「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

　＊資産価値の落ちないマンションの条件

　　　　１．立地が良い

　　　　２．築年数（築浅）

　　　　３．物件規模が大きい

　　　　４．管理状況が良い
　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

>>20499 匿名さん
>マンションの耐用年数は減価償却期間といいますか税法上では４７年とされています。

それじゃ５０年解体を考えて置く時期ですね

＞マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく・・・

マンションは永住を前提にしメンテナンスするもので良い。売却で高く売るためのメンテナンスは不要。

>>20502 匿名さん
建替え及び終末の資金計画もしてね。

マンション管理で大規模修繕工事が主な話題になるのは七不思議のひとつ。可笑しいとは思わないマンション管理士等の不思議さが不思議。金儲けと思われてもおかしくない。建て替えと週末の資金の計画等があるのが正当だと思うが如何に。

>>20504 匿名さん
週末を終末に訂正.

投資賛成組合員の美人奥様の訪問を受けた。来週の相場の相談（話題？）
である。買いかどうかの質問で中東の情勢を静観したいと気持ちを伝えた。１億２千万の投資ではなくまだ通給している合計２４億円を投資したら現在７億円の含み益になると悔やんで帰られた。組合員一人当たりへの貢献度を計算すると配当金は６８万円位になりそうだ。１億２千万円では少ないしありがたみはわかない。個人が１億２千万円を投資したならば３２００万円の利益は大きい。

例えば建て替えまでの資金計画を組んでほしい。

ホルムズ海峡の封鎖があるのではないかとの意見があった。ホルムズ海峡を封鎖されれば困る国を考えると米国と英国は困らない。中国と日本は困る。であれば、米国を困らせる策としてはあり得ない。また封鎖すればアラビアが困る。アラビアとイランは仲良しなので困らせたくはない。経済には影響はないと見たと私見を述べた。組合員は投資を通じて毎日かしこくなっている。投資素人の若奥様はご主人に内緒でロボットに投資を任せてみたら数か月で数万円利益が出たので解約して友人とおいしいご馳走を食べたそうです。投資は楽しいと言っていました。組合資金もオイオイ含み益が増えるでしょう。組合員に１円でも負担を減らしたい。チリも積もれば山となる。

>>20508 匿名さん
新スレはあなたのためにつくられたような”ゴキブリホイホイ”スレなので、
新スレのほうへ行ってもらえませんか？
みんなが迷惑しているがわかりませんか？

>>20509 匿名さん
そうは思わない。投資の件はマンション管理よりも難しくて返答のしようがないだけだと思う。これ等を理解できるマンション管理士等や分譲の組合員が出るために公開して啓蒙をしている。建て替えまでの資金計画は教えて下さい。

他スレ分をこちらん移動しました。

ホルムズ海峡の封鎖があるのではないかとの意見があった。ホルムズ海峡を封鎖されれば困る国を考えると米国と英国は困らない。中国と日本は困る。であれば、米国を困らせる策としてはあり得ない。また封鎖すればアラビアが困る。アラビアとイランは仲良しなので困らせたくはない。経済には影響はないと見たと私見を述べた。組合員は投資を通じて毎日かしこくなっている。投資素人の若奥様はご主人に内緒でロボットに投資を任せてみたら数か月で数万円利益が出たので解約して友人とおいしいご馳走を食べたそうです。投資は楽しいと言っていました。組合資金もオイオイ含み益が増えるでしょう。組合員に１円でも負担を減らしたい。チリも積もれば山となる。

投資の件はマンション管理よりも難しくて返答のしようがないだけだと思う。これ等を理解できるマンション管理士等や分譲の組合員が出るために公開して啓蒙をしている。建て替えまでの資金計画は教えて下さい。

建て替えはできないというのが理解できないらしい。

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

　入居・退去の際は、新しい区分所有者や賃借人にスムーズな引継ぎが必要となります。

＜確認しておきたい項目＞

　　＊入居時

　管理規約・使用細則の配布
　入居届などの必要書類の提出（区分所有者の確認や家族調書等）
　避難経路と避難場所の確認
　ゴミの分別について（ゴミ分別の手引書の配布と収集日等）
　ペット・ピアノ・子供の室内での走り・エレベーターの使用法・専有部分の工事の際
　は届出が必要・ベランダの使用法等の苦情例を通知しておく。

　　＊退去時

　退去届などの必要書類の提出
　ゴミの始末の確認（自転車とか粗大ゴミのチェック）
　転勤等で賃貸に出す場合は、転居先等の連絡先の確認

>>20503 匿名さん

20513 匿名さん 建て替えはできないというのが理解できないらしい。

>>20516 匿名さん
なぜ建替円滑化法があるの。

建て替えが難しいことは理解できるができないとの思考は短絡すぎる。何事にもあきらめないで努力しよう。投資もその考えに沿っている。考え実行するのは自由である。

>>20518 匿名さん
お前はここにはくるな。
建て替えをするのに何を努力するのか。
努力するのは各人でお金を貯めることしかない。
お金があれば、建て替えまで３年もアパートとかを借りて
住まなくても、新しいマンションを買えばいい。
そんなことも分からんのか、あほ。

>>20518 匿名さん
投資の話は別スレでお願いします。
しつこすぎます。このスレから消えてください。

　入居・退去の際は、新しい区分所有者や賃借人にスムーズな引継ぎが必要となります。

＜確認しておきたい項目＞

　　＊入居時

　管理規約・使用細則の配布
　入居届などの必要書類の提出（区分所有者の確認や家族調書等）
　避難経路と避難場所の確認
　ゴミの分別について（ゴミ分別の手引書の配布と収集日等）
　ペット・ピアノ・子供の室内での走り・エレベーターの使用法・専有部分の工事の際
　は届出が必要・ベランダの使用法等の苦情例を通知しておく。

　　＊退去時

　退去届などの必要書類の提出
　ゴミの始末の確認（自転車とか粗大ゴミのチェック）
　転勤等で賃貸に出す場合は、転居先等の連絡先の確認

経団連（に加盟する建設業者等）が〇○党に多額の企業・団体献金をして、建替え決議の要件緩和を要望するのだから、事業性がある建替え物件は割とあるに違いない。

>>20522 匿名さん

そうかｗ○○

建て替え決議の緩和は急いだほうが国民のためにはいい。行政には頼らず組合の自力でできる可能性大である。経団連や不動産業界が動いてくれるのは歓迎する。情勢はその方向である。よって修繕計画は2回までであとは建て替え等に向けての資金計画が重要になる。その一歩が一般会計と特別会計に加えて駐車場使用料収支報告書と分譲時の修繕積立基金を建替資金に変更してその資産運用をどうするかを組合でルールつくりをされることを提案します。早い方がいいでしょう。

大規模修繕工事の資金と建て替え資金はくらべものにならないよ。
建て替えを行うときは、参加できるものだけでやればいい。
大規模修繕工事の費用は１戸当たり２００万円もあればできるが
解体と建て替え資金は１戸当たり３，０００万円ぐらいはいるだろう。
解体し建て替えを行うマンションは築５０年以上経過したところだろうから
高齢者が多く２，０００万円支払ってくださいといっても無理だよ。

「建替えを行うには」

　①会日（建替え集会）の少なくとも２ヶ月前までに招集通知をださなければならない。
　　　　　議案の要領の準備をする。
新たに建築する建物の設計の概要、建物の取り壊し及び建築費用の概算額、
建替費用の分担に関する事項、再建建物の区分所有権の帰属に関する事項

