「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>匿名さん
各共有者の持ち分に応じて駐車場が使用できるとなっている
ということですが、駐車場の広さも持分に応じて仕使用できる
とはどういう使い方をすればいいんですか。
広い部屋と狭い部屋がありますよね。
持分に応じて使用は無理がありますね。

全戸分の駐車場台数があるマンションで1台目から有料にすることができるか？
できます。契約という法形式を使うのです。法律では1人1台自分の好きな場所に
駐車できますが、どうしてもこの場所に駐車したいと思う人は、誰かに頼んで
その場所を自分のために取ってもらえばいいのです。

上野公園の花見でも場所取りしてくれた浮浪者には酒や食べ物を渡します。理事長に
頼んで場所取りをしてもらう場合は、理事長におカネを払うのは当然でしょう。
駐車場使用料の実質は「場所取り代」なのです。体裁を整えるために「使用料」と
言っているにすぎません。

>>17801 さん
民法と区分所有法で持分の内容が違うと書いたつもりなんですが、、、

理事長は組合員のために場所取りをして、組合員はそのお礼におカネを払うという
内容の契約を結べば、1台目から有料にできます。契約が法律に優先するルールは
学校や会社で皆さん習ったことと思います。全戸分の駐車場があるマンションでは
このやり方で1台目から使用料を徴収しているはずです。
上野公園と同じで、いい場所ほど高いおカネを払うことになります。

区分所有法の任意規定であれば、管理規約に
規定すればいいだけのことだよ。

共有物を平等な持分に応じて使うという民法の規定をマンションに機械的に適用すると不都合な場所が出てくる。例えばエレベーター。平等使用となると「無償使用できるのは各組合員1日に3往復まで」などというマヌケな使用細則が正当化されてしまう。1階の庭や隣の部屋のベランダも誰でも使う権利があるということになって混乱する。
そこで、区分所有法は廊下やエレベーターといった共用部分については持分に関係なくいくら使ってもいいことにしている。これでエレベーターに1日何回乗ってもいいし、引越し荷物を積んでエレベーターを占拠しても許される。（全て無料）
また、法律ではなく規約の取り決めであるが、特定の場所には特定の組合員の専用使用権を認めて、他の組合員の使用を制限している。

専用使用権に関する規約の取り決めは、一種の契約と言えなくもない。ベランダの専用使用権はお互い認め合いましょう、という合意だからだ。お互いさまなので専用使用しても使用料はかからない。
1階の庭に使用料がかかるのは、1階の部屋には他の部屋のベランダに相当するバルコニーテラスという部分があり、それにさらに庭がついているという構造だからだ。バルコニーテラスは無料だが、庭は特別なつけ足し部分なので、使用料を取ってもよい。いや、取らなければ公平が実現されない。

成程。

マル暴の入居は規約で禁止されているが、それらしき人がマル暴であるか否かが見分けられない。
となると、規約そのものが無意味なんじゃないか。

はい。

人を外見で判断してはいけない
外見は男でも心は女で女子トイレを使う人もいる

総会にご主人の代わりに奥さんが出席しても「ああ、あそこの奥さんだな」とわかるが
組合員の代わりに同居している同性のパートナー（ホモ仲間）が出てくると「あんた、
誰ですか？」になりがちである。規約では「同居する者」で広く包摂しているが。

理事会の代理出席は「同居する配偶者または一親等の親族」に限って認める規定に
なっていて、いわゆる「ホモだち」は出席できない。検討の余地があると言える。

養子縁組するか共有名義にするかだな

反社でホモの組合員は扱いが難しい。
頭痛と歯痛が同時に来たみたいなもので最悪。

2台目以降の駐車場の契約は、他の希望者（1台目）が出た場合は、決められた期間内に契約が消滅すると契約書に記載していた方がいいです。
契約消滅後、新たに駐車場を探す必要はありますが、敷金礼金もないので、なんら問題はありません。
急に言われてもとなりますが、それが嫌なら借りないことです。
この様な契約をすることで他の専有所有者にもメリットがあります。

例えば、駐車場代を2万円とします。
二台目も契約して頂くことで、年間24万円管理組合に収益があります。
この24万は他の専有所有者にとってメリットではないかもしれません？
例えば、マンションを売りに出した際に、駐車場有無では契約の決まり具合も変わってきます。
2400万のマンションであれば、24万はたかが1%です。
たまたま、駐車場の空きがないだけで、数%のネゴ…
徳をするのは、借りてる人だけかもしれません。
空駐車場問題で、外部貸出もよく取り沙汰されますが、全て貸出のではなく、売却時に売れ安いように、ある程空を出すのも一案です。

駐車場代を近隣価格に合わせた場合。
みなさん、したたかでこっそり安い駐車場を探して来て
そちらで契約をします。

2台目以降の駐車場の契約は、他の希望者（1台目）が出た場合は、決められた期間内に契約が消滅すると契約書に記載していた方がいいです。
契約消滅後、新たに駐車場を探す必要はありますが、敷金礼金もないので、なんら問題はありません。
急に言われてもとなりますが、それが嫌なら借りないことです。
この様な契約をすることで他の専有所有者にもメリットがあります。

例えば、駐車場代を2万円とします。
二台目も契約して頂くことで、年間24万円管理組合に収益があります。
この24万は他の専有所有者にとってメリットではないかもしれません？
例えば、マンションを売りに出した際に、駐車場有無では契約の決まり具合も変わってきます。
2400万のマンションであれば、24万はたかが1%です。
たまたま、駐車場の空きがないだけで、数%のネゴ…
徳をするのは、借りてる人だけかもしれません。
空駐車場問題で、外部貸出もよく取り沙汰されますが、全て貸出のではなく、売却時に売れ安いように、ある程空を出すのも一案です。

駐車場代を近隣価格に合わせた場合。
みなさん、したたかでこっそり安い駐車場を探して来て
そちらで契約をします。

駐車場に空きが出た場合は、抽選で決めています。

はい。

空きが出た場合は抽選は当たり前です。

問題は、その時期と告知方法です。
マンションの売却情報を知ると、デバガメの様に情報を入手して、我先にと駐車場の申込みを申し出る専有所有者もいます。
その様なことがない様に、管理組合主導で公平な抽選を行う必要があります。

1台目の専有所有者優先とした場合、例えば次にマンションを買われる方にもその権利があるのにも関わらず、告知が不十分で抽選に参加できないケースもあります。
空きが出た場合、どの様な時期に、どの様な告知で募集するかを事前に決めて置くのも一つです。

うちの場合は、各戸１台以上の駐車台数がありますので、
２台目を借りている方については、順番を決めて置き、マンションを
購入された区分所有者にたいしてや、転勤とかでマンションに帰って
きた場合は、２台目を借りている番号順に１台目のオーナーに権利を
譲るように決められています。

空きが出た場合は抽選は当たり前です。

問題は、その時期と告知方法です。
マンションの売却情報を知ると、デバガメの様に情報を入手して、我先にと駐車場の申込みを申し出る専有所有者もいます。
その様なことがない様に、管理組合主導で公平な抽選を行う必要があります。

1台目の専有所有者優先とした場合、例えば次にマンションを買われる方にもその権利があるのにも関わらず、告知が不十分で抽選に参加できないケースもあります。
空きが出た場合、どの様な時期に、どの様な告知で募集するかを事前に決めて置くのも一つです。

