- 掲示板
マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。
[スレ作成日時]2018-08-08 20:19:27
「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」
-
2122 匿名さん 2019/05/22 06:18:15
>>2120さん
管理組合事務教務費というのは管理委託費のことですよね。
これは１戸当り月1,000円前後といわれていますので安いと思います。
管理組合運営業務費というのは普通のマンションにはない項目ですし、
理事会・総会支援業務は事業計画立案も含めて管理委託費に含まれています。
点検費用はそんなものでしょう。
エレベータ点検費用はデベ系でも月平均にしますと5万円前後ですのでおたくの
場合は94,000円ですので高いと思います。それに毎月点検はされていないと思いますし、
又必要もありません。
機械監視業務費1基年間13万円前後ですので高いと思います。緊急対応業務についても
機械監視業務費の中に包含されているのが普通です。
管理員業務費については、時給で計算してみてください。 -
2125 匿名さん 2019/05/22 23:43:34
私のところの委託管理費も１戸当り月６５０円です。
管理組合運営業務費を含んだ費用です。
エレベーター点検費用は、月４７，５００円。
清掃費と管理員人件費は時給で計算して比較しないと分らないでしょう。 -
2127 匿名さん 2019/05/23 00:54:56
エレベーターの保守点検を独立系にすれば35,000円程度になります。
特に築浅だと点検しなくても問題ないぐらいですので（ただし法定点検）
独立系でもいいんですが、築古になったときにデベ系が点検を受けなく
なったり、独立系は部品点検費用が高くなったりします。
やはり命に係るものですので、最初からデベ系に依頼する方がいいでしょう。 -
2128 匿名さん 2019/05/23 05:13:48
修繕積立金については段階的に値上げをしていきますが、
管理費については、分譲時のままでよほどのことがない限り
値上はされません。
その余程というのは、消費税のアップや清掃の時間や日数、
人数を増やしたときとか、管理員の勤務日数や時間、人数を
増やしたとき以外ということです。 -
-
2133 匿名さん 2019/05/23 14:53:46
あるコンサルタント業者の目安金額が参考になるかもしれない。金額だけでは、条件をいわないと分からないと思う。
（以下、抜粋）
管理委託費の割高目安金額
この目安金額を超えていれば、まず間違いなく割高だ。
エレベータ保守 １基当たり月額 ５万円
フルメンテナンス契約、月１回保守、１４階建てまでの場合。高層の場合は金額が高くなる
機械式駐車場保守 １台当たり単価 ３０００円
２段または３段ピット式で２０台以上の場合。年間委託費を年間保守回数で割り、台数で割った単価。ちなみに保守回数は年間４回～６回。
雑排水管清掃 １回当たり・１戸当たり単価 ４０００円
２年に１回など毎年行わないケースが多い。また、この業務は修繕費として計上されている場合もある
２４時間遠隔監視（機械警備） 月額 ３万円
火災警報・非常警報・貯水槽の満水減水の警報等を対象とした機械警備料
管理員人件費（通勤方式） １名当たり月額 ２７万円
通勤方式で週４０時間勤務の場合
管理員人件費（巡回方式） 週４日、１日３時間勤務での月額 ９万円
管理員といっても清掃を主な目的とし、ゴミ収集の日時に合わせて出勤
消防設備点検 １戸当たり年額 ４５００円
年２回実施。ガス感知器の有無など点検箇所により若干金額に幅がある。また、地下駐車場などに泡消火器やハロン消火設備などがあると、目安金額は戸当たり１万円を超える
事務管理業務費 １戸当たり月額 ２０００円
一般管理費と管理報酬という項目がある場合は、それらの合計を対象とする
建築設備点検費 １回当たり・１戸当たり年額 １５００円
年１回実施。５０世帯のマンションで１戸当たり１５００円が目安。戸数が多ければ目安金額は安くなり、少なければ高くなる
特殊建築設備定期検査 １回当たり・１戸当たり年額 １５００円
３年に１回実施。建築設備定期検査と同じ。
設備巡回点検費 １回当たり単価 ２万円
実施回数はマンションによりまちまち。給水ポンプの点検など
（「マンション管理はこうして見直しなさい」２００５年 廣田茂、ダイヤモンド社、１５９頁より） -
2135 匿名さん 2019/05/24 02:14:53
点検費用や事務管理費、清掃費等については、大体の相場は
あるでしょうが、管理会社によってかなりの差が生じるのは
管理会社がそれらの費用の一部を取っているからです。
その取り分によって費用は大きく変わってきます。
一部部分管理をされたらどうでしょうか。例えば、高圧洗浄や
消防点検を管理会社を通さず、管理組合が業者を探して交渉
するとか。
管理会社が利益をそれらで取っていないというのであれば、理事会
が動いてもなんの問題もないでしょう。 -
2136 匿名さん 2019/05/24 02:17:37
事務管理費を安くしているのは工事等で紹介料をもらっているから
安くしているんだと開き直るかもしれませんが、元々事務管理費と
それらとは関係がありませんからね。 -
2137 深く 2019/05/24 03:24:14
>ここに投稿される方は善意で皆さんの質問に答えているんですよ。
>それに自分の利益になると思って書き込んでも所詮匿名掲示板であり
