「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>18900 匿名さん
管理費の使用について、質問があります。
管理会社が提供する専有部分サービスがあります。
水回り、電球取り換え、その他のトラブルに対して、24時間、365日いつでもスタッフ手配します。1次対応無償・・・

総会議案で可決になり、管理組合と管理会社で契約が結ばれたのですが、そのサービスの契約費用は管理費勘定から支払っています。（月額　全世帯×●●●円）

専有部分に対して、管理費で契約費用を支払って大丈夫なのか、疑問に感じています。
利用しようが、しまいが、費用の支払いは発生します。
万が一に備えてというものなのでしょうが、ある個人宅のトラブル対応のために、区分所有者全員の管理費から費用を支払っているこに疑念を抱きます。

このようなサービスを受けたい方は、自費でお好きなサービスを選択し、契約すればいいように思います。

このような「掛け捨て保険」のようなものは必要ないと思う人もいますし、管理会社が提供するサービスが嫌だと思う方もいます。
共用部分の管理なら理解できますが、専有部分のサービスに管理組合がどう考えても結びつかないでいます。

もし、管理費を使用することが禁止になっているとしたら、問題になると思いましたし、理事長さんには何か罰金が発生するとか、だんだん、恐ろしくなってきています。
教えていただけると助かります。
よろしくお願いします。

投稿の仕方を間違えました。18900の匿名さんに向けて質問した形になってしまいました。すみません。
マンション管理士の方に質問できるところと思って投稿しました。
18901の質問に答えていただけると助かります。

>>18901 匿名さん
とてもごもっともなご意見だと思います。私のマンションでも採用しています。私は組合費を使うのは反対で個人負担にするべきだと総会で反対を表明しました。結論から言いますとよくないと思います。理事会自体が熟慮するべきでしょうがそのレベルではないのでしょう。
ほとんどの組合では理事の過半数で議案として総会では出席組員の議決権の過半数で可決されています。告訴すれば敗訴になるでしょうが、費用が１００万くらいはかかります。費用対効果を見れば割に合わないので黙認している組合員が多いでしょう。私が理事長ならば廃止でしょうね。

>>18903 匿名さん
>告訴すれば敗訴になるでしょうが、費用が１００万くらいはかかります。

私も悩んでいます
敗訴の理由を教えて下さい

費用が１００万円くらいかかるのはなぜですか
１００万円の内訳を教えて下さい

以上よろしくお願いします

>>18904 匿名さん
文言が解りにくいので訂正。
組合側が敗訴するでしょう。
私の経験では弁護士費用と裁判費用
を含めて７０万くらいで他の３０万
は雑費です。
腕利きの司法書士でもいいが相手が
弁護士では少し苦しいので弁護士に
した。
もしかしたら敗訴側へ弁護士費用を
請求もあり得る場合もある。
規約等をお調べください。

区分所有法を正しく理解する一部の方が、そうではないんですよと、こう言ったときに、何でだというようなことでもめるということが全国で多く見られています。

早く、スレ主が現れないかなぁ～

>>18906 周辺住民さん
そうです。小さな事と思っている。
個人の徴収額が大きくなると騒ぎ出す
が、
うちなどは大型マンションだから
月３００円くらいでも×１０００戸と
すれば月３０００００円で
年間３６０００００円の支出になるが
、他人事で重要とは思っては浮ない。
これが現実である。
試しに反対でもしようものならば村八
分である。
ここから何が導き出されるかを考える
能がないので管理会社へ利益の誘導が
なされる。
例えば専有部分のリホォーム工事の情
報を事前に察知できる。
甘い商売である。
ちなみに私はこのシステムは使っては
いないし使わない。

管理費は通常の管理に要する費用に充当すると管理規約には
規定されていると思います。
専有部分のサービスについて管理費を充当することはまずないと
思いますが、総会決議で決議されればそれは正とせざるをえないでしょう。
もともと専有部分のサービスはそこの住民がやるべきことです。
使う者と使わない者がでるので不公平感もでてきます。
総会で決めたものですので、それを解約するには総会決議で対応
しなければなりません。
普通決議で成立しますので、今度は反対の議案を提案すれば簡単に
承認されると思いますよ。
総会が成立するのは２分の１以上の出席者でその過半数で成立します。
１００名のマンションの例でいえば、５０人以上の出席で総会が成立し、
その過半数で決議されます。つまり２６人が賛成すれば議案は承認
されます。総組合員の４分の１で承認されるのですから、簡単に成立
しますよ。
専有部分のサービスの議案はその４分の１の賛成で承認されたんでしょう。
今度はその議案の改正に賛成ですかで提案すればいいんです。
裁判にするような問題でもないでしょう。それに裁判費用はそんな
にかかりませんよ。
一番の問題は、理事会が規約の改正の議案を提案するかです。