管理組合でよく漏れがちなのが
車検証の確認です。
マンションの駐車場は非課税ですので、クルマの所有者が居住者でないといけません。
親族であっても、住んでいない方名義の車両は違法です。
また、流行りの反社会への貸出もあります。
トラブルを考えますと、登録が専有所有者名義でない車への貸出はやるべきではないです。
他人名義の車を敷地に置く理由が普通ではないので、抽選時及び登録時に車検証のコピー提出は必然です。

そんなに心配しないでいいのでは。
駐車場の管理はうまくいってますよ。

駐車場で問題になるが来客用駐車場に自分の２台目の車を止めるオッサン

>>17825 匿名さん
うまくいっている？
それが20年先も上手くいっていると言いきれます？
　
多くの理事長が悩んでいるのが過去の契約です。

能力劣等のくせに役員なんかやるからだろ？
そういうのを四字熟語で自業自得というのだ

でたあー　男性版　滝沢かれん

管理組合の1番の問題は
管理費及び修繕積立金の滞納です。
約25%のマンションで3ヶ月以上の滞納が起きています。
管理費と修繕積立金を滞納したままマンションを売却した場合。
一定額までであれば売却代金の中から支払うことができるため、管理組合はそこから回収できます。
（支払わない場合、次の買主がマンションの権利とこの負債を引き継いだことになり、買主が支払います。）

駐車場の滞納については、マンションの売買とは別の契約の為、管理費や修繕積立金の様に簡単に回収できません。
また、駐車場未払いで強制的に契約を打ち切ったあと、引き継ぎ車両を不法に止め続け場合。
止まっている車両の使用者（契約者）が車検証の使用者と異なる場合、車検証の使用者に撤去を依頼しなければなりません。

そんなことは殆ど考えなくていい問題です。
考えすぎですよ。
マンション管理を難しく考える必要はありません。

管理費等は最終は承継人から取れる。
駐車場等も規約に承継人から取れるように規定すれば取れる。心配には及びませんよ(笑)

>>17832 匿名さん
２チャンネル出身ですか。
笑いは必要ないですよ。

>>17832 匿名さん
いくら管理規約に書いてもとれませんよ

承継人に対して、管理費等ということで、管理費、修繕積立金、
使用料を一緒に請求すればいいんです。
承継人は支払いますよ。

「区分所有者がその所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲渡又は貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効 力を失う」

区分所有法を無視して
負債を引き継ぐと管理規約に記載しても構いませんが
記載した場合、次の方に継続使用の権利が発生します。

>>17835 匿名さん
先程、区分所有法の抜粋を記載しました。

簡単な事例で説明をしますと
専有所有者が賃貸で貸し出した場合
管理費と修繕積立金は、専有所有者
駐車場、駐輪場代は、賃貸者（使用者）が支払います。

駐車場代等は、管理組合と賃貸者との契約ですので
駐車場代の未払いは専有所有者に関係ありません。

成程。

>>17834 評判気になるさん
うちは取っているよ。
無駄な論争はやめよう。
マンション管理士試験では正解ですが。
実務上は管理者の能力で取る方法はあるよ。

>>17836 マンション検討中さん
区分所有法の何条( ´艸｀)

>>17837 評判気になるさん
だから区分所有法何条かを教えてと言っているが( ´艸｀)。

>>17841 匿名さん　
基本15条ですが

この考えは、区分所有法全般における考えです。
まず、これが理解できない方は、何を説明しても無理でしょうね。

>>17836 マンション検討中さん
（共用部分持分の割合）
区分所有法第15条
共有者の持分、その有する専有部分の持分に従う、
２，共有者は、この法律に別段の定めがある場合を除いて、その有する専有部分と分離して持分処分することはできない。
賃貸人や使用貸借人が使用する施設使用料であり持ち分の分離処分とは異なる。この法律は強行規定でこの法律と異なる取り決めはできない。

自分のマンションでやってるからと言って、それが法律上も正しいとは限らない。
フロントは理事会や総会で法令違反の内容が決議されても「間違ってますよ」とは
言わないし、輪番で役員になる連中の中には下層民の中卒高卒も多い。

マンション標準管理規約（単棟型）

（駐車場の使用）
第１５条 管理組合は、別添の図に示す駐車場について、特定の区分所有者に駐車場使用契約により使用させることができる。
２ 前項により駐車場を使用している者は、別に定めるところにより、管理組合に駐車場使用料を納入しなければならない。

３ 区分所有者がその所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲渡又は貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う。

第２項の「前項により駐車場を使用している者」とは「特定の区分所有者」のことであり、
賃貸入居者は含まれない。
第３項によると、区分所有者が賃貸入居者に部屋を貸与したときは、区分所有者と管理
組合との間の駐車場使用契約が失効するだけで、賃貸入居者が区分所有者の契約上の
地位を自動的に承継するわけではない。
結局、賃貸入居者が駐車場を使用するためには、別途条文が必要になる。

さて、管理組合が使用契約によって区分所有者に駐車場を使わせることができるのは
いいとして、区分所有者が使用契約ではなくて所有権によって使いたいとゴネたとき、
どうなるのか、ということである。

標準管理規約15条2項で使用料納入義務があるのは、同条1項による駐車場の使用者、
つまり、管理組合との契約により駐車場を使用している区分所有者であり、契約以外の
根拠に基づき使用するのであれば、この条文の適用は受けない。

駐車場が区分所有者全員の共有物である場合は、各区分所有者は共有者の一人として
民法で認められている権利を行使することができる。共有物の使用に関しては249条に
規定があり、これは206条でいうところの「法令の制限」であるから、自分の持分を
越えないような使い方をするのであれば、無料で駐車場を使用できることになる。

使用契約によって駐車場を使用する場合、駐車場使用料を一定期間滞納すると契約を
解除されて使えなくなってしまうと悲観する人がいるが、あくまでも契約上の権利を
失うだけで、共有者としての法律上の権利は何ら影響を受けない。
以後は共有者として法律上の権利に基づき使用すればよいと思います。

特に、区分所有者数＜駐車場台数であるようなマンションでは、すべての駐車場を使用
契約によって使用させるのではなく、契約によらない使用（法律による使用）をする
スペースを設けるのも一案である。もちろん、管理組合が各区分所有者に駐車区画を
割りつけることはしないから、空き区画を自分で見つけて駐車することになる。

結果的に駐車場所が毎日コロコロ変わることになるかもしれない。その代わり、駐車場
使用料はかからない。管理組合に使用料を払って決まった場所を確保するか、自分で
場所を見つける苦労はあるが安い方を選ぶか、区分所有者に任せるのもいいだろう。

区分所有法と標準管理規約と自己のマンションの規約を混同している精神分裂症のマンション管理士等として可笑しなまちがった投稿者が投稿を始めた。しょうがないので無視して放置。

自己批判ｗ

管理費修繕積立金を滞納しても廊下を歩けるしエレベーターに乗れるので
日常生活に支障は出ませんよ。

成程。

ここ数年、投資目的でマンションを購入し賃貸収益の物件も珍しくない。
余剰資金での投資ならば良いが、コロナ支援金等を頭金で購入したケースもあるようです。
次に、外国人投資家による購入。

