「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>13795 デベにお勤めさん
猫の威を借るネズミかな。( ´艸｀)。値が落ちた。
もっと益しな者の威を借りたらどうかね、笑いものになる。
小銭で東急コミュニティーに使われているのか、可哀そう( ´艸｀)。

>>13795 デベにお勤めさん
このスレは東急コミュニティーの社長の依頼で建てたスレだと
言っているが本当かね。
マンション管理業協会の理事長か東急コミュニティーの社長と
ここ得ているが間違いかね。管理業組合とい言語は存じません。
何ですかこれは( ´艸｀)

だからちょっとおかしい人なんでしょう。
それにしまくんとかいってるが誰なんだろう。
思い込みの激しい人なんだろうね。

まあ東急コミュニティーも可笑しいからね。
反グレみたいな組合員と共謀したりしているからね。
これ位の事はすると思うんだ。
分譲マンションの管理ではなく商業施設や賃貸マンションの管理
には向いてはいる。
分譲の管理は真面目でないと管理は任せてはいけません。

急にスレが騒ぎ出した。
痛いところに話を振ったもんだから、シマクン慌てたのも無理はない。

>>13805 デベにお勤めさん
お前が騒ぎを犯しているんじゃないかい( ´艸｀)。

スルーすればいいのに。

東急は叩けば埃が出る管理会社NO1じゃないかな。

特定の会社を中傷すれば犯罪になるよ。
訴えられるかもね。

>>13808 デベにお勤めさん
お前がその会社の社員じゃないかい。

>>13809 匿名さん
お前も怪しい。私はこれ以上失うものがない位東急に叩かれたのだ。
その時は受けて立つよ。
正面からかかってこい。その勇気があるかな( ´艸｀)。
腰抜けどもではないのか。卑怯な手を使うのだけはごめんだ。

＞訴えられるかもね。
訴えられるものなら訴えてみろ。
埃どころじゃなくなるぞ。

東急コミュニティー関係のマンション管理士は襟を正せ。
さもないと軽く見られるぞ。俺も一応マンション管理士ではある。

東急の管理会社に恨みがあるのか。
一体何があったのだ。

東急コミュニティの有資格者一覧
マンション管理士も５０７名いるよ。１級建築士は１３２名

区分所有管理士 400名 マンション維持修繕技術者 743名
管理業務主任者 2,423名 マンション管理士 507名
宅地建物取引士 1,847名 一級建築士 132名
二級建築士 201名 ビル経営管理士 22名

管理会社の中では大手なので、大卒の優秀な社員が多いと
聞いているよ。
少なくともＭＡＲＣＨクラスでないと入れないようだ。

日東駒専、大東亜帝国では到底無理。

>>13814 匿名さん
恨みではないよ。
中には低能が紛れ込んでいる。
優秀な社員には迷惑至極
その低能と渡り合っている。

低能な奴は高卒だろう。

今時高卒は殆どいない。
昔は高卒はかなりいたけど。

連坦棟型とわ？

外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分
が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。
利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、
ある棟にはそれがないという場合が考えられます。
　しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者
の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。
しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていない
ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない
となっています。

団地型マンションだからといって団地型標準規約のとおりに
しなければならないというわけではありません。
現にうちのマンションでは、修繕積立金は棟別に分かれず
マンション全体で一つになっています。
しかし、棟総会を廃止して団地総会に一本化することは
できません。

ああ、そうなんですか

>>13822 ご近所さん
うちは総会は当別ではない。
それで40年間上手くいっているよ。

某管理会社の「安心お助け隊」サポートについて質問です、よろしくお願いします。

この案件は専有部分限定につき個人（区分所有者個々）の契約になると思いますが、総会にて多数の賛成（過半数超）で一括加入契約として管理費から支払っています。（利用者状況１０％～１５％）
この案件は特別決議、普通決議、それとも区分所有者全戸の賛成で実施になりますか

内容の説明は（某管理会社のＨＰより）
お部屋内で起こる代表的な6つのトラブルに24時間365日、お電話一本でサービススタッフが駆け付け対応します。
特殊な工具や部品を必要としない30分以内の簡単な作業なら無料で対応。
管球の交換作業年4回まで無料などの会員特典もご用意しています。
お電話は安心のフリーコール。毎日の生活の「ちょっと困った！」にご活用ください。

安心お助け隊、6つのサービスメニュー
【水回りのトラブル】
　トイレ・洗面所の排水詰まり、　蛇口まわりからの水漏れ、　各水栓器具の不具合
　...などの症状に

【電気設備のトラブル】
　照明の点灯不良、スイッチ・コンセントの不具合、換気扇からの異音
　...などの症状に

【室内建具のトラブル】
　網戸・サッシの開閉不良、室内扉の不具合、室内建具の金具緩み・外れ
　...などの症状に

【玄関のトラブル】
　鍵の紛失、置き忘れによる開錠、ドアクローザーの不具合
　...などの症状に
　<会員特典>
　開錠・破錠無料（二重錠の場合、二か所目は有償にて承ります）

【ガラスのトラブル】
　窓ガラスの破損・ひび割れ、室内扉ガラスにひび割れ（補助金対象外）
　...などの症状に
<会員特典>
ガラスの交換補助金　年1回30,000円まで（専用使用にかかる共用部分のガラスのみとなります）

【管球交換】
　天井の蛍光灯や電球の交換、照明器具カバーの取り外し
　...などの症状に
<会員特典>
交換作業　年4回まで無料（年4回を超える場合は有償にて承ります）
※管球交換の作業対応時間は9時～17時となります

>>13795 デベにお勤めさん
何がやりたいの？

>>13825さん
本来は全組合員の承認が必要です。しかし、総会で決めた事項で
あるならそれに従うしかありません。
それを拒否するなら裁判で闘うしかありません。
そういったことは各戸で個別に契約すべき事項です。

ですから、駐輪場は１世帯（組合員１人）当たり〇台という制限が可能ですが
エレベータは家族〇人までという制限ができません。

へ～え、できないんだ。

もちろん、６人乗りエレベータに９人家族全員が一度に乗ることは無理です。
定員や重量制限は守らなければならないので、２回に分けて分乗してください。

１０階の４人家族が乗ったら9階の４人家族は両親は乗れるが子供は１台待ちます。
８階以下の４人家族は誰も乗れません。だから、マンションは上階を買うべきです。

>>13831 匿名さん
ロウコス（安物）マンションはEVの台数を節約しているのでそのような」窮屈な生活を強いられる。

朝の通勤通学時間帯は１世帯１人ずつ乗ることなんてマヌケなルールを作っている
マンションもありますが、強制力はありません。エレベータは乗ったもん勝ちなのです。

　　「元請業者の決定」
＊組合の方針や概算予算が決定したら、元請業者の選定を行う。設計コンサルタントと
　　一緒に進めていきます。必ず見積もり提出後説明会を開催してください。
＊施工会社が決まれば、工事請負契約を結びます。
　　　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表等
　元請業者に対しては必ず「大規模修繕工事瑕疵保険」を推奨して下さい。倒産とか瑕疵
があった場合の保証があると安心です。
　６，０００万円以上の工事の際は、１級施工管理技士が現場に常駐するという決まりがある。
　元請会社選定の理由は明確に広報し、疑念をもたれないようにします。
　工事費については、５％程度の予備費をとっておき軽微な変更や追加工事ができるよ
うにしておきます。

