「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

うちのマンションの第１回大規模修繕工事の内容
外壁再塗装、外壁ひび割れ補修、屋上防水シート張替え、外廊下・ベランダの防水シートは傷みが激しい部分だけを張替えまたは再コーティング、ベランダの間仕切り再塗装
２棟１５０戸で約１億２千万円だった

次回の大規模修繕工事（予想）
外壁再塗装、外壁ひび割れ補修、屋上・外廊下・ベランダの防水シート張替え、エントランスや中庭のタイル（台車、スケボー、デブ住民のせいで半分以上にひび割れ）交換、中庭のウッドデッキ、木製ベンチ（一部腐っていてデブは使用禁止状態）交換または撤去、中庭の噴水型オブジェ（悪趣味、気のせいか少し傾いてる）の撤去・更地化
１億５千万円くらいか？

第１回目工事中に当初想定していた以上に外壁タイルの張替えが必要なことが判明したが、これは施工会社がサービスで（追加費用なしで）やってくれた！理事長以下感激して「次回も〇〇株式会社さんに落札してもらうように」と引継ぎを書いているが、しかし、元の値段１億２千万円で思いのほか儲かったので、少しくらいサービスしてやるか、だったのかもしれない
理事会の中に一人だけ建設会社の技術者の人がいた（総会での説明ぶりから分かった）けど、彼以外は理事会も修繕委員会も全員素人だったと思う

大規模修繕工事の基本的なものです。
直接仮設工事（足場、養生費等）、屋上防水、バルコニー防水、
共用通路防水（塩ビシート貼り、下地処理等）、外部階段防水、
庇防水、躯体補修、シーリング、タイル工事、外壁塗装面改修、
上裏塗装改修、鉄部塗装（ドア、スティール建具、竪樋等）、
金もの等（障壁交換、物干し、面格子等）、窓枠シーリング、
集会場、ごみ置き場、電気設備、メールボックス等
これに共通費として一般管理費とか現場管理費、諸経費が必要です。
設計監理費（総工事費の３％から１２％・・・工事費の規模で変化します。

ああ、そうですね、鉄部塗装もやってもらったぞ
ただし、外廊下とベランダに貫通してる雨水用のタテ管だけで、玄関ドアや面格子などの建具類や機械式駐車場や駐輪場の支柱部分はやらなかった
修繕委員会の多数派は緊縮予算を主張し必要最小限の工事個所に絞ったようで、それに不満だった修繕委員長は、工事開始後の業者との連絡会議はすべて欠席だった

玄関扉や面格子もやるときれいになりますよ。
修繕委員長が欠席はいただけませんね。
機械式駐車場はメンテナンスが大変でしょう。
会計は独立しているんですか。

うちのマンションは修繕積立金は棟別にも施設別にも分かれていないので会計処理上わかりやすいと言えばわかりやすいが問題もある
駐車場使用料収入が多いのに駐車場会計を独立させていないから、使用料収入のかなりの部分は管理費会計に計上され一般経費で支出されてる（使用料収入のおかげで管理費負担が少なくて済んでる）現状です
修繕積立金会計もマンション全体で一本だから、言葉は悪いが早い者勝ちになる
駐車場の全面改装より先に第２回目の大規模修繕が来るから修繕積立金はそこでかなり使うだろう
長期修繕計画上は管理費修繕積立金の適時の値上げで資金ショートは発生しないことになっているが、結局、駐車場のためにはもう一度ドカンと金集めすることになるだろう

機械式駐車場については、修繕積立金とは別会計にした方が
いいと思います。
メンテナンス費用が大きいでから。
それから、機械式駐車場の建て替えは現実的には不可能です。
例え資金的には確保できたとしても、実際解体し建設するまでには
かなりの月数がかかります。
その間仮の駐車場の確保がまず無理でしょう。
最終的には、機械式駐車場はメンテナンスができなくなった時点で
その役目はおわるでしょう。

重説を4月上旬に終わり、委託契約の期間満了が5月末日となります。5月上旬の総会がコロナで流れました。会社が暫定契約を結ぶようにと言われています。
国交省にきいたら、理事会を開いて、重説をして全住戸に配布と言われました。
コロナで理事会は開ける雰囲気ではありません。どう対処すれば良いでしょうか？

>>4428さん
国交省に質問したんですか。
そこはどこの部署ですか？
教えてください。

マンション管理業です。

そういうひっかけの質問には答えられません。

　※必要修繕積立金の額とは

　　平成２５年のマンション総合調査（国交省）では、駐車場使用料等からの充当分を含む望ま
　れる修繕積立金の額は、１戸当り月１７，５１５円となっています。
　又、国交省から修繕積立金に関するガイドラインが発表されましたが、１５階未満の専有面積
当たりの平均値は、平米当り１７８円/月と示されています。