それらな方が破産した場合、適切な契約をしていないと、訴訟すら起こせなくなるだけのことです。

また関係ないことを書きこむあほが出てきた。
即退場。

　　平成２５年のマンション総合調査（国交省）では、駐車場使用料等からの充当分を含む望ま
　れる修繕積立金の額は、１戸当り月１７，５１５円となっています。
　又、国交省から修繕積立金に関するガイドラインが発表されましたが、１５階未満の専有面積
当たりの平均値は、平米当り１７８円/月と示されています。
　修繕積立金の額は国交省の望まれる額が必要とされていますが、どんなに精微に作られた
長期修繕計画であっても、単なる計画に終らせず、それを実際に活用しなければ意味があり
ません。

　　＜管理費明細＞ 　　　（注）金額については、独自の調査によるものですので
　　　　　　参考程度にしてください。
　　　１）エレベーター保守点検費
　　　　　　３ヶ月に１回点検の場合
フルメンテ　　　４０，０００円～５５，０００円 　新築時は、ＰＯＧ契約でいいが、古くなって
ＰＯＧ　　　　　　３０，０００円～３５，０００円 　から変えるのは難しい。

　　２）清掃費（定期清掃と日常清掃） 福利厚生費等を勘案します。
　　　　　　日常清掃については、清掃時間で計算します。　　　　１時間　　１，２００円～１，７００円
　　　　　　定期清掃は、１回３万円～８万円 清掃費は殆どが人件費です。

　　３）管理員人件費 福利厚生費等を勘案します。
　　　　　日数・時間で計算します。　　　　　　　　　　　　　　　　　１時間　　２，０００円～３，０００円

　　４）事務管理費（管理会社に支払う分）　　　　　　　　　　　　月１戸当り　　８００円～１，５００円
戸数によって、大きく違ってきます。

　　５）消防点検費（年２回）
月１戸当り平均 １５０円～２００円（年間１，８００円～２，４００円）
戸数によって違ってきます。

　　６）雑排水管高圧洗浄・・・・・１年～２年に１回実施します。
１戸当り月の金額 ３０００円～３９０円
戸数によって違ってきます。

　　７）保険料 積立部分は修繕積立金

　　８）その他点検費用 価格は、マンションの大きさ等によってかなり違ってきます。
　　　　　＊建築設備定期点検・・・１年に１回　　　　　　
　　　　　＊特殊建築物の定期調査・・・３年に１回　　マンションの場合は５階以上が対象　　　
　　　　　＊簡易専用水道施設調査・・・水質検査１年に１回　　水槽清掃　年１回
　　　　　＊昇降機の定期検査　・・・１年に１回
　　　　　＊貯水槽の保守点検　　　半年に１回　　定期検査　年１回　　　　　　　　保健所へ提出
　　　　　＊浄化槽設備点検・・・・年１回
　　　　　＊連結送水管耐圧試験・・・・３年に１回　　
　　　　　＊遠隔監視
　　　　　＊自家用電気工作物点検　　　　　年１回　　精密検査は３年に１回

　　９）その他
公共料金、口座振替手数料、役員報酬、小修繕費用、備品費等

またレス数稼ぎかｗ

ウクライナの戦後処理に費やす各国の国費
は膨大でインフレを助長する。
組合費は枯渇する速度が速まり、
委託費等の値上げ等で管理費等の値上げも
せざるを得ない情勢です。
どうする理事長。

参考にしてくださいね。

　＊＊＊　改正後の管理方式　＊＊＊

　 （新）ハ方式 原則方式に近い方式です。

　修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管
理する方式。

管理会社は印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。
　区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す
ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費
用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口
座から保管口座へ移管する方式。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。

　区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の
修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日
までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

＊ 区分所有者又は占有者が、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し
区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合、又はその行為をする恐れがある場
合には、その行為の停止等を請求することができます。

1） 行為の停止

　　建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し、共同の利益に反する
　行為をした場合は、その行為の停止、行為の結果の除去、行為の予防措置のいずれか
　を請求できる。
　　普通決議に基づき訴えを持って行為の停止を請求することができます。

２） 専有部分の使用禁止請求

　　義務違反行為による共同生活上の障害が著しく、行為の停止の請求では共同生活の
　維持を図ることが困難であるときは、特別決議に基づき、訴えをもって相当の期間、専有
部分の使用を禁止することができます。

３） 競売の請求

　　１）、２）では解決できない場合、特別決議に基づき、訴えをもって競売を請求すること
　ができます。
　　競売請求を認める判決が出たら、判決に基づいて裁判所に競売の申し立てをします。
　　この競売の申し立ては、競売請求を認める判決が確定した日から６ヶ月以内に行なわ
　なければなりません。

４） 占有者に対する引き渡し請求

　　義務違反者に対しては、特別決議に基づき、訴えをもって賃貸借契約等の解除及び
　専有部分の引き渡しを請求できます。

>>17863 匿名さん

どのNOを参考にするの？

書き込みをするときは、内容を把握してから
書きこまないといけません。

ゴミ捨てのマナーは守らなければならないが、
引っ越してきたものは、今までの自治体とごみの分別方法が
違うので間違うことはある。

そんな言い訳を許してはいけない
マンションではマンションの法に従わせることが大事

>>17868 匿名さん

間違いを無くすため新規入居者には理事会から「当該自治体のごみの分別方法」があるので役所に分別方法の資料を取りに行くよう案内する。のが望ましい。

マンションには法律はありません。
管理規約と細則の守らなければならない
約束事です。

>>17871 匿名さん
ないの、ワロタ。憲法もないの、ワロタ。
規約はマンションの憲法でもないの。
ただの約束事でいいのよね。ほんと～～～
破っても罪には問われないのよね。
ジャ～～、破っちゃお~~to/

どうぞ
マンションには憲法はないよ。
規約は憲法ではない。
ペット不可のマンションでペットを飼っていれば何の罪になるの。
ゴミの分別がされていなかったら、どんな罪に問われるの。

管理規約や細則違反者に対しては、それぞれ規定はある。
法的規制もあれば単なる決まりもある。
但し、法律でも憲法でもない。

管理人の言うとおりにしていれば間違いない
理事長はえこひいきが強いから信用できない

輪番制の理事だから、理事地用もくるくる変わるんだけどね。
理事長になれば全員えこひいきをするんかな。

管理規約が憲法なら理事長発言は天の声ですね。

毎年ある人だけが立候補届出してそれ以外の役員は順番で候補者になって
総会で承認される。立候補したAさん（無職のジジイ）が役職を割り振り、
体制スタート。数年前にBさん（若い人）が役員に立候補したが、役職を
決める会合で多くの役員がAさんを理事長に推したのでBさんは敗れた。
そして総務担当役員という１階の掲示板担当に回された。

しかし、昨年Aさんが中風で倒れてしまい、ほどなく死んだのでので、Bさんの
政権がスタートした。これがキツイというか恐ろしく厳しい。
所詮は素人の役員に対して「そんなことも知らないんですか」「そんなことも
できないんですか」の連発で、Aさんも草葉の陰で泣いているだろう。

しかし、Aさんの施策も「避難するとき奇数階住民は西階段、偶数階住民は東階段を
使うこと」とか「ベランダの避難ハッチの蓋をできるだけ踏まないこと」とか「玄関
ポーチでキリギリスなど鳴く虫を飼わないこと」という生活密着というか間抜けな
お触れが多かった。ベランダで布団を叩いたりエレベータ内でクシャミをすると、
それらの行為を慎むように掲示が出されるといった相互監視社会でもあった。

クシャミくらいするよなあ、エレベーター内でチンポ出すのは慎め、ならわかるが
生理現象までグダグダいわれて窮屈に感じてた（というか、まじめに従ってた）
連中も多かったのでわ？？？市んでくれてよかったよ。