>>18909 匿名さん
マンション管理士試験では正解です。
それよりも反対である組合員が理事
になり理事会で改正議案を出席理事
の半数以上のまたその過半数の賛成
で議案にできるかどうかが知りたい
のでしょう。教えてやってください
。手法がわからない。
理事会で成立させた議案は出席組合
員の議決権の過半数で総会は成立し
てその組合員の議決権の過半数で成
立するのですがここまでもっていく
のが大変です。頑張ってください。

本日は投資した１億２千万円の損益
に対しての反対組合員から苦情が相
次いだ。
損が確定しているわけではないので
気長にみて下さいと宥めるのに苦労
した。
腹を立てる組合員の気持ちを察する
と仕方ないと思った。
私がイスラエルのガザ進行を予期し
ていれば信託購入を遅らせればよか
っただけに反省している。
市場はこの問題を読み込んで正常に
上昇して損益も少なくなった。
今夜の米国の失業率が上振れれば上
昇するので来週には含み損は解消す
ると思うので心配はしていない。
反対組合員も投資信託の損益の割り
出し方法を知っているのにはうれし
く思われる。
理解はしてくれているように思える
。

いま投資友人から米国指標の速報が
入った。
雇用統計は良かったそうである。
早速NYダウCFDと日本株を確認した
ら急上昇している。
ナスダックの先物が少々不満であるが
決算企業は黒字で推移するのでそれな
りに上昇すると思う。
組合資金の含み益が出だすと余計な神
経を使わなくて済む。
組合員の喜ぶ顔が見たい。

私は組合資金を投資してこののち反対
組合員から相当なバッシングを受けた
。ここ二、三週間で含み益に転じると
読んでいるのでこの際イスアエルの戦
火の拡大がどうなるかは予測できない
のである程度利益が出れば利益を確定
したい旨の議案を採決するための臨時
総会を通知した。
戦火の拡大は米国経済には朗報ではあ
るが投資家心理としては不埒この上な
い出来事とみて株価の暴落も予測され
るからである。
損害さえなければ許してもらえると思
いました。
議案には純益５００万円以上の利確を
見込んだ。

>>18910 匿名さん
理事会の議案を成立させるのに必要なことは、まず理事長を説得
するか自分で理事長になるかです。
専有部分のサービスを管理費で賄うのは理不尽ではありますが、
それに満足している理事が多ければ成立はしないでしょう。
そのシステムがいいと思っている住民が多ければそれに従うべき
でしょう。
総会の議案は普通決議ですから簡単に承認されます。
それに反対する理事をというか仲間をまず増やすことです。
それから、私だったら自費で全区分所有者に専有部分のサービスに
対する弊害等のチラシを投函しますけどね。
大した金額にはならないですよ。
まずそこからスタートですね。場合によっては管理会社のリプレイスに
つながるかもしれませんが。

管理組合の資金を株に投資しているものがいるが、損をすることを
考えていないあほだね。
僕も何故みんな株に投資しないんだ、こんなに爆上げしているんだから
損するはずはないとみんなにいっていたからね。
要するにみんなに自慢したかっただけなんだよね。僕はお金持ちだ、
投資をすればこんなに儲かるんだといって部下等を引き連れてよく
クラブやキャバクラにいったもんだよ。
時には、若い女性だけ１０人をひきつれてキャバクラに連れていった
こともあったけど、その時は男性一人に対して、ホステス１０人と
連れて行った女性１０名がいたのでハーレム状態だったね。
もちろん男性陣もしょっちゅう連れていったよ。
みんなにちやほやされていい気になっていたね。
しかし、株はいつも儲かるとは限らない。損をすることのほうが多い
というのもよく分かったけどね。
投資額が多ければ証券会社も損をさせないために、本社のアナリスト
からの情報を集め必死に頑張ってくれるよね。
それでも損はする。証券会社もその場合はさらにいい株を奨めてくるが
それでも損はする。株に確実ということは絶対にない。
いいたいことは、管理組合の資金を株に投機することは邪道だよ。
その資金は大規模修繕工事とかに必要なお金だからね。工事は計画的に
行われるだろうから、その時にそのお金を準備しなければならない。
株に投資していれば、必要な時点で株を売らなければならなくなる。

株に関しては、３０年以上やってきているのでいろんなことが
あったので自慢したいことも多々あるが、単なる自慢話になる
だけなのでここでやめておく。
このスレで投資の書き込みはやめることだね。

本日の相場の蓋を開いて整理終了。
思ったほど利益はない。
理由は円高に振れたのでその分
損害分が利益を抑えた。
株価の上昇分は為替差損で潰される
こともある。
損害が増えただけではないのでここは
勝負の先送りとした。
イスラエルのガザ侵攻がうらめしや
～～
いまから２０２３年前に
１３日の金曜日にゴルゴダの丘で処刑
された子を神の子と信じてやまない
民族がいた。
彼らは他の民族から追放されて
故郷イスラエルを追い出された。
各地で差別に合い疎んじられて
金貸しで生計を立てた。
のちに米国に集まり世界の
金融を司る民族となる。
イスラエルの戦火の拡大は
ウクライナ戦争どころではない。
トランプ元大統領がアメリカ大使館
をエルサレムに移したことで
アメリカとイスラエル（ユダヤ）
の関係が理解できる。
世界の民族に物事の考え方を
理解する学問の基礎かもしれない。
人間が恐怖におののく度合いを
指数で表示している。
この指数は重要である。
ここら辺が理解できれば相場を
理解できる。
アナリストよく言う言葉がある。
人の心を理解しないと相場には
勝てないと？
マンション管理もしかりである。

