「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

勘違いしてますけど、大規模修繕についての企画と調整なので、長期修繕計画とは違いますよ。

管理業務の基幹事務とは、管理組合の会計の収入および支出の調停及び出納
並びにマンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整ですよね。
大規模修繕工事のことはいってないと思いますけど。

設計監理方式が正しく運用されれば一番いい方法には
違いないのですが、費用がかかります。
小規模マンションではこの方式は難しいと思います。
デベ系のマンションであっても、設計コンサルタントは
つきますが、それは施工会社がつけるものですからね。
設計コンサルタントは、施工が要綱書通り実施されているか、
手抜きはないか等をチェックするものですから、施工会社が
つける設計コンサルタントでは不安ですね。

施行会社がつける設計コンサルタントは、施工会社の指示通り
工事をしなさいと指導するものですからね。
材料が変更されていたり、仕様がかわっていても住民はチェック
できませんからね。

同じ条件で相見積が取れればいいんですがね。
業者を一堂に集めて、口頭で工事個所や使用材料等を
伝えるのはいいんだけど、どんな材料を使えばいいかが
分らないし。

大規模修繕工事で、設計監理方式が採用できるマンションの
住民の皆さんは幸せですね。
建物設備の管理が行き届いているマンションでしょうから、
資産価値はそんなに落ちないですよ。

そもそも長期修繕計画書の数量調書等から積み上げられたものを
見られた方はいますか、５０～１００ページはありますよ。
殆どのマンションの住民の皆さんは見たこともないと思います。
設計図面しかりでしょう。
理事はおろか理事長もみたことはないと思いますよ。
それから、管理会社との委託契約書をみたことのある理事や理事長も
殆どいないのではないでしょうか。
残念ながら実態はそれぐらいのものです。

そもそも、概算設計書と数量調書から積み上げた長期修繕計画表を
作成しているマンションが殆どないということです。
長期修繕計画表があっても、数枚程度の内訳表があるぐらいのもの
ではないですか。その内訳表では、工事概算額の把握はできないでしょう。
それでは、大規模修繕工事時に相見積をとるときの参考にはなりません。
しっかりした長期修繕計画表があれば、工事金額は凡そ把握できますし、
（ただし、１０％程度の余裕はみています。）周期についても理事会の
判断材料になります。
勿論、修繕積立金の必要金額や資金計画も把握できると思います。

それは別途費用のかかる長期修繕計画ですね

以前は管理会社のフロントがパソコンソフトにマンションのデータを
打ち込んで作成する長期修繕計画表だけでしたが、現在はそれでも
別途費用がかかるようになりました。
しっかりした長期修繕計画表を作成するには、建築士に依頼して設計図面
を参照して、概算設計書と数量調書から工事金額を算出するやり方で作成
した長期修繕計画表の作成が必要です。
その際、専門委員会で建築士と検討して、周期や工事材料のグレード、修繕
個所の仕様等を話し合って作成すべきです。
又、資金計画では、工事費についてはモデレートな工事で計画をしますが、
それでも余裕をみて計画されていますので、現実にあわせて１０％～２０％
差し引いた工事費で計画してもらうことです。尚、設計監理費用については
建築士間では１５％程度となっているようですが、マンションの規模にもよりますが
１５０戸以上のマンションであれば、総工事費の５～６％程度で収まることもあります。
工事費総額から1戸当り月の必要修繕積立金の額を算出すればいいと思います。
長期修繕計画表には、専有部分の給排水管の更新工事費やサッシの交換費用（
これはむずかしいので滑車だけの交換でもいいと思われます。）玄関扉の
工法等とかも考慮して計画されたらいいと思います。