>13825 匿名さん

　通常の総会決議は、共用部分の変更（区分所有法、１７条決議）、共用部分の管理（同、１８条決議）なので、専有部分の使用について決議できない。

専有部分の使用については、３１条決議で規約に定めなければならないが、「区分所有者相互間の事項」ではないことを定めても無効。

他の専有部分の使用、共用部分の管理に影響を及ぼさない、専有部分向けのサービスを一括で導入するのは、区分所有法の範囲外で、区分所有法の多数決ではなく、民法の全員の合意が必要。

　実態は、多数決で決めることができないことを決めているのかもしれない。本来は無効の総会決議の後、誰も異論を唱えないから、全員の黙示の承認が行われたという、組合員の無知や情弱を利用した屁理屈でしょう。

　平成３１年３月５日の最高裁判決が参考になると思います。

https://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/462/088462_hanrei.pdf

まあ、あまりしゃちほこ張らずに気楽に何でもありでいきましょう

>>13836 匿名さん

悪徳管理会社のぼろもうけのために何でもありかよ？

　　「元請業者の決定」 元請会社は建設会社や監理会社が請け負っても現場監督は一人か二人
＊組合の方針や概算予算が決定したら、元請業者の選定を行う。設計コンサルタントと
　　一緒に進めていきます。必ず見積もり提出後説明会を開催してください。
＊施工会社が決まれば、工事請負契約を結びます。
　　　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表等
　元請業者に対しては必ず「大規模修繕工事瑕疵保険」を推奨して下さい。倒産とか瑕疵
があった場合の保証があると安心です。
　６，０００万円以上の工事の際は、１級施工管理技士が現場に常駐するという決まりがある。
　元請会社選定の理由は明確に広報し、疑念をもたれないようにします。
　工事費については、５％程度の予備費をとっておき軽微な変更や追加工事ができるよ
うにしておきます。

　　工事開始
＊工事開始前の住民説明会の実施
　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明
　　　元請会社が主体となり理事、専門委員、管理会社、設計コンサルタントも参加
＊工事期間中は現場事務所にできるだけ足を運び、現場監督、設計コンサルタントから
　の情報を収集し広報活動に活用していく。
＊工程説明会（週１回）、定例会議（月１回）への出席　　

「週１回の工程説明会の内容（工事期間中）」
　　　工程の進捗状況の報告及び次週の作業予定
　　　工事業者からの提出書類の確認と内容の説明
　　　工事に関する問題点の報告及びその対処方法の検討
　　　組合への申し入れやお願い事項の確認、検討
　　　管理組合が直接決定しなければならない事項、材料、色や柄決めなど
　 　居住者からのクレーム処理状況の確認
　　　その他近隣住民や住民からの要望、苦情への対応

週１回の工程説明会や月１回の定例会議については
専門委員の皆さんも出席すべきです。
全て設計コンサルタントに任せっきりでは専門委の
役割放棄ともとられます。

長期修繕計画の洗い直しについては、設計コンサルタントと
検討されて作成されると思いますが、何回位を計画していますか。
私どもでは、月１回（１回２時間程度）で６回を予定しています。

シマクン、毎日毎日ご苦労さん。

次は長期修繕計画での検討内容について書き込みます。

【区分所有法における強行規定について】
本法中、１条、２条、３条、６条～１０条、１２条、１３条、１５条、２１条、２３条、２４条、３０条～３３条、３６条、４０条、４２条～４８条、５１条、５４条、５５条、５７条～６０条、６２条～７２条などが強行規定です。これらによって定められた事項については、規約細則や集会決議・理事会決議でもそれと異なる定めをすることは許されません。
（参考：コンメンタール マンション区分所有法）

少ない手当でよく頑張れるもんだね。
ご苦労さん。

「長期修繕計画の洗い直し」

給水設備 築３０年～３５年で交換
　　高置水槽方式
　　　　メリット 　工事費が安い。停電時に半日分の給水ができる。
　　　　デメリット 　貯留した水、水質点検が必要
　　増直結圧方式
　　　　メリット 　直接水が引けるので新鮮
　　　　デメリット 　工事費が高い、水質点検は年１回必要
開放廊下の塩ビシートの交換 ２０年
配管
共用部分 　塩ビ管は錆びないが、継手部分は地震や経年で緩みがでてくる。
専有部分 　給湯管は高熱が通るので劣化しやすい。
サッシ・網戸 　サッシの交換は工事費が高いので、交換箇所を絞るとか滑車の交換も検討

エレベーター 東芝、日立、三菱、フジテック、シンドラー社、オーチス等
Ａ　制御・駆動系改修
　　　カゴ本体、三方枠はそのまま
　　　制御盤やリミットスイッチ、巻上げ電動機、調速機等を取り替える。
Ｂ　準撤去改修
　　　三方枠、敷居やレールはそのまま
　　　カゴパネル、機器類を交換
　　　各階乗り場の床、壁の仕上げ、コンクリートの躯体に手を付けなくてよい。
Ｃ　全撤去改修
　　　既存メーカーでなくてもよい。
　　　競争が入れば準撤去改修方式より安くなることもある。
　　　周期３０年　　１台しかない２号館は工事が難しい。　　工事期間１ケ月程度

インターホン・熱感知器 周期は１５年程度
駐車場・駐輪場 Ｐ場舗装工事
玄関ドア ３０年程度で交換
配線
照明 ＬＥＤ化されていても、照度は落ちるので球の交換を検討
ＴＶ共聴設備
防災設備（消防設備）
避雷針 ３０年
メールボックス ２５年
大規模修繕工事
１３年周期
容積率、建蔽率、用途変更
　　現在は駐輪場や駐車場が容積率に含まれるようになりました。今後駐輪場の新設や建替え
　　はできないと思いますので、補修で対応していく必要があります。

ﾎﾞﾗﾝﾃｨｱ活動の一環として情報の提供をしていますが、
これが管理会社への利益誘導になるんですか。

>>13827 匿名さん
>>13835 匿名さん

明快なご回答ありがとうございます
理事会に一括契約の無効を提言します
１０月総会の予定ですので契約継続を議案書に記載があれば無効の意見を出し採決で過半数超で承認となれば裁判に提訴します。
数年間もやもやした嫌な気分が続きましたのですっきりさせます