　②建替え集会（区分所有法上の）
　　　　建替決議・・・区分所有者及び議決権の５分の４以上
　　　　各区分所有者の建替えに関する賛否を議事録に記載しなければならない。

　③建物円滑化法等に関する法律により、建替え組合を設立する。
　　　　定款及び事業計画を定め建替合意者４分の３以上の同意を得て、知事の認可を得る。

　④建替決議後２ヶ月以内に賛成しなかった者に対し、建替に参加するか否かを回答するよ
　　う書面で催告する。
　　回答しなかった者は、不参加とみなされる。

　⑤不参加者に対し、時価で売り渡すことを請求する。この時点で売買契約が成立したものと
　　　みなされ、住居を明け渡さなければならない。但し、裁判所へ請求すれば１年を超えない
　　　範囲内において明渡に相当の期限が許与されます。

　⑥この売渡請求権を行使することによって、建替不参加者が排除され、全員が建替参加者
　　となっていきます。

建て替えをするには、最初の建て替え総会から解体して建設まで
約３年かかります。
最初の総会までもっていくには、建て替え委員を選定し、建築士を
雇い建物の設計の概要、取り壊し費用、建築費用の概算額を出し、
建て替え費用の分担に関する事項をきめなければならないが、ここまで
もっていくのに１年はかかるだろう。
解体をすれば、住民はアパート等に引っ越しをしなければならない。
解体すれば、管理会社もいなくなり、集会室もなくなる。
住民はバラバラになり、連絡を取るのも大変だし、集会室の確保も
専門委員がやらなければならなくなる。
住民への総会の案内等も資料の作成、コピー、郵送等もすべて専門委員が
やることになる。会議の場所も借りなければならなくなる。
資金の目途がついて建て替えに参加できるものは数少ないが、高齢者は
４年も５年もアパート暮らしをしてそれからできあがったマンションに
引っ越ししても先が短い。
だから建て替え決議には反対する。よって建て替え決議は成立しない。

建物は、しっかりした補修をおこなっていけば、１００年以上もちます。
計画的に大規模修繕工事、大型設備の更新工事をおこなっていくべきです。

建て替えをするときに戸数を増やす為に隣接地を購入して
戸数が増えた分を売却して、現住民の負担を減らすというのも
土地の確保、資金の確保があり大変だよ。
土地が離れていれば同じ管理組合にはなれないしね。

建て替えなんて１００年に一度のことより、犬の鳴き声とかEV内での盗撮とか
日常的に発生する問題について考えろよ

>>20530 匿名さん
では、あなたが問題提起をしてください。

近いうちに暴落があるよ。
買い時だけどね。投資チャンスはそうあるものではない。現金を用意して戦闘開始である。このチャンスを逃すとしばらくはノーチャンス。組合剰余資金を全額投資する案も出だした。臨時総会の準備中である。

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　標準管理規約
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

建物設備の維持保全をしっかりやるためには、長期修繕計画書の
作成が必要です。
パソコンソフトで管理会社のフロントが簡単なデータを打ち込んで
作成するのではなく、建築士を雇い、設計図面を基に数量調書を
作成し、工事個所ごとに概算設計書に基づいて作成した長期修繕
計画表が必要です。

スレは立ててもスレ主ががんばらなければいずれ終わってしまいます。
ＰＡＲＴ１からＰＡＲＴ３で３万超の書き込みが続いたのは、スレ主が
毎日書き込みをしていたからですよ。
しかし、最近は批判されたり、僕の立てたＰＡＲＴ２に邪魔されたり、
投資の書き込みが続けたりされて嫌になってきているので、２～３ケ月
ＰＡＲＴ２、ＰＡＲＴ３、積立金を株に投資するのはありかのスレを含め
マンコミュには顔をださないようにしようと思っている。
多分ここのスレをはじめ終わってしまうと思うけど、２～３ケ月後にやる気が
でたら戻ってくるかもしれない。
それまでは、批判者の皆さん等で維持するように頑張ってみてください。
それでは、ごきげんよう！

>>20535 匿名さん
自作自演が終わるだけだろう。

>>20534 匿名さん
修繕計画は作れてもマンションの終末までの建替等用資金計画を作成する方が大事だよ。

>>20537 匿名さん

＞マンションの終末までの建替等用資金計画を作成する方が大事だよ。

単なるシュミレーションで構わないから、あったほうがいいだろうけど、
実際には経年劣化するプロセスで、修繕積立金の値上げもシュミレーションに
加えなくちゃいけないだろうし、みんなウツになるかもね。
でも、これが現実なんだよ。

個人の中には、建て替え中の資金や一時的な引っ越し場所を探さなければいけなくて躊躇する人が多いと推察する。
その辺のところをクリアできるリーズナブルなサービスも
行政か民間が提供しないと、建て替えを簡単にする法改正をいくら行っても
意味ないのにね。
利益相反を厳しく罰しないマンション管理関連法案作成しつづけて
企業にやりたい放題環境をつくったくせに…
マンション管理行政は本当にバカだよ。

大規模修繕２～３回目以後の計画が乏しいい。２回目で締めて後は建替等資金計画に移行。ここが肝心。

２回目大規模修繕が終わったら売却して次のマンションへ

排水口の「ポコポコ音」放置すると危険！音の原因と止める方法を解説
c シュフーズ

キッチンやお風呂場で水を使うとき、たまに「ポコポコ」という音がすることがありませんか？ただの音として聞き流してしまいがちですが、この音には注意が必要なサインが隠れていることもあります。このまま使い続けると故障の原因になることもあるため、音の正体を理解しておくことが大切です。

排水口から発生するポコポコ音の原因には以下の要因が考えられます。
1.空気の通り道が塞がれている
空気の通り道が塞がれると、排水がスムーズに行われず、ポコポコという音が発生しやすくなります。この問題を解決するためには、排水口の近くに空気弁を設置することが効果的です。これにより排水が円滑に行われ、音が止まり、使用感が向上します。

2.排水口の詰まりが進行している
ポコポコ音の最も一般的な原因であり、最も注意が必要なのが排水管の詰まりです。

・キッチンの油汚れや食べカス

・トイレでの異物の流し込みや、掃除の怠慢

・バスルームの石鹸のカスや髪の毛の詰まり

排水管の汚れは目で見て確認できないものです。そのため、掃除を怠りがちになります。掃除を怠ると、汚れが蓄積し、排水口が詰まるリスクが高まります。排水口が完全に詰まると、業者による清掃が必要となり、予期せぬ出費に繋がる可能性があります。

※業者に依頼すると、8,000円～2万円前後の料金が発生します。

3.水の流量が一時的に増加した
水の量が一時的に多くなると、排水が追いつかず「ポコポコ音」が発生することがあります。

・マンションやアパートで、上階の住人が大量のお湯を使用した際、例えばお風呂の水を抜いたときなど

・台風や集中豪雨により、水の量が急激に増加した場合

通常の水の流れを超える量が排水システムに流れ込むと、排水がスムーズに行われず、音が発生しやすくなります。この水分が減少すれば、音も自然と収まるため、一度様子を見るのが良いでしょう。