なにをかきこんでいるんだか。

>>17881 匿名さん
自分の書き込みを見て恥ずかしいと思いませんか。
あなたの書き込みを知り合いや家族に自信をもってみせられますか。
また、この書き込みは自分だと名乗れますか。

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

高齢女性の被害が多発、きっかけは“自宅の固定電話”から…県内の特殊詐欺 被害額が増加【岡山】
岡山放送 によるストーリー ? 11 時間前

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県警は、「防犯機能付きの電話を設置することや留守番電話機能を活用するなどして被害防止対策に努めてほしい」としています
**********************************************************

c 岡山放送
岡山県内の２０２３年上半期の特殊詐欺の認知件数や被害額がまとまりました。被害者の約７割が６５歳以上の高齢者となっています。

岡山県警のまとめによりますと、県内で２０２３年に入り６月末までの特殊詐欺の認知件数は８８件で、２０２２年の同じ時期に比べて３件減少しましたが、被害額は約２億１２１０万円で約３１８０万円増加しました。

認知件数の内訳は多い順に還付金詐欺が２３件で、次いで、預貯金詐欺、架空料金請求詐欺が２０件などとなっています。

県警によりますと、被害を受けた人の約７割が６５歳以上の高齢者で、このうち約９割が女性だったということです。

また、自宅の固定電話への電話から始まる被害が全体の約８割を占めていて、県警は、「防犯機能付きの電話を設置することや留守番電話機能を活用するなどして被害防止対策に努めてほしい」としています

管理組合の運営にとって、最も大切なことは、その執行を行っていく理事会の活動如何
にかかっています。

　しかし、理事会を正しく運営していくためには、ルールがなければなりません。

　そこで、マンションの管理を基本通り運営し、誰が理事になっても同じように運営ができ
るように、理事会の運営細則を作成しなければなりません。

今回は、理事会の細則を作成するときのポイントを述べてみます。

１．理事の選出について
　　輪番制をとっているマンションは、輪番表を作成することからスタートします。
　　　　輪番表の作成については、同じフロアーではなく、縦の階で作成します。
　　役員の選出は、理事候補の互選により選出します。

　　立候補制を取られているマンションについても、任期は必ず決めておくべきです。
　　できれば、輪番制と立候補制の併用がベターでしょう。

　　理事及び監事は、マンションに現に居住する組合員又はマンションに居住している
　配偶者及び一親等の親族等、理事会が承認した者がなることができるとしておくこと
が必要です。
　　但し、理事のなり手不足解消策として、居住していない区分所有者まで範囲を広げ
　ることも可能です。

月1の理事会となると億劫にもなる。
この理事会議での議案審議を省略し、期限を設けてデジタル投票できれば少しは楽になるかもしれない。

勿論、デジタル掲示板で各理事の意見も聞けるようにすることが前提だが。

>>17888 匿名さん

月1の理事会となると億劫にもなる。
この理事会議での議案審議を省略し、期限を設けてデジタル投票できれば少しは楽になるかもしれない。
勿論、デジタル掲示板で各理事の意見も聞けるようにすることが前提だが。

月１回の理事会ぐらいは参加しなさいよ。
どうせただ座っているだけでしょうから。
やる気がまったく感じられないから意見もいわないだろうしね。

役員に選出された旦那の代理で理事会に出てくる奥さんが小〇栄子によく似ていて
席も俺の向かい側で喜んでいたら、席替えがあってあまり見れなくなった。
やもめのスケベ会計理事の仕業だろう。

>>17890 匿名さん
その通り。
だから月1回の出席も億劫でたまらない。
資産はあるから月1万円で変わってほしいぐらいだ。
他の役員がウマシカに見える時もあるぐらいだ。

ビンボーな暇人から見れば、月1回なんて暇つぶし程度の感覚なのだろう。

戸建てなら自分で全て判断して工事や点検等を
やらなければならないのをマンションは全員で
建物設備の維持保全をしていかなければならないのだから
輪番制の理事の時ぐらいは、四の五の言わずに参加するんだな。

>>17894 匿名さん
それはそっち側の屁理屈。
なにも理事やりたくてマンション買ったわけでもない。
暇な奴がすればいい。

法律で定められているので致し方ない。

●マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針
（令和３年９月28日国土交通省告示第1286号）より。

マンションの管理の適正化の推進に関する法律（平成十二年法律第百四十九号。以下「法」という。）第三条第一項の規定に基づき、マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針を定めたので、同条第四項の規定に基づき、公表する。


　マンションの区分所有者等は、管理組合の一員としての役割及び修繕の必要性を十分認識して、管理組合の運営に関心を持ち、積極的に参加する等、その役割を適切に果たすよう努める必要がある。

>>178965匿名さん
だったら批判しなくて感謝をするべきじゃないかな。

>>17896 匿名さん
努力義務規定だから大した意味はないですよ。小役人のオ〇ニーですよ。

管理組合役員は暇な人・やりたがりの人がやればいい。これが正解です。
ヤル気のない人が役員になっても組合員が不幸になるだけですから。

役員就任を拒否する組合員に「協力金」という名の罰金を科しているマンションが
ありますが、相互監視の北〇鮮方式でありお里が知れます。
役員としてきっちり責務を果たした人に報奨金を払う。これが正解です。
拒否した組合員には罰金の一方で、役員会欠席続きの役員はお咎めなしの「尻抜け」が
多いです。中には出席率で罰金・免罪の差を設けているマンションもありますが、
つまらんルールばかり増えて近所の不動産屋の物笑いの種になっています。

>>17891 匿名さん
俺の女房だよ。奇麗だろう。
でもカマキリだから用心してよね。

区分所有法の改正で、区分所有者の義務（区分所有者の責務）の明文化が検討されている。


〇区分所有法制の改正に関する中間試案の補足説明
（令和５年７月　法務省民事局参事官室）より。

第１ 区分所有建物の管理の円滑化を図る方策

４ 管理に関する区分所有者の義務（区分所有者の責務）
　区分所有建物の管理に関する区分所有者の義務に関し、次のような規律を設けることについて、引き続き検討する。

　区分所有者は、区分所有者の団体の構成員として、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を適正かつ円滑に行うことができるよう、相互に協力しなければならない。

（注）本文とは別に、区分所有者は、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を適正かつ円滑に行わなければならないものとする案もある。


（補足説明）
１　区分所有者は、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成するとされ、法律上当然に、その団体の構成員となることとされている（区分所有法第３条）。

　そして、現行法上は、区分所有者は、その団体の構成員として、集会を開き、規約を定め、管理者を置くことが「できる」という形で、その権利に着目した規律とされている。

　もっとも、その内実は、共用部分に関しては多数決原理が多く導入され、区分所有者は、管理に関する事項の決定を含め、民法の原則よりも共用部分に関する共有持分権の行使を強く制約されている。また、専有部分の所有権に関しても、共用部分等につき他の区分所有者に対して負う債務について、区分所有権等の上に先取特権の負担を負うこととされるなど、民法の原則よりも強い制約を課せられている。

　こうした区分所有権への制約は、これまで、「団体的拘束」などと表現されてきたが、その実質は、物理的に一体のものである一棟の建物を区分して所有し、共用部分を共有し、敷地や附属施設を共同して使用する者として、区分所有者が必然的にこれらの物を相互に協力して管理しなければならない一般的義務を負うことを前提に、その具体的発露として、区分所有権を制約する各種の規律が設けられていると見る余地があると考えられる。

