- 掲示板
マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。
[スレ作成日時]2018-08-08 20:19:27
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「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」
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15202 匿名さん 2022/09/25 08:02:41
うちなどはオール電化マンションで電気温水器が
室内にあり地震時には温水器の倒壊での漏水事故
多発で大変でした。
築３０年超ですがどうにかならないかを検討しま
したが容積率の関係で室外への移動もかなわず今
後の漏水事故多発が心配です。
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15210 匿名さん 2022/09/25 23:57:09
建て替え合意要件緩和に伴う区分所有法の改正について
先日の新聞（9/3）で高齢化社会を背景に所有者の所在が分からない部屋が増加。合意形成の
ハードルを下げることで、建物の安全性や耐震性が懸念される建物の再生を促すために法制審
議会に諮問されました。
現行の区分所有法では、建替えの決議の際、所在不明の所有者は反対扱いになっています。
それを不明者は決議から除外する仕組みを議論することになります。
建て替え決議も現行５分の４以上なのを３分の２とする案のほか、耐震不足といった要件を
満たす場合にのみ変更を認める案も検討されます。
２０２１年末現在で築４０年以上のマンションは１１６万戸あります。所有者の所在が分からな
いケースも増加。築４０年以上の物件に限れば１３，７％あります。
築４０年以上の物件は今後１０年間で倍増するといわれています。１１６万戸から２４９万戸に。
１９８１年以降に建てられたマンションは１８％でそのうち１３．９％が耐震性がないと判定され
ました。被災して放置されると復興工事の支障になりえるということで、法制審は３分の２の合意
要件で検討されることになりました。
建て替えをするには、住民の高齢化や引っ越し、費用の負担がネックとなってきます。
所有者不明の部屋が１３％を超えています。また、築４０年以上のマンションの住民の約半数
が７０才以上となっています。高齢になるほど収入や資産が少なくなるため建替えはむずかしく
なります。
建て替え合意要件緩和に伴う区分所有法の改正について
先日の新聞（9/3）で高齢化社会を背景に所有者の所在が分からない部屋が増加。合意形成の
ハードルを下げることで、建物の安全性や耐震性が懸念される建物の再生を促すために法制審
議会に諮問されました。
現行の区分所有法では、建替えの決議の際、所在不明の所有者は反対扱いになっています。
それを不明者は決議から除外する仕組みを議論することになります。
建て替え決議も現行５分の４以上なのを３分の２とする案のほか、耐震不足といった要件を
満たす場合にのみ変更を認める案も検討されます。
２０２１年末現在で築４０年以上のマンションは１１６万戸あります。所有者の所在が分からな
いケースも増加。築４０年以上の物件に限れば１３，７％あります。
築４０年以上の物件は今後１０年間で倍増するといわれています。１１６万戸から２４９万戸に。
１９８１年以降に建てられたマンションは１８％でそのうち１３．９％が耐震性がないと判定され
ました。被災して放置されると復興工事の支障になりえるということで、法制審は３分の２の合意
要件で検討されることになりました。
建て替えをするには、住民の高齢化や引っ越し、費用の負担がネックとなってきます。
所有者不明の部屋が１３％を超えています。また、築４０年以上のマンションの住民の約半数
が７０才以上となっています。高齢になるほど収入や資産が少なくなるため建替えはむずかしく
なります。
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15211 匿名さん 2022/09/26 00:25:24
建て替えが実現したのは、容積率などに余裕があり、戸数を増やすなどして住民の出資が
抑えられたケースの場合でした。
今回検討されるのは、大震災で被災した場合と、耐震基準を満たしていない築４０年以上経過し
たマンション、それに空きが多いマンションに限定されています。
