「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

　＜ＬＥＤ照明導入検討ポイント＞

　　　１．費用対効果と資産価値向上の観点からの検討が必要です。
　　　２．費用対効果のある部分から上手に使って、省エネを進めていくことが有効です。
白熱電球の多いマンション
蛍光灯長時間のマンションで効果が大きい。
駐車場、駐輪場等、蛍光灯を長時間つけているマンションも効果大です。
交換が難しいところを中心に導入していく。

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相変わらず、ＫＹＭＷＭ ですね。

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自転車置場・バイク置場の空スペースを利用して、居住者の私物保管用のレンタル倉庫を設置する提案が理事からあり、理事会で審議した結果、賛成多数で可決したので、理事長がリーダーとなりレンタル倉庫を推進することになりました。

これに関する、問題点を述べよ。

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だれが答えるのか分からないが、共用部分の重大変更だからね。

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>>403さん
そういう問題をだすのではなく、あなたの意見を書き込んでから
分らなければ質問すべきですよ。
そうしなければ誰も答えてくれませんよ。

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マンション管理業者に適正化法７２条違反があったからといって、そのことで管理委託契約が無効になるわけではない。
こんなことはマン管士でなくても誰でも知っている。

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>>403

そもそも何で私物保管のレンタル倉庫をマンション内に管理組合が造る必要があるのか？
管理用倉庫ならいざ知らず、私物保管なら外部のレンタル倉庫借りるのが筋だろう。

恐らく、理事が自分で利用したいために管理組合に金出させて倉庫造らせるのだろう。
理事長もグルだな。理事の背任の可能性が高い。
もし実施されたら、提案した理事とリーダーの理事長を背任容疑で刑事告訴したらいい。

ところで、仮に倉庫造るにしても住戸分の倉庫造るのか？相当な床面積が必要。
住戸分の倉庫を造らないと、一部の住民しか利用できず公平性に欠く。
しかもこの倉庫は延床で10㎡を軽く超えるので建築確認申請が必要になる。

あほな提案するのもほどほどに。

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理事会で倉庫をつくるという提案ならいいけど、総会では特別決議
だよね。
共用部分の重大変更になるからね。
もし、正規の手続きで総会で承認されて倉庫が完成したとして、それを
理事長が借りるのは全然問題はないと思うけどね。
容積率や建築確認については建築業者が考えてくれるけどね。

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全戸分のコンテナ倉庫設置できるだけの敷地に余裕あるの？

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全戸分の倉庫をつくる訳ないでしょう。
有料でしょうから借りる者は殆どいないでしょう。
あなただったら借りますか？
月１万円の倉庫料としたら。

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>>409
全戸分の倉庫など不可能で非現実的。
設置できるスペースに倉庫を複数設置し、中を共有持分割合に棚で区画し全戸分用意すればよい。
持分の大きい人は大きな区画、持分の小さい人は小さな区画。
こうすれば衡平性は確保できる。公平である必要はない、衡平であればいい。

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>>410
何で外部のレンタル倉庫借りないの？
個人の私物保管でしょ？
管理組合費を使って倉庫を造る正当な理由は何もない。

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>387 >389　
要約：管理業者の悪を改めさせられない管理組合員が悪い

こうして被害者は加害者扱いされ、話の善悪は逆転する。
全員とは言わないが大半のマンション管理士はこの逆転に
加担して悪質企業の援護射撃をしてしまう。当マンション
内の支配グループと管理業者がマンション内外の「世論」
を味方につける時も同じやり方を使う。つまり、３８７と
３８９はそいつらの誘導に簡単に乗ってしまう人と同じ。

私は、管理士資格の供給源たる公益財団法人「マンション
管理センター」が大企業のやり放題的ビジネスに歯止めを
かけること（組合員の権利擁護等）ができる要素があれば
そもそも１９８５年に設立されなかったと批判的に見る。

>私にいわせれば、管理組合が雇用している管理員を何故思うように
>手足として使いこなせないのかが理解できません。
自分は素人だと思っている私ですら他の管理会社の物件で
そっくりの「管理人王国」を発見し、存続している実例を
知っている。そこの住民（マンション管理士）と面談した。

>啓蒙活動をやったのに、住民に受け入れられなかったということは、
>その内容に問題があったと思いませんか。
>あなたの必死の訴えも組合員には通じなかったんです。
>何故かを考えたことがありますか？
>まず第一に考えられるのは、その内容に住民が魅力を感じなかったからでしょう。
>知識や経験をひけらかしていては住民はついてきません。
>それを住民の無関心、さわらぬ神に祟りなしで片づけてはだめでしょう。
>いかに住民に受け入れられる文章になるかを考えるべきだったと思います。
当マンションの管理組合員が活字を読むレベルにあると考えるのは、
”買い被り”。２００人中で数名が読むも、文意をくみ取れているか。
何があろうと、企業グループに反旗を翻して立ち上がる者はいない。
知った、関心を持つようになったからといって無駄な抵抗はしない。