排水口の汚れを効果的に除去する方法

排水口の汚れは、放置すると深刻な問題を引き起こす可能性があります。ポコポコ音が聞こえたら、すぐに排水口のお手入れをしっかりと行いましょう。

・排水トラップを外して、ラップや雑巾などで排水口を仮に塞ぎ、40～50℃のお湯を一気に流すことで、水圧で詰まりを押し流す

・重曹を排水口に振りかけた後、クエン酸をかけてしばらく放置し、その後洗い流

・市販の専用洗剤を使って、排水口の汚れを除去することも有効（週に1回の使用が推奨）

・トイレに異物が詰まった場合は、ラバーカップを使用して除去する

これらの方法を利用して、排水口の汚れを除去しましょう。専用洗剤を使用する場合は、他の洗剤との混合を避けるため注意が必要です。

まとめ

排水口からの「ポコポコ音」が聞こえたら、それは警告信号かもしれません。放置すると大変なことになる可能性があるため、排水口のお手入れは早急に行いましょう。

普段の掃除の頻度を見直し、メンテナンスが不足している場合は、排水口の掃除をできるだけ早く徹底的に行うことが重要です。定期的なお手入れにより、深刻なトラブルを未然に防ぐことができます。

いよいよ総会ですね
さあ、経営陣に質問しますよ

>>20535 匿名さん

マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。と言うことです。

従ってスレ主が毎日書き込みをする必要はないですよ。

質問があればもどってきてもよろしい。質問がなければこのスレ閉鎖しよう。

組合資金投資の件が先行き不透明さを
増してきた。
反対組合員の行動を無視しています。
詳しくは連休明けには公開します。
現在は急激な円安の進行で日銀の為替
介入が実行中で上昇と下降を繰り返し
ています。
衆議院三選挙区の自民党の惨敗で日銀
は介入しきれないのではとの予想に反
して円高、円安の変動が激しいので介
入したのではないかとおもいます。
今夜の米国市場は上値が重いが日本株
の先行きは高騰している。
多分今夜の米国の経済指標では大きく
動くと思うので油断できない。
当分は激しい攻防が予想されます。
投資家は一喜一憂することなく静観を
しています。
組合資金の含み益も上下はしても長期
ではさらに膨れると思っていますので
不安は感じません。

中庭で遊んでいる子供たちのために、工事中に設置するような簡易トイレを常設しましょう

役員就任は民法の委任契約だから強制することができない
規約や細則に役員就任義務を明記しても無効
役員辞退者に対する嫌がらせ（罰金徴収など）を定めているマンションは
過去に無知なキ〇ガイ役員が規約改正等をしているので要注意ｗ

確かに法律では室内のインタホーン子機や火災検知器は規約共用部分にできません。しかし、規約共用部分にしても大部分の住民は法律など知らないし、管理組合の金でメンテや交換をしてもらえるなら儲けものと考えるのが普通でしょう。特に問題がなければ、どのような規約や細則を作ってもいいと思います。その規約細則はおかしいという住民だけ適用しなければいいのです。例えば、よく問題になる役員辞退問題。規約細則で義務化するのはいいのですが、「義務化は法律違反」という住民が出れば、その人を飛ばして次の組合員に順番を回せばいいのです。うちのマンションではそうやっています。

>>20547 匿名さん
勘違いは良くない。
住民や組合員に被害を及ぼす恐れのある
室内の設備は規約により共用部分にでき
るよ。
法定による共用部分は全員の賛成が必要
である。よく考えろ。

日銀による為替介入が今週に３回合計１４兆円位と思われる介入が行われたと予想するが一向に円は２～３円は円高になるがすぐに元の戻る。効果が極めて少ない。
米国が利下げをしてくれればいいのだが景気が良すぎてFRBも利下げはできない状況。
明日の雇用統計等の経済指標が良ければ株価の急落が予想される。
当分は組合資金も含み益が減りそうである。
今夜の失業保険申請件数が少なくて景気予想は良好であり利下げはないと投資家は予想する可能性が大きいので米株の指数は下落傾向であり望み薄である。

米国三指数は上昇したが日銀の為替介入で円高に振れたので為替差損で組合投資資金の含み益は相当下振れしたと思われる。
週明けには含み益の目減り額が判明するので報告します。
当分は株価は高騰しても為替介入で差損が積み重なり面白くない毎日である。
小生は不機嫌である。
株価は下振れしても為替介入で含み益が上振れすることもありますので申し添えておきます。
正常な経済活動はこの一例の反対で景気が良ければ株価は上昇します。
世界は今新たな局面と戦っている最中。
戦争はあってはならない。

>>20550 匿名さん
よそでつぶやいてよ

連休の為替介入は日銀総裁の優秀さを示している。
日本は４連休で静かだが為替市場は戦争である。
肉体的苦痛は伴わない戦いである。
２０５５１さんが投資は博打だと言われそう( ´艸｀)組合資金は元本は割れていませんのでご心配なく
友人のマンションが大規模修繕で見積もりと中であるが毎日インフレで計画当初より工事費の値上がりで保有資金では追いつかないと困っているらしい。
物価が収まるまで工事は中止だそうよ。

>>20547 匿名さん
>確かに法律では室内のインタホーン子機や火災検知器は規約共用部分にできません。
>しかし、規約共用部分にしても大部分の住民は法律など知らないし、
>管理組合の金でメンテや交換をしてもらえるなら儲けものと考えるのが普通でしょう。

長期修繕計画で実施することを記載する。この為に必要な費用も記載すればいいんじゃないの。これで修繕積立金も徴収する

長期修繕計画はあくまで計画である。
規約は計画とは異なり強制力がある。

21時30分に米国雇用統計発表です。
雇用統計がいいと組合資産投資分は含み
益が減りますが元本は割れません。
その逆だと含み益は増えます。
有志が見守っています。
日銀も為替介入４段目を準備は怠りない
でしょう。
雇用統計が悪いのを願います。
日銀幹部と考えは同じです。

雇用統計が良くてドルが売られて
金利が減少。米国先物が高騰しだした。
これからは円安が急激だと為替介入で
組合投資分は含み益がさらに減少する。
ここからな日銀幹部との考えが異なるこ
とになる。介入反対。

>>20554 匿名さん

他スレより
【インタホーン子機や火災感知器は共用部分？専有部分？】

国交省が策定した【長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント（平成 20 年６月　令和３年９月改訂）】では、次の設備を共用部分として工事対象にしている。

〇「情報・通信設備」として「インターホン設備等」があり、具体的には「インターホン設備、オートロック設備、住宅情報盤、防犯設備、配線等」である。
〇「消防用設備」として「自動火災報知設備」があり、具体的には「感知器、発信機、表示灯、音響設備、中継器、受信機等」である。

専有部分内にある「専有部分の専用に供される設備」は専有部分であるが、住宅情報盤（インターホン）等は、マンション全体の「情報・通信設備」を構成している一部であり、「専有部分の【専用に供される】設備」ではないので、共用部分としている。

>>20556 匿名さん
うるさいなあ。いい加減にしろ。

たとえ瞬間風速的な円高であっても、そのときに安いドルを買い、再び円安ドル高になったときに売れば、ガッポリ儲かる

>>20559 匿名さん
それは博打に近い。
私はしないし、他人にも進めない。
儲かるのは百も承知だが癖になるので
しない。
私は現物と投資信託が主な投資。
空売りもしない。
損切りはするが着実に含み益は増えて
いる。
ある水準で利確して不動産へ投資して
いる。
博打はしてはいけない。
知人で不幸になった人間を知っている。
その方法を自慢げに話す投資家はだいたい詐欺師が多いので気を付けている。