２　近年、いわゆる「二つの老い」が進行し、建物、その敷地や附属施設の所有者不明化・非居住化が進んでいる。こうした社会経済情勢を踏まえると、区分所有法が前提としてきた上記の意味での区分所有者の一般的義務を、明文で定める必要性があると考えられる。

　そこで、試案第１の４では、区分所有者は、区分所有者の団体の構成員として、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を適正かつ円滑に行うことができるよう、相互に協力しなければならない旨の規律を明文化することを提案している。

　この規律に違反することで、何らかの具体的効果を発生させることを想定するものではないが、規約や集会の決議の定めの解釈が問題となる場面で、この規律が解釈の指針となることもあり得るものと思われる。

３　これに対し、区分所有者の義務の内容につき、区分所有者相互間の協力義務とするのではなく、建物並びにその敷地及び附属施設を適正かつ円滑に管理する義務とすべきという案もあることから、試案第１の４（注）で注記している。

　これに対しては、所有者が建物の管理を適正かつ円滑に行わなければならないのは、区分所有建物に限られるものではないところ、現行法制において建物一般の管理義務についての規律がないのに、区分所有建物に限って、区分所有法に管理義務に関する規律を設けることには慎重な検討が必要であるとの指摘がある。

>>17896 匿名さん
役員にならなければならないなどとは書かれていない。
法律条文をよく理解しよう。

>>17902 匿名さん
区分建物に関する区分所有者の意思表示の扱いに問題点は潜んでいる。

２：６：２の法則（働きアリの法則）が成り立つならば、約２割のフリーライダーがいることになる。
しかし、戸数が少ないマンションでも成り立つのだろうか？

https://public-comment.e-gov.go.jp/servlet/Public?CLASSNAME=PCMMSTDETA...
区分所有法制の改正に関する中間試案に関する意見募集

受付締切日時 2023年9月3日 23時59分
所管省庁 法務省

区分所有法制の改正に関する中間試案の補足説明
令和５年７月　法務省民事局参事官室


　本部会では、今後、本試案に対して寄せられた意見を踏まえ、要綱案の取りまとめに向けて、引き続き審議を行うことが予定されている。

昨年度まで駐車場使用料の１割を修繕積立金会計に、９割を管理費会計に、それぞれ入れていたのだが、駐車場利用組合員の中から「駐車場使用料の大半を駐車場の維持管理と無関係のところに使うのはおかしい」との声が上がり、先般の総会で１：９の比率を３：７にすることで決着した。まあ、それでも駐車場利用組合員が余分なコストを負担していることには変わりはないのだがｗ

本来なら駐車場使用料収入は駐車場の保守点検費用に充て、余った金額は将来の駐車場整備のために積み立てるのが筋なのだろうが、それでは芸がない。マンションを売りさばくには毎月の管理費を低くすることが効果的なので、使用料収入を管理費会計に入れると、その分管理費を低くすることができる。何のことはない、低くなった分は駐車場を利用する組合員が負担しているのである。これは多くのマンションで見られる販売手法である。

マンションのチラシには毎月の管理費は記載されているが、駐車場駐輪場の使用料まで記載しているケースは少ない。購入者は管理費の額を見て「今住んでるマンションより安い」「賃貸の家賃より安い」に惹かれて購入する。購入した後で毎月の駐車場使用料〇万円と言われて激高しても、契約済だからどうにもならない。元々駐車場料金を払っている連中なら「そんなもんだ」で済んでしまうことも多かろう。特に駐車場が余ってるようなマンションで駐車場使用料を払ってるのは〇〇だよｗ

>>17908 匿名さん
うちの駐車場は平置きなので、費用は殆どかからない。
使用利用は、修繕積立金に充当しているので、修繕積立金が
安くて済んでいる。
使用料を無料にすれば、その分積立金を上げなければならない。

>>17909 匿名さん
マンションの駐車料金が高いのなら、近辺の駐車場を
借りたらいいのでは。
マンションで駐車場の借りてがなくなれば、外部の者に
貸し出せばいいよ。

厄介なことになりそうな雲行き。
土、日にかけて組合員の奥様方と管理の話
のついでに投資話をしたことから。
ご主人に内緒の約束がばれまして夫婦での
訪問で困りました。
今週のFOMCと日銀の政策金利の話で女性
は金儲けには男性以上にお盛んです。
私の意見で修正もないとの予測で手持ちの
株は売らないことにしたとの意見が多くて
万が一日銀がYCCの修正を行うと円高、株
安になる恐れがありご主人にばれてそれで
いいのかとの意見を聞きに来たのでした。
私の考えをいろいろ話しているうちにご主
人がポケットマネーを預けるので投資にと
言われとりあえず断った。
管理の相談よりも金儲けの相談が増えたが
人間関係は良好である。
組合資金は剰余金が２０億円超ある。
もったいないと思ってはいる。

　＊輪番制の理事の場合
　　　理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、本人
　　　が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。
①８０歳以上の高齢者
②病気療養中の者（介護者含む）
③乳児がいて、理事会への出席が困難な者
　　　　
２．役員（理事・監事）の任期

　　必ず任期は決めておいてください。但し、１年任期の場合は、数名は理事会運営の
　継続性のため、２年としておきます。再任の規定を設けるかどうかはマンション次第です。

　　長期の理事の任期については弊害も出てきますので、３年を限度とするのが理想です。

３．役員の定数…人数を明記しておいてください。

　　理事長　　副理事長　　会計担当理事　　防災担当理事　　修繕担当理事等
　　監事

　　理事の人数については、○名～○名と幅をもたせておくことが大切です。
　　　　○名としておくと、欠員になった場合、欠員の補充をしなければなりません。
　　役員が任期途中で欠けたときは、総会を開催することなく、理事会で選任すること
　　と定めておくことも必要です。

４．理事会の開催

　　理事の開催は、理事長が行います。又、議長は理事長が務めます。
　　理事会開催の規定は必ず作成しておいてください。理事長によって、開催したり、回
　数が減ったりしては困りますので、できれば毎月、第○曜日とかを設定しておくことを
　お奨めします。

　　理事会は、区分所有者が出席するのが望ましいのですが、実態として配偶者等が
　出席している場合が想定されますので、代理出席できる旨の細則を作成しておく必要
　があります。

５．理事会の決議

　　理事会の決議は、出席理事の過半数で決します。

　　尚、理事会に委任状での参加は、基本的にはできません。復代理の禁止

６．理事会の議事録の作成・保管・回覧
　　理事長は、理事会の議事について議事録を作成し、保管し、組合員に回覧します。

７．役員の報酬
　　役員の手当てが支給されていれば、各役員ごとの額を記載します。

　　　理事の報酬は、原則理事会出席による月額計算とする。但し、理事会を欠席した
　　場合の報酬については、活動実績に応じて理事長が判断できるものとするの項目を
　　入れておくことも必要です。

この間二ューヨークへ出張した。
昼食で大戸屋ごはん処で”しまほっけの炭火焼
定食”を注文した。
請求書が６，０００円でした。
日本では1,100円でした。
ビックリ仰天でした。
ミュウジカルライオンキングの最高席がニユー
ヨークが７４，500円で日本では13,000円で
した。日本の安給料では生きてはいけない、。

　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右比較表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