これらの対応として、３分の２で承認決議がされるようになったとしても、建替え、解体、売却が
できないと懸念する学者の方は多くおられます。
要因としては、高齢者の資金の確保が一番で、それから引っ越し費用や期間（約３年）の問題
が挙げられています。
このように条件つきのマンションであっても、例え基準が緩和されても建替えや解体は難しい
状況にあります。ましてやそういう問題のないマンションであればなおさら建て替えや解体は難し
いと思われます。
そういう点を踏まえ、現状では建物設備の維持保全をしっかりやるのが一番ではないでしょうか。
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15212 匿名さん 2022/09/26 00:47:00
限界マンション
総務省発表によれば、日本の空き家率は１３．６％となっています。戸建てよりマンションの
方が高い数値となっています。
マンションの寿命（国交省中古住宅促進、活用に関する研究会の報告書）は１１７年であり
メンテナンス次第では１５０年まで寿命を延ばすことが可能としています。
しかし、マンションの事情、建物設備の維持保全等によってその寿命は短くなります。
-
15213 匿名さん 2022/09/26 00:57:43
５０年以上前に立てられたマンションは、川砂が不足し海砂を使用したものがマンションに
使用されました。これも寿命を短くしている理由です。（但し５０年以上経過したマンション限定）
建物で特に劣化しやすいのが、外壁と防水の破断です。ウレタン樹脂も保全しなければ漏水
の原因となります。
居住者の減少、つまり空き室が多くなるのも限界マンションの特徴です。
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15216 周辺住民さん 2022/09/26 02:00:54
建替えの困難さ
マンションを解体すれば、工事期間中引っ越ししなければなりません。引っ越し費用や家賃、
工事費の負担、高齢化等を考えれば建替えは非常に難しい状況にあります。
限界マンションとは、維持管理ができずに建物としての限界を迎えた中古マンションのことで、
管理ができなくなったマンションのことですが、古い中古マンションの全てが限界マンションでは
ありません。建物設備の維持保全が行われていれば１００年でもマンションはもつのです。
建替え承認決議の緩和がされたとしても、建替えは非常に難しいのが現状です。であれば延命
させるのが一番の方法です。
建替えをする場合、解体すれば住民は各地に分散して住むことになります。会議をするにも会議
室の確保や連絡を取るにも大変な労力と経費が必要になってきます。
期間も約３年と長く、その専門委員の役員をだれがするかということになります。
建て替えが難しいので、その対応策としては空き室を少なくし、建物の劣化を防止していかなけ
ればなりませんが、その為には積立金の確保と計画的な工事を行っていかなければなりません。
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15221 匿名さん 2022/09/26 03:57:57
規制改革実施計画
令和４年６月７日 閣議決定
(10)老朽化や被災した区分所有建物の再生の円滑化に向けた規制改革の推進
b あわせて、法務省及び国土交通省は、
③事業性を見込めないために建替えを行うことができない区分所有建物も存在すると考えられることから、現行法では全員同意が必要な建物及び敷地の一括売却を、一定の多数決で行うことを可能とする仕組みについて論点整理を行うこと。 -
15223 匿名さん 2022/09/26 04:36:53
・規制改革推進会議 第５回 投資等ワーキング・グループ 令和２年１月30日
議事録（PDF形式:299KB）
https://www8.cao.go.jp/kisei-kaikaku/kisei/meeting/wg/toushi/20200130/...
○経団連（堀内産業政策本部長） まず、この要望に関するこれまでの経緯を申しますと、区分所有建物に関する要件の緩和は、2006年度から要望しております。
資料２－２ 老朽化マンションの再生に向けた規制改革の推進（経団連 提出資料）（PDF形式：832KB）
https://www8.cao.go.jp/kisei-kaikaku/kisei/meeting/wg/toushi/20200130/...