自宅はもうすぐ築40年ですが「固定資産税」が全然下がりません…なぜでしょうか？
c ファイナンシャルフィールド
評価替えとは
評価替えとは、3年に1回土地や家屋の評価額を見直すことをいいます。前回は令和3年度に行われたので、令和6年度はちょうど3年後となり評価替えの行われる年です。

神奈川県川崎市によると、3年ごとになっている理由としては土地や家屋の数がとても多いことなどとされています。毎年膨大な数の評価の見直しを行うことは、実質的に不可能といえるでしょう。

評価替えを行うと、土地の場合は地価の増減に応じて税額が見直されます。一方、家屋の評価額は、同じ建物を再び全く同じ方法で建てた場合にその年にかかるであろう建築費の変動を表した率「再建築費評点補正率」と、年月の経過によって生じる補正率「経年減点補正率」を乗じて見直しが行われるようです。

なぜ家屋の固定資産税は下がりにくいのか
固定資産税が変わらない理由は、物価が上昇しているためです。

先述したように、家屋の固定資産税には建築費の変動と家屋の経年劣化がかかわっています。もし建築費が高くなった割合よりも経年劣化による価値の低下が大きければ、固定資産税は下がる計算です。

物価の上昇値が大きいと、建物の価値の減価する割合よりも建築費の高騰による上昇率のほうが大きくなってしまい、家屋の評価額が上昇します。もし家屋の評価額が前年よりも高くなると、理論上は固定資産税も高くなる計算です。

しかし、評価額が前年よりも高くなった場合は、価格は据え置くようにと定められています。

そのため、物価の上昇により建築費も高騰した場合は、評価額が据え置かれ、固定資産税は下がりません。

評価替え以外の理由で下がらないケースも
評価替え以外の理由でも、固定資産税が下がらないケースはあります。まず、評価替えは3年に一度のため、3年の間は固定資産税の価格も変わりません。

さらに、対象の家屋が減価されなくなった可能性もあります。経年劣化などによる補正値の経年減点補正率は、下限が20％までです。20％に達すると、建物の評価額が変わらない限りは固定資産税も下がらないといわれています。

東京都八王子市によると、木造専用住宅が約25年、鉄筋コンクリート造りのマンションやアパートなどは約60年で20％に達します。例えば、自宅が築40年の木造一戸建てだった場合は、15年前から経年減点補正率が変わっていません。


建築費の上昇により固定資産税は下がらないこともある
家屋は、評価替えが行われた年の物価上昇や経年劣化などを考慮して評価額が決められます。この際、物価の高騰によりその年の建築費が高騰すると、再び同じ家屋を建てたとする場合の建築費が高い計算になるため、評価額も高くなります。

評価額が以前より高くなると据え置かれるため、評価額を基に決められる固定資産税も下がりません。

ただし、経年による減価率が下限に達したなど評価替え以外の理由で下がらないケースもあります。

管理規約に組合員の自治会加入と管理組合の自治会費徴収を定めているマンションがありますが、組合員は自治会に入りたくないのであれば、管理組合理事長にそう言って自治会費徴収（管理費と一緒に口座引き落とし）をやめてもらうことができます。特に所定の手続きはありませんが、一応書面で提出すればいいでしょう。
自治会に入っていないと種々の自治会活動（自治体広報誌の配付、自治会主催の敬老会・盆踊り・子供会、防災防犯美化活動）に参加できなくなるので、注意しましょう。

>専用使用権のある共用部分の管理は本来区分所有者の
>責任と負担で行わなければならないのですが、いつのまにか
>管理組合負担で補修工事等をしているマンションはありませんか。
>例えば、メールボックスのカギの交換、玄関扉の不具合、インターホン、
>熱感知器等。

んなこたあない。区分所有法では専用使用権があるとかないとかに関わらず
組合員全員が持分に応じて管理費用を分担すると定めている。

>>20563 匿名さん
それは法令の強行規定ではない。
管理費等の負担割合は別途規約で定めることができる。管理委託費の規定は法令にはない。

日常清掃費について質問です。
当方都内の100戸程度のマンション管理組合員です。
この度、管理会社より日常清掃費が3割近く値上げと申し入れがありました。
実は2022年にも3割近く値上げされてしまっています。
昨年は管理委託費の方を1割ほど値上げされました。

今までの値上げも1割ほどで、不本意ながらも受け入れてきましたが、２年おきに3割値上げというのはさすがに首をひねるばかりです。

相場感としていかがでしょうか？
また減額は請求できるのでしょうか？

>>20565 匿名さん

当管理組合の場合、管理会社以外のもう1社から、
清掃業務の見積りを、独自に取りました。

2社で競合させて、結果的にもう1社のほうが
安かったです。

理事会→通常総会の議決を通して、現在は
もう1社が、清掃業務を行っています。

管理会社の管理委託契約書から、清掃業務が
除外されました。

>>20566 匿名さん

ありがとうございます、参考になります。
やはり切っていくのも手ですね。
ちなみに理事会の管理負担はどのくらいでしょうか。
また反社チェックや一般的な会社の健全性などはどのように確認されました？

安ければそれなりの仕事しかしないものだ

清掃技術の差を見抜いているのかい。
日常の拾い履きは誰でもできるが。特別清掃はプロに委託するので西洋内容等は調べた方がいい。仕様書が必要かも。

>>20569 匿名さん
毎日3時間でおばちゃんおじちゃん清掃員がエプロン姿で掃除機をかけたり掃き掃除をしたり建物内ゴミ置き場の整理整頓をなさってます。内廊下のファミリータイプで特殊作業は仕様に入っていません。
当然ながら定期清掃は別途契約しています。

ごみ置き場の変死体の撤去は警察消防がやるにしても、その後の掃除は組合負担
ネコやカラスの変死体は元々組合が始末するべきものだから

>>20567 名無しさん

理事の一人が働いている清掃会社と契約しました。

＞反社チェックや一般的な会社の健全性など　

なんですか？　それ w


そんなことする暇があるなら、自分たちが
当番制で清掃するのも、ありですね。

自分たちが区分所有するマンションですから、
自分たちで維持管理をするのが基本でしょう。

>>20572 匿名さん

え、清掃会社がフロント企業だったらどうするんですか？
財務がヤバいと明日倒産してもおかしくないんですが…
理事が働いてる会社って…それは明確な利益相反でちょっとさすがに
あ、でも色々な考え方があるものだと勉強になりました！汗

>>20571 匿名さん

なるほど、確かに動物の死骸くらいは発生してしまうかもしれませんね。ありがとうございます。

>>20573 マンション検討中さん

>清掃会社がフロント企業だったらどうするんですか？

ガクガク　ぶるぶる　震えるしかありませんねw

その理事が清掃されていて、
当方も手伝っています。

自分たちで出来ることは、
自分たちで行う！

これが基本ですね。

反社？　なんだそれw

組合投資の含み益は３４００万円位で横ばい状態。原因は今夜のCPIの結果を心配して買いを控える者がいる反面強気で買いをする投資家の暗闘が続いている。通常は米国の一大イベントである経済指標のCPI発表前は売りが先行して株は下ぶれる。ここ2週間くらいは相場には手出しができない状態だ。

