「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

管理規約と各種細則の全面改正は難しいですが、
誰かが取り組まなければ改正はできません。
私は自分のマンションの改正と別のマンションの２回経験が
ありますので、その手順通りにすれば間違いなくできます。
是非やってみてください。
管理規約の改正は簡単だ、ただ標準管理規約をひな型として
やればいいと思っている方も多いと思いますが、それではできないのです。

＞＞築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

これは大嘘で、平成16年（2004年）に改正があったあとはほとんど変わっていないので
平成16年（2004年）以降に分譲されたマンションは改正しなくても大丈夫です。
重要な点は
・管理費滞納で弁護士費用が請求できる
・大規模修繕が普通決議でできる
・管理費、修繕積立金の金額表が管理規約内の別表から切り離されて、普通決議で変更できる使用細則などに移動している

その後の改正は、地域コミュニティの祭りに管理費から出費できると解釈できる条項が入り、その後、批判が多くて削除したとかそんなのばかりですよ。

＜左右比較表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。 （行間９、文字の大きさ９）

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

四の五の言わずに改正の手順を勉強すればいいよ。
一度も全面改正の経験がないんでしょう。

>>14454 匿名さん
　　　　　↑人材豊富な大規模マンションしかしらないアホ
小規模マンションでは特別決議が困難なマンションもある。
限界マンションなどと言われているが。

確かに小規模マンションであれば特別決議は難しい
こともあるでしょうね。
１００名の出席者であれば２５名の反対までは良いが
３０名であれば、８名の反対があれば否決だからね。
８名ぐらいだったら徒党を組まれればだめだしね。

管理規約と各種細則の全面改正をした人いますか。

　区分所有法等の強行規定が改正されると、対応する管理規約の条文が無効になり、改正しなければならなくなると思います。法律と同じ規定を重複して管理規約にも定めるべきなのだろうか。定めるなら、「〇〇については、区分所有法の規定に従う」というような書き方が良いと思います。

　去年の区分所有法改正で、（議事録）４２条３項から「押印」が削除。

　現在、区分所有法（建替え決議）６２条１項「５分の４以上」要件、（共用部分の変更）１７条１項「４分の３以上」要件の緩和が検討されている。

（参考）
　規制改革実施計画　令和４年６月７日　閣議決定

(10)老朽化や被災した区分所有建物の再生の円滑化に向けた規制改革の推進

a　法務省及び国土交通省は、「区分所有法制研究会」（令和３年３月立上げ）において、引き続き、区分所有法制の見直しに向けた論点整理を進め、令和４年度中できるだけ早期に取りまとめを行い、速やかに法制審議会への諮問などの具体的措置を講ずる。なお、～

① 一定の要件を設定して建替え決議割合を引き下げることを検討するに当たっては、～
② ～
③ ～

b　あわせて、～
① ～
② 共用部分の変更に係る決議の要件の緩和について、区分所有建物の長寿命化の促進にも資するという観点を加味して論点整理を行うこと。
③ ～

限界マンションとは孤独死とか夜逃げとかで空き家が増えて現在の区分所有者の意思表示がされない場合、そもそも4分の3の意思表示されないようなマンションである。
そういうマンションの理事長をやると疲れ果ててしんだりするようである。
国土交通省のガイドラインを連日掲示板に貼り付けてこうすればできるなどと、井の中のかわず、あほとしかいいようがあるまい

災害時には助け合いを唱える住民がいるが、
反社系の住民が住んでいる場合にも備えた方がいいでしょう。
特に反社的住民と結託している管理会社の管理物件は要注意です。
助け合いは大切です。大型マンションは特に注意してください。
日頃の管理は重要です。

>>14460 坪単価比較中さん
問題は外国人だろうね。安いマンションは買い上げて外国人実習生の寮にしたりする場合がある。
エレベーターで若い女の子の住民と一緒に乗るとジロジロみるとか、夜中に騒ぐとか
私が理事長の時、そういう問題あったが、幸い企業側が良心的で対応してくれました。
あと使用済みコンドームが階段で発見され、中学生がほとんど利用されない階段でやってることがわかり、たまげたことがある。

なぜ小規模マンションが限界マンションになりやすいかだが、そもそもマンションはでかいほどスケールメリットがあり、一戸あたりの管理費修繕積立金がやすくなる。
人材豊富で住人に医師弁護士一級建築士など専門職がいる可能性が高くなる。
だから100戸以上のマンションは例え完全輪番制でも一巡するうちに必ずスターが現れて解決するんですよ。
小規模マンションの場合、気が付いた人がいても理事会で同調者が現れる可能性が低い。たくさん必要なのではなくて、同調者がひとりでも現れると流れが変わるのだが、20人いる理事会と5人の理事会ではちがうのよね。
だから行政が介入して条例でマンション管理士を派遣したりしてるわけ。
ここの自称スレ主による掲示板への国土交通省ガイドライン貼り付けでは何も解決しないのは明らかである。あほ