そんなに払わなくてはならんのか
うちは築１x年だが１５０戸で年１８百万円弱だから月平均１万円に届いていないぞ
まあマンション業界の雄であるＨ工グループの施工・管理だから大丈夫かな

どう考えても月１万円程度では無理でしょう。
そのままの状態であれば、修繕個所は限定されてくるので
どこかの時点で劣化がすすんできます。
それから積立金の額は、どの時点で値上げをしたかによって
大きく違ってきます。
早く値上げすればするほど効果は上がります。
国交省が提案している望まれる積立金の額には、大型設備分が
ふくまれている数字です。
国交省が指針としています２５年間（大規模修繕工事２回分）の
工事費にはそれ以降発生する大型設備（玄関扉、給排水管、ＥＶ等
の大型設備分が含まれていない数字となっているからです。
早めに値上げを検討されたらいかがでしょうか。

管理費等の各専有部分のタイプ別負担割合は各マンションの規模によって異なるので一概には定められないでしょう。

あくまで一般論をいっているんですよ。
小規模マンションより大規模マンションの方が工事費が
安くなるのは当然のことですが、あくまで平均的な規模
１００戸程度でしょうか、それを基本価格としています。

単なる大規模修繕工事だけでは大型設備分の工事費が
足りませんよということです。
必要な工事費はすべてやらなければならないですからね。

理事をやってた時のファイルの中から管理会社作成の資金繰り表みたいな資料が出てきた
そういえば理事長が管理会社の担当者にゴテゴテ言って作らせてたな、ただし説明受けた記憶はない
それによると再来年に修繕積立金を５割アップ、その後は５年ごとに３割アップを２回やって、その後はその時の状況を踏まえて考えることになってるけど、そんな引継ぎやってないだろ
５割アップにすると金額的には>>4232さんの水準に近づくから安泰かと思えば、第２回目の大規模修繕をやったら修繕積立金残高は数百万円、首の皮一枚状態だ
なかなかいい資料だが、半ボケのジジババやフツーのオトン・オカンにはチト難しいかも

三回目の大規模修繕時には分譲当時の組合員は一割に満たない状態。
１３年おきに大規模修繕で３９年目になります。想像すると身の毛が
よだつ。

Part2スレでも大規模修繕工事特集やってますから参考にしてください。

Part2スレ
国交省が平成２３年４月に策定した「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では、新築時の計画期間を３０年間としているので、給排水管（取替周期３０年）とＥＶ（取替周期３０年）の取替工事は計画に含まれている。

適正化法で拘束を受けて真面目に分譲マンションの管理に
取り組んでいる管理会社と管理組合の間に入り込んで大切
な組合費を食い物にするコンサル業は必要はありません。
管理組合も自主的に管理をしてください。
管理組合員が賢くなり組合費の費用対効果を真剣に考えてください。
標準的考えはマンション管理士試験の解答であり、
参考程度でいいのです。

>>4238さん
１戸当たり月の必要修繕積立金の額を算出するには、すべてを網羅
したしっかりした長期修繕計画表を建築士と一緒に作成し、その
総工事費から修繕積立金の額を弾きだす必要があります。
そうすれば、値上げ時期によって積立金が足りるのか足りないのかが
よくわかると思いますので。

私の知っているマンションで築３５年以上経過したところが
ありますが、修繕積立金が少なくて殆ど工事ができていません。
もうすでにスラム化しています。
屋上防水も雨漏りがしだしたのでやむなく初めてやったそうですが、
積立金がなく別途に積立金の値上げを月１，０００円の値上げを
したそうですが、それでもやっとのことで値上げが成立したそうです。
高齢者が多く値上げもままならないとのことです。
こうなってしまうと、スラム化に拍車がかかってきて、空き部屋が
目立つようになり、売却も賃貸もできなくなります。
こうならないように、早めの値上げが必要です。

＜長期修繕計画作成にあたって＞
　　＊長期修繕計画の作成費用は、総会承認決議事項となっています。

　　＊目的
　　　　　適切な長期修繕計画の作成及びこれに基づいた修繕積立金の額の算出をし、マンションの
　　　　計画修繕工事の適時適切かつ円滑な実施を図ることを目的とします。

　　　　　又、今までの管理会社や建築士任せの与えられた長期修繕計画ではなく、これからの建物
　　　　設備の維持管理に関して、住民がどの修繕箇所をどのレベルの工事をするかまでを建築士と
　　　　打ち合わせを行い、作成していく必要があります。

