「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>10028 匿名さん
その知識と判断力を兼ね備えた管理者がマンション内
に住んでいれば協力を求めてください。
今私は水素燃料の情報に余念がありません。APBのバ
イポーラと水素吸蔵合金を調べている。
特に水素吸蔵合金は余った電気をつかい水素を製造し
ながら貯蔵するシステムです。
電気自動車は投資家に先を読まれ関連銘柄は高く利益
が乏しいのでその先を見て水素の目をつけている。
トヨタミライも不十分だそうです。
投資家はその先をみなければいけません。
その能力を持っている人にマンションの将来を託した
い。
マンションの資産を増やさないと先行きが暗いです。
私の知人のマンションの管理組合の理事長は剰余金で
土地を購入しています。
これも賢い投資ですが税金負担がきついそうです。
私の投資方法を見ていて利益に対する税金が22％で
済むなら株式の方がいいなーと言っています。

>>10048 匿名さん
組合資産の運用のシュミレーションだと言っている。
組合資産を運用しているのではありません。
1000株は個人資産を1株6500円（取得コスト）
で買った。
参考シュミレーションを提示しただけです。

ゴミ書き込みのせいでせっかくのスレが無茶苦茶。
投資バカは消えろ

大規模修繕工事
　　第１回目の工事費は１戸当り７０～８０万程度が相場。
　　　　但し、１５階以上の階は足場が組めず、ゴンドラを使用する為かなり割高になる。
　　工事費　　　ゼネコン　　　　　　　　１５％
　　　　　　　　　下請け会社　　　　　　１５％ 工事費の取り分
　　　　　　　実際工事業者　　　　 ７０％
　　第２回目以降の方が工事費は安くなる。

＊玄関ドア ３０年程度での交換がいいのでは。１度は交換しなければならないでしょう。
　　　１）カバー工法
ドア枠の取り外しの手間がかからず約２時間で交換できる。
欠点としては、入り口が少し狭くなります。
　　１戸当たり２０万円前後
　　　２）持ち出し工法
既存枠の外側に新しいドア枠を取り付ける工法　約２時間の交換時間
ドアの寸法は変わらないが、ドアが飛び出してみえるのがデメリット　　　１戸当り２０万円
　　　３）扉だけを交換する方法
施工時間は９０分　　経費は安く抑えられる。
ドア枠を交換しないので塗装が劣化している場合は、見た目のバランスが悪くなる。ドアの
塗装をした後にやればカバーできます。
経費は１３万円程度
　　　４）現在と同じように全取替えでの対応はできないのか。

株でもうけたら安い出費になります

大切な組合資金を運用して稼いだお金ですから
原則として建替級の資金としての保管をしたい。
管理組合法人の特定口座ですから別会計にした
方がいいでしょう。
リスクは伴いますが上手に運用すれば確実にも
うかります。
投資経験者な投資方法を間違えない限り大丈夫
でしょう。

>>10021 匿名さん
＞第６号議案 　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく）
　　　重要事項説明書の説明者（管理会社）は管理業務主任資格者か説明前に確認する（無資格者の説明は管理会社に処分が下されます）

>>10057
性格が悪い奴だな。
みんなが興味がなく、邪魔だといっているのに意地を通す。
粘着質な性格なんだな。
誤字脱字の書き込みしかできない者が、マンションで自分の意見が
通ることがないことも理解していないようだ。

　　建物診断を行うメリット 　　　　修繕箇所を知り共通見積もりに活用
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。

　「調査・診断の流れ」 診断は単なる劣化診断だけでは意味がありません。

　診断業者が決まったら契約の締結をしますが、契約内容を確認します。契約書、約款、
仕様書、内訳書、費用概算、住民説明会等細かく検討をして契約をします。

＊建物の調査診断を行う。 診断には専門委員が立ち会います。

　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出

「診断の流れ」

　１．予備調査は、調査の目的を確認し、最も適した診断方法を決定するために実施する
　　ものです。
　　　具体的には、マンションの設計図書や修繕の記録等を調べ、現地調査を行った上で
　　診断計画書を作成します。設計図や長期修繕計画書の数量調査表を参考にします。

　２．本調査
　　　　１次調査 コンクリート中性化深度試験
　　　　　　目視点検 既存塗装材付着強度試験
　　　　　　機械測定調査 コンクリート圧縮強度試験
　　　　２次調査
　　　　　　必要に応じて実施。コンクリート破壊試験等・・・追加料金が必要になります。

３．診断結果報告
　　　この診断報告書をもとにマンションの修繕が必要かどうか判断したり、マンションの
　　保全計画や改修・改良計画等を作成します。

株式診断で有望株を見つけたいですね

大学や職場で金融工学の知識を持った人が役員になればいいのですが、
そうゆう人はなかなかいません（特に価格が安いマンションには）。
管理会社のフロントにしても、どちらかとゆうと「頭脳より体力」の
連中なので、効果的な助言は期待できません。

