「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

民法７１条の無過失責任があるから大丈夫です

>>18999 匿名さん

築４０年以上のボロマンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきたようです。

　今までのマンションの会計については、１）原則方式　２）収納代行方式　３）支払一任代行方式
の３つのどれかで運営されてきました。
　しかし、平成２２年５月から、新方式に改正されまして、現状はこの方式のどれかで管理していか
なければならなくなっております。

　自分の住んでいるマンションの会計が、どれで管理されているのかを今一度確認をしておくことは
大切なことですので、再確認の意味で、新方式の概略をおしらせいたします。
　管理組合の理事のみなさんは、この機会に、自分たちのマンションの財産の管理はどの方式が
採用されているのかを確認して下さい。

　そして、自分たちの銀行口座がどうなっているのか、印鑑と通帳の分別管理はされているか、出
金の流れはどうなっているのかを是非確認をしてみてください。
　自分たちの貴重な財産は、自分達で守らなければなりません。
収支報告書は毎月交付されていますか。

臨時総会は案件については
否決で終了した。
先の投資の案件での総会で
は理事長に一任するで可決
した案件をそれとは異なる
案件で臨時総会を開催する
のは筋違いではないのかと
の意見もあった。
様々な動議の中で結論とし
ては投資は継続するべきで
まとまった。
それ相当の利益が出た時点
で組合員の承認を得るで閉
会した。
イスラエル戦争も下火だし
核の脅威もなさそうである
ので上昇は間違いないと思
われる。
金の相場が下がりだしたの
で平和へ終息しそうではあ
る。

マンション管理業者による下記の行為は禁止されています。
　　　１）管理組合の預貯金を自らの裁量で払い出すこと。
　　　２）キャッシュカードの保管やパスワードの保持等をもって、管理組合の預貯金を払い出すこと。
　　　３）管理業者の通帳と印鑑の同時保管の禁止。
　　※収支報告書が、毎月交付されていなければ、管理会社に請求をしてください。そして、事務所に
　　　ただ置いておくだけでなく、理事全員に配布して、理事会で現状を把握するようにして下さい。

　 ＊＊＊　改正前の管理方式　＊＊＊

（旧）原則方式
　居住者から口座振替された管理費等を、「管理組合」名義の収納口座へ収納し、管理
に要した費用を控除した残額を「管理組合」名義の保管口座へ移管する方式。

（旧）収納代行方式
　居住者から口座振替された管理費等を、「管理会社」名義の収納口座へ収納し、管理
に要した費用を控除した残金を１ヶ月以内に「管理組合」名義の保管口座へ移管する
方式。管理費等の残額の全てを移し換えします。
　管理会社は、保管口座に係る通帳、印鑑のいずれかを保管することができる。

（旧）支払一任代行方式
　居住者から口座振替された管理費等を「管理組合名義」の収納口座へ収納し、
このうち修繕積立金を振替口座から１ヶ月以内に、別の管理組合の修繕積立金
を管理する保管口座に移し換える方式。収納口座の通帳と印鑑は管理会社保管。

　＊＊＊　改正後の管理方式　＊＊＊

　 （新）ハ方式 原則方式に近い方式です。

　修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管
理する方式。

管理会社は印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。
　区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す
ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費
用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口
座から保管口座へ移管する方式。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。

　区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の
修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日
までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

配管の更生工事は錆びている部分を削り取ってきれいに
することですよね。
だから更生工事は１回しかできないのです。次やるときは更新工事
しかできません。
塩ビ管はビニールパイプですから錆びることはありません。

更生工事は一度やると鋼管が薄くなるので何回もは
できないのです。
更生工事の寿命は１５年がいいところでしよう。
２回目は取り換えの更新工事をしなければならなくなります。
だったら、更生工事はしないで更新工事をやった方が効率的です。
あくまで更生工事は配管が鋼管のマンションの話です。

更生工事をやるところは配管に鋼管を使用している築古の
マンションですよ。

築４０年超のマンションは、専有部分の配管の工事については
管理組合としてやることも考える必要があります。
そのためには、しっかりした長期修繕計画を作成し、修繕積立金の
検討をしていかなければなりません。

しかし、値上げとなると組合員の反発がすごいからね。
特に築古マンションとなると高齢者が多く、年金生活者が
黙っていないから。

専有部分の配管の更新工事といっても実際やるとしたら
給湯管ぐらいだからね。

しかし、昨今の工事費は値上がりがひどいね。
全国のマンションの修繕積立金も値上げしないと工事が
できないね。

しかし、いったん値上がりした工事費は簡単には
元には戻らない。
ということは、やはり値上げで対応するしかないのでは。

大体、７～８年前の長期修繕計画での工事費からすると
２０％から３０％工事費が値上げしています。
修繕積立金は現状通りの金額ですから、間違いなくどこかの
時点で足りなくなります。

２０％の修繕積立金の値上げをするのは組合員からの
反発が予想されます。
修繕箇所を減らすしかないかもですね。

修繕箇所以外にもグレードを下げた方が住民には分かり
にくいのではないかな。
修繕個所はなかなか減らせないからね。

　　総会は、管理組合の最高の意思決定機関です。
　　又、年に１回、会計年度終了後２ヶ月以内に開催することが義務づけられています。
　　マンション内で生じる様々な問題を解決していくためには、総会の円滑な運営が必要となり
　ます。
　今回は、「総会の円滑な進め方」について述べていきます。

　＜総会の進め方＞

　　　議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして
　　管理会社が議案書の素案を作成をする。（決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等）

　１）事前準備

　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
　　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　　次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　　＊総会２週間前
　　　　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
　　＊総会３日前
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。

うちのマンションは優秀な理事長が
１０年ほど前に将来の修繕費が不足
するとみて法人化して組合名義で隣
接の雑地を購入して機械式駐車場を
廃止して平地化した。
おかげさまで機械式駐車場の修繕費
や点検費用がいらないうえに各戸に
一区画を駐車場として確保できた。
駐車場収入が寄与して管理費等は合
計して１㎡あたり１００円で十分工
事費を賄えるようになった。
元理事長は投資家で目利きだあった
が退任して今は他のマンションに引
っ越した。
時々相談には行くことにしてはいる。

　２）総会当日

　　　総会次第
　　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

>>19021 匿名さん
開会宣言前に組合員の議決権の過半数の出席を確認して総会開会宣言をする。( ´艸｀)

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案

　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案 役員の改選
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

　　７．次期理事長のあいさつ

　　８．閉会

　　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　　　＊文書化されていない運営ルールの伝達

　　＜採決の仕方＞

　　　＊質問については、議案ごとに受けるか、全て説明が終わってから受けるかは
　　　　自由ですが、まとめてやられた方が時間の配分はうまくいくと思われます。
　　　　尚、質問の際には、部屋番号と名前を必ずいってから質問をしてもらいます。

　　　＊採決は挙手で行いますが、特別決議の場合は、賛成・反対の数を確認しておく。

　　※総会の中で議長はすべての質問に対し、誠実に答える義務がありますが、無理難題
　　　をいってくるものや議事の妨害をする者がいるときは、議長には、議事の整理権があり
　　　ますので、「ただいまのはご意見として拝聴させて頂きます」とか「その件については、
　　　理事会検討課題とさせて頂きます」といって議事を進める。

　　　質問には答えなければなりませんが、意見には原則として答える必要はありません。
　　質問攻めに合うのを防止するためには、事前に質問書の提出をお願いしておくことも有効
　　な手段です。

　　※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。

　　７．議長　閉会の辞

　　８．理事長は、議事録の原本を保管しなければなりません。
　　　　総会終了後遅滞なく、議長は議事録を作成します。
　　　その際、議長の他、２名の議事録署名人の署名と押印が必要です。

>>19026 匿名さん

規約を改定すれば押印は不要になりました

>>19027 匿名さん
それは今回の標準管理規約の改正で知りました。
情報ありがとうございます。

標準管理規約の改正はいつやるかが分かりませんので
注意しておく必要があります。
そして、必要な項目は規約の改正をしておくべきでしょう。

次は管理規約と各種細則の全面改正について
書き込みをしましょうかね。

大規模修繕工事の進め方のほうが良いかな。
これは参考になるよ。

管理機やや細則が分譲時のままになっているマンション
はありませんか。
どこかの時点で全面改正をすべきです。

全面改正していないと、年度によって改正をした規約は
総会の議案書でしかみることできません。
それでは、理事会はしっかりしたマンション管理はできないでしょう。

全面改正しなくても改正部分はその都度ページを差し替えてるから大丈夫ｗ
差し替えた規約集は管理員室と管理会社と理事長宅に置いてある

そんなことより市場が休んでる週末は投資戦略を練る貴重な時間である
情報交換の書き込みをお願いする

組合資金１億２０００万円を投資して
昨日で純益が１０００万を超しました。利益確定して別のものに投資すること
を検討することにした
。何が良いかを助言願います。
（投資日２０２３/０９/１５分）

