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マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。
[スレ作成日時]2018-08-08 20:19:27
マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。
[スレ作成日時]2018-08-08 20:19:27
今日マンション管理士の法定講習の書類が届いた。
今年からWEB方式による受講ができるとのことなので
WEB講習を受けることにした。
今回で資格を返納しようと思っていたけど、WEBなら
好きな時間に受講できるので受けやすいよね。
受講料は16,600円とのこと。
受講期間は、令和5年12月18日~令和6年の2月9日
>>19159 匿名さん
ウクライナ侵攻時は急落して回復、イスラエルのガザ侵攻で急落して回復、して今は横ばい。来年の米国大統領選挙が鬼門、二人とも後期高齢でバイデンは力強さに欠ける。どちらかといえばトランプに分配が上がりそうな雲行き、人類の知恵も進化しているから核を使うことはないと信じたい。トランプは経済駆け引きにたけているので見せしめに核をクレムリンに落とさないとは限らない。ユダヤの富豪は戦争で暴落した株を買い続けるでしょう。ユダヤ(米国)の富豪はこうして世界を支配している。日本人は手持ちの株の暴落で慌てて手放すから富豪が生まれない。孫さん位でしょう。
私などは儲かると思って購入した株が下がると上がると確信しているのでナンピンをかまして買い増したつもりの株をPSの操作ミスで売ってしまう有様である。相場を張りながら売った株が暴騰をしだす。悔しくて仲間から笑いものにされている。私の予想はほぼ的中する。ユダヤ人の思考力は私たち日本人とは違うようである。ユダヤ人は手持ちの株は上がると確信しているようだ。損切りしなければいけない銘柄は買わないことです。
日本人は資産形成にはマイナーな思考の民族である。もっと政治と経済を学ばないといけない。多額の組合費を大事に保管するのが正当な考えだと思い無駄が多い。株をする私を金の亡者と後ろ指をさす。パチンコ屋、マージャンと同じ博打だという。そこらへんに気付きだして金融について義務教育に取り入れるようになったけど教師がいない。私立学校では外部の投資家をまねいて子供の教育をしだした。NTTなどは日本の株式は100株単位で高額になるのを見越して株式分割で現在は17000円くらいで買えるようにしている、私は子供名で証券口座を作りNTTを100株仕込んで子供にチェックさせている。資産を増やすことのできる理事長が1人でも誕生することを願う。かわいい子供には旅をさせよの諺通リかわいい組合費に旅をさせましょう。怒られそう。
5) 建物診断業者の募集と選定
業者選定にあたっては、マンション診断実績のある業者を必ず複数社選び、見積書と提
案等を提出してもらい説明会開催後、専門委員会で選出し、理事会で決定します。
6) 住民へのアンケートの実施
室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ等の不具合の調査
7) 建物診断の実施・・・単なる劣化診断では意味がありません。長期修繕計画の作成
建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出
専門委員会で、工事範囲と予算、資金計画等を考慮して概案を決める。
8) 理事会で決議後、臨時総会の開催・・・通常総会のときでも構いません。
工事範囲、時期、工事概算費用、設計コンサルタント選定の承認をもらう。
9) 設計コンサルタント導入について(建物診断業者と同じ場合もあります。)
設計コンサルタントの選定は、大規模修繕工事の成否に大きく影響してきますので、
慎重に選定しなければなりません。設計施工方式でも改修設計・工事監理は必要です。
設計コンサルタントは、設計事務所や管理会社に見積と提案を依頼します。
公募がベストです。建設新聞等を活用、無料です。宮管連も賛助会員を推薦しています。
応募業者はマンションの設計・監理の経験が重要なポイントになります。
応募業者の説明会は必ず実施して決めてください。
設計・監理会社(設計コンサルタント)の特徴
設計事務所・・・・・第3者的な立場からマンションの劣化や問題点等を判断して提案
管理業者 ・・・・・・日常業務から、マンションの状況を把握でき、改善等を組合に提
言できる。
*設計・監理業者を導入するメリット
設計図書による統一された内容で見積もりがとれるので、比較が簡単である。
同じ修繕箇所、同じ仕様、同じ材料での比較ができるようになる。
見積もりの中で、数量落ち等で極端に安くなっている見積もりの修正ができる。
手抜き工事防止等を設計コンサルタントがやることになる。
元請会社は大手でも、工事をするのは下請け、孫請け業者です。
竣工時の不都合が顕在化できる。
10) 設計・監理業者の決定後
*元請業者の募集
公募に関しては、マンションの工事の経験のある大手ゼネコン、地元建築業者、専門
業者、管理会社に働きかける。
建設新聞への掲載は無料。
*概算の工事費から資金計画と工事範囲を検討します。
11) 応募業者に対しては、設計図書、見積要綱書と見積明細書を送付します。
見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式で行います。
尚、これに関しては、設計コンサルタントが準備します。
条件を同じにして、相見積をとることが絶対条件です。尚、見積書は開封しないで、後日
複数の委員の立ち会いのもと開封します。
見積もりを取る場合は、金額だけでなく、施行中の管理体制、施工後のアフターサービス