４．これまでの経団連要望と法務省回答、回答への反論
【経団連要望】
○ 区分所有建物の建替決議要件を見直し、都市再開発法に基づく組合設立要件と同様の「区分所有者数および議決権の各３分の２以上」の賛成へと引き下げるべき。
○ 反対者に対しては時価での金銭買取が法律で定められているため、不利益は生じないと思料。
【法務省回答と反論】
● 建替決議は区分所有権の処分を伴うため、各区分所有者の自由に任されている事項であり、本来は全員同意が必要。多数決により行う正当性を担保するには、当該要件は厳格である必要。
⇒ 現代において所有権絶対の考えを貫徹することは不可能。①区分所有建物の特性（他の区分所有者との相互関係が成立の前提）と②マンションの荒廃による現実的な危険性の増大を前提に検討すべき。
● 決議要件を緩和した場合、緩和した分だけ買取の費用負担が重くなるなど、建替に要する社会的・経済的コストが増大。
⇒ 買取請求に対応するための一時的な資金の準備は必要となるが、当該区分所有建物の新築・売却後に回収可能と考えられ、コスト増大の指摘は失当。 -
15225 匿名さん 2022/09/26 05:29:39
・法制審議会第１９６回会議（令和４年９月１２日開催）
https://www.moj.go.jp/shingi1/shingi03500044.html
○ 議題
２ 区分所有法制の見直しに関する諮問第１２４号について
○ 議事概要
２ 法務大臣から新たに発せられた「区分所有法制の見直しに関する諮問第１２４号」に関し、事務当局から諮問に至った経緯、趣旨等について説明があった。
○ 議事録等
議事録 （準備中）
配付資料２ 区分所有法制の見直しについて【ＰＤＦ】
https://www.moj.go.jp/content/001380435.pdf -
-
15229 匿名さん 2022/09/26 21:42:28
パンフレット「買う前に知っておくマンション管理の基礎知識」
公益財団法人 マンション管理センター
https://www.mankan.or.jp/cms-sys/wp-content/uploads/2021/03/2021_kauma...
09 マンションのライフサイクル
最終的には建物を除却することになることを理解しながら、マンションを所有・管理することが必要です。 -
15230 eマンションさん 2022/09/26 23:43:27
問題は
③事業性を見込めないために建替えを行うことができない区分所有建物も存在すると
つまりこれは、建替となった場合
資産価値はマイナスになることを意味しています。
数百万で購入したマンションが数年で
立替決議が決まり、住む場所もなくなり
また、数百万の借金を背負うことになります。
つまり、地価が下がり続けてる地域のマンションは
ますます資産価値が下がることを意味してるのでは？
-
15234 匿名さん 2022/09/27 03:49:12
やらなければならない工事を計画的にやっていくことが大切です。
積立金の額はネツトで調べれば築年数やマンションの規模から
大体の金額は分りますよ。
長期修繕計画書がなければそれで調べるしかない。 -
-
15238 匿名さん 2022/09/27 04:32:27
建替えは現実的にはできません。
建替えの委員会を設置しなければならないのですが、
建物が解体された後のことを考えた場合、会議をする場所やばらばらに
なった住民への郵送とかだれがするんですか。 -
-
15250 口コミ知りたいさん 2022/09/27 13:10:48
正直な話、終活では遅すぎます。
30代でファミリー向けの3LDKを購入しても
50代には子供は上京して独立で
2LDKあれば十分になります。
固定資産税、管理費、修繕積立金等を考えると…
売却して賃貸もありかと。
ただ、問題は全てのタイミング。
同じマンションでも
リーマンと前と後では価格が倍近く違う。
リーマンの後に買った人多くの人はローンは完済しているがリーマンの前の人はまだ数年残ってる人もいて
売るに売れない。
-
15253 匿名さん 2022/09/27 14:10:12
リーマン前は懐具合が潤沢で高くても売れたので
材質も良質。
リーマン後は懐具合は寂しくローコストマンショ
ンが多い。
リーマン前の中古と後の中古を比べるとよくわかる。 -
-
15256 匿名さん 2022/09/27 23:42:41
海砂を使用していた築年数の経過しているマンションは
問題があります。
それから、マンションは売却してもそのマンションは残ります。
そして住民もいるのです。
-
15257 匿名さん 2022/09/28 00:33:32
＜長期修繕計画作成にあたって＞