区分所有法第４節「管理者」の規定は、管理組合法人には適用がありませんので、執
行機関としての理事が負うことになります。

国交省の調査によれば、マンションで法人化しているのは１０％となっています。

以前は、区分所有者の数が３０人以上となってましたが、現在は除外されてます。

管理組合法人にすることのメリット・デメリット

＊メリット
①資産を管理組合名義で所有や登記をすることができる。
　共用部分の不動産登記を管理組合名義とすることができる。
　区分所有者が変わった際に、法人の場合は登記の変更が不要となる。
　銀行口座については、管理組合自体が権利と義務の主体となります。

②税制面の優遇を受けることができる。但し、営利活動がなければ関係ない。

③理事長の個人負担を少なくすることができる。

＊デメリット
　登記事項に変更があると、その都度管轄の法務局において変更登記の手続きを２
週間以内にしなければなりません。例えば、理事が変更になった時等
　財産目録や組合員名簿の作成が義務づけられています。
　名簿の作成については、個人情報保護法は管理組合には適用されません。

　　※管理組合が法人化されたとしても、法人前の管理組合と実質的には同一の存在ですから、
　　　法人前の集会決議、規約等の行為はそのまま管理組合法人につき効力を所持します。

? 管理組合法人設立の手続き

総会で、次の３点を決定し、管理組合の特別決議での合意が必要です。
　 　①法人となること
　　 ②法人の名称
　 　③事務所

管理組合法人には、必ず理事と監事を置かなければなりません。
理事の任期は２年となりますが、規約で３年以内において別段の期間を定めたときは、
その期間とするとなっています。

※尚、マンション管理組合法人は、公益法人に準じて取り扱われるため、収益事業を
　行わなければ、課税はされませんが減免申請が必要となります。
　但し、登録するときの費用は必要となります。

管理組合を法人化してもそんなにメリットはない。

土地の売買のときは絶対必要になるけどね。

具体的な結露対策（カビ防止、カビ臭さ防止）

＊結露が出ると
　　　かびが生える原因となる　　カーテンなどが汚れる　　壁など建材が傷む　　臭いがでる
＊発生する場所
　　　寝室、リビング、ダイニング、押し入れやクローゼット
＊防止策
　　　換気・・・換気扇を使い、湿気の高い空気を排出する。
　　　除湿・・・除湿機や除湿剤を使って湿度を下げる。
　　　　　　　　押し入れやクローゼットの扉を開けて空気を入れ換えることも効果的です。
＊暖房機の見直し
　　　　石油ストーブ、ファンヒーターは水蒸気を発生させるので、エアコンやオイルヒーター
　　　　電気ストーブ、赤外線ストーブがベターです。加湿器は必要以上に使用しない。
＊家具の配置
　　　　押し入れやクローゼットの中を詰め込み過ぎないようにしたり、スノコをひいたりする。
＊湿度を上げる原因を排除する。
　　　　観葉魚や観葉植物を置かないことも防止になります。
＊結露防止対策「商品」
　　　　除湿機、結露防止シート、結露防止ヒーター、結露取りワイパー、結露防水テープ
＊リフォーム
　　　　ペアガラス、二重サッシ、外断熱工事
＊朝起きた時、ガラスの結露をふき取ることは、床や窓枠の保存に有効です。
＊食器洗い洗剤を薄めてタオルに染ませて拭く。（これはかなり効果があります）

>>18921 匿名さん
絶対はないけどね、
組合員の名義で登記すればいいだけ
だけど後々のことを考慮して法人化
して法人名義にする。
経験者は語る～～
お笑いでござんす～～～～？

投資家が儲けた金銭をハーレムなどに
費やして豪華な生活をするゆとりなど
はない。
そんな暇などがある投資家は偽物である。
嘘をつくのもほどほどにしたまえ
貧乏人の見る夢物語～～～( ´艸｀)

「マンションの空き駐車場に対する課税について」

　今まで税務署によって見解がバラバラだった、区分所有者以外の者に対してのマンション
の空き駐車場の賃貸に対する課税について、統一見解が国税庁より通達がありました。
　今後、税務署の立ち入り調査等が実施される可能性がでてきますので、十分検討と対策
をたてておく必要があります＞

＊収益事業に該当しない要件

①マンション管理組合である区分所有者を対象とした共済事業であること。
②駐車料金は、区分所有者がマンションの付属施設である駐車場の敷地を特別に利用
　することによる「管理費の割増金」と考えられること。
③駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場
　の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること。

