「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>14950さん
専有部分を共用部分に変更するんではないですよ。
管理というか費用を管理組合が負担するということです。
例えば、専有部分の雑排水管の高圧洗浄を管理組合としてやるのと一緒です。

専有部分の配管の更新工事については、全国で結構管理組合が
やるようになりましたよね。

>>14952 匿名さん
築年数が４０年超のマンションが増え、漏水の発生も多くなってきたのでやむを得ず
実施している。解体建て替えができないマンションでしょう

建て替え等の承認決議の緩和について、以前書き込みをしましたが、
読まれていない方も多いと思いますので再掲します。
建て替え合意要件緩和に伴う区分所有法の改正について

　先日の新聞（9/3）で高齢化社会を背景に所有者の所在が分からない部屋が増加。合意形成の
ハードルを下げることで、建物の安全性や耐震性が懸念される建物の再生を促すために法制審
議会に諮問されました。
　現行の区分所有法では、建替えの決議の際、所在不明の所有者は反対扱いになっています。
　それを不明者は決議から除外する仕組みを議論することになります。
　建て替え決議も現行５分の４以上なのを３分の２とする案のほか、耐震不足といった要件を
満たす場合にのみ変更を認める案も検討されます。
　２０２１年末現在で築４０年以上のマンションは１１６万戸あります。所有者の所在が分からな
いケースも増加。築４０年以上の物件に限れば１３，７％あります。
　築４０年以上の物件は今後１０年間で倍増するといわれています。１１６万戸から２４９万戸に。
　東日本大震災後、それまでは全員の合意が必要だったが、これ以降解体や敷地売却が５分
の４で可能になりました。
　１９８１年以降に建てられたマンションは１８％でそのうち１３．９％が耐震性がないと判定され
ました。被災して放置されると復興工事の支障になりえるということで、法制審は３分の２の合意
要件で検討されることになりました。
建て替えをするには、住民の高齢化や引っ越し、費用の負担がネックとなってきます。
　所有者不明の部屋が１３％を超えています。また、築４０年以上のマンションの住民の約半数
が７０才以上となっています。高齢になるほど収入や資産が少なくなるため建替えはむずかしく
なります。
　建て替えが実現したのは、容積率などに余裕があり、戸数を増やすなどして住民の出資が
抑えられたケースの場合でした。
　今回検討されるのは、大震災で被災した場合と、耐震基準を満たしていない築４０年以上経過し
たマンション、それに空きが多いマンションに限定されています。
　これらの対応として、３分の２で承認決議がされるようになったとしても、建替え、解体、売却が
できないと懸念する学者の方は多くおられます。
　要因としては、高齢者の資金の確保が一番で、それから引っ越し費用や期間（約３年）の問題
が挙げられています。
　このように条件つきのマンションであっても、例え基準が緩和されても建替えや解体は難しい
状況にあります。ましてやそういう問題のないマンションであればなおさら建て替えや解体は難し
いと思われます。
　そういう点を踏まえ、現状では建物設備の維持保全をしっかりやるのが一番ではないでしょうか。

１４９５４は重要なものです。
特に築年数の経過したマンションの役員さんは読んでおくと
いいと思います。

　建替えの困難さ
　　　マンションを解体すれば、工事期間中引っ越ししなければなりません。引っ越し費用や家賃、
　　工事費の負担、高齢化等を考えれば建替えは非常に難しい状況にあります。
　限界マンションとは、維持管理ができずに建物としての限界を迎えた中古マンションのことで、
管理ができなくなったマンションのことですが、古い中古マンションの全てが限界マンションでは
ありません。建物設備の維持保全が行われていれば１００年でもマンションはもつのです。
　建替え承認決議の緩和がされたとしても、建替えは非常に難しいのが現状です。であれば延命
させるのが一番の方法です。
　建替えをする場合、解体すれば住民は各地に分散して住むことになります。会議をするにも会議
室の確保や連絡を取るにも大変な労力と経費が必要になってきます。
　期間も約３年と長く、その専門委員の役員をだれがするかということになります。

　建て替えが難しいので、その対応策としては空き室を少なくし、建物の劣化を防止していかなけ
ればなりませんが、その為には積立金の確保と計画的な工事を行っていかなければなりません。