若い組合員から老後に備えたいと意見
が出だしている。
特に奥様方が多いようです。
ヘソクリを投資したいそうです。
投資タイミングが知りたいらしい。

証券マンや銀行員のアドバイスは理解
す安いが私の説明な解りやいそうです
。
実務経験のあるマンション管理士とそ
うでない者の違いでしょう。

>>19036 匿名さん
いい加減に投資の書き込みはやめないか。
修繕積立金は投資をするために積み立てているものではない。
修繕積立金は工事を計画的に行うために積み立てているんだ。
それがゆえに全国のマンションで積立金を投資に回している
マンションは皆無に近いのだ。
投資に積立金を回していると、いざ工事が始まった場合、その
資金を回収しなければならなくなる。
その投資は将来的には値上がりする見込みがあったとしても
資金繰りのために売却をしなければならなくなる。損切もしな
ければならなくなるということだ。
投資は自分のお金でやるものだよ。
ましてや他人に投資を奨めるのはもってのほかだ。
証券法にも違反する。
お前はここにはくるな。

修繕積立金の額については、余裕があるというか余分に
積み立てているマンションは殆どない。
長期修繕計画を立て１戸当たり月の必要修繕積立金の額を
算出して積み立てていかなければならないのだが、その金額を
確保することも難しい。
だからマンションを分譲するときには、修繕積立金は少なくして
段階的に値上げをしている。
修繕積立金という大きな金額があるのでそれを使って投資にというのは
あまりにも無謀だ。積立金はそんなに余裕はないのだ。

規約改正と配管取り換え工事のコピペより財政問題（投資も含む）の情報交換が
はるかに役に立つ。

それは理解している組合の保有資金の
１０分の１の運用だから余り?きにな
らないでね、。
１０分の１を運用で１０分の９の資金
に勝てる自信があるよ。
１０年間の長いスパーンで運等してい
るからね。
博打ではないので勝算はある。
見本にして頂戴ね。
お宅の意見が大多数であることは十分
認めていますよ。
金を購入して１０年間持ってもそれな
りのリターンは望めるが。
市場の動向を見ながらその都度利益確
定してその利益を積み立てる計画です。本日に利益を確定すれば１０００万円
以上の利益が出ます。
もうすでに市場は戦争の拡大に目をむ
けている。
その割には私の感性とは異なり恐怖指
数は相当低くなっている。
世界の人間が何を考えて生活している
かに興味がわいてきた。
投資に成功するには人間の心の動きを
理解する必要がある。
マンションの管理も同じである。
少なくとも修繕積立金は多い方がいい
に決まっている。
お互い頑張りましょう。
お金は命の二番目に大事です。
理事長として組合員の負担軽減に挑戦
します。

「スラム化リスク」は旧耐震の大規模マンションの方が高い

　さて、タワマン2030年問題について「タワマンは通常のマンションと違い、大規模修繕の手法が確立されていない」という問題を指摘する声もあります。この点はどう考えたらいいのでしょうか？

　タワーマンションが今世紀に入ってから大量に建造されるようになってきたこと自体は事実ですが、高層ビル自体は昭和の時代からたくさん建設されています。オフィスビルや商業ビルには、マンションのように12年目に行う大規模修繕が法律で定められているわけではありません。しかし、当然ながらそれぞれのビルの判断で適切に修繕工事が行われています。

　具体的には10年から15年周期で外壁修理が、15年から20年周期で空調設備の更新が、そして25年から30年周期でエレベーターの取り替えが行われます。

　修繕工事の観点で言えば、タワマンの多くは大手ゼネコンが最新の設計を行っていることから、工事の手法がないことが問題になることはないでしょう。問題は、その工事にかかる費用をマンションの管理組合が捻出できるかどうかです。

　そう考えると、2030年問題が指摘するマンションのスラム化リスクは、実はタワマン以上に築年数が古い大規模マンションの問題の方が大きいと捉えられます。

　マンションに関わる法律は、時代を経るごとにアップグレードされてきたのですが、逆に言えば古い法律の時代に建てられたマンションの場合、マンション全体を維持するだけの前提が整っていないケースがあります。

　象徴的なポイントをお話しすると、1981年5月までに建築確認が行われた旧耐震基準の大規模マンションの方が本当は修繕すべき箇所が多く、その割には修繕積立金は不十分な状況になっているというケースが多いはずです。

鈴木貴博：百年コンサルティング代表
経済・政治 今週もナナメに考えた　鈴木貴博
2023.11.17 6:00

民法７１条の工作物所有者の無過失責任などとデタラメを書いてるようでは
話にならんしなｗ

将来組合資金の枯渇が予想されるので１０分の一を投資することを可決して実行中です。乞うご期待～～～/

タワマンの重要課題はどんなときも絶対にエレベータを止めないということでしょう。
地震や停電でエレベータが止まってしまって、そういうときに限って心臓発作や脳梗塞になる住民が出るものです。そのとき、救急隊が来れそうにないからあきらめて成仏してくださいとは管理組合長として言いにくい。エレベータにはいくら金をかけてもかけ過ぎということはありません。

映画タワービルドインフレドが見たい。

年内に２万レスを達成するとアレになるのでよろしくお願いします

アレジゃわかんないだオウガ。
うちのじいちゃんはアレあれを連発する。親戚かもよね～～～

ここのスレはＰＡＲＴ、ＰＡＲＴ２、ＰＡＲＴ３で既に
３万はオーバーしてるよ。

スレ主として心から御礼申し上げます

マンション管理士等質問スレ主殿
　　　　　　感謝状
貴殿はマンション管理に関する知識の啓蒙に絶大な寄与をなさいました。よってここに読者一同を代表して感謝状を贈呈いたします。今後とも益々有意義な投稿をい街申し上げます
読者代表管理内閣総理大臣　海辺太郎

何故このスレへの書き込みが多いのだろうか。
スレタイがとっつきやすいし、マンション管理に関する一般的な
書き込みなので参加しやすいからではないだろうかと思っている。
１９０４９みたいななりすましや１９０５０みたいなふざけた輩も
自由に書き込めるからかもしれないが。
もうすでに３万超の書き込みがあるのでスレ数には関心がないけどね。
思えば遠くにきたもんだという歌がありましたね。

>>19050 匿名さんだが( ´艸｀)
ふざけてないよ～～
１９０４９はなりすましなんだ。
訂正してスレ主さんに感謝状を贈呈
自由がいいよ、

みなさん真面目にマンション管理についての書き込みを
お願いします。

>>19053 匿名さん
真面目な書き込みは多いと思うけどね。
なにが不真面目なの。

匿名掲示板やで
所詮はその程度やで

参加者全員が自分がスレ主だの気持ちでアレに向けて頑張りましょう
実際のところ、誰がスレ主かわからないのですから

>>19056 匿名さん
であれば全員に感謝状。

感謝するのは、広告料収入を受け取る人たち。

メンバー紹介 ｜ミクル株式会社
https://mikle.co.jp/team.html

組合の資産向上を目指しての資産運用
に対する投稿に対しての感謝状はないね。
いつになったら感謝されるのでしょうか。
組合を法人化したり金食い虫の機械式
駐車場の用地買収やその用地の宅地化
への造成等を実現した。
次は組合用地に接する用地を買収して
建て替え時の容積率の向上を目指して
資産のさらなる増加を試みる最中に悪
徳組合員と管理会社のクーデターで追
放された理事長は色々なあらぬ誹謗中
傷で痛めつけられる。
分譲マンションの新たなる改革を志す
組合員は覚悟が必要である。
自信がなければ組合活動には参加しな
い方がいい。