＊モデルケース（この３つのどれかに分類されます）

ケース１・・・区分所有者の使用も含め、全て収益事業に該当する。
　　　　　　　全部収益事業として扱われる。
　　　募集は広く行い、使用許可は区分所有者であるかどうかを問わず申込順とする。
　　　使用料金、使用期間などの貸し出し条件において差異がないこと。

ケース２・・・余剰のスペースを利用した事業のみ収益事業に該当する。
　　　区分所有者の使用希望がない場合のみ、非区分所有者への募集を行い、申し込み
　　　があれば許可する。
　　　貸し出しを受けた非区分所有者は、区分所有者の使用希望があれば、早期に明け
　　　渡す必要がある。

ケース３・・・全部非収益事業になる。
　　　区分所有者の使用希望がない場合であっても、非区分所有者に対する積極的な
　　　募集は行わない。
　　　非区分所有者から申し出があり、空き駐車場があれば、短期的な非区分所有者への
　　　貸し出しを許可する。

＊法人税
　年８００万以下の所得に対し２２％、８００万超の場合は３０％。
＊消費税
　　１，０００万超の場合だけ課税される。
＊延滞税
　　納期限の翌日から２ヶ月を経過するまでの期間、７．３％、それ以降は、１４．６％
＊無申告加算税
　　納付すべき税額に、１５％の割合で賦課される。
　　自主的に期限後申告した場合は、５％に軽減される。

駐車場使用料に対する課税が税務署ごとにバラバラだったことはない
全国統一の処理をしていたのだが、管理組合役員のようなド素人にも
分かりやすく書いてやろうということで、旧建設省と旧大蔵省の役人が
２５分間で書き上げたものだ
ありがたく思えよ

なにがいいたの？

批判だけする者は、ここにはこなくていいよ。
いくとこないかもしれないがね。
自分でスレ立ててもいいけど、誰も参加してくれないし。
困ったもんだね。

>>18916 匿名さん
辞めない、
政治重視で経済を無視してきた
マンション管理に経済をも
重要視するように啓蒙しているのだ。
管理費を値上げしてボッタクラレる
マンション管理に一矢を放った。
政治と経済は一体でなければならない
。
理解しやすいのが手はじめとして
株式相場がある。
腕がよけれな組合資金を投資して
事業を展開してほしい。
利益を上げれば管理費等や
施設使用料位は無料化できる。
どっこいいょっと～～～( ´艸｀)。
祭りだ、祭りだ、どしこい、

うちのマンションでは３年前に
大規模修繕工事の為に
修繕委員会を立ち上げたにも関わらず
工事の開始の情報が入ってこない。
調べてみたら、
どうも役員会の面々の資質不足が相ま
って工事のタイミングを失っていて取
り返しがつかないらしい。
原因は役員の面々の面を見たら肝心な
組合員が外されている。
どうしたものかと調べたら、
肝心な組合員は組合員から嫌われてい
るからとの理由らしい。
開いた口がふさがらない事態に驚いて
いる。
肝心な組合員は以前の理事長で組合資
金を活用して機械式駐車場の撤去や代
替用地の確保等に尽力して経費の節約
や収入の確保等を実行した最も優秀な
組合員である。
この人材が役員にいれば大丈夫とみて
安心していた。
残りの修繕委員長は地元の小さな建設
会社のコソクリ屋が就任していた。
気になって肝心な組合員に連絡を取る
といやいやながら面会してくれた。
彼は当マンションを売却して新築マン
ションを購入して転居していた。
話の内容は後日にします。

修繕委員長が建設会社勤務とはいただけません。
中途半端な知識はかえって邪魔になります。
技術的なことは設計コンサルタントや施工会社に
任せればいいんです。
修繕委員は大規模修繕工事の進め方の知識があれば
いいんですよ。

私どものマンションでは、業者の推薦は受け付けないことにしています。
管理会社や設計コンサルタントからの推薦もうけつけないことにしています。

分譲の管理は明日のことは理解しがたくお先は暗い政治の世界です。役員によっては管理の手法が天と地の差が出ます。組合員が選択したことにして全員の責任で処理されます。管理者の選択を間違えてはいけませんよ・

阪神が優勝したので管理費１カ月無料！

>>18934 匿名さん
マンション管理はそんなに複雑ではありませんよ。
管理規約は全国共通だし、細則もどこもあまり変わり映えはしません。
工事にしても、そんなによそと変わるわけでもなし。
役員によって多少のやり方の違いはあるかもしれませんが、
そんなにかわらないですよ、だれがやっても。

それにマンション管理は工事や点検だけではなく、むしろ
日常の管理のほうが大切なんですよ。
りじになれば何か工事をしなければ何もしていないと思われる
という者もいますからね。
工事は計画的にやり、それ以外の工事は極力やらないことです。