＊長期修繕計画の見直しは、総会承認決議事項となっています。そこで、次回総会で提案する
ことを前提として、建物・設備保全委員会で、どうやって取り組んでいくかのたたき台を作成し、
理事会に提案したいと思います。
＊目的
適切な長期修繕計画の作成及びこれに基づいた修繕積立金の額の算出をし、マンションの
計画修繕工事の適時適切かつ円滑な実施を図ることを目的とします。
又、現在の長期修繕計画には、やらなければならない工事の全てが網羅されていませんの
で、全て入れた中で適切な管理を行っていかなければなりません。
＊長期修繕計画の作成
建築士と打ち合わせを行い、どこまで、どのレベルまでの計画を立てるのかを検討し、より綿
密な長期修繕計画を作成していく。
それで作成された計画に基づいて、１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出する。
-
15258 匿名さん 2022/09/28 02:38:10
理事会の役割としては、規約を整理し、長期修繕計画書を
作成しするとともに、広報活動を活発に行い、理事会は
理事会主導で進めていくことです。 -
15259 匿名さん 2022/09/28 03:24:21
管理会社にしてみれば、委託費の値上げは難しい。
却って委託費の値下げの問題まででてくる。
値上げにしろ値下げにしろ、明確な根拠がなければ
やらないようにすべきだ。
例えば、委託費を上げるのなら何を根拠に挙げるのかということです。
管理員人件費でみれば、勤務時間や勤務日数が増えれば当然値上げです。
削減する場合はその逆です。
こういう時世ですから、値上げにしろ、値下げにしろ双方が望んで
いますが、どちらを採用するにせよ、難しい問題です。 -
15260 匿名さん 2022/09/28 03:44:04
修繕積立金は読んで字のごとくみんなの積立金です。
管理費は通常の管理に要する費用に充当されるものです。
経費削減をいうなら管理費の削減になると思います。
電気料金を節約するために、点灯時間を短くするとか、清掃の
日数削減といろいろありますが、住民も辛抱しなくてはいけません。 -
15262 匿名さん 2022/09/28 04:27:51
※修繕専門委員会の主な業務内容
＊タイムスケジュールの作成
＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
＊建物診断住民説明会の開催
＊住民に対するアンケート調査の実施
＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
＊広報活動
＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
＊総会議案の準備 （修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
＊アフター点検の取り決め
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15271 マンション掲示板さん 2022/09/28 11:56:35
>>15267 評判気になるさん
https://magazine.aruhi-corp.co.jp/0000-3443/amp/
https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000161028.html
京都市は台数緩和がありますが
元々、大きなマンションが少ないのも特徴。
結局、自分が住んでるマンションがいつどの様に建てられていて、建て替えや変更する際に、新しい条例がどの様に影響するかが問題。
京都市は緩和されていても、実際に住んでる場所が京都市でなければ意味がない。
高齢化により、駐車場の緩和はされている反面。
商業地や特定建物はより設置義務厳しくなっている反面もある。
-
15274 評判気になるさん 2022/09/28 12:25:51
そもそも京都市のマンションの例は本来よりも少なくていいと役人が言ったって話なんだよ。条例に罰則があるか検索して貼り付けてみろ。あほ
-
15275 マンション掲示板さん 2022/09/28 13:34:09
頭の悪い管理会社が
駐車場の設置義務は条例であって罰則はないと
平気で口にするが
大半の業者が法令及び条例の遵守をコンプアライアンスにしているため、条例を違反して受ける業者はまずない。
-
15279 匿名さん 2022/09/28 21:31:05
ありました！
https://www.city.musashimurayama.lg.jp/_res/projects/default_project/_...