どうせ建て替えはできないんだから、定期的に工事をして快適な
マンションライフを送ればいい。

マンションは転売できない人だけが残りまさにババ抜きになるでしょうw

>>14958さん
そうならないように、建物設備の維持保全を計画的に行い
資産価値を高め、中古でもそれなりの人物、若い年代の者が
入居してくるようにしていく必要があります。

どうせ建て替えはできないんだから、専有部分の管理修繕は区分所有者が、共用部分は定期的に工事をして快適なマンションライフを送ればいい。

修繕はやれる者とやれない者がいますからね。
特に専有部分の配管については、やらない者の階下の住民は
漏水があれば迷惑ですから。

どうせ建て替えはできないんだから、専有部分の管理修繕は区分所有者が、共用部分は定期的に工事をして快適なマンションライフを送ればいい。

個人でやるのも管理組合としてやるのも同じ区分所有者が
工事費を負担するのは変わらない。
だったら効率よく、まとめて工事をやった方が安くつきますよ。
それにやれる者とやれない者の差がなくなりますから。

>>14963 匿名さん
>まとめて工事をやった方が安くつきますよ

安くつく根拠を提示しよう

＞工事費を負担するのは変わらない。

やる必要がない区分所有者にとっては無駄金である
実施時期を提示しょう（築４０年後、築２０年後等）

共用部分と専有部分の給排水管等の一括交換工事は、全管連の調査に基づく提言のように、区分所有法を改定しないと、標準管理規約の解釈では無理があると思います。先々月の区分所有法制研究会で論点整理が行われ、法制審議会に諮問されるのでしょうか。

＜参考資料＞
● 平成28年度国土交通省住宅市場整備推進事業「マンション専有部分等の配管類更新による再生事例調査報告書」
（平成29年2月）特定非営利活動法人全国マンション管理組合連合会

１０．法整備や標準管理規約の早急な改定の必要性

現行の区分所有法は、マンションが専有部分と共用部分とから構成され、管理組合の管理行為は原則として共用部分の管理にあること、標準管理規約もこれに準拠し、上記9．の規約上の措置が充分に施されてはいない。Ⅰ １．調査の目的でも述べた通り、標準管理規約の第21条記載の「・・・共用部分と構造上専有部分と一体となった部分」の記述があるだけである。

高経年マンションの増加に伴い、区分所有者によるリフォームなどに対して理事会の管理強化要件をある程度示した程度である。区分所有法を順守すること、原則として専有部分は、個人財産の対象であること等は重要であるが、区分所有法が成立（昭和37年4月4日法律69号）した頃、今日のようにマンションが高経年化することを想定されていなかった。

ましてや専有部分とは言え、配管類が老朽化して漏水事故が多発することも想定しておらず、調査でも多くの管理組合が、上記標準管理規約の条項を唯一のよりどころにして、規約改定や更新工事を実施しているのである。

しかし、本来の「構造上一体となった・・・」は言葉通り、分離できない場所を指しているのであり、特に専有分にしかない給湯管の更新工事までも、これを拠り所とした、「すべて一体である」との解釈には無理がある。

　国は、まずは標準管理規約の中で、Ⅲ 7．にある事例を参考にして、専有部分の配管類の管理組合による一斉更新が可能なように改定し、さらに区分所有法でも、専有部分であっても配管類につては、一部管理組合の共同管理ができる「別段の定め」を可能にすべきである。

● 区分所有法制研究会 第16回（令和4年7月15日開催）
研究会資料23 区分所有建物の共用部分の変更に係る決議の円滑化等(2)

（2）規約で特段の定めをすることにより、共用部分である給排水管等と専有部分である給排水管等とを一括して交換する工事を集会の普通決議で行うことができるものとすることについて、どのように考えるか。

議事要旨

２の(2)（共用部分と専有部分の給排水管等の一括交換工事）について

・標準管理規約で手当は可能であるという考えはあるとは思うが、標準管理規約はマンションに限定されているため、それ以外の建物との関係は気になる。また、６条２項では区分所有者が主体とされているが、標準管理規約では管理組合が主体とされており、標準管理規約の規定を否定するものではないものの、６条２項のような使用請求権があることを立法上明らかにすべきではないか。