体制が完備しているかの確認も必要です。
又、瑕疵担保責任保険に加入してもらうことも、業者倒産対策としては必要です。
眠らしている豊富な組合資金を投資して組合員への奉仕が一番である。
不足だからと言って値上げしてボッタクルコソ泥とは目的が高尚である。
確実に儲かるんなら、自分の資産はもうすでに100億超には
なっているだろう。
ちっぽけな組合の資金に手をつける必要もないだろう。
それに積立金は工事をするためのものだから、工事が発生すれば
その資金で支払わなければならないだろう。
長期修繕計画書での30年間の総工事費の費用を賄う積立金の確保は
されていないんだろう。
それがされているのなら、投資とかはまったくやる必要はないからね。
個人資産でいえば、確実にもうかるのだから、今後は
更に増え続け、天文学的な金額になるだろうね。
その手法を証券会社や投資会社におしえればいいよ。
そうすれば投資をする全員が儲かるしね。
マンション管理士法定講習が今年からWEBでの講習も可となり
今日から受付が開始されましたが、申込サイトの開設がされていません。
今日からスタートとなっていますが、開設が遅れているのでしょうか。
12) 応募業者の中から数社選定し、後日説明会を開催します。
その間、設計コンサルタントが見積もり内容のチェックを行います。
見積書の内容確認、数量見積もり落ち、異常に安い単価等のチェック等
説明会には修繕委員、設計コンサルタント、業者、現場監督が参加します。
*大規模修繕工事業者の方式
1)設計・監理方式
設計・監理と施工を別の業者が行うやり方で有効な方式です。
2)責任施行方式
設計・監理と施工を一括発注する方式
見積もりに統一性がないため、分かりにくいというのがデメリットです。
チェックは管理組合が行わなければなりません。
この場合でも、着工前に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
3)管理会社発注方式
工事の費用に競争原理が働いているかをチェックする必要があります。
デべ系マンションに多いのが特徴です。
1億2千万円の組合資金の投資は一時1500万円の含み益だった日もある。これを無視して参考にできない役員は管理者(経営者)能力に劣る。
「管理組合負担で、専有部分の給排水管設備の更新工事はできるか」
枝管部分の管理は、各区分所有者が行うと決められていても、それぞれの事情や考えがあり、
区分所有者は、必ずしも適切な時期に適切な修繕や更新を行うとは限りません。
そこで最近では、給排水管について、共用部分だけでなく、専有部分も含めて管理組合が更
新工事を行う事例が増えてきました。
管理組合の資金で、専有部分の改修・更新工事ができるかが問題となっています。というのは
標準管理規約第21条2項では、「専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった
部分の管理を、共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うこと
ができる」となっています。しかし、コメントでは、費用は各区分所有者が実費に応じて負担すべ
きとしています。
これについては、第7条(専有部分の範囲)で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は記
載されていなかったからです。
又、最初の長期修繕計画では、25年でたてるために、計画されていないマンションが殆どです。
しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期は
必ずやってきます。
給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあ
りますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容さ
れると判断されます。
あたりまえじゃないか。何言ってるんだい。
管理組合のおかねで投資はしないほうがいいといっているだけだよ。
株をしているのを自慢したいのかな。
僕は自分のおかねでもう30年ぐらい現物とデイトレの両方で
やってるけどね。
毎日デイトレの画面をみて、証券会社の担当者と連絡を取り合い
売買をしているよ。ファックスも毎日いろいろくるしね。
しかし、なかなかうまくいかないけどね。
大阪府吹田市に本社を置くビルメンテナンスなどを手掛ける「ビケンテクノ」に勤務していた60代の元男性社員が、複数のマンション管理組合の預金を着服した疑いがあることが分かりました。被害総額は最大で約9億円に上る可能性があるということです。
ビケンテクノによりますと、元社員の男性は、20年近く会計業務に携わっていましたが、先月中旬に連絡が取れなくなったことなどから詳しく調べたところ、マンション管理組合の預金を不正に引き出した疑いがあるということです。
対象となる管理組合は10を超えていて、会計に関する書類を改ざんしていた可能性もあり、被害総額は最大で約9億円にのぼる可能性があるとしています。
会社は男性を懲戒免職としていますが、現在も連絡が取れておらず、すでに警察に相談しているということです。
ビケンテクノは「関係者の皆様に多大なるご迷惑とご心配をお掛けし、深くお詫び申し上げます」とコメントしています。
管理委託契約書に付いて
私共のマンションは今期、契約書の更改に当たります。
管理会社に対し標準管理委託契約書に準ずる事を申し入れしているが、契約書は管理会社の本部で
全て同じ内容で契約するもので、
違った契約書の内容に出来ない
との回答がフロントが有った、
本来、契約書とは双方の合意の元に行われるそべきであるが、此方が合わせ無ければ成らないのでしょうか?
管理委託契約書0% 契約書の意味0%0票