やっとこのスレッドも終了したようである。
もともと質問スレは下位合格者も含めてマンション管理士試験合格者が運営するのが通例であったが、
ここのスレ主は例外的なアホでした。
超低金利だしいまはインフレだから大規模修繕工事は大半を借入で賄うのが合理的。
マンションは60年程度で除却しないと建設業が成り立たない。
ここのスレ主は本当のアホでした。

人の終活は死をもって終わる。
建物は組合員の知恵によって
詠みが得させることができる。
それは資金力である。

組合の資金不足等で組合費の負担を増大させたり借入金等に頼らざるを得ない事態を招いた責任は各期の理事長の責任を明らかにしなければならない。
知恵があれば各期の理事等の知恵で最小限に抑えることができたはずである。
優秀な理事長が管理しているマンションは長期修繕計画もしっかりしていて無駄のない資産の運用も届こうりなく実行されている。

>>20579 匿名さん
傷んだところから直すべきで長期修繕計画はそれほど重要ではない。
借入金をすると支出が抑制されるから悪いこととは言えない。
潤沢な修繕積立金があると無用な工事を誘引するだけである。

>>20580 上位さん
愚かな管理者の元ならばそれも可能であるが当方はそれはさせないので心配は無用である。
投資益は修繕積立金以外の項目とした。そろそろ利確を提案したが受けてもらえない。
明朝のエヌビデアの決算報告会見の語尾によったら暴落もあり得るが暴騰もあり得る情勢ではある。
決算前の先行きは僅かではあるが高めで推移している。
地政学的リスクの高まりで金の相場が高くなった。決していいことではない。
今後は超インフレになるので手持ち資産を守ってください。

マンションの管理に携わる者はこれからの超インフレにはどのように備えられるのかを質問したい。
知人のマンションではコロナ前に大規模修繕費を見積もりましたら相当高額になったので費用が下がるまで待って今はしない方がいいと理事会や修繕委員会で先延ばしにしました。
最近改めて工事をとの算段を始めたら当時の費用の二倍近くの見積もりとなりました。これではもめるのは当然です。
管理費等の値上げに対して当時の理事長の責任問題が論議されました。
私は理事長には責任はありませんよと忠告をしました。組合員全員の責任ですから管理費等の値上げか費用の不足に備えて値上げをしなければいけない旨を説明いしました。取り返しは尽きません。

【結論】
先延ばし出来るのなら、積極的に先延ばしする。

>>20583 匿名さん
それも一つの意見であるが漏水事故が多くて困る・小生もいつ被害者又は加害者になるかもしれないので神経を使う。

引っ越せばいい
高い修繕積立金払いながらボロマンションに住むのが間違い

>>20585 匿名さん
自己資金不足です。

>>20584 匿名さん

給水管の穴あきとか、が原因なら
管理組合が共用部に掛けている保険で、
対処できますね。

マンション総合保険には、個人賠償責任特約を付けることができますが、・・・

https://www.shugiin.go.jp/internet/itdb_shitsumon.nsf/html/shitsumon/a...
令和二年五月二十八日提出
マンション管理組合と個人賠償責任保険に関する質問主意書

一　マンション管理組合が、個人賠償責任保険を契約しているケースが散見されるが、～

四　個人賠償責任保険は専有部分を所有する区分所有者の責任に関わる事故についてマンション内だけでなくマンション外で生じた保険事故もカバーしている。

一方で、この保険がカバーするのは居住者だけである。管理費を払い、保険料も担っている「人に貸している区分所有者」はカバーされない。

>>20588 匿名さん

給湯管の穴あきとか、が原因なら
区分所有者が専有部分に掛けている保険で、
対処できますね。

>>20588 匿名さん


マンション管理組合と個人賠償責任保険に関する質問に対する答弁書


一及び二について

マンション管理組合（建物の区分所有等に関する法律（昭和三十七年法律第六十九号）第三条に規定する団体が、同法第四十七条第一項の規定による法人である場合にあっては当該法人をいい、同項の規定による法人でない場合にあっては同法第三条に規定する管理者を定めた当該団体をいう。以下同じ。）については、当該法人又は当該団体の管理者は同条に規定する建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うために必要な範囲で損害保険契約を締結することができると解されている。

三及び四について

マンションの共用部分における火災や水濡れ、破損等の事故を補償するマンション管理組合に係る火災保険契約等については、共用部分において発生した事故の損害賠償責任が居住者にある場合に備えるなど、円滑なマンション管理に資する目的で、居住者等を対象とする個人賠償責任保険が特約として付帯される場合があると承知している。

なお、保険契約の有効性については、関係法令等に基づき、個々の事案に応じて判断されるべきものと考えている。

標準管理規約では、共用部分等（共用部分及び附属施設）に関し、損害保険を承認する、なので、マンションに関係ない事故も対象の個人賠償責任保険を付保するなら、管理規約を標準管理規約から変更する必要があると思います。
理事長は、居住者（区分所有者、賃借人等）の申請があれば、マンション管理の関係の有無によらず、保険金額の請求をする、とか。

あるいは、理事長は、マンション管理に関係ない事故について、保険金額の請求をしない、とか。

＜参考＞
・マンションの個人賠償責任保険はどこまで使えるの…
https://ameblo.jp/nobuko-hirota/entry-12243578676.html

この管理組合が掛けている個人賠償責任保険は、組合員や家族がマンション外でおこした事故等も対象になるというのですが…
そのことを知っているマンション住民の方って、少ないんじゃないでしょうか。

ただでさえ、漏水事故による保険金請求が多い個人賠償責任保険、マンションに関係ない事故まで請求していたら、また保険料値上げにつながってしまいそう。

請求できると、実際に請求するは違います。そんなことができると知らない組合員も多いと思います。

・マンション標準管理規約
（損害保険）
第２４条 区分所有者は、共用部分等に関し、管理組合が火災保険、地震保険その他の損害保険の契約を締結することを承認する。
２ 理事長は、前項の契約に基づく保険金額の請求及び受領について、区分所有者を代理する。

>>20591 匿名さん

「管理組合が掛けている個人賠償責任保険」は、「共用部分等に関する損害保険の契約」ではないので、マンション標準管理規約２４条に規定する「共用部分等に関し、管理組合が火災保険、地震保険その他の損害保険の契約」には含まれない。

私のマンションの規約では専有部分の所有者・居住者は保険加入を義務付けているがみんなが規約をも持っていないでいる部屋もあるので被害者保護のためにも組合でも個人賠償特約に加入している。

マンションを購入する際は、どんなことに気を付ければいいのか。不動産コンサルタントの長嶋修さんは「内見する際は部屋だけでなく、エントランスや集合ポストなどの共有部も確認しておいたほうがいい」という――。
※本稿は、長嶋修『マンションバブル41の落とし穴』（小学館新書）の一部を再編集したものです。

「天井だけではない」雨漏りチェックが必要な場所
今回は、実際に物件を内見する際、必ずチェックしたい点を紹介します。新築と中古でポイントは変わってきますが、まずはまだ買うかどうかを決めていない状態で、中古のマンションを内見する際のチェック項目を挙げていきます。
まずは専有部から。真っ先にチェックしたいのは、事前に見たチラシなどに載っている間取りと、現況が一致しているかどうかです。不動産仲介業者などが公開している間取りは、資料を基にその仲介業者のほうで作成している場合が多く、建築士などの専門家が書き起こしたものではないので、必ずしも正確とは限りません。