　　　　　又、現在の長期修繕計画には、やらなければならない工事の全てが網羅されていませんの
　　　　で、全て入れた中で適切な管理を行っていかなければなりません。

　　＊長期修繕計画の作成
　　　　　建築士と打ち合わせを行い、どこまで、どのレベルまでの計画を立てるのかを検討し、より綿
　　　　密な長期修繕計画を作成していく。
　　　　　それで作成された計画に基づいて、１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出します。

>>4246 匿名さん
それは標準的考えです。そんなにいりません。
最高額でも修繕積立金１００円/㎡、管理費１００/㎡　で充分．．．
（駐車場使用料を除く。）駐車場使用料を含めれば各７５円/㎡で充分

国交省が全国のマンションにアンケートを取った
結果の数字ですよ。
いつから１戸平均１４，０００円になったかも問題です。
１０年間は１戸平均月３，０００円しかなかったマンション
が１１年目に１４，０００円に値上げしても積立金は全然
足りません。
だからすべてを網羅した長期修繕計画を作成して総工事費から
月の積立金の額を算出しなければならないのです。

分譲当時はデべも管理費等を安く設定します。
私のマンションは引き渡し後１年目に管理費等を値上げしました。
それ以後管理費等は４２４７で十分事足りています。
４２４７さんの１０年間３．０００円は寂しいでしょう。

>>4249さん
管理費等には、管理費、修繕積立金、使用料の３つがあります。
そのうち修繕積立金はマンションを売りやすくする為に最初は
安く設定し、段階的に値上げをしていくマンションが多いようです。
しかし、管理費については、毎年必要な金額ですから、最初から必要額が
設定されており、よほどのことがない限り値上げは行われません。
私どものマンションも管理費の値上げは全くされていません。
１０年間３，０００円は例えばということですよ。

>>4249 匿名さん
４７４７さんの１０年間を４７４８さんの１０年間に訂正します。

管理委託契約書において、
管理組合の経費の支払いについて、

管理組合が、領収書等に基づき、その支払いの請求を行い、
管理会社が領収書等に記載された金額と同一の金額の支払いをした
業務については、
管理会社はその責めを負わない。

この一文は私を不安にさせます。どうでしょうか。

>>4252さん
私はＰＡＲＴ２は全くみていませんし、今後も見ることは
絶対といってないでしょう。
あなたはＰＡＲＴ２でのことをここで書き込みされている
のではないですか。
だから答えません。

修繕積立金は余裕がある方がいいですよ。
自分の部屋で考えてみてください。
畳や壁紙、ふすまや障子、カーテンや照明器具、トイレや浴槽、
ガス器具等早めに交換する方が、故障してから交換するよりずっと
快適ですよ。
特に畳や壁紙の交換はいくら悪くなっても交換しない方もおられますよね。

修繕積立金が正常に使われるのであれば
工事の早い遅いはありますが、そのマンション
にとってはプラスになるのでは。

大規模修繕工事前のマンションは、ボロいが修繕積立金が積み上がっているから、その価値は、
（ボロマンションとしての査定額）プラス（豊富な修繕積立金残高）・・・①
になり、工事後のマンションは、綺麗になった代わりに修繕積立金が大幅減だから、その価値は、
（綺麗なマンションとしての査定額）プラス（わずかな修繕積立金残高）・・・②
になる。よほどの悪徳工事業者でない限り修繕積立金はマンションの査定価格上昇分に形を変えるので①と②で差分はないはずだが、綺麗かどうかの査定額しか見ない不動産屋や区分所有者も多い。
こうゆう連中を相手に大規模修繕工事前のボロマンションを安く買って工事直後に高値で売ると確実に儲かる。マンションを買うときに管理組合の財務諸表や修繕計画を見せてもらうのは、そのためである。

管理費の値上げは必要ないけど、修繕積立金に
関しては、必要額を値上げをしなければ補修
工事ができないからね。

管理会社がパソコンで作成した長期修繕計画以外に
管理組合が建築士と一緒に作成した計画書がありますか。

１戸当たり月の必要修繕積立金の額がいくら必要
なのかを知ることが大切です。
現在の積立金の額がいくらだからいいというもの
ではありません。
その額がいつ値上げされたかによって状況が大きく
違ってくるからです。
だからやらなければならない工事のすべてを含めて
長期修繕計画を作成しなければならないのです。
そして総工事費から１戸当たりの必要修繕積立金の
額を算出すべきです。