・内部での検討では、このような規律を設けることについては賛成意見が多かった。別の問題ではあるが、管理組合で修繕をした場合に、後で問題が生じた場合の責任の所在を明確にしておく必要があるのではないか。考え方としては、共用部分の排水管をベランダと同様の問題として整理し、区分所有者が日常的な管理を行うことが可能な範囲については、区分所有者に責任を負わせることもあるのではないか。

専有部分の配管については、その管理については各区分所有者の
責任と負担で行うのは当然のことです。
また、専有部分の配管を共用部分に変更することは無理でしよう。
現行区分所有法では、不備な点も多く改正しなければならないことも
多々あると思います。
専有部分の配管を管理組合として一斉に行うことについても議論される
ことではありますが、経年劣化に伴い漏水が発生することは避けられない
ことでもあります。
特に配管類は床下にあり通常はチェックすることは不可能で、漏水が発生し
階下の住民から漏水していると教えられて初めて気づくものです。
漏水が発生しなければ住民が前もって配管類の更新工事をすることはない
のではないでしょうか。
そういうことから、現在は専有部分の配管の更新工事については、マンション
の管理という観点から管理組合としておこなうことができるということを
管理規約に明記し、漏水に対応していけばいいのではと思っています。

専有部分の更新工事を管理組合として一斉に行う旨の
規約が規定されていれば、住宅支援機構からの借り入れは
簡単にできます。

管理業者に対する苦情処理業者ってマジなら凄いな、

別所君の事？

建替えはまずできないというか難しいと思われるので
しっかりした長期修繕計画を立て、やらなければならない
工事の全てを網羅して粛々と工事をやっていった方が良い。
その為には何をやらなければならないかということは自ずから
分ると思う。

＜共用部分の本管工事と一緒にやることの必要性について＞　　

　　専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、
　６０万円以上
　　給排水管更新工事、給湯管取替、ガス管の更新工事を含む。
　　それを、共用部分の本管の工事と一緒にやれば、１戸当り３０～４０万円程度でできます。

　　当然、費用面だけでなく、工事をすれば、１週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。
　　例えば、朝９時から夕方５時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。その
　場合は、架設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。
　　　　　　
　　又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、１回
　で済ませることができます。

　　マンションの建物や設備の維持・保全が適正に行われれば、快適なマンションライフが送れますし、
　資産価値が高まり、売却するときも賃貸にだすときも高い価値が出てきます。

　　　しかし、そのためには修繕積立金の値上をおこなわなければなりません。
　　共用部分の工事と一緒に専有部分の工事も一緒にやれば、経費の削減だけでなく、工事期間中の
　負担の軽減にもつながってきます。
　　このことは分かってはいるんですが、いざ積立金の値上となると、中々難しい要素が加わってきます。

漏水は基本的に上水道から発生します。
上水道は、メーターまでが共有部　メーターは専有部　メーター以降は専有部になります。
水漏は配管の劣化等により基本起こります。
大体、15年位から始まり、毎年数件づつ増えていきます。
完全な予防であれば15年になりますが、マンション全体の室数から見て、数パーセントの水漏件（室）数ですので、費用対効果はよろしくないです。
費用対効果を考えると…25-30年位が目安になるのでしょうか。
25-30年に管理組合で修繕をした場合、これまでに修繕した世帯がありますので、不公平がでますので、あくまでも希望世帯のみになるかと思います。
で、いつまで配管の補修を先延ばしできるか？
それは、保険会社の判断によります。
水漏れの場合、下層部への損害は個人賠償責任保険や水漏賠償保険等で担保できますが、経年劣化は水漏れが予測できたとして、担保されない可能性もあります。
つまり保険適用がされなくなった時期が修繕のリミットになります。
管理組合が居住者の為になにができるか？
専有部の水漏れ件数及び修繕内容を把握し、データ化し、今後発生する水漏れが他人事でないと居住者に認知してもらうことだと思います。
ただ、やり過ぎると、水漏が発生することが予測できたとして、保険適用されなくなるので、藪蛇になります。