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分なのです。

>>19061 匿名さん

専有部分は区分所有者が責任をもって実施するのが当然なのである。

>>19062 匿名さん
管理規約に専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体と
なった部分の管理を共用部分の管理として一体として行う必要が
あるときは、管理組合がこれを行うことができるという規定が
ありませんか。標準管理規約には規定されています。
この規定があれば専有部分の配管は管理組合が行えます。また、この規定が
あれば、住宅支援機構から借り入れをするときは、す・まいる債の
積立をしていなくても、融資条件にかないます。

⑦ 第２項の対象となる設備としては、配管、配線等がある。配管の清掃等に要する費用については、第２７条第三号の「共用設備の保守維持費」として管理費を充当することが可能であるが、配管の取替え等に要する費用のうち専有部分に係るものについては、各区分所有者が実費に応じて負担すべきものである。

なお、共用部分の配管の取替えと専有部分の配管の取替えを同時に行うことにより、専有部分の配管の取替えを単独で行うよりも費用が軽減される場合には、これらについて一体的に工事を行うことも考えられる。その場合には、あらかじめ長期修繕計画において専有部分の配管の取替えについて記載し、その工事費用を修繕積立金から拠出することについて規約に規定するとともに、先行して工事を行った区分所有者への補償の有無等についても十分留意することが必要である。

>>19064 匿名さん
当然規約に規定しておく必要があります。
それに先行工事者に対する対応も決めておくことが大事です。
長期修繕計画には計画するでしょう。

総会を開催して組合員の承認が必要になりますので、
積立金とか修繕箇所、先行工事書の問題も議案として
提案しなければならないでしょう。
長期修繕計画についても、総会で提案しますよね。

この規約があれば、住宅支援機構から借り入れをする場合
条件に適うということだそうです。

現在全国のマンションでは、専有部分の配管の更新工事や更生工事を
管理組合として取り組んでいくことを検討しているところは
増えているようです。

>>19068 匿名さん
増えているじゃなくて当たり前である。今時検討などとは遅すぎる。
規約になくても早急に進めた方がいい。規約は後からでもマンションにはその
方がいいよ。
うちは事故が発生と同時に工事を進めた。
規約違反だと騒ぎ出すペーパー管理士
を無視して工事と規約等の改正等を同
時進行とした。
事故は最小限で済んだ。規約の改正等
がなされてからの工事であればトラブ
ルは増えていた。

>>19069 匿名さん
１戸だけの問題ではなく、全戸を一斉に工事をするには、修繕積立金の
取り崩しもおこなわなければなりません。
また、それに伴い工事費も莫大になるので積立金の値上げの検討も
しなければならなくなります。
将来のために規約の改正や長期修繕計画の作成、修繕積立金の値上げ等も
含めて検討をしておくべきではないでしょうか。

>>19070 匿名さん
一戸だけとは言っていない。
文脈から察してくれ。
小田原評定では勝負には勝てない。
全戸を対象とした工事だよ。
日頃からオタクのおっしゃる資金や
工事計画書は怠りなく準備している。

>>19071 匿名さん
修繕積立金や長期修繕計画書が作成されているのなら、
それについては、総会の承認や規約の改正が行われているのですから
問題はないと思いますが、ただ、いつから全戸一斉にするかとなると
総会の決議が必要と思われます。
大規模修繕工事と一緒ですよ。
特に専有部分内の工事となりますので、告知やスケジュール等の調整も
必要になりますので。
１件の事故発生と同時に工事を始めたとのことですが、その時に全戸分を
一斉にやられたんですか。
最初の１件については基本的にはそこの住民の負担と責任で行いますが
先行工事者に対しての費用の負担は規約で決めて置き、管理組合として
一斉に工事をしたときにそのきめられた金額を支払えばいいと思います。
それに、築浅のマンションに対しても将来のために対応策を講じておく
ことが大切だという趣旨で書き込みをしたのですが。

>>19072 匿名さん
当たり前です。

>>19068 匿名さん

築４０年経過のマンションは専有部分の配管更新工事を検討しているようだ。
１９８１年に耐震化補強が改正されたので専有部分の配管更新工事も検討か？

専有部分のことはその所有者がやればいいという
発想は変えた方がいいですね。

>>19075 匿名さん
そうです。

昨日から日曜日までの連休をとった
投資仲間の組合員のアクセスで忙し
い。
世界の株価は上昇トレンドで史上最
高値が多いなか心配の種も多いらし
い。小生も同じだが、困ったもんだ。
組合資金の投資額は上昇してはいる
が為替差損で含み益が減っているの
にきずかない組合員への説明ではし
んどい。
円高になると為替ヘッジアリがいい
のだが、
投資信託は小回りが利かない
。ETFならばいいが、銘柄が少ない。
証券マンに相談しても盆暗に当たる
と損をするのがおちだし困ったもん
です。
暴落のタイミングの予測に全神経を
使っている。
情報が命の世界です。
桶狭間の戦いで今川義元の居場所の
情報を教えた００小平太の手柄を一
番として褒美を取らせた織田信長の
知力にあやかりたい。

>>19075 匿名さん
専有部分のことは管理組合でやればいいという
発想は変えた方がいいですね。

＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の値上げが必要となってきますが、各区分所有者がそれぞ
　れ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには変わり
　はありません。

専有部分の配管については、管理組合としてやった
方が良いですよ。
どちらにしても、区分所有者が負担することには
変わりがないのですから。

修繕積立金から支払うのか、各人が
支払うのかの違いだけですから。

専有部分の配管を管理組合でやるには、まず規約に規定されているか、
先行工事者に対する取扱い等を規定しておく必要があります。

しかし、今だに専有部分はそこの区分所有者
しかできないと思っている者がいるからね。
頭の切り替えをすることが大事だね。

工事業者や手配業者（管理会社）の利益をより多くするためには、戸別でやるより、一括でやる方が良いでしょうね。

専有部分の工事を各組合員の裁量に任せているマンションが多いのですが結構トラブルが多いので気を付けられたほうがいいですよ。

>>19085 匿名さん
それは専有部分の持ち主が勝手にやるのだから、管理組合
とは関係ないでしょう。

>>19079 匿名さん
>＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

そうですね　築４０年超のマンションは全戸一斉に更新する例も増えてきたようです。

標準管理規約では、専有部分の修繕を理事長に申請し、理事会決議を経て、理事長が書面で承認することになっている。

しかし、工事後に問題が起きたら、発注者の責任と負担で必要な措置を取らなければならない。

>>19079匿名さん
同じ考えを持ち、修繕積立金+金融支援機構より借入+長期優良住宅化リフォーム補助金(工事額の1/3)で共用部と専有部を同時に更新工事を行ったマンションに住んでいます。
給排水管工事と補助金申請を１社でできる専業業者と【設計事務所や管理会社を入れずに】管理組合(修繕委員会)が直接商談し契約したことが中間マージンを削減し資金繰りも支障なくできました。

>>19088 匿名さん
その規約通りだけども交代制理事や
管理会社担当が工事申請書を見ても
チェック能力が乏しくトラブル続き
です。
管理員業務には契約では明記がない
ので理事長や管理会社担当に連絡し
ても熱意を感じられないでトラブル
が起こりその都度管理会社が組合保
険で処理して工事工事の繰り返しで
す。これが実態です。
素晴らしい規約は設定されていても
正しく運用されなければ宝のもち腐
れになります。

>>19083 匿名さん

しかし今だに専有部分はそこの区分所有者が管理、修繕には責任をもって実施すると
理解していない者がいるからね。頭の切り替えをすることが大事だね。

自己中心的な性格の人間はマンション
には住まわせてはいけないが方策がない。
悪徳組合員や悪徳管理会社のつけ入る
隙を与えているようなもんだ。
なにも理解しないままに順番製の理事
になり理事長に就任して威張り散らす
バカ理事長とそれに忖度して注意もで
きない能無し管理会社とがうまくやっ
ているだけだからいいことはない。
間では何の権利を持たない管理人はウ
ロウロするばかりである。
短気をお起こして辞める管理人が多い
。
立派な規約ではあるけどね。
運用者が能無しでは宝のもち腐れ。
現場を知っている者ならば理解はできる。

