- 掲示板
マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。
[スレ作成日時]2018-08-08 20:19:27
マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。
[スレ作成日時]2018-08-08 20:19:27
15698さんは、勝手に預金通帳から出納を行っていると
いっていますよね。
パスワードを教えてもらって、使ってもいいと許可を得ているのか
それとも理事長が無知なのかですね。
管理業者が「イまたはロの方法」により修繕積立金等金銭を管理する場合、有効な保証契約を締結していれば、収納口座の通帳と印鑑の同時保管は認められている。
保管口座を収納口座みたいに出納業務をすることはないですね。
保管口座を取り崩すには、総会の普通決議が必要となりますので、
理事長や会計担当の押印で簡単に預金がおろせるものではありません。
24時間ポチの正体
https://www.meguminity.com/%E4%BB%A3%E8%A1%A8%E3%83%97%E3%83%AD%E3%83%...
https://maasg.pro/corporation
滞納金に対する問題は、各マンションで苦労されていると思いますが、競売とかにいくまで
の過程をいかに防いでいくかにあります。
私たちマンションの理事としましても、この問題は避けて通ることはできません。
滞納問題は、住民同士の問題でもあり、やりづらさから先送りしてしまう傾向にあります。
しかし、放置しておけば、組合の財政を圧迫するだけでなく、当人にとりましても、益々滞納
の額が膨らんでいき、どうしようもない状態に置かれる可能性が出てきます。
理事の役割としては、期間ごとに対応していくルールを決め、誰が理事になっても、基本は
変わらないようにしなければなりません。
*では滞納が発生したらどうするか
ルールづくりから考えていかなければなりません。(目安を記載してみました)
1)1ヶ月~3ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
2ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。
2)3ヶ月~6ヶ月
3ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行する契約が多いようです。
只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
それでも解決しなければ、
内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。
3)6ヶ月経過
半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
なくなります。
*少額訴訟、支払督促の具体的なやり方、書き方、費用等については、自分達でもでき
ますが、分からない点はネットで調べることができます。
*規約・細則に滞納金に対する規定がない場合
1)弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
2)遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り5%です。
国の延滞利息は、14.6%ですので、規約を作成する場合の目安は、15%前後で
決めているマンションが多いようです。
3)駐車場の契約を解消する規定がなければ、2ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消
すとかの細則を作成しておくべきです。
この規定は、かなり効果はあります。
*滞納が発生したら
面倒でも、
1)管理会社の催促状況をチェックします。理事会での報告をする。
2)3ヶ月経過後は、管理組合がやらなければならないという自覚をもつ。
3)4ヶ月程度で内容証明郵便を出す。
4)6ヶ月経過したら、少額訴訟か支払督促かの検討と実施をする。
5)それでも、解決できなければ、競売とかになります。
6)遅延損害金や駐車場の契約の解除は、温情は禁物です。これができるか
できないかで、滞納は大きくかわります。理事長の義務として取り組んで下さい。
銀行は支払が滞ったら、即、不渡り、給与差し押さえ、競売の実行が行われます。
7)滞納者の額と部屋番号の告知については、議事録には残すべきです。
具体的な結露対策(カビ防止、カビ臭さ防止)
*結露が出ると
かびが生える原因となる カーテンなどが汚れる 壁など建材が傷む 臭いがでる
*発生する場所
寝室、リビング、ダイニング、押し入れやクローゼット
*防止策
換気・・・換気扇を使い、湿気の高い空気を排出する。
除湿・・・除湿機や除湿剤を使って湿度を下げる。
押し入れやクローゼットの扉を開けて空気を入れ換えることも効果的です。
*暖房機の見直し
石油ストーブ、ファンヒーターは水蒸気を発生させるので、エアコンやオイルヒーター
電気ストーブ、赤外線ストーブがベターです。加湿器は必要以上に使用しない。
*家具の配置
押し入れやクローゼットの中を詰め込み過ぎないようにしたり、スノコをひいたりする。
*湿度を上げる原因を排除する。
観葉魚や観葉植物を置かないことも防止になります。
*結露防止対策「商品」
除湿機、結露防止シート、結露防止ヒーター、結露取りワイパー、結露防水テープ
*リフォーム
ペアガラス、二重サッシ、外断熱工事
*朝起きた時、ガラスの結露をふき取ることは、床や窓枠の保存に有効です。
*食器洗い洗剤を薄めてタオルに染ませて拭く。(これはかなり効果があります)
議決権等の4分の3以上の同意が必要
議決権等の5分の4以上の同意が必要
建物が政令で定める災害により滅失し、又は取り壊し決議に基づき取壊しをする場合
取り壊し決議 床面積の5分の4以上の同意が必要
敷地売却決議 敷地の5分の4以上の同意が必要
<狙い>
大破した建物が危険な状態で放置されるのを防ぐため。
建物を再建せず、土地を売って分配して生活再建をすすめやすくするため。
<その他>
*被災後の改修費用の支援制度(被災者生活再建支援制度)
*半壊以上で150万から300万の支給が行われます。(基礎支援金と加算支援金)
半壊とは、20%~30%の損壊又は建物の主要部分の経済的被害が20%~
40%未満をいう。
*地震保険について
免責・・・6.2兆円超の災害の場合は、支払われなくなる。
液状化の場合は、今までは保険はおりなかったが、東日本大震災に遡って適用
されることになりました。
保険は全損・半損であり、全壊・半壊との基準が違う。
