「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

標準管理規約第２１条２項
　専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を管理組合が
行う必要がある時は、管理組合がこれを行うことができる。
　＊但し、その費用についての明言はされていません。基本的には各区分所有者の負担
　　とみるのが自然です。理由は共用部分以外には積立金の使用は認められていないからです。
　　現在は、専有部分の配管を管理組合として計画するマンションが増えています。というのは
　そのまま放置していますと、いずれ漏水が発生し住民間のトラブルが発生することが予想
　されるからです。それから全戸交換となれば、各人でやろうが管理組合としてやろうがその
　経費は同じ組合員が負担するのと同じだからです。
　　全戸が各自前もって配管の交換とかをすればいいんですが、やれる者とやれない者がい
　ますので、全戸一斉に管理組合が実施するというものです。
　　その場合は、管理規約に規定し長期修繕計画に実施年度と予算を明記すべきです。
　　そして、公平の観点から先行工事者に対するフォローを規約で明記しておく必要があります。
　　管理組合として一斉に工事をした平均額を先行工事者に還元するというものです。

調停（民事調停の場合）
調停のメリット
　　１．自分でできる。手続きも簡単
　　２．手数料が安い。　訴額の０．６％
　　３．迅速な解決ができる。
　　４．相手と直接交渉しないでもよい。
　　５．非公開なので、プライバシーが守れる
　　６．合意内容は、裁判所の確定判決と同じ効力がある。

　地震保険は、火災保険では補償されない「地震、噴火、又はこれらによる津波」を直接
又は、間接の原因とする火災や損壊、埋没、流失により保険の目的である建物や家財に
生じた損害が、全損・半損・一部損になった時に保険金が支払われる損害保険です。
一部損壊以下の場合は支払われません。
　地震保険の査定の対象となるのは、共用部分の柱、梁、壁とかの主要構造物の被害に対して支払われるもので、老朽化による雨漏りとかの場合は支払われません。
　但し、劣化の場合でも、他人に損害が及んだ場合は補償されます。

しかし、漏水に関しては、築古になり頻繁にあちこちで
漏水が始まると保険会社は保険の支払いを拒否することもあります。
そうなると階下の住民との損害賠償の話し合いになりますが、相手が
悪かったりすると法外な金額を請求されたりします。

建替えはまず不可能ですから、建物設備の維持保全については
真剣に考えるべきです。
住んでいるときは快適に、売却や賃貸にだすときはできるだけ
高く、そして子供に相続するときも資産価値は高い方がいいですから。

長く住むつもりはないし、いずれ別なとこに引っ越すからいいと
思っている方もおられると思いますが、それでも資産価値が低く
なっていると買い替え費用に影響しますからね。
だからいずれにしても、資産価値はできるだけ落とさないように
すべきなのです。
マンション総体で管理をすれば、一人あたりの維持費用はそんなに
負担とはならないでしようから。

マンションの資産価値は落ちない方がいいですよね。
快適なマンションライフを送ることも大切です。

大規模修繕工事の進め方の勉強は必要です。
全て管理会社や業者任せではだめですね。

敷地の時効取得の援用に伴い、管理組合を管理組合法人に
しなければならなくなりました。

時効取得についての見解を管理組合役員並びに一部区分所有者の
皆さんに資料を配布することにしました。

個人情報の暴露は罪になるのが判らないのかな。
暴露とは、その書き込みをみれば特定の者と判断できるのをいうんだよ。
もしあまりエスカレートすれば、書き込み者の調査を依頼するよ。
身内に弁護士がいるので書き込み者の調査をマンコミュに依頼しようかな。
そうすれば書き込み者が判明し、話し合いもできるから。

書き込みに対する削除依頼やアク禁は要請していないが
証拠として残しておくよ。

個人情報の暴露をしているのは、私のマンションの住民か
ＮＰＯ法人の者か、管理会社というのが分かったからね。

質問者がいなければ情報の提供するだけです。
別にだれもここのスレにこないのなら、だれにも迷惑は
掛けていませんからね。
質問があれば真面目に対応しますけどね。

区分所有法第４節「管理者」の規定は、管理組合法人には適用がありませんので、
執行機関としての理事が負うことになります。

国交省の調査によれば、マンションで法人化しているのは１０％となっています。

以前は、区分所有者の数が３０人以上となってましたが、現在は数は除外されてます。

管理組合法人にすることのメリット・デメリット

＊メリット
①資産を管理組合名義で所有や登記をすることができる。
　　共用部分の不動産登記を管理組合名義とすることができる。
　　区分所有者が変わった際に、法人の場合は登記の変更が不要となる。
　　銀行口座については、管理組合自体が権利と義務の主体となります。

②税制面の優遇を受けることができる。但し、営利活動がなければ関係ない。

③理事長の個人負担を少なくすることができる。
　　　　
＊デメリット
　登記事項に変更があると、その都度管轄の法務局において変更登記の手続きを２週間
以内にしなければなりません。例えば、理事が変更になった時等

新築マンションで竣工前に完売せず全戸中1/4が入居済み住戸がある場合、
未入居の残り3/4はまだ買い手が付いていないので、事業主(売主)が修繕費・管理費等を払うと聞きました。
そこで質問なのですが、
この3/4の未入居分の支払いをしている事業主(売主)は区分所有者・管理組合員という括りになって、実際の入居者で結成された管理組合での発言力・決議権などはあるのでしょうか？

>>1876さん
管理費等は当然ながら全戸完売を前提としてマンション管理がされていきますので
売れ残り住戸があれば日常の管理や共用部分の管理に支障が生じてきます。
引き渡しが住んでいない住戸分については売主（事業主）が支払うことになって
いるでしょうが、これをきちんと履行していれば会計上の不都合は生じません。
この管理費等の回収は毎月きちんとするように気をつけていき、もし支払いが滞れば
支払い督促で請求すべきです。
しかし、事業主も売れ残りがあれば困るでしょうから、必死で販売に努力はするで
しょうが、なかなか売れない場合は、こっそり値引きをしたり、モデルルームと
称して値下げをしたりして販売をしていくと思います。
そうすれば殆ど入居時期が変わらないのにまともに買った者は５，０００万円だった
のに、値引きで４，０００万円で買った者がいることが判れば反感がでてきます。
売主に値引き販売をしないように釘をさすことをしておくことが必要でしょう。

>>1876さん
売れ残りの住戸の所有権は事業主ですから、議決権は売主が保有すること
になります。
しかし、例えば１００戸のマンションであれば、普通決議は規約に別段の定めが
なければ、区分所有者並びに議決権の各過半数で決するとなっています。
議決権は１００ですが区分所有者は２６しかありませんので、普通決議の成立
はできないと思われます。
それに規約の改正をするにしても、事業主も管理組合でも現状では決議できません。
問題はどうしても売れない場合は、賃貸に出す場合も考えられます。
その場合は、事業主も知恵を絞って１戸ずつ社員とかを区分所有者にするかも
しれません。
新築マンションに限らず、中古マンションでも空きが目立ってきた場合、不動産
会社が買占めに掛かる場合がありますが、そのマンションの管理は不動産会社
の影響力が大きく特に特別決議がその不動産会社のにぎられていてどうしようも
ない状態におかれているマンションもあるようです。

新築分譲マンションに限らず築古マンションで空きが目立つマンションは
不動産会社の買い取りに気をつけるべきです。
数が多くなると規約の改正で規制をしようにも不動産会社の影響で決議する
ことができなくなりますから。
不動産会社は将来的には全部買い占めて、新しいビルとかをつくるために
やっているのでしょうが。