管理人が簡単にやめることはないよ。
クレーマー住民はどこのマンションにもいるだろう。
このクレーマー住民の扱いが問題です。

悪徳組合員って誰の事？
理事や専門委員でなければ、マンションではただの人だよね。

>>19093 匿名さん
反社が多数入居している。
理事長や管理会社担当に報告しても
対応しない。
警察の捜査も入るが報告しても対応
しない。そのうち滞納も増えだした。
それでも対応しない。
さわらにぬ神に祟りなし。規約に従
い手を突っ込めば火傷をする。
管理人は警察等にも連絡したら警察
官は直接の対面は避けて警察へ連絡
することと注意される有様です。
たえず警察と連絡しながらの仕事で
す。
規約等は非の打ちどころがないくら
い立派な規約です。
私はマンション管理士等の有資格者
ではある。
規約等は理事長等が対応しないと宝
の持ち腐れである。
それでも一応規約ぐらいはきちんと
決めておくのは大切です。
管理の限界を感じるマンションでし
た。
これ等の問題にいよいよ手をつっこ
む機会がやってきた。
ききたい～～( ´艸｀)

管理規約や細則は、いざというときのために作成してあるのです。
読む読まないは住民の勝手です。
規約違反をすれば、それを印籠として掲げればいいんですよ。

>>19093 匿名さん
そんなたやすい事案ではマンション
管理士等には相談しないよ。
ばかにするんではない＝＝＝　
クレーマーくらいはどこにでもいま
すよ、あほ単、

>>19094 匿名さん
おまえ、幼児でも解る用語が
理解できないのか、
悪徳は悪徳だよ。
理事や専門委員は組合員である。

すぐ切れる人だね。
切り替えないとみんなに嫌われるよ。

>>19099 匿名さん
知恵遅れは参加しない方がいいよ。
お前には解決できないよ( ´艸｀)。

>>19099 匿名さん
マンション管理士等に相談しています。
永久不合格者には相談はしません。
出直せ( ´艸｀)。

>>19099 匿名さん
突然切れているよ、
へそから湯気がでたよ。
腹立つ～～～( ´艸｀)。

昨日からの飛び石連休で投資の問題で
組合員が話し合い等で訪問が続いている。
内容は１９９０年に付けた日経平均４
万円を超えられるかの話が多い。
結論から市t地政学的リスクを考慮すれ
ば小刻みに上昇するのではないかとの
結論で日本株は売らないようにしよう
との結論でした。
組合資金での投資額１億２千万円は現
在のところ為替差損で期待したほどの
利益はなく８００万円くらいの利益で
推移している。
組合員が協力したおかげで資産の増加
は間違いなく喜んでもらえると自信は
あったが素人の組合員の不安もよく理
解している。
損益をスマホで見ている組合員の増え
ている。
ある若奥様が私の勧めでAI投資を始め
て１年間の間に１００万円が１２５万
になったと喜んでいたので税金の件を
話したらびっくりしていた。
税金は大きいよね。岸田総理は就任当
時経済音痴で株式の件でいろいろ政策
変更発言をして投資家のひんしょくを
買いあわてて修正をした。
上場企業の年一度の決算報告で良い等
や税金を上げる等の発言だったよである。
年末は節税の為に損切売りが出そうで
ある。
組合等資金の利確のたびごとに税金の
説明もしないといけない。

＜共用部分の本管工事と一緒にやることの必要性について＞　　

　　専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、
　７０万円以上の見積もりとなっています。
　　給排水管更新工事、給湯管取替、ガス管の更新工事を含む。
　　それを、共用部分の本管の工事と一緒にやれば、１戸当り４０万円程度でできます。

　　当然、費用面だけでなく、工事をすれば、１週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。
　　例えば、朝９時から夕方５時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。その
　場合は、仮設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。
　　　　　　
　　又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、１回
　で済ませることができます。

　　　しかし、そのためには修繕積立金の値上を行なわなければなりません。
　　共用部分の工事と一緒に専有部分の工事も一緒にやれば、経費の削減だけでなく、工事期間中の
　負担の軽減にもつながってきます。

　　管理組合として、専有部分の給排水管の工事を一緒にやるんであれば、早い時期に積立金の値上
　に踏み切れば各戸の負担はずっと軽くなります。

　　各戸で水漏れが頻繁になってきて、いよいよ切羽詰って管理組合でやるとなった時には、それから
　の値上は額が大きくなり、更に難しくなってきます。

　　修繕積立金の値上はしたくない。しかし、経年劣化が進み資産価値が落ちるのは嫌だでは先に進
　みません。又、保険は、経年劣化によるものには適用されませんので、住民同士のトラブルが発生す
　ることも予想されます。

　　１０年後、２０年後になっても、現在と資産価値があまり落ちないような適正な建物・設備の維持、保
　全に取り組み、快適なマンションライフが送れるように全員でこの問題に対処していきましょう。

>>19099 匿名さん
嫌われているやんけ( ´艸｀)

投資を語れない経済音痴には
マンションの管理は無理だと思う。
政治や経済を理解しようとしない
マンション管理士はさらに
頼りにならない。
株くらいやれよあほ。

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。
　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。
　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

修繕積立金ぐらいは、住民に負担させたらいいよ。
そんなに大きな金額ではないんだから。
そんなことで問題になったらややこしいよ。

専有部分の配管の更新工事といってもすべて交換する
必要はないでしょう。
やるとしたら高熱が通る給湯管だけの計画でいいんでは
ないでしょうか。

投資で儲かったらすべて交換する。
経済オンチの理事長のマンションでは無理だわな。

管理組合は資金がショートすると組合
員から強制徴収する癖は辞めるべきで
ある。
私のマンションの規約では万やむを得
ない時に限り特別決議（区分所有法21条）で総会で測るとした。
分譲時の基金だけでも膨大で放置され
ている。
それを狙うハイエナをつかずけなくす
るためでもある。

【標準管理規約によれば、管理組合が、専有部分である「給湯管」の管理をすることはできるか？】

マンション標準管理規約（単棟型）２１条２項は、「専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。」と規定し、コメントには、「第２項の対象となる設備としては、配管、配線等がある。」とある。

専有部分である「給湯管」は、専有部分として独立した給湯設備からの配管であるから、共用部分と構造上一体となった部分ではない。従って、管理組合が管理をすることはできない。

そんなに難しく考えないで、やった方がいいのなら
マンションとしてやった方がいいんではないだろうか。

工事業者や管理会社としては、是が非でもやりたいでしょう。

工事会社からリベート受け取る理事長もやりたいでしょうね

>>19113 匿名さん

区分所有者がやりたいなら区分所有者が責任をもってやればいいよ。

数十年後、管理組合として一括実施したら先行工事者（専有雑排水管）には先に実施した費用が還付されるのだろう。さっさとやればいいのに。

>>19108 匿名さん
そんなことはないよ、
べらぼうに高いマンションがあるよ。
売出物件でマンションごとに円/㎡を
割り出してごらんなさい。
安くてもきちんと計画通リ修繕され
ているマンションとそうでないマン
ションはあるよ。
勉強ばかりしないでドライブがてら
周辺のマンションを調べてみたらど
うね( ´艸｀)

１戸当たり月の必要修繕積立金の額は、３０年間の長期修繕計画書を
作成し、総工事費から算出するのが一般的だよ。
よそとの比較というより、その計画書から算出すれば適正な積立金の
額が分かるからね。

>>19118 匿名さん
それを基本にして他や自己の物件を
比較するんだよ。
現場を調べた結果それでもべらぼう
に高い物件と安い物件があるよ、
高い物件の方が管理体制が貧弱な場
合が多い。
管理費等や修繕費等が高ければ良く
て安ければ良くない等の意見を聞く
が真逆の場合が多いよ。
現場を知らずしてカタリは辞めてほ
しい。
管理の良しあしすべては残念ながら
理事長次第。

理事長は在任期間が短い。
長期修繕計画書の作成は、１級建築士を選定して
専門委員会と一緒に半年ぐらい検討して決める。
その計画書は長期間使用される。

ガザ情勢はどうなりますかね。
週明けの市場に臨むスタンスをお願いします。

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。
　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分なのです。
＊では、どうすればいいのか。
　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。
　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の値上げが必要となってきますが、各区分所有者がそれぞ
　れ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには変わり
　はありません。

