管理組合・管理会社・理事会「「マンション管理士等に質問しよう! Part3」」についてご紹介しています。
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匿名さん [更新日時] 2025-07-05 11:27:12

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[スレ作成日時]2018-08-08 20:19:27

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「マンション管理士等に質問しよう! Part3」

  1. 15701 匿名さん 2022/11/11 12:06:47

    15698さんは、勝手に預金通帳から出納を行っていると
    いっていますよね。
    パスワードを教えてもらって、使ってもいいと許可を得ているのか
    それとも理事長が無知なのかですね。

  2. 15702 匿名さん 2022/11/11 12:06:47

    >>15700 評判気になるさん
    そのパスワードも合人社が管理していて通帳は組合にとっては闇の中。
    理事長は合人社にまるめこまれて、すべて合人社任せにしている。
    事の重大さに気づいていない。

  3. 15703 匿名さん 2022/11/11 12:09:04

    犯罪が摘発される前に手を打っておく必要があります。
    大きな問題になりますよ。

  4. 15704 匿名さん 2022/11/11 13:15:22

    管理業者が「イまたはロの方法」により修繕積立金等金銭を管理する場合、有効な保証契約を締結していれば、収納口座の通帳と印鑑の同時保管は認められている。

  5. 15705 匿名さん 2022/11/11 22:29:56

    >>15704 匿名さん
    合人社の件は保管口座の話です。
    その件についての意見をお願いします。

  6. 15706 匿名さん 2022/11/11 22:32:32

    >>15691 15536ですさん
    チンプンカンプン?

  7. 15707 24時間ポチ 2022/11/11 22:42:54

    >>15691 15536ですさん
    察しの悪い私どもの為にも分かりやすく要約し、問題点を箇条書きして番号別で質疑回答されてはどうですか。
    自己満足のレスでは問題解決にはならないと思いますが。
    文章からは多分に作為的な面やナルシズムが見受けられます。
    自己満足自己解決が目的であるなら、それ以上は申し上げることなございません。
    お好きなように。

  8. 15708 通りがかりさん 2022/11/11 23:43:11

    >>15705 匿名さん

    保管口座に出納はないよ。あほ

  9. 15709 匿名さん 2022/11/12 00:26:02

    >>15707 24時間ポチさん
          ↑他スレで通報されたあほ

  10. 15710 匿名さん 2022/11/12 00:42:21

    保管口座を収納口座みたいに出納業務をすることはないですね。
    保管口座を取り崩すには、総会の普通決議が必要となりますので、
    理事長や会計担当の押印で簡単に預金がおろせるものではありません。

  11. 15711 匿名さん 2022/11/12 00:54:33

    >>15708 通りがかりさん
    おまえは合人社のポチか?あほ

  12. 15712 マンション検討中さん 2022/11/12 01:01:57
  13. 15713 匿名さん 2022/11/12 04:23:41

       滞納金に対する問題は、各マンションで苦労されていると思いますが、競売とかにいくまで
      の過程をいかに防いでいくかにあります。

       私たちマンションの理事としましても、この問題は避けて通ることはできません。
       滞納問題は、住民同士の問題でもあり、やりづらさから先送りしてしまう傾向にあります。
       しかし、放置しておけば、組合の財政を圧迫するだけでなく、当人にとりましても、益々滞納
      の額が膨らんでいき、どうしようもない状態に置かれる可能性が出てきます。

       理事の役割としては、期間ごとに対応していくルールを決め、誰が理事になっても、基本は
      変わらないようにしなければなりません。

  14. 15714 匿名さん 2022/11/12 11:59:35

     *では滞納が発生したらどうするか

       ルールづくりから考えていかなければなりません。(目安を記載してみました)

      1)1ヶ月~3ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
          この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
         管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
         確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
         2ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。

     2)3ヶ月~6ヶ月
        3ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行する契約が多いようです。
        只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
        当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
    催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
    それでも解決しなければ、
    内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。
      3)6ヶ月経過
        半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
        なくなります。
       *少額訴訟、支払督促の具体的なやり方、書き方、費用等については、自分達でもでき
        ますが、分からない点はネットで調べることができます。