管理組合の運営にとって、最も大切なことは、その執行を行っていく理事会の活動如何
にかかっています。

　しかし、理事会を正しく運営していくためには、ルールがなければなりません。

　そこで、マンションの管理を基本通り運営し、誰が理事になっても同じように運営ができ
るように、理事会の運営細則を作成しなければなりません。

今回は、理事会の細則を作成するときのポイントを述べてみます。

理事会運営の心構え
①合理的経済性の観点・・・無意味な出費・会議・修繕はないか。
②長期的視点・・・長期修繕計画を管理会社任せにしていないか。
③早期に発見して早期に処理・・・何でもかんでも相見積もりをとっていないか。
④公平な入札や業者選定・・・一部役員や一部住民の口利きが横行していないか。
⑤情報公開で組合員全員が情報を共有・・・使途不明金や管理費免除はないか。

１．理事の選出について
　　輪番制をとっているマンションは、輪番表を作成することからスタートします。
　　　　輪番表の作成については、同じフロアーではなく、縦の階で作成します。
　　役員の選出は、理事候補の互選により選出します。

　　立候補制を取られているマンションについても、任期は必ず決めておくべきです。
　　できれば、輪番制と立候補制の併用がベターでしょう。

　　理事及び監事は、マンションに現に居住する組合員又はマンションに居住している
　配偶者及び一親等の親族等、理事会が承認した者がなることができるとしておくこと
が必要です。
　　但し、理事のなり手不足解消策として、居住していない区分所有者まで範囲を広げ
　ることも可能です。

　＊輪番制の理事の場合
　　　理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、本人
　　　が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。
①８０歳以上の高齢者
②病気療養中の者（介護者含む）
③乳児がいて、理事会への出席が困難な者

　　４．理事役員の選出方法
①理事候補の選出は、原則として理事候補選出区分表と立候補による。
②役員は理事候補の互選により選出する。
③理事長候補については、第１回の理事候補の会合において、決まらない場合は、現理事
　長と副理事長の判断により、理事長経験者による推薦委員会を設けて、次期理事長候補
　を選出することができるものとする。
④その決議は、居住している理事長経験者の２分の１以上の出席の過半数で承認される。
⑤立候補者の任期も３年以内とする。
⑥理事（監事を含む）を降りた者が、再立候補する場合は、３年の間隔を空けるものとする。
　　５．理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、本人が希
　　　　望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。
　　①８０歳以上の高齢者
　　②病気療養中の者（介護者含む）
　　③乳児がいて、理事会への出席が困難な者

理事候補は候補であってまだ理事になっていないのだから、
理事会の承認を得て理事を辞任することはありませんｗ

輪番（1年交代）で理事を務めるマンションは多いですが、
いろんな都合で理事を務められない場合があります。
そのとき、すんなり理事就任を辞退できるマンションが
いいマンションです。辞退できる事由が限られていたり
辞退するために理事長にお金を払わなければならない
マンションは下等なマンションで資産価値は低いです。

それぐらいは斟酌しなさい。
候補だから辞任することはできる。候補のね。
理事というのは現行理事ということだよ。

>>13958さん
あなたには答えたくないのですが。
ある程度の抑えをしておかないとやりたくない者が続出した場合が
困ります。個人の事情をどこまで認めるかです。
それに、協力金は理事長に支払う訳ではありません。管理組合に対してです。

理事会に対する情報の提供はスレ主と他の者の２名で書き込まれて
いますが、両方参考にされたらいいと思います。

管理組合の理事は民法の委任契約が適用されるので、就任するしない・辞退するしないは契約自由の原則に従い各組合員が自由に決定できるということで、この議題は決着済みです。次回はペット問題についてです。

理事会でも理事長の役割が大きいので、それについて役割を書き込んでみました。

理事長（管理者）
　一．理事長は、管理規約・各種細則・管理委託契約書に則ってマンションの管理を行わな
　　　ければならない。
　二．管理組合の印鑑を保管する。
　三．理事会・総会の議長を務める。
　四．理事長交代後、一ヶ月以内に銀行の名義変更を行う。
　五．請求書等の銀行出金伝票の確認と捺印を行う。
　六．緊急を要する保存行為の決定、総会で了承された経常的支出の決裁を行う。
　七．総会・理事会の議事録を作成し、保管する。
　八．各種専門委員会の委員を務める。
　九．会計の途中監査の実施（１０月と３月に実施する。）
　十．理事会・総会の議事録の署名人になる。
　十一．工事費百万円以上の場合は、管理会社以外からの相見積を取らなければならない。
　十二．滞納者に対する対応
　　　　１～３ヶ月は電話・訪問・督促状での催促を行い、３ヶ月経過したら、内容証明郵便で
　　　　督促、６ヶ月経過したら少額訴訟の手続きをとる。手続きについては、別紙参照。
　十三．最低年１回は、消防訓練を実施する。
　十四．次期役員候補の役員決めの相談役を務める。
　十五．法令等の改正や状況の変化等を踏まえ、定期的な規約改正・各種細則の改正を
　　　　行う。改正後は、管理規約・各種細則原本の修正を行う。
　十六．理事会は、最低月１回は定期的に開催しなければならない。
　十七．理事会への出席が、年３回以内の理事並びに理事就任を拒否した者に対しては、
　　　　年６，０００円の理事会運営協力金を徴収する。
　十八．理事会決議を行う時は、監事は議決権対象外とする。
　十九．義務違反者に対する警告等を行う。
　二十．管理費予算がオーバーしそうな時は、臨時総会を招集し、各組合員から徴収するか
　　　　予算の修正を行う普通決議を行わなければならない。
　二一．総会承認以外の修繕積立金の取り崩しは、臨時総会を招集し、予算の修正を行い
　　　　普通決議による承認をえなければならない。

理事会では理事長の影響力が大きいです。
輪番制の場合、新規の理事長は何をやっていいか分からないと
思いますので、指針としてやるべき最低の決まり事を規定して
おいた方がいいと思います。

マンションの管理は継続性が大切ですが、輪番制の場合過去の
ことは分りません。
それを知っているのは管理会社ですので、フロントとの打ち合わせも
大切です。
理事長経験者のうち、有力な方に顧問をお願いしてもいいのでは。

過去のしがらみにとらわれず法令規約細則に従いガンガンやってください

ＰＡＲＴ２は何を書いているんだろう。
見ることはないので分からないよ。

防犯カメラに映った不適切な行為（黒ビニル袋のゴミ出し、野良猫へエサやり、
中庭で喫煙・スケボー・花火）はどしどし公開しませう

しませうとはまた古い言葉を知っているんだね。

>>13858 デベにお勤めさん
規約を改正して、同居の2親等以内の親族が代理できるようにしている所も多い様です。

次はペット問題を書き込むといっていたけど
なかなか書き込まないね。

ではまた専有部分の配管について書き込もうかな。

>>13855 匿名さん
>＊輪番制の理事の場合
>　　理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、
> 本人が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。

