「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

　 　設計監理業者の選定と決定・・・工事の成否を決める最も重要なポイントです。

　　　　設計コンサルタントに要求される具体的な能力 　１）長期修繕計画を作成できること
　２）長期修繕計画に基づいて資金計画を作成できること
　３）長期修繕計画と資金計画を補正するために調査・診断を実施できること
　４）大規模修繕工事の設計等ができること（設計が伴う場合は１級建築士）
　５）施工会社を選定するときに、適切なアドバイスができること（要項書等の作成能力）

　　　「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」　　委託する業務の明確化

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

大規模修繕工事のやり方としては、設計監理方式がベターですね。
同じ条件での相見積もりが取れるのと、監理業務をしてくれます
からね。
それに、長期修繕計画の洗い直しでも効果的ですから。

ファイナンシャルフィールド
中古マンション、どんなところを重視して購入した？ 後悔しているところは？
ファイナンシャルフィールド の意見 ? 昨日 15:00

みんなが中古マンション購入時に重視した点とは？
株式会社ESTGROUP（エストグループ）の調査によると、自宅用に中古マンションを購入した人が重視した点は次のとおりです。

__・周辺環境

・間取り

・築年数

・日当たりの良さ
・広さ__

多くの購入者が駅近、職場まで電車で30分以内など通勤の利便性と病院や商業施設へのアクセスの良さなど周辺環境を重視しています。周辺環境は住みやすさとも深く関わることから、大事なチェック項目と言えるでしょう。

周辺環境以外では、全体的に室内の使い勝手をチェックする傾向にあることが分かりました。「予算・立地・広さ」の3要素のバランスを見て、自分の希望に叶った中古マンションを見つけている人が多いようです。

確認不足で購入後に後悔している点とは？
自分の希望に叶った中古マンションを購入したにもかかわらず、実際に住むとどのような点が気になるのでしょうか？ 同社の調査によると、購入時に見落としており多くの人が後悔している点は次のとおりです。

__・今後の修繕計画を確認していなかった

・収納の使い勝手が気になる

・周囲の住人の生活音や往来の音が気になる__

ではそれぞれの点について詳しく見ていきましょう。

今後の修繕計画を確認していなかった
多くの人が中古マンション購入前によく確認していなかったのが、長期修繕計画や管理規約などの書類です。

ある程度の築年数が経っていると、購入してから管理費や修繕積立金が大幅に値上がりする可能性があります。逆に修繕計画がなくても、住み続けることに不安を感じるでしょう。

収納の使い勝手が気になる
内見時に収納の広さなどを確認していても、実際には自分の持ち物の量が多くて入り切らないという見落としです。また十分な収納スペースはあっても実際の生活導線上になく、収納したいところに収納できないとストレスを感じます。

入居後に収納家具を増やすと部屋が狭くなるので、内見時にどこに何を収納するのかイメージしながらチェックすると良いでしょう。

周囲の住人の生活音や往来の音が気になる
音は「壁」「床」「窓」を通して生活空間に入り込みます。分譲マンションだから賃貸マンションよりも防音性が高いと信じ込まないようにしましょう。逆に自分が出す生活音が、周囲の住人から迷惑に思われることもあります。

失敗しない中古マンション選びの3つのポイント
ご紹介した調査結果も踏まえつつ、失敗しない中古マンションの選び方として次の3つのポイントをご紹介します。

__・ライフスタイルを考慮し購入目的を明確にする

・内見で周辺環境や生活導線、管理状況を確認する

・住んでからのランニングコストを把握する__

住んでから後悔しないためにも、それぞれのポイントを押さえておきましょう。

ライフスタイルを考慮し購入目的を明確にする
なぜ中古マンションを購入するのか、ライフスタイルに合わせて購入する目的を明確にしましょう。「通勤しやすい」「子育てしやすい」など、購入する目的に合わせて立地を絞り込みます。

次に間取りや周辺環境などの希望条件を決め、予算を立てたうえで中古マンションを探すことが大切です。

内見で周辺環境や生活導線、管理状況を確認する
内見では部屋の中だけでなく、エントランスやゴミ置き場の管理状況、日当たり・環境音や同じマンションに住んでいる人も確認します。曜日や時間帯を変えて周辺環境を購入前に、チェックしておくことも大切です。

また間取りや設備だけでなく、生活導線を考慮しながら収納の使い勝手もチェックしましょう。

住んでからのランニングコストを把握する
購入後、住宅ローン以外に毎月支払いが必要なものとして管理費と修繕積立金が挙げられます。また6月頃になるとその年の固定資産税と都市計画税の通知が市区町村から届くので、およその額を事前に把握しておきましょう。

できれば何回か内見するのがおすすめ
中古マンションの購入は、長く暮らすことを前提に資産を購入するものです。できれば購入前に気になる物件を何度か内見するようおすすめします。

また時間帯が変わると印象が変わるかもしれません。人通りが落ち着く夕方から夜の時間帯に、目当ての中古マンション周辺の環境をチェックしておくことも大切です。

執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー

単なるコピペか

それにしても最近の工事費と工賃の高騰はすさまじい。
今までの修繕積立金では対応できない状況です。
再度長期修繕計画の洗い直しをして、必要な工事費を算出
すべきです。

>>18005 匿名さん
YCCの修正（実質）で今年後半から来年にかけて円高でインフレは超加速する。現金や預金は紙切れになる。

単なる予想でしょう。
長期修繕計画は３０年間で計画します。
２０年後、３０年後の経済予測はたてられません。
工事の計画は現在の状況で判断すべきです。
そのために、洗い直しを時々やるんでしょう。

>>18007 匿名さん
予想ではない。投稿文をよく読め。
２０年や３０年先のことは
一言も書いてはいない。
当用漢字が読めないのか。

>>18004 匿名さん

それがどうした
中途半端な投稿を補っているのだよ
コピペとは同じスレに投稿してあるのを何度も投稿していることだ。

>>18005 匿名さん
そうなの
今月中には大規模修繕工事の案を提出（臨時総会開催）予定になっているが
ビックリするような内容になっているかな？

>>18010 匿名さん
高いか安いかはプロでないと理解できないが、２回目３回目であれば以前の工事費明細を比較すれば簡単にわかる。多分、相当高いはずです。

>>18011 匿名さん
最近の相場で洗い直しをするんですよ。
２０年後、３０年後のことは分からないでしょう。
現在の相場が大幅に値上げしているので現在時点の工事費で
洗い直しをすればいいんです。

株式相場と同じである

>>18014 匿名さん
そんなに単純ではない。
日銀の市場操作後も一向に逆イールドは
解消される気配がない。
米国では地銀の破綻が相次いでその後の
報道がないまま株価は上昇し続けている。
最近では米国大手の運送業が倒産してい
る。隠れたところで静かに信用収縮が起
きている。
株価は暴落して経済は破綻してスタグレ
ーションが起きる前兆である。
今度はトイレットペーパー事件とは桁が
違う。どうする●●

金現物がたんとあるから大丈夫

滞納金問題については、各管理組合も苦労されていることと思われます。
　これまでも、何回か滞納金問題については、「お役立ち情報」の中で触れてきましたが、
今回は、滞納が長期に亘り、いよいよ少額訴訟に踏み切らざるを得ない状況になった時
の「少額訴訟」の具体的な書き方・手続き等についてご紹介いたします。
　少額訴訟というと、難しいと思われがちですが、決して難しいものではなく、素人の理事
の皆さん方でも簡単にできますので、是非チャレンジしてみてください。