  15. 15715 匿名さん 2022/11/13 04:04:37

     *規約・細則に滞納金に対する規定がない場合

       1)弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
       2)遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り5%です。
         国の延滞利息は、14.6%ですので、規約を作成する場合の目安は、15%前後で
         決めているマンションが多いようです。
       3)駐車場の契約を解消する規定がなければ、2ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消
         すとかの細則を作成しておくべきです。
         この規定は、かなり効果はあります。

  16. 15716 匿名さん 2022/11/13 04:30:40

     *滞納が発生したら

       面倒でも、
    1)管理会社の催促状況をチェックします。理事会での報告をする。
    2)3ヶ月経過後は、管理組合がやらなければならないという自覚をもつ。
    3)4ヶ月程度で内容証明郵便を出す。
    4)6ヶ月経過したら、少額訴訟か支払督促かの検討と実施をする。
    5)それでも、解決できなければ、競売とかになります。
    6)遅延損害金や駐車場の契約の解除は、温情は禁物です。これができるか
      できないかで、滞納は大きくかわります。理事長の義務として取り組んで下さい。
      銀行は支払が滞ったら、即、不渡り、給与差し押さえ、競売の実行が行われます。
    7)滞納者の額と部屋番号の告知については、議事録には残すべきです。

  17. 15717 匿名さん 2022/11/13 11:10:04

    具体的な結露対策(カビ防止、カビ臭さ防止)

    *結露が出ると
       かびが生える原因となる  カーテンなどが汚れる  壁など建材が傷む  臭いがでる
    *発生する場所
       寝室、リビング、ダイニング、押し入れやクローゼット
    *防止策
       換気・・・換気扇を使い、湿気の高い空気を排出する。
       除湿・・・除湿機や除湿剤を使って湿度を下げる。
            押し入れやクローゼットの扉を開けて空気を入れ換えることも効果的です。
    *暖房機の見直し
        石油ストーブ、ファンヒーターは水蒸気を発生させるので、エアコンやオイルヒーター
        電気ストーブ、赤外線ストーブがベターです。加湿器は必要以上に使用しない。
    *家具の配置
        押し入れやクローゼットの中を詰め込み過ぎないようにしたり、スノコをひいたりする。
    *湿度を上げる原因を排除する。
        観葉魚や観葉植物を置かないことも防止になります。
    *結露防止対策「商品」
        除湿機、結露防止シート、結露防止ヒーター、結露取りワイパー、結露防水テープ
    *リフォーム
        ペアガラス、二重サッシ、外断熱工事
    *朝起きた時、ガラスの結露をふき取ることは、床や窓枠の保存に有効です。
    *食器洗い洗剤を薄めてタオルに染ませて拭く。(これはかなり効果があります)

  18. 15718 匿名さん 2022/11/13 23:39:43

    管理組合が広報をする場合、生活の知恵等を一緒に
    掲載すると読まれますし、保管もしてくれます。

  19. 15719 匿名さん 2022/11/14 04:02:56

    その生活の知恵はどこで調べればいいかということだが
    それは自分で検索して調べなさい。

  20. 15720 匿名さん 2022/11/14 11:20:18


    議決権等の4分の3以上の同意が必要
    議決権等の5分の4以上の同意が必要



       建物が政令で定める災害により滅失し、又は取り壊し決議に基づき取壊しをする場合
       取り壊し決議    床面積の5分の4以上の同意が必要
       敷地売却決議    敷地の5分の4以上の同意が必要

    <狙い>
      大破した建物が危険な状態で放置されるのを防ぐため。
      建物を再建せず、土地を売って分配して生活再建をすすめやすくするため。

    <その他>
       *被災後の改修費用の支援制度(被災者生活再建支援制度)
       *半壊以上で150万から300万の支給が行われます。(基礎支援金と加算支援金)
         半壊とは、20%~30%の損壊又は建物の主要部分の経済的被害が20%~
         40%未満をいう。

      *地震保険について
         免責・・・6.2兆円超の災害の場合は、支払われなくなる。
         液状化の場合は、今までは保険はおりなかったが、東日本大震災に遡って適用
      されることになりました。
         保険は全損・半損であり、全壊・半壊との基準が違う。

