匿名さん
[更新日時] 2025-07-12 22:25:40
マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。
[スレ作成日時]2018-08-08 20:19:27
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「マンション管理士等に質問しよう! Part3」
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1621
匿名さん 2019/02/11 03:30:00
修繕積立金が足りません。
お金を借りるのは銀行がいいのか、それとも住宅支援機構がいいのか判りません。
値上をしようにも年金生活者が多く難しい状況です。しかし、建物にはひびがはいっているし屋上防水を
しなければ漏水がとまらないといわれています。築35年のたてものです。大規模工事はいままでやってません。
困っています。滞納金も結構あります。
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1622
匿名さん 2019/02/11 11:07:32
*フルメンテナンス契約
フルメンテナンス契約は、点検・整備・手入れのほか、昇降機器の部品交換や機器
の修理を状況に合わせて行う内容も含んだ契約です。
但し、本体・乗場扉・三方枠・意匠変更による改造等は別途となります。
ロープの交換(15年程度)やPLC(シーケンサー)の交換も無料となります。
シーケンサーは制御用コンピューターで交換は20年程度といわれています。
築浅の時は、EVの保守点検はP0G契約の方が経費的には安くなりますが、古く
なってくると、フルメンテナンス契約の方が有利になってきます。
*POG契約
P0G契約は、定期点検、管理仕様範囲内等の消耗品や油類の交換はしますが、それ
以外の部品交換、修理は別途とする契約です。独立系の業者はこの方法が大半です。
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1623
匿名さん 2019/02/11 13:14:28
しかし新築時はPOG契約をしていて、築古になったらフルメンテの契約は
あまいですよね。
そうなったら大手メーカーは契約しないでしょう。
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1624
匿名さん 2019/02/11 23:39:18
エレベーターの更新工事の場合は、基盤だけの交換で
いいのではないでしょうか。
巻ロープについてはフルメンテの範疇ですから。
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1625
匿名さん 2019/02/12 00:23:41
古いエレベーターに乗ると怖いですよね。
ガタガタと音がするし、場合によってはドアが完全に閉まらないとか。
段差ができていたりとね。
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1626
匿名さん 2019/02/12 01:15:02
しかし動くことは動くしそれでもいいんじゃない。
ただ怖いのはこわいけどね。
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1627
匿名さん 2019/02/12 01:25:55
エレベーターの講釈を垂れ流すより
>>1621にコメントしてあげたら?
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1628
匿名さん 2019/02/12 04:17:38
あなたはコメントしないんですか。
エレベーターの情報勉強になったでしょう。
知らないことは素直に受け止め勉強すればいいんですよ。
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1629
匿名さん 2019/02/12 04:20:46
>>1627
1621の質問には答えようがないでしょう。
今までのつけがまわってきただけですから、対応のしようがありません。
あなたもできないでしょう。
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1630
匿名さん 2019/02/12 12:12:52
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1631
匿名さん 2019/02/13 00:02:51
自分では質問はしないのに、情報提供者に対しては批判をする。
批判や煽りがなければおもしろくないんだろうが。
そういう者は2chanがむいていると思うよ。
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1632
匿名さん 2019/02/13 01:38:03
所詮顔の見えない匿名掲示板だしな。
理事会でも、理事長は知識や発言力のある理事は疎んじたくなる。
ましていわんや理事会を牛耳っている理事長が、一般組合員から
指摘されるようなことはプライドが許さないということになる。
難しいことですね。
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1633
匿名さん 2019/02/13 03:40:33
だって人間なんだもん。
人間は考える動物だからね。
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1634
匿名さん 2019/02/13 05:48:51
イ.「管理費の値上について」
管理費は、1年ごとの必要な経費に充当されるものです。
まず、各マンションの総会議案書の収支予算書をご覧になってください。できれば、3年~
4年の費目ごとの推移表を作成すれば、より分かりやすくなると思います。
*管理費の支出の費目については、殆どが固定経費又は、電気料金や電話料でして、ほぼ
固定経費に準ずるものが中心です。
ある程度、変動する支出としては、小修繕費と予備費です。
この費目については、毎年変動しますので、3年~4年の平均値で計算します。
但し、小修繕費は築年数の経過とともに増加していきます。また、予備費についても、余裕を
もって組んでいないと、いずれ足りなくなってきます。
*支出費目で消費税のかからないものは、次期繰越金です。
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1635
匿名さん 2019/02/13 05:50:29
*まず、総支出から次期繰越金の額を差し引いてください。
予算書では、予備費が差額を吸収するので、支出の費目として繰越金はありませんので、
収支予算書の次期繰越金の平均で算出されたらいいと思います。
排水管の高圧洗浄とか5年の総合保険については、1年単位の費用に換算してください。
これに対して、2%の消費税の負担がかかることになります。(10%になった場合)
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1636
匿名さん 2019/02/13 23:53:20
管理組合が区分所有者から徴収した修繕積立金を建て替えや
