「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>14199 坪単価比較中さん
うそつけ！

>>14200さん
それでは共用部分の配管の高圧洗浄をするときはどうするの。
専有部分の配管も同時にやらなければならないでしょう。
台所や浴室から高圧戦時用をしなければできないんですよ。
やる必要がない？
専有部分の配管とか共用部分の竪管部分がつまっていたらどうするの。
それでもやる必要がないの。

>>14201さん
あなたは高圧洗浄をしているところをみたことないですね。

１階のトラックから各階へホースをもっていき、準備ができたら
トラックの運転者に連絡をして、高圧洗浄が始まります。
人数も数人必要です。
高圧洗浄の機器はどういうものか分かっていますか。家庭用の洗浄機は
ありませんよ。

>>14192 匿名さん
>管理組合＝自治会のマンションはあるよ。

あるよ

大規模マンションはマンション自体が自治会となり会長、会計担当長（仮称）催し担当等を組織化し会長、会計担当長、役員には幾ばくかの報酬がでる。報酬の原資は自治会費から。催しをやる時の費用は自治会費を使用する。
もちろん管理組合の組織はあり理事長、監事等はいる。管理組合には当然管理費、修繕積立金は集まる。

小規模マンションは人数が少ないので管理組合の役員と自治会役員は兼務が多いようです。

大谷翔平104年ぶり偉業 ベーブ・ルース以来「2桁勝利・本塁打」
朝日新聞社 2022/08/10 13:57

大谷、2桁勝利2桁本塁打 ルース以来104年ぶり

　大リーグ・エンゼルスの大谷翔平（28）が9日（日本時間10日）、敵地でのアスレチックス戦に「2番・投手兼指名打者」で先発出場し、6回無失点で今季10勝目（7敗）を挙げた。投打の「二刀流」を続ける大谷はこの日、今季25号本塁打も放ち、1918年のベーブ・ルース以来104年ぶりとなる「2桁勝利、2桁本塁打」を達成した。

自治会の入退会は自由なんですよ。
自治会に全員が加入していない、又は退会自由な団体なのに
区分所有者は強制的に組合員になるんですよ。
そこの違いが判っていないんでしょうね。
また、管理費や修繕積立金をマンション管理以外に使用することは
できません。

>>14202 坪単価比較中さん
何のために高圧洗浄するの？
共用部分も同じく高圧洗浄などしなくていい。
頭大丈夫か？

>>14207 坪単価比較中さん
＞管理費や修繕積立金をマンション管理以外に使用することはできません。
高圧洗浄工事が管理以外の工事に値する。
どうでもよくて、しなくてもいい工事は管理には当たらない。
つまり、高圧洗浄は管理以外に使用していることになる。
管理費や修繕積立金をどぶに捨てているようなもの。

>>14209さん
あなたのマンションの総会でやらなくていいと決まったら
やらなくていいというかできないんです。
あなたのマンションでは、高圧洗浄はやっていないんですね。
皆さんの総意ならやらないのが正解です。
マンションの管理は組合員できめていくものですからね。
してもしなくてもいいとかいう理由は関係ないんです。
総会でやる、やらないを決めるだけです。

>>14210 坪単価比較中さん
>総会でやる、やらないを決めるだけです。
総会では法律上できません。
そんなことも知らないの？
自治会があるなら、そこで決めるのであれば支障ない。

>>14211さん
高圧洗浄は総会で予算の承認をもらうんですよ。
全国どこのマンションでもそうしていますよ。
法律上できないとはどういうことですか。
現在では、専有部分の配管の更新工事を管理組合としてやる
マンションも増えていますし、それに反対する者との裁判例も
ありますが、管理組合が専有部分の配管の工事をすることは
判例でも認められていますよ。

>>14211さん
まだ自治会のことをいっていますね。
自治会と管理組合は全く関係がありません。

その内、14210はセキュリティだとかこつけ、専有部分の監視カメラ設置を総会で決めかねない。
総会はマンション管理に関して万能ではない。

>>14211さん
全くマンション管理を理解していないようですね。
これ以上あなたに関わるのはやめましょう。
あまりにも無駄なことですから。

>>14212 坪単価比較中さん
＞判例でも認められていますよ。
その判例のソースを示せ。

高圧洗浄は予算案に載せる形でやるやらないを総会で決めます。植栽とだいたい同じ。自治会費で賄えるほど安くないですよ。築浅だと隔年で古くなると毎年やるのが通例ですが最新技術で汚れが付着しない配管とか使ってるならいらないでしょ。

　＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決

　＊事件の経緯

　　　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
　　　く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
　　　立金から支出する」と決議しました。

　　　　その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
　　　する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
　　　とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に３８万円を返還しました。

　　　　この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

　＊訴訟内容

　　　１．改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
　　　　　権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
　　　　　費相当額の支払いを求めた。
　　　２．仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
　　　　　いを求める。

　＊判決

　　　１．一部の区分所有者のみが給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
　　　　で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。

　　　２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
　　　　決議は有効である。
　　　　先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
　　　　先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

高圧洗浄とか消防点検とか専有部に入る作業は管理会社に任せた方がいいですよ。管理組合から直接発注して安い業者を使うとトラブルが起きたとき面倒です。

シマクン、ぼったくり工事を正当化しようと必死ですね。
自身が管理会社しているものだから、担当マンションの方は可哀そうですね。
シマクンの毒牙にかかり、管理組合の貴重な財産をどぶに捨てることになる。
いつになっても修繕積立金が増えず、シマクンのために借金を余儀なくされることになる。

>>14218さん
　＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決

　＊事件の経緯

　　　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
　　　く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
　　　立金から支出する」と決議しました。

　　　　その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
　　　する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
　　　とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に３８万円を返還しました。

　　　　この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。
＊訴訟内容

　　　１．改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
　　　　　権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
　　　　　費相当額の支払いを求めた。
　　　２．仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
　　　　　いを求める。

　＊判決

　　　１．一部の区分所有者のみが給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
　　　　で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。

　　　２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
　　　　決議は有効である。
　　　　先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
　　　　先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

交換するのは鋳鉄管の配管なんでしょ。そんなマンション買う方が悪い

>>14220さん
君はマンション管理士の資格をもっているんかい。
これだけいわれて答えられないということはもってないということだね。
ちょっと勉強すれば合格できるよ。
僕はマンション管理士の資格をもっているよ。