もっとも注意深く確認したいのは、雨漏りや給排水管からの水漏れの有無です。鉄筋コンクリート造のマンションは、木造の戸建住宅と違ってあまりシロアリの心配はないので（例外はありますが）、漏水関係が最重要項目になります。

天井や壁にしみがあったら、雨漏りしているか、上の階の設備から水漏れしている可能性があります。雨漏り＝天井というイメージがあるかもしれませんが、マンションで上や左右に住戸がある部屋の場合、雨漏りするのは外側に面する壁（窓やベランダがある壁）からです。雨水がしみて壁をつたい、天井や壁のほか、床にしみができることもあります。

まだ売主がいても気にせずじっくりチェックしよう
まだ売主が退去しておらず、家具などが置かれた状態で内見する場合もあるでしょう。売主がいると、何となく気が引けて遠慮がちになってしまう人がよくいますが、内見は重要な時間なので、気にせずじっくり見たいところ。

さすがに大型の家具をどけてチェックするのは難しいですが、外側に面する壁際に置かれた本棚などの裏に、しみが隠れていることはよくあります。売主の退去前に売買契約を結んだとしても、後日不動産会社の立ち会いの下、売主の所有物がなくなった状態で、再度引渡し前の確認を入念に行ったほうがベターです。

雨漏りなどが疑われるあやしいシミを見つけたら、仲介業者を通して売主に、過去漏水したことがないか確認をとりましょう。管理組合に問い合わせて、過去にそのような雨漏りの事例がなかったかを調べることもできるので、可能な限り情報を集めてください。情報がなかったとしたら、これまで露見していなかった水漏れかもしれません。

排水管のチェックは、水を満タンにして一気に流す
パッと見で目立ったしみ跡がなくても、部屋のどこかで漏水していることはよくあります。キッチンのシンク下にある引き出しの奥や、洗面台下の収納の奥に設置された排水管など、多くの人はそれほど気にせずに生活しています。

水道をひねると、すぐに排水管から大量の水が漏れてくるほど深刻な状況ならさすがに気づくでしょうが、水を数分くらい使ったときに、じわりと漏れてくる程度の水漏れは、なかなか見つけづらいものです。

各所の水道から水を数分間出しっぱなしにして、給排水管の様子をチェックすると水漏れに気づきやすくなります。栓ができる場合はシンクに水を満タンにためて、しばらく経ってから一気に流すと、水漏れのほか、排水管に詰まりがないかどうかも確認できます。


そのほかにチェックしたいのは、買った後に何が付帯設備として残されるのか。たとえば、ガスコンロ付きだと思っていたのに、入居してみたらガスコンロを売主が引き払っていることが判明したら、愕然とするでしょう。事前に、付帯設備の確認と、それらが使えるかどうかも知っておきたいところです。

「付帯設備表」は故障や交換を把握できる大事な書類
多くの場合、不動産仲介会社のサポートによって「付帯設備表」が作成されるので、それがある場合は必ず目を通してください。

付帯設備表には、物件に残す設備と撤去する設備が明記されるほか、残す設備については故障や不具合があればわかるようになっています。付帯設備表に「故障」と明記されているものについて、後から「故障しているから修理代を負担してくれ」と言うことはできません。

付帯設備表に故障なしと明記されていながら不具合があるものについては、一定期間内であれば、買い手は補修請求を売主に行うことができます。ただし設備については、引渡し完了日から7日以内に連絡をしなければならないので、引渡しから引っ越しまでに間が空くと、気づいたときには請求できる期間が過ぎていた、となりがちです。

また、不動産業者のなかには、中古マンションの設備について自社で一定の保証を付ける会社もあります。とはいえ、すべての設備について保証されるわけではなく、保証期間や保証額にも限度があるので「保証＝安心」と短絡的に考えないほうがいいでしょう。

付帯設備を確認し、たとえば「給湯器はあとどれくらいで交換の可能性がある」などの情報を把握しておくことができれば、物件を買った後の家のメンテナンスにかける資金計画も立てやすくなるので、事前確認は必須です。

「共用部に住民の私物が置いてある」物件は注意
続いて、中古マンションの共用部でチェックすべきポイントを紹介しましょう。

セキュリティ面を重視しているなら、コンシェルジュが常駐しているマンションだと、エントランスに常に人の目があるということで、一定の安心感は得られます。

オートロックや防犯カメラの有無もチェック。タワマンのなかには、メインエントランスに一つ目のロックがあり、さらに進んで2つ目、3つ目のロックがあるという多重ロック仕様になっているところもあります。

ただセキュリティの厳しさゆえに、かえって不便になっているケース（ウーバーイーツなどの宅配を頼みにくい、など）も見られるため、自分がどの程度のセキュリティレベルを求めるか、改めて考える必要があります。

共用施設は実際に見に行きましょう。有効に活用されていない施設、維持費がかかりそうな施設がある場合、ムダなランニングコストを負担することになりかねません。

エントランスや廊下を歩いてみて、掃除が行き届いているかどうかも確認を。まれに、共用部に住民の私物が放置されていることがありますが、この場合、管理組合が身勝手なモンスター住民を制御できていない可能性も考えられます。

ゴミ置き場、駐輪場、ポスト、掲示板の張り紙も
ゴミ置き場や駐輪場の状態も、見るべき箇所の一つ。どことなく荒れていてルールが守られていない雰囲気のときは、やはり管理が行き届いていない可能性があるでしょう。掲示板があったら、どんな張り紙がしてあるか確認を。騒音トラブルへの警告などがあったら、警戒したほうがいいかもしれません。

そのほか、郵便物がたくさん刺さっているポストが多い場合は、空き家が多いと予想されます。空き家が多いということは何らかの理由で不人気になっている証拠ですし、マンションの維持管理に必要な資金（住民が負担する管理費や修繕積立金）が積み上がっていないことも懸念されるので、その時点で購入は再考したほうがよさそうです。

加えて、専有部分の内見の際にでもベランダの上裏をチェックしてみましょう。上裏とは、上階のベランダの裏側のこと。マンション外壁やベランダのコンクリートのなかには鉄筋が入っていますが、コンクリートの表面にひびが入ると、なかに水が入って鉄筋が腐食します。

すると、表面に茶色や褐色の腐食生成物（錆び汁）が出てくるように。この錆び汁が見られやすいのが上裏です。これを放置すると、腐食した鉄筋が膨張し、内側からコンクリートを押し出す「爆裂」という現象が起きてしまいます。

水害リスクが高いエリアは「電気室の場所」が重要
築20年くらいだとひびが入ることはよくあり、何も対処しないと爆裂につながります。本来は、ひびが入った時点ですぐに補修して、錆び汁が出る前に食い止める必要があります。錆び汁が出ているのに対策を怠っているマンションは、いずれ爆裂を招く恐れがあり、管理状況に問題があります。なお、1カ所でも爆裂が起こっていることが確認できる建物については、住宅ローンのフラット35を利用できなくなるので注意してください。

建物の周りも歩いてみましょう。周囲に覗かれたり、植栽から住戸に侵入できそうだったりしたら、低層階への居住に不安が生じます。

水害リスクが高いエリアの場合、電気室（電気設備が格納された部屋）がどこにあるのかも重要です。もともとは地下に作られることが多かったのですが、過去にはタワマンの地下に作られた電気室が浸水し、停電と断水が発生。エレベーターやトイレが使えずに騒動になったケースが話題になりました。そのため、過去に水害があったエリアで物件を探す場合、電気室が地下に設置されていないこともチェックポイントになるでしょう。

