「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

建物診断をするときは総会の決議がいるんですか。

管理費を使うのであればいらないとおもうけど。

建物診断を無償で有っても掲示等で住民に知らせる必要がある。
総会までは必要ないが理事の合意は必要でしょう。
分譲マンションは住民以外は勝手に立ち入ってはいけない。
不法侵入になります。これはマン管試験の問題になりそうです。

建物診断は単なる診断だけでは何の意味もありません。
　建物診断は、単なる悪いところを知るためだけではなく、診断報告書、修繕仕様書、工事費概算積算
書等を作成し住民説明会まで行います。
　そして、数量調査表を基に元請会社の相見積に活用します。
同じ条件で相見積を取らなければ高いのか安いのかの判断もできませんからね。
　これをやるには当然経費もかかります。大規模修繕工事の経験のある、積算に強い建築士と
契約をしなければならないでしょう。

内は大手ゼネコン数社に建物診断を含めての相見積もりを自由に提出させた。
大体似たような結果が出ましたので理事数名で候補を絞り込み説明を受けた。

その結果で理事同士の話し合いの結果大体同一意見で同じ会社に決まった。
が、
これを公表せずに住民説明会を開催して後候補会社数社を自由に住民投票を
行った結果、理事会の内密としていた建設会社が圧倒的賛成であったので、
そのゼネコンに決定した。理事には勿論組合員のマンション管理士は存在す
る。
この際理事会の承諾なしには管理会社は大手ではあるが介入禁止とした。

勿論それ以前に管理会社からの見積もりはとりましたが、内容や金額ではこ
の大手の建設会社より相当劣りました。（金額は約５０％高い。）

大規模修繕工事は大きな金額が動きますから、業者や管理会社も
獲得には努力をします。
相見積を取った金額にプラスして会社説明会を開催されて決められた
とのことですが、同じ条件での相見積を取らなければ比較は難しいと
思います。
特に素人の組合員に説明をする場合、同じ条件、つまり同じ修繕個所、
同じ仕様、同じ平米数、同じ材料で統一した比較なら誰でも高いか安いかは
一目瞭然なんですけどね。
建物診断を含めて工事費用を提出してもらうというのがおかしいですね。
建物診断をしてその結果相見積を取るというのが順序と思います。
診断業者と工事業者は別というのが普通です。

建物診断は管理会社の考え方によって差がある。
概算設計しない会社もあるから、その点は注意。

無償でやる場合の方が要注意だよ。

建物診断が無償というのはおかしいですね。
管理会社が工事の受注も含めてやるんでしょうね。
管理会社に大規模修繕工事の際は、建物診断業者、設計監理業者、
元請会社の選定に参加させないことです。
あくまで管理組合主導で進めていくべきですね。
設計監理業者を選定後にそこが同じ条件での要綱書等を作成して
相見積を取りますから、管理会社は必要ありません。
勿論管理会社は、設計監理業者を自分のとこから入れたいでしょうね。

きっちり切り分けるのであれば、診断だけは管理会社にさせてもいいと思います。
もしくは設計までですね。
設計は悪徳コンサルも多いですから、管理会社の方がまだ責任取るのでマシです。設計だけならそれほど高くもありませんからね。

マンション管理士＝管理会社と見た方が良いでしょう。
組合主導で居住するマンション管理士等に顧問になってもらって、
大手ゼネコンによる責任施工方式の方が良いでしょう。

無駄をなくして割安で出来る。ピンはね分は確実に安いでしょう。

建物診断と設計監理業者を管理会社に任せると数字が筒抜けになりますね。
当然管理会社の親会社か管理会社と共同している元請会社が有利になります。
建物診断も設計監理業者も管理会社もしくは推薦会社が応募するのは問題が
ありません。
要は、その選定に管理会社を一切タッチさせないことですね。
専門委員会と理事会だけで選定すればいいのです。