>>14222さん
交換するのは給湯管ぐらいですよ。
後は、地震とかで継手部分に緩みが出て漏水がではじめてから
やるぐらいのものです。

>>14216さん
裁判例をだしましたがいかがですか。

結局ここのスレが人気一番ということですか。
書き込みがおおいからね。
14,000を超えてるからね。
他スレにはいくとこないのかな。

>>14221 匿名さん
高圧洗浄に関する判例ではないのでお門違い。
高圧洗浄の判例を示せ。
1，築何年のマンションなの？
2，高圧洗浄と給排水管の老朽化に伴う改修工事の違いは理解できているの？
3，しなくていいと言えば工事代金は払い戻してくれるの？
4，判例工事とは違い、高圧洗浄はどうでもいい工事で、やっていないマンションも多数ある。一斉高圧洗浄はお金をどぶに捨てるだけ。

>>14225 匿名さん
お前は日本語が読めないのか？
高圧洗浄の判例を探してこい。

>>14226 匿名さん
その9割以上は匿名スレ主のコピペ投稿であるｗ

＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
　＊事件の経緯
　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでなく、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積立金から支出する」と決議しました。

この案件は築５１年を経過しており、解体を提案したが纏まらず、事件の経緯に至ったと思われる。漏水も発生し先行工事を実施した人もいるでしょう。先行工事者に対する補償額は総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

ということは劣化時期を３０年経過とするか、全戸中５％が専有部分の工事を実施したので全戸一斉工事を計画し修繕費を期間限定で増額徴収し実施するか、この案件のように５０年経過で給排水管（専有菅含む）一体として実施するか議論すべきとかと思います。（修繕積立金も５０年目修繕としたならば４０年目から１０年間で修繕積立金を徴収するとか。）

9609 匿名さん 2021/09/02 08:31:29

全体の更新工事時期については、ひとつの目安としては、３０年超
となりますが、漏水の発生が増えてきた時点で判断すればいいでしょう。

>>14227 匿名さん
>4，判例工事とは違い、高圧洗浄はどうでもいい工事で、やっていないマンションも多数ある。
>一斉高圧洗浄はお金をどぶに捨てるだけ。

一斉高圧洗浄はお金を持っていけ泥棒。と管理会社にくれてやるだけ

>>14231さん
おもしろい人ですね。

高圧洗浄の判例なんかないよ。
やるのがあたりまえだからね。

　　　「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」　　委託する業務の明確化

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

設計コンサルタントの重要な役割は、私たち住民に代わって
プロの目線で仕様書通り工事がされているか、手抜き工事は
ないかを監理してもらうことです。

排水管清掃って工事だったんだ。
それならどうでもいい工事だな(笑)

>>14226 匿名さん
＞結局ここのスレが人気一番ということですか。
＞書き込みがおおいからね。

うそ情報を１万回投稿を目指してるようなので是正のため投稿しているのだ
従って件数も増える

>>14236さん
14234は清掃工事の書き込みですか。
良く読んでね。

>>14237さん
やっかみですか。
あなたができるんならやってみてください。
うその情報を１万回ですか。

大規模修繕のコンサルは談合の温床となりやすく
最近では責任施工方式が主流である。

>>14239 匿名さん
　　↑匿名のスレ主は毎日大量コピペしてスレッドの掲載順位を引き上げている。

>>14241さん
だから、あなたもスレ立てをして１万レスを目指してください。
スレ主として続けようとすれば、大変なこともありますよ。
批判や煽り、荒らし等こころが折れそうになることもありますよ。
それからね、コピペではなく、自分で作成したものをここに掲載
しているんですよ。
私が作成した資料はＡ４サイズで５００枚以上はありますから。
これらの情報を提供するには繰り返しやらなければその時書き込まれた
ものを見ない方がおられますからね。
だから情報の提供は繰り返しおこなっているんです。
ここはそういうスレですから、それが嫌ならここには来ないで、他スレに
いくか自分でスレ立てをすればいいでしょう。

>>14239 匿名さん
管理業協会のプロバガンダでスパイでもあるシマクン、毎日毎日ご苦労さん。
君の職場はこの管理スレッドだから仕方ないか。
他の参加者は、君みたいに365日24時間このスレに参加できないが、君ならできる。
ただ、マン管士詐称だけは良くない。
マン管士資格取っているのなら、どうしてシマクンのビジネスホームページで載せないのかな？
他のしょぼい資格ばかり並べても自慢にはならない。
シマクンはこの程度の能力かとマイナスイメージの方が大きい。

>>14243さん
まだここのスレにくるんかい。
君はマン管士の資格はもっていないんだろう。
もうここにはこなくていいよ。

>>14240さん
責任施工方式は、調査から工事までの全てを１つの業者に任せて行う方式です。
　メリット
　　　コンサルタント費用が不要
　　　１社に工事を任せるので打合せや発注などの手続きが簡略化できる。
　デメリット
　　　第三者介入という抑止力がないため、手抜き工事のリスクが高まる。
　　　同じ会社の者が工事をしチェックをすることになる。
　　　施工会社が工事範囲、仕様等を検討して見積書、提案書を提案するが組合員
　　にその判断能力・知識がなければ施工会社に丸投げとなるし工事費が高い安い
　　のかが分からない。１社に限定するので同じ条件での相見積もりが取れない。
　　　相見積が取れないというか、仕様書が作成できない。
　　　提案された工事費や修繕個所が適正化どうかが分からない。
　※要は信頼のできる施工会社をいかにして選定するかにかかっている。
　　デベ系の管理会社からの推薦であれば、親会社に工事が発注される。

私の見解としては、設計監理方式がベターと思っています。

>>14246 匿名さん
　　　　　↑カモネギの人

>>14244 匿名さん
気になるの？
想像にお任せします。
シマクンはしょぼい資格しか持ってないね。

Q　専有部分の床下にある排水管は専有部分ですか？共用部分ですか？

A　床下のコンクリートスラブより上に設置されている場合は専有部分と
　考えられますが、床下のコンクリートスラブを貫通して設置されている
　場合、または床下のコンクリートスラブ下に設置してある場合は、共用
　部分であると考えられます。