本人が希望すれば、理事候補を辞退することができる。

次のいずれかに該当する場合となってるよ。

うちのマンションでは理事が「来年はあなたの番ですよ」と事前説明に来た時に
「辞退します」と言えば、次の順番の人に話を持っていくから安心です。

給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
において実施しなければならないことになっています。
枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により
大きな不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。
下階の住民から漏水してるぞ、バッキャローと知らされて、初めて事の重大さに気づくのが
通例です。
状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
見過ごされているのは当たり前です。
しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、仕方なく更新工事を行なうこととなる時期は
鬱陶しいことですが必ずやってきます。
共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される
状況にあるのはまあいろんな意味でマズいでしょうね。
共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易に
工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。文句言う人もいますから要注意。

>>13874 匿名さん

該当しなくても本人が希望すれば、理事候補を辞退することができる。

>>13860 匿名さん

>>13958さん
＞あなたには答えたくないのですが。

13958ってどこ？

知らんがな

給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担において実施しなければならないことになっています。

枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により
漏水が多発しているようであれば枝管部分の工事を希望する区分所有者同士で計画しましょう。

>>13863 匿名さん
＞七．総会・理事会の議事録を作成し、保管する。

　理事会の議事録を作成しない理事長は解任しましょう。を追加。

＞十七．理事会への出席が、年３回以内の理事並びに理事就任を拒否した者に対しては、年６，０００円の理事会運営協力金を徴収する。

理事会出席者には１回千円以上を支給しましょう。に変更。

＞二十．管理費予算がオーバーしそうな時は、臨時総会を招集し、各組合員から徴収するか　予算の修正を行う普通決議を行わなければならない。

これはカットし管理規約に管理費の過不足が発生した時の対応を記載しましょう

>>13854 匿名さん、13855 匿名さん

ネット上に公開されている運営細則の雛形と食い違いがある様です。
また、運営細則のない管理組合では、定まったルールはないものと考えられ、管理会社が裏で役員の人選を操作することもできます。
マンション理事会運営細則ひな形　
（東京マンション管理士事務所編　原典はマンション管理センター編「理事会運営細則モデル及び細則モデルコメント」か？）
http://mansyon-kanri.com/archives/845　　　より

（理事及び監事候補者の選出・・・輪番制の場合）
第 26 条 理事長は、次期理事及び監事候補を次の各号の定めるところにより選出し、理事会の承認を得なければならない。
一 フロア別の各ブロック（フロアごとにあらかじめ定められて複数の住戸のグループ（以下「ブロック」という。）から部屋番号順で○名の役員候補者を選出し、当該ブロックの部屋が一巡した場合は最初の部屋番号に戻る。
二 順番により役員候補者となった組合員から、健康上の理由や転勤、又は当該マンションに居住せず遠隔地に住んでいること等特別な事情があることから役員候補者となることを辞退する等の申し入れがなされ、理事長がやむを得ないと認めた場合には、当該ブロック現役員が留任するか、又は当該ブロックの次の部屋番号に進むものとする。この場合において、現役員が留任するか、または次の部屋番号に進むかは、当該ブロック内で協議し決定するものとする。
三 前号により順番が延びた組合員は、当該特別な事情が解消された時には、部屋番号による順番にかかわらず次の役員候補者となるものとする。

契約総論を履修していない高卒マン管士の言いそうなことですねｗ

役員選出は総会議決事項、したがって総会に提案する次期役員案の作成は
現役員の義務。適当な候補者を見つけられない（役員候補になるよう説得
できない）ときは、自分がやるしかない。
派遣会社で派遣社員がバックレたら派遣会社の幹部が自ら穴埋めするのと
同じ。

>>13878 匿名さん

13858デベにお勤めさん
　の事だと思います。

>>13885 デベにお勤めさん
ありがとうございます

＞あなたには答えたくないのですが。

これスレ主？　　

細則や規約は法に抵触しない事項であればそれぞれのマンションで
規定できます。ひな型に従う必要はありません。

どうも、なりすましさんが居るみたいです。

例えば、区分所有法13条は組合員が共用部分を用法に従って使用することを
認めていますが、用法に従わない使用を全面的に禁止しているわけでないので、
これを認めるかどうかは、細則や規約で決めることができます。
廊下に植木鉢や自転車を置くことを認める細則は法１３条に違反しません。

>>13889 匿名さん
つまり区分所有法13条は規約に設定・変更等が出来るので強行規定ではないのです。

もうその話はここではいいでしょう。
他でやってください。

２．役員（理事・監事）の任期

　　必ず任期は決めておいてください。但し、１年任期の場合は、数名は理事会運営の
　継続性のため、２年としておきます。再任の規定を設けるかどうかはマンション次第です。

　　長期の理事の任期については弊害も出てきますので、４年を限度とするのが理想です。

３．役員の定数…人数を明記しておいてください。

　　理事長　　副理事長　　会計担当理事　　防災担当理事　　修繕担当理事等
　　監事

　　理事の人数については、○名～○名と幅をもたせておくことが大切です。
　　　　○名としておくと、欠員になった場合、欠員の補充をしなければなりません。
　　役員が任期途中で欠けたときは、総会を開催することなく、理事会で選任すること
　　と定めておくことも必要です。

４．理事会の開催

　　理事の開催は、理事長が行います。又、議長は理事長が務めます。
　　理事会開催の規定は必ず作成しておいてください。理事長によって、開催したり、回
　数が減ったりしては困りますので、できれば毎月、第○曜日とかを設定しておくことを
　お奨めします。

　　理事会は、区分所有者が出席するのが望ましいのですが、実態として配偶者等が
　出席している場合が想定されますので、代理出席できる旨の細則を作成しておく必要
　があります。

組合員が共用部分を用法に従って使用するのを規約で禁止・制限することは
出来ません。（デブが廊下を歩いても通行料を取ることはできません）
したがって、法１３条は強行規定です。

５．理事会の決議

　　理事会の決議は、出席理事の過半数で決します。

　　尚、理事会に委任状での参加は、基本的にはできません。復代理の禁止

６．理事会の議事録の作成・保管・回覧
　　理事長は、理事会の議事について議事録を作成し、保管し、組合員に回覧します。

７．役員の報酬
　　役員の手当てが支給されていれば、各役員ごとの額を記載します。

　　　理事の報酬は、原則理事会出席による月額計算とする。但し、理事会を欠席した
　　場合の報酬については、活動実績に応じて理事長が判断できるものとするの項目を
　　入れておくことも必要です。

集会室は役員が理事会や総会で使用する場合は用法に従った使用（会議室の趣旨目的に合致した使い方）なので自由・無料だが、組合員が個人的に使用する場合は理事長の許可が必要だったり使用料を払ったりする。