「少額訴訟とは」

　訴訟の目的額が６０万円以下の金銭の支払いの請求を目的とする訴えです。
　特徴としては、１回の審理で即日に判決が言い渡される点にあります。又、訴えの回数
は年１０回を超えて提起することはできません。

　裁判所は、原告（組合）の請求を認容する場合、被告（滞納者）の資力その他の事情を
考慮して、特に必要があると認めるときは、判決の言い渡しから３年を超えない範囲内で
金銭の支払いにつき、支払猶予、分割払い、訴え提起後の遅延損害金の支払い免除等
を命じることができるとなっています。
　但し、債務の減額は組合員の承諾が必要です。

　訴訟費用については、訴額の１％程度と２，５００円程度の少ない金額でできます。

訴状の書き方等

　本人（管理組合）自らが裁判手続きを行うことができるように、裁判所に訴状の作成に
関し、定型訴状（３通）が準備されています。
　裁判が初めての方は、相談窓口で相談員にお聞きください。

訴状に書かなければならないことは、訴状を見れば簡単に記載できますので、書略します。

証拠として準備するもの
　　議事録の写し
　　催促の日時等を記載したもの
　　取引銀行の引き落とし明細書
　　管理費・修繕積立金・使用料の金額や細則
　　遅延損害金の細則の写し等

? こういったものを準備して、簡易裁判所の民事受付窓口にいき訴状を提出します。
書記官から、訴状の形式的審査が行われます。

次に、書記官との打ち合わせで口頭弁論期日を決定します。期日が決定されれば、原告
（管理組合側）には「少額訴訟手続きの流れ」という解説書が渡されます。

? 後日、裁判所から呼び出し請求がきますので、そこにいき結論を聞きます。

　「少額訴訟や支払い督促で、裁判所より支払命令が出ても、支払がされない場合の対応」

　その場合は、裁判所に「債権差し押さえ申し立て」を行います。そして、それが受理されれ
ば、申込者と滞納者に債権差し押さえ命令が送付されます。
　この債権差し押さえ命令書をもって、会社や銀行にいけば、給料や預金の差し押さえが
できます。

少額訴訟と支払い督促は理事で十分できます。
分からなければ、相談窓口で聞いてください。
丁寧に教えてくれます。

＜委任状を公証人役場で「公正証書」にする場合の手続き＞

　 ＊当事者本人が役場に行く場合

　　　 　運転免許証と認め印又は印鑑証明書と実印のどちらかが必要です。

＊代理人が役場に行く場合

　 　　 ①本人作成の委任状　本人の実印が押印されているもの
　　　　 　 委任状には、契約内容が記載されていることが必要です。
　　　　 　 委任内容が別の書面に記載されているときは、その書面を貼付して契印を押します。

　　 　②本人の印鑑証明書

　　　 ③代理人は代理人自身の運転免許証と認め印、又は印鑑証明書（実印が押印）の
　　　　　 どちらかが必要です。

　　 ＊私署証明の認証を受けるには

　　　 　　①認証を受ける書面１通
　　　　 　②署名者本人の運転免許証又は印鑑証明書（実印が押印してあるもの）

　 　　※行政書士に依頼すれば、３万円程度の経費がかかります。
　 ＊念書は、通常の念書であれば法的効力はありませんが、公正証書を作成しておけば、強制
　　 執行手続きがとれることになります。
　　 そのためには、公証人役場に行き、「公正証書」という書類に仕上げておく必要があります。
　 　経費は１通２５０円ですが、当人の印鑑証明書が必要となります。
　　公正証書の作成を公証人に依頼すれば、１００万円までは、５，０００円です。

相続についても司法書士とかに依頼しなくても自分でできます。
遺産分割協議依頼書の作成はネットで調べられます。
これも法務局にいけば窓口の相談係が丁寧に教えてくれます。

>>18017 匿名さん
実際は少額訴訟の利用度は少ない。
どちらかというと、支払督促のほうが利用度は高い。

滞納する奴がいるようなマンションは買わないほうがいい

理事長と副理事長と管理人

>>18024 匿名さん
あなたでもいいんですよ。
それぐらいはできるでしょう。

滞納金の請求は管理会社に一任してると
思いますが、みなさんは具体的にどの様にされているかご存知でしょうか？

電話での督促が中心です。

通勤登校時にインターホンに向かって「〇〇さ～ん、管理費払ってくださ～い」と
数回繰り返すのが効果的です

まあ、この季節は生ごみ置き場のゴキブリ対策をしっかりやることだな
督促なんかいつでもできる

滞納金の請求は３ヶ月までは管理人さんが電話で正規有して
います。
何回か請求しますが、それでも支払われない場合は、４ヶ月
ぐらいから理事長と管理会社、管理人で住民宅を訪ねて請求を
するとともに、具体的な話を進めていきます。
場合によっては、分割の話しもでてきます。
そして、念書を書いてもらいます。
それで殆ど解決していますが、それでも支払われない場合は、
訴訟もありえると思います。

具体的な話を進める際には、当然滞納組合員のプライバシーにも触れます。
勤め先、毎月の手取り、毎月の出費、借金・ローンの有無、などなどです。
このとき、うっかり役員の奥さんを同行したりすると、滞納組合員の家計を
覗き見することに熱中して、保険を解約しろとか子供の塾を辞めさせろとか
車を売りに出せとか、余計なことを言い出して新たなトラブルになります。

しかし、同じマンションに住む主婦（ご近所さん）に苦しい家計を知られるのは
恥ずかしいということで、スラスラ話が進むこともあります。
具体的状況に応じて機動的に対処してください。

滞納金にはプライバシーの問題も絡みますが、組合員としては
知る権利もあります。
組合員全員の利害に関することなので、少なくとも組合員全員に
滞納金額と滞納者の名前は教えてもいいのではないでしょうか。
そういうシステムだとすると、住民の滞納に対する大きな抑止力
にもなりますので。

>>18035 匿名さん
条件を付けて規約に定めておけばいい。
例えば、3か月以上理由なしで滞納した場合とかね。

滞納の理由？「金がないから」に決まっとるじゃろう！

滞納金の回収は問題視しなければならない
マンションはスラム化の一歩手前のマンシ
ョンであると推測する。
私のマンションは１０００戸超の大型で３
５年を経過しているが少額訴訟の記録はな
い。１００％回収されている。
問題視したことがなく、滞納者の個人情報
も厳重に封印している。
滞納者には滞納者の事情があるので催促に
は十分気を付けている。
裁判等のたとえ話は厳禁である。
気を付けよう。法律や規約は無力である。
ほざくなワンワン。
よっぽど悪質でない限りは民主的方法で
回収できる。
承継人からの回収もその一例。

>>18039 んさん
1階の住民がエレベーター使わないし共用部の利用も少ないとの不満から管理費等の支払いを拒否している。
んならどうする？

>>18040 匿名さん
ほっておけばいいよ、
請求書は出しましょう。
規約には延滞金はいくらになりますか。
加算して毎月請求しなさい。
お金には困っていなければ故意に支払い
拒否しているからその準備として少額訴訟
を勉強しておきましょう。
相手が富裕者であれば意地を張って上訴す
るので規約には弁豪使用等は敗訴者から取
れるように規定をしておいてください。
悪徳組合員の退治に長けた管理人経験者の
マンション管理士資格保有者です。
とりっぱぐれはありません。

駐車場は利用者が払った使用料でメンテするのに、エレベータは利用しない1階住民も払う管理費で保守点検するのはおかしいとゴネるやつがいて、言い返せない役員がいるな
受益者負担なんて聞きかじりの知識に頼るから、いざというときに言葉が出ない