現在の配管は床下に設置されています。

>>14240 もはや神さん
責任施工方式は施工業者/管理会社/管理組合の談合や癒着によって廃れ、今は設計監理方式が主流である。
さらに、色々とカスタマイズ出来る種々の方式が提案されている。
と言う感じだったと思います。

最初から１社に絞る方式ですが、その１社を誰がどうやって
選ぶかが問題です。
相見積はとれないのですから。
やり方で考えられるのは、プロポーザル方式で行い、業者に提案
してもらい、専門委員が質問するやり方ができればいいと思いますが、
その方法がやれるかだと思います。

2級建築士の資格しか持たない方がマンションの大規模修繕に関わっている団体がある。
2級建築士では木造2階建て程度の知識しかない。
能力範囲外の分野で平気で会社を立ち上げている。
こういう方に知らずに責任施工やコンサル頼むと怖いね。
相手の能力の見極めも大事です。
能力の客観的評価は国家資格の有無でしょう。

>>14253 匿名さん
国家資格は、プロとして営業する場合の最低必要条件ですね。

>>14253さん
工事費が６，０００万円以上の場合は、現場代理人と監理技術者の常駐が
必要ですが、建築士の資格は必要ありません。
ただ、設計監理業者は１級建築士の資格が必要です。
責任施工方式の場合、工事業者に建築士の資格は必要ありませんが、設計監理
業務を行う際は、１級建築士の資格が必要となります。

>>14255 匿名さん
能力の問題を言っているのですよ。
プロとして他人から報酬をもらうわけですから、木造住宅なら2級建築士の知識程度でいいですが、SRCやRCの中高層マンションとなると、2級建築士程度では知識不足です。
やりたいのであれば、まず、1級建築士の免許を取ってからやればいい。
当然、知識不足の方は合格できませんが。
コンサルもやるわけでしょう。
ままごとと勘違いしては困ります。

>>14255 匿名さん
＞責任施工方式の場合、工事業者に建築士の資格は必要ありませんが
うそつけ！

>>14257 匿名さん

大規模修繕工事は建築士の資格はいらないですよ。
外壁塗装がメインですから

>>14257さん
そんなにいきり立つ必要はないでしょう。
言葉足らずでしたが、施工会社に１級建築士でなくても２級建築士で
もできるということです。
大規模修繕工事は修繕工事ですからね。

>>14256さん
２級建築士でもできるんですよね。その資格ではだめというのなら
管理組合が選ばなければいいだけではないですか。
２級建築士しかいない施工会社であれば、６，０００万円以上の
工事であれば、外部の１級建築士に依頼するでしょう。

>>14257さん
間違っているのにいきなり批判とか怒りを表現すると
その間違いが指摘されたら気まずいでしょう。
だから批判とかせず自分の考えとか情報の提供をして
皆さんで一緒に考えていけばいいんですよ。

大規模修繕工事は
二級建築士の資格もいりません
マンション管理士試資格で十分

大規模修繕工事に関わる一級建築士って叩き上げの下層の人が多いです。管理会社勤務の一級建築士はかなり下層です。

>>14259 匿名さん
シマクン、詐欺師としての君の脳内知識をひけらかすのではなく、2級建築士でもできるのであれば、そのソースとなる法律を引用しないといけない。
建築基準法　第3条
（一級建築士でなければできない設計又は工事監理）
三　鉄筋コンクリート造、鉄骨造、石造、れん瓦造、コンクリートブロック造若しくは無筋コンクリート造の建築物又は建築物の部分で、延べ面積が300㎡、高さが13ｍ又は軒の高さが9ｍをこえるもの
2　建築物を増築し、改築し、又は建築物の大規模の修繕若しくは大規模の模様替をする場合において、当該増築、改築、修繕又は模様替に係る部分を新築するものとみなして前項の規定を適用する。

シマクン、君のマン管士詐称もショボイが、ビジネスパートナーである2級建築士もショボイね。
建築基準法を知らないみたいだね。
お似合いのコンビではあるが。

外壁は主要構造部ではない

大規模の修繕とは

大規模の修繕とは、主要構造部のうち一種を50%超の範囲にわたって修復することです。

?? 修繕の定義
性能や品質が劣化した既存部分を、ほぼ同じ位置・形状・材料で造りかえて、性能や品質を回復する工事
主要構造部は、おおまかに言うと建築物の以下の部分。

壁
柱
梁
床
屋根
階段

ご近所さんがシマクンを使用していたのか。
シマクン使用者もご近所さんもここにはくるな。

>外壁は主要構造部ではない
これは正解。
>大規模の修繕とは、主要構造部のうち一種を50%超の範囲にわたって修復することです。
主要構造部が２分の１超の場合は建築確認が必要ということです。
大規模修繕工事にはすべてが入ります。

マンション老朽化対策支援と大袈裟な団体名なのにできるのが外壁塗り替えだけ？
であれば、マンション塗替え対策支援などと名称変更すべきです。
代表者の説明を聞いていると、一言もペンキ塗替え専門業者などとは言っていない。
ペンキ塗替え専門業者が本当なら、詐欺師的広告です。

>>14268
お前はここにはくるなといってるだろう。
お前がきたので新しい情報の提供をする。

＊ 区分所有者又は占有者が、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し
区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合、又はその行為をする恐れがある場
合には、その行為の停止等を請求することができます。

1） 行為の停止

　　建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し、共同の利益に反する
　行為をした場合は、その行為の停止、行為の結果の除去、行為の予防措置のいずれか
　を請求できる。
　　普通決議に基づき訴えを持って行為の停止を請求することができます。

２） 専有部分の使用禁止請求

　　義務違反行為による共同生活上の障害が著しく、行為の停止の請求では共同生活の
　維持を図ることが困難であるときは、特別決議に基づき、訴えをもって相当の期間、専有
部分の使用を禁止することができます。

３） 競売の請求

　　１）、２）では解決できない場合、特別決議に基づき、訴えをもって競売を請求すること
　ができます。
　　競売請求を認める判決が出たら、判決に基づいて裁判所に競売の申し立てをします。
　　この競売の申し立ては、競売請求を認める判決が確定した日から６ヶ月以内に行なわ
　なければなりません。