【区分所有法における強行規定について】
本法中、１条、２条、３条、６条～１０条、１２条、１３条、１５条、２１条、２３条、２４条、３０条～３３条、３６条、４０条、４２条～４８条、５１条、５４条、５５条、５７条～６０条、６２条～７２条などが強行規定です。これらによって定められた事項については、規約細則や集会決議・理事会決議でもそれと異なる定めをすることは許されません。
（参考：コンメンタール マンション区分所有法）

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

専有部分の配管の更新工事は管理組合として検討しておく
ことが必要です。

給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
において実施しなければならないことになっています。
枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により
大きな不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。
下階の住民から漏水してるぞ、バッキャローと知らされて、初めて事の重大さに気づくのが
通例です。
状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
見過ごされているのは当たり前です。
しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、仕方なく更新工事を行なうこととなる時期は
鬱陶しいことですが必ずやってきます。
共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される
状況にあるのはまあいろんな意味でマズいでしょうね。
共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易に
工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。文句言う人もいますから要注意。

>>13891 匿名さん
間違いは訂正しましょうね。
強行規定とは規約ではいじれませんよ。
管理業協会からのお手当てをもらっているのなら正しい投稿をしましょうね( ´艸｀)。

もうその話はここではいいでしょう
他でやってください

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

ここの書き込みについてはスレ主が管理して進めていきます。
これに不満の方は自分でスレを立てるか、他でやってください。
スレ主が管理していたから14,000の書き込みが続いているんです。
ＰＡＲＴ２も私が立てたスレですが、現在は見ることも書き込むことも
していません。本来なら削除したいんですけどね。

以前だったら1,000レスになったら新スレを立ち上げなければ
ならなかったんですが、現在はレス数は関係なくなったみたいですね。

>>13902 匿名さん
単語も間違えているよ。

>>13904 匿名さん
管理業関係からお手当てを貰っているんだろう。
間違いは許されないよ。ウソなら訂正しなさい。

雑排水管の枝管を専有部分だと言う役員が素人

専有部分の配管には、給水管、給湯管、排水管、汚水管、ガス管が
あります。
これでいいですか。
分かりにくかったり、間違っていたりしているのを気づいたなら
批判するだけでなく、正解を書き込んでください。
批判はいりません。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

>>13909 匿名さん
お前は管理業協会や管理業関係からの手当てで啓蒙活動をしていると
投稿しているが、それでいいのかね。
それとも管理会社のトップからの手当てを受けているのか。
マンション管理士なら問題になるよ。
尋ねるがそれは東急コミュニティのトップかい。
それともお前が東急コミュニティーの社員かOBかい。正直に答えよ。

＞＞13911 匿名さん
＞お前が東急コミュニティーの社員かOBかい
元社員でOBでもあります。

マンション管理士ではないです。

正直で好感が持てる！

給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担において実施しなければならないことになっています。

枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により
漏水が多発しているようであれば枝管部分の工事を希望する区分所有者同士で計画しましょう。

専有部分の配管でも管理組合で決めればいいことだよ。

＞＞13914 匿名さん
本人は今でもマンション管理士だと嘯いているから大ウソつきですよ。
早く自分の正体を明かしたいのだろうが、お手当てが貰えなくなるのでできないのだろうと推測します。

平成３年１１月２９日の東京地裁判決は、「本件雑排水管は、専有部分である各部屋の中に存在するという見方もできるが、部屋の目に見える場所に取り付けられ、かつ、区分所有者の好みで器具の選択等の余地のある給水管（例：水道の蛇口）とは異なり、共用部分と見られる床下と階下の天井との間に敷設されており、特に区分所有者の好みで維持管理を行う対象となる性質のものではなく、雑排水を機械的にスムーズに流すことにのみ意味があるに過ぎず、少なくとも維持管理の面からは、むしろ、「本件マンション全体の附属物」というべきであり、法二条四項から除外される専有部分に属する建物の附属物とはいえず、法二条四項の専有部分に属しない附属物に該当すると解するのが合理的である。」として、このような場所の排水管類は共用部分であると判示したことに意義がある。部屋の床下の雑排水管を専有部分（だから、その修繕に組合の金を使ってはならない）と言い張る組合員が世間知らずで、裁判官のほうがよほど柔軟かつ常識的ということだろう。

そうなんです。
だから管理組合でどうするのかを決めればいいだけのことなんです。
実際、専有部分の配管を管理組合としてやっているマンションは
数多くあります。
判例もあります。それは管理組合として決めたのであればそれに
従うべきとね。

　＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決

　＊事件の経緯

　　　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
　　　く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
　　　立金から支出する」と決議しました。

　　　　その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
　　　する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
　　　とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に３８万円を返還しました。

　　　　この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

　＊訴訟内容

　　　１．改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
　　　　　権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
　　　　　費相当額の支払いを求めた。
　　　２．仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
　　　　　いを求める。

　＊判決

　　　１．一部の区分所有者のみが給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
　　　　で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。

　　　２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
　　　　決議は有効である。
　　　　先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
　　　　先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

専有部分の床下にある支管の維持管理については、各区分所有者の責任と負担において実施しなければならないと言ってるやつが無知。

>>13921 匿名さん
なんか必死ですね。
雇い主からそう言えと頼まれているからね。
お手当て貰っている以上、命令には絶対なんだ。
気の毒～

13921さんはスレ主ではないよ。

匿名さんとして書き込んでいるんだから、それを詮索しても
意味がないのにね。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

だから、床下の排水管を規約共用部分にして登記する必要はないんです。

まったく修繕の必要ない部屋の工事までしたように見せかけ、工事費だけを請求する手口は詐欺師そのもの。
定期的に排水管の洗浄だと言って一斉に行うが、実際に工事を行っているのは70％程度。
あとの30％は不在を理由に工事費だけぼったくっている。
ところが、不在の部屋は洗浄工事をしなくても何の支障もなく正常に排水されている。
排水管洗浄による一斉ぼったくり工事は、悪徳管理会社と悪徳理事会での共同詐欺工事。
このスレ主は、マン管士と偽って、一斉ぼったくり工事を一生懸命推奨している。
まさに管理業協会から依頼された悪徳プロバガンダ。

＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
　＊事件の経緯
　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでなく、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積立金から支出する」と決議しました。

この案件は築５１年を経過しており、解体を提案したが纏まらず、事件の経緯に至ったと思われる。漏水も発生し先行工事を実施した人もいるでしょう。先行工事者に対する補償額は総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

ということは劣化時期を３０年経過とするか、全戸中５％が専有部分の工事を実施したので全戸一斉工事を計画し修繕費を期間限定で増額徴収し実施するか、この案件のように５０年経過で給排水管（専有菅含む）一体として実施するか議論すべきとかと思います。（修繕積立金も５０年目修繕としたならば４０年目から１０年間で修繕積立金を徴収するとか。）

9609 匿名さん 2021/09/02 08:31:29

全体の更新工事時期については、ひとつの目安としては、３０年超
となりますが、漏水の発生が増えてきた時点で判断すればいいでしょう。

組合員が共用部分を用法に従って使用するのを規約で禁止・制限することは
出来ません。（家族総出で廊下を歩いても通行料はかかりません）
したがって、法１３条は強行規定です。