>>18936 匿名さん
おめでとう。

>>18937 匿名さん
管理士会の理事時代は日常管理の大切さを説いたが相手にはされなかった。フローカーが多くて嫌らしかった。

>>18936 匿名さん
管理規約は全国共通では困るけどね。
標準管理規約は全国共通だと思うが。

管理規約は標準管理規約をひな型にしているので
全国ほとんど変わらないが、各種細則はかなりの
違いが生じる。

>>18941 匿名さん
マンション管理士試験では正解。
実務上はそうではない。
標準と各マンションの管理規約は
かなり異なる。
そうでなければおかしいでしょう。
分譲時は標準に準じているが年月の
経過とともに設定や変更や廃止等を
繰り返して標準とは別の規約に成長
する。誕生から～～～
人間みたい( ´艸｀)。

共用部分の共有者（組合員）には用法に従って使用する権利が認められているが、
共用部分の用法は、個々のマンションの造りによって区々になる。
例えば、玄関ポーチが広ければ自転車ベビーカー車いすなど、いろんなものが置けるが、
狭ければせいぜい傘立てくらいしか置けない。
隣のマンションは使用細則で玄関ポーチ内の駐輪が禁止されているからといって、
自分のマンションでもそれと同じ内容の使用細則が通用するとは限らない。
「よそのマンションでこうですから」という提案理由しか説明できない役員は
バカなので放置プレイでよい。バカに入れ知恵したフロントもセーハクなので、
交代を要求しよう。

宅地建物取引業者などが作る（原始）規約案は、標準管理規約との相違点について説明する努力義務がある。

同様に、管理組合が管理規約を改正したら、利害関係人（中古マンション購入検討者など）に、管理規約と標準管理規約との相違点について説明できるように、対照表のような書類を作るべきである。


（参考）建設省経動発第一〇六号・建設省住管発第五号＜抜粋＞
1992年12月25日

二　宅地建物取引業者若しくは管理業者が管理規約の案を作成した場合には、管理組合に対し、当該規約案と併せて標準管理規約を提示し、その内容の周知を図るとともに、当該規約案と標準管理規約との主たる相違点についてその理由を説明するよう努めること。

先月３０日より、標準管理規約の見直しが検討されている。

住宅：標準管理規約の見直し及び管理計画認定制度のあり方に関するワーキンググループ - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000...

主な検討項目（案）
・ デジタル技術の活用（ＩＴを活用した監査、遠隔地での規約の閲覧 など）
・ ＥＶ用充電設備の設置推進（使用細則の必要性、決議要件の明確化 など）
・ 管理業者が管理者となる場合への対応
・ 所在不明への対応（組合員名簿の更新等、所在不明等区分所有者の探索費用の請求 など）
・ 図書の保管（規約原本の更新、総会資料の保管 など）
・ 管理に関する情報開示（修繕積立金の変更予定、修繕積立金の不足金額の明確化 など）
・ 宅配ボックス、置き配（決議要件の明確化、優良な使用細則例の検討 など）
・ 管理運営等に影響を及ぼす事案の発生への対応
・ 管理費等の徴収に係る費用の整理
・ 区分所有法制の改正への対応

>>18943 匿名さん
玄関のポーチに自転車はおけるけど、そこにもっていくまでの
過程では、エレベーターに自転車が乗ってくると迷惑になる。
特に雨降りとかに自転車が乗ってくると最悪。
駐輪場があるのだから、そこに止めればいいだけのこと。
何故エレベーターに乗せてポーチにもってくるのかが理解できない。
その理由が知りたいね。
エレベターに乗ったままエレベーターに入り、降りたら、そのまま
自転車に乗って自分の部屋までいく。早くて楽だけどね。
それはありかな。そこまでの規約は規定されていないだろうけどね。

>管理に関する情報開示（修繕積立金の変更予定、修繕積立金の不足金額の明確化 など）
これが一番の問題点だろうね。
修繕積立金の不足を知るためには、しっかりした長期修繕計画書の作成が
必要になる。
どこまでの工事をするかも明確にしなければならないしね。

当マンション管理組合では不動産六法をエクセルに落とし込み対照表を即座にコピーして渡せるようにしている。管理会社は管理費等の保管だけをお願いしている。

エレベーターは共用部分なので、規約細則に書いてあるかどうかにかかわらず
用方に従った使用ができる。エレベーターの用方とは人や荷物を運ぶこと。
自転車を運ぶのは用方に合っているので何の問題もない。用方に従った使用を
認めている区分所有法13条は強行規定なので、規約で別段の定めをすることが
できない。

分譲マンションの廊下の用方は人が通行したり荷物を運ぶための通路。
自転車を押して歩くのはいいが、乗ったままの通行は廊下の幅が国道並みに
広い特殊なマンションを除けばNGだろう。当然、廊下でのキャッチボールや
スケボーの練習も用方から外れる。
法律は用方に従った使用を認めると規定するだけで、用方に従わない使用を
禁止するとはいっていない。そこは個々のマンション住民の意思に任せて
いる。そのため、管理規約に「共用部分は用方に従った使用しか認めない」
という趣旨の規定を設けているマンションが多い。この規定があるので、
洗濯物をベランダに干せても廊下には干せないことになる。

