「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

14744 やっほー 22時間前
削除依頼
>>14742 匿名さん
設計監理は建築士ではなくて施工管理技士がやるんだよ。あほ。

Q：設計監理とは？
設計と監理の2つの言葉から成り立っており、建築士の資格を有する者のみが業とする事が出来ます。
●設計

>>14801さん
設計監理業務には設計も含まれているんですよ。
当然施工管理技士ではできないのですが、分りましたか。
書き込まれる内容によっては、間違っていたの勘違いをしているものも
数多くありますが、ひとつひとつ指摘したり批判したりすることはしないですよ。

まあいろいろ批判とかをしていれば自分の勉強にも
なるけどね。

>>14800 匿名さん
常駐義務はないという論旨だから間違いはないだろう。あほ

>>14801 匿名さん
これは直後に設計監理はマンション管理士でもできると訂正投稿している。切り取りするな、あほ

>>14803 匿名さん
これは直後に設計監理はマンション管理士でもできると訂正投稿している。切り取りするな、あほ

>>14802 匿名さん

確認申請が必要な設計は、建築士の資格が必要だが、確認申請が不要な大規模修繕工事の設計に資格は不要である。

14746 やっほー 22時間前
あー、まちがい。設計監理はマンション管理士でもできます。訂正する。

>>14805さん
現場代理人は常駐義務はあるが、設計監理業者（設計コンサルタント）は
常駐義務はありません。
分かった？あほ

>>14803 匿名さん
＞＞設計監理業務には設計も含まれているんですよ。
設計監理はマンション管理士でもできるよ。

>>14810 匿名さん
現場代理人は常駐義務はないってさっきから話してるの読んでないのかい？あほ

>>14808さん
建築士には１級建築士と２級建築士があり、その範囲は決められています。
設計をするのに建築士の資格は必要ないのですか。
大規模修繕工事にも設計をすることはありますよ。

>>14810 匿名さん
公共工事では契約上配置義務がある為、現場代理人は法律で配置が義務付けられていると勘違いされやすいですが、現場代理には法律上の配置義務はありません。

その点が、建設業法にその配置が義務付けられている主任技術者や監理技術者との最大の違いです。

ただし、民間の建設工事でも、特に大規模な工事においては、請負契約書の中で、公共工事同様に現場代理人の配置が規定がされるケースがあります。その場合は、例え配置しなかったとしても、法律上は問題ありませんが、契約違反という別の法的問題が発生する可能性は大いにありますので注意しましょう。

もう大規模修繕工事の設計監理業務とか現場代理人、主任技術者、
建築士等の役割は理解されたのではないですか。

>>14813 匿名さん
大規模修繕の場合は図面から数字を拾いあげるだけなんだよ。
まれに増築改築を伴う大規模修繕工事があるのかもしれないが、一般的なものではない。あほ

>>14815 匿名さん
理解してないというか悔しくて屁理屈こねてるねｗ

後は実際マンションで大規模修繕工事をするときに
建築士や施工会社に確認をしていけばいいでしょう。
大体は把握されたと思いますので。

>>14816さん
容積率からみて、例えば駐輪場を建て替えする場合はできますか。
１０年前？ぐらいに立てられたマンションは、駐輪場、駐車場（機械式・
自走式）は容積率に含まれていませんでした。
建築基準法の改正で、現在はそれらは容積率に算入されています。
これらを建て替えするときは、行政に届け出と建築確認を得なければ
なりませんが、容積率をオーバーしているマンションが殆どですので
造り変えはできません。
２項道路と同じで、今までは2.4m以上道路にめんしていれば建て替えは
できましたが、現在は４ｍ以上なければ建て替えはできません。
補修工事はできますけどね。だからそういうところの土地は売れません。

>>14813 匿名さん

建築士法３条～３条の３を確認せよ。

>>14819 匿名さん
ソープランドでも建て替えはできないから柱一本残して改築にするらしいよ。そんなのどうにでもなるよ。あほ

行政への届け出はどうするの。
そんな土地は買わないよ誰も。

建築確認はプロの建築士がチェックにくるからね。
ごまかしはできないよ。

>>14823 匿名さん
建て替えではなくて改築するからいらない。

自転車置き場は下記の建物ではないのか？

鉄骨造で、平屋建てかつ延床面積200㎡以下の住宅や事務所は4号建築物に該当するため、基本的に建築確認は不要です。

>>14825さん
１級建築士の見解を伺いましたところ、駐輪場は現在は
容積率に算入されているとのことで、全体の容積率がオーバー
しているので建て替えはできないとのことでした。
例えば４ヶ所ある駐輪場のうち容積率の範囲内であれば建て替えは
できるとのことでした。
例えば容積率に算入されるのは、本来通路であるべき集会室の１階部分に
倉庫を置いたらそこは容積率に算入されます。
容積率に算入されるとのことです。
何か文章がおかしいですね。

大規模修繕工事で、駐車場から玄関までの雨対策として簡単な屋根を
つける予定でしたが、3人の建築士が建築確認が必要ということで、
それを申請すればすでに容積率がオーバーしているので他の部分まで
縮小しなければならないということで、屋根をつけるのはあきらめました。

工事の貼り付けや情報の提供をしましたが、実際大規模修繕工事の
専門委員の経験がない方ばかりなんですね。
うちの場合は設計監理方式で取り組んでいますが、建築士からいろんな
情報や知識が習得できます。
勿論建築士のいうがままではなく、いろいろ勉強していますよ。

大規模修繕工事を建築士と一緒に勉強しながら
進めていくことはいろんなことが学べます。
一人でいろいろ調べるより、建築士に聞きそれを基に
調べていくことが大切だということが分りました。

>>14829 匿名さん
それにしちゃ無知だったね。騙されていたんでしょう。

>>14830さん
建築士の有効活用をやっていたんですよ。
意外と建築士が専門委員会で働ける、影響力を持つ場所はないんです。
専門委員会の議題は委員長が決めますし、それらの資料も全て委員長が
作成します。
工事着手まで１年半建築士が専門委員会に参加しましたが、殆ど会議に
参加することはなく、委員が分からない点等を質問するぐらいですからね。
工事個所の範囲を決めるのも委員会です。概算予算もたたき台は作成して
もらいますが、大幅修正するのは委員会がやりました。資金計画は当然
委員会でやります。
大規模修繕工事については、完全に委員会主導でおこないましたよ。

管理会社も当然委員会には参加しましたが、コピーとか出席確認
とかをやってもらいました。
管理会社や設計コンサルからの資料とかの作成は殆どありませんでした。
全体の５％以下でしたよ。

今更、何を言っても・・・

【8月28日の投稿】
>>14749　 >>14750

>>14833さん
設計監理は建築士の資格がないとできないというのは
貼り付けたけど読んでないの？
資格のない者が設計をやったらだめだよ。
反論があるならどうぞ。ただの批判だけなら猿でもできるという
ことわざなかったっけ。あれは反省か。

以前貼り付けたものをまたもってこようか。再度読んでもらう為に。
ひとが批判すればただ同町して簡単な批判スレを書き込む者がいるが
もっと自分を大切にしなよ。

管理組合を法人化するには
　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会決議により法人格を
　　取得することができます。
　　　その管理組合法人には、必ず理事と監事を置かなければなりません。
　　　法人登記の手続きをしなければなりませんが、理事長交代ごと２週間以内に変更
　　登記をしなければならなくなります。経費も数万円程度必要になってきます。