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

＞共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です
工事の必要もない専有部分の工事は単なるぼったくり工事です。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

　　　＊専有部分である、給排水管等の更新工事費用
　　　　　共用部分と一緒に更新をすれば、１戸当り４０万円程度（あくまで平均的な概算）の費用で
　　　　　済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。

個別工事はマイペースで業者選びができるが、管理組合を通すとそれができないばかりか、ぼったくりと分かっていても中止ができない。
組合を通すと、個人的な意向は反映されず、組合からの押しつけに従わなければならない。
値段の割に丁寧な工事ができるのは、マイペースで業者選びができる個別工事のほうです。
工事業者は直接お金を払ってくれる者の顔色は伺うが、そうでないものに対しては冷淡だ。
個別注工事は直接工事業者と交渉や注文ができるので、すべての面で専有部分の個別工事の方が組合を通すより勝っています。
専有部分を個別で注文するデメリットが見当たらない。

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

　上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
出てくることも予想できます。
　工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
　しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

民法７１条の無過失責任（笑

＞経年劣化による給排水管の更新とかには適用されません。
それは管理組合を通しても同じ。
何が言いたいのかよくわからない。
＞中にはやってくれない住民が出て出てくることも予想できます。
その場合の漏水責任は下階の住民にあるので、上階の人に損害賠償は発生しない。
むしろ、相隣関係という民法を無視した下階の住民に、機会損失による損害賠償が生じる。
下階の方に修繕工事の協力を求めた時点で工作物の責任者としての責任は果たしているので、工作物責任は生じない。
むしろ、工事をさせない嫌がらせから生じる心的被害に対して慰謝料を請求すればいい。
工事をさせなかった事実が明らかになった場合、損害賠償責任を負うのは組合であり、区分所有者全員が責任を負わなければならない。

中にはやってくれない（上階の）住民が出て出てくることも予想できます、という意味だから、上階の住民は悪い奴なので損害賠償責任を負う。

スレ主である、万年マン管士不合格者の屁理屈なんて何の参考にもならないばかりか、下手すると大きな損失を被ることになる。
何故なら、それがシマクンを万年マン管士不合格者にしている大きな原因だからだ。
管理会社本位で覚えた知識はマン管士知識とはかけ離れ、その誤った知識はシマクンの骨肉となり、マン管士試験を数えることができないくらいに不合格にさせている。
おまけにマン管士詐称しては、誤った知識を吹聴し、シマクンのコピー人間まで作ろうとしている。

シマクン（若しくはスレ主？）って東急コミュニティーの
元社員でＯＢらしいよ。
管理業協会（理事長は東急コミュニティー社長）や管理業界関係
からお手当てを貰って投稿していると投稿していた。

>>13927 匿名さん
＞定期的に排水管の洗浄だと言って一斉に行うが、実際に工事を行っているのは70％程度。
＞あとの30％は不在を理由に工事費だけぼったくっている。

あるある、悪徳管理会社と悪徳理事会での共同詐欺工事。

>>13939 匿名さん
>お手当てを貰って投稿していると投稿していた。
投稿と言うより、管理スレッドを管理している。

へんへん
回答を要求している

>>13935 デベにお勤めさん
どうも、なりすましさんが居るみたいです。

スレ主です。
回答１とか回答２とかが出て、書き込みがうまくいきません。
投票期限７日となっているのは何故なのか。
これが解消するまでしばらく私の書き込みは休止します。
私がいませんので、このスレを続けていってください。
又、帰ってきます。

スレ主です。
解決するまで休止するといいましたが、なんとかできるようなので
書き込みを続けます。
しかし、投稿する時に右側に回答１とか回答２とかが掲載されるのですかね。

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　標準管理規約
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

専有部分の配管の更新工事については、全てやる必要はないと思います。
一番傷むのは給湯管だと思いますので、その更新は考えられます。
築３０年前後のマンションはどこか試験的に検査したらいいと思います。
その前にやっておかなければならないこともあります。
規約の改正です。

給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
において実施しなければならないことになっています。
枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により
大きな不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。
下階の住民から漏水してるぞ、バッキャローと知らされて、初めて事の重大さに気づくのが
通例です。
状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
見過ごされているのは当たり前です。
しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、仕方なく更新工事を行なうこととなる時期は
鬱陶しいことですが必ずやってきます。
共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される
状況にあるのはまあいろんな意味でマズいでしょうね。
共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易に
工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。文句言う人もいますから要注意。

>>13947さん
何か私が以前書き込んだものを若干修正して作成したように
思えますが、私（スレ主）の錯覚でしょうか。
殆ど変らないので、参考にされたんですね。

ここはpart2とは違って同じことのループでレス数を稼ぐスレなのでいいのです。

次は区分所有法の強行規定についてです。

>>13949さん
あなたはそんなことを気にしていたんですか。
情報の提供は繰り返し繰り返しやることに意味があるのです。
一度しか書き込まれなければそれで終わってしまいます。
新しくこられた方はまったくその情報をみることはありません。
だから繰り返し、周期を考えながら情報の提供をしているんです。
マンコュのスレは相当数ありますが、その書き込みについては重複
していますよ。それでいいじゃないですか。
ここのスレのやり方が気にくわないなら自分でスレを立てたらいかがですか。

【専有部分の床下にある排水管は専有部分？共用部分？】
１．床下のコンクリートスラブより上に設置されている場合は専用部と考えられる。
２．床下のコンクリートスラブを貫通して設置されている場合、または床下のコンクリートスラブ下に設置してある場合は、共用部分であると考えられる。

ただスレをたてるのは簡単ですが、それを継続させるにはスレ主が
相当努力しないとすぐそのスレは終わってしまいます。
現在のＰＡＲＴ２がそうでしょう。ＰＡＲＴ３を意識して書き込みが
行われていますが、それを立てたスレ主が一切タッチしていないので
継続性がありません。私はあえてＰＡＲＴ２は見ないようにしています。
もう半年以上一度もみたことはないんですよ。

平成３年１１月２９日の東京地裁判決は、「本件雑排水管は、専有部分である各部屋の中に存在するという見方もできるが、部屋の目に見える場所に取り付けられ、かつ、区分所有者の好みで器具の選択等の余地のある給水管（例：水道の蛇口）とは異なり、共用部分と見られる床下と階下の天井との間に敷設されており、特に区分所有者の好みで維持管理を行う対象となる性質のものではなく、雑排水を機械的にスムーズに流すことにのみ意味があるに過ぎず、少なくとも維持管理の面からは、むしろ、「本件マンション全体の附属物」というべきであり、法二条四項から除外される専有部分に属する建物の附属物とはいえず、法二条四項の専有部分に属しない附属物に該当すると解するのが合理的である。」として、このような場所の排水管類は共用部分であると判示したことに意義がある。