＞エレベーターに自転車が乗ってくると迷惑になる
そういうときは「おれが乗ってるから後にしろ（１台待て）」と言えばいいだけです
誰も乗っていないエレベータなら自転車を乗せても迷惑にはなりませんからね
相手が「乗せる権利がある」と喚けばキ〇ガイには逆らず乗せてやりましょうｗ

それぞれのマンションで自転車のエレベーターの利用は禁止と
細則に規定していればいい。

細則＜規約＜法律やから法律が認めるいうことを細則が認めへん言うてもアカンわ

>>18953 匿名さん
区分所有法には強行規定と任意規定があるのをご存じですか。
強行規定は法律をかえたらいけないものですが、任意規定は
管理規約で変更することはできるとなっており、その規定は
法律より優先します。

民法＜区分所有法＜管理規約＜使用細則ですよ。

　　第１５条（駐車場の使用）

１．管理組合は、特定の区分所有者に駐車場使用契約により使用させることができる。

２．第１項により駐車場を使用している者は、別に定めるところにより、管理組合に駐車
　　場使用料を納入しなければならない。

３．区分所有者が、その所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲渡又
　　は貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う。

４．賃借人が駐車場利用を希望する場合は、区分所有者が利用契約の当事者となり、
　使用料を負担するものとする。
　但し、区分所有者（賃貸人）の希望があれば、明け渡さなければならない。

自転車は普通エレベーターには乗せたらだめという
細則を規定しているよね。
駐輪場は何のためにあるのかと、なぜ自転車をエレベーターに
乗せなければならないかのその理由が分からない。

ＡＥＤ（自動体外除細動器）

　もし家族の一員が心肺停止になったら、その時ＡＥＤがあり、うまく使えれば助かる
確率は高くなります。
　しかし、心肺停止が起こった時の行動順位としては、下記順位になります。

１）救急車を呼ぶ
２）心臓マッサージ 心臓マッサージをやり続けることが大切
３）人工呼吸
　　　３０回心臓マッサージと人工呼吸を繰り返す。
４）ＡＥＤの使用 ＡＥＤと心臓マッサージの併用が一番いいとのこと。

問題点
１）ひとり暮らし又はひとりでいる時は使えない。
２）ＡＥＤの保管場所に取りに行くまで時間がかかる。
　　　ＡＥＤを取りにいくのに１～２分でとりにいける場所に設置
３）全員が使えるように訓練をする必要がある。
４）心室細動の者に使用、脳卒中には使えない。
５）隣の者に助けをもらう場合も、動ける者が二人はいなければできない。
　　一人は、心臓マッサージ、そしてもう一人が救急車を呼ぶ、そしてＡＥＤを取りに
　　いって、充電して使用する。
　　管理員がいる時は、管理員室に電話してもってきてもらって使用する方法もある
　　が、管理会社との連係と契約が必要。
５）１１９番に電話して、救急車が到着するまでの所要時間は７分～８分

各専有部分には、夫婦二人、夫婦と子供というのが殆どであり、実際その場面に直
面したら、動ける者がいない、いても子供にお願いするということになります。
隣りとのコミュニケが大切になってきます。

>>18954 匿名さん
共用部分の使用に関する区分所有法13条は強行規定なのをご存じですか。
したがって、用法に従った使用は規約によって禁止も制限もできません。
既レスにあるとおりエレベータの用法は「人や荷物を運ぶこと」です。
エレベータに収まらない大きな自転車（または、自転車が入らない
狭いエレベータ）でない限り、エレベータに自転車を積むことはOKです。

もちろん、組合員全員が「エレベータに自転車を載せない」で合意している場合は
そのような内容の規約や細則は有効です。また、総会に上程された自転車積載禁止の
規約細則案に賛成した組合員がエレベータで自転車を載せないことは当然です。
ただし、反対票を投じた組合員がエレベータで自転車を運ぶことを禁止することは
できません。

一般に理事会が提案する議案に反対する組合員は少数です。少しくらいの
組合員がエレベータに自転車を載せても大した問題ではないでしょう。
賛成した多数の組合員が自転車を載せなくなるだけでも成功と言っていい。

管理組合と組合員、または組合員と組合員との間の合意＝契約は重要です。
>>18956に記載されている駐車場使用契約もそうです。
屋外の駐車場は共用部分ではなく付属施設になるので、その使用は民法に
規制されます。言い換えると、組合員には民法で認められている使用権が
あるわけですが、これを契約によってチャラにすることができるわけです。
ふつうは自分の所有物はタダで使えます。つまり組合員が駐車場を使っても
タダのはずですが、契約によって管理組合が使用料と称してカネを取ることが
できるのです。法律、契約、規約細則。これらの関係をキチンと理解しましょう。