＜共用部分の本管工事と一緒にやることの必要性について＞　　
　　専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、
　６０～８０万円かかります。
　　もちろん塩ビ管仕様のマンションであれば錆びることはありませんが、継手部分については築年数
　の経過とともに、地震等の影響もありその部分にゆるみが生じそこから漏水が発生してきます。
　　当然、費用面だけでなく、工事をすれば、１週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。
　　例えば、朝９時から夕方５時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。その
　場合は、仮設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。
　　又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、１回
　で済ませることができます。
　　　しかし、そのためには修繕積立金の値上を行なわなければなりません。
　　共用部分の工事と一緒に専有部分の工事も一緒にやれば、経費の削減だけでなく、工事期間中の
　負担の軽減にもつながってきます。
　　管理組合として、専有部分の給排水管の工事を一緒にやるんであれば、早い時期に積立金の値上
　に踏み切れば各戸の負担はずっと軽くなります。
　　各戸で水漏れが頻繁になってきて、いよいよ切羽詰って管理組合でやるとなった時には、それから
　の値上は額が大きくなり、更に難しくなってきます。
　　修繕積立金の値上はしたくない。しかし、経年劣化が進み資産価値が落ちるのは嫌だでは先に進
　みません。又、保険は、経年劣化によるものには適用されませんので、住民同士のトラブルが発生す
　ることも予想されます。

>>19123 匿名さん

区分所有者がやりたいなら区分所有者が責任をもってやればいいよ。

数十年後、管理組合として一括実施したら先行工事者（専有雑排水管）には先に実施した費用が還付されるのだろう。さっさとやればいいのに。

なんの問題もないのに、
工事をすれば、１週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。例えば、朝９時から夕方５時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。この期間は在宅が必要です。

といった苦労をなぜしなければならないのか理解できないな～

>>19124 匿名さん
管理組合として一斉に工事をしなくても、いずれどこかの時点で
漏水とかが発生し、交換しなければならなくなれば、在宅や水の
使用、トイレの使用等ができなくなるんです。
急に発生してから突発的にやるより、計画的に工事をした方がいいんでは。

>>19125 匿名さん

欠陥マンションとわかっておれば計画的に工事をした方がいいでしょう

>>19126 匿名さん
欠陥マンションのことをいっているのではないよ。
時の経過とともに、経年劣化をしていき、いずれ
ほったらかしていれば欠陥マンションになるよといって
いるんだよ。

建物も設備もいずれ経年劣化していきます。
それを防ぐためには、維持保全をしていかなければならないでしょう。
そのためにはしっかりした長期修繕計画書を作成し、それに基づいた
修繕積立金の設定をしていくべきでしょう。

ガタが来る前に引っ越したらええがな
マンション渡り鳥もええもんだっせ

>>19129 匿名さん
１０年ぐらいおきに、新しいマンションに
住めるといいね。
あんたがうらやましい。

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れ
をしていくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産と
しての価値に大きく影響してきます。

　このため、周期的に、計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を実施し、長期修繕計画
を作成し、マンションの劣化状況を分析・評価していくことが必要になってきます。

　又、長期修繕計画を作成することによって、必要修繕積立金を区分所有者から集める根拠
とすることができます。１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出できます。

又、管理組合が行う業務は、公平・公正・公開の原則を基本に、情報の開示と透明性を確保
し、プロセス（手順）を踏んで進めることが求められます。
　そして、大規模修繕工事は、あくまで管理組合主導で行われるべきです。

　そうはいっても、専門的なことが多すぎて理解できないこともあるのではないでしょうか。
　そこで、今回は、組合員の皆さんが、大規模修繕工事を行うには何を知り、どう動いてい
けばいいのかを、組合員目線に立って特集号を作成しました。

富裕層を中心に活用されていた「タワマン節税」はもう通用しなくなるのか（
c マネーポストWEB 提供

　相続税の節税対策としてよく知られていた「タワーマンション節税」だが、2024年1月から相続税評価方法のルールが変更される。何がどう変わるのか。その背景に何があるのか。アンド・ワン司法書士行政書士法人代表で「相続デザイナー」の上木拓郎さんに聞いた。

タワマン節税は上層階ほど効果が大きかった

「マンションなどの不動産は、相続税を計算する際、国税庁が公表する路線価や固定資産税評価額をもとにその評価額を出します。その評価額は時価の7～8割相当の価格といわれ、現金よりも不動産で相続したほうが相続税は安くなりやすいです。なかでもタワーマンションは、その相続税評価額と時価の乖離が大きいため、富裕層を中心に節税目的で活用されてきました。当然、国としては適正な税収を確保するため、それを見過ごすわけもなく、今回の改正につながったのです」（上木さん、以下同）
　もともと不動産の相続税評価は、戸建ての建物が前提となっている。分譲マンションは土地の評価を総戸数で割るので、一戸あたりの土地の持ち分は小さくなる。また、マンションは上層階になればなるほど「時価」は上がるが、これまでのルールでは階数は評価に反映されない。結果、タワーマンションの上層階になればなるほど、節税効果が大きくなるという構図だった。

「これを是正すべく、2024年1月以降は相続税の計算方式が変更となります。築年数や総階数、部屋が何階にあるなどを考慮し、相続税評価額の市場評価額の6割を下回らないよう調整されます。タワーマンションはもちろんですが、それ以外のマンション居住者の方々にも、影響が出てくるでしょう」

最高裁判例で「看過し難い不均衡」と判断
　今回の法改正について、上木さんは「以前から時価と相続税の評価の乖離を指摘する声はあったので、その是正は仕方がないこと」としつつ、2022年4月19日の最高裁判例が大きなきっかけになったと指摘する。

　その2022年4月19日の最高裁判例というのが、こうだ。

　男性が13億8700万円でマンション2棟を購入し、その3年後に亡くなり、子が相続。路線価をもとにした相続税評価額は3億3000万円で、購入時の借入金と相殺して相続税ゼロ円で申告したのだ。これに対し、国税当局は相続税評価額は約12億7300万円と再評価し、約3億円の追徴課税を求めたのだが、相続人は不服として裁判を起こした、というのがその経緯。

「結果は、国税当局の主張する不動産鑑定の価格が妥当という判決で、相続人側が敗訴となりました。この相続人は決して、脱法的なことをしたわけではありませんが、『看過し難い不均衡』『実質的な租税負担の公平に反する』と判断されたのです」

長い物には巻かれろということですね。

タワーマンションについては、標準管理規約もそれにあった
ものを準備する必要があります。
多分検討はされていると思いますがね。

大規模修繕工事をやるには修繕積立金が枯渇しているマンションが
多いとのことです。
その要因は、現在の材料費や工賃の大幅値上げとなってはいます。
しかし、しっかりした長期修繕計画書が作成されていればその期間の
総工事費から１戸当たり月の必要積立金の額を算出しますのでそんなに
大きなブレはおきないのではと思っています。

長期修繕計画書を建築士と専門委員会で一緒に
検討して作成しているマンションありますか。

長期資金確保には長期投資ですよ

　＜大規模修繕工事の進め方＞　・・・順番は前後する場合もあります。

* 築１２年～１３年で、基本的な大規模修繕工事について作成しております。
　　外壁、屋上防水、躯体改修工事、バルコニー防水、窓枠シーリング、開放廊下修復等

＜資産価値を高めるには＞　上記工事に下記を加えるとさらに資産価値がアップします。
玄関ホールの整備や模様替えを行い、イメージアップを図る。
外装色を変える。
共用廊下をシート防水にする。（靴音防止や高級感がでてくる。）
高齢化対策をする。（バリアフリー工事として玄関にスロープを設置するとか）

1) 　事前準備として、理事会に提案する大規模修繕工事の発意、修繕委員会設置に関する
委員の募集計画案、修繕専門委員会運営細則案の準備等をしておく。
　事前準備の資料とかの作成は、理事長が中心となって作成します。（たたき台の構築）
　修繕委員会のメンバーは６名～１０名程度で必ず公募してください。又、理事も数名入っ
ている方が、スムーズにいくと思います。　　２年程度前から計画します。

２） 理事会の開催
　理事会で、大規模修繕委員会運営細則案や専門委員会の委員公募とか、修繕時期、
建物診断業者（設計・監理業者を含む場合もあります。）選定の了解をとる。

３） 通常総会での発意　・・・・２年前の通常総会
　大規模修繕工事実施、時期、修繕委員会運営細則、建物診断についての承認を得る。
　建物診断と設計監理が同一の場合は、設計コンサルタント導入の承認を得ておく。

４） 専門委員の募集と専門委員会の開催（修繕委員会の役員の選定）
　専門委員会は、あくまで理事会の諮問機関ですので、承認は理事会決議を経なければ
なりません。専門委員会の業務内容も整理しておきます。
　建物診断業者募集についての打ち合わせや大規模修繕工事についての流れの説明。