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

専有部分の配管が下の階の天井部分にある築古のマンションの場合は
当然共用部分としなければ上の階の住民はその管理をすることはでき
ませんからね。
しかし、そういった築古のマンションの比率はごくごく僅かなので
ここでは対象にしていません。

団地型マンションでは、建物はそれぞれの建物の管理組合（棟管理組合）、土地は団地管理組合が別々に管理するという民法上の原則があるので、建物の管理については、区分所有法によって団地の管理組合に特別に管理権限が付与されているか確認する必要があります。標準管理規約は、共用部分の使用に関する規約の制定改廃は団地管理組合の総会では議決できない（棟管理組合の総会の議決事項である）としていて、これに準拠している規約を持っている団地が多いので注意が必要です。

>>13957 デベにお勤めさん
何が言いたいの？

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸
　　への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。

質の高い情報提供を行っている良スレですね
いつも参考にさせてもらってます

>>13960さん
ありがとうございます。ボランティアとしてがんばっている励みに
なります。

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣
　　に取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこし問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

　　この問題に対処していくには、理事会のパワーが要求されます。
　是非、理事会でこの資料を持ち寄り、読み上げるだけでもいいですから、再認識して下さい。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の大幅値上げが必要となってきますが、各区分所有者が
　それぞれ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには
　変わりはありません。

給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担において実施しなければならないことになっています。

枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により
漏水が多発しているようであれば枝管部分の工事を希望する区分所有者同士で計画しましょう。

>>13962さん
専有部分の配管で漏水が発生するようになったら工事を希望する
住民同士で計画しましょうですか。
それでは進まないから管理組合としてやった方がいいと提案しているんですよ。

みんなの積立金でどうせやらなければならない時期がくるんで
あれば、管理組合としてやった方がいいでしょう。

ただ、専有部分の配管の工事はスケジュールの調整が
難しいでしょうね。
私どものマンションでも今度３０年の長期修繕計画の
洗い直しをしますが、その時の専門委員が大変だと思って
います。
在宅問題をどう解決するかがポイントになります。

>>13964 匿名さん
>みんなの積立金でどうせやらなければならない時期がくるんであれば??・・・

バカなこというな。　にっこり現金払いだ。やったから払うだ。積立て実施しなかったから金返せと言っても返さないのに何いってんだ。

マンションの資産価値を保つためと、住民間のトラブルを
防止するためにやるんですよ。
やりたくないマンションはやらなければいいだけです。
積立金はやらなかったから返金するという性質のものではありません。
建物設備の維持保全は、建物が存在する限りやらなければならないのです。

修繕積立金は足りないのが普通で、３０年間の長期修繕計画の中で
余っているマンションはまずありません。
それに将来の物価上昇等も勘案すれば積立金の確保は必要です。
それを、大規模修繕工事で余ったから住民に返すことはありません。
マンション管理とはどういうものかを勉強すべきです。
元々、総会で工事の概算予算の承認を得ますが、その工事費は余裕を
もって組むものです。

>>13968 匿名さん
>それを、大規模修繕工事で余ったから住民に返すことはありません。
>マンション管理とはどういうものかを勉強すべきです。

大規模修繕工事で余ったから住民に返せと言ってる投稿はない
ふてきせつな投稿はやめましょう。

>>13967 匿名さん
＞やりたくないマンションはやらなければいいだけです。

そうですやりたくない人はやらなくていいのです。押し付けるのは犯罪です

>>13960 匿名さん
＞質の高い情報提供を行っている良スレですね
＞いつも参考にさせてもらってます

たちの悪い情報提供を行っている悪いスレですね
半面教師としていつも参考にさせてもらってます

適切な工事をやらなければ資産価値は落ちる、快適なマンションライフ
は送れない、危険が伴う、住民間のトラブルの要因となる。
それでもいいというのなら、廃墟も覚悟でやらないでいいでしょう。

＞＞積立金はやらなかったから返金するという性質のものではありません。

余ったら返すのが当たり前だが、
集めたから全部使い切るという発想になるのが積立金の悪いところ。
低金利の現代では後払いにするほど得になる。

＞＞修繕積立金は足りないのが普通で、３０年間の長期修繕計画の中で
余っているマンションはまずありません。

ライオンズマンションはだいたいは余ってますよ。だから大規模修繕は10年間隔でやります。

>>13971 匿名さん

「反面教師」ではなく「半面教師」としたのは、「話半分」ということですね。

大規模修繕工事をするときに、概算予算の承認を総会でもらいますが
工事が終わった時、その工事費が予算を下回ったから住民に返している
マンションはないでしょう。
修繕積立金は将来のために積み立てているものですからね。

修繕積立金を少しでもいいから貰おうというせこい
考えはやめた方が良いですよ。
積立金は読んで字のごとくみんなの積立金なんですから。

>>13976 匿名さん
修繕積立金を少しでもいいから貰おうと投稿しているなんて作り話は止めたほうがいいよ。

>>13974 匿名さん
そうですね、いい内容もあれば、己の考えを無理に押し付けている内容もある

それはいえるかもね。

【区分所有法における強行規定について】
本法中、１条、２条、３条、６条～１０条、１２条、１３条、１５条、２１条、２３条、２４条、３０条～３３条、３６条、４０条、４２条～４８条、５１条、５４条、５５条、５７条～６０条、６２条～７２条などが強行規定です。これらによって定められた事項については、規約細則や集会決議・理事会決議でもそれと異なる定めをすることは許されません。
（参考：コンメンタール マンション区分所有法）

>>13975 匿名さん
>大規模修繕工事をするときに、概算予算の承認を総会でもらいますが
>工事が終わった時、その工事費が予算を下回ったから住民に返している
>マンションはないでしょう。

工事が終わった時、その工事費が予算を下回ったから住民に返金しろと言ってる投稿はない。どの投稿か示 してよ。

>>13975 匿名さんと
>>13976 匿名さん は　同一人物だろう　複数人の反論が迫力があると安っぽい考えかな
それとも２人仲間がいると投稿があったのでその仲間か。

>>13975 匿名さん
うちのマンションは、悪徳管理会社の策謀によって、スレに書かれた方針が総会で決議されてしまいました。ぼったくりに遭っているのも知らずに。

うちなどは一回目の大規模修繕工事の管理会社の見積もりと予算額が
総会に諮られた。工事見積が5億６０００万でした。
総会において可決されましたが、
総会席上で猛烈に反対する組合員がおりました。
皆毛嫌いしていましたが、
もう一人の組合員がその案は非常にいいとの猛烈な賛成意見が足並み
をそろえだしました。
すでにその案は総会の過半数で可決されていました。
理事長がなかなか出来のいい理事長だったので機転を利かせて白紙委
任状を反対に投じると否決となるので皆に説明して否決としてその組
合員を修繕委員になってもらうのを条件としました。
それ以後管理会社側の修繕委員長は平委員になりこの組合員が委員長
で仕切り直しとした。
それ以後理事長と修繕委員長の設計管理方式で相見積もりを取り3億2
000万円で工事を完了させました。
理事長がアホならば2億４０００万円を管理会社にボッタクラレてい
た計算になります。管理会社は理事長追い落としを画策しています。