　管理組合法人は、その事務について区分所有者を代理する権限を有します。又、共用
部分等について、設立された損害保険契約に基づく保険金額、共用部分について生じた
損害賠償金及び不当利得による返還金の請求、受領についても同様に代理権を有する
ことになります。
　又、法人は規約又は集会の決議により、原告又は被告になることができます。
　理事の任期は２年となります。但し、規約で３年以内において別段の期間を定めた時は、
その期間とするとなっています。

　デメリット
　　　財産目録や組合員名簿の作成が義務づけられます。
　　　登記事項に変更があるとその都度変更登記手続きをしなければなりません。

>>14831 匿名さん
　　　　　↑設計事務所が談合の温床になることがいくら言ってもわからないあほ

>>14834 匿名さん
　　　　　↑設計監理はマンション管理士でもできます。あほ

だから言ってるでしょう。
資格のない者が設計ができるのかと。

：設計監理とは？
設計と監理の2つの言葉から成り立っており、建築士の資格を有する者のみが業とする事が出来ます。
●設計
馴染みのある言葉ですので、特に説明の必要はないと思われますが、図面を描くのみが設計の仕事ではありません。 図面はあくまでも成果品の一つであり、そこに描き込む事を『考える』のが設計の主な作業です。
・建築主の要望を実現するプランとデザイン
・予算内の材料選定
・法的な規制への対応
これらに応える得る寸法やカタチを考えて図面化する事が【設計】です。
●監理
一般的にあまり知られていない単語ですが、設計と監理は一体の関係にあります。
如何に立派な設計図を作成しても、設計者の考えた通りに工事現場で造らなければ「絵に描いた餅」です。

>>14840 匿名さん
　　　　　↑大規模修繕の設計監理はマンション管理士でもできるよ。弁護士にきいてみろよ。マンション管理士会の弁護士がセミナーでそう言ってるよ。あほ

>>14840さん
弁護士が建築業界のことは知らないよ。あほだね。
現場代理人とまちがっていないかい。あほ

>>14841さん
年寄りは頑固だね、あほ。
国交省のガイドラインから引っ張ってきたもんだよ。良く読んでね、あほ

：設計監理とは？
設計と監理の2つの言葉から成り立っており、建築士の資格を有する者のみが業とする事が出来ます。
●設計
馴染みのある言葉ですので、特に説明の必要はないと思われますが、図面を描くのみが設計の仕事ではありません。 図面はあくまでも成果品の一つであり、そこに描き込む事を『考える』のが設計の主な作業です。
・建築主の要望を実現するプランとデザイン
・予算内の材料選定
・法的な規制への対応
これらに応える得る寸法やカタチを考えて図面化する事が【設計】です。
●監理
一般的にあまり知られていない単語ですが、設計と監理は一体の関係にあります。
如何に立派な設計図を作成しても、設計者の考えた通りに工事現場で造らなければ「絵に描いた餅」です。

>>14841さん
設計監理となっているのに、素人が設計ができるはずがないというのが
きづかないんかい、あほ

>>14841さん
お互い年は取りたくないね。

>>14843 匿名さん
>年寄りは頑固だね、あほ。
>国交省のガイドラインから引っ張ってきたもんだよ。良く読んでね、あほ

宮爺さん
嘘はいけません。
kmtads.com/qa/kanrhttps://i/

【正しいURL】
https://kmtads.com/qa/sekkeikanri/

　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右比較表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

続きは外出から帰ってから書き込みます。
夜になりますが。楽しみにしていてください。

管理規約と各種細則の全面改正は非常にむずかしいですからね、
しっかり学んでください。

行ってらっしゃ～い！

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E7%AE%A1%E7%90%86%E8...

ここの管理人さんへお願い。
「あほ」。を平気で何度も使うような人の投稿は即削除してください。
参考になる意見も多数ありますので見に来てます。

>>14842 匿名さん
　　　　　　↑弁護士がなんで業法がわからないの？ほんとに世間知らずだねw

>>14840 匿名さん
　　　　　　↑設計監理の間違いで素人なのがバレちゃっていろんなところで大嘘を貼り付けているニセマンション管理士だね。ついにボケたかw

>>14855さん
：設計監理とは？
>設計と監理の2つの言葉から成り立っており、建築士の資格を有する者のみが業とする>事が出来ます。
これが理解できないんですか。

規約と細則の全面改正の続きです。
＜左右比較表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

各種細則については、改訂が必要な箇所の左右比較表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

＊左右比較表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

会議の進め方

＊左右比較表が作成できていれば、会議は５回程度で（１回２時間）終了するでしょう。

＊左右比較表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
　　　標準管理規約コメントを参照してください。

＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか）

＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
　　　　出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

＊最後まで検討がされたら、左右比較表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右比較表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
　　輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。）

＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。

＊理事会へ諮る。
　　事前に配布しておくことが大切です。
＊臨時総会へ諮る。
＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
　　最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー
　　します。
　　そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
　挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１

＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。

＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
　もらいます。

＊できることなら、表紙も作成しておく。

＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく）

　　※修繕積立金の額の目安
　　　　　１）長期修繕計画があれば、工事費総額から１戸当り月の修繕積立金を算出します。
　　　（工事費総額-現在修繕積立金の残額）÷年数÷戸数÷１２ヶ月

　　　　　２）計画書がない場合
　　　　　　　　専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満）
　　　　５，０００㎡～１０，０００㎡
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超）
　　例えば、７０㎡の場合は、７０×２０２円＝１４，１４０円が必要修繕積立金の額です。
　　全国平均でみても、現在は１４，０００円程度の修繕積立金は必要といわれています。

　　※長期修繕計画作成費用

　　　１）モデル比準法（コンピーターによる作成）
　標準的な分譲マンションを設立して定めた長期修繕計画を基本に、個々の分譲マンション
の規模や形態・仕様・それまでに実施した修繕工事を実施すべき時期や工事費用と修繕
積立金の目安を確認したい場合に適しています。
　できれば、内訳書まであれば、具体的な工事内容が明確になります。
建物診断をしないものであれば、管理会社によっては、無料で作成してくれます。

　 ２）積算法　　　　　　経費は戸数によって違ってきます。
個々の分譲マンションの建物・設備の内容と状況に応じて工事項目ごとに工事に係る数量
に工事費用の単価を乗じ、これを積み上げて工事費用を見積もる方法です。

一番いい方法は、長期修繕計画書を建築士と一緒に検討し、
やらなければならない工事を全て網羅した総工事費から１戸
当たり月の必要修繕積立金の額を算出すべきです。

管理費は安いにこしたことはないが、修繕積立金は
読んで字のごとく積立金です。
積立金は多い方がいいですね。

修繕積立金に余裕があるマンションは、駐車場を
全戸分以上もっているマンションです。

　　国土交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人が、平成２２年から保険の提供を開始
　しております。