>>18041 んさん
あのね、時効てのを知らないの？

うちの自治会長や組合理事長や公民館長等を
歴任した一階の組合員が同じことでもめていた。
だれもも文句は言えませんが。
滞納金は払ったよ。
放置すると延滞金等がますます増えてきて
不利と判断したのでしょう。
それが俺の手の一つだよ。
規約はマンションの生命維持装置と
心得よ。( ´艸｀)。

それに、管理規約の変更は特別決議で簡単にはいかないよ。
時効になった分は当然とりっぱぐれでしょう。
そんなことも知らないの？

>>18043 匿名さん
知っているよ。
状態によって対応が異なるよ( ´艸｀)

>>18045 匿名さん
どんな場合にとりっぱぐれるの教えて( ´艸｀)。

>>18045 匿名さん
区分所有法３１条の件だよね。
大丈夫、そんなに難しくはないよ。
５分の４以上少々こんなん。
近いうちの区分所有法も改正され
緩和の方向だ。心配には及ばん。

区分所有建物で管理費等の滞納をされる組合員は区分所有建物を所有する資格に欠けることを知らしめるべきでしょう。それ等を担保するために管理費等を増額する場合は区分所有者及び議決権の四分の三以上の賛成を要する規定を区分所有法３１条に準じて設定した。

>>18047 んさん
確信犯だからだよ。

マンションは共同住宅だから、滞納をするということは
恥ずかしいことだよね。

うちには一階に住む初回時の組合理事長、
町世話人を20年位、自治会長と公民館長
を１０年位務めている警察を中途退職し
てアル中がマンションの顔役である。
エレベーターは使わないからその分安く
せよとセコイことをのたまっている。
管理人を抱き込みやりたい放題である。
匿名で管理会社に辞めさせるようにとの
苦情があったがこの顔役が首を縦に振ら
ないとやめさせられない状態。
管理会社の新任の支店長もたまりかねて
解約覚悟で管理人を入れ替えた。
この新管理人がこの顔役の言うことを聞
かない兵である。こうご期待。

共同住宅だから同じ階で東大現役合格と三流私大全滅がいると話題に気をつける

マンションの住民は十人十色。
医師や弁護士、官僚や上場企業の役員、東大や京大卒もいれば
通常の私大卒もいる。
高額納税者もいれば年金受給者もいる。
それが集合住宅なんだよ。

但し、住民間に上下関係はない。

>>18055 匿名さん
声の大小では上下関係あり( ´艸｀)

>>( ´艸｀)さん
声の大きさで上下関係はないよ。

>>18057 匿名さん
あるよ( ´艸｀)
大は上、小は下。解らん感

分譲の組合員で管理費等が払えないのは
無知が多いよ。
知識のある者は先手を打って家計の改善
をする。賢い組合員は滞納などはしない。
賢い組合員は手持ちの部屋の相場を把握
していて滞納の恐れがあるくらい経済が
窮迫している場合は不動産屋に相談して
任意売買をして借銭と相殺している。
競落価格は意外と相場よりも高くで競落
されることを知っている。
なんでも知らないと知っているでは雲泥
の差が生じる。
投資を博打だと言っているような組合員
は無知だから損をする確率が高い。

損保大手4社?保険料「事前調整」疑い　京成電鉄グループや旧西武系ホテル施設など企業向け案件で談合か
https://newsdig.tbs.co.jp/articles/-/638524

各保険会社も数社に出しても基本横並びだったんですよね。疑ってしまいます。

>>18060 口コミ知りたいさん
大手の代理店が悪いことをし易いシステム。
ビックモーターがその例。
この手口を勉強するとマンション保険の金
の流れが解りやすい。
マンション関係は取引が小さいので問題に
はならない。

内容証明郵便とは、「誰が、誰宛に、いつ、どんな内容の手紙を出したか」ということを、
郵便局が公的に証明してくれる郵便です。

　①手紙をだしたこと　②手紙を出した日付　③手紙の内容を郵便局が証明してくれます。

　その内容の手紙を送ったという事実の証明ではあるが、書いてある内容が正しいかどう
かを証明するものではありません。

　又、内容証明郵便は相手に手紙が到達したことを証明することはできません。
　受取拒否の場合は、意思表示の到達と認定されています。
　文書の場合は、内容証明と配達証明の両方を依頼しておく方が望ましいでしょう。

効果
①証拠力を得る効果（例えば、時効の中断等）
②心理的圧力を与える効果
　　　但し、法的強制力はありませんが、相手にプレッシャーを与えることはできます。
③確定日付を得る効果

料金
　　　通常郵便物の料金（定型２５グラムまで）
　　　内容証明料
　　　書留料
　　　配達証明料（任意）


内容証明郵便の書き方

＊用紙・封筒は自由です。パソコンで作成する場合は、Ａ４版が一般的です。
＊手書きでも、パソコンでも可です。コピーも可です。
＊１枚の用紙に書ける文字数
　　　　１枚　５２０字以内　　１行の文字数　１行２０字以内　　１枚２６行以内
＊同文の手紙を３通作成します。
　　　　滞納者、差出人、郵便局
＊手紙及び封筒には、差出人及び受取人の住所・氏名を記入します。

内容証明の送付は６か月以内に
滞納金を回収できると踏んだ時以外は
送付はしない方がいい。
規約にはそれなりの規定を設定している
場合に限ります。

>>18061 んさん
？？？
大丈夫ですか
マンションの保険は、車の30-100倍の賭け金ですよ

この様に、管理組合まかせで
支払額すら知らないから
保険会社のカモになる。

例として
個人賠償特約の加入等

>>18064 eマンションさん
保険会社のカモではなく、管理会社による保険金詐欺のカモになる。

管理会社が保険の代理店をしているのは分るが、
保険金の詐欺はしていないよ。

>>18066 匿名さん
そんなことどうしてお前にわかるんだ。
やっていますの裏返しじゃないか。

>>18067 匿名さん
詐欺にあったことがあるのかい。

管理会社ならしょっちゅうですよ、お花畑さん。

管理会社は株式会社だよね。
会社の存続にも影響がある詐欺をする訳ないじゃないか。
詐欺は犯罪だよ。お花畑さん。

>>18070 匿名さん
＞管理会社は株式会社だよね。
君は小学生か？
1，管理会社がどうして株式会社なのか答えよ。
2，会社の存続に関わるから詐欺をするんだよ。
3，G社みたいにバレなきゃ犯罪とはならない。
4，お花畑の人間にとって、管理会社による詐欺は見つけられない。
5，それでもいつかはビッグモーターみたいに詐欺が発覚する。
6，お花畑の人間にとって、ビッグモーターによる保険金詐欺をいまだに理解できない。

あんたがお花畑だよ。

管理会社が不正をすると思っている者は可哀そうだね。
信用を高めるために努力するのが当たり前なんだけどね。
そういう偏見の目で見る者がいるんだね。

>>18073 匿名さん
お前こそ可哀そうだしおめでたい人物。
浅知恵の能無し管理士が多いよ。

みんないろんな会社に勤務していると思うが、自分の会社の
継続性とか信用を高める努力はしないの。
自分の会社に愛着心がないのであれば、給料泥棒だよ。
会社辞めたほうがいいね。
会社の経営者にとっては即辞めて欲しい人物だね。

人生において、仕事は大切な一部分だからね。
大事にしなくちゃね。

いい仕事をしていいお給金を頂く。
これが理想。さあ～～、どうする。
上意下達の時代が終わりに近ずく、
愛社精神などはなくなった。
日本も欧米並みに社員＝個人商店主。
社員も経営感覚を磨かないと会社からは
評価されない。
その証拠に人材が豊富な企業は相も変わ
らず三菱である。
三井、住友、は少し劣る。