殆どの管理組合の長期修繕計画は、管理会社がソフトをが使ってフロントが
データを打ち込んで作成した簡単なものしかないからね。

長期修繕計画は大切だね。

マンションの管理、理事会や総会には関心がないけど
大規模修繕工事には住民は大いに関心があるんだとさ。

役員になって犬のウンコや子供の騒音やオッサンのゲロの後始末するより
修繕委員になってタイルの色とかインタホンの機種選びしてるほうが楽。

>>4259 匿名さん
わかってないなぁ、知ってどうする？経年マンションの工事費用は、組合員が貯めてどうこうなる額じゃないことに気づいて。新築マンションでスタート時に均等積み立てを採用したら修繕積立金は戸当たり5万超えるよ。それだけ莫大な工事を事前を知っててもしらなくても選択肢は工事せず！か借り入れしかないから。耐震調査だって耐震工事の額を知らずに調査して既存不適合を有料で知っただけの管理組合と同じで知りたいやりたいで先に進めてもマンションの場合、大概絶望なんだからゆっくりやりなよ。

　　　　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
　　　ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　　　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　　　があるのです。

　　　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　　　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　　　うことも大切です。

　　　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　　　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。

　　　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　　　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　　　来的に売却や賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。
　　　　戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの
　　　融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。
　　　　マンションの場合は、償却期間は５０年とか６０年とかいわれていますが、維持・修繕をやら
　　　なければ、資産価値は急激に落ちてしまいます。

>>4265 匿名さん

読みやすく願います

マンションは建物の維持保全を行い、計画的に行わなければ
劣化していきます。

建物設備は必ずいつかは経年劣化していきます。
それを防止するためには補修工事が必要となります。
それを的確に行うには修繕積立金が必要となります。
積立金の値上げはだめ、しかし劣化はさせたらダメ、
こういう矛盾がまかり通っているのが、住民のエゴ。

　＊資産価値の落ちないマンションの条件

　　　　１．立地が良い

　　　　２．築年数（築浅）

　　　　３．物件規模が大きい

　　　　４．管理状況が良い
　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

マンションの資産価値をおとさないようにするには、定期的な
建物設備の管理をする必要があります。
何故そうするかといいますと、住んでいるときは快適なマンションライフ
をおくるため、売却や賃貸に出すときにはできるだけ価値を保つためです。
子供に相続するときも、資産価値があった方がいいでしょう。

やはり自分が住んでいるマンションは資産価値が
高い方がいいですからね。

>>4270 匿名さん

資産価値は立地が９０％です。
修繕などを検討する素人の購入者は９０％の人は能力はありません。
マンションは管理を買えといった標語には管理会社名位でしょう。
４２７３さんの言っていることを購入者が真剣に取り組めば間違いなくマンションは良くなるでしょう。
現実はそんなに甘くはありません。

>>4272さん
同じ築年数でもしっかりした建物設備の維持保全がされているマンション
とそうでないマンションの差は歴然としてますよ。
当然同じ地区のマンションであってもですね。
中古物件を買うときの価格の相場は、不動産会社がにぎっています。
不動産会社は不動産に対しては価格も含めてプロですからね。

実際例として、同じ地区で同じ築年数のマンションでも
私どものマンションは不動産会社から売却する場合は当社
へお願いしますとの案内状が頻繁にきています。
半面近くのマンションではなかなか売れず、価格もかなり
安いようです。
きちんと補修工事をしている当マンションと大規模修繕工事
も最低限しかしていないマンションとでは、見た目にも違い
がはっきりわかりますからね。

>>4274 匿名さん
素人にはわかりません。
不動産屋は管理の内容まではわかっていない。
見えるところの説明はできますが、ほとんど理解はしていない。

不動産屋は売却や賃貸の依頼がくれば
顧客にメリット・デメリット等を詳しく
説明する必要がありますから。

一番いいのはそのマンションの総会資料や各戸配布物・掲示物を見せてもらうこと
総会資料の会計データや総会理事会要旨を見ればそのマンションの財政状態や住民レベルがわかる
掲示物も「敷地内はペットの小便禁止」「スロープでのスケボー禁止」とか当たり前のことをわざわざ掲示してるマンションはヤバい

>>4278 匿名さん
それ等が資産価値には反映されない。反映されるのは１０％位。
９０％はマンションの立地で決まる。
取引の実務は管理とは別物、売主が反映する力量があれば別。