　　現在は、大規模修繕工事にかかる瑕疵保険への加入が増えており、管理組合も保険加入
　を大規模修繕工事の入札参加条件に設定するところが増えてきています。

　　管理組合としては、今後大規模修繕工事を実施する際は、元請業者に対し保険加入依頼
　をし、瑕疵に対する保証を確保するとともに、請負業者の倒産等に備え万全の対策を取って
　おく必要があります。
　　尚、これに伴う管理組合の費用負担・手続き等は必要ありません。

＜保険の仕組み＞

　　保険の対象となる大規模修繕工事において、工事を実施した部分に瑕疵があった場合
　に、工事業者に対して、瑕疵担保責任を負担することによって生じた損害について保険金
　が支払われます。

　　又、工事業者が倒産などの事由により、瑕疵担保責任を履行できない場合には、管理
　組合に対して直接保険金が支払われます。

＜引き渡し後の瑕疵に対する保証＞

　　１）工事業者の自社保証の場合
　　　　　倒産してしまったら保証が受けられなくなります。

　　２）３者連合による保証の場合
　　　　　元請業者、下請け業者、材料メーカー
　　　　　元請業者の倒産、それに伴う下請け業者の損失、材料メーカーは材料に関する
　　　　　時だけ保証とかの責任転嫁の問題がでてくる。

　　３）大規模修繕工事瑕疵保険
　　　　修繕工事の瑕疵を保険でバックアップするものです。
　　　　工事終了後、瑕疵の不具合が発生した場合は、５年間保険でカバーするものです。
　　　　手すり等は２年、オプションで１０年保証もあります。
　　　　＊保険契約者は工事会社であり、手続き及び保険料負担は工事会社が行います。

＜保険対象部分＞
　　１）構造耐力上主要な部分
　　２）雨水の侵入を防止する部分
　　３）給排水管路
　　４）給排水設備
　　５）電気設備
　　６）ガス設備
　　７）防錆工事を行った手摺等の鉄部
　　８）外壁タイル・・・但し、オプションとなります。

＜大規模修繕工事業者の手続きの流れ＞

　　保険法人へ事業者登録　→　保険申込（工事ごとに）　→　工事着工　→　保険法人
　　　　　　　　による検査　→　保険証券の発行申請（工事完了時）　→　保険証券の受領

＜住宅瑕疵担保責任保険法人＞

　　　株）住宅あんしん保証・・・・マンション管理業協会と提携
　　　株）日本住宅保証検査機構　　株）住宅保証機構　　株）ＥＲＡ不動産Ｏｎｌｉｎｅ　等
　　※これらの上部団体として、（社）住宅瑕疵担保責任保険協会があります。

２年点検と可５年点検については施工会社と契約を交わし
ますが、それとは別に瑕疵担保責任保険を施工会社等に掛け
させれば安心です。現在はこの保険は重宝されています。

　入居・退去の際は、新しい区分所有者や賃借人にスムーズな引継ぎが必要となります。

＜確認しておきたい項目＞

　　＊入居時

　管理規約・使用細則の配布
　入居届などの必要書類の提出（区分所有者の確認や家族調書等）
　避難経路と避難場所の確認
　ゴミの分別について（ゴミ分別の手引書の配布と収集日等）
　ペット・ピアノ・子供の室内での走り・エレベーターの使用法・専有部分の工事の際
　は届出が必要・ベランダの使用法等の苦情例を通知しておく。

　　＊退去時

　退去届などの必要書類の提出
　ゴミの始末の確認（自転車とか粗大ゴミのチェック）
　転勤等で賃貸に出す場合は、転居先等の連絡先の確認

ぼくが立てたＰＡＲＴ２はもう殆ど機能していないんだが、
ＰＡＲＴ３に対抗して時々書き込みをしているようだが、誰も
相手にしないね。
こそこそと泥棒猫みたいなことをやるんでなく、堂々とＰＡＲＴ３
に書き込みをすればいいんだけどね。
かなり執着心の強い、粘着質な性格なんだろうね。

何故ＰＡＲＴ３ができたのに、もうスレ主が書き込みをやめた
スレに拘るのか分からない。
どうせコピペを張り付けるだけしかしていないんだろうがね。
こそこそしないで堂々とやれよ。

　管理規約・使用細則の配布
　入居届などの必要書類の提出（区分所有者の確認や家族調書等）
　避難経路と避難場所の確認
　ゴミの分別について（ゴミ分別の手引書の配布と収集日等）
　ペット・ピアノ・子供の室内での走り・エレベーターの使用法・専有部分の工事の際
　は届出が必要・ベランダの使用法等の苦情例を通知しておく。



　退去届などの必要書類の提出
　ゴミの始末の確認（自転車とか粗大ゴミのチェック）
　転勤等で賃貸に出す場合は、転居先等の連絡先の確認

　入居・退去の際は、新しい区分所有者や賃借人にスムーズな引継ぎが必要となります。

＜確認しておきたい項目＞

　　＊入居時

　管理規約・使用細則の配布
　入居届などの必要書類の提出（区分所有者の確認や家族調書等）
　避難経路と避難場所の確認
　ゴミの分別について（ゴミ分別の手引書の配布と収集日等）
　ペット・ピアノ・子供の室内での走り・エレベーターの使用法・専有部分の工事の際
　は届出が必要・ベランダの使用法等の苦情例を通知しておく。

　　＊退去時

　退去届などの必要書類の提出
　ゴミの始末の確認（自転車とか粗大ゴミのチェック）
　転勤等で賃貸に出す場合は、転居先等の連絡先の確認

質問が少ないので困りますね　　従ってスレ主の主張をコピーし件数を誇る、何かへんですね～

＞「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

質問があれば皆さんが答えてくれますよ。
それがなければ、情報の提供を行います。
スレ主がそれでいいというのであればそれでいいでしょう。
このスレが継続していないと、質問をすることもできませんからね。
ＰＡＲＴ２はマンション管理士に質問しようでしたが、ＰＡＲＴ３は
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の
皆さん、住民の皆さん等が質問に答えてくれると思いますに変えました。

誰も相手にしなくなったんだよw

>>14879さん
あなたもここにきて書きこみをしていますよね。
その積み重ねが15,000レスになっているんです。
ＰＡＲＴ１、ＰＲＡＴ２も15,000レスです。
30,000の書き込みがあるのに誰にも相手にされていないという
ことはないでしょう。

だからといって、レス数の多さを自慢すべきものではないのですが。
ただ、レスが荒れてきたり、書き込みがなくなってきたときには、
情報の提供をしたりしてますがね。
スレタイがマンション管理士等に質問しようというものですから、
マンションの住民や管理会社の方にとってはとっつきやすいものと
いうのもレス数に反映されているんだと思います。

匿名掲示板だから、無責任な書き込みも当然多くなる。
それに批判だけを目的にやってくるものもいるしね。

ＰＡＲＴ２の書き込みはこそこそしないで、ＰＡＲＴ３で
堂々と書き込みをすればいいのにね。
スレはＰＡＲＴ２からＰＡＲＴ３に代わっているのに、何故
ＰＡＲＴ２に拘るのか分からない。

　一部変更になつている部分もあります。　
　＊地震保険は、損保会社の独自の商品ではなく、国と損保会社の共同運営による
　　　　もので、どの損保会社の地震保険も基本的には同じになります。