>>18075 匿名さん
偉人めいた投稿ですが、
どんな仕事をなさっているのでしょう。
スレの本題からすると、
マンション管理士業ですか。

>>18075 匿名さん
ビックモーターの経営を肯定するような発言に聞こえるが。

>>18075 匿名さん
ビックモーターの社員はみじめだよね。
こんな経営者の悪事に同調しなければ社員
としては生きてはいけない状況でも忠誠を
誓えと言っているのかね。
もうそこまで会社が社員を選別するのでは
なく社員が会社を選別する時代になってい
るよ。
欧米ではこんなブラック企業にはしがみつ
かなくても生きていける社会が形成されて
いる。日本人は相も変わらず貧乏である。
良いかげんに目を覚ませ、
我々が経営者を選別するんだよ。
しがみついた生き方しかできない御仁には
ならない。

ビッグモーターの営業所を見に行ったけど、歩道に街路樹あったでｗ

>>18075 匿名さん
まさに、ビッグモーターだ。

管理組合の役員を引き受けないのなら、マンションから出て行った欲しいね
マンション管理にとって有害無益な連中だから

>>18081 匿名さん

よかったね～　あるのが当たり前だよ

>>18083 匿名さん
管理規約に定めていないと無理だと思うよ。

>>18086 匿名さん
意味不明

非居住組合員は役員を免除される代わりに管理費を割り増しする規約は
有効とする判決があるが、居住組合員が役員を辞退した時に1年間管理費を
割り増しする規約を有効とする判決はない。
役員をするもしないも組合員の自由なので、辞退する組合員を差別することは
許されないだろう。

規約細則より法律の方が偉いんだから仕方ないですよ（笑

組合員の意思を無視したような規約が
垣間見られる。
憲法や民法や区分所有法に照らして調
べた方がいいよ。
反すると思えば従わない方がいい。
規約違反云々といって脅迫まがいの
言動で組合員を従わせたりして追い
つめているのを垣間見られるので
弁護士等への相談等は経済的負担が多いと
思われるならば管理費等の供託を実施する
か滞納を強行してみるといいよ。
供託ができない場合を考慮して別口座を作
り毎月の管理費等を預け入れていざとの時
には支払えばいいよ。
組合の多数決のやり方には大きな反故がある。従う必要はない。

滞納金があれば、理事会としては強引に徴収すればいい。
弁護士に依頼するもよし、裁判で請求するもよし。
滞納する者にとっては、法廷で闘うには資金がない。
もし、弁護士をつけて戦うとしても、管理組合としては資金は
潤沢にあるしね。
それに、支払わないのだから裁判をしてもどうせ支払わなくては
ならなくなる。

>>18091 匿名さん
またへぼマン管士が登場。
投稿文をよく読め。
この滞納者は金持で弁護祖費用等は
潤沢と思わないのか、
滞納金は別口座に預けたりしているよ、
この意味を理解できないお前は火傷を
する。
お前が貧乏だから滞納者は貧乏ばかり
と思い込むな。その考えは危険だよ。
俺が理事長をしているときには裕福で
あるのにわざと滞納をしている組合員
は相当数いたので対応策を考えて組合
運営をした。
貧乏人ばかりが滞納してるわけではな
い。
滞納金を裁判等で強引に取り込むのは
危険。

告訴されるのを待っている組合員もいるよ。
そに罠にはめられたら組合はおジャン。
最高裁まで係争しても１０００万円あれば
十分だからね。

弁護祖とは新手の霊感教祖様ですか？

やっぱり依頼するなら弁護祖だろう
その辺の弁護士とは格が違う

馬鹿は何かあれば訴える訴えると
吠えまくるよね。
傷口が大きくなるだけだよ。
金持ちを相手に喧嘩を売ると
負けるに決まっている。
ましてや管理費を滞納してい組合員の中に
は正当な理由を所有している場合がある。
訴えられたら順次正当な理由を持つ出し来
て組合内部の不正に切り込んでくるからね。
理事長時代にはその手の組合員と対峙して
みたら相手の言い分の方がまさに真実だっ
たので考えを受け入れて組合意運営を正常
化したら滞納金も延滞利息を添えて返済し
てきたので総会に諮り延滞金は免除した記
憶がある。
運営違反は過去の理事長により法令と規約
に反することを組合の総会で否決されるべ
き案件が可決されていた。
その組合員は許されない案件がまだあるの
で後日説明すると言っている。
法令違反をした過去の理事数名がその犯人
らしいのであるが少々きな臭くなったので
その期の理事に聞いてみたら確かに法令違
反だったが怖くて従ったらしい。
これから問題になるのでしょう。

金持ち金持ちといっているが、そんなに金持ちなら
たかが管理費等ぐらいで滞納することはないだろう。
それに気にすることもないぐらいの小金だしね、管理費等は。

>>18097 匿名さん
私は金持ちではないよ、
金持ち滞納者との対応経験を投稿したまでだ。
投稿文を読み直しなさい。
ほとんどは金がない組合員が滞納するが例外
の話だよ。

>>18098 んさん
この方、近々の猛暑で少しどこかがおかしくなっている。
そこに気づかないのがこの手の異常者。
相手にしないほうがいい。

>>18099 匿名さん
暑さ寒さも彼岸まで、
もうすぐ涼しくなります。
本当に暑いですよね。
お宅は大丈夫ではなさそうだよね。
頑張って自作自演にお励みください。

>>18100 んさん
ん、誰のことかな？

>>18100 んさん

お宅は大丈夫ではなさそうだよね。

難しくて扱いにくい人間じゃないかな。

>>18103 匿名さん
確かに納得。

難しくて扱いにくい人間は、会社では部下、同僚や上司に嫌われる。
出世したければ、素直にならないとね。

>>18104 ん さん
１８１０３はあなたのことをいっているんだけどね。

要するに、管理規約と各種細則の全面改正をしておくことが
必要になります。
分譲時のままの規約集では役に立ちません。
途中で改正がされていても、総会の議案書ではどうしようもないでしょう。

>>18107 匿名さん
>途中で改正がされていても、総会の議案書ではどうしようもないでしょう。

議案書と議事録のセットが必要

悪徳組合員と共謀する悪徳管理会社でマフィア化したマンションの組合と戦っている組合員である。命までは取らないだろうと多寡を括っている。

よけいそんなものを住民はもってないでしょう。

>>18109 ん
お前はもうここにはくるな。
害があって益なし。

長期修繕計画とか入札仕様書とか台風時には何の役にも立たない
つまらんことに時間を使うな、アホ管理士もどきのクソ役員ｗ

ファイナンシャルフィールド
隣人がベランダで「タバコ」を吸います。洗濯物にニオイがついてしまうのですが、クリーニング代は請求できますか…？
ファイナンシャルフィールド の意見?4 時間

c ファイナンシャルフィールド
まずはベランダの使用に関する規則をチェック
マンションやアパートの場合、ベランダ部分は共有スペースです。そのため、その利用に関しては管理規約を確認してみましょう。

・管理規約にベランダ喫煙禁止が記載されている場合
マンションやアパートの管理規約でベランダ喫煙が禁止されている場合、行動に出やすいです。ベランダ喫煙が管理規約違反になるため、管理会社から直接隣人にベランダ喫煙をやめるように言ってもらえます。情報の出どころについて隣人に伝えられることはないので、安心して相談してみましょう。