原則として、当事者間で自由に定めることができますが、賃貸人が事業者で賃借人が一般消費者(個人)である場合、消費者契約法が適用され、14.6%を超える部分は無効となります。
つまり、賃貸借契約において消費者契約法が適用される場合、滞納家賃等に関する遅延損害金の利率について、年14.6%を超える数字を定めていると、14.6%を超える部分は無効となってしまいます。
昨今の低金利の状況を踏まえて、法定利率は引き下げられることとなりました。
改正民法においては、利息が生じた最初の時点における法定利率によると規定され(民法404条1項)、法定利率は年3パーセントとされました(民法404条2項)。
法定利率は、3年を1期とし、1期ごとに変動するものとされました(改正民法404条2項)。
「管理組合負担で、専有部分の給排水管設備の更新工事はできるか」
枝管部分の管理は、各区分所有者が行うと決められていても、それぞれの事情や考えがあり、
区分所有者は、必ずしも適切な時期に適切な修繕や更新を行うとは限りません。
そこで最近では、給排水管について、共用部分だけでなく、専有部分も含めて管理組合が更
新工事を行う事例が増えてきました。
管理組合の資金で、専有部分の改修・更新工事ができるかが問題となっています。というのは
標準管理規約第21条2項では、「専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった
部分の管理を、共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うこと
ができる」となっています。しかし、コメントでは、費用は各区分所有者が実費に応じて負担すべ
きとしています。
これについては、第7条(専有部分の範囲)で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は記
載されていなかったからです。
又、最初の長期修繕計画では、25年でたてるために、計画されていないマンションが殆どです。
しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期は
必ずやってきます。
給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあ
りますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容さ
れると判断されます。
この期に及んで、まだ専有部分の配管の更新工事は
管理組合としてやるのではなく、各区分所有者がやるべき
だという者はいないでしょう。
<管理費明細> (注)金額については、独自の調査によるものですので
参考程度にしてください。
1)エレベーター保守点検費
3ヶ月に1回点検の場合
フルメンテ 40,000円~55,000円 新築時は、POG契約でいいが、古くなって
POG 30,000円~35,000円 から変えるのは難しい。
2)清掃費(定期清掃と日常清掃) 福利厚生費等を勘案します。
日常清掃については、清掃時間で計算します。 1時間 1,000円~1,400円
定期清掃は、1回3万円~8万円 清掃費は殆どが人件費です。
3)管理員人件費 福利厚生費等を勘案します。
日数・時間で計算します。 1時間 1,500円~2,500円
4)事務管理費(管理会社に支払う分) 月1戸当り 700円~1,300円
戸数によって、大きく違ってきます。
5)消防点検費(年2回)
月1戸当り平均 150円~200円(年間1,800円~2,400円)
戸数によって違ってきます。
6)雑排水管高圧洗浄・・・・・1年~2年に1回実施します。
1戸当り月の金額 3000円~390円 内視鏡カメラを1割程度入れる
戸数によって違ってきます。
7)保険料 積立部分は修繕積立金
8)その他点検費用 価格は、マンションの大きさ等によってかなり違ってきます。
*建築設備定期点検・・・1年に1回
*特殊建築物の定期調査・・・3年に1回 マンションの場合は5階以上が対象
*簡易専用水道施設調査・・・水質検査1年に1回 水槽清掃 年1回
*昇降機の定期検査 ・・・1年に1回
*貯水槽の保守点検 半年に1回 定期検査 年1回 保健所へ提出
*浄化槽設備点検・・・・年1回
*連結送水管耐圧試験・・・・3年に1回
*遠隔監視
*自家用電気工作物点検 年1回 精密検査は3年に1回
9)その他
公共料金、口座振替手数料、役員報酬、小修繕費用、備品費等
駐車場が全戸分確保されているマンションの場合、
駐車場使用料を一定期間滞納すると管理組合から
使用契約を解除されますが、法律の規定に従って
駐車場そのものは使い続けることができます。
その場合は、空いている区画(誰も使っていない
区画)を管理組合に教えてもらってください。
駐車場の使用料を払わなければ仕様を解除するという
規約があれば使用禁止にすればいいでしょう。
法律では使い続けることができるといっていますが、
そんな法律あるんですか。
管理組合が提訴すればいいんですよ。
駐車場使用料もはらえないような住民が弁護士を立てて
争うことはしないでしょう。
駐車場が全戸分確保されているマンションの場合、各組合員は1台ずつ駐車場を使用することができる(民法249条、250条)。このようなマンションでは駐車場使用契約で「駐車場使用料」という表現を用いていても、実質は駐車区画指定料(特定の駐車区画の専用使用を管理組合が約束してくれることに対する対価)なので、それを払わない組合員は空いている駐車区画を自分で見つけて駐車すればいいだけであって、駐車場の使用ができないわけではない。全戸分確保されているマンションで1人1台を守る限り、必ずどこかに空き区画ができるからだ。
駐車場が少ないマンションは満車状態で空き区画が発生しないので、組合員は駐車場使用契約を結ばないと駐車することができない。標準管理規約のコメントでも「この条文(使用契約によって駐車場を使わせること)は駐車場が少ないマンションを念頭に置いています」と説明している。つまり、「駐車場にゆとりがあるマンションでは使用契約を結ばないで駐車場を使って構いません(もちろん、管理組合と契約を締結して特定の駐車区画を自分専用にしてもらっても構わない)」ということになる。
管理委託契約書に付いて
私共のマンションは今期、契約書の更改に当たります。
管理会社に対し標準管理委託契約書に準ずる事を申し入れしているが、契約書は管理会社の本部で
全て同じ内容で契約するもので、
違った契約書の内容に出来ない
との回答がフロントが有った、
本来、契約書とは双方の合意の元に行われるそべきであるが、此方が合わせ無ければ成らないのでしょうか?
管理委託契約書0% 契約書の意味0%0票