  21. 15721 匿名さん 2022/11/14 23:30:05

    いろんなマンションに関する情報の提供をしてください。

  22. 15722 匿名さん 2022/11/15 01:30:03

    >>15715 匿名さん

    *規約・細則に滞納金に対する規定がない場合
       1)弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
       2)遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り3%です。
    【各期間における法定利率】
         ○ 2020(令和2年)3月31日までの法定利率 = 年5%
         ○ 2020(令和2年)4月1日から令和5年3月31日までの法定利率 = 年3%
       3)駐車場、駐輪場及びバイク置き場の契約を解消する規定がなければ、2ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消すとかの細則を作成しておくべきです。
         

  23. 15723 匿名さん 2022/11/15 01:40:09

    原則として、当事者間で自由に定めることができますが、賃貸人が事業者で賃借人が一般消費者(個人)である場合、消費者契約法が適用され、14.6%を超える部分は無効となります。

  24. 15724 匿名さん 2022/11/15 01:41:16

    つまり、賃貸借契約において消費者契約法が適用される場合、滞納家賃等に関する遅延損害金の利率について、年14.6%を超える数字を定めていると、14.6%を超える部分は無効となってしまいます。

  25. 15725 匿名さん 2022/11/15 01:43:08

    昨今の低金利の状況を踏まえて、法定利率は引き下げられることとなりました。

    改正民法においては、利息が生じた最初の時点における法定利率によると規定され(民法404条1項)、法定利率は年3パーセントとされました(民法404条2項)。

    法定利率は、3年を1期とし、1期ごとに変動するものとされました(改正民法404条2項)。

  26. 15726 匿名さん 2022/11/15 02:15:48

    滞納金の利息の勉強もしておく必要はあるね。
    但し、滞納金があっても、利息までは取らないことが多いんじゃないかな。

  27. 15727 匿名さん 2022/11/15 02:41:54

    「管理組合負担で、専有部分の給排水管設備の更新工事はできるか」

     枝管部分の管理は、各区分所有者が行うと決められていても、それぞれの事情や考えがあり、
    区分所有者は、必ずしも適切な時期に適切な修繕や更新を行うとは限りません。

     そこで最近では、給排水管について、共用部分だけでなく、専有部分も含めて管理組合が更
    新工事を行う事例が増えてきました。

     管理組合の資金で、専有部分の改修・更新工事ができるかが問題となっています。というのは
    標準管理規約第21条2項では、「専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった
    部分の管理を、共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うこと
    ができる」となっています。しかし、コメントでは、費用は各区分所有者が実費に応じて負担すべ
    きとしています。

     これについては、第7条(専有部分の範囲)で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
    と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は記
    載されていなかったからです。
     又、最初の長期修繕計画では、25年でたてるために、計画されていないマンションが殆どです。

    しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期は
    必ずやってきます。

     給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあ
    りますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容さ
    れると判断されます。

  28. 15728 匿名さん 2022/11/15 04:05:03

    専有部分の枝管の更新工事も管理組合として
    考えておく必要があります。

  29. 15729 匿名さん 2022/11/15 05:46:34

    この期に及んで、まだ専有部分の配管の更新工事は
    管理組合としてやるのではなく、各区分所有者がやるべき
    だという者はいないでしょう。

  30. 15730 匿名さん 2022/11/15 09:27:45

      <管理費明細>    (注)金額については、独自の調査によるものですので
          参考程度にしてください。
       1)エレベーター保守点検費
          3ヶ月に1回点検の場合
    フルメンテ   40,000円~55,000円  新築時は、POG契約でいいが、古くなって
    POG      30,000円~35,000円  から変えるのは難しい。

      2)清掃費(定期清掃と日常清掃) 福利厚生費等を勘案します。
          日常清掃については、清掃時間で計算します。    1時間  1,000円~1,400円
          定期清掃は、1回3万円~8万円 清掃費は殆どが人件費です。

      3)管理員人件費 福利厚生費等を勘案します。
         日数・時間で計算します。                 1時間  1,500円~2,500円

      4)事務管理費(管理会社に支払う分)            月1戸当り  700円~1,300円
    戸数によって、大きく違ってきます。

      5)消防点検費(年2回)
    月1戸当り平均 150円~200円(年間1,800円~2,400円)
    戸数によって違ってきます。

      6)雑排水管高圧洗浄・・・・・1年~2年に1回実施します。
    1戸当り月の金額 3000円~390円 内視鏡カメラを1割程度入れる
    戸数によって違ってきます。