超インフレに備えた組合の資産運用を真剣に考えられる役員こそ今は必要ですよ。

分譲マンションの管理は経営である。
修繕等は専門家に任せておけばいい
でしょう。
それよりも高度な仕事は組合員の資産
を守り蓄えるのが本来の仕事である。
管理費等や管理委託費等や修繕等の支
出ばかりに知恵を使っていては組合資
産は見る見るうちに目減りして不足分
は理事会で簡単に決められて支払わな
い組合員には強制的に徴収している限
りマンションの未来はない。
できることであれば分譲時に強制的に
徴収した修繕積立金を運営して不足分
を組合員で協議して取り決めるべきで
ある。
剰余金については積み立てたり運営し
たりして組合の管理に供するシステム
を構築するべきでしょう。
どうする理事長。
これ等の才能のない理事長はただの丁稚。

理事でもない理事候補が理事会の承認を得て理事を辞任できるとか支離滅裂ｗ

＞乳児がいて理事会への出席が困難な者
乳児がいなくても理事会に出席できない新婚夫婦は多い。
　子ができるまでは夫が吸うお乳

インデックス投信一択

１．理事の選出について
　　輪番制をとっているマンションは、輪番表を作成することからスタートします。
　　　　輪番表の作成については、同じフロアーではなく、縦の階で作成します。
　＞役員の選出は、理事候補の互選により選出します。
　　役員の選出は、理事候補が総会で承認後、理事の互選により選出します。

　　立候補制を取られているマンションについても、任期は必ず決めておくべきです。
　　できれば、輪番制と立候補制の併用がベターでしょう。

　　理事及び監事は、マンションに現に居住する組合員又はマンションに居住している
　配偶者及び一親等の親族（２０歳以上）、居住していない区分所有者等、理事会が承認した者がなることができるとしておくことが必要です。

　＊輪番制の理事の場合
　　　理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、
　　＞本人が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。
　　　本人が希望すれば、理事候補を辞退することができる。
＞①８０歳以上の高齢者
　①７５歳以上の高齢者（やる気がない、体調が悪い、言葉がはっきりしない等）
　②病気療養中の者（介護者含む）
　③乳児がいて、理事会への出席が困難な者

輪番制の理事の辞退については、各マンションで決めれば
いいでしょう。
現在は７５歳はまだ若いのかもしれませんね。

>>17922 改善者さん
ヤル気がないとか体調不良は７５歳以上に限った話ではないし
「言葉がはっきりしない者」という表現自体が障碍者差別です
また、乳児以外にも発達障害など手のかかる子供がいる者も
辞退できるようことを明記すべきでしょう

役員を引き受けるかどうかは各組合員の任意だから、
そもそも輪番制自体が強制力がない。
理事会に「辞退します」と意思表示すれば終わりｗ

規約細則改正をやったことのない人が投稿しているのが丸わかりだね

１７９２５みたいなのがいるからね。
規約改正どころか理事もやったことがないだろうしね。
総会にもいったことがないだろうし。
そもそもマンションに住んだことがないのかもね。

あまりにもバカだと役員は務まらないから、立候補制でも輪番制でもその人を本当に次期役員候補として総会に上程するかどうか理事会で最終判断することが重要です

どちらにしても、管理規約の何たるかを知らない方が役員になってもただのお飾り。
そのことで被害を被るのは組合員。
役員になるための基本条件は必要。
その場合、役員全員を有償制にすべき。
それか、外部専門家を一人、アドバイザーとして有償で役員になってもらうかだ。
輪番制なんてお花畑の発想。

自分は〇鹿で理事会資料や会計書類がチンプンカンプンという理由で理事を辞退する人もいるのです。それなのに、理事辞退料として１年間毎月管理費のほかに罰金を取られて気の毒だと思います。昨年理事になったAさんも高卒（多分）ですが理事を引き受けておいて理事会を欠席して罰金を取られずに済んでいて不公平だと思います。

作り話

理事は理事会に出席すればいいんです。
あとは理事長や副理事長等の知識のある者がやってくれます。

理事就任は管理組合との委任契約（又は準委任契約）に当たるので、就任辞退も辞任（契約解除）も任意ででき、管理組合は対抗できない。ただし、自己都合による就任辞退、辞任に対して管理規約、理事会運営細則等に罰金等の規定がある場合、その規定は有効である。

マンション敷地内に刃物を持った不審者がいる時、
役員はさすまた等を使って不審者を捕獲することができる

理事就任は管理組合との委任契約（又は準委任契約）に当たるので、就任辞退も辞任（契約解除）も任意ででき、管理組合は対抗できない。ただし、自己都合による就任辞退や在任中の辞任によってマンション運営上損害を発生させた場合にその損害を弁償するよう管理組合が要求できる旨管理規約、理事会運営細則等に規定がある場合、その規定は有効である。

理事が理事会を欠席した結果、理事会が流会になって必要な修繕工事が遅れて
住民が迷惑をこうむった場合、住民は欠席した理事に損害賠償を請求できる。

この場合、「理事会は月１回開催と決まってる」「修繕細則で修繕工事は
３つ以上の業者から相見積もりを取ると決まってる」などの言い訳は通用しない。

「臨時理事会を開け」「さっさと見積もりを取れ」と言われてチョン、である。

特に雨漏り修繕の場合は室内なら１週間、バルコニーなら３週間を超えると
理事会（理事長）の職務怠慢となることが多い。

>>17924 匿名さん
>「言葉がはっきりしない者」という表現自体が障碍者差別です

理事候補者が言って辞退する要件であり差別ではない。

個人的にはレズビデオは見るがホモのは見たくない

書き込みをするのに、なんにも役に立たないことしか
書きこめる知識がない者は可哀そうだね。

件数が伸びれば何でもいいんです。人気のスレですからね。

２万レスも近々実現しますよ！

団地型マンションでは、建物はそれぞれの建物の管理組合（棟管理組合）、土地は団地管理組合が別々に管理するという民法上の原則があるので、建物の管理については、区分所有法によって団地の管理組合に特別に管理権限が付与されているか確認する必要があります。標準管理規約は、共用部分の使用に関する規約の制定改廃は団地管理組合の総会では議決できない（棟管理組合の総会の議決事項である）としていて、これに準拠している規約を持っている団地が多いので注意が必要です。

>>17930 匿名さん
総会の次期予算案に役員報酬を予算組しとけばいい。
罰金なんて必要ない。

外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、ある棟にはそれがないという場合が考えられます。
しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていないので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできないとなっています。

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。
　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分なのです。

>>17948 匿名さん
給排水管の更新工事はそのタイミングと工事費が問題になってくる。
公営住宅では築60年以上のマンションでも全戸給排水管更新工事の話は聞かれない。
工事費に関しては民間よりも優位な立場であるにもかかわらずだ。

公営住宅の場合は、建て替えを前提にしているから
給排水管の更新工事は計画されていません。
元々民間のマンションでも建て替えを推進していましたからね。

>>17950 匿名さん
建て替えを前提にしているから築60年以上の公営住宅居住者は我慢して生活しているとでも思っているの？
築60年で更新工事しなくても、生活に支障ないから入居者募集してるのだと思うよ。

公営住宅は、築古になってくると募集はしないよ。
どんどん空きが出て、住民はでていかざるをえなくなる。
そして最終的には、建て替え等を行う。

築６０年の公営住宅は、排水管の管材は鋼管を使用している。
新耐震基準以前の建物でもある。
行政としては、建て替えをする意向である。

排水管だけでなく、給水管もだけどね。

>>17954 匿名さん
給排水管＝給水管、排水管、汚水管、雨水管、温水器の場合はそれ等にタスことの給排湯管、等々では？。駒井野でgp面相らえ。

公営住宅も長寿命化もよる施策転換で、更新工事も検討され始めたが、何も給排水管だけに限らず、内装全体、設備全体も併せて更新工事を計画している。
給排水管だけの更新工事は検討外です。