大規模修繕工事をしましたが、施工会社の作業員への
指導が良くて、住民に大好評でした。

マンションの工事は住民が生活をしていく中で行われますので
ただ建物を造ればいいというのとでは難しさが違います。
住民の苦情もうけいれなければならないですからね。

人里離れた山中でのダム工事やトンネル工事では「シバくぞ」「コロすぞ」でいいが、
数メートル先で住民が生活しているマンション修繕工事では作業員同士の言葉遣いも
上品になる

挨拶も徹底しています。
エレベーターを使うときも住民が乗っていれば
お先にどうぞといいますから。

だから、マンションの大規模修繕工事の施工会社の選定基準には、
マンションでの大規模修繕工事の経験があるかどうかを入れるべき
ですね。

施工会社もそうですが、設計監理業者を選定するときも
大規模修繕工事の設計コンサルタントの経験の有無が
必要です。

組合資金１億２千万円の投資の評価額
が１億７千３００万円の評価額となった。
昨夜投資賛成組合員と今後の投資の話
で花が咲いた。
議題は主に有事の投資方法でした。
結論は現金だけは当座の生活費の為に
残して安くなった優良株を購入するの
が一番だとの結論になった。
不動産や金もいいがやはり値下がりし
た優良株がいいとの結論でした。
組合が購入した投資信託は米国株のフ
アンドだから優良との結論でした。
９月１５日に投資してからはしばらく
は元本を１０００万の含み損益になり
投資反対組合員からは非難されましたが、
投資の流れを理解していただければい
いと思っている。

＜連坦棟マンションの復旧・再建に関する見解＞
　　　　
　　　これについては、神戸大震災の復興の教訓をもとに、東大名誉教授の稲本洋之助氏の「マン
　　ションの復興と建替え制度」の特集記事を参考にまとめてみました。
　　　管理規約の改正も含め、今後の検討課題として取り組んでおくことが必要だと思われます。

＊マンションの建築形態には下記の４つがあります。

　１）単棟型

　　　　＊災害・復旧・建替えの際は、１つの建物として対応していくことになります。

　２）連坦 棟型

　　　　　外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分
　　　　が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。
　　　　　利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、
　　　　ある棟にはそれがないという場合が考えられます。
　　　　　しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者
　　　　の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。
　　　　　しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていない
　　　　ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない
　　　　となっています。

　　　　　連坦棟の多くは、各部位（棟）が相互に補完し合う、或いは利用しあうことを前提として全体
　　　　で一棟として、又、防災上の見地からもこのような設計になっている場合が多いようです。
　　　　　マンションが区分所有建物という共有・共住社会である、いわば運命共同体であるというた
　　　　めにも不可分性、一棟性の範囲はできるだけ広く捉えておくことが必要です。
　　　　　しかし、災害の際は、各棟ごとの損壊の程度に大きな差が生じることが発生します。
　　　　　ある棟は、もはや復旧不能で倒壊の危険すらあるのに、片方は外見上はほとんどダメージ
　　　　を受けていない場合もあります。

　　　　　復旧の費用等を個別に積算した場合、各棟ごとにその額に大きな差が生じてきます。
　　　　　又、小規模滅失は、建物価格の２分の１以下をいい、大規模滅失は建物価格の２分の１を
　　　　超える場合をいいます。つまり、２棟ある建物で小さい棟の場合はたとえ建替えでも小規模
　　　　滅失であり、大きい方の建物であれば大規模滅失となります。（連担棟の場合）
　　　　　この違いにより、議決要件や復旧に要する費用の負担等がネックとなっています。

　　　＊連坦棟の復旧における合意形成が困難であることの一因

　　　　　　区分所有法は、一棟の建物の場合、専有部分に対して負担割合、決議参加者の範囲、
　　　　　議決要件等が決められています。
　　　　　　特に、負担割合についての法の原則からいえば、専有部分の床面積の割合によって
　　　　　決められていることに対する不公平感、割り切れなさが生じてきます。
　　　　　　例えば、連坦棟の建物の片方が倒壊して、その棟の建替え決議（復旧決議）が承認され
　　　　　たとしたら、全区分所有者で、費用は専有部分の床面積比に応じて負担しなければならな
　　　　　くなってきます。勿論、その復旧決議に参加しなくて買取請求をしてくる者もいるでしょう。
　　　　　　その場合、出来上がったその棟は新築となり、資産価値も当然高いものとなります。
　　　　　　同じ費用を負担したのに、もう一方の棟の住民は、納得いかないのではないでしょうか。
　　　　　　又、この決議が承認されないで再建ができない可能性も十分考えられます。
　　　　　　もし再建すれば、新築後は団地型へ移行する可能性は高いものとなるでしょう。
　　　　　ということは、将来残った棟を建替えする場合は、その棟の者だけで建て替え費用は負担
　　　　　することになります。

　　　　　　建替え（復旧工事）工事期間中は、残った棟の、施設等の修復や維持をしていかなけれ
　　　　　ばなりません。修繕積立金についても、各棟に分配することはできません。
　　　　　　今後も敷地や駐車場、浄水設備等の管理をしていかなければならないからです。
　　　　　　しかし、買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています。
　　　　　管理費についても、工事期間中は片方の住民は住んでないのに徴収されることになります。

連担棟のマンションはあちこちでみかけるよね。
いざというときのために、規約の整理をしておく必要があります。

不要

しかし、規約で規定していないと、重大事故等があれば
住民間で揉めますよ。
その費用を関係のない棟の住民がなぜ負担しなければなら
ないのかってね。そして、良い目をみるのは負担した住民の
棟ではないですから。

法律に従って淡々と処理すれば問題はない
連坦棟の共用部分の所有権関係がどうなっているのか、調べればいい
連坦棟全体で一つの共用部分なのか、外観上分かれている棟ごとに別々の共用部分なのか
前者なら外観上はよその棟でも法律上は自分の所有物だから、自分も修理費用を
分担するのは当たり前である
後者ならよその棟は他人の所有物なので、規約で別段の定めがない限り、自分は
修繕費用を負担する義務はない（つまり、規約に規定がなければ負担もない）

連担棟はインフラ設備（受電設備、エレベーターなど）が片方の棟だけとか、各棟だけで独立できない建物だから、片方の棟だけ建替えは難しい。できるのは、団地。

　埼玉県行田市内の自治会の一つで、各世帯から任意で集めていた共同募金を本年度からは自治会の予算から支出する方針を決め、反対した住民が退会を余儀なくされた。

この住民は退会に至る事情を説明した手紙を加入する全世帯に配り、「結果的に退会したが、募金は任意で集めるべきだ」と訴えている。同様の問題は各地で起きており、募金の徴収方法は曲がり角を迎えている。（菅原洋）

　退会したのは、約50年前から町内に住む、ともに元教諭の村上篤平さん（84）と妻の紀子さん（82）。募金の集め方は昨年度まで、各世帯が封筒に任意の金額を入れ、班長が預かる方法だった。

　しかし今年4月、自治会執行部は募金集めの負担を軽減するためとして「赤い羽根募金」「地域歳末たすけあい募金」などに計約27万円を支出する予算案を提案。自治会費は値上げせず、ほかの収入から捻出する見込みで、同月に書面による総会で可決された。

　村上さんらは総会後に自治会の役員らと話し合い、募金を任意に戻すように求めたが、認められず、やむなく退会した。退会の経緯や募金への意見を4枚の紙につづり、約320ある全世帯に配った。

　退会により、村上さん宅に回覧板が渡らなくなり、行事や防犯など生活に必要な情報が得られない状況が続く。9月までは市の広報紙も配られず、現在は市から郵送で取り寄せている。

　村上さんらは「手紙を配った後、賛同してくれる電話も数件あった。自治会費から募金を支出することにつながり、募金の強制になりかねない。任意に戻してもらい、会員に復帰したい」と求めている。本紙は自治会役員に取材を試みたが、連絡が取れなかった。

　市内で各種の募金を取りまとめている市社会福祉協議会によると、募金は県組織が例年、各市町村ごとに目標額を提示する。社協はその額を基に、各自治会に目標額を示している。