      7)保険料 積立部分は修繕積立金

      8)その他点検費用 価格は、マンションの大きさ等によってかなり違ってきます。
         *建築設備定期点検・・・1年に1回      
         *特殊建築物の定期調査・・・3年に1回  マンションの場合は5階以上が対象   
         *簡易専用水道施設調査・・・水質検査1年に1回  水槽清掃 年1回
         *昇降機の定期検査 ・・・1年に1回
         *貯水槽の保守点検   半年に1回  定期検査 年1回        保健所へ提出
         *浄化槽設備点検・・・・年1回
         *連結送水管耐圧試験・・・・3年に1回  
         *遠隔監視
         *自家用電気工作物点検     年1回  精密検査は3年に1回

      9)その他
    公共料金、口座振替手数料、役員報酬、小修繕費用、備品費等

  31. 15731 匿名さん 2022/11/15 23:44:43

    マンションの各種点検費や委託管理費、管理費の支出内容の
    相場が大体は理解できたと思います。

  32. 15732 匿名さん 2022/11/16 04:18:02

    自分のマンションの価格と相場との比較表を
    作ってみるとおもしろいですよ。

  33. 15733 匿名さん 2022/11/16 11:14:47

    大規模修繕工事費が高騰してて大変だね。
    一体いつになったら下がるのか。

  34. 15734 デベにお勤めさん 2022/11/16 13:51:03

    駐車場が全戸分確保されているマンションの場合、
    駐車場使用料を一定期間滞納すると管理組合から
    使用契約を解除されますが、法律の規定に従って
    駐車場そのものは使い続けることができます。
    その場合は、空いている区画(誰も使っていない
    区画)を管理組合に教えてもらってください。

  35. 15735 匿名さん 2022/11/16 23:40:58

    駐車場の使用料を払わなければ仕様を解除するという
    規約があれば使用禁止にすればいいでしょう。
    法律では使い続けることができるといっていますが、
    そんな法律あるんですか。
    管理組合が提訴すればいいんですよ。
    駐車場使用料もはらえないような住民が弁護士を立てて
    争うことはしないでしょう。

  36. 15736 匿名さん 2022/11/17 00:35:10

    駐車場が全戸分確保されているマンションの場合、各組合員は1台ずつ駐車場を使用することができる(民法249条、250条)。このようなマンションでは駐車場使用契約で「駐車場使用料」という表現を用いていても、実質は駐車区画指定料(特定の駐車区画の専用使用を管理組合が約束してくれることに対する対価)なので、それを払わない組合員は空いている駐車区画を自分で見つけて駐車すればいいだけであって、駐車場の使用ができないわけではない。全戸分確保されているマンションで1人1台を守る限り、必ずどこかに空き区画ができるからだ。

  37. 15737 匿名さん 2022/11/17 00:48:10

    駐車場が少ないマンションは満車状態で空き区画が発生しないので、組合員は駐車場使用契約を結ばないと駐車することができない。標準管理規約のコメントでも「この条文(使用契約によって駐車場を使わせること)は駐車場が少ないマンションを念頭に置いています」と説明している。つまり、「駐車場にゆとりがあるマンションでは使用契約を結ばないで駐車場を使って構いません(もちろん、管理組合と契約を締結して特定の駐車区画を自分専用にしてもらっても構わない)」ということになる。

  38. 15738 名無しさん 2022/11/17 01:31:02

    >>15736 匿名さん

    駐車場利用細則という特約が優先することを知らないアホ。
    区分所有者は管理規約、利用細則に同意してマンションを買っている。

  39. 15739 匿名さん 2022/11/17 01:35:19

    >>15737 匿名さん
    ほー

  40. 15740 匿名さん 2022/11/17 01:37:23

    >>15738 名無しさん
    プッ

  41. 15741 匿名さん 2022/11/17 01:58:03

    >>15736さん
    全戸1台分が確保されているマンションの場合、車を使用しない
    住民の駐車場は他の住民に貸すことができるんですか。
    その収入は誰のものになるんですか。賃貸者ですか。それとも組合ですか。