｢マンション漏水事故｣の95％は給湯管ピンホール

給湯配管はすべてが専有部分になります。 配管の材料としては、給湯用銅管（CUP）の時代が長く、現在の新築のマンションでは架橋ポリエチレン管を使用されることが主流となっています。

給排水管だけの更新工事はやめるのが賢明。

給水管、排水管、汚水管は塩化ビニール、給湯管は銅管が
使用されている。
高熱の通る給湯管は傷みがあることもあるが、他の管材は
ビニールパイプなので錆びることはない。
汚水管は管材の長さが３０ｃｍ程度と短いのと管径が太い
ので問題はない。

共用部分の管材は鋼管が使用されているところが多い。
これを更新するとしたら、外付けしかできない。
見た目が悪くなり資産価値も落ちる。

さや管ヘッダー方式は。

>>17960 匿名さん
＞汚水管は管材の長さが３０ｃｍ程度と短い
薄識だねー

日銀総裁会見でYCCをいじったので株価は
６００円近く暴落した。
ところが先物が高騰したのであわてて現物
日本株を大量購入した。
引け前は現物はー１００円前後に高騰した。
今夜のニューヨーク市場は高めで落ち着き
来週は日本株現物は高騰するとの推測で参
戦した。
今日は仲間の組合員が殺到するでしょう。
これが本当の投資家である。
組合資金を頭を使って運用したら何倍にも
なって帰ってくる。
これが本当の管理者の仕事である。
使うことばかりを考えないで組合員の資産
を増やしてやる管理者になりなさい。

>>17964 匿名さん
他人の財産などあてにせず、おのれの備蓄を使うのが理想の投資家。
管理者程度では他人の財産を勝手に運用できません。
総会での特別決議が必要です。

>>17965 匿名さん
他人の財産をあてにするの用語を理解して
いないようだ。
組合員の懐をあてにして理屈をこねる偽物
にはなりたくないよ。
組合には提案し続ける。
投資は博打ではない。頭脳勝負だ。
優秀な組合員が必ずいますよ。

>>17966 匿名さん
だから偽善者ぶらないで、おのれの全財産でやるのが妥当。
剰余金を組合に寄付すればいい。
節税のために。

投資をして必ず儲けるのであれば、証券会社やトレーダーは
いらない。
確実に儲かるのなら、その本人は１０億とか１００億の金はすでに
もっているだろうし、今後もその１０倍とか１００倍の財産が増える
のでマンションの小金をあてにするのはやめなよ。

投資はギャンブルに近いよ。
儲かるより損をする方が多いから証券会社は成り立っているんだよ。
バクチと一緒。胴元が必ず儲かるようになっている。
宝くじもね。

僕も株はもう３０年以上やっているので、以前ここで相手を
してやったことがあったんたげど、もう相手にはしないよ。

　　　滞納金に対する問題は、各マンションで苦労されていると思いますが、競売とかにいくまで
　　の過程をいかに防いでいくかにあります。

　　　私たちマンションの理事としましても、この問題は避けて通ることはできません。
　　　滞納問題は、住民同士の問題でもあり、やりづらさから先送りしてしまう傾向にあります。
　　　しかし、放置しておけば、組合の財政を圧迫するだけでなく、当人にとりましても、益々滞納
　　の額が膨らんでいき、どうしようもない状態に置かれる可能性が出てきます。

　　　理事の役割としては、期間ごとに対応していくルールを決め、誰が理事になっても、基本は
　　変わらないようにしなければなりません。

　＊では滞納が発生したらどうするか

　　　ルールづくりから考えていかなければなりません。（目安を記載してみました）

　　１）１ヶ月～３ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
　　　　　　この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
　　　　　管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
　　　　　確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
　　　　　２ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。

　２）３ヶ月～６ヶ月
　　　　３ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行する契約が多いようです。
　　　　只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
　　　　当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
それでも解決しなければ、
内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。
　　３）６ヶ月経過
　　　　半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
　　　　なくなります。
　　　＊少額訴訟、支払督促の具体的なやり方、書き方、費用等については、自分達でもでき
　　　　ますが、分からない点はネットで調べることができます。

日銀の会合結果次第

滞納問題も大事だが窃盗・傷害事件対応も大事だと思う。月一の頻度で起こっている。

しかし、窃盗とか傷害事件はマンションの管理とは
関係ないからね。

　＊滞納が発生したら

　　　面倒でも、
１）管理会社の催促状況をチェックします。理事会での報告をする。
２）３ヶ月経過後は、管理組合がやらなければならないという自覚をもつ。
３）４ヶ月程度で内容証明郵便を出す。
４）６ヶ月経過したら、少額訴訟か支払督促かの検討と実施をする。
５）それでも、解決できなければ、競売とかになります。
６）遅延損害金や駐車場の契約の解除は、温情は禁物です。これができるか
　　できないかで、滞納は大きくかわります。理事長の義務として取り組んで下さい。
　　銀行は支払が滞ったら、即、不渡り、給与差し押さえ、競売の実行が行われます。
７）滞納者の額と部屋番号の告知については、議事録には残すべきです。

「マンション長寿命化促進税制」打合せ事項

１　申告手続き ①～④の補足資料は必要ないのか
提出書類は、国交省ホームページのひな型で提出

①大規模修繕等証明書 補足資料 　請負契約書（仕様書含む）
②過去工事証明書 補足資料 　請負契約書（仕様書含む）
　　　　工事時には必ず請負契約書が交わされ、修繕個所や仕様等が明記されている。
③修繕積立金引き上げ証明書 　総会の議案書や管理規約別表に記載
④助言・指導内容実施等証明書 　区・市が準備
⑤固定資産税減額申告書 　各人が窓口で取得
⑥その他 区・市の追加条件の書類

２　不公平感 管理計画の認定基準は自治体に権限を委ねている。
①令和３年以前に長期修繕計画書を作成し、必要修繕積立金の確保ができている
　マンションは摘要対象外ということ。 認定条件は自治体に権限を委譲
　令和７年３月以降はこの制度は終わるのか。
②管理計画の認定制度を取り入れている自治体のマンションのみが対象

③長寿命化工事対象箇所
　　　＊床防水工事 開放廊下、ベランダ、階段
　　　＊屋根防水工事 屋上、ルーフバルコニー
　　　＊外壁塗装等工事 躯体補修、タイルの交換、高圧洗浄
　　大規模修繕工事を計画する場合は、それ以外の工事が含まれます。
　　　　例：ベランダの工事（窓枠シーリング、軒天・壁の塗装、隔壁版の交換等）

　　認定するのは県の長だが、認定制度に参加とか、還付率、自治体独自の追加
　条件とかは地方自治体に権限が委ねられています。
　　税制を設けた目的は同じなのに、期間や地域、還付率に差があるのは不公平。
　　管理計画認定制度の認定基準の見直しが今秋検討されるとのこと。