大ざっぱに言えば、規約細則より法律、法律より契約が優先します。
今まで無料だった駐車場駐輪場を規約細則で有料化しても、自分の所有物は
無料で使用できるという法律の規定によって無効ですが、「駐車場駐輪場を
使用する組合員が管理組合にカネを払い、その見返りに管理組合が特別な
サービスを提供する」という内容の契約にすれば、使用料徴収は合法です。
標準管理規約１５条はこのことを教えてくれているのです。

>>18959 デベにお勤めさん
第１３条は強行規定ではありませんよ。標準管理規約コメントでは
具体的内容は使用細則で定めることとするとなっています。
例えば、自転車は１階におく。それ以外の場所においてはいけません
となっています。
法定共用部分については、共用部分の構造上の使用目的に従って使用でき
るとなっています。例えば開放廊下は歩行のためだけに使用できるというものです。
規約共用部分は規約で定めた使用目的に従って使用することを規約でも規定
することはできないとなっていますが、しかし、管理のために集会の決議があれば
規約で規定することができるとなっています。
ここを誤解されているのだと思います。
また、用法に従わない使用者は共同の利益に反する行為として行為の差し止め請求を
することができるとなっています。
用法に従った使用は解釈が複雑で、それを細かく規定することは難しい
ということで、アバウトな規定しかできていないというのが実情です。

エレベーターには何でも乗せてもいいというものではありません。
爆発物とか大量の油とか危険物、ペット等いろいろありますが、
これらをすべて明記することはできません。
エレベーターは人と物を運ぶのならなんでもありではないのです。

要するに規約で決まったものは順守しなければならないでしょう。

　マンション理事の就任及び罰則支払規定で、区分所有者全員に就任義務を課し、
就任しない場合は、罰則として住民活動協力金を課すことは有効かどうかでの裁判例
を記載してみます。

＊区分所有者全員、順番に交代で担当する規定は問題ないとのことです。
＊理事担当年に理事の就任を拒否できないとする規定もオーケーとのこと。
　　但し、病気・高齢・障害等の正当でやむおえない事由がある場合は、この限りでな
　　いという例外規定を設けておくことも必要です。

共用廊下は歩行のためだけに使用できるわけではありません。荷物も運搬できます。
歩行以外の使用ができないなら、引越し荷物を運べないし、冷蔵庫買い替えたらベランダから吊り上げなくてはならないし、宅配の兄ちゃんも手ぶらで歩かなくてはならなくなりますよｗ
管理のための必要性とは、エレベーターについていえば定期点検のことです。「定期点検のために〇月〇日〇時から〇時まで使用できません」という理事会決定に対して「使用制限は区分所有法１３条違反だから今すぐ動かせ」とはいえない、ということです。

用法に従った使用は難しくはありません。廊下も階段もエレベーターもバルコニーもマンションによって構造や規格（広さや形状）が違うので、統一的な使用細則を国土交通省が作成できないというだけです。自分たちのマンションの造りがどうなっているか、をしっかり把握することが必要です。
一番ダメなのは隣のマンションの使用細則を機械的に真似ること。お飾りの玄関ポーチが設置されているマンションの使用細則を玄関ポーチが１０㎡以上あるマンションに適用しても無意味ですからね。

>>18965 匿名さん
てゆうか、爆発物とか大量のガソリンとか、エレベーターに乗せる以前に
マンションに持って入っちゃいかんだろ
それとも、エレベーターを使わず階段で運ぶなら持ち込みＯＫってかｗｗ

自転車は１階の自転車置き場におく。それ以外の場所においてはいけません。
この意味は、自転車をエントランスや廊下など他人の通行の妨げになる場所には置かないでください、ということです。通行の邪魔にならない場所、フェンスで隔離されている玄関ポーチ、さらには専有部分である自室に置くことは一向に差し支えありません。「それ以外の場所」には玄関ポーチや自室も含まれるという解釈をする人がいるなんて信じられない。非常識にもほどがあるｗ

マンションに住んでいない区分所有者（非居住組合員）は組合役員になれないという
規約は合理性があるので区分所有法３０条には違反しないだろう。
しかし、マンションに住んでいる区分所有者は必ず組合役員を務めなければならない
という規約は合理性を描くので無効である。組合役員は非常に重い責任を負うので
はっきり言ってバカでは務まらない。だからこそ、法律も標準管理規約も組合役員の
就任義務規定を設けていないのである。

>>18968 匿名さん
共用廊下でスケボーとかしてはいけません。
エレベーターに大量のガソリンとかを乗せてはいけません。
だからやってはいけないことを管理規約や細則で決めればいいんですよ。

まあまあ、そんなに熱く語らなくても、総会で決まったことは
フツーのマンションだったらみんな守るから心配ないですよ。
守らないのはごくごく一部の人だから、まあ誤差みたいなものと
考えて放置するのが大人の対応です。
エレベータはいつも混んでるわけじゃないし、誰も乗ってなけりゃ
問題ないはず。禁止派の人も大人になるべきです。

やむおえない理由があればいいのでわ

>>18975 匿名さん

やむおえない理由があればいいんでは。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E3%82%93%E3%81%A7%E3...