>>1069さん
マンション管理士＝管理会社ではなく、管理会社のフロントは
マン管の資格をもっていますよ。
責任施行方式はお任せ方式ですからね。それこそマン管士の思惑で
業者が選定されますよ。
相見積の基準が不明確ですからね。
スーパーゼネコンであろうとも利益は多い方がいいですよ。

１０７１は被害妄想でしょう。少ない例外をいうものではありません。
別にマンション管理士が組合員で有ればいいでしょう。管理会社員で
あれば遠慮しますでしょう。
しかし、私のマンションは組合員の推薦で仲間に入ってくれて大規模
回収を良い内容で大手ゼネコンの責任施工方式で行いました。

>>1072さん
工事がいい内容で終わったとのことですが、工事内容や価格が
適正であったかどうかはわからないでしょう。
ただ、予定価格で工事が終了しただけのことでしょう。
マンション管理士が工事のオールマイティではありません。
技術的なことは分らないでしょうし、工事費が高いのか安いのかも
わからないですよ。
相見積での比較がないのですから分らないのは当然ですが。
工事業者は修繕個所をいって予定価格をいえばどこの業者でもその範囲内
で工事はしてくれますよ。
材料を安いのを使えばいいんですから。

１０７３は被害妄想である。こんな管理士がいるから困る。
マンション管理士は神様ではありません。
大規模改修工事は組合員の意見を集約して専門家の意見を
聞く事かえら始まります。
結果は思った通りの出来栄えである事を信じて行いました
が時間とともに良い結果で有ったと当時の役員や組合員の
マンション管理士と自負しています。

専門家の意見を取り入れるのはあたりまえのことですよ。
もし同じ条件で比較したらどの業者になっていたでしょうね。
責任施工方式でやった業者が選ばれていたかどうかは分らない
でしょうね。
いろいろ検討して決めた業者なら納得がいくでしょうが、どこでも
いいから兎に角一部の者が選んだ業者に決められた修繕個所を予定
価格内でやってもらっただけのことでしょう。
業者はどうやって決めたんですか。
大手ゼネコンならどこでもよかったんでしょう。
相見積を取れば、同じ条件であっても、大手ゼネコンであっても
見積価格はかなり違いますよ。
要するに丸投げといわれている責任施工方式ですからね。

しっかりした大規模修繕工事を進めていけば、管理会社主導にもならないし、
公平な相見積ができ、手抜き工事もなく適正価格での工事ができます。
ただ、その手法をしらなければどうしようもありません。
勉強することですね。

工事を進めていくときは、建物診断業者、設計監理業者、元請業者を
公募して専門委員会だけで選定することです。
知識がなければ、設計コンサルタントやマン管士に相談することも
ありですが、あくまで中心は専門委員会で専門家は単なる相談だけで
いいと思います。
マンション内にマン管士がいれば専門委員のメンバーになってもらえば
いいでしょう。

管理規約に特段の定めがないが、マンション内に設計士や大規模修繕に詳しい方がいた場合理事会に出席してもらい意見を聞き参考にしたいと思っています。特定の組合員を理事会に参加してもらうことに法的な問題点はありますか?

ない。

前の理事長は一般の組合員も自由参加にした。
組合員の有志の情報を次々実施した。
管理会社は会計報告のみに必要で会計報告終了と同時に退席させた。
管理会社の提案はほとんど役立たずで取り入れなかった。

理事会への自由参加、理事長は携帯番号を公表して組合員とコミュ
ニティーを重要視した。

７年の間に無駄を廃止、利益になる事は積極的に採用した。
まさしく管理組合の資金を積極的に活用した経営者である。

従って管理費・修繕積立金は８０円/㎡で推移している。

独自の管理方法を実行した。組合員の有志の集合体である。

最近は悪徳組合員が管理会社とのクーデターを計画している
噂がしきりです。

理事長曰く、組合員の利益になる管理をするのであればクーデター
もいいのではないかとの考えらしい。