４） 占有者に対する引き渡し請求

　　義務違反者に対しては、特別決議に基づき、訴えをもって賃貸借契約等の解除及び
　専有部分の引き渡しを請求できます。

次は総会について書き込みます。

　　総会は、管理組合の最高の意思決定機関です。
　　又、年に１回、会計年度終了後２ヶ月以内に開催することが義務づけられています。
　　マンション内で生じる様々な問題を解決していくためには、総会の円滑な運営が必要となり
　ます。
　今回は、「総会の円滑な進め方」について述べていきます。

　＜総会の進め方＞

　　　議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして
　　管理会社が議案書の素案を作成をする。（決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等）

　１）事前準備

　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
　　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　　次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　　＊総会２週間前
　　　　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
　　＊総会３日前
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。

>>14267 匿名さん
管理組合が行う一般的な大規模修繕工事で建築確認なんかやるわけないだろう。あほ

＞＞又、年に１回、会計年度終了後２ヶ月以内に開催することが義務づけられています。
そんな義務はない。法定されているのは年一回の管理者による集会での事務の報告だけである。

>>14269 匿名さん
　　　　　↑こいつにそんな権限はない。そもそもこいつがこのスレッドを立てたことを証明できるのか？仮に本当だとしてもマンションコミュニティにはスレッド作成者に書き込みを制限する権限はない。かんちがいのあほ

>>14275 やっほーさん
そうだよね。
うちは会計年度終了後の3か月で総会を開催しておりますが、
法令違反だとほざく居住するマンション管理士からクレームを
受けました。
出席組合員からマンション管理士のクレームだから間違いない
ので改善するようにお叱りを受けて議場は騒然とした。
管理士に同調するクレーム組合員を説得するのには苦労した。
私もマンション管理士の資格保有者であるのは伏せています。

日本株が爆上げです。
保有株が含み益が増大。
臨時理事会で利確を検討中である。

　２）総会当日

　　　総会次第
　　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

>>14274さん
大規模修繕工事で、建蔽率、容積率、用途変更の伴うものについては
建築確認が必要なのをご存じないの。
こんな常識が理解できないのに人をあほ呼ばわりするなよ。
しっかり勉強してみなよ。どちらが正しいか。

勿論容積率のオーバーや用途変更をする場合だけど、
分譲時には駐輪場は容積率に含まれていなかったが、
建築基準法の改正により、容積率に算入される
ようになりました。

>>14274さん
何か反論ありますか。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

>>14282 匿名さん
一般的な大規模修繕工事がわからないあほ

【標準管理規約によれば、管理組合が、専有部分である「給湯管」の管理をすることはできるか？】
マンション標準管理規約（単棟型）２１条２項は、専有部分である「給湯管」は、専有部分として独立した給湯設備からの配管であるから、共用部分と構造上一体となった部分ではない。
したがって、管理組合が管理をすることはできない。

どちらにしても、2級建築士程度の知識ではマンションの修繕工事の管理は力不足。
シマクンみたいな口八丁手八丁だけでは、知識不足からくる手抜き工事に発展しかねない。
シマクンはお金さえ手に入ればいいからね。

>>14285 匿名さん
できるように規約を変えたらよい。あほ

>>14286 匿名さん
一般的な大規模修繕工事の場合は外壁塗装がメインであり、サッシ、ドアの金物取り替え、駐車場の舗装補修、屋根の防水工事などがあるだけ。構造計算をする建築士の知識など不要である。

>>14288 評判気になるさん
そうであれば、老朽化対策なら何でもできるような広告は誇大広告。
詐欺師と言われても仕方ない。
1級建築士の知識を必要とする難しい工事は当社ではできないと断りを入れるべき。
社名通り、まっすぐに消費者に訴えないと。
＞構造計算をする建築士の知識
構造計算だけが1級建築士の知識分野でもない。
勘違いも甚だしい。

>>14287 匿名さん

高圧一括受電を導入できるように規約を変えたらよいのか。

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案

　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案 役員の改選
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

　　７．次期理事長のあいさつ

　　８．閉会

　　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　　　＊文書化されていない運営ルールの伝達

>>14290 匿名さん
管理規約には電力会社の名前が書いてあるので関西電力を中央電力に変更するには規約変更を伴う総会決議（特別決議）が必要である。全区分所有者の関西電力への解約届がいるから解約届が集まるなら特別決議はあまり問題にならないだろう。

>>14292 やっほーさん

そうだよな、全区分所有者の解約届が集まるなら特別決議はあまり問題にならないだろうよ。

>>14285 匿名さん
できるように規約を変えたらよい、変えたところで１戸でも反対したら成立しない

>>14273 匿名さん
>>14279 匿名さん
>>14283 匿名さん
>>14291 匿名さん

これらを１投稿であればわかりやすいがそれをしないことは件数稼ぎだ。

　　＜採決の仕方＞

　　　＊質問については、議案ごとに受けるか、全て説明が終わってから受けるかは
　　　　自由ですが、まとめてやられた方が時間の配分はうまくいくと思われます。
　　　　尚、質問の際には、部屋番号と名前を必ずいってから質問をしてもらいます。

　　　＊採決は挙手で行いますが、特別決議の場合は、賛成・反対の数を確認しておく。

　　※総会の中で議長はすべての質問に対し、誠実に答える義務がありますが、無理難題
　　　をいってくるものや議事の妨害をする者がいるときは、議長には、議事の整理権があり
　　　ますので、「ただいまのはご意見として拝聴させて頂きます」とか「その件については、
　　　理事会検討課題とさせて頂きます」といって議事を進める。

　　　質問には答えなければなりませんが、意見には原則として答える必要はありません。
　　質問攻めに合うのを防止するためには、事前に質問書の提出をお願いしておくことも有効
　　な手段です。

　　※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。

>>14294 匿名さん
解約届を出さない区分所有者に共同の利益に反する行為だとして損害賠償請求することは可能である。
実務上、オタクのせいでみんなが迷惑している、と追及されるとほとんどは翻意する。

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　標準管理規約第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
　てきます。

＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場
　　合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で取り組む事
　　例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸への
　　補填にあてるという方法もとれますし、長期修繕計画に包含することもできます。

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣に
　　取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこしい問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の値上げが必要となってきますが、各区分所有者がそれぞ
　れ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには変わり
　はありません。
＜共用部分の本管工事と一緒にやることの必要性について＞　　

　　専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、
　６０万円以上
　　給排水管更新工事、給湯管取替、ガス管の更新工事を含む。
　　それを、共用部分の本管の工事と一緒にやれば、１戸当り３０～４０万円程度でできます。