　　　　地震災害に対しては、公的な支援制度（被災者生活再建支援制度）もあります。
　　　　　　半壊以上の場合で、最大３００万円が支給されます。

　　　＊地震保険は、建物の主要構造部の被害のみが対象となる。
　　　　　　　主要構造部・・・・柱・梁・耐震壁・床・屋根・階段をいう。
　　　　　　　非主要構造部・・・廊下・外壁・エレベーター・高架水槽・バルコニー等をいう。
　　主要構造部が損壊してなければ、保険金はおりません。

　　　＊地震保険は火災保険の５０％まで掛けられます。

　　　＊地震保険には、支払の免責があり、５．５兆円を超える規模の地震が発生した場合は、
　　　　支払われなくなる。
　　　　　　　　神戸大震災の時も、その対象は極めて少なかった。

　　　＊地震で傾いたり、液状化現象で地盤沈下しても保険金はでない。
　　　　　　　今回の千葉での液状化に対し、改善策がとられ傾いたり、地盤沈下に対しても
　　　　　　　支給されるようになったが、マンションには適用されませんでした。

マンションの総会での議決権行書で、賛成・反対の選択　反対理由の記入欄があります。
反対理由欄があると、理由を書かないと反対出来ない印象を受けます。

議決権行使書で反対理由欄を設けるのは法律上問題は無いのでしょうか？

>>14885さん
反対理由を設けるなら賛成理由も設ける必要があるんではないですか。
理由は書いてなくても反対にしてあれば反対票としてカウントされるでしょう。

　※給排水管は１本の管ではなく、いくつもの管を組み合わせて管をひっぱっています。
　　劣化や地震等で継手のつなぎ目がずれたり、はずれたりすればそこから漏水が発生します。
　　３０年経過すればいつ水漏れが発生するか分からないといわれています。
　　塩ビ管自体が錆びることはありません。

>>14883 匿名さん
ＰＡＲＴ３が本流（王道）と自負するならばＰＡＲＴ２には触れず無視すればよいのに、何故
ＰＡＲＴ２に拘るのか分からない。ＰＡＲＴ２に優れた点があるのを恐れているように思える。

利用者は双方を比較し信用できるほうを活用するだけ。

　　　滞納金に対する問題は、各マンションで苦労されていると思いますが、競売とかにいくまで
　　の過程をいかに防いでいくかにあります。

　　　私たちマンションの理事としましても、この問題は避けて通ることはできません。
　　　滞納問題は、住民同士の問題でもあり、やりづらさから先送りしてしまう傾向にあります。
　　　しかし、放置しておけば、組合の財政を圧迫するだけでなく、当人にとりましても、益々滞納
　　の額が膨らんでいき、どうしようもない状態に置かれる可能性が出てきます。

　　　理事の役割としては、期間ごとに対応していくルールを決め、誰が理事になっても、基本は
　　変わらないようにしなければなりません。

　＊では滞納が発生したらどうするか

　　　ルールづくりから考えていかなければなりません。（目安を記載してみました）

　　１）１ヶ月～３ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
　　　　　　この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
　　　　　管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
　　　　　確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
　　　　　２ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。

　２）３ヶ月～６ヶ月
　　　　３ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行する契約が多いようです。
　　　　只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
　　　　当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
それでも解決しなければ、
内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。
　　３）６ヶ月経過
　　　　半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
　　　　なくなります。
　　　＊少額訴訟、支払督促の具体的なやり方、書き方、費用等については、自分達でもでき
　　　　ますが、分からない点はネットで調べることができます。

　＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合

　　　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
　　　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。
　　　　　国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、１５％前後で
　　　　　決めているマンションが多いようです。
　　　３）駐車場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消
　　　　　すとかの細則を作成しておくべきです。
　　　　　この規定は、かなり効果はあります。

さあ次は専有部分の配管の書き込みを久しぶりにしようかな。
なりすまし君がでてくるかな。
ここのスレは人気があるからね。

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　標準管理規約第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
　てきます。

＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場
　　合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で取り組む事
　　例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸への
　　補填にあてるという方法もとれますし、長期修繕計画に包含することもできます。

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣に
　　取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこしい問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の値上げが必要となってきますが、各区分所有者がそれぞ
　れ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには変わり

>>14891 匿名さん
なりすまし君がでてきませんね～。
実は劣化したスレ主の援軍だった？
長文を少し短くして読みやすくしてあげたのに劣化したスレ主にはわからなかった。

１年交代の輪番制で役員を回している。
役員辞退者の管理費を割り増ししてやってもいいのだが、
役員を引き受けておいて当日欠席する奴にはお手上げだ。
「仕事が忙しい」というから「ほかの人も同じですよ」と理事長が言ったら
「私は30代で部長です、責任ある立場なんです、週末休めるヒラ社員とは
わけが違う」と言い返されたらしい。

理事に対する報酬をきめておいて、理事会の出席回数によって
報酬を支払うようにすればいいですよ。

>>14899 匿名さん
期の終わりに清算すればいじゃない。一回休んだらいくらって。

家庭ではヒラ社員より無責任なんだ、奥さんかわいそ。って言い返しても良かったのに。我慢した理事長エライ

３０代の部長さんは偉いからね。
マンションの理事長ごときと比較されてはねえ。
理事長やってもそれだけでは生活できないから。

>>14902 匿名さん
10代の社長はもっと偉いのか？(笑)

偉いならどっちもこなせるんじゃないのか。できないならそれっぽっちの人間ってこと。仕事に専念したけりゃ戸建てや賃貸にしたらいいのに、そんなことすら分からないやつが偉いのかー

マンションの役員なんてのは中学校の生徒会長よりランクが下だからな

マンション組合長のほうが自治会長より仕事的には上だが（自治会長の仕事は市の広報紙の配布と赤い羽根の募金集金）、町内の集まりでは自治会長が上位に座るので組合長は機嫌が悪い。

>>14905さん
町内の集まりに理事長が参加するんですか？
何のために。
理事会と自治会は全くの別物でしょう。

>>14905 匿名さん
>町内の集まりでは自治会長が上位に座るので組合長は機嫌が悪い。

町内会の集まりでは自治会長が上位に座るのは普通。
町内会では組合長は一人の町民に過ぎないのでは。町内会での組合長の役職はあるのかな。

>>14900 匿名さん
理事に対する報酬（理事会１回出席で２千円とか）をきめておいて、理事会の出席回数によって理事会出席報酬を支払う。３０代部長は出席ゼロであれば報酬ゼロとなる。

後期高齢者のジジババがボケ防止の一環で役員をやればいい
お守り役の管理会社のフロントが大変かもしれないが

先日法務大臣が法制審にマンションの建て替え等の承認決議の
検討を提案しました。
その内容を後ほどまとめて書き込みます。

建て替え合意要件緩和に伴う区分所有法の改正について

　先日の新聞（9/3）で高齢化社会を背景に所有者の所在が分からない部屋が増加。合意形成の
ハードルを下げることで、建物の安全性や耐震性が懸念される建物の再生を促すために法制審
議会に諮問されました。
　現行の区分所有法では、建替えの決議の際、所在不明の所有者は反対扱いになっています。
　それを不明者は決議から除外する仕組みを議論することになります。
　建て替え決議も現行５分の４以上なのを３分の２とする案のほか、耐震不足といった要件を
満たす場合にのみ変更を認める案も検討されます。
　２０２１年末現在で築４０年以上のマンションは１１６万戸あります。所有者の所在が分からな
いケースも増加。築４０年以上の物件に限れば１３，７％あります。
　築４０年以上の物件は今後１０年間で倍増するといわれています。１１６万戸から２４９万戸に。
　東日本大震災後、それまでは全員の合意が必要だったが、これ以降解体や敷地売却が５分
の４で可能になりました。
　１９８１年以降に建てられたマンションは１８％でそのうち１３．９％が耐震性がないと判定され
ました。被災して放置されると復興工事の支障になりえるということで、法制審は３分の２の合意
要件で検討されることになりました。