長期修繕計画表は建物設備の維持保全をしていくには
必要なものでしょうね。

我がマンションは中規模マンション（１００戸未満）に該当し
長期修繕計画表（案）は１００ページ超、作成費は４５万円以上、次回は５０万円超か？

読むのもコストかかりそうですね。

>>2912さん
長期修繕計画表は１回目にしっかりしたものを作成すれば、
次回は大規模修繕工事の時に、それをもとに新しい計画表を
建築士が作成してくれるはずです。
長期修繕計画表の洗い直しは、５年ごとにやる必要は全く
ありません。
大規模修繕工事のときにあたらしいのを作成すればいいでしょう。
計画表を読み込むのは確かに大変な労力が入ります。
しかし、それは工事時に建築士が読み込んでくれますよ。

そうですよね。長期修繕計画の洗い直しを
５年ごとに行うよう、国交省はいってますが
やっても意味がないでしょう。

長期修繕計画の洗い直しは、大規模修繕工事の後が
一番効率的です。
想定される工事は決まっている訳ですから、後は景気の
状態や消費税とかを勘案して修正するだけですから。

いろんな工事をすれば予定とちがってきますからね、
それが洗い直しなんですが、１つ２つ工事をしても大勢に影響を
与えることはないでしょうから、大規模修繕工事のときに洗い直し
をすればいいでしょう。

業者選定方法
　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

金抜き積算方式って知ってますか？

金ヌキ計算書（金ヌキ積算書、金ヌキ明細書）
　　金ヌキ計算書とは、見積書を作る時工事内容、材料、数量までを記載し、単価や金額を表記
　しないもののこと。相見積を取る時に使用します。

数量計算書
　　設計図面から材料の使用量と労務数量をプラスし、それに単価を掛けて工事金額を決めて
　いきます。工事金額を求める作業全体を見積もりといい、図面から数量を求める作業を積算
　といいます。
　　この積算根拠をまとめたものが数量計算書です。長期修繕計画の洗い直し時にも活用します。
　　相見積を取る場合は同じ条件の中で見積もり金額を出してもらわないと比較ができませんの
　で金ヌキ計算書と並行して使用すべきです。

共通仕様書（仕様書、見積内訳書、見積要項書）
　　見積もり参加業者に同一条件で見積書を出してもらうためのもの。
　仕様書
　　　工事を行うにあたり図面だけでは表現できない材料の品質や製造メーカー、施工の手順な
　　　どの規定事項を文章や数値などで表現し施行者に指示する図書。
　見積内訳書・・・工事別補修ヶ所の数や数量が入ったもの
　要項書・・・工期、見積もり提出期限などの約束事、アフターメンテナンス条項等
工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した文書のこと。

設計監理士とは
　　私たちに代わって工事が設計図書通り行われているかをプロの目線でチェックをしてくれま
　す。設計コンサルタントともいわれています。
　　建築士や建築施工管理技士の資格が必要です。

　設計図面から材料の使用量と労務数量を求め、それに単価を掛けて工事金額を決めます。
　工事金額を求める作業全体を見積もりといい、図面から数量を求める作業を積算といいま
す。又、積算根拠をまとめたものが数量計算書です。

排水に使用されるビニル管は４０年以上もつ、但し熱水仕様のばあいには伸縮による破損がある。
土中のビニル管は、異常な力が加えられたり、大きくたわんで亀裂する場合がある。
給水に使用されるビニル管は４５年以上もつ。
塩ビ管は、コア内臓継手を使用していないものは、２５年前後から赤錆が出たりする。３０年以上
経過すると漏水が出てくる。

建物設備の維持保全と積立金について

　今後益々建物や設備の経年劣化が進んでいく中で、それに対する取り組みや届出の制度
を明確にしていくことが大切です。そして、だれが理事になっても基本は同じというシステム作
りが必要となってきます。
　現在建替えられているマンションは、築５０年以上経過しているもので、その建物は耐震基
準の適用外の建物であり、その対応をするためには莫大な費用が必要となるのと、その当時
のコンクリートには海砂が使われていたので品質の低下を招き、大規模修繕工事では対応で
きず、スラム化するまで住み続けるか、建て替えをするかの決断しか選択肢がなく、又建替え
に踏み切ったマンションは容積率が大きく、戸数を増やしその増えた戸数分を資金に充てるこ
とができたごく少数のマンションでした。
　適正なタイミングで十分な修繕等を実施できれば、マンションの資産価値は落ちませんが、
積立金が不足しているために工事を先延ばししていると建物の傷みが進み必要以上に工事
費が嵩んできます。だからこそ、計画的な建物設備の維持保全工事が必要なのです。
　これからのマンションは２極化がより明確になってきます。建物の維持保全が十分できるマ
ンションとできないマンションがあります。