　　当然、費用面だけでなく、工事をすれば、１週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。
　　例えば、朝９時から夕方５時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。その
　場合は、架設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。
　　　　　　
　　又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、１回
　で済ませることができます。

　　マンションの建物や設備の維持・保全が適正に行われれば、快適なマンションライフが送れますし、
　資産価値が高まり、売却するときも賃貸にだすときも高い価値が出てきます。

　　　しかし、そのためには修繕積立金の値上をおこなわなければなりません。
　　共用部分の工事と一緒に専有部分の工事も一緒にやれば、経費の削減だけでなく、工事期間中の
　負担の軽減にもつながってきます。
　　このことは分かってはいるんですが、いざ積立金の値上となると、中々難しい要素が加わってきます。

　　管理組合として、専有部分の給排水管の工事を一緒にやるんであれば、早い時期に積立金の値上
　に踏み切れば各戸の負担はずっと軽くなります。

　　各戸で水漏れが頻繁になってきて、いよいよ切羽詰って管理組合でやるとなった時には、それから
　の値上は額が大きくなり、更に難しくなってきます。
　　では、値上をあきらめて、各戸の判断に任せるとしたら、もうマンションの経年劣化を防ぐことはでき
　なくなってしまいます。

　　修繕積立金の値上はしたくない。しかし、経年劣化が進み資産価値が落ちるのは嫌だでは先に進み
　ません。又、保険は、経年劣化によるものには適用されませんので、住民同士のトラブルが発生するこ
　とも予想されます。

　　１０年後、２０年後になっても、現在と資産価値が変わらないような適正な建物・設備の維持、保全に
　取り組み、快適なマンションライフが送れるように全員でこの問題に対処していきましょう。

　　　＜自分たちのマンションを、快適な住まいにすることができるのは、あ・な・たです。＞

>>14295さん
例えば上記みたいに一括して書き込んだら、誰も読んでくれませんよ。
私が作成した資料は、ａ４サイズで６００枚以上あるんですよ。
これを全て書き込むにはかなりの量になります。
それを一度書き込んで終わりとすれば、その時見てない者はずっと
見ないことになります。
だから繰り返し情報の提供をしているんですよ。
レス数稼ぎといいますが、もう14,000を超えているんですよ。
ただ、スレが荒れてきたときは、話題を変える為に新しい情報を書き込み
ますけどね。

>>14300 匿名さん
　　　　↑荒れているときではなく
自分の好みでない話題のとき
嫌がらせで大量連投しているあほ

どちらでもいいでしょう。

ここのやり方が嫌ならこなければいいだけのこと。
自分でスレ立てすればいいだけのこと。

>>14303 匿名さん
　　　　　↑だったらご近所さんの投稿も自由だろう。あほ

>>14300 匿名さん
>例えば上記みたいに一括して書き込んだら、誰も読んでくれませんよ。

長すぎるので読んでくれないのだ。もっと短く纏めろ。

>>14304さん
ご近所さんがくるとスレが荒れるし彼はすぐきれるからね。
今までの実績だよ。

長すぎるから短くまとめろといってるが、それは
投稿者の自由、それを読むのも自由。

２）総会当日
　　総会次第
　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　１．総会の開催宣言…司会が行います。
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。
　
　　　　出席状況確認
　　　　出席者○名　　委任状での出席者　○名　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、
　　　特別決議は、区分所有者及び議決権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　＊尚、出席者には当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。
　　２．理事長挨拶

　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　４．
　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　 ６．議案審議（代表例）
　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　第１号議案 事業活動報告
　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。

　　　　　　　質問、採決

　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　
　　　　　　質問、採決

　　第５号議案 　　その他 規約の改定、管理費、修繕積立金の値上等の提案

　　第６号議案 　　　
　　　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）

　　第７号議案 　監事、理事の承認
　　　　　

　７．閉会

　　　閉会後、新理事、監事で理事会を開催し、理事の互選で役職を決める。
　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです
　　　　新役員は総会議事録で知らせる

　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　＊文書による運営ルールの伝達
　　　　　これが重要です

投稿の目的が違うからね

投稿の目的は、マンションの住民に対して役に立つ情報の
提供をすることだよ。

>>14298 検討板ユーザーさん

損害賠償請求したが負けた例　「高圧一括受電の導入をせまった」

投稿の目的は自分の知識をひけらかし、他人の間違いをあげつらうことであろう

>>14296
＞　※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。

この投稿は悪徳管理会社よりの投稿である
総会は株主総会のように議論し賛否を問う場である
そして議長は事案に対して不備、不具合等があると考えたときはこの事案は保留とし新理事会メンバーに検討してもらい臨時総会を開催し改めて賛否を問う決断をする

こういう決断が出来ない管理組合のマンションは短期間でスラム化するであろう。

> 総会は株主総会のように議論し賛否を問う場である

そのとおり。そのために区分所有法は年一回の集会の開催を法定している。
採決するだけなら書面決議で十分。
集会を義務付けているのは、公開の場で議論させることで、矛盾をあぶり出し、出席者の投票行動が変わりおかしな考えが淘汰されることを期待しているからだ。
その面では議決権行使書は望ましくないのである。

しかし実際のところ議論なんかやりだすと乱闘になることがある。国会でもたまに安保法制の採決時に乱闘になっている。
民主主義と暴力団がセットになるのはそのため。右翼団体とかナチスの親衛隊など。

>>14315 評判気になるさん
うちなどは赤ヘルが暴れだす。
平家の亡霊かと笑い出す。
00家の赤ヘルはカッコウええよね。

>>14314 評判気になるさん
＞採決するだけなら書面決議で十分。
その通り。
総会を議案に対する議論の場所として開催し、総会では議決はとらない。
議決は熟考期間の後、全員書面投票とする。
その際、改竄行為が行われないよう、【絶対に議決権改竄行為ができない方法】を採用すればいい。
良い案だと思う。

>>14317 匿名さん
総会で採決しないとまずいでしょ。
あとから郵便投票みたいにしろとか言いたいみたいだけど
その場の挙手で十分でしょう。
採決前に区分所有者全員で十分な議論が必要と
いう意味なら区分所有者全員を理事にしたらいいですよ。
芦屋にそういう管理組合があります。
ここの自称スレ主は管理組合によって規模、地域性など
事情が異なり
国土交通省の各種ガイドラインはカスタマイズが必要というこどが全く理解できないねよね。
だから貼り付けばかりしていて議論にならないわけ。
それに比べるとおたくさんは漢だね