　建て替えをするには、住民の高齢化や引っ越し、費用の負担がネックとなってきます。
　所有者不明の部屋が１３％を超えています。また、築４０年以上のマンションの住民の約半数
が７０才以上となっています。高齢になるほど収入や資産が少なくなるため建替えはむずかしく
なります。
　建て替えが実現したのは、容積率などに余裕があり、戸数を増やすなどして住民の出資が
抑えられたケースの場合でした。
　今回検討されるのは、大震災で被災した場合と、耐震基準を満たしていない築４０年以上経過し
たマンション、それに空きが多いマンションに限定されています。
　これらの対応として、３分の２で承認決議がされるようになったとしても、建替え、解体、売却が
できないと懸念する学者の方は多くおられます。
　要因としては、高齢者の資金の確保が一番で、それから引っ越し費用や期間（約３年）の問題
が挙げられています。
　このように条件つきのマンションであっても、例え基準が緩和されても建替えや解体は難しい
状況にあります。ましてやそういう問題のないマンションであればなおさら建て替えや解体は難し
いと思われます。
　そういう点を踏まえ、現状では建物設備の維持保全をしっかりやるのが一番ではないでしょうか。

建て替え前に（できれば大規模修繕工事が行われマンション取引価格が上昇＝修繕積立金残高が激減した時点で）売り逃げるのが最善策

限界マンション
　総務省発表によれば、日本の空き家率は１３．６％となっています。戸建てよりマンションの
方が高い数値となっています。
　マンションの寿命（国交省中古住宅促進、活用に関する研究会の報告書）は１１７年であり
メンテナンス次第では１５０年まで寿命を延ばすことが可能としています。
　しかし、マンションの事情、建物設備の維持保全等によってその寿命は短くなります。

　５０年以上前に立てられたマンションは、川砂が不足し海砂を使用したものがマンションに
使用されました。これも寿命を短くしている理由です。（但し５０年以上経過したマンション限定）
　建物で特に劣化しやすいのが、外壁と防水の破断です。ウレタン樹脂も保全しなければ漏水
の原因となります。
　居住者の減少、つまり空き室が多くなるのも限界マンションの特徴です。

　建替えの困難さ
　　　マンションを解体すれば、工事期間中引っ越ししなければなりません。引っ越し費用や家賃、
　　工事費の負担、高齢化等を考えれば建替えは非常に難しい状況にあります。
　限界マンションとは、維持管理ができずに建物としての限界を迎えた中古マンションのことで、
管理ができなくなったマンションのことですが、古い中古マンションの全てが限界マンションでは
ありません。建物設備の維持保全が行われていれば１００年でもマンションはもつのです。
　建替え承認決議の緩和がされたとしても、建替えは非常に難しいのが現状です。であれば延命
させるのが一番の方法です。
　建替えをする場合、解体すれば住民は各地に分散して住むことになります。会議をするにも会議
室の確保や連絡を取るにも大変な労力と経費が必要になってきます。
　期間も約３年と長く、その専門委員の役員をだれがするかということになります。

　建て替えが難しいので、その対応策としては空き室を少なくし、建物の劣化を防止していかなけ
ればなりませんが、その為には積立金の確保と計画的な工事を行っていかなければなりません。

>>14913さん
それは全員には当てはまりません。
築古のマンションをどうするかというのが問題なんですよ。
建替えをするか維持保全をするかということです。

限界マンションの特徴
　＊築年数が古い。
　＊管理組合が機能しておらずメンテナンスや修繕が十分ではない。
　＊住民に高齢者が多い。
　＊立地条件が悪い。
　＊空き部屋の割合が高い。
　＊修繕積立金不足

>>14913 匿名さん
大規模修繕だけではマンションの価格は高くで売れません。
マンションの価値は立地条件が全てです。

立地も必要ですが、それらも含めての現状のマンションの価値
をいかに高めるかでしょう。

修繕は資産価値を高めるためにするのではない。
目的が違う。

大規模修繕直後のマンションは高値で売れるのは事実
買うアホがいるから仕方ない

>>14920さん
修繕は資産価値を高めるためにやるものではありませんが、
建物設備の維持保全をすることが資産価値をたかめ、快適な
マンションライフにつながってきます。

まず建て替えはできないということを前提にマンション管理を
おこなっていくべきではないでしようか。
しっかりした長期修繕計画書を建築士と一緒に検討して作成し
やらなければならない工事の全てをやるために修繕積立金の確保を
していく計画にかじを切るべきです。

今後法制審議会で、建て替えや解体等の承認決議が行われますが、
例えその基準が緩和されたとしても建て替えや解体をすることは
不可能に近いと思われます。
まず考えなければならないことは、計画的な工事を粛々と進めていくことです。
そのためには積立金が必要ですので、値上げの検討もしなければ
ならないでしょう。値上げというと組合員からの反発が予想されます
ので綿密な検討をしておく必要があります。
建て替え前に売り抜ければいいといっている方もおられますが、それは
その方個人だけのことです。マンションが存在する限りは建物設備の
維持保全につとめていかなければならないのです。

建物が古くなったり、きたなくなったり、危険な状態になったり
するのはだめ、しかし積立金の値上げはノーでは先に進みません。

そのとおり！

自分が死んでからもマンションは残る！修繕積立金はたくさん貯め込むほどよい

大規模修繕工事や大型設備の更新工事については
計画的にやった方がいいですね。
できるところとできないところの差が生じます。
その一番の要因は修繕積立金です。

そのとおり。マンションは200年は持つ！

そんなに長持ちせんでもええで

どうせ建て替えはできないんだから、定期的に工事をして快適な
マンションライフを送ればいい。

マンションは300年持つよね

外国の古い建物は２００年ぐらい前のはあるけどね。

>>14933 匿名さん
経済活動のために資材が痛むように作られている。
建物が無修繕でもちがいいと経済は成り立ちません。
戦争を起こして復興にお金を使い人々が潤うのがその一例。
マンションを長持ちさせると経済活動に非協力的である。

>>14930 匿名さん

そのとおり　　６０年でええ

定期借地マンションは５０年で更地

３８年くらいが妥当

どうせ建て替えはできないんだから、定期的に工事をして快適な
マンションライフを送ればいい。

>>14937さん
建替えはできないですよ。
余程容積率に余裕があり、殆ど資金の提供をしなくていい
マンションなら可能性はありますが。
その場合でも、引っ越し費用や家賃等の負担を管理組合が
やれば建て替えの可能性は高くなりますが。