>>14462 匿名さん
＞自称スレ主による掲示板への国土交通省ガイドライン貼り付けでは何も解決しないのは明らかである。
シマクンの狙いは他にある。
○○を解決しようなんて気持ちはさらさらない。
そんなシマクンにむきになる方に無理がある。
元々、マン管に関しては基本知識不足だから万年マン管士不合格者なのだ。
まともに取り合うほうがアホを見る。

３） 各種細則については、改訂が必要な箇所の左右比較表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

４） ＊左右比較表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

会議の進め方

＊左右比較表が作成できていれば、会議は５回程度で（１回２時間）終了するでしょう。

＊左右比較表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
　　　標準管理規約コメントを参照してください。

＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか）

＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
　　　　出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

お宅たちのマンショ核戦争の備えをしていますか。
ロシアのウクライナ侵攻は序の口です。
これからロシアは国家総動員を発令して本格的な戦争に入るでしょう。
中国や北朝鮮やならずもの国家が蜂起します。
甘く見てはいけません。
私どものマンションは何の準備もなく丸裸です。
大規模修繕どころではありませんよ。
近くの地下鉄では守り切らないでしょう。
大規模修繕の費用はライフラインの防衛と食料の備蓄をした方がいい
でしょう。
理事長にその旨を提案しましたら誇大妄想だと非難されました( ´艸｀)。

>>14466 匿名さん
核戦争が起こったとしてその時だけわ生き長らえてなんとする。
そんときゃみんな諦めようぜ。

>>14467 匿名さん
戦争の形態が変わったからね。
個人ではどうしょうもない。
核シェルターはの建設費用はいかほどでしょう。
未来は妄想によって開ける( ´艸｀)。

>>14467 匿名さん
どうにかならんかね。
妄想を張り巡らして考えてくれんかね。
妄想は発明の父である。

※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

＊最後まで検討がされたら、左右比較表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右比較表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
　　輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。）

＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。

＊理事会へ諮る。
　　事前に配布しておくことが大切です。

＊臨時総会へ諮る。
＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
　　最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー
　　します。
　　そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
　挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１

＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。

＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
　もらいます。

＊できることなら、表紙も作成しておく。

＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく）

築１０年、２０年経過したマンションで、原始規約のままになっているマンションの管理規約
については、まず、標準管理規約に近づける規約にするのが大切です。
完成した規約・細則を今後改正したときには、改正した箇所が分かるように、２部シートに
残し一部は、改正した箇所を赤字で記載しておくと分かりやすいと思います。

＞＞築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

これは大嘘で、平成16年（2004年）に改正があったあとはほとんど変わっていないので
平成16年（2004年）以降に分譲されたマンションは改正しなくても大丈夫です。
重要な点は
・管理費滞納で弁護士費用が請求できる
・大規模修繕が普通決議でできる
・管理費、修繕積立金の金額表が管理規約内の別表から切り離されて、普通決議で変更できる使用細則などに移動している

その後の改正は、地域コミュニティの祭りに管理費から出費できると解釈できる条項が入り、その後、批判が多くて削除したとかそんなのばかりですよ。

>>14472さん
そんなことをいう前に、分譲後管理規約や各種細則の全面改正を
していないマンションは改正をやってはどうですかということですよ。
特に各種細則については、それぞれのマンションの事情もあるでしょうし
ない細則もかなりあると思いますので、是非やっておく必要があります。
そのための手引きとしてかきこんだのですよ。

標準管理規約は間違いが多い。
区分所有法通りに理事長は総会で選ぶべき。
総会は年2回開いて予算は会計年度前に組み、決算は会計年度後にするべき。
監事は外部の人に依頼すべき。
修繕積立金制度は廃止すべき。
総会の議決権は出席者のみが行使すべき。

そんなことではマンションの管理は行えません。
そういう話はそれを考えているマンションで決めればいいでしょう。
その前に、分譲時に与えられた管理規約と各種細則では足りない点
等がかなりあるでしょうから、全面改正を専門委員会を立ち上げ
やってください。
簡単にはできませんよ。

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期　は必ずやってきます。

標準管理規約第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質　にもバラツキが生じてきます。

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は　記載されていなかったからです。
　　　
　＊では、どうすればいいのか。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場　　合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で取り組む事　　例もあります。

　
＜共用部分の本管工事と一緒にやることの必要性について＞　　

　　専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、６０万円以上　　給排水管更新工事、給湯管取替、ガス管の更新工事を含む。
　　それを、共用部分の本管の工事と一緒にやれば、１戸当り３０～４０万円程度でできます。

　　当然、費用面だけでなく、工事をすれば、１週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。
　　例えば、朝９時から夕方５時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。
その　場合は、架設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。
　　　　　　
　　又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、１回　で済ませることができます。