　社協は「目標額はノルマや強制ではない。コロナ禍や自治会員の高齢化を背景に、市内でも募金を戸別に任意で集めない自治会もある」と説明する。

　自治会と募金の問題を巡っては、2008年、滋賀県の自治会で会費に募金を上乗せして徴収する決議をしたことについて「事実上の強制であり、（憲法が定める）思想、信条の自由を侵害する」と指摘し、無効とする最高裁の判断が確定している。

この超インフレの時代に住民から
強制的に徴収されるシステムを廃止し
て収益を上げる管理者が必要である。
管理費等の値上げも普通決議なので
一部の組合員の独占を認めるような
ものだ。民主的ではない。

管理組合の理事をしながらマンション
管理士になり管理士会の理事になり、
なんと盆暗ばかりかに驚いて辞任した。話題が役に立たない規約等ばかり。
頭が馬鹿になるのでよいところでやめ
てよかったと思う。
士業で飯を食っているマン管士は偉い
と思う。
よく仕事を探せりもんだよね( ´艸｀)

( ´艸｀)
お前はここにはくるな。

ガザ地区の戦闘状態が再開した
週明けの市場が気になる

組合財政を好転させることができるかどうかの重大局面であることを
認識している役員がどれだけいるか、心もとない限りである

今日マンション管理士の法定講習の書類が届いた。
今年からＷＥＢ方式による受講ができるとのことなので
ＷＥＢ講習を受けることにした。
今回で資格を返納しようと思っていたけど、ＷＥＢなら
好きな時間に受講できるので受けやすいよね。
受講料は１６，６００円とのこと。
受講期間は、令和５年１２月１８日～令和６年の２月９日

>>19159 匿名さん
ウクライナ侵攻時は急落して回復、イスラエルのガザ侵攻で急落して回復、して今は横ばい。来年の米国大統領選挙が鬼門、二人とも後期高齢でバイデンは力強さに欠ける。どちらかといえばトランプに分配が上がりそうな雲行き、人類の知恵も進化しているから核を使うことはないと信じたい。トランプは経済駆け引きにたけているので見せしめに核をクレムリンに落とさないとは限らない。ユダヤの富豪は戦争で暴落した株を買い続けるでしょう。ユダヤ（米国）の富豪はこうして世界を支配している。日本人は手持ちの株の暴落で慌てて手放すから富豪が生まれない。孫さん位でしょう。

私などは儲かると思って購入した株が下がると上がると確信しているのでナンピンをかまして買い増したつもりの株をPSの操作ミスで売ってしまう有様である。相場を張りながら売った株が暴騰をしだす。悔しくて仲間から笑いものにされている。私の予想はほぼ的中する。ユダヤ人の思考力は私たち日本人とは違うようである。ユダヤ人は手持ちの株は上がると確信しているようだ。損切りしなければいけない銘柄は買わないことです。

日本人は資産形成にはマイナーな思考の民族である。もっと政治と経済を学ばないといけない。多額の組合費を大事に保管するのが正当な考えだと思い無駄が多い。株をする私を金の亡者と後ろ指をさす。パチンコ屋、マージャンと同じ博打だという。そこらへんに気付きだして金融について義務教育に取り入れるようになったけど教師がいない。私立学校では外部の投資家をまねいて子供の教育をしだした。NTTなどは日本の株式は１００株単位で高額になるのを見越して株式分割で現在は１７０００円くらいで買えるようにしている、私は子供名で証券口座を作りNTTを１００株仕込んで子供にチェックさせている。資産を増やすことのできる理事長が1人でも誕生することを願う。かわいい子供には旅をさせよの諺通リかわいい組合費に旅をさせましょう。怒られそう。

５） 建物診断業者の募集と選定
　業者選定にあたっては、マンション診断実績のある業者を必ず複数社選び、見積書と提
案等を提出してもらい説明会開催後、専門委員会で選出し、理事会で決定します。

６） 住民へのアンケートの実施
　室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ等の不具合の調査

７） 建物診断の実施・・・単なる劣化診断では意味がありません。長期修繕計画の作成
　　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出
　　専門委員会で、工事範囲と予算、資金計画等を考慮して概案を決める。

８） 理事会で決議後、臨時総会の開催・・・通常総会のときでも構いません。
　　工事範囲、時期、工事概算費用、設計コンサルタント選定の承認をもらう。

９） 設計コンサルタント導入について（建物診断業者と同じ場合もあります。）
　　設計コンサルタントの選定は、大規模修繕工事の成否に大きく影響してきますので、
　慎重に選定しなければなりません。設計施工方式でも改修設計・工事監理は必要です。
　設計コンサルタントは、設計事務所や管理会社に見積と提案を依頼します。
　　公募がベストです。建設新聞等を活用、無料です。宮管連も賛助会員を推薦しています。
　応募業者はマンションの設計・監理の経験が重要なポイントになります。
　応募業者の説明会は必ず実施して決めてください。

設計・監理会社（設計コンサルタント）の特徴
　　設計事務所・・・・・第３者的な立場からマンションの劣化や問題点等を判断して提案
　　管理業者　・・・・・・日常業務から、マンションの状況を把握でき、改善等を組合に提
　　　　　　　　　　　　　　言できる。

＊設計・監理業者を導入するメリット
　　　設計図書による統一された内容で見積もりがとれるので、比較が簡単である。
　　　同じ修繕箇所、同じ仕様、同じ材料での比較ができるようになる。
　　　見積もりの中で、数量落ち等で極端に安くなっている見積もりの修正ができる。
　　　手抜き工事防止等を設計コンサルタントがやることになる。
　　　元請会社は大手でも、工事をするのは下請け、孫請け業者です。
　　　竣工時の不都合が顕在化できる。

１０） 設計・監理業者の決定後

＊元請業者の募集
　　公募に関しては、マンションの工事の経験のある大手ゼネコン、地元建築業者、専門
　業者、管理会社に働きかける。
　　建設新聞への掲載は無料。
＊概算の工事費から資金計画と工事範囲を検討します。

１１） 応募業者に対しては、設計図書、見積要綱書と見積明細書を送付します。

　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式で行います。
　尚、これに関しては、設計コンサルタントが準備します。

　　条件を同じにして、相見積をとることが絶対条件です。尚、見積書は開封しないで、後日
　複数の委員の立ち会いのもと開封します。

　　見積もりを取る場合は、金額だけでなく、施行中の管理体制、施工後のアフターサービス
　体制が完備しているかの確認も必要です。
　　又、瑕疵担保責任保険に加入してもらうことも、業者倒産対策としては必要です。

管理組合のお金を投資に回すようなばかなことはしないで
投資は自分の金でやりな。
そうすれば損益は関係ないからね。

眠らしている豊富な組合資金を投資して組合員への奉仕が一番である。
不足だからと言って値上げしてボッタクルコソ泥とは目的が高尚である。

確実に儲かるんなら、自分の資産はもうすでに１００億超には
なっているだろう。
ちっぽけな組合の資金に手をつける必要もないだろう。
それに積立金は工事をするためのものだから、工事が発生すれば
その資金で支払わなければならないだろう。
長期修繕計画書での３０年間の総工事費の費用を賄う積立金の確保は
されていないんだろう。
それがされているのなら、投資とかはまったくやる必要はないからね。

個人資産でいえば、確実にもうかるのだから、今後は
更に増え続け、天文学的な金額になるだろうね。
その手法を証券会社や投資会社におしえればいいよ。
そうすれば投資をする全員が儲かるしね。

マンション管理士法定講習が今年からＷＥＢでの講習も可となり
今日から受付が開始されましたが、申込サイトの開設がされていません。
今日からスタートとなっていますが、開設が遅れているのでしょうか。

個人資産を投資している話ではないよ。
組合員の最高に意思決定の場で可決された投資です。考え違いしないでね。

１２） 応募業者の中から数社選定し、後日説明会を開催します。
　　その間、設計コンサルタントが見積もり内容のチェックを行います。
　　　　見積書の内容確認、数量見積もり落ち、異常に安い単価等のチェック等
　　説明会には修繕委員、設計コンサルタント、業者、現場監督が参加します。

＊大規模修繕工事業者の方式
　　１）設計・監理方式
　　　　設計・監理と施工を別の業者が行うやり方で有効な方式です。
　　２）責任施行方式
　　　　設計・監理と施工を一括発注する方式
　　　　見積もりに統一性がないため、分かりにくいというのがデメリットです。
　　　　チェックは管理組合が行わなければなりません。
　　　　この場合でも、着工前に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　３）管理会社発注方式
　　　　工事の費用に競争原理が働いているかをチェックする必要があります。
　　　　デべ系マンションに多いのが特徴です。