どうせ建て替えはできないんだから、定期的に工事をして快適な
マンションライフを送ればいい。

マンション建て替えは原発の廃炉みたいなもんだね。
福島原発は周囲を壁で囲んで原発全体を水に浸して廃炉作業だって。
そんなことより死刑囚の活用を検討すべき。
被ばく線量は無制限で作業させる。
そういう政治決断が日本はできないよね。天皇を中心にした権威主義国家にならないとダメだね。

どうせ建て替えはできないんだから、専有部分の管理修繕は区分所有者が、共用部分は定期的に工事をして快適なマンションライフを送ればいい。

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと、これにより各区分所有者の責任と負担において実施しなければならないことになっています。

>>14943さん
だから管理規約の改正をするんですよ。
規約の改正をしなければ専有部分のことは区分所有者が
行わなければならないのです。

どうせ建て替えはできないんだから、定期的に工事をして快適な
マンションライフを送ればいい。

どうせ建て替えはできないんだから、専有部分の管理修繕は区分所有者が、共用部分は定期的に工事をして快適なマンションライフを送ればいい。

>>14946さん
あなたもしつっこいね。
いくところがないのかな。

どうせ建て替えはできないんだから、定期的に工事をして快適な
マンションライフを送ればいい。

>>14948 検討板ユーザーさん

あなたもしつっこいね。いくところがないのかな。

>>14944 匿名さん

専有部分を共用部分に管理規約の改正をするんですか
裁判で負けるよ

>>14950さん
専有部分を共用部分に変更するんではないですよ。
管理というか費用を管理組合が負担するということです。
例えば、専有部分の雑排水管の高圧洗浄を管理組合としてやるのと一緒です。

専有部分の配管の更新工事については、全国で結構管理組合が
やるようになりましたよね。

>>14952 匿名さん
築年数が４０年超のマンションが増え、漏水の発生も多くなってきたのでやむを得ず
実施している。解体建て替えができないマンションでしょう

建て替え等の承認決議の緩和について、以前書き込みをしましたが、
読まれていない方も多いと思いますので再掲します。
建て替え合意要件緩和に伴う区分所有法の改正について

　先日の新聞（9/3）で高齢化社会を背景に所有者の所在が分からない部屋が増加。合意形成の
ハードルを下げることで、建物の安全性や耐震性が懸念される建物の再生を促すために法制審
議会に諮問されました。
　現行の区分所有法では、建替えの決議の際、所在不明の所有者は反対扱いになっています。
　それを不明者は決議から除外する仕組みを議論することになります。
　建て替え決議も現行５分の４以上なのを３分の２とする案のほか、耐震不足といった要件を
満たす場合にのみ変更を認める案も検討されます。
　２０２１年末現在で築４０年以上のマンションは１１６万戸あります。所有者の所在が分からな
いケースも増加。築４０年以上の物件に限れば１３，７％あります。
　築４０年以上の物件は今後１０年間で倍増するといわれています。１１６万戸から２４９万戸に。
　東日本大震災後、それまでは全員の合意が必要だったが、これ以降解体や敷地売却が５分
の４で可能になりました。
　１９８１年以降に建てられたマンションは１８％でそのうち１３．９％が耐震性がないと判定され
ました。被災して放置されると復興工事の支障になりえるということで、法制審は３分の２の合意
要件で検討されることになりました。
建て替えをするには、住民の高齢化や引っ越し、費用の負担がネックとなってきます。
　所有者不明の部屋が１３％を超えています。また、築４０年以上のマンションの住民の約半数
が７０才以上となっています。高齢になるほど収入や資産が少なくなるため建替えはむずかしく
なります。
　建て替えが実現したのは、容積率などに余裕があり、戸数を増やすなどして住民の出資が
抑えられたケースの場合でした。
　今回検討されるのは、大震災で被災した場合と、耐震基準を満たしていない築４０年以上経過し
たマンション、それに空きが多いマンションに限定されています。
　これらの対応として、３分の２で承認決議がされるようになったとしても、建替え、解体、売却が
できないと懸念する学者の方は多くおられます。
　要因としては、高齢者の資金の確保が一番で、それから引っ越し費用や期間（約３年）の問題
が挙げられています。
　このように条件つきのマンションであっても、例え基準が緩和されても建替えや解体は難しい
状況にあります。ましてやそういう問題のないマンションであればなおさら建て替えや解体は難し
いと思われます。
　そういう点を踏まえ、現状では建物設備の維持保全をしっかりやるのが一番ではないでしょうか。

１４９５４は重要なものです。
特に築年数の経過したマンションの役員さんは読んでおくと
いいと思います。

　建替えの困難さ
　　　マンションを解体すれば、工事期間中引っ越ししなければなりません。引っ越し費用や家賃、
　　工事費の負担、高齢化等を考えれば建替えは非常に難しい状況にあります。
　限界マンションとは、維持管理ができずに建物としての限界を迎えた中古マンションのことで、
管理ができなくなったマンションのことですが、古い中古マンションの全てが限界マンションでは
ありません。建物設備の維持保全が行われていれば１００年でもマンションはもつのです。
　建替え承認決議の緩和がされたとしても、建替えは非常に難しいのが現状です。であれば延命
させるのが一番の方法です。
　建替えをする場合、解体すれば住民は各地に分散して住むことになります。会議をするにも会議
室の確保や連絡を取るにも大変な労力と経費が必要になってきます。
　期間も約３年と長く、その専門委員の役員をだれがするかということになります。

　建て替えが難しいので、その対応策としては空き室を少なくし、建物の劣化を防止していかなけ
ればなりませんが、その為には積立金の確保と計画的な工事を行っていかなければなりません。

どうせ建て替えはできないんだから、定期的に工事をして快適な
マンションライフを送ればいい。

マンションは転売できない人だけが残りまさにババ抜きになるでしょうw

>>14958さん
そうならないように、建物設備の維持保全を計画的に行い
資産価値を高め、中古でもそれなりの人物、若い年代の者が
入居してくるようにしていく必要があります。

どうせ建て替えはできないんだから、専有部分の管理修繕は区分所有者が、共用部分は定期的に工事をして快適なマンションライフを送ればいい。

修繕はやれる者とやれない者がいますからね。
特に専有部分の配管については、やらない者の階下の住民は
漏水があれば迷惑ですから。

どうせ建て替えはできないんだから、専有部分の管理修繕は区分所有者が、共用部分は定期的に工事をして快適なマンションライフを送ればいい。

個人でやるのも管理組合としてやるのも同じ区分所有者が
工事費を負担するのは変わらない。
だったら効率よく、まとめて工事をやった方が安くつきますよ。
それにやれる者とやれない者の差がなくなりますから。

>>14963 匿名さん
>まとめて工事をやった方が安くつきますよ

安くつく根拠を提示しよう

＞工事費を負担するのは変わらない。

やる必要がない区分所有者にとっては無駄金である
実施時期を提示しょう（築４０年後、築２０年後等）

共用部分と専有部分の給排水管等の一括交換工事は、全管連の調査に基づく提言のように、区分所有法を改定しないと、標準管理規約の解釈では無理があると思います。先々月の区分所有法制研究会で論点整理が行われ、法制審議会に諮問されるのでしょうか。

＜参考資料＞
● 平成28年度国土交通省住宅市場整備推進事業「マンション専有部分等の配管類更新による再生事例調査報告書」
（平成29年2月）特定非営利活動法人全国マンション管理組合連合会