>自分の利益にはなりません。
自分の利益にならないと思うからこそ自分は善意でアドバイスしている
と自覚し認識しているのが、書き込まれた文面からよく伝わってきます。
このくらいのことは承知している投稿者だと >2129 から読み取ろうよ。
文の意味も論理も理解不能でピラニア扱いだから否定ではつまらんです。
他方、この板のように回答し対応してくれることを望む所有者がいます。
当たり前ですが各マンションには管理組合員としていっぱい住んでます。
こうした状態がマンション管理における「相思相愛」現象なのでしょう。
一見すると結構なことだと思います。私のマンションの状態とそっくり。 -
2139 匿名さん 2019/05/24 05:22:37
しらないことは質問をし、知っていることは自分のマンションでの
経験を元に書き込みをすればいいんです。
そして全国のマンションの住民に、マンション管理に関する知識を
広げるお手伝いをしましょう。-
1
-
2142 匿名さん 2019/05/25 04:53:25
あの相場はあてになることもあるけど、ならないことも多い。
詳細仕様は記載されていないし、点検だけなら人権保護法案だから、戸数は関係がない。 -
2143 匿名さん 2019/05/25 05:10:30
戸数は関係あるでしょう。
１０戸のマンションが高圧洗浄をする場合は高くつきますよ。
機械等の設備を業者は準備しなければなりませんからね。 -
-
2146 匿名さん 2019/05/26 02:25:44
塩ビ管の更新・更生工事について勉強中ですが、なかなか奥が深いですね。
業者によって見解がちがいますし、マンションの配管状況によって対応が
違ってきます。
こういったものをいろんな角度から勉強していって、自分のマンションに最も
適したやり方はどれなのかを更なる勉強をしていかなければなりませんね。
業者任せではだめなのは良く理解できますが。-
2
-
2148 匿名さん 2019/05/26 03:43:53
>>2147さん
大規模修繕工事は、悪い所の修繕をする事後保全ではなく、
予防保全が主ですからね。
インターホンを私どものマンションで交換しましたが、その際
消防点検を室内に入らず点検ができるように熱感知器の交換も一緒に
やりました。玄関のインターホンのところでできますので在宅も必要
なくなりました。消防点検費用もかなり安くなりました。
それからインターホンはアイホンの一番新しいカラーのものに替えま
したが、ナショナルの機器も含めて、同じ条件で相見積を取りましたが
かなり安くで交換ができました。
機器の取引はまず地元の代理店に納入し、そこから取り付け業者が購入を
するシステムになっているようです。
アイホンや代理店から取り付け業者に納める価格はみな同じになっていました。
価格の差は取り付け料の差ということになります。
相見積を取ったのは取り付け業者に対して行いました。-
2
-
2149 匿名さん 2019/05/26 03:59:32
上記で間違いがありました。
機器の流れですが、アイホン→代理店→電気会社→取り付け工事会社でした。
それから価格を書いていいのか分りませんが、１戸当り９１，０００円でした。
インターホンの価格の全てです。ピクサス
-
2
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2151 匿名さん 2019/05/26 10:58:58
設備関係の技術は必要ありません。
業者に説明を聞いてその判断をするだけでいいんではないですか。
消防点検時に居室内に入らずにするためには、熱感知器とインターホンを
連動させなければなりません。
しかし、いままでは年２回居室内に入り、それも各部屋全ての点検をして
ましたからね。 -
2154 匿名さん 2019/05/27 23:51:25
消防点検は年２回ありますし、その都度
各部屋の感知器の点検をしますので、居室内の
全てがみられますからね。
それが玄関のインターホンで点検ができるのはいいですよ。 -
2155 匿名さん 2019/05/28 01:29:32
専有部分の修繕は基本的には区分所有者が自由に行うことができます
しかし、集合住宅ということもあり区分所有法で一部制限が加えられました。
それを基に作成されたのが標準管理規約第１７条です。
それによると専有部分の修繕で承認が必要なものは、フローリングの交換、
配管・配線工事、エアコンの新設やユニットバスの交換、間取りの変更等と
なっています。
これ以外にはどんな工事が承認が必要なんでしょうか。 -
-
2156 匿名さん 2019/05/28 03:01:27
設計図等の書類を提出して理事会の承認が必要な専有部分の工事は
上記どおりですが、それ以外の工事について、共用部分又は他の
専有部分に影響を及ぼすおそれのある工事については、理事長への
届け出が必要となります。
これは工事業者の立ち入りや資材の搬入、騒音や振動等が発生する
ので住民に告知する必要があるからです。
その届け出をしなければならない工事にはどんなものが具体的には
あるのでしょうか。
例えばクロスの張り替え、キッチンの交換は必要かもしれません。-
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2159 匿名さん 2019/05/28 23:26:41
特に専有部分内にある警報器やガス警報器、インターホン、玄関ドアを
管理組合経費でやっているところはあるでしょう。