１億２千万円の組合資金の投資は一時１５００万円の含み益だった日もある。これを無視して参考にできない役員は管理者（経営者）能力に劣る。

「管理組合負担で、専有部分の給排水管設備の更新工事はできるか」

　枝管部分の管理は、各区分所有者が行うと決められていても、それぞれの事情や考えがあり、
区分所有者は、必ずしも適切な時期に適切な修繕や更新を行うとは限りません。

　そこで最近では、給排水管について、共用部分だけでなく、専有部分も含めて管理組合が更
新工事を行う事例が増えてきました。

　管理組合の資金で、専有部分の改修・更新工事ができるかが問題となっています。というのは
標準管理規約第２１条２項では、「専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった
部分の管理を、共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うこと
ができる」となっています。しかし、コメントでは、費用は各区分所有者が実費に応じて負担すべ
きとしています。

　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は記
載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どです。

しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期は
必ずやってきます。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあ
りますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容さ
れると判断されます。

>>19168 匿名さん
投資は組合資金で投資している。
自分は自分の資金で投資している。
別物だよ。
口座名は００管理組合法人

あたりまえじゃないか。何言ってるんだい。
管理組合のおかねで投資はしないほうがいいといっているだけだよ。
株をしているのを自慢したいのかな。
僕は自分のおかねでもう３０年ぐらい現物とデイトレの両方で
やってるけどね。
毎日デイトレの画面をみて、証券会社の担当者と連絡を取り合い
売買をしているよ。ファックスも毎日いろいろくるしね。
しかし、なかなかうまくいかないけどね。

　大阪府吹田市に本社を置くビルメンテナンスなどを手掛ける「ビケンテクノ」に勤務していた60代の元男性社員が、複数のマンション管理組合の預金を着服した疑いがあることが分かりました。被害総額は最大で約9億円に上る可能性があるということです。

　ビケンテクノによりますと、元社員の男性は、20年近く会計業務に携わっていましたが、先月中旬に連絡が取れなくなったことなどから詳しく調べたところ、マンション管理組合の預金を不正に引き出した疑いがあるということです。

　対象となる管理組合は10を超えていて、会計に関する書類を改ざんしていた可能性もあり、被害総額は最大で約9億円にのぼる可能性があるとしています。

　会社は男性を懲戒免職としていますが、現在も連絡が取れておらず、すでに警察に相談しているということです。

　ビケンテクノは「関係者の皆様に多大なるご迷惑とご心配をお掛けし、深くお詫び申し上げます」とコメントしています。

会社には使用者責任があるので、着服金の支払いは
してくれるでしょう。

理事役員の定数が8人、その内の1人が留任、輪番で7人、立候補1人
この場合、立候補と留任では優先度に違いはありますか？
管理規約には立候補に関しての記載はありません

>>19181 匿名さん
規約になければ良くない。
お宅みたいな立候補者の為に、
うちは立候補制度を規約に定めた。
よって立候補しようとした組合員を理事長が嫌がり区分所有法31条に違反して規約を廃止した。
悪徳組合員が陣取ったマンションはこのようなことが起こる。
勿論バックには管理会社とその顧問先の弁護士が刈らんでいる。
この組合員が訴えを起こしたので顧問弁護士は敗訴するとして顧問を退いた。
証拠を突き付けられれば弁護士も引かざるを得ないのです。
お宅のマンションの規約には立候補の規定がないので立候補しても受け入れられないでしょう。

立候補の規定を作成べきですね。
それには、任期とか人数、募集時期、再立候補の規定等を
決めておくべきです。

立候補制が設けられても、実際は立候補する者は殆どいません。
推薦で立候補するのがせいぜいです。

うちのマンションでも立候補制があり、毎年募集をしていますが
応募者はいません。
ただ、そういう制度があるのはいいことだと思います。

立候補がないからと言って放置するのはどうか疑問は残る。とんでもない組合員が登場するかもしれない。それでも立候補制は制定した方がいいと思いますか？

問題がある住民が立候補したときは、他の住民から立候補を
させ、定員がオーバーしたら理事会で選考するという規定を
設けておけばいい。

優秀な組合員がいた場合、再度登板してもらうには
立候補制が必要となります。

住民の多いマンションの場合は、一度理事をすればもう
回ってこないというところもありますからね。

役員の選任には関心がない。
今の役員がどんな経緯で選任されたかも知らない。組合員の無知に付け込んで特定の組合員や管理会社に都合のいい組合員を選任する。組合員は情報を共有いて監視した方がいいよ。

株をする人間が信託の基準価格の割り出しを知らない者が投稿している。投資で損をするようでは素人である。デイトレは高度なテクニックを要する。組合資金の投資には向かない。

>>19191 匿名さん
お前はここにはくるなといってるだろう。
自分でスレをたててみろよ。
それぐらいはできるだろう。

　　マンション生活のトラブルで、一番多いのが上下階住戸の音のトラブルです。
　　殆どのマンションでは、管理規約で専有部分の工事をする時には、理事長に届け出、その
　承認を得なければ、住戸のリフォームはできないことになっています。

　　しかし、ただ届出の承認をするだけでは何の意味もありません。理事会としては、リフォーム
　工事の届出の際、そのリフォームのチェックを厳しくしなければなりません。

　　例えば、①共用部分の工事をしていないか、②全体の統一感を損なう工事になっていない
　か、③フローリングのリフォームをする場合、基準値が守られているかのチェックをしなければ
　なりません。

　　管理組合としては、専有部分のリフォームをする際の、基準を明確にして作成しておく必要
　があると思われます。

　　遮音性能の基準としては、従来は「Ｌ４５又は同等以上の性能を有する床材」にて施工。


　　※何故この基準が見直されたのでしょうか。
床材の遮音性能を表す「推定Ｌ値」は、建物自体の遮音性能を示す「Ｌ値」
　　　と混同され、又「推定Ｌ値」の性能試験に一定の決められた試験方法がなく、
　　　各メーカーの製品・性能が全く違うことがあった。
　　改正では、⊿（デルタ）等級に変更されています。
　　⊿（デルタ）値とは、床材の試験方法を統一し、かつ普及をめざした基準です。
　　⊿等級により、どのメーカーの製品でも同程度の遮音性能が期待できるようになりました。

　　従来のＬ４５に相応する新⊿等級の目安としては、軽量床衝撃音は、⊿ＬＬ３以上（日本建築
　総合試験所発表）、マンションで特に問題となる子供の走る音とかの重量床衝撃音は、⊿ＬＨ
　２以上となっています。

　　　　Ｌ値とは、上階の衝撃音が、下階で聞こえる大きさを示す数値です。
　　上記の数値につきましては、業界が統一的な表記をしていないため、従来のＬ基準から、⊿
　　規準に見直す際の目安にしてください。

　※住戸のリフォームをする際、届出された書類を審査する時は、専門的になりますので、でき
　　れば専門家のアドバイスを受けることをお奨めします。

マンション管理にはいろんなことがありますね。

>>19187 匿名さん
理事会で立候補者を選定することはできません
理事役員は総会で決議されるもので、理事会ではじかれてしまうと機会そのものがなくなります
オーバーする場合は選挙となるか、オーバーはOKという条件付きで承認するか
いずれにせよ規約に明記しないとダメですね
ちなみに理事会で立候補を選別することは裁判でもNG判決がでています

あと、理事役員が立候補者を選定できる規約があってもダメだと判決がでています

総会の議案書・議事録や規約等を精査
したら相当数の無効の理事長が誕生す
るでしいょうね。
調べてみたらどうでしょう。
証拠を突き付けて手を引いてもらいま
しょう。

>>19195 マンション検討中
うちのマンションの場合は、立候補者は２名までとしそれを超える
応募があった場合は、理事会で審議して選定する規約になっています。
当然理事候補であり、その２名を総会で承認をもらうことになります。
立候補は２名までとなっているので、それ以上の場合には現実問題として
総会の議案に載せるのはむずかしいのではないでしょうか。

立候補届け出期間において定員を超える届け出があった場合は、全区分所有者による投票を実施し、得票数の多い順に次期役員候補者を決定するというような細則を設けるのが一般的である。

そんな小難しいことをやらなくても、得票数の多い順に理事当選者にすればいい
田舎の市町村議員選挙はそうやってる