管理者としての最低限の経済知識の問題です。
本日のニューヨーク市場はエネルギー株のみの急落で他のセクターは急騰でした。珍しい株式市場の動きです。どんなもんでしょう。

>>13984さん
大規模修繕工事の概算予算を総会に議案として提案するときは
かなり余裕をもってだします。
しかし、それはあくまで単なる予算であって実行予算ではありません。
工事額は、相見積もりを取り検討した結果決まりますが、例えば５社
から同じ条件での相見積もりを取った場合、３億で決まった場合、
高いところと安いところの見積金額は１億程度の見積額の差はあります。
概算予算と実行予算はかなり大きな金額の差があることをしるべきです。
高い見積の会社はその仕事は取れないでしょう。
それから、管理会社側の修繕委員長とはどういうことですか。
修繕委員長は当然管理組合の住民がなりますよ。

管理会社からの見積りということは、管理会社からの見積りしか
取らないということですか。
３億とかの工事費であれば、設計監理方式なら施工会社とは関係ない
建築士が共通仕様書とか劣化調査図を作成し、それを基に施工会社を
５～１０社公募等を行い選定し、その会社に仕様書等を送付し、同じ条件
で相見積もりを提出してもらいますけどね。
管理会社任せにしているのが問題ですよ。
デベ系の管理会社に管理を委託していれば、押し切られることもあるん
でしょうね。管理会社も親会社の顔色をみて必死でしょうからね。

　　　「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」　　委託する業務の明確化

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

>>13986 匿名さん
概算予算とは言っていない。

>うちなどは一回目の大規模修繕工事の管理会社の見積もりと予算額が
>総会に諮られた。工事見積が5億６０００万でした。
>総会において可決されました
予算は概算予算ですよ。決定金額としてその予算額を全て使っていいと
いうものではなく、予備費も含め余裕をもって組むものです。
当然相見積もりは取るんでしょう。だったら、決定金額ではないんです。
その予算額の範囲内という表現の方が正しいでしょうね。
見積りを取れば一番高いのと一番安いところの見積り額は大きく違ってきます。
勿論一番安い業者が決まるとはかぎりませんが。

結果を言っているのだ、
屁理屈は御免こうむりたい。
結果は非常にいいです。
費用も数億円の節約でしたからね。
総会に出した議案は責任施工方式で修繕委員の中に管理会社も
含まれていました。
総会での一組合員は議案の内容で推測して実態の迫ったのです。
委任状を賛成票に投じれば可決されますが理事長の機転で否決
に持ち込みやり直しのなりました。
再任された理事長と総会での異議を唱えた組合員が修繕委員長
として設計管理方式で工事を施工しました。
勿論仕様書は同一仕様としました。
勿論管理会社を修繕委員から外して組合主導で工事を施工しま
した。
百聞は一見に如かずの諺どうりにはいかないのが匿名掲示板の
欠点ではあります。これにてご勘弁いただきたい。

責任施工方式は小規模マンションに多いやり方ですが、管理会社任せ
だから当然随意契約となるんでしょうね。
随意契約とは所謂１つの業者に丸投げするやり方ともいわれています。
修繕委員のメンバーには、専門委員、管理会社、設計コンサルタントが
含まれます。理事長も入っていた方がいいと思います。
責任施工方式は、設計監理方式ではありません。
施工会社が仕様書通り工事を行なっているかをチェック監理していくのが
設計コンサルタントであり、住民に代わってやってもらいます。
分かりやすくいえば、敵である施工会社と味方である設計コンサルタント
といえば分かりやすいと思います。
委任状云々や理事長の再任とかは関係ないことです。

もう一ついえば、予算を下回ったから節約できたのではなく、
相見積を取ったから安くなったんではないでしょうか。
予算をオーバーすれば臨時総会で再度承認をもらわなければ
ならないので余裕をもって組むのです。
予算を下回るのは当然のことですよ。

スレ主です。
削除されたのは何が書き込まれていたんですかね。
あまり感情的にならず、皆さんに役に立つ書き込みをお願いします。

>>13992 匿名さん
うちのマンションは、悪徳管理会社の策謀によって（欠席裁判と議事録を操作し修繕委員をクレーマー扱い）修繕委員会を無力化し、理事会だけで大規模修繕に対処する方針としています。つまり、実質的な「管理会社主導方式」を採っています。もちろん、詭弁を用いて「責任施行方式」で工事を行う方針としています。
理事の一人は、2年たっても自分家に買い手がつかない状態になっている、にも拘らず、過度に管理会社に依存するヤバい物件、だということに気が付いていません。

一番の問題点は、大規模修繕委員会の細則が規定されて
いないんではないですか。
専門委員会は理事会の諮問機関ではありますが、委員会の
権限は強いものがあります。
業者選定、概算予算の立案、修繕個所の範囲、工事の時期等
の案を作成するのは委員会です。
そして工事が始まれば、施工会社との定例会議や工程説明会に
出席し、その内容については組合員に広報をする。
理事会は大規模修繕工事に直接タッチすることはありません。
専門委員会の提案分を検討するだけです。
責任施工方式ではなく、設計監理方式で見積合わせ方式が一番
いい方法だと思います。

専門委員会細則をつくるべきです。

>>13997 匿名さん
>>、設計監理方式で見積合わせ方式が一番いい方法だと思います。

なるほど、だが、設計監理事務所と管理会社がずぶずぶで両社の利益を上積みされた見積額で予定通りの施工会社に決まってしまう。これが現状ですよ。
金ヌキ設計明細だけで商売が成り立つ設計事務所を見つけるのは困難でしょう。
どう探されますかお教えを乞いたいです。

うちの場合は、設計監理業者の募集は建設新聞での募集、
マンション管理士協会の賛助会員で行いました。
施工会社募集に関しては、スーパーゼネコン、地元の年間売り上げ
ベストテン、前回応募した施工会社から１２社を選定して、現場説明会
を開催し、そのときに図面、仕様書、劣化調査図、具体的な取組み内容、
応募条件の書類を渡しました。
見積書が提出されたら、見積金額と具体的な取組み内容の比較表を作成し
それを基に４社に絞りました。
見積り等については、専門委員の前で開封しましたので、見積金額等の
金額の訂正はできません。
この４社に対してプレゼンテーションを行い専門委員が評価をして、見積金額
と具体的な取組み内容、評価点で選考をしていきました。
選考に関しては、設計コンサルタント、管理会社には一切選定権限はありません。
うちの場合は、管理会社と設計コンサルタントは犬猿の仲だったのでずぶずぶ
の関係の心配は全くありませんでした。