・管理会社に掲示板やお知らせで注意をしてもらう
もし管理規約に記載がなかったとしても、居住者全員にベランダ喫煙について注意してもらうことは可能です。注意喚起のお知らせを配布したり、掲示板があれば改めて注意事項として貼り出してもらえたりします。

ベランダ喫煙で慰謝料5万円の支払い命令
こちらでは、実際に慰謝料の支払いが命じられたベランダ喫煙問題での判例について見てみましょう。

・受動喫煙で慰謝料5万円
2012年12月に名古屋地裁で判決が出た事案は、ベランダ喫煙による受動喫煙で体調不良になったというものです。こちらの事案では隣人はベランダ喫煙をやめるように注意されたにもかかわらず、数ヶ月にわたってベランダ喫煙を継続していました。
結果的に、隣人は慰謝料5万円の支払いを命じられています。

・ベランダ喫煙が不法行為として認められた例
こちらの事案では「ベランダは共有部分であり、喫煙について管理規則に記載されていなかったとしても周囲に対する配慮は必要である」という結論が出ました。また、ほかの居住者にベランダ喫煙が不利益を与えていると分かっていながらやめなかった行為は、不法行為にあたると判断されています。

ベランダでの喫煙が細則で禁止されていなかった場合、
ベランダでの喫煙が不法行為にあたるとの見解はいくら
裁判所でもそんな無謀な判決はしないでしょう。
隣や下の階からの微妙なタバコの煙が体調不良になった
という証明が必要なんですよ。体調不良の原因はタバコの煙
以外にもありますからね。

>>18114 匿名さん

不法行為として認められた例だよ

どうして認めたかをしりたいんだけどね。

>>18113 匿名さん
慰謝料5万の事件だよね。
収支は支払い100万円で収入5万円。
金持ちの道楽裁判。

>>18113 匿名さん
マナー違反や規約等の違反は管理会社は
関係ないよ。
注意や掲示等は管理組合名でするんだよ。
お前は少し足りないよ。
掲示板等へ掲示する文言もできたら理事長
が作成して管理会社にポストへの投函や掲
示をさせることまでは標準管理委託契約に
ある。
管理会社に注意義務は与えない方がいい。
この意味わかるかな～～～恥ずかしい～～～

住民への注意は管理会社がしてくれた方が楽だよね。
第三者的立場で注意をした方が柔らかいのでは。
住民どおしだと角が立つからね。

>>18119 匿名さん
角が立つのを恐れては～～～ね？
管理委託契約にその旨を記載すれ
ば上等よ～～～勝手にしてよね。
問題にするほど重要ではない～～～
あほ草、

>>18118 匿名さん
お前はめちゃくちゃ足りないよ。

>>18119 匿名さん
自分の嫌なことは他人にさせて傍観する。だから契約金を支払って管理会社の業務にすればいいよ。どこが悪い。

>>18122 匿名さん
契約はしないでも管理会社にやらせればいいんだよ。

>>18123 匿名さん
それでもいいが、契約書案に記載して総会に諮ればほぼ可決されるので安全でトラブルを未然に防げるから上等。

大規模修繕のタイミングを失ったマンションの組合が悩んでいる。
昨今の経済の動きが見えず判断ができない役員の責任ではあるが、
どうすればいいかとの悩みである。
主に人材不足が原因らしい。
雇用統計を見ていないらしいです。
説明できるマンション管理士等に回答を要請してみました。よろしく、

アメリカの金利政策の行方次第ですな

>>18126 匿名さん
米国の金利政策であれば理解しやすいが最近の動きはそれだけではないように思える。

やっぱウクライナ戦争と中国外相更迭がキモでっせ。

>>18128 匿名さん
ウクライナが収まらないとVIX指数も高止まりで真の安定はないでしょう。中国外相更迭はネタとしてはどうかな。

今建設業での求人は応募がほとんどないらしい。人手不足で倒産もある得る時代になりつつあるのか。雇用統計は気を付けてみた方がいいよ。

＊設計・監理業者を導入するメリット
　　　設計図書による統一された内容で見積もりがとれるので、比較が簡単である。
　　　同じ修繕箇所、同じ仕様、同じ材料での比較ができるようになる。
　　　見積もりの中で、数量落ち等で極端に安くなっている見積もりの修正ができる。
　　　手抜き工事防止等を設計コンサルタントがやることになる。
　　　元請会社は大手でも、工事をするのは下請け、孫請け業者です。
　　　竣工時の不都合が顕在化できる。

設計・監理業者の決定後

＊元請業者の募集
　　公募に関しては、マンションの工事の経験のある大手ゼネコン、地元建築業者、専門
　業者、管理会社に働きかける。
　　建設新聞への掲載は無料。
＊概算の工事費から資金計画と工事範囲を検討します。

応募業者に対しては、設計図書、見積要綱書と見積明細書を送付します。

　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式で行います。
　尚、これに関しては、設計コンサルタントが準備します。

　　条件を同じにして、相見積をとることが絶対条件です。尚、見積書は開封しないで、後日
　複数の委員の立ち会いのもと開封します。

　　見積もりを取る場合は、金額だけでなく、施行中の管理体制、施工後のアフターサービス
　体制が完備しているかの確認も必要です。

＊大規模修繕工事業者の方式
　　１）設計・監理方式
　　　　設計・監理と施工を別の業者が行うやり方で有効な方式です。
　　２）責任施行方式
　　　　設計・監理と施工を一括発注する方式
　　　　見積もりに統一性がないため、分かりにくいというのがデメリットです。
　　　　チェックは管理組合が行わなければなりません。
　　　　この場合でも、着工前に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　３）管理会社発注方式
　　　　工事の費用に競争原理が働いているかをチェックする必要があります。
　　　　デべ系マンションに多いのが特徴です。

岸田総理が解散権を行使できるかですよ

タクシー業界の人出不足も深刻だ。昨日今日と配車予約を入れたが全滅。もうお盆も一段落してるのに今週はほとんど空きがない。

貸金庫に金の延べ板3枚と金貨３０枚が入っている。
インフレ対策は万全だろう。

人手不足は深刻で社会問題化しそうだ。賃上げはしても実質賃金は下降。大陸ならば国境を越えてきた難民を受け入れて人手不足も補えるがそうもできないのが日本の国情。どうする日本、マンションの管理組合も真剣に考えないと積立金不足で組合員から強制徴収ばかりはクーデターが起きるよ( ´艸｀)。

この際管理員を気位ばかり高くて動きの鈍い定年退職後再雇用老人ではなく、東南アジア辺りからノー天気に入国してくる技能実習生という名の低賃金労務者に切り替えることも検討すべきだろう。

>>18136 匿名さん
貸金庫の銀行は大丈夫かね、
私はとうざの生活費を銀行に残して他は●●で保管している。
米国では債務上限問題に端を発して政権の不安定も重なり国債の格下げがあり、全米の銀行が近く格が下げられる。その中には大手も含まれるようだ。これの説明は長文になるので後日にします。
株をしていれば現状は理解できるでしょう。

>>18138 匿名さん
今は新興国の方が日本より賃金がたかい。安い賃金では働かないでしょう。
今は各国の中国進出企業が他の新興国へ鞍替え中である。中国、ロシア以外は人?不足。米国の雇用統計がそれ等を示している。中告発大恐慌の始まりの兆候がうすら見えている。

>>18136 匿名さん
当分はないとは思うが取り付けに合うと貸金庫は開けられないよ。
私はその下準備をしている。半農半漁の自給自足が一番だけど体力が必須。
世界情勢を見てみて下さいお先真っ暗です。ロシアは思ったより強い。
世界のリーダートランプとバイデンは後期高齢者。ロシアや中国と仲のいい新興国の方が数では勝っている。米国の世論が気がかりではある。バイデン有利はその証である。それを見越してゼレンスキーは動いている。