つまり、専有部の配管については専有所有者に自己管理していただくのがベストです。

専有部と共有部の判断がつきにくいのが
排水管になります。
基本、排水管は床下の横のラインは専有部で
縦のラインが共有部になります。
この共有部である縦の配管と合わせて、専有部の他の配管と合わせて施工すれば安価になるのでしょうか？
排水管の交換時期は、給水管に比べて長く40-50年で遥かに給水管より長いです。
つまり、給水管を交換時に合わせて排水管を交換することになります。

また、縦の排水管はトイレ付近にあり、サービスホール等より交換できる作りになっています。
横の配管は床の剥離等が必要で少し面倒です。

管理組合で専有部まで一括工事をした場合
工場後の責任の所存も問題になります。

管理組合としては
まず、専有部と共有部の維持管理の責任の所存を明確にして
共有部の修繕管理計画を前もってだすことだと思います。

管理会社によっては
仕事を取りたいがため、共有部の工事にまで首を突っ込む会社もありますが。
トラブル防止の為にも、管理規約に基づき管理組合としては専有部に関しては関与しないのがベストです。

どうせ建て替えはできないんだから、専有部分の管理修繕は区分所有者が、共用部分は定期的に工事をして快適なマンションライフを送ればいい。

>>14972さん
配管の経年劣化に伴うものは保険の適用はされませんが、
階下の部屋の損害賠償は適用されます。
築年数が経過して各戸から漏水が発生しだしたとしても
前もって配管の更新工事を各戸がされるのは少ないと思います。
階下の住民はいつ漏水が発生するか、また自分の部屋から漏水が
発生し階下に迷惑を掛けるか分かりません。
だから、ある程度漏水が頻繁に発生するようになつたら、管理組合
として一斉に交換した方がずっと効率的です。
工事費用は安くなりますし、個人でやるも積立金を使ってやるも
出どころはおなじ区分所有者ですからね。
先行工事者への負担も考慮して規約の改正をおこなっておおくべきでしょう。

>>14967 匿名さん
借金してまでやるような工事ではない

>>14978さん
そうですよね。
借金はしない方がいいので計画的に積立金の確保を
していきましよう。
しっかりした長期修繕計画書があれば、総工事費から
１戸当たり月の必要修繕積立金の額が分ります。

>>14977さん
修繕積立金は共用部分の管理に使用するのは当然のことです。
専有部分の配管まで管理組合としてやるのであれば、管理規約の
改訂をしておかなければならないでしょう。
それに、先行工事者への負担分の支払いの規定も必要です。

専有部分の配管工事の更新工事については、管理規約に規定
しておけば、管理組合が行うことは可能です。

管理規約を改訂し損害賠償請求したが負けた例　「高圧一括受電の導入をせまった」

>>14981 匿名さん
無理だと思うよ。

>>14971 匿名さん
>　専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、６０万円以上　給排水管更新工事、給湯管取替、ガス管の更新工事を含む。
>　共用部分の本管の工事と一緒にやれば、１戸当り３０～４０万円程度でできます。

安くなる根拠を提示しよう

＞資産価値が高まり、売却するときも賃貸にだすときも高い価値が出てきます。

　資産価値が高まるとは思えない、施工不良マンションとして価値は下がるだろう

>>14980 匿名さん
国土交通省の標準管理規約な最大の目的は
専有部分と共有部分の維持管理を明確に分けることが目的です。
マンションの構造もそれに準じて施工されています。
それに逆らっていく行為は…

結局、個人で維持管理できない人が
管理組合に頼ってるだけでないでしょうかね？

少なくとも、専有部分の中で閉じている給湯管は、「共用部分と構造上一体」とはいえない。

>>14984 匿名さん
専用使用区分の共有部の配管は縦の排水管で、基本サービスホールから交換できます。
やってもトイレのクロス張り替え程度です。
専用部の配管は横管でキッチン、トイレ、バスユニットの三か所になり、トイレーキッチンとバスユニットートイレのラインの床を剥離する必要があります。
共用部分は、クロス業社と配管業社の2社
専有部分は、フローリング業社と配管業社な2社となり
コメ主さんは、配管業社で上下水の配管を同時に施工すれば、その業社の移動費等が節約できるのではないかと言う意味だと思います。
しかし、専用部の給水管の対応年数は専用部の排水管の対応年数は半分ですので、２回目の専有部の給水管と合わせて施工すれば済む話で、費用対効果も共有部と合わせての工事と同じことになります。
また、共用部と合わせて施工した場合、日程が管理組合により決められてしまいます。