総会で決議しない方法なんか取れるわけがないでしょう。
全員出席するのが一番いい方法だけど、出席できない、
出席したくない者もいます。
だから議決権行使書で賛否を問うのです。
総会では、議案の説明をし、質問も受けますが、最終的には
総会出席者、委任状での出席者、議決権行使書での出席者で
賛否を問うことになります。
出席者からの意見で議案の内容が変わったら決議することは
できません。たとえその意見がただしかったとしても。
議長判断で総会をやり直すしかありません。
総会は管理組合の最高意思決定機関です。その総会の出席者は
直接総会に出席している者だけではなく、議決権行使書等で出席
している者もいますからね。その者たちは書面で賛否を表明しています。

＞採決するだけなら書面決議で十分
総会は年１回開催しなければならないと法律で決められていますよ。
書面決議だけでいいなら総会は必要ないし、説明会を開催することもない。
事前に総会で議論だけしてそれでもう一度議案を作成するんですか、一部の
総会に出席した組合員の意見に従って。

>>14320 匿名さん
> 総会は年１回開催しなければならないと法律で決められていますよ。

そんな法律ありません。区分所有法が求めているのは年一回の集会での事務の報告だけ。
区分所有者の採決を集会でやれなんて区分所有法のどこにも書いてありません。
標準管理規約でも区分所有者全員の承諾があれば、総会決議は集会を開かずにず書面決議できます。

>>14319 匿名さん
　　　　　↑こいつが自称スレ主だけど、
大阪市内のマンションの管理組合ってだいたい７割くらいは
総会に出席してるんですよ。
だから総会で議論して反対意見に説得力があればその場で否決とか普通にあり得ること。
総会が議論する場ではないなどと井の中のかわずの意見だね。あほ

>>14318 マンション掲示板さん
＞総会で採決しないとまずいでしょ。
何の根拠もない。
却下
＞＞14319 匿名さん
＞総会で決議しない方法なんか取れるわけがないでしょう。
何の根拠もない。
却下。
＞＞14320 匿名さん
＞書面決議だけでいいなら総会は必要ない
総会は議案内容に対する議論の場として必要不可欠です。
却下する。
＞＞14322 マンション検討中さん
＞総会が議論する場ではないなどと井の中のかわずの意見だね。
総会の本質を指摘した鋭い意見です。
参考になる、1票。

おもしろい考え方をする者もいるんだね。
しかし、全国のマンションでそういうやり方をしているマンションは
殆どないということを考えないとね。

>>14322さん
大阪での総会の出席率が７割ぐらいといっているが、
それは委任状、議決権行使書での出席者を含んでいるんですよ。
本当に総会の直接出席者が７割いるんなら、議案に対しての賛否は
総会への直接出席者で決まるでしょう。

総会でいくら議論をしても、最終的には決議しなければ
ならないんですよ。
当然総会に直接出席してない、委任状や議決権行使書で
参加していない賛否も含めてね。
総会で議案の内容を変えたら、再度臨時総会を招集しなければ
ならないんです。そんなことは分るでしょう。

>>14325 匿名さん
　　　　　↑実際にでてるよ
あほ

14325の自称スレ主は
大阪市の民度が理解できないみたい。
総会には７割くらい実際にでてますよ。
だいたい日曜日午前にやるし。
そもそもかなりマンションの価格が高いですからね。

>>14326 匿名さん
　　　　　↑議論して中身がおかしかったら否決するだけなんだが、こいつはどうしても理解できないみたい。あほ。

>>14327さん
それが事実だったら、総会で総会に直接出席していない者も含めて
決議すればいいだけのことだよ。
ただ、議案の内容が変わればその総会では決議できないので、臨時総会
の開催しか道はない。
これは理解できる？これが分からないようでは、勉強のやり直し。

総会なんか一年に何回やってもいいんだよ。私が理事長のときは3回やったかな。定期1回、臨時2回。
なんで問題ある議案をその場で直して採決する必要があるのだ？そのまま否決すれば良い。あほ

単なる自分の意見だけでなく、正論も書き込んでね。
総会はなんのためにやるのか。
理事会が立てた議案に対して、賛否を問う場なんだよね。
その出席者とは？直接出席者だけでなく、議案書で賛否を
している者をどうするのか。欠席裁判する訳にもいかないでしょう。
議決権行使書で賛否を表明しているんだから。
その内容が変わればやり直しだよ。

>>14331 マンション掲示板さん
問題のある議案を作った本人なんだ。理事会ってなんのためにやってんの？議論をするのは理事会。決議をするのが総会。問題のある議案が頻繁に上程されるなら能力がないのだろう。

>>14333 検討板ユーザーさん
　　　　↑特別決議の難易度を知らないアホ

>>14333 検討板ユーザーさん
私の弁論で議長が反対に回り否決した議案は何個かあるよ。議長が反対にまわるとは委任状も含めて反対票になったということだ。
私が出した議案で1票差で否決されたのは機械式駐車場撤去かなー。
毎年理事長やるわけではないのがわからないアホがいるねw
いちいち説明しないとわからんのか？だからコピペしかできないのだろう。

議長が反対にまわることは普通にありますよ。
マンション管理センターはダメだと言ってるけどね。
しかし法的には何の問題もない。
勉強してね！

>>14335さん
14333さんはスレ主ではないよ。
しかし、当たり前の意見だと思うよ。
理事会で議論して、まとまったものを総会に議案として提案する。
そして賛否を問う訳だけど、決議の仕方は規約に基づいてやればいい。
ただ、出席者は、総会への直接出席者、委任状、議決権行使書での出席者
ということになる。

>>14337 匿名さん
総会は議論する場ではないというから反論されてるんでしょ
わからんのか？

議長が反対にまわることはあってもいいと思うよ。
しかし、理事会をまとめたのは理事長でもあるんだよね。
その責任はなんとも思っていないのか。理事会では自分の意見が
通らなかったんだろうね。
総会での意見で再審査をするとなると理事長の意見を通したい
だろうから、この議案については、理事会で再考して後日臨時
総会を開催しますといって、その議案の決議をしないんだろうな。