１０．法整備や標準管理規約の早急な改定の必要性

現行の区分所有法は、マンションが専有部分と共用部分とから構成され、管理組合の管理行為は原則として共用部分の管理にあること、標準管理規約もこれに準拠し、上記9．の規約上の措置が充分に施されてはいない。Ⅰ １．調査の目的でも述べた通り、標準管理規約の第21条記載の「・・・共用部分と構造上専有部分と一体となった部分」の記述があるだけである。

高経年マンションの増加に伴い、区分所有者によるリフォームなどに対して理事会の管理強化要件をある程度示した程度である。区分所有法を順守すること、原則として専有部分は、個人財産の対象であること等は重要であるが、区分所有法が成立（昭和37年4月4日法律69号）した頃、今日のようにマンションが高経年化することを想定されていなかった。

ましてや専有部分とは言え、配管類が老朽化して漏水事故が多発することも想定しておらず、調査でも多くの管理組合が、上記標準管理規約の条項を唯一のよりどころにして、規約改定や更新工事を実施しているのである。

しかし、本来の「構造上一体となった・・・」は言葉通り、分離できない場所を指しているのであり、特に専有分にしかない給湯管の更新工事までも、これを拠り所とした、「すべて一体である」との解釈には無理がある。

　国は、まずは標準管理規約の中で、Ⅲ 7．にある事例を参考にして、専有部分の配管類の管理組合による一斉更新が可能なように改定し、さらに区分所有法でも、専有部分であっても配管類につては、一部管理組合の共同管理ができる「別段の定め」を可能にすべきである。

● 区分所有法制研究会 第16回（令和4年7月15日開催）
研究会資料23 区分所有建物の共用部分の変更に係る決議の円滑化等(2)

（2）規約で特段の定めをすることにより、共用部分である給排水管等と専有部分である給排水管等とを一括して交換する工事を集会の普通決議で行うことができるものとすることについて、どのように考えるか。

議事要旨

２の(2)（共用部分と専有部分の給排水管等の一括交換工事）について

・標準管理規約で手当は可能であるという考えはあるとは思うが、標準管理規約はマンションに限定されているため、それ以外の建物との関係は気になる。また、６条２項では区分所有者が主体とされているが、標準管理規約では管理組合が主体とされており、標準管理規約の規定を否定するものではないものの、６条２項のような使用請求権があることを立法上明らかにすべきではないか。

・内部での検討では、このような規律を設けることについては賛成意見が多かった。別の問題ではあるが、管理組合で修繕をした場合に、後で問題が生じた場合の責任の所在を明確にしておく必要があるのではないか。考え方としては、共用部分の排水管をベランダと同様の問題として整理し、区分所有者が日常的な管理を行うことが可能な範囲については、区分所有者に責任を負わせることもあるのではないか。

専有部分の配管については、その管理については各区分所有者の
責任と負担で行うのは当然のことです。
また、専有部分の配管を共用部分に変更することは無理でしよう。
現行区分所有法では、不備な点も多く改正しなければならないことも
多々あると思います。
専有部分の配管を管理組合として一斉に行うことについても議論される
ことではありますが、経年劣化に伴い漏水が発生することは避けられない
ことでもあります。
特に配管類は床下にあり通常はチェックすることは不可能で、漏水が発生し
階下の住民から漏水していると教えられて初めて気づくものです。
漏水が発生しなければ住民が前もって配管類の更新工事をすることはない
のではないでしょうか。
そういうことから、現在は専有部分の配管の更新工事については、マンション
の管理という観点から管理組合としておこなうことができるということを
管理規約に明記し、漏水に対応していけばいいのではと思っています。

専有部分の更新工事を管理組合として一斉に行う旨の
規約が規定されていれば、住宅支援機構からの借り入れは
簡単にできます。

管理業者に対する苦情処理業者ってマジなら凄いな、

別所君の事？

建替えはまずできないというか難しいと思われるので
しっかりした長期修繕計画を立て、やらなければならない
工事の全てを網羅して粛々と工事をやっていった方が良い。
その為には何をやらなければならないかということは自ずから
分ると思う。

＜共用部分の本管工事と一緒にやることの必要性について＞　　

　　専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、
　６０万円以上
　　給排水管更新工事、給湯管取替、ガス管の更新工事を含む。
　　それを、共用部分の本管の工事と一緒にやれば、１戸当り３０～４０万円程度でできます。

　　当然、費用面だけでなく、工事をすれば、１週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。
　　例えば、朝９時から夕方５時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。その
　場合は、架設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。
　　　　　　
　　又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、１回
　で済ませることができます。

　　マンションの建物や設備の維持・保全が適正に行われれば、快適なマンションライフが送れますし、
　資産価値が高まり、売却するときも賃貸にだすときも高い価値が出てきます。

　　　しかし、そのためには修繕積立金の値上をおこなわなければなりません。
　　共用部分の工事と一緒に専有部分の工事も一緒にやれば、経費の削減だけでなく、工事期間中の
　負担の軽減にもつながってきます。
　　このことは分かってはいるんですが、いざ積立金の値上となると、中々難しい要素が加わってきます。

漏水は基本的に上水道から発生します。
上水道は、メーターまでが共有部　メーターは専有部　メーター以降は専有部になります。
水漏は配管の劣化等により基本起こります。
大体、15年位から始まり、毎年数件づつ増えていきます。
完全な予防であれば15年になりますが、マンション全体の室数から見て、数パーセントの水漏件（室）数ですので、費用対効果はよろしくないです。
費用対効果を考えると…25-30年位が目安になるのでしょうか。
25-30年に管理組合で修繕をした場合、これまでに修繕した世帯がありますので、不公平がでますので、あくまでも希望世帯のみになるかと思います。
で、いつまで配管の補修を先延ばしできるか？
それは、保険会社の判断によります。
水漏れの場合、下層部への損害は個人賠償責任保険や水漏賠償保険等で担保できますが、経年劣化は水漏れが予測できたとして、担保されない可能性もあります。
つまり保険適用がされなくなった時期が修繕のリミットになります。
管理組合が居住者の為になにができるか？
専有部の水漏れ件数及び修繕内容を把握し、データ化し、今後発生する水漏れが他人事でないと居住者に認知してもらうことだと思います。
ただ、やり過ぎると、水漏が発生することが予測できたとして、保険適用されなくなるので、藪蛇になります。

つまり、専有部の配管については専有所有者に自己管理していただくのがベストです。

専有部と共有部の判断がつきにくいのが
排水管になります。
基本、排水管は床下の横のラインは専有部で
縦のラインが共有部になります。
この共有部である縦の配管と合わせて、専有部の他の配管と合わせて施工すれば安価になるのでしょうか？
排水管の交換時期は、給水管に比べて長く40-50年で遥かに給水管より長いです。
つまり、給水管を交換時に合わせて排水管を交換することになります。

また、縦の排水管はトイレ付近にあり、サービスホール等より交換できる作りになっています。
横の配管は床の剥離等が必要で少し面倒です。

管理組合で専有部まで一括工事をした場合
工場後の責任の所存も問題になります。

管理組合としては
まず、専有部と共有部の維持管理の責任の所存を明確にして
共有部の修繕管理計画を前もってだすことだと思います。

管理会社によっては
仕事を取りたいがため、共有部の工事にまで首を突っ込む会社もありますが。
トラブル防止の為にも、管理規約に基づき管理組合としては専有部に関しては関与しないのがベストです。