開発指導要領は条例ではない。
従わないと開発許可しないけど、事後の変更に法的義務はない単なる行政指導だね。
不安なら弁護士に聞いてね。最近は行政法が司法試験の試験科目に入っているから普通の弁護士はこれくらいわかるよ。 -
15280 マンション掲示板さん 2022/09/28 22:24:58
タワー式の立体駐車場は
アスベストが使用されてることがあります。
建設時は規制後だからと安心してると
現在の基準より高い数値の場合や土壌から出てくる場合もあるので、要注意。
アスベストが使用されてるから
解体が出来ないことはないですが
費用は増します。
-
15282 匿名さん 2022/09/29 02:11:41
「長期修繕計画の洗い直し」
給水設備 築３０年～３５年で交換
高置水槽方式
メリット 工事費が安い。停電時に半日分の給水ができる。
デメリット 貯留した水、水質点検が必要
増直結圧方式
メリット 直接水が引けるので新鮮
デメリット 工事費が高い、水質点検は年１回必要
開放廊下の塩ビシートの交換 ２０年
配管
共用部分 塩ビ管は錆びないが、継手部分は地震や経年で緩みがでてくる。
専有部分 給湯管は高熱が通るので劣化しやすい。
-
15283 匿名さん 2022/09/29 02:23:05
サッシ・網戸 サッシの交換は工事費が高いので、交換箇所を絞るとか滑車の交換も検討
エレベーター
Ａ 制御・駆動系改修
カゴ本体、三方枠はそのまま
制御盤やリミットスイッチ、巻上げ電動機、調速機等を取り替える。
Ｂ 準撤去改修
三方枠、敷居やレールはそのまま
カゴパネル、機器類を交換
各階乗り場の床、壁の仕上げ、コンクリートの躯体に手を付けなくてよい。
Ｃ 全撤去改修
既存メーカーでなくてもよい。
競争が入れば準撤去改修方式より安くなることもある。
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15286 匿名さん 2022/09/29 02:40:06
インターホン・熱感知器
駐車場・駐輪場 Ｐ場舗装工事
玄関ドア ３０年程度で交換
配線
照明 ＬＥＤ化されていても、照度は落ちるので球の交換を検討
ＴＶ共聴設備
防災設備（消防設備）
避雷針 ３０年
メールボックス ２５年
大規模修繕工事
１３年周期
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15287 匿名さん 2022/09/29 02:41:13
高置水槽と増圧直結方式について
＊高置水槽方式
受水槽を設置し、加圧ポンプで高置水槽に送り給水するやり方
＊増圧直結方式
市の給水管から直接増圧ポンプで水圧を高め給水するやり方
１５階建て、２００戸超のマンションでも可能となりました。
以前は４階以下のマンションで使用されていたが、中高層階でも圧力を高めることによって
給水ができるようになり、普及するようになりました。
-
15288 匿名さん 2022/09/29 02:41:49
※東北大震災では、停電や計画停電のときでも給水ポンプは止まらなかった。マンションの増圧
ポンプは止まったものの６階以上の一部の部屋で水圧が低くなっただけで断水はしなかった。
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15296 匿名さん 2022/09/29 11:28:31
あのね～
増圧直結方式に切り替える場合は、高架水槽だけでなく、受水槽および関係設備すべてを撤去することになり、マンションによって費用は大きく異なるのです。
また、「高置水槽だけを取り替える費用」と比較しても何の意味もありません。 -
15299 匿名さん 2022/09/29 23:54:24
概算工事費の一例です。
http://nihon-kogyosyo.co.jp/direct/cost/
※ 注意事項
この概算費用は、横浜市管工事協同組合が平成18年8月に試算したものです。
実際の施工は、工事内容により金額が変わります。
具体的な見積りには、現場調査や水道局との協議が必要となります。
投票アンケート (1件) 途中経過・結果を見る
- 評判気になるさん2024-07-03 18:37:43
管理委託契約書に付いて
私共のマンシｮンは今期、契約書の更改に当たります。
管理会社に対し標準管理委託契約書に準ずる事を申し入れしているが、契約書は管理会社の本部で
全て同じ内容で契約するもので、
違った契約書の内容に出来ない
との回答がフロントが有った、
本来、契約書とは双方の合意の元に行われるそべきであるが、此方が合わせ無ければ成らないのでしょうか？- 管理委託契約書0％
- 契約書の意味0％
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