解体費用に使うことはできるのでしょうか。
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1637
匿名さん 2019/02/14 02:59:12
建物の建て替えは現在の建物を取り壊して新たな建物を建築することになりますので、
建物の管理には含まれない事項ですし、区分所有者の中には反対する者もいる場合が
ありますから、修繕積立金を建て替えの費用に直接充てるのは相当でないと考えられると
法務省民事局参事官の吉田氏は解説しています。
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1638
匿名さん 2019/02/14 03:47:12
管理組合は建物およびその敷地等の管理を行うための団体であり、共用部分
及び敷地等の管理を行うための費用を区分所有者から徴収することができます。
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1639
匿名さん 2019/02/14 10:39:16
建物の建て替えは実感がないですよね。
せいぜい大規模修繕工事どまりでしょう。
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1640
匿名さん 2019/02/14 23:37:54
しかしここにくる方の殆どは理事長の経験がないのでしょうね。
理事の経験のある方であればもっと工事には関心がある筈ですから。
ではどういった方がここにきているんでしょう。
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1641
匿名さん 2019/02/15 00:53:56
建替えは非常にハードルが高く、耐震基準以降のマンションでの建て替えは
ほぼ不可能に近いものとなっています。問題は配管だけとなっています。
建替えの実施事例としては、阪神淡路大震災での建て替え108件、それ以外
の建て替えは69件しかありません。
その69件に関しては、耐震基準の問題も含め配管の問題もありました。
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1642
匿名さん 2019/02/15 01:46:23
小規模マンションの場合、理事会と自治会の役員が混同しており、
マンション管理についての規約や法律についても疎いところがあるので
常識では考えられないことがおこる場合もままあります。
それに管理会社主導というか丸投げのところも多いようです。
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1643
匿名さん 2019/02/15 03:18:33
ここへの書き込みはパソコンよりスマホの方が多いんだろうね。
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1644
匿名さん 2019/02/15 10:59:17
殆どがスマホでしょう。
家にいる訳にはいかないしね。
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1645
匿名さん 2019/02/16 01:00:31
ペットを飼っている者がいた場合の注意はどうされていますか。
管理規約違反ですので理事会が動かなければならない筈ですが
刑事犯゛に掲示するだけですので改善がされません。
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1646
匿名さん 2019/02/16 02:38:07
ペットの対応策としては、うちの場合も掲示板に掲示するだけで
直接抗議に理事会がうごくことはありません。
以前は、理事長と管理会社とで違反宅に伺い注意したこともあったようです。
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1647
匿名さん 2019/02/16 03:45:45
ペット、騒音、ゴミの分別、集合住宅に住んでいる以上
避けて通れない問題です。
あまり気にしないことですね。
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1648
匿名さん 2019/02/16 11:52:18
「給排水管の管材について」
*排水管
塩ビ管
軽量で施工性が良く、錆びにくくて安いというのが特徴です。
耐用年数は、40年以上といわれていますが、継手部分の交換は必要となります。
VP管(水道用硬質塩化ビニル管 肉厚であらゆる排水設備に使用されます。
VU管 主に排水用として使用されます。こちらの方が主流です。
塩ビ管
水道用耐衝撃性硬質塩化ビニル管 HIVP 給水管
水道用耐熱性硬質塩ビライニング鋼管 HTVP 給湯管
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1649
匿名さん 2019/02/16 11:53:29
塩ビライニング管…鋼管の内側に塩ビ管(ブラスティック)をライニングしている管
昔は亜鉛メッキが使われていました。
水道用硬質塩ビライニング鋼管 給水管
水道用耐熱性硬質塩ビライニング鋼管 給湯管
ステンレス管(水道用ステンレス鋼管) 給水、給湯管
耐久性、耐食性、耐熱性に優れています。
合成樹脂管
架橋ポリエチレン管 給水、給湯管
ポリプデン管 給水、給湯管
※耐用年数
塩ビ管、ライニング鋼管 25年
銅管 30年
ステンレス管 40年
但し、この寿命はステンレス管そのものの寿命ではなく、継手に使用されるゴム
パッキンの寿命のことです。
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1650
匿名さん 2019/02/17 01:02:34
塩ビ管の管材をつかっているマンションの場合は
継手部分の交換だけでいいと思います。
但し工事は大変です。
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1651
匿名さん 2019/02/17 01:04:34
専有部分の配管で塩ビ管を使用しているところは
交換した方がいいでしょう。
永遠に不滅です、はないでしょうから。
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1652
匿名さん 2019/02/17 01:09:21
専有部分の配管は各区分所有者の責任と負担で
行うようになっています。
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1653
匿名さん 2019/02/17 02:07:30
国土交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人が、平成22年から保険の提供を開始
しております。
現在は、大規模修繕工事にかかる瑕疵保険への加入が増えており、管理組合も保険加入
を大規模修繕工事の入札参加条件に設定するところが増えてきています。
管理組合としては、今後大規模修繕工事を実施する際は、元請業者に対し保険加入依頼
をし、瑕疵に対する保証を確保するとともに、請負業者の倒産等に備え万全の対策を取って
おく必要があります。