地震に強くないことが一発でわかる場所とは？
地震に対する強度も、確認しておきたいポイント。そもそも、建造物の地震対策としては「耐震」「免震」「制震」という3つの工法があります。

耐震は、大半の住宅に採用されており、文字通り揺れに耐える構造です。免震は、建物と基礎の間に免震装置を入れ、地盤と離すことによって揺れを建物に直接伝えないようにする構造。制震は、建物内部にダンパーなどの制震部材を入れることで、地震の揺れを吸収する構造です。

もっとも揺れにくいのは免震構造ですが、コストが高くつくため、あまり一般の住宅には採用されていません。しかし、最新のタワマンでは免震や制震の工法が取り入れられていることも多く、地震への対策は強化されています。検討中のマンションに、どのような工法がとられているのかは確認しておきましょう。

ぱっと見で地震に対する強度があまり高くない、とわかる構造もあります。それは、1階が柱のみで広い空間（ピロティ）をとっているもの。ピロティ構造と呼ばれますが、1階に住戸や共用施設などがある建物に比べると、耐震性が弱くなりやすいです。阪神淡路大震災でもピロティ構造のマンションの被害が多かったので、覚えておくといいでしょう。

---------- 長嶋 修（ながしま・おさむ） 不動産コンサルタント さくら事務所会長。1967年生まれ。業界初の個人向け不動産コンサルティング会社「さくら事務所」を設立し、現在に至る。著書・メディア出演多数。YouTubeでも情報発信中。

｢タワマンバブル崩壊｣はまもなくやってくる?…資産価値が下がり､管理費は上がる｢売れないタワマン｣の特徴
2024年06月03日 16時15分PRESIDENT Online

マンション選びで失敗しないためには、どうすればいいのか。不動産コンサルタントの長嶋修さんは「私は4つのポイントがあると考えている。中でも管理組合がきちんと運営されており、住民同士のつながりが強いマンションは競争力が高いといえる」という――。※本稿は、長嶋修『マンションバブル41の落とし穴』（小学館新書）の一部を再編集したものです。

■そもそも「いいマンション」とはなにか？

マンションの管理力を測るうえで、さくら事務所が重視しているのは次の4つのポイントです。

①組合運営力
②メンテナンス＆資金力
③コミュニティ＆住み心地力
④防災力

さくら事務所が管理力の高いマンションをセレクトしているマンション取引サイト「BORDER5」でも、これらの指標でマンションの管理力を数値化しています。

「組合運営力」とは管理組合がきちんと組織・運営されているかを測る指標です。管理組合総会の出席率が8割以上などと高く、理事会の議事録が管理組合員に速やかに情報共有されており、管理費の滞納が少ない、などの条件を満たしていれば、組合運営力は高いと言えるでしょう。

「メンテナンス＆資金力」とは、長期的な目線で管理組合の会計が健全化されており、必要な修繕とその資金について適切な計画が立てられているかをチェックする指標です。

妥当性の高い長期修繕計画が定められており、計画的に積立金が徴収されていることや、必要な法定点検が漏れなく実施されていること、相見積もりを取って修繕工事を発注しているなどの取り組みができているマンションは、メンテナンス＆資金力がハイレベルです。

■実は「住民同士のつながり」が重要である理由

「コミュニティ＆住み心地力」の高さも大切です。賑わいを生むコミュニティの形成は、マンションの管理力を高めるうえでの基盤となります。というと餅つきやクリスマス会などイベントの開催を連想するかもしれませんが、管理力につながるのはイベントの有無ではなく、住民同士がコミュニティ意識を持ち、横のつながりを持っているかどうかです。

競争力が高く、高値で売れていくマンションと、そうでないマンションとを比べると、前者のほうが住民同士の横のつながりが強い傾向にあります。ほかの住民とのつながりができやすいのは管理組合の役員が回って来たときですが、そこで管理の重要性に目覚めて、「みんなでマンションを良くしていこう」と考える住民が増えていくと、そのマンションの競争力はおのずと上がっていきます。

このようなマンションでは、管理組合の役員の任期が終わった人たちも、大規模修繕委員会や防災委員会、イベント委員などにオブザーバーとして加わり、役員任せにせず、大勢で積極的にマンション管理にかかわっていくような体制がとられています。

■「人付き合いが必要ない」という認識は誤り

役員の任期が一巡し、ほとんどすべての住民に役員経験があり、マンション管理に前向きなマンションは、管理力が非常に高まっている状態です。それは、新築にはない中古マンションならではの価値と言えるでしょう。

一方で、横のつながりを持って他人とかかわることに抵抗感を持つ人もいるかもしれません。よく「人付き合いが苦手だからマンションを選んだ」と言う人がいますが、そもそもこの認識が誤りです。

マンションは購入した途端、強制的に管理組合のメンバーに加えられ、一定の頻度で管理組合の理事会役員も務めなければならず、戸建住宅で生活するよりも断然人との関わりが多くなります。賃貸なら役員を務める必要もないので、無関心を貫けますが、マンションを買って区分所有者になったなら、人付き合いを避けては通れません。

■管理費がドンドン上がる“売れないマンション”に

仕方なく理事会の役員を務め、任期が終わると「後はもう関係ない」とばかりに、管理組合総会や防災訓練などのイベントにも参加しなくなるような住民ばかりだと、そのマンションは横のつながりが希薄になります。

一見、気楽で良さそうに見えるかもしれませんが、こうした状況だと、管理費の値上げや長期修繕計画の見直しなど、今多くのマンションで問題になっている重要なテーマに関しても、活発な議論が望めないでしょう。

結果として、管理はすべて管理会社にお任せ状態になりがち。となると、頻繁に管理費が値上げされたり、本来不要な修繕工事が行われたりするかもしれず、異常に高コスト体質の住み心地の悪いマンションになってしまうリスクがあります。この状態ではもちろん管理力は高いとは言えず、市場における競争力は低下します。

中古マンションを買うのであれば、賑わいのあるコミュニティかどうかに注目すべきでしょう。イベントが盛況だったり、管理組合総会の出席率が高かったりすれば、ある程度横のつながりが保たれたマンションだと判断することができそうです。

■災害リスクの高いエリアは資産価値が下がる？

冒頭でマンションの管理力を測るポイントとして「組合運営力」「メンテナンス＆資金力」「コミュニティ＆住み心地力」について解説しましたが、ここからは4つ目の「防災力」について詳しく掘り下げていきましょう。

2024年の元日に発生した能登半島地震の大きな被害は記憶に新しいところですが、災害大国・日本では地震や津波、高潮、台風・暴風雨、洪水、土砂災害といった自然災害が後を絶ちません。

近年は気候変動の影響で、災害の規模は激甚化しており、これから住まいを選ぶのであれば、被害を最小限にとどめられそうなエリアを探したり、マンションであれば防災対策を入念に行っているところを選ぶ視点が不可欠となります。

近い将来には、災害リスクの高いエリアにある不動産の鑑定評価が下がる可能性もあります。これまでの日本では、災害リスクの高低が不動産鑑定評価に反映されてきませんでした。しかし、実際に災害で被害を受ければ確実に資産価値は下がるため、あらかじめリスクを反映して評価をしておかなければ合理的とは言えません。