＞＞10298 匿名さん Ｐart2より どっちが正しいの？

> 2925　匿名さん　2019/10/25 08:32:19
>塩ビ管は、コア内臓継手を使用していないものは、２５年前後から赤錆が出たりする。
>３０年以上 経過すると漏水が出てくる。

「塩ビ管」と「塩化ビニル（塩ビ）ライニング鋼管」の違いを理解していないから、こんな意味不明なことを書くのでしょう。
また、「内臓」ではなく「内蔵」が正しいですね。

>>2706

負けました

>>2706

管理規約で、管理費を支払うべき管理の中に入っていないと思いますから、無効と考えるのが妥当。
管理組合から費用を戻させるとともに、善管注意義務違反で管理組合へ管理会社から賠償させるのが良いでしょう。

ここに書き込まれている内容で間違って
いれは知っている方が修正をしてください。

>>2929 匿名さん 6時間前

>>2706 質問

＞管理規約で、管理費を支払うべき管理の中に入っていないと思いますから、無効と考えるのが妥当。
＞管理組合から費用を戻させるとともに、善管注意義務違反で管理組合へ管理会社から賠償させるのが良いでしょう。

ご指摘の通り管理規約には該当するような内容はない。
共用施設への地震、火災保険、漏水、個人賠償等々への保険は良し。
機会を見て解約を提起したいと思います。ありがとうございました。

皆さん方の質問や情報提供を期待します。
そして一緒にマンション管理の適正化を目指していきましょう。

自治会と理事会が混同されてマンション管理が
運営されてませんか。

民法より区分所有法、そして法律に別段の規約が
なければ規約、総会が優先されます。

別段の規約がされているかどうかがわかりずらい。

>わかりずらい。

わかり「づ」らい。

>>2936さん
わかりづらいですね。
有難うございます。

管理規約と各種細則の全面改正をするということは
大変な労力がいります。
いかに理事会や総会で効率よく説明できる議案書が
作成できるかにかかっています。
臨時総会を開催するにしても、説明と質問時間で２時間以内に
納めなければならないでしょうから。

規約の全面改正をするときは、標準管理規約に基づいてやるだけ
だから簡単といっている者もいるけど、甘いね。
特に各種細則は、ひな形通りにはいかないからね。

管理規約や細則などについては、法廷闘争・裁判沙汰にでもしない限り、肝心の箇所がぜんぜん使えません。管理会社や管理組合にとって都合のいい規定なら遵守され利用されています。会社や組合が痛いと感じる条文であればあるほど、実際には役に立たない「お飾り」みたいだということです。

「法」なのですから、大事なのは、会社にも組合にも不都合な規定だという場合でもきちんと適用されなければならないはずですが、そんな正義の実現に積極的な住民がそろったマンションなんてめったにないでしょう。監事か誰かのきちんとした発言に全出席者がシラケて退席したら、法の効力なんてどこへやらです。

「規約をバカ正直に履行したらマンションのコミュニティーがガタガタに崩れてしまう」、つまり適用の結果としてマンションの資産価値が落ちると思われる局面なら、ほとんどの管理組合は規約を上手に破る道を進むでしょう。もちろん、破っておいて「遵守している」と言い張ります。残念ですが、理事会や総会は「遵守」を装う恰好のツールとして使われています。

企業と同じく、マンションだって法の適用が自滅をもたらすくらいならウソもつくし、法の遵守も上っ面だけのものにして留めます。これは、善悪の問題というより組織の生理現象だと思います。