問題ある議案とは相対的なものだ。
否決されたら議案提出者が無能ということにはならない。
何度か弁論で否決に導いた私は我ながらすごいとは思うが。
否決に導いた代表例は管理費を使った管理会社の専有部サービス導入だね。

総会は議論する場ではないという意味は、議論してもそこで議案の内容を
変えることはできないということだよ。
もし、変えるんなら、議長判断でペンデイングとして再度理事会で検討し
修正案については、臨時総会で賛否を問うということになるでしょう。

総会は議論する場ではない、とは管理会社に洗脳されたアホの証明であろう。
反対意見が出たら聞き流して採決するんだろうね。
だいたい実際の出席者が３割だと残り7割は委任状、議決権行使書が半々だからね。
委任状が全体の３割ちょっとあれば、議長が反対して
実際の出席者も反対したら過半数で否決できるけどね。
それをされると困るんでしょう。

>>14341 匿名さん
　　　　　べつに議案を変えなくてもいいんだよ。まだわからんのか？総会で発言する人は反対者を増やしたいから弁論するんだよ。あほ

分が悪くなったから
総会での議論=総会で議案を変更することだ！
だからできないのだ！
だと言い出したw
すごい詭弁だ。みっともないねー
総会での議論とは理事長と区分所有者の質疑応答に決まっているだろ
あほ

>>14334 評判気になるさん
難しいから何？議論やネマワシが足りないだけだろ。

何をあほあほを連発するんだよ。
総会で発言するのは反対者を増やすとかは関係ないことがわからんのか。
そんなことをいっているんではなく、総会で決議する場合は、総会への
いろんな出席者の賛否で決するということをいっているんだよ。
それに、総会の意見で議案の内容を変更することはできないので、議長
判断で再度理事会で検討して修正案を臨時総会に諮るということをいって
いるんだけど、そんなことも分からんようではね。

>>14344さん
総会でいくら議論しても、内容が変われば決議することはできないだろう。
総会で質疑応答をするのは分からないところ等を質問するんじゃないの。
そこでその内容が変わるようならば再提出だよ。決議はできないよ。
ただそれだけのこと。
何をそんなにいきり立つのかな。

現在うちのマンションでは、委任状での出席者は殆どいないよ。
できるだけ自分の意見で賛否をおねがいしているので、議決権行使書
での出席が殆どだよ。

>>14346 匿名さん
＞総会の意見で議案の内容を変更することはできないので、議長
判断で再度理事会で検討して修正案を臨時総会に諮るということをいって
いるんだけど、

上記に１票

うちのマンションは一部の長老のご託宣で総会当日に出席組合員の賛成だけで議案の一部変更・取り下げ何でもありでっせ。さすが大阪クオリティ。

この問題もなんとか終わったようですね。

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

区分所有法における強行規定について解説します。
本法中、１条、２条、３条、６条～１０条、１２条、１３条、１５条、２１条、２３条、２４条、３０条～３３条、３６条、４０条、４２条～４８条、５１条、５４条、５５条、５７条～６０条、６２条～７２条などが強行規定です。
これらによって定められた事項については、規約細則や集会決議・理事会決議でもそれと異なる定めをすることは許されません。

又、スレ荒らしか。

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

役員になったら管理規約・使用細則よりも、まず区分所有法を読むのです。
区分所有法に反する規約細則や総会決議、組合運営は無効ですから。

またコピペか。

>>14359さん
コピペではないですよ。
自分で作成したものをもってきているんです。
このコピペがどこかにありますか。

【区分所有法における強行規定】
本法中、１条、２条、３条、６条～１０条、１２条、１３条、１５条、２１条、２３条、２４条、３０条～３３条、３６条、４０条、４２条～４８条、５１条、５４条、５５条、５７条～６０条、６２条～７２条などが強行規定である。これらによって定められた事項については、規約細則や集会決議・理事会決議でもそれと異なる定めをすることは許されない。

議案に対する意見の場が議決する総会では判断資料も乏しく、出席していない組合員には性急すぎる。
選挙で言うと、候補者の名前と政策だけを聞いて、各候補者間の政策論争を聞かずに選挙投票するようなもんだ。
総会の前に議案内容意見交換会を設け、それを録画してYouTubeなどで公開し、熟慮期間を設け、総会は、全員書面による議決権行使書の結果発表と議事録の発送の場とすればいい。
勿論、YouTube録画内容は電磁的方法で保管し、組合員の要望があれば複製を貸出すればいい。
手順で言うとこんな感じだ。
1，理事会で議案作成
2，全員に議決権行使書の配布と、理事会で決定した議案内容を組合員集会の2週間前に通知。
3，各議案内容を組合員集会の場で録画による意見交換。当期議案以外の来季議案内容も組合員から募る
4，各議案意見交換後1週間後までに議決権行使書の集票
5，集票締め切り後1週間以内に、書面による総会開催と議決権行使書による議決結果発表。と同時に作成しておいた議事録の発送。
この方法なら、組合員全員参加による総会開催と変わらない。

理事になって最初にやることは、管理会社担当者（フロント）との顔合わせ・意思疎通です。お互い腹の探り合いからスタートします。フロントが悪人またはバ〇の場合は上司と交渉して交代させます。
マンションの管理を円滑に行っていくうえで、法律・規約・細則などのルールに則ることはそれほど重要ではありません。法律や規約集を読んだことのない住民が多いし、お堅いルール一辺倒ではマンションの雰囲気が暗くなり、結局資産価値を落としてしまいます。（道路交通法を一字一句守っていたら運転できないのの同じ。）以前からの慣習や前例、地域の決まりごとが重要です。
しかし、中にはルール順守を求める世間知らずな住民（大抵はマン管士試験浪人）も出てきます。その時は、理事会はそれに対抗する措置を取らなければなりません。月１回第３土曜日などと言わず、頻繁に開催することが理想です。