■災害リスクの高低に応じて火災保険料も変動する

ちなみに2024年、これまで全国一律だった火災保険の水災部分の保険料が、エリアごとの災害リスクの高低に応じて変動する予定です。たとえば、低地で河川の氾濫の影響を受けやすいエリアは保険料が高く、そうでないエリアでは安くなり、もっとも高いところでは低いところの1.5倍程度の保険料になるとされています。

今後は、不動産鑑定評価も保険と同じように、災害リスクの高低で評価を変動させる動きが出てくるでしょう。すでに国土交通省も「実際に災害が起こったとき、その不動産にどの程度の損失が見込まれるか」などを計算し、不動産鑑定評価に適切に反映すべきとの見解を示しています。

資産価値が目減りするかもしれず、さらに保険料まで高くつくケースがあることを思えば、災害リスクの高いエリアの不動産をわざわざ選ぶのは得策ではありません。

エリアごとの災害リスクを知るためには「ハザードマップ」が役に立ちます。ハザードマップは各自治体が作成するもので、洪水ハザードマップのほか、都市の排水能力を超える水量が下水道に流れ込み、下水が逆流して起こる内水氾濫や、高潮、津波、土砂災害の危険エリアを表示するもの、火山の噴火による影響が及ぶエリアや、ため池の決壊時の浸水エリアを表示するものなど、さまざまな種類があります。

■川崎市で起きた「タワマン浸水」は今後も起こりえる

自治体によって提供しているハザードマップの種類には差がありますが、最近は内水氾濫による被害が非常に増えているため、内水ハザードマップがある場合はよく見ておいたほうがいいでしょう。

近年、内水氾濫でもっとも話題になったのは、2019年の令和元年東日本台風で、神奈川県川崎市にあるオール電化のタワマンが2週間以上も停電した事例です。このタワマンでは地下にあった電気室（電気設備が格納された部屋）が内水氾濫によって浸水したため、停電が起こってしまいました。

内水氾濫の際は真っ先に地下から浸水しますが、タワマンに限らず電気室はマンションの地下に設けられている場合が多いため、停電したり、地下の駐車場が浸水して車が故障したりする被害は、実は少なからず起きています。

そのため、中古のマンションを買う際には、そうした被害の履歴がないかどうかも必ずチェックしましょう。買う前に近所の人に話を聞いたり、地元の不動産会社に尋ねてみたりするのもおすすめです。

ちなみに先ほど例に挙げたタワマンは、地下から地上へと電気室を移す工事を行ったそうです。一度は被害を受けたものの、それで防災意識を高めて、適切な対策を済ませているマンションに注目するのも手でしょう。

■買う前だけでなく、買った後も年1回の確認を

なお、ハザードマップはこまめに更新されるものです。昨今の気候変動により各種災害の危険エリアは徐々に広がっているので、物件を買う前だけでなく、買った後も年に1回くらいは最新のハザードマップを確認してください。

買った物件が数年後にハザードマップで危険エリアにかかってしまうケースはよくあります。いざというときにどうやって逃げるかなど、心づもりをしておくべきでしょう。

もちろんマンションを選ぶときにも、ハザードマップでリスクを警告されている災害に対し、どのように備えているかを知る必要があるでしょう。管理組合として何一つ防災対策をしていないマンションも多いですが、これから住むなら防災意識の高い物件を選びたいものです。


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長嶋 修（ながしま・おさむ）
不動産コンサルタント
さくら事務所会長。1967年生まれ。業界初の個人向け不動産コンサルティング会社「さくら事務所」を設立し、現在に至る。

>>20594 匿名さん
>>20595 匿名さん

難しいことは、素人には解かりませんから、長嶋さんの会社に調査を依頼して、保証してもらうのが良いと思いました。

これだけ長いコピペを見たことが無い。ある意味感動したとともに長崎修さんという
有名人がいる事が分かりました。マンション管理人たちの調査能力、書き込み能力に驚きました。

長嶋 修（ながしま・おさむ）

国立市のマンションの件で、最近よくTVに出てるね。

　東京・国立市で完成間近にもかかわらず解体が決まったマンションについて、12日、国立市長が議会で「非常に遺憾だ」と表明しました。

【画像】富士山眺望めぐり異例事態　市議会では責任を追及する声に気色ばむ国立市長

■マンション解体 市長「非常に遺憾だ」
　国立市役所前に来ています。これから行われる議会において、マンション解体についての追及が行われるということです。
　
今週、住民の間に衝撃が走った完成目前のマンション解体の決定。

　なぜ、こんな事態が起きてしまったのか。市議会では市長の責任を追及する声が上っています。

国立市 小川ひろみ議員

「近隣の住民も被害を受けていますから、二人三脚で開発事業を進めてきたのも国立市です。協定を結んでやってきたのも国立市です」

国立市 永見理夫市長

「条例上の適正を期すために指導してきたのが市です。二人三脚で開発事業を進めてきたという今の発言は誤りですので、訂正していただきたい」

　気色ばむ市長。さらに、こう釈明しました。

永見市長

「私どもは、条例・法令に基づいて、適正な指導と適正な手続きをもって進めてまいりました。この積水ハウスの“やり方”というのは、 非常に遺憾だと思っています」

■急転直下の解体決断…“寝耳に水”
　そもそも国立市はマンションが建つことによる景観への影響について、どのように考えていたのでしょうか？

　国立市が発行している基本計画によると、富士山の眺望に関して「周辺の建築物が富士山への眺望を阻害しないよう取り組みます」という文言が記載されています。

　では市長が言う、業者への適正な指導とは、どのようなものだったのでしょうか。

国立市 都市整備部長

「事業者に対し、富士見通り周辺からの富士山への眺望を周辺の建築物や住宅地の連続性に配慮し、高さや建物ボリューム感の低減を検討することとの指導書を交付しています。ですので、富士山への眺望を配慮するという指導も行っている」

　しかし、問題のマンションによって富士見通からは富士山が半分隠れてしまうことに…。

　そして、急転直下の解体の決断。市長にとっても寝耳に水だったといいます。

永見市長

「突然、このような中止・廃止の届け出を受けました。それで積水ハウスに対して、この内容はどういうことかと問い合わせましたが、文面以上のものは得ることができなかった。そのうえで、きのう、突然ホームページにこのような内容のものが出たということです」

　積水ハウスは、11日に解体決定の理由をホームページで公表しました。

積水ハウスホームページから

「地域住民の皆様及び国立市とも十分な協議を重ねてまいりました。その中で2回に渡る設計変更を行い、弊社としても地域の皆様に配慮した設計を目指しました」

　手続きや法令上の不備はないとしたうえで、富士山の眺望に与える影響を再認識したとして、事業の中止を自主的に決定したと説明しています。

積水ハウスホームページから

「ご契約者様には多大なるご迷惑をおかけいたしましたことを改めて心よりお詫び申し上げます」

　国立市の永見市長は、こう述べました。

永見市長

「（今後は）解体工事に直面するわけです。その影響というのは必ずあるわけです。ですから、私どもも、これに対しては、ちゃんと住民に説明するように丁寧に、それから今後の進捗（しんちょく）においては、丁寧な対応をするようにと、きょう文書を持って積水ハウスには要請をしている」

タダで富士山見るなら国立市へ引っ越そう