上記内容は、現在行政と話し合った内容です。
行政側にかなりの権限があたえられている印象を受けました。

ただ、修繕積立金の額については以前よりかなり
ハードルが高くなっています。

　※計画期間全体における修繕積立金の平均額の算出方法（㎡当たり月単価）

　　１）改訂修繕積立金
（算出式） 計画期間全体における修繕積立金の平均額（円／㎡・月）
Ｚ＝（Ａ＋Ｂ＋Ｃ）÷Ｘ÷Ｙ

Ａ：計画期間当初における修繕積立金の残高（円）　
Ｂ：計画期間全体で集める修繕積立金の総額（円）
Ｃ：計画期間全体における専用使用料等からの繰入額の総額（円）
Ｘ：マンションの総専有床面積（㎡）
Ｙ：長期修繕計画の計画期間（ヶ月）
Ｚ：計画期間全体における修繕積立金の平均額（円／㎡・月）

　10,000㎡以上～ 20,000㎡未満
200円～330円／㎡・月 　　　　平均　　271円／㎡・月

この計算式で積立金がオーバーしているマンションは
すくないのでは。
うちのマンションは余裕があると思っていたけどぎり
セーフだった。

工事業者にボラれなければ大丈夫

戸当たりの積立金の額が平米２００円以上あると
いうことですか。
これをクリアしているマンションは少ないと思いますよ。

>>17982 匿名さん
なんでそんなくだらんことをクリアしなければならんの。小役人の発想だよ( ´艸｀)

暑さ対策の点からも積立金は多めに積むものです

>>17983 匿名さん
固定資産税の還付を受ける時の条件の一つでもあるんでね。
還付が必要なければそれに拘る必要はないよ。

>>17985 匿名さん
それがくだらないと言っている。

だから還付が必要なければやらなければいいだけのことだよ。
しかし、修繕積立金は必要な金額は確保しておく必要はある。

>>17987 匿名さん
だからそんなことはくだらんと言っている。

くだらんといっても、修繕委員会としては取り組まなければ
何故やらないんだと苦情がでるからね。

固定資産税の還付ができる手続きの書類を作成までは
修繕委員会としてはやらなければね。
還付を受けるか受けないかの申請をするかどうかは
各人の勝手だけどね。

固定資産の評価額が５，０００万円なら東京の場合は
２分の１の還付だから、5,000万円×1.4%×２分１＝350,000円
たいした金額ではないけど、住民にとっては手続きをしなかったら
修全委員がたたかれるからね。

マンションとしては、還付手続きの交渉をして個人が
申請する資料の交付まではしてやらないとね。
面倒くさい者は還付手続きをしなければいいだけのこと。

全国で初めて「管理計画認定マンション」に認定されたのは、東京都板橋区の高島平ハイツ（９５戸、1974年12月竣工）です。
このマンションでは、マンションの寿命を８０年と設定し、修繕積立金の中から将来の解体費用を積み立てています。
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将来の解体費用を積み立てています。
**********************************

自分たちのマンションの新管理方式が どれなのか分かっていますか。

　 （新）ハ方式 原則方式に近い方式です。

　修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管
理する方式。

管理会社は印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。
　区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す
ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費
用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口
座から保管口座へ移管する方式。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。

　区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の
修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日
までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

マンションの住民は意外としらないんですよね。
輪番制の理事だから当たり前といえば当たり前かも知れないが。
マンション管理のイロハのイだから、これぐらいは知らないとね。
重要事項の説明書には書いてあるので確認してみてください。

マンション管理業者が管理者等に選任された場合においても法第７６条の規定は適用され、規則第８７条第６項第２号に定める保管口座及び同項第３号に定める収納・保管口座においては管理組合又はその管理者等を名義人とすることとされているが、管理組合が法人化されていない場合は管理業者名義としても差し支えないものとすること。

平成１３年７月３１日
マンションの管理の適正化の推進に関する法律の施行について（不動産業課長通達）

管理者等を名義人にすることもできるんですか。

シュフーズ
タワーマンション購入は後悔だらけ！？7つの大きなデメリットを解説
シュフーズ の意見 ? 1 時間前

c シュフーズ
タワーマンションの一室を購入するということは、一世一代の大きな買い物になるという人が大半です。タワーマンションを購入した後で後悔しても、すぐに売却するわけにもいかず、大きな損失が残ってしまいます。

タワーマンションを購入する前に知っておくべきデメリットとは、どのようなものがあるのでしょうか？

c シュフーズ
タワーマンションの購入で直面する可能性があるデメリットは、以下の通りです。
1.管理費や修繕費が高い
タワーマンションは、管理費は修繕費が高くなりやすいです。

・管理費が高い理由…エレベーターや共用スペースなどの管理費、コンシェルジュなどの人件費がかかる

・修繕費が高い理由…高層階の修繕にはお金がかかりやすい

修繕費は、大きな修繕工事をするたびに高くなりやすい傾向があります。

2.隣接している住民とのトラブルが起きやすい
タワーマンションに限らず、一般的なマンションやアパートも近隣住民とのトラブルは起きやすいものです。

・騒音トラブル

・ゴミの不法投棄などによる、汚れや臭いなど

近隣住民との距離が近いからこそ、どうしてもトラブルが起きやすくなってしまいます。

3.洗濯物の外干しができない階層がある
高層階になると、洗濯物を干すことが難しくなります。

・飛んでいった洗濯物を紛失してしまう

・小さなものであっても、落下したら下を歩く人に当たると重症のケガを負わせてしまうため

外干しで洗濯物を乾かすのが好きな人にとっては、少し不便かもしれません。

4.外出するまで時間がかかる
タワーマンションは、玄関を出ればすぐに外出できるというわけではありません。共同通路を通り、朝は混雑するエレベーターに乗り、エントランスを抜けて初めて外出できます。そのため、インドア派の人にとっては、外出そのものが億劫だと感じやすくなる可能性があります。

5.災害時不便
災害時、タワーマンションは以下のようなことが起きるかもしれません。

・エレベーターが使用できず、階段を使わなければならなくなる

・上層階になるほど、地震の揺れが大きくなりやすい

・下層階は、浸水被害に遭いやすい

・停電で給水ポンプが使えなくなると、水が出ないなど

水害や地震は、私たちの生活から切り離すことができないため、他人事で済ませてしまうのは危険です。

6.WiFiやネット通信が遅れがち
日常生活を送るのに欠かせない、ネット通信やWiFi。タワーマンションに住んでいると、遅延したりつながりにくい現象が起こりやすくなります。多くの人が暮らす場所なので、全員が同時にネット回線を利用すると、回線が混雑しやすくなるためです。

7.子どもの事故
高層階になればなるほど、子どもの事故には注意が必要です。

・エレベーターの乗り降り

・拉致や連れ去り

・転落など

小学校入学までは親がしっかりとついているので、親が目を離さなければ安全は確保されやすいです。しかし、小学校入学以降は、子どもが自分で行動する機会が増えるため、事故に遭う確率も上がります。

タワーマンションを購入することのメリット

c シュフーズ
タワーマンションを購入するメリットは、以下の通りです。

・ステータスが高い

・日当たりがよい

・眺めがいい

・セキュリティがしっかりしている

・共用スペースの利用が可能

・生活しやすい環境が、整っているなど

タワーマンションの周辺には、スーパーや駅、レジャー施設などが立ち並んでいることが多いです。生活しやすく、子育てもしやすいと感じている人も多くいます。

まとめ
タワーマンションの購入には、メリットだけでなくデメリットも複数あります。家族の状態や収入とのバランスなどを考慮して、タワーマンションの購入を検討しましょう。

タワーマンションの２階に住んでる奴ってどういう神経の持ち主？