>>2940さん
規約や細則をそんな見方をしたらいけませんよ。
管理規約は基本的には、標準管理規約をひな形として作成
されていますので、全国的にみてもそんなに変わりがありません。
管理組合にとって都合のいい規定ではないでしょう。
集合住宅ですので、ある程度の決まりごとがなければマンションの
管理はできないできませんからね。

全国のマンションでは、常識では考えられないマンション管理が
行われているところも多々あるんでしょうね。
理事とか管理会社とか、難しい問題があるんでしょうね。

>>2941さん
私のマンションの管理組合で実現した規約・細則全面改正は、
大規模修繕工事と同一の方式、同じプロセスをたどりました。
内容のほぼ１００％が専門業者に有料で丸投げも同然なので
住民はラクチンでした。表向きは理事会の下に専門委員会が
結成されてほぼ１００％そこが目を通したことにされました。
マンションの住民自治を装って特定業者の意向が法的に埋め
込まれたのが当マンション新管理規約並びに細則の案でした。

任せた組合と任された会社で確かにウィンウィンの関係です。
しかしその結晶である新管理規約・新細則の欠陥を指摘する
人こそが内部の貴重な「法の番人」のはずですが、無力です。
組合と会社は、法と正論を無効にするやり方を心得ています。

組合員の資格で組合理事長を提訴した稀有なマンションから
大手管理会社は手を引き、契約非更新の方針を通告しました。
そんな管理組合員が１人もいないマンションは多数あります。
過酷な裁判以外に個人の権利の保護がろくにない現状に関し、
納得していないマンションの住人はけっこういると思います。

>>2942さん、おっしゃる通り。

本当にひどいマンションは書かれることがほとんどないですが、
知らせても知らないことにされるという点が根深いと思います。

無関心は敗北とよくいわれますよね。
マンションの住民で改革心のある方がおられれば
管理会社や業者に左右されないマンションのためになる
管理ができるのですが、知識、時間、関心がないのでしょうね。
それができない住民ばかりですと、管理会社等のいいなりに
ならざるをえないでしょう。
組合員は、ただお金をだすだけの存在しかありません。

告発したいのですが、告発先を教えて下さい

「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令」について　が平成２２年１０月から施行されたが、当管理組合（管理組合設立は平成２１年）と管理会社との重要事項説明書・管理委託契約書（管理仕様書）の内容には適用されていない。
　改正内容は分別管理方式が改正され「前」と「後」で大幅に変わった
改正点
　①収納口座と保管口座の分離による安全措置
　　収納口座から毎月分の支払いを実施後１ｹ月以内に保管口座に残額を移管するとある。
　　しかし管理会社との契約では保管口座への移管は管理組合の指示により適宜移管するとなっている。
　　これは管理会社が責任を負わない為の方策と考える。

告発しようと思ったのはマンション管理で「処分を受けた業者一覧」を検索し入手した記載内容で処分内容、処分日、商号、処分理由（法違反行為）等が纏められている資料。で上記に該当するものが存在したため。

　②月次報告の義務化
　　電磁的方法を採用するがこれによる損害を管理組合が受けても管理会社は免責に関する事項で責任を負わないと記載。
　　これはまだ情報収集不足につき今回は保留する。

以上よろしくお願いします。

管理会社に対しての告発先は、地方整備局が担当します。
マンション管理業協会も管理会社の上部団体ですが、両方に
相談されたらいいと思います。

管理会社や業者とのトラブルが起きる要因としては、殆どが
積立金が絡んできます。
そのシステムづくりができあがっていないのが大きな原因と
いえます。
まず、大規模修繕工事でいえば専門委員会が独自で機能できな
ければならないでしょう。
決定事項については、管理会社や業者がタッチできないように
しなければならないでしょう。

>>2946　より
2947 匿名さん 情報ありがとうございます
地方整備局で相談したいと思います
ここを検索したところ　処分を受けた業者　の個別内容がわかる記載がありましたので。

>>2949さん
地方整備局に相談されたら、管理会社への注意や罰則等も
してくれますから、頑張ってください。