やむおえない理由があればいいんでは。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E3%82%84%E3%82%80%E3...

この度、管理会社より第三者管理者方式への変更の提案がありました。全戸向けにアンケートを実施し、アンケート結果をもとに次の理事会で検討するとのことです。
管理会社が第三者管理者になることでのデメリットが大きいことがわかったので反対したいのですが、アンケート結果によっては可決可能性があります。このような重要な事項を総会ではなく、理事会で決めることは可能なのでしょうか？また、対抗策などありましたら、ご教示ください。

やむおえない理由があれば可能なのでわ？

>>18978 匿名さん
第三者管理方式への変更とのことですが、それに変えるためには
管理規約の改正をして、変更内容を規定しておく必要があります。
第三者の管理者に対する権限とかの具体的な内容を決めておき、
それに基づいて理事会や総会を開催していかなければなりません。
また、大規模修繕専門委員会への権限とか出席とかも含めて。
規約に規定するということは、総会の特別決議になります。
それぐらいマンションにとっては大切なことですから、慎重に対応
していくべきでしょう。

第三者管理にすることに対してのメリット、デメリットを
よく検討する必要があります。
一旦決まってしまったら、それを解除することは不可能に思えます。
というのも管理者が第三者になりますから、自分の首を絞めることは
しないと思いますから。

>>18978 匿名さん
2016年の改正において、外部の専門家に管理組合の運営を委託する「第三者管理方式」に関する条文が追加されています。

第35条 管理組合に次の役員を置く。

【外部専門家を役員として選任できることとする場合】
2 理事及び監事は、総会で選任する。
3 理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事のうちから、理事会で選任する。
4 組合員以外の者から理事又は監事を選任する場合の選任方法については細則で定める。

第三者管理者は理事になるわけですから理事会だけで決めることはできません。
候補者を決めることはできます。
それに、報酬が伴いますから、当然総会の決議が必要となります。

使用細則でいいとされていますから、仕様細則案を作成し
総会に提案し、普通決議で決議できます。

18978です。皆様返信くださり、ありがとうございます。
やはり、通常の理事会だけで可決するのは難しいのですね。しかし、私の入居しているマンションはほぼ全てを管理会社に丸投げしている状態で、来年予定されている大規模修繕に関しても管理会社の言いなりです。このままでは、おそらく総会までとんとん拍子に進んでしまいそうで不安です。ちなみに、第三者管理者となることで別途報酬は発生ないとのことで、アンケートの案内文にはメリットしか記載がありませんでした。
総会の出席者自体も少なく、委任ばかりなのでどのように組合員を説得するかが課題です。

>>18984 匿名さん
第三者が管理者となるのに報酬が発生しないのはおかしいですね。
多分管理者になることにより、工事でカバーするつもりではないでしょうか。
工事の際、合い見積もりとかは取らないのではないですか。
報酬がないのはボランティア活動ですよね。何かメリットがなければ
引き受けないでしょう。

管理者がマンション管理士のような専門家なら報酬が発生するが、管理会社が管理者で理事会をなくす場合は、経費削減になる。

管理会社による第三者管理方式は、管理者になることよりも、理事会をなくすことが大きな狙い。

＜参考＞
〇今後のマンション政策のあり方に関する検討会
第５回 今後のマンション政策のあり方に関する検討会 議事要旨＜抜粋＞
（開催：令和5年3月20日）

・ 第三者管理は、～

理事会をなくすことは、管理会社にとっても運営の手間が軽減されるなどのメリットがあり、委託費用を下げることにもつながる。


〇法制審議会区分所有法制部会第８回会議（令和５年５月１２日開催）
紺野委員提供資料＜抜粋＞

　現在、第三者管理方式を進める管理業者には、理事会をなくし、総会による意思決定にすることで、手間を減らせるので、管理委託費を減額できるということを売りにして、管理委託の公告を打っている例さえあります。

>>18982 匿名さん
>第三者管理者は理事になるわけですから理事会だけで決めることはできません。

役員は、自然人しかなれない。
法人である管理会社は、管理者にはなれるが役員にはなれない。

ガイドラインが整備されるのを待ちましょう、とみんなに言う。

外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000...

本ワーキンググループは、外部専門家等が管理組合における管理者となるケースが増加している現状を踏まえ、「今後のマンション政策のあり方に関する検討会とりまとめ（2023年８月）」にもとづき、こうした管理形態における留意事項を示したガイドラインの整備等に向けた検討を行うことを目的として、2023年10月に設置しました。

開催状況
■第1回（開催：令和5年10月26日）

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

　上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
出てくることも予想できます。
　工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
　しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　標準管理規約
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸
　　への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。

　　この問題に対処していくには、理事会のパワーが要求されます。
　是非、理事会でこの資料を持ち寄り、読み上げるだけでもいいですから、再認識して下さい。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の大幅値上げが必要となってきますが、各区分所有者が
　それぞれ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには
　変わりはありません。