どうせ建て替えはできないんだから、専有部分の管理修繕は区分所有者が、共用部分は定期的に工事をして快適なマンションライフを送ればいい。

>>14972さん
配管の経年劣化に伴うものは保険の適用はされませんが、
階下の部屋の損害賠償は適用されます。
築年数が経過して各戸から漏水が発生しだしたとしても
前もって配管の更新工事を各戸がされるのは少ないと思います。
階下の住民はいつ漏水が発生するか、また自分の部屋から漏水が
発生し階下に迷惑を掛けるか分かりません。
だから、ある程度漏水が頻繁に発生するようになつたら、管理組合
として一斉に交換した方がずっと効率的です。
工事費用は安くなりますし、個人でやるも積立金を使ってやるも
出どころはおなじ区分所有者ですからね。
先行工事者への負担も考慮して規約の改正をおこなっておおくべきでしょう。

>>14967 匿名さん
借金してまでやるような工事ではない

>>14978さん
そうですよね。
借金はしない方がいいので計画的に積立金の確保を
していきましよう。
しっかりした長期修繕計画書があれば、総工事費から
１戸当たり月の必要修繕積立金の額が分ります。

>>14977さん
修繕積立金は共用部分の管理に使用するのは当然のことです。
専有部分の配管まで管理組合としてやるのであれば、管理規約の
改訂をしておかなければならないでしょう。
それに、先行工事者への負担分の支払いの規定も必要です。

専有部分の配管工事の更新工事については、管理規約に規定
しておけば、管理組合が行うことは可能です。

管理規約を改訂し損害賠償請求したが負けた例　「高圧一括受電の導入をせまった」

>>14981 匿名さん
無理だと思うよ。

>>14971 匿名さん
>　専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、６０万円以上　給排水管更新工事、給湯管取替、ガス管の更新工事を含む。
>　共用部分の本管の工事と一緒にやれば、１戸当り３０～４０万円程度でできます。

安くなる根拠を提示しよう

＞資産価値が高まり、売却するときも賃貸にだすときも高い価値が出てきます。

　資産価値が高まるとは思えない、施工不良マンションとして価値は下がるだろう

>>14980 匿名さん
国土交通省の標準管理規約な最大の目的は
専有部分と共有部分の維持管理を明確に分けることが目的です。
マンションの構造もそれに準じて施工されています。
それに逆らっていく行為は…

結局、個人で維持管理できない人が
管理組合に頼ってるだけでないでしょうかね？

少なくとも、専有部分の中で閉じている給湯管は、「共用部分と構造上一体」とはいえない。

>>14984 匿名さん
専用使用区分の共有部の配管は縦の排水管で、基本サービスホールから交換できます。
やってもトイレのクロス張り替え程度です。
専用部の配管は横管でキッチン、トイレ、バスユニットの三か所になり、トイレーキッチンとバスユニットートイレのラインの床を剥離する必要があります。
共用部分は、クロス業社と配管業社の2社
専有部分は、フローリング業社と配管業社な2社となり
コメ主さんは、配管業社で上下水の配管を同時に施工すれば、その業社の移動費等が節約できるのではないかと言う意味だと思います。
しかし、専用部の給水管の対応年数は専用部の排水管の対応年数は半分ですので、２回目の専有部の給水管と合わせて施工すれば済む話で、費用対効果も共有部と合わせての工事と同じことになります。
また、共用部と合わせて施工した場合、日程が管理組合により決められてしまいます。

結果、デメリットでしかありません。

後、フローリングの張り替えをどこまでするか？ですが
60万の価格は疑問です。

1995施工以降の硬質塩化ビニル管なら60年持ちますので交換不要

逆に、1995施工以前の真鍮管なら持たないので水漏れマンションになるか、１世帯１5０万円準備が必要です

>>14984さん
うちのマンションで見積をとりましたので、それを掲示しました。

>>14986さん
何も共用部分と構造上一体となっているから管理組合が工事を
するのではありませんよ。
管理組合として一番効率の良い方法が共用部分と専有部分の工事を
一緒にした方が効率が良いということです。
そのために、修繕積立金を使って一緒にすべく規約の改正等を行う
ということになります。
あなたがマンションの住民だとして、築年数が経過したら率先して
配管の更新工事を自分でやりますか。

>>14987さん
専有部分の配管の更新工事を２回やることは考えていません。
１回目が３０年～４０年とすれば２回目のことは考えられません。
それに、共用部分の排水管の竪管については、塩ビ管であれば
交換はほぼ必要ないと思っています。
地震とかで継手部分が緩んで漏水が発生することがありますので、
その部分の交換ぐらいだと思います。
工事日程については、各戸単独で決めることはできないでしょう。
排水管の竪管の工事の際は、各戸が単独でやることはできないでしょうから。
給水管については、各戸の元栓を閉めればできますけど。
フローリングの張替えについては、現状使用しているものをそのまま使います。

>>14991 匿名さん

>>14991 匿名さん
30-40年使用したフローリングの再使用…

>>14992さん
フローリングの交換のばあいは、各戸の判断に
任せればいいでしょう。

>>14993 匿名さん
つまり、共有部とする場合
配管工事費用は節減できるが
フローリング費用が倍かかる計算になります。
おいおい!の話ですねw

共用部分と専有部分を別々にやれば、床をはがしたり養生をするのが
それぞれやらなければならないので無駄が出てきますよね。
だから一緒にやった方が在宅も含め効率がいいと思いますよ。

>>14995 匿名さん
実際、専有部は床下て共有部は壁横なんで
基本、別作業になる様に設計されてますので
効率性は関係な構造になっています。

仮に、10万安くなったしても
専有所有者から見れば、10万円で作業日程が管理組合に決められてしまうのであれば、自由が効く個人修繕を臨むと思います。

国土交通省の方針は
個人管理と共同管理（管理組合管理）を明確化にするため標準管理規約を作成しています。
以前は、共用部分の排水管が専有部の壁を通っていたなど、専有部の共用部分のが区別が曖昧でしたが、専有部と共用部分で別管理出来る様に指導しています。
以前は、共用部分の排水管が専有部の壁を通っていたなど、専有部の共用部分のが区別が曖昧でしたが…

若い世代の考え方は
ルールで決められた責任の所存です。
ルールで決められて購入して住んでるわけですので
ルールに従うのが原則です。

ペット不可のマンシュンで犬を飼うのと同じです。

専有部分の更新工事を管理組合としてやるのには反対ということ
なんですね。
総会で承認されないんでしたら、専有部分の工事は各区分所有者が
すればいいだけのことです。

>>14985 通りがかりさん
そういう輩が組合員の中にいて漏水事故等を起こして
他の組合員に迷惑をかけている。
その現場を知らずしては分譲の管理はできない。
その初歩的管理が入居者等のチェックを組合がまじめ
に取り組む力量があるかないかの差でしょう。
それ等も理事長の才覚次第である。
管理会社は悪質な組合員の意のままに動いた方がトラ
ブルに巻き込まれないで済むので楽な方を選択する。

>>14999 匿名さん

こいう発想しかできないとは情けない
匿名故の投稿かな？