結果、デメリットでしかありません。

後、フローリングの張り替えをどこまでするか？ですが
60万の価格は疑問です。

1995施工以降の硬質塩化ビニル管なら60年持ちますので交換不要

逆に、1995施工以前の真鍮管なら持たないので水漏れマンションになるか、１世帯１5０万円準備が必要です

>>14984さん
うちのマンションで見積をとりましたので、それを掲示しました。

>>14986さん
何も共用部分と構造上一体となっているから管理組合が工事を
するのではありませんよ。
管理組合として一番効率の良い方法が共用部分と専有部分の工事を
一緒にした方が効率が良いということです。
そのために、修繕積立金を使って一緒にすべく規約の改正等を行う
ということになります。
あなたがマンションの住民だとして、築年数が経過したら率先して
配管の更新工事を自分でやりますか。

>>14987さん
専有部分の配管の更新工事を２回やることは考えていません。
１回目が３０年～４０年とすれば２回目のことは考えられません。
それに、共用部分の排水管の竪管については、塩ビ管であれば
交換はほぼ必要ないと思っています。
地震とかで継手部分が緩んで漏水が発生することがありますので、
その部分の交換ぐらいだと思います。
工事日程については、各戸単独で決めることはできないでしょう。
排水管の竪管の工事の際は、各戸が単独でやることはできないでしょうから。
給水管については、各戸の元栓を閉めればできますけど。
フローリングの張替えについては、現状使用しているものをそのまま使います。

>>14991 匿名さん

>>14991 匿名さん
30-40年使用したフローリングの再使用…

>>14992さん
フローリングの交換のばあいは、各戸の判断に
任せればいいでしょう。

>>14993 匿名さん
つまり、共有部とする場合
配管工事費用は節減できるが
フローリング費用が倍かかる計算になります。
おいおい!の話ですねw

共用部分と専有部分を別々にやれば、床をはがしたり養生をするのが
それぞれやらなければならないので無駄が出てきますよね。
だから一緒にやった方が在宅も含め効率がいいと思いますよ。

>>14995 匿名さん
実際、専有部は床下て共有部は壁横なんで
基本、別作業になる様に設計されてますので
効率性は関係な構造になっています。

仮に、10万安くなったしても
専有所有者から見れば、10万円で作業日程が管理組合に決められてしまうのであれば、自由が効く個人修繕を臨むと思います。

国土交通省の方針は
個人管理と共同管理（管理組合管理）を明確化にするため標準管理規約を作成しています。
以前は、共用部分の排水管が専有部の壁を通っていたなど、専有部の共用部分のが区別が曖昧でしたが、専有部と共用部分で別管理出来る様に指導しています。
以前は、共用部分の排水管が専有部の壁を通っていたなど、専有部の共用部分のが区別が曖昧でしたが…

若い世代の考え方は
ルールで決められた責任の所存です。
ルールで決められて購入して住んでるわけですので
ルールに従うのが原則です。

ペット不可のマンシュンで犬を飼うのと同じです。

専有部分の更新工事を管理組合としてやるのには反対ということ
なんですね。
総会で承認されないんでしたら、専有部分の工事は各区分所有者が
すればいいだけのことです。

>>14985 通りがかりさん
そういう輩が組合員の中にいて漏水事故等を起こして
他の組合員に迷惑をかけている。
その現場を知らずしては分譲の管理はできない。
その初歩的管理が入居者等のチェックを組合がまじめ
に取り組む力量があるかないかの差でしょう。
それ等も理事長の才覚次第である。
管理会社は悪質な組合員の意のままに動いた方がトラ
ブルに巻き込まれないで済むので楽な方を選択する。

>>14999 匿名さん

こいう発想しかできないとは情けない
匿名故の投稿かな？