>>18136 匿名さん
有事には銀行の貸金庫は良くないよ。
取り付け騒ぎ等が起きると金庫は開かない。
財閥解体等の時は預金や貸金庫の金塊等は没収された。
祖父の私への相続遺産も没収されている。三菱の通帳だけは残っている。
第三次大戦はないとは思うけどね。
先は見えないので用心はした方がいい。
デノミネーションもありそうですね

>>18141 匿名さん
訂正
バイデン有利をトランプ有利に変更

>>18138 匿名さん
日本は低賃金国で出稼ぎに行く
国になり下がっている、
春闘を見ればいいでしょう。
来年再来年と今年みたいに名目賃金
だけでも上昇させることができれば
いい意味のデフレ経済からインフレ
経済になる。
労働者も欧米並みの労働意識が芽生
える。
戦争にさえ巻き込まれなければ昔の
日本に生まれ変われるかもしれない。
乞うご期待。

狙われるマンション修繕積立金　特定の工事会社へ誘導するケースも
8/16(水) 18:05配信

テレビ朝日系（ANN）

All Nippon NewsNetwork(ANN)

■特定の工事会社へ誘導ケースも

　値上がり続けるマンション価格。マンションの購入とともに始まるのが「修繕積立金」の支払いです。分譲マンションの共有部を対象に十数年ごとに行われる大規模修繕に備えて住民が積み立てておく費用です。しかし、大規模修繕を巡り、思わぬ落とし穴を指摘する声もあります。

　修繕時に管理組合は設計コンサルタントに依頼し、どの工事会社に発注するかアドバイスを受けますが、なかには特定の工事会社に発注するよう誘導するケースがあるというのです。

　工事会社の元担当者：「大規模修繕工事の設計コンサルタントに営業して接待したり、関係を築いたりしていた」

　そう話すのは関西で大規模修繕を行う工事会社に勤務した経験がある男性。仕事を受注できればコンサルタントに“手数料”を支払い、工事費に上乗せされていたといいます。

　工事会社の元担当者：「大体3％から5％、多いところで10％、お客様は知らない手数料」「（Q.それを負担しているのは？）お客様ですね、最終的に」

■住民工夫で4000万円費用減も

　住民自らが費用の対策に取り組んだ例があります。新築から13年後、1回目の大規模修繕が行われた際のマンションは…。

　マンション管理組合　中神泰次元理事長：「1億3000万円くらいの大規模修繕費がかかると提示がありました」

　当時、管理組合の理事長を務めていた中神さんはマンション管理士に相談し、アドバイスを受けたのです。ポイントは「今、必要な工事を見極めること」。大規模修繕工事では劣化が進んでいない箇所でも「セットで改修を」などと提案されることもあります。中神さんら住民は必要のない工事は先送りするなどして、費用を約4000万円抑えることができました。

　マンション管理士　馬渕裕嘉志さん：「工事の優先順位をしっかり決めて、やらなくて良い所は先送りしましょうというようなアドバイスをした」

テレビ朝日

>>18145 匿名さん
マンション管理士にもいろいろあるから注意も必要。
G社のマンション管理士は、区分所有法第14条を無視し、1階住民がエレベーターを使わないなどから、専有面積が一般階の2倍以上あるにもかかわらず、使用頻度を考慮して一般階と同じ負担金額にする総会議案に承諾している。
信じられないが本当の話だ。
おまけに、そのG社のマンション管理士は地域のマンション管理士会の役員もしている。
マンション管理士だからと言って、むやみに信用するとひどい目に合う。

>>18146 匿名さん
つまり、相談案件にかこつけて意味のない営業を仕掛けてくるマンション管理士には要注意だというわけですね。

修繕積立金は最小限あればいい、あとは必要な時に借り入れを
して工事をすればいいといっていたあほがいたけど、借り入れを
すれば修繕積立金の値上をして返済にあてなければならない。
工事は大規模修繕工事だけではなく、大型設備の工事もある。
そのたびに借り入れをして修繕積立金の値上をすることになる。
例えば１０年返済で借り入れをした場合、次の大規模修繕工事
までには３年ぐらいの期間があるが、そのときは積立金の値下げを
してその時期がきたらまた借り入れをして積立金の値上をしなければ
ならなくなる。
そういうことをしょっちゅうやれる筈がない。大型設備もあるし。
やはり、修繕積立金は、計画的に必要な金額を徴収すべきだね。

修繕積立金を決めるポイントは、長期修繕計画書を
作成して、その期間の総工事費から必要な修繕積立金の
額を算出すべきです。

当たり前だろｗｗ

米中首脳会談までは様子見でいいのでわ？

でわ？
適正修繕積立金の額は一応規模ごとに平均額が提示されているが、
それも現在は人件費や材料費が爆上げしているので見直さなければ
ならないようである。

　　　「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」　　委託する業務の明確化

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

>>18151 匿名さん
米中首脳会談までもつかな～～～
米国FRBによる高金利で相場は揺れる。米国と欧州の銀行破綻。
米国の債務上限問題で政権の不安定
を理由に国債の格下げ、
下がらなければいけない消費者物価
は高騰に次ぐ高騰、
銀行は貸し出しを引き締めて企業倒産が相次いでいる、
直近では米国の大手銀を含めた格下げ、
その直後に中国の不動産大手が米国で負債総額４５兆円で破産、
さらにもう一つのさらに大きい不動産が債務不履行に落ちている。
来週が恐慌が起こると踏んでいたら昨日のニューヨーク三指数が小幅な下落で終わっている。
これをどう見るかで悩んでいる。
中国と関係の深い企業の日本株は大幅に下落はしている。
私は恐慌はくると判断した。
当たらないに越したことはない。
当たらないでほしいが？

平成24年の年末の政権交代時も衆院解散が年内か年明け以降かで仲間内で揉めたが、
私の読みが当たり、年内解散となった。選挙結果が自民圧勝・政権交代になることは
前年から分かっていたのだが、時期が重要だったのだ。金融財政政策がいつ変わるのか、
これですよ。これで正直大儲けできた。あと２０年くらいは左うちわである。

>>18155 匿名さん
来週からの動きはどうでしょうか。
私は判断を間違って売り損じたと覚悟しています。恐慌が来たと判断した。
日本は政権交代は当分ないし、
公明党に代わりうる維新の会の台頭が政権に変更を加える影響を考えたが現役の党員を見るとその素養に欠けるように思える。
やはり人材は自民党でしょうから政変はないでしょう。
中国は独裁強権で大きな手を打ってくると判断したので心配はしていない。

維新は議員特権の廃止や若い世代向けの施策提案など、今までの政党（与野党問わず
政治家業界とその取り巻きで共存共栄する連中）とは違った印象を有権者に与える
ことに成功している。
ただし、いかんせん若い。というか、身辺整理が不十分なのでくだらんスキャンダルが
出てくる。既存の政治家連中はそのあたりの対処は優れているので、彼らから見ると
隙だらけである。だから政策論争ではなく身持ち論争ではやられる。そんなことは
どうでもいい、有権者のためにしっかり仕事してくれたら評価するという国民が
増えれば天下を取るだろう。そして、従来型政党とスキャンダル好きのマスコミの
餌食になるだろう。