尚、これに伴う管理組合の費用負担・手続き等は必要ありません。
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1654
匿名さん 2019/02/17 03:05:15
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1655
匿名さん 2019/02/17 04:05:13
*区分所有者が単独でやらなければならない工事・補修
ガスレンジ、給湯器、便座、換気扇、ガス管等は当然各人で取替等はおこないます。
そして、一番の大物は、給水管と排水管の支管の交換です。これについては、かなり
の経費がかかりますので、できることなら本管の更新の時に一緒にやれば効率的です。
何故ならば、支管の交換より、それに伴う、床板とか背板を外したり、養生とかの経費
の方が高くつくからです。それに、工事中の不便も1回で済みます。
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1656
匿名さん 2019/02/17 10:58:21
スマホから書き込みをすれば初心者マークが
つくんですか。
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1657
匿名さん 2019/02/17 23:45:57
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1658
匿名さん 2019/02/18 01:48:07
※給排水管は1本の管ではなく、いくつもの管を組み合わせて蛇口まで管をひっぱっています。
劣化や地震等で継手のつなぎ目がずれたり、はずれたりすればそこから漏水が発生します。
30年経過すればいつ水漏れが発生するか分からないといわれています。
塩ビ管自体が錆びることはありません。
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1659
匿名さん 2019/02/18 04:06:01
共用部分の縦管は塩ビ管を使用していれば錆びることはないのですが、
継手部分からの漏水は発生します。
故に工事は必要になるのですが、それをやるとなると背板を外したり、床を
剥がしたり養生も必要になります。
そして縦階は一斉に工事をしなければなりません。
当然在宅が必要になり、その調整が大変です。
仮設トイレも準備しなければならないでしょう。
この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。(本スレッドのみ)
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
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匿名さん 2019/02/18 04:09:57
共用部分、専有部分の配管の工事はいつかやらなければならないのですが、
皆さん無関心ですよね。
その時がくれば慌てることになると思いますが、その時は積立金がなく実際
工事をすることは不可能でしょう。
借り入れでやるとかノー天気なことをいっているようでは到底その工事は
できません。
漏水のオンパレードでスラム化するただけでしょう。
大規模修繕工事だけしていればいいと思っている住民が多いですからね。
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匿名 2019/02/18 05:02:31
室内に電気温水器が設置されている場合はどうすればいいでしょうか。?
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匿名さん 2019/02/18 13:06:53
その温水器が共用部分なのか専有部分なのかによって
対応が違います。
専有部分の場合は、規約に規定がなければ当然各区分所有者の
責任と負担で行わなければならないでしょう。
しかし、全員が更新工事ができる訳ではないですから、管理組合として
一斉に工事が出来るように規約の改正をしておくことも大切なことです。
それと同時にその費用分については値上げをしなければならないでしょう。
早めにそれを見越して値上げをしておけば、少ない値上げで済みますが
切羽詰って工事をするとなると借り入れをして積立金から返済をしなければ
ならなくなります。
10年返済となるでしょうから、その借入額を住民の数で割り、10年で
割れば大体の値上げ額が算出されるでしょう。金利分はみていません。
その場合、先行工事者に対するフォローも規約で規定しておかないと、
公平でなくなりますから、それも考慮すべきです。
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匿名さん 2019/02/18 23:45:07
電気温水器の扱いは難しいですね。
専有部分でも各戸の対応が難しいでしょうから。
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匿名さん 2019/02/19 00:35:43
専有部分の配管についての書き込みがありますが、ここには理事等は
いないんでしょうね。
理事であれば関心を持つのが普通ですからね。
どこのスレもみんな管理会社のフロントが書き込んでいるんでしょうね。
マンションに住んだことがない者ということはその実務経験がないということです。
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匿名さん 2019/02/19 04:05:10
理事も任期が過ぎればただの一般組合員。
理事を離れたら組合の出来事には積極的に協力するんでしょうね。
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匿名さん 2019/02/19 11:05:18
大規模修繕工事以外の大型設備の更新工事には
エレベーター、給水設備、配管、玄関扉、サッシ等があります。
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匿名さん 2019/02/19 23:49:32
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匿名さん 2019/02/20 03:25:43
理事は2年任期で理事会は月に1回開催。再選不可
大型工事等に関しては、理事会だけで対応するのではなく、専門委員会で
検討したものを理事会に提案するというのがいいですね。
理事会は当然管理組合主導で行う。
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匿名さん 2019/02/20 04:43:48
それだけの人材がいるマンションは少ないようです。
又、マンション管理に関心を持つものもそんなに多くはありません。
小規模マンションより大規模マンションの方が人材がいるのは
確率論からいっても当然のことです。
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匿名さん 2019/02/20 11:25:25
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