その場合は規約か細則で規定しておくべきです。 -
2160 匿名さん 2019/05/29 00:31:18
管理組合会計・・・非営利会計、管理会計中心、非制度会計
非制度会計なので従うべき会計原則は法律には定められていない。
制度会計の会計原則を援用して暗黙のルールとして会計基準を構成している。
企業会計の証券取引法会計の企業会計原則、旧公益法人会計基準の原則を援用している。
つまり、必要に応じて両原則をつまみ食いしているだけのこと。
管理組合会計の会計原則・・・いろんな会計基準をつまみ食い、所謂何でもありの会計）
①真実性の原則（企業会計原則、旧公益法人会計基準より援用）
②正規の簿記の原則（企業会計原則、旧公益法人会計基準より援用）
③明瞭製の原則（企業会計原則、旧公益法人会計基準より援用）
④継続性の原則（企業会計原則、旧公益法人会計基準より援用）
⑤保守主義の原則（企業会計原則より援用）
⑥重要性の原則（企業会計原則より援用）
⑦予算準拠の原則（旧公益法人会計基準より援用）
⑧目的別会計（旧公益法人会計基準より援用）
-
2163 匿名さん 2019/05/30 00:13:02
建物診断を行うメリット
①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
③故障個所の早期発見ができる。
④公平な入札や業者選定ができる。
⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
※工事費の概算額も提出してもらいます。
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2164 匿名さん 2019/05/30 03:59:29
建物診断をする意味は単なる診断だけでなく、数量調書の作成やそれに
基づく工事費の概算費用の算出までしなければ意味がありません。
大規模修繕工事は悪いところを補修するだけでなく、殆どは予防保全の
ためにするものですから。-
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2165 匿名さん 2019/05/30 09:44:48
クローズアップ現代＋「“都会のマンション”に異変！あなたはどうする？」
2019年5月30日(木)放送 19:57 ～ 20:42 （45分）ＮＨＫ総合
いま、都会のマンションに“異変”が起きていることをご存じですか？人気が衰えない新築マンションの平均価格はバブル期以来の高い水準。しかし、その一方で、所有者がいるのに空いたままの「空室数」が過去最高を記録。老朽化に悩む“空洞化マンション”も目立ち始めています。・・・
https://www.nhk.or.jp/gendai/articles/4287/index.html-
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2169 匿名さん 2019/05/31 02:48:53
「大規模修繕工事に関する実態調査について」 国交省が２０１８年５月に公表
目的
見積もり内容と本調査とを比較検討して、事前に検討することにより適正な工事発注がで
きるようにしたものです。
事前に検討した方がよい主なポイント
＊工事内訳に過剰な工事項目、仕様の設定等がないか（工事費内訳明細で確認）
＊戸当り、床面積当たりの工事金額が割高になっていないか
＊設計コンサルタントの業務の量（人・時間）が低く抑えられていないか、特に工事監理
業務の量が低すぎないか
＊工事内訳書を全国の規模別マンションの工事費の相場と比較検討（実態調査で比較）
大規模修繕工事の時期
第１回目
築１１年～１５年 ６４．９％ 築１６年～２０年 ２４，３％ 築２５年～30年 ２．１％
第２回目
築２６年～３０年 ４４．２％ 築３１年～３５年 ２０．９％ 築２１年～２５年 ２０．５％
第３回目
築４１年以上 ４７．７％ 築３６年～４０年 ３５．１％
工事金額１戸当り
７５万円～１００万円 ３１％ １００万円～１２５万円 ２５％
５０万円～７５万円 １４％ １２５万円～１５０万円 ９．６％
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2170 匿名さん 2019/06/01 00:32:12
何故大規模修繕工事や建物設備の維持保全に努めるかといいますと、
住んでいる時は快適なマンションライフをおくるため、売却や相続、
賃貸に出す時はできるだけ資産価値を落とさないためです。
それに大規模修繕工事は悪くなった個所の保全をおこなうのではなく、
殆どは事前保全が目的ですから。
しかしそれそれをやるには修繕積立金が必要です。-
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- 評判気になるさん2024-07-03 18:37:43
管理委託契約書に付いて
私共のマンシｮンは今期、契約書の更改に当たります。
管理会社に対し標準管理委託契約書に準ずる事を申し入れしているが、契約書は管理会社の本部で
全て同じ内容で契約するもので、
違った契約書の内容に出来ない
との回答がフロントが有った、
本来、契約書とは双方の合意の元に行われるそべきであるが、此方が合わせ無ければ成らないのでしょうか？- 管理委託契約書0％
- 契約書の意味0％
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