私も役所にいてしかるべき地位に就いたのちはマスコミ連中との折衝が仕事の大きな
部分を占めたが、役所職員の不始末（交通事故、酒がらみの傷害など）を報道しない
代わりに「小ネタ」「中ネタ」「特ダネ」を渡すというマヌケなことが上手くなった。
まあ、それで出世できたらいいという感覚を持っていた時点で、従来型の政治家連中と
同じ穴の狢だったわけで反省しているが、金銭的には豊かになったしマスコミ諸君とも
仲良くなれて満足している。

　＜総会の進め方＞

　　　議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして
　　管理会社が議案書の素案を作成をする。（決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等）

　１）事前準備

　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
　　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　　次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　　＊総会２週間前
　　　　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
　　＊総会３日前
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。

　２）総会当日

　　　総会次第
　　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

コピペ荒らしはやめてくださいね

何とかの一つ覚えですよ、いいかげんに自覚しなさいｗ

つまらない書き込みがあるときに、勉強の復讐をするために
書き込みをしているんだよ。

いい加減に痔核しなさい！

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案

　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案 役員の改選
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

　　７．次期理事長のあいさつ

　　８．閉会

マンネリと言われてもきちんと復讐することが大事です

>>18165 匿名さん
だれに復讐するの。

ビックリ仰天
１回目の大規模修繕工事（築１４年)をくそ理事会に一任せよ（工事内容、費用等）と案内が届いた

元請け：管理会社（日本＊＊＊＊＊＊
マンションの規模９０数戸、２棟（15階：３列、１４階：４列）
外壁の作り開放廊下（共用廊下）の部分は塗装（撥水加工あり）、ベランダの内側と上部は塗装（撥水加工あり）で外側はタイル張り、他外壁はタイル張り

①費用は管理組合保有資金約１億２千万に４千万円の借入金（借金）とする
　返済金は１０年間で行う予定、借入金の各戸負担割合は不明

②工事内容：実施予定場所を文字でずらずら記載
　エレベーターの部品交換といった大物品は非対象？
　この中にはまだなんの問題もないもの、あるいは２～５年は大丈夫と思われる物
　まで含まれている（個人判断）

●個人としては借入金なしで総会に臨む

●どなたか機能が保たれ、合理化になるか下記についてご教授願います
　ベランダの外壁は２色のタイルで構築されているので１色の塗装で撥水加工処理を施すのは　有りか　否か（機能が保たれ：１５年間、合理化になる）
・ベランダの構造は長さ約６ｍ、高さ約11０ｃｍ（内側）外側を見ると約１.８ｍ、厚さ：約60ｃｍと約40ｃｍ（＝15階）

●工事内容を見ると年数が来たので無条件に修繕の対象としているようだ

以上よろしくお願いいたします。

　

大規模修繕工事については、工事費用については総会の承認を
えなければなりませんが、工事個所については主な修繕個所は
提示しますが、細かなことはその概算予算の範囲内で理事会か
修繕委員会に一任するのが普通です。
ベランダの外壁を２色から１色にするのは外観の変更になりますので、
総会の承認が必要になります。
タイルの交換は躯体補修をする際、割れたり傷んでいるものは交換
しますが、全て取り替えるものではありません。
使えるものは現状のタイルをそのまま使用します。足りないと予測した
タイルについては新しく焼いて作成します。
費用的には１色にするとなればその分新規に作成する枚数が多くなります。
１色にすれば機能が保たれ合理化になるというのは分かりません。
塗装をする際遮光性を保つために撥水塗装をすると効率が高くんりますが
費用については撥水の高い塗料が多少高くなる程度です。ほとんどが人件費
ですので、材料を変えても工事費はそんなに高くはなりません。
エレベーターや給水設備等の大型設備については、足場が必要ではないので
別の機会にやってもいいのではないでしょうか。

第1回目の大規模修繕はペンキの塗り直しと防水シートの交換くらい
一戸建てならお父さんが日曜大工でやる内容だ
素人でもできる内容だから理事会（こいつらも素人）に一任してくれ
ということだろうと思うよ
任せていいんじゃない？ただ、15階建て90戸で総工費が1億6千万というのは
施工業者に対して「いい仕事取りましたね」と言いたくなるけど

大規模修繕工事は足場を組むからね。
これにお金がかかるんだよ。

うちは15階120戸で1億2千万だった
開始から完工まで半年近くかかった

中国向け海産物のゴタゴタがどう影響するか、これをどう捌くかが
岸田政権の正念場である

理事会でも高校野球どこが優勝するかで賭けやってると思う

9月にも行われる見通しの内閣改造で、国土交通大臣のポストは、引き続き公明党で良いですか？

公明党は文部科学大臣でええやろ

分析は終わった。
今夜の米国株は少し上昇か。
木曜日のFRB長官の講演内容
によるが、
タカ派発言は控えるでしょう。
様子見で株価は横ばいか少し
上がる。
利息は上げるべきだが信用収縮
を怖がっている。
全米銀行の格下げは危険をはら
んでいる。
投資家は刃の上を歩いている状態。中国の不動産倒産は日本にも波及
する。

>>18175 匿名さん

公明党は環境大臣だろう

今解散総選挙だと維新の党が圧勝するかもよネ～～～
どうなるかわからん～～が？

区分所有者以外の者によるマンションの管理を進めることが、岸田政権の成長戦略の一つらしい。


新しい資本主義実現本部／新しい資本主義実現会議｜内閣官房ホームページ
https://www.cas.go.jp/jp/seisaku/atarashii_sihonsyugi/index.html

＜閣議決定（令和５年６月１６日）＞

成長戦略等のフォローアップ 令和５年６月 16 日
https://www.cas.go.jp/jp/seisaku/atarashii_sihonsyugi/pdf/fu2023.pdf

Ⅳ．「経済社会の多極化」関連のフォローアップ
１．「デジタル田園都市国家構想の推進」関連
（都市の競争力向上）

・マンションの長寿命化や円滑な再生を更に進めるため、区分所有者以外の者によるマンションの管理を円滑に進めること等について検討し、2023 年夏頃に結論を得て、マンション標準管理規約の改定等を行う。

　　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　　　＊文書化されていない運営ルールの伝達

　　＜採決の仕方＞

　　　＊質問については、議案ごとに受けるか、全て説明が終わってから受けるかは
　　　　自由ですが、まとめてやられた方が時間の配分はうまくいくと思われます。
　　　　尚、質問の際には、部屋番号と名前を必ずいってから質問をしてもらいます。

　　　＊採決は挙手で行いますが、特別決議の場合は、賛成・反対の数を確認しておく。

　　※総会の中で議長はすべての質問に対し、誠実に答える義務がありますが、無理難題
　　　をいってくるものや議事の妨害をする者がいるときは、議長には、議事の整理権があり
　　　ますので、「ただいまのはご意見として拝聴させて頂きます」とか「その件については、
　　　理事会検討課題とさせて頂きます」といって議事を進める。

　　　質問には答えなければなりませんが、意見には原則として答える必要はありません。
　　質問攻めに合うのを防止するためには、事前に質問書の提出をお願いしておくことも有効
　　な手段です。

　　※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。

　　７．議長　閉会の辞

　　８．理事長は、議事録の原本を保管しなければなりません。
　　　　総会終了後遅滞なく、議長は議事録を作成します。
　　　その際、議長の他、２名の議事録署名人の署名と押印が必要です。

標準管理規約の改正位では日本経済に与えるインパクトは少ないが、
無知識な組合員の発言力を弱める効果はある。
区分所有法の改正で特別決議に該当する部分の廃止や改正を緩和の方向も組合員の合意形成がしやすくできる。
結局は反対者の権利を損なわせるのが法令改正になる。
スラム化したマンションの問題の解決にかこつけての政府は動かざるを得ない。税金投入にはなる。少しは景気を刺激するので経済的効果はある。
投資家目線ではあまり利益にはならないので問題にはしない。