隣り合った同じような間取りのマンションで１０％の価格差があるときは、その原因は敷地内のペット糞尿の有無というわけだな。

不動産の相場はあってないようなものである。
同じマンションでもその時その時で売値は全く異なる。
相場という言葉は不動産屋が顧客を説得する道具。

エントランスがジャスパーとか大理石を使用している
マンションは資産価値が落ちにくいね。
当然外壁はタイル使用。
開放廊下の床シートは大規模修繕工事で交換しているとか。

分譲マンションの真の資産価値は建て替え時の配当金による。

１年間に集会室で行われる葬式の数による。

できたのは、高島平のマンションぐらいじゃないか。
あそこは容積率がおおきかったのと、資産価値が
高かったため、戸数を増やしてできたんだよね。

建て替えは絵に書いた餅だよ。
万一、5分の4が決議できても、その後売り抜ける者や転売業者など性善説では対処しきれない。一時期旭化成が先を行っていたが、杭問題で勢いがなくなったように記憶している。

渋谷の宇田川町住宅（単棟）は築５０年くらいで建て替え成功
住戸数３倍増

宇田川も旭化成の肝いりだった。

>>4282 匿名さん
冗談だよねー？

容積率が大きいマンションは建て替えがしやすい。

>>4288 匿名さん
昭和40年代！今ではマンションと呼べないクオリティだよね。マンション建築創成期昭和50年代である？容積率に余裕があるマンションは建て替えの可能性を秘めているというだけで、利権関係は無視できない。特に都心部マンションは地上げ屋を雇うくらいでないと不可能では？

地元自治会との協定書や覚書でがんじがらめのマンションは苦しい

>>4286 匿名さん
建て替えできてるでしょう。配当金もあったからです。
資産価値の少ないマンションは買取（買受）する者もいなく、
手出しが多くてスラム化する。
手持ちの物件がどの部類に属するかを判断しましょう。
スラム化しそうな物件は売れるときに売らないそのうち売れなくなり、
負の資産となる。
（高島平は分譲時の用度地域が建替決定時には変更物件。）

>>4291 匿名さん
容積率がギリギリよりマシ！という程度だよ。
大きなマンションは合意形成が困難を極めるから着手から10年スパンは軽くかかるよ。その間老組合員が多々入れ替わるし、一時転居先が故郷になる。結局出来上がった時には、建物も組合員も全く異なるマンションになるよ。

>>4294 匿名さん
容積率緩和とか用途地域の特例とか言わんとすることはわかるけど、それスタンダード？全国数千の建て替えを控えているマンションに当てはまる？

>>4288 匿名さん
住戸数が3倍、うらやましい。
配当金でもう一戸買える。一夜にして分限者です。
資産価値を決めるのは建て替え時に配当金が多いマンション。

現実離れしていて大多数のマンションには該当しませんので
次の議題にしましょう。

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

>>4298 匿名さん
そんなことはありません。組合員の知識と理事長の才覚で蘇られます。

>>4299 匿名さん
そんなことは今どきどこでも行っています。
時代遅れです。もっと先を見て管理しましょう。

どこでもやっているといってますが、各種管理や工事費、
補修費、点検費等の相場はわかっているんですか。
滞納金はゼロなんですか。
共用部分に私物が放置されてませんか。
ペットを飼っている者はいませんか。
しっかりした建築士と打ち合わせて作成した長期修繕計画書がありますか。

修繕は大事だが建て替えも大事

建て替え手続きについては非常に複雑なので、別スレを
立ててやらないと無理ですよ。

実際建て替えを経験した者はここのスレには
いませんし、管理会社のフロントも経験した
ことはないでしょう。

>>4305 匿名さん
貴方の神通力は？？？？

>>4302 匿名さん
管理会社との契約はご縁であり、運の比重が大きいです。確実に言えるのは、良し悪しは管理会社ではなく担当者、フロントマンの人柄と質です。プレゼンで説明するのは受託担当者でフロント担当ではないことは、積極的な管理組合さんなら知っていますよね。財閥系や大手といわれる管理会社だからといっても何も安心できません。大所帯の高コストを管理、保守、工事のいずれかで回収しますから。管理組合は管理会社しか選べないですから。失礼な言い方になりますが中小企業にも等しく当たりの担当者はいますよ。

>>4307さん
あなたはＰＡＲＴ２での書き込み者じゃないですか。
だったら答えません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

　上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
出てくることも予想できます。
　工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
　しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

>>4308 匿名さん
自意識過剰サンですか？（笑）

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　区分所有法第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

専有部分の給排水管、特に継手部分の交換は
必要でしょうね。

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

専有部分の給排水管の工事を管理組合としてやるには
いろんなことをやらなければならないのです。
理事にそれをやるパワーがあるかどうかが問題となります。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸
　　への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。