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

>>14362 匿名さん
それって総会である必要ないよな。理事会を公開して意見求めたらいいだけじゃないか。資料が乏しいならしっかり揃えたらいい。

何度も総会を開催する意味がわからない。議案書の送料も作成の手間も、全てにおいて合理性を欠く。

>>14362 匿名さん
これってマンション管理士の投稿かね。
わが目を疑う。

>>14365 匿名さん
＞何度も総会を開催する意味がわからない
そうですよね。
でも、区分所有法では集会を年1回開くことが義務つけられている。
どちらかというと、3番を総会と称してもいいんですよ。
ただこの時点では議決権行使書は出されていないから、第39条の議事は規約によって別段の定めをしないといけない。
集会は3番の一度だけですよ。
よく全体の流れを理解してから反論してね。
＞理事会を公開して意見求めたらいいだけじゃないか
どうやって理事会を公開するの？
＞資料が乏しいならしっかり揃えたらいい。
資料が乏しいことを誰がどの時点で認識するの？
＞議案書の送料も作成の手間も、全てにおいて合理性を欠く。
君んちは議案書を手渡しなの？
誰が手渡しするの？
そちらの方が合理性に欠けている。
全てが反論になっていない。
その辺をまとめてもう一度反論してみれば？
本来ならば、総会議決の前に議案に対する組合員の意見交換の場としての集会が必要。

>>14367 匿名さん
キミは1から10まで全て説明が必要なようだな。
>どうやって理事会を公開するの？
普通は議事録。
>資料が乏しいことを誰がどの時点で認識するの？
理事会議事録を見た時点。意見があれば何日以内に言うようにすればいい。
>君んちは議案書を手渡しなの？
送料って手渡しの事を指すのか？
>本来ならば、総会議決の前に議案に対する組合員の意見交換の場としての集会が必要。
何をもって本来と言っているのか？理事達が管理組合の代表と自分達が選んでいるのだから、いちいち集会を開いて意見を求める必要なんてない。
キミはまとめる以前に常識学んでくれたまえ。

何かめちゃくちゃなスレになってきたな。
どちらかというとスレ荒らしの部類かな。

管理事務室の前に投書箱を置くといいでしょう

うちはおいてあるよ。

理事会制度は国土交通省の標準管理規約にかいてあるだけで、導入するかどうか管理組合の任意です。
区分所有法は管理者管理方式を原則としていて
理事会みたいな機関は想定していません。
管理者は総会で直接選任し、管理者は総会に対して直接責任を負うべきです。
区分所有法では管理者は区分所有者に限定していないから、韓国のように住宅管理士、日本ならマンション管理士に管理者を委託すべきでしょう。

投書する際は、必ず部屋番号と氏名を書いてもらう。
その要望書、苦情等に対しては、理事長が必ず返信をする。
必要なら理事会で検討して結果を返信する。

管理者はできることなら理事長がいいでしょう。
しかし、どうしても人材がいないのであれば外部委託も
やむおえないでしょう。

理事長は名誉職
座ってるだけで月額５万円

＞キミはまとめる以前に常識学んでくれたまえ。
シマクンは反論する前に何度もスレ内容を読み直そうね。
万年マン管士不合格者の君は、なぜ不合格になるかの自覚が足りない。
どーしてなんだろな。
＞14368 匿名さんの反論は反論になっていない。
なるほど！と言わせるような反論を考え直せ。
いつまでたってもショボい資格ではね。
無理な注文だとは思うが・・・

無理言うな、アホ

>>14373 匿名さん

かならず理事会で検討して結果を理事長名で必ず返信をする。にすべき。

>>14370 eマンションさん
投書を理事会で開けるのかね。
意味がないよ。

>>14376 匿名さん
シマクン？誰それ？

>>14380 匿名さん
万年マン管士不合格者のスレ主ですよ。
マン管士詐称を堂々と行っているスレ主の素顔です。
ホームページではさすがにマン管士詐称は行っていないみたいです。
適正化法の罰則対象ですからね。
https://www.meguminity.com/

>>14381 匿名さん
マンション管理士資格がなくて
コンサルのお客くるのかな？

>>14382 eマンションさん
彼らの得意分野は口八丁手八丁です。
偶然取り込んだ見込み客については、その才能ををフルに発揮します。
彼らの信条は「騙す方は悪くなく、騙される方が悪い」ですから、犠牲になった方はお気の毒としか言いようがありません。

誰でも書ける簡単な批判のときはスレは活発になるんだね。

>>14384 匿名さん
そうだよ
長文などは素人の書き込みだ。
プロは簡単明朗に短文でまとめる知恵があるのだ。
知識よりも知恵を必要としているのだ。
匿名だから真実が伝えやすい。

>プロは簡単明朗に短文でまとめる知恵があるのだ。
これ笑っちゃうね。

>知識よりも知恵を必要としているのだ。
僕が以前何回か使った言葉は、知識を知恵に変えてだったけどね。
しかし、僕の書き込みをみてくれたので参考になったんだね。

簡潔明瞭
ではないか？

>>14385さん
簡単明朗と書いているけど、知識より知恵を重視しているからだろう。

Q　専有部分の床下にある排水管は専有部分ですか？共用部分ですか？

A　床下のコンクリートスラブより上に設置されている場合は専有部分と
　考えられますが、
床下のコンクリートスラブを貫通して設置されている場合、または床下のコンクリートスラブ下に設置してある場合は、共用部分であると考えられます。

【標準管理規約によれば、管理組合が、専有部分である「給湯管」の管理をすることはできるか？】
マンション標準管理規約（単棟型）２１条２項は、専有部分である「給湯管」は、専有部分として独立した給湯設備からの配管であるから、共用部分と構造上一体となった部分ではない。
したがって、管理組合が管理をすることはできない。

>>14390さん
カムフラージュ？
面白い人だね。

ただ１４３８５さんが書き込むときは、簡単明朗とか知識より知恵を
必要としている人だと思い出すよ。

１４３９０さんも同じ人だよね。

>>14390 匿名さん
できるように規約を変えたらよい。あほ

同じことを延々に描き続ける東急コミュニティーの元社員さん。
何でこんなことを投稿し続けるのでしょうか。
動機が汚い事のように思えてならない。
多分汚い悪事が公開されているのをさせないための卑怯なやり
方を上のものから手当てをもらっていると本人が白状していた。

もはや神　ならぬ　もはや悪魔　が　きたり

盆休みだからな、忙しい。

>>14395さん
ここのスレ主をシマクンといったり、マンション管理士の資格は
もってないといったり、マン管のしょぼい資格とかいってるが、
相当マン管士の資格に拘っているね。
まさか万年不合格者なんじゃないよね。

>>14398さん
しつっこいし粘着質な性格なんだろうな。
みんなに嫌われていると思うが気づいていないんだろうね。