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れ
をしていくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産と
しての価値に大きく影響してきます。

　このため、周期的に、計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を実施し、長期修繕計画
を作成し、マンションの劣化状況を分析・評価していくことが必要になってきます。

　又、長期修繕計画を作成することによって、必要修繕積立金を区分所有者から集める根拠
とすることができます。１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出できます。

又、管理組合が行う業務は、公平・公正・公開の原則を基本に、情報の開示と透明性を確保
し、プロセス（手順）を踏んで進めることが求められます。
　そして、大規模修繕工事は、あくまで管理組合主導で行われるべきです。

　そうはいっても、専門的なことが多すぎて理解できないこともあるのではないでしょうか。
　そこで、今回は、組合員の皆さんが、大規模修繕工事を行うには何を知り、どう動いてい
けばいいのかを、組合員目線に立って特集号を作成しました。

＞２名の議事録署名人の署名と押印が必要です。

区分所有法の改正で、署名だけで、押印は必要なくなった。（2021年9月1日施行）

（議事録）
第四十二条　集会の議事については、議長は、書面又は電磁的記録により、議事録を作成しなければならない。

２　議事録には、～

３　前項の場合において、議事録が書面で作成されているときは、議長及び集会に出席した区分所有者の二人がこれに署名しなければならない。

４　～

マンション管理はプロに任せて組合員は呑気に暮らせばいいのです
悪辣な管理会社や素人の役員に振り回されなくて済みます

そして、もちろん呑み込みの悪いモンスタークレーマー住人にも

呑み込みの悪い悪徳理事長を助ける改正であってはならないよ。よって管理者の選任には十分気をつけましょう。周囲にはいませんかね。

予想が外れて一安心。
昼行燈で決め込んだ。
マンコミもストレス解消になる。
土曜日と日曜日にかけて仲間と
ポートフォリオを見直した。
明日のFRB長官発言発言までは
座り込みで臨む。

　＜大規模修繕工事の進め方＞　・・・順番は前後する場合もあります。

* 築１２年～１３年で、基本的な大規模修繕工事について作成しております。
　　外壁、屋上防水、躯体改修工事、バルコニー防水、窓枠シーリング、開放廊下修復等

＜資産価値を高めるには＞　上記工事に下記を加えるとさらに資産価値がアップします。
玄関ホールの整備や模様替えを行い、イメージアップを図る。
外装色を変える。
共用廊下をシート防水にする。（靴音防止や高級感がでてくる。）
高齢化対策をする。（バリアフリー工事として玄関にスロープを設置するとか）

1) 　事前準備として、理事会に提案する大規模修繕工事の発意、修繕委員会設置に関する
委員の募集計画案、修繕専門委員会運営細則案の準備等をしておく。
　事前準備の資料とかの作成は、理事長が中心となって作成します。（たたき台の構築）
　修繕委員会のメンバーは６名～１０名程度で必ず公募してください。又、理事も数名入っ
ている方が、スムーズにいくと思います。　　２年程度前から計画します。

２） 理事会の開催
　理事会で、大規模修繕委員会運営細則案や専門委員会の委員公募とか、修繕時期、
建物診断業者（設計・監理業者を含む場合もあります。）選定の了解をとる。

３） 通常総会での発意　・・・・２年前の通常総会
　大規模修繕工事実施、時期、修繕委員会運営細則、建物診断についての承認を得る。
　建物診断と設計監理が同一の場合は、設計コンサルタント導入の承認を得ておく。

４） 専門委員の募集と専門委員会の開催（修繕委員会の役員の選定）
　専門委員会は、あくまで理事会の諮問機関ですので、承認は理事会決議を経なければ
なりません。専門委員会の業務内容も整理しておきます。
　建物診断業者募集についての打ち合わせや大規模修繕工事についての流れの説明。

５） 建物診断業者の募集と選定
　業者選定にあたっては、マンション診断実績のある業者を必ず複数社選び、見積書と提
案等を提出してもらい説明会開催後、専門委員会で選出し、理事会で決定します。

>>18185 匿名さん
よく言った。うまいね、
呑み込みの悪いモンスタークレ
ーマー住民を退治した話をしよ
うか。マンションの鬼退治。

BRICS会合で欧米加豪日韓にどこまで嫌がらせができるか、が焦点ですね

アメリカも悪いことをしてきたからね。
その隙間を狙った中国の覇権拡大はどこまでいくかだね。
日本は政治は米国依存で、経済は中国依存、うまくやらないとね。
米国の侵略のやり方は非常に上手だよ。
占領軍はポケットにチョコレートを忍ばして子供が来たらヘイヘイトと手招きして優しい顔で頭をなぜる。
神父や牧師を派遣してあちらこちらに教会をたてて近辺の子供を招き入れておいしいチョコレートをふるまう。
こうされて育った子供たちはアメリカを聖なる国と思い込む。
米国の海兵隊はまるで強力なゴリラ風でたくましい。
世界の警察はしてほしいがトランプになると不安ではある。
長文で失礼、( ´艸｀)。

シナは厄介な隣人だね

２）総会当日
　　総会次第
　　　　１．総会の開催宣言…司会が行います。
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。
　
　　　　出席状況確認
　　　　出席者○名　　　　議決権行使書での出席者　○名　　 委任状は廃止
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、
　　　特別決議は、区分所有者及び議決権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　＊尚、出席者には当日総会への出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。
　　２．理事長挨拶

　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　
　　４．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　 ５．議案審議（代表例）
　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　第１号議案 事業活動報告
　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。

　　　　　＜　　質問、採決　　　＞

　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　
　　　　＜　　質問、採決　＞

　　第５号議案 　　その他 規約の改定、管理費、修繕積立金の値上等の提案
　　　　　　
　　　　＜　　質問、採決　　＞
　　
　　第６号議案 　　　
　　　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）

　　第７号議案 　監事、理事の承認
　　　　　

　　６．閉会

　　　閉会後、新理事、監事で理事会を開催し、理事の互選で役職を決める。
　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合もあるようです
　　　　新役員は総会議事録で知らせる

　　●＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　＊文書による運営ルールの伝達
　　　　　これが重要です

＞　※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。

総会は株主総会のように議論し賛否を問う場である
そして議長は事案に対して不備、不具合等があると考えたときはこの事案は保留とし新理事会メンバーに検討してもらい臨時総会を開催し改めて賛否を問う決断をする

総会が管理組合の最高の意思決定機関であることを考えると、
組合員本人が自ら出席して、議場での説明や議論を踏まえて
議案の賛否を直接意思表示することが望ましいといわれています。

公明党は大臣なし

>>18194 改善者さん
しかし、総会への直接出席者は少なくて、委任状や議決権行使書での
出席者が多いのが現状です。
いくら議論しても、最終的には決議をしなければならないのです。
総会への直接出席者だけで、議案を変更して決めることはできません。
ただ、議長が判断して、その議案についてペンディングとして理事会で
再考するということはできると思います。その場合は、次の総会か
臨時総会で決議ということになります。

>>18196 匿名さん
>その議案についてペンディングとして理事会で再考するということはできると思います.
そんなことはできない。
一旦、決議し、改めて理事会で審議して、改めて議案として再決議しなければならない。

>>18190 匿名さん
中国の野望は基軸通貨を人民元に。

慶応ブランドに注目度が高まるでしょう
管理組合役員も慶応大くらいは出ていてほしいものです

>>18199 匿名さん
いや、早稲田だよ。早慶戦をやるか。