  42. 15742 匿名さん 2022/11/17 01:59:39

    >>15736さん
    区分所有法の任意規定である規約や細則は法に優先するということは
    ご存知ですか。

  43. 15743 匿名さん 2022/11/17 02:17:56

    >>15741さん
    民法249条が認めているのは共有物の「使用権」であって「収益権」ではありません。
    >>15742さん
    「区分所有法の任意規定である規約や細則」とは?私には分かりません。

  44. 15744 匿名さん 2022/11/17 02:29:42

    >>15742 匿名さん
    プッ

  45. 15745 匿名さん 2022/11/17 02:34:03

    >>15742さん
    区分所有法には任意規定と強行規定とがあり、強行規定は管理規約で
    規定することはできないとなっています。
    例えば、特別決議の規定を変更するとかです。
    任意規定は、例えば普通決議の承認決議を区分所有者並びに議決権と
    なっているのを議決権だけでいいという規約を規定することですが、
    この規約は法に優先することになります。
    これが任意規定です。

  46. 15746 匿名さん 2022/11/17 02:42:06

    >>15742 匿名さん

    駐車場の使用に関する区分所有法の任意規定とは、第何条に規定されているのでしょうか?

  47. 15747 匿名さん 2022/11/17 02:51:12

    >>15746さん
    駐車場の使用に関する任意規定というのではなく、もっとおおまかな
    範囲での規定だったと思いますが、それを調べる時間はありません。
    区分所有法は条数が少ないので読まれると判ると思います。

  48. 15748 匿名さん 2022/11/17 02:51:44

    標準管理規約のコメントも読まれるといいと思います。

  49. 15749 匿名さん 2022/11/17 02:52:50

    >>15746さん
    区分所有法には、任意規定と強行規定があるのはご存知ですよね。

  50. 15750 ご近所さん 2022/11/17 02:52:53

    お互い素人なんだから思いやりを大切に

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      評判気になるさん2024-07-03 18:37:43
      管理委託契約書に付いて
      私共のマンションは今期、契約書の更改に当たります。

      管理会社に対し標準管理委託契約書に準ずる事を申し入れしているが、契約書は管理会社の本部で
      全て同じ内容で契約するもので、
      違った契約書の内容に出来ない
      との回答がフロントが有った、
      本来、契約書とは双方の合意の元に行われるそべきであるが、此方が合わせ無ければ成らないのでしょうか?
      1. 管理委託契約書
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      2. 契約書の意味
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    ソルティア千葉セントラル

    千葉県千葉市中央区富士見2-16-6ほか

    2890万円~3050万円

    1LDK

    31.55m2~32.35m2

    総戸数 98戸

    グランドパレス船橋ミッドガーデン

    千葉県船橋市湊町2-2720-32

    4600万円台~6800万円台(予定)

    1LDK~3LDK

    42.6m2~70.42m2

    総戸数 112戸

    ポレスター千葉中央

    千葉県千葉市中央区本千葉町3-4

    3900万円台~5400万円台(予定)

    2LDK・3LDK

    45.32m2~66.37m2

    総戸数 56戸

    リビオ浦安北栄ブライト

    千葉県浦安市北栄2丁目

    4600万円~7830万円

    1LDK~3LDK

    43.27m2~77.27m2

    総戸数 42戸

    シュロスガーデン千葉

    千葉県千葉市中央区祐光1-1013

    3400万円台~6800万円台(予定)

    2LDK~4LDK

    64.11m2~86.48m2

    総戸数 85戸

    マツドリーム プロジェクト/ルネ松戸みのり台

    千葉県松戸市稔台7-38-10他

    2900万円台~7300万円台(予定)

    2LDK~4LDK

    58.7m2~82.75m2

    総戸数 173戸

    ルネ柏ディアパーク

    千葉県柏市豊四季台1-798-1

    3400万円台~7500万円台(予定)

    2LDK+S(納戸)~4LDK

    61.98m2~84.61m2

    総戸数 389戸

    ガーラ・レジデンス松戸

    千葉県松戸市古ケ崎字水神前9番5

    3800万円台~5000万円台(予定)

    2LDK+S(納戸)・3LDK

    59.4m2~68.78m2

    総戸数 64戸

    ポレスター千葉新宿

    千葉県千葉市中央区新宿一丁目

    未定

    2LDK、3LDK

    48.39m²~64.65m²

    総戸数 40戸