横浜の傾きマンションとそっくりの現象ではないかと勝手に考える。
当物件では建物ではなく会計中心にトラブルがあるのだが、それを
組合員の約１００％が売り主の大手不動産グループ（管理会社含む）
に対処と指導を頼むことで乗り越えようとする。
会計システムはその企業の設計だから企業に責任ありだが、住民は
その企業に助けてくれとオスガリして難局を乗り切る構図である。

マンション界も大会社が幅を利かすのは他業界と同じ。当面の結論。

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>当マンションの管理組合員が活字を読むレベルにあると考えるのは、
>”買い被り”。２００人中で数名が読むも、文意をくみ取れているか。

こういった考えで文章をつくっているものを、住民が理解や関心を示す訳が
ないでしょう。
やはりその文言に惹きつけられるもの、感銘を受けるものがなかったんでしょう。
７年もやり続けたんならいろんな訴求方法があったと思われます。
知識を知恵に変える力がなかったんでしょうね。

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自分が作成した文章の反応を主婦の方等に質問したことはありますか。
そしてどういう内容、文章なら読んでもらえるかとかの聞き取りをした
ことはありますか。
恐らくないでしょうね。
一方的な資料で高圧的なものであれば、誰も読んでくれませんよ。
それが判らなかったんでしょう。それが結果です。

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チラシは１枚に簡潔に分りやすくまとめる。
イラスト等も挿入し読んで楽しいものにする。
どうしても詳しく説明したいのを抑え要点をまとめることが大切です。
難しい用語や条文等はできるだけ使わない。

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管理会社主導で理事会が運営されているのは住民の責任です。
特にデベ系のマンションは工事に対する執着心は強いですからね。
それからマン管士を悪くいっているが、そもそもマン管士は管理会社
と相対する存在のものです。
それを管理会社管轄にしている理事会に大きな問題があるんです。
マン管士と管理会社の関係は、大規模修繕工事での元請会社と設計
コンサルタントと同じ関係でなければならないのです。
お互いにけん制し合って存在することに意義があるのです。

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分かる範囲で教えて下さい。
地方のマンションです。
8階建て54戸のマンションです。
エレベーターは1基
建築延床面積は5000㎡以下です。
貯水槽はなく、増圧ポンプで直接引き込んでおります。
平面駐車場です

他にどのような情報があればいいのか分からないのですが、修繕積立金は平米あたりいくらあればいいでしょうか？

ガイドラインに沿えば最低165円/㎡ですが、デベが出している長期修繕計画を均等にして平均するとおよそ130円/㎡で乖離がかなりあります。

このようなマンションでも最低165円/㎡は必要でしょうか？

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>>418さん
ガイドラインでは、５，０００㎡未満のマンションでは１㎡当たり月の積立金は
１６５円～２５０円（７０㎡とすれば１１，５００円～１７，５００円です。）
平均でみれば２００円となりますが、５０戸という規模であれば平均ぐらいでは
みておくことが必要ではないでしょうか。分譲時の一括積立金があればそれは勘案
しますが。
修繕積立金は大規模修繕工事だけでなく、これ以外に築年数が経過すればエレベーター、
消防設備、インターホン、配管、玄関扉、サッシ、熱感知器、メールボックス、避難ハッチ、
外構等の工事費が必要となってきます。
国交省のガイドラインでは、２回目以降の修繕積立金の額は１戸当り月１７，５００円が
望ましい額といっています。
まず、しっかりした全ての工事を網羅した長期修繕計画を、建築士と専門委員で検討して
それを基に総工事費から１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出されたらいいのではない
かと思われます。
現在のデベ系試算の金額では不足するでしょうね。
必要な経費は早めに積み立てていけば、少ない金額で済みますが、その時になって慌てて
値上や借り入れをすれば大幅値上げをしなければならなくなります。

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消防設備は消防法で、エレベーターは命に係るものだし、メールボックスや
熱感知器、避難ハッチもやらない訳にはいかない。
給排水管はやらなければ漏水が発生する。
インターホンもあまり古くなると部品もなくなり、修理も難しくなる。
玄関扉は蝶つがいの交換を各人でやってもらえばいいし、サッシや網戸については
滑車の交換を各人でやってもらえばいい。
植栽や外構の工事はしなくてもいいかな。
大規模修繕工事だけ、１３年周期でしてればそんなにお金はかからないけどね。
ただ、快適なマンションライフが送れ資産価値をできるだけ落とさないためには
大型設備の更新工事も必要となります。

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