「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

長期修繕計画書はあるみたいだけど、そんなに詳しいのは
ないよ。

大規模修繕工事のときは、いかに同じ条件で相見積が
取れるかということが重要なポイントになります。
簡単に同じ条件といっても、建築士が絡まなければ
素人でできるものではありません。
数量調書等が作成できなければ話になりませんから。

設計監理方式は、設計コンサルタントにうまく利用されるので
責任施工方式がいいという者もいるけど、建築士が全て悪では
ないですよ。設計監理方式は、所謂丸投げですからね。
それをいえば、建設会社も悪がいるかもしれません。

大規模修繕の工事費としての目安は、１戸当り１００万円が
相場のようです。

　※設計・監理者の役割
１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した

　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。

　　説明会への出席（定例会議、工程説明会等）
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。
＊工事請負契約の記名押印

２）施工中の業務
着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
　　　　　 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回
＜チェック例＞
　　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
　撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。
＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
　　　設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて
　　いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
　　期的にチェックをしてもらいます。
＊設計監理士（建築施工管理技士含む）の監理に要する時間の支払額のウェイト。
　　　支払の内訳案　　設計料４５％　　監理料５５％
　設計監理会社に支払う額は大きな金額になります。しかし、設計監理会社は通常の仕
事もしています。そちらが忙しくなれば当マンションに影響をきたす可能性があります。

３）竣工後の業務
　　監理報告
　　　　施工会社は、設計監理士に竣工図書を提出し、これをチェックします。
　　　　工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。
　　点検
　　　　メンテナンス時期の打ち合わせと確認をする。
　　　　メンテナンス時期がきたら管理組合から要請することも必要です。
＊コンサルタント決定後依頼するもの。
　　　設計図　　　仕様書　　　見積もり要項書
　　　工事範囲の検討　　　　材料の検討

設計コンサルタントはマンションの大規模修繕工事の経験のある
建築士を選ぶべきです。

修繕積立金に余裕があれば設計監理方式がベストでしょう。
但し、設計コンサルタトの選出については、相見積を
取り、説明会を開催して一番いい建築士を選ぶべきです。

設計監理方式を採用できるのは、大規模マンションでしょうね。
小規模マンションではまず経費的にも難しいと思います。

小規模マンションは責任施工方式がいいですよ。

ここのスレには直接書き込みはしないけど、ここから発信される
情報は参考にされている方が多いのですね。

スレが立ち上がって約２か月経過したけど、レス数は２，８００だからね。
１日平均４８の書き込みがあるんだから、結構書き込みもあるんだね。

質問があればすぐ答えてくれるのもここの特徴。

大規模修繕工事は１２年～１３年周期だから、経験がない者が
殆どだからね。
１回専門委員とかを経験すれば次回はだいたいのことは分るんだけどね。
ただ言えることは、建設会社丸投げの責任施工方式はお奨めできません。

大規模修繕工事の業者を選定する基準はどうしていますか。
相見積を取り、説明会を開催して評価点をつけた場合、価格が３番目に
高く、評価点が１番よかった業者と、価格は１番やすかったが、評価点
は４番目だった場合、どちらの業者を選びますか。
声の大きい者の意見を採用しますか。

設計監理方式では本命が決まっている。説明会は儀式だよ。長期修繕計画の予算額に近いことを願っています。(委員会も理事も予算額を調べない、知らないから設計事務所・管理会社の言いなりで大切な財産が無くなる)

管理会社発注方式や責任施工方式とは違って、設計監理方式なら公正な競争が行われると思い込むことこそが、間違いの元ですね。加えて、管理組合の個別的な事情も踏まえることなく、設計監理方式がベストな選択だなんてとても言えたものではありません。

設計監理方式なのに管理会社がタッチするんですか？
設計監理方式だから、要綱書を建築士が作成し、同じ条件での
相見積を取るんですよ。
そして、その業者の中から見積もり金額の安い３～４社を選定し、
説明会に参加してもらうのです。
そこで専門委員会が評価をして総合評価方式とかの方法で公平な
選定を行うことになるのです。
当然管理会社は評価とかには参加できません。
設計コンサルタントも、建設会社も公募を行い、相見積と説明会を
開催して選定するんです。
それに、専門委員会で決めるのはあくまで専門委員会の案であり、それを
理事会で決議し、総会に提案して、予算とか業者が決まります。

2879さん
教科書通り勉強して100点取った方でしょうね。
建設業界(設計コンサル含む)は昔と何ら変わらず談合の世界ですよ。
本命会社が他社の見積書作成してますって。管理会社も裏でしっかり仕事してますよ。
提示される設計コンサル料で仕事できると思いますか?キックバックなしで。
うちは3回目の大規模修繕になりますので、2回目の資料を基礎とし責任施工方式で数社相見積+提案で修繕委員会で決めたいと考えています。