　　マンションの建物や設備の維持・保全が適正に行われれば、快適なマンションライフが送れますし、
　資産価値が高まり、売却するときも賃貸にだすときも高い価値が出てきます。

　

>>14476さん
この書き込みはスレ主が以前書き込みをしたものですが、何故あなたが
ここにもってきたのですか。
何か問題なり提案があればあなたの意見を書き込んでください。
あなたの行為はなりすましですよ。

>>14476さん
自分の書き込みができないからといって、邪魔をしては
いけませんね。
なりすましはここでは重罪ですよ。

>>14475 匿名さん
頭は使わないが、手間はかかるね。
私はエクセルに標準管理規約等を記録してあるのでいつでも
比較表は貼り付けられる。
不動産六法をエクセルで記録しようと思ったが暇がなかった。

>>14479さん
管理規約と各種細則の全面改正の場合、管理規約より各種細則
の方が手間がかかるんだよね。
検討しなければならないことは各マンションの事情によって異なるし。
やったことがないだろうから難しいといっているんだよ。
標準管理規約は、ひな型があるのでだれでもすぐエクセルにはもって
これるよ。
そんなことより、だれが改正の主導権を取って行い、比較表を作成し、
完成形をつくれるかだよ。
だから手引書を書き込んだんだよ。

管理規約と各種細則の全面改正をした者は殆どいないでしょう。
だから手引書を書き込んだのです。
簡単にはできないんです。２回やった経験からいっているんです。
時間もありましたので、それができましたが、時間があまり取れない
方については、無理でしょう。

>>14478 匿名さん
　　　　　↑匿名が匿名になりすましだって。あほ

全く同じものをもってきているんだからなりすましだよ。
一言一句同じだからね。

文言が一言一句同じなら、単なるコピペでしょう。

>>14481 匿名さん
ほとんどの管理組合は規約の全面改正をしているよ。
お前のところの専売特許ではない( ´艸｀)。

それにね、ただなりすましでもってきただけで、何をしたいのか
全く理解できないからね。
関係ないコピペだけだからね。流れも何もないしね。単なるスレ荒らし。

　　　　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
　　　ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　　　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　　　があるのです。

　　　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　　　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　　　うことも大切です。

　　　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　　　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。
　　　　マンションの耐用年数は減価償却期間といいますか税法上では４７年とされています。

　　　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　　　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　　　来的に売却や賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。
　　　　戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの
　　　融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。

>>14484 匿名さん

贅肉がそがれ少し読みやすくなった。だらだら長文よりましかな。

まったく同じですよ。

自分の考えを述べないのがみそ。
丸暗記で丸写し。恥ずかしさを忍んでの投稿である。
なんでだろう。意味不明。やはら特定管理会社のプロパガンダ。

　＊資産価値の落ちないマンションの条件

　　　　１．立地が良い

　　　　２．築年数（築浅）

　　　　３．物件規模が大きい

　　　　４．管理状況が良い
　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

限界マンションとは孤独死とか夜逃げとかで空き家が増えて現在の区分所有者の意思表示がされない場合、そもそも4分の3の意思表示されないようなマンションである。
そういうマンションの理事長をやると疲れ果ててしんだりするようである。
国土交通省のガイドラインを連日掲示板に貼り付けてこうすればできるなどと、井の中のかわず、あほとしかいいようがあるまい

限界マンション法を作るしかなくて関連書籍も出てるんだけど、ここの自称スレ主は世間が狭すぎてマンション問題の深層を認識すらできていないあほ

>>14493さん
全国にはいろんなマンションがあります。
限界マンションもあるでしょう。しかし殆どはそういうマンションは
ありません。
ここで情報の提供をしているのは、一般的なマンションを対象にしています。
限界マンション法を作るとかはそういうのが必要なマンションとそれに
関心のある方が働きかけて作ればいいんです。
通常のマンションでそういうことを考えている方はおられないでしょう。
日常のマンション管理をいかにやりくりしていくかが大切です。
その指針として字用法の提供をしているんですよ。

>>14490 匿名さん
どの投稿に対しての批判だろう　意味不明
流れを読めないノータリン

>>14495 匿名さん
通常のマンションが徐々に限界マンションになる。
現在は少ないが明らかに増えている。
特に大型マンションが多い。
外目からはそうは見えません。住んでみるとわかりますよ。

>>14497 匿名さん
千里ニュータウンとか？

千里ニュータウンって年寄りばかりで修繕工事にカネかけたくないから共用部分とか相当に劣化してるみたい。
街全体がそんな感じだから暇なら見学に行ったみたら？

三回目の修繕工事は基本的には必要ないんですよ。
私案では一回目は15年目、二回目は35年目、3回目は55年目となるが、築60年で解体となることが望ましいので三回目はないです。
限界マンション法とはマンションの終活法制のことである。