　　　＊地震保険は、損保会社の独自の商品ではなく、国と損保会社の共同運営による
　　　　もので、どの損保会社の地震保険も基本的には同じになります。

　　　　地震災害に対しては、公的な支援制度（被災者生活再建支援制度）もあります。
　　　　　　半壊以上の場合で、最大３００万円が支給されます。

　　　＊地震保険は、建物の主要構造部の被害のみが対象となる。
　　　　　　　主要構造部・・・・柱・梁・耐震壁・床・屋根・階段をいう。
　　　　　　　非主要構造部・・・廊下・外壁・エレベーター・高架水槽・バルコニー等をいう。
　　主要構造部が損壊してなければ、保険金はおりません。

　　　＊地震保険は火災保険の５０％まで掛けられます。

　　　＊地震保険には、支払の免責があり、５．５兆円を超える規模の地震が発生した場合は、
　　　　支払われなくなる。
　　　　　　　　神戸大震災の時も、その対象は極めて少なかった。

　　　＊地震で傾いたり、液状化現象で地盤沈下しても保険金はでない。
　　　　　　　今回の千葉での液状化に対し、改善策がとられ傾いたり、地盤沈下に対しても
　　　　　　　支給されるようになったが、マンションには適用されませんでした。

>>10062 ご近所さん
コロナ後の情勢を見計らって探したほうがいいです。
優秀な組合員有志と知恵を絞りましょう。
金融商品は宝の山です。
コロナショック長者が増えました。
資産運用に長けた人物に組合資産の運用を任せて
ください。
利益を上げている投資家の学歴はナーバード等の
金融工学を専攻したトレーダーが多いみたいです。
日本人は一旦手に入れたお金を手放したがらないので
投資には向いていないと言われます。
私もその一人で株を買うと預金通帳の残額が減りお金
を失ったような気がして心細かったです。
最近ロボアドバイザーを利用しました。
入金したお金が詐欺にあうような気がして悩んでいま
したらその証券会社の社長の経歴を調査しましたら東
大でのハーバード卒で日本のビックバンクを得て米国
で金融業務に携わり現在に至るみたいで詐欺にあった
つもりで120万円くらい入金して任せてみました。
半年後に出金したら30万円くらいの利益が出ました。
投資対象候補に加えています。
まず個人で少額でも投資して実績を組合員に見せて教
育してください。
私は知人の資産が増えるのが楽しみです。変人です。

組合財政問題で盛り上がっているのに、誰も聞いていない建物診断とか
つまらんことを長々と書く人がいますね。
空気読め！って感じですね。困ったものですｗ

＊玄関ドア ３０年程度での交換がいいのでは。１度は交換しなければならないでしょう。
　　　１）カバー工法
ドア枠の取り外しの手間がかからず約２時間で交換できる。
欠点としては、入り口が少し狭くなります。
　　１戸当たり２０万円前後
　　　２）持ち出し工法
既存枠の外側に新しいドア枠を取り付ける工法　約２時間の交換時間
ドアの寸法は変わらないが、ドアが飛び出してみえるのがデメリット　　　１戸当り２０万円
　　　３）扉だけを交換する方法
施工時間は９０分　　経費は安く抑えられる。
ドア枠を交換しないので塗装が劣化している場合は、見た目のバランスが悪くなる。ドアの
塗装をした後にやればカバーできます。
経費は１３万円程度
　　　４）現在と同じように全取替えでの対応はできないのか。

「新人理事の研修資料」

　　この研修は、新人理事を対象にしたもので、マンション管理とはどういうものなのかを知る
　ことにより、理事としての役割を遂行していく為の、基本的な知識を習得する為のものです。
　　適正なマンション管理を行い、快適なマンションライフを送るためには、理事の果たす役割
　が大きく影響してきます。

＊ 区分所有権
　　　区分所有権とは、１棟の建物において構造上区分され、それぞれ独立しての用途に
　　供することができる部分を目的とする所有権をいいます。

＊ 区分所有者
　　　区分所有者とは、区分所有権を有する者をいいます。

＊ 区分所有者の権利義務
　　　区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理または使用に関し、区分
　　所有者の共同の利益に反する行為をしてはなりません。

＊ 占有者
　　　占有者とは、区分所有者から専有部分を賃借している者などをいいます。

＊ 専有部分
　　　専有部分とは、区分所有権の目的たる建物の部分をいいます。
　　　玄関扉（錠と内側のペンキの部分）
　　　給水管・排水管の支管部分（継手部分含まず）、支線部分をいいます。

＊ 共用部分
　　　共用部分とは、①専有部分以外の建物の部分、②専有部分に属しない建物の付属
　　物、及び③規約により共用部分とされた付属の建物をいいます。
　　　　①廊下、階段室、ベランダ、柱・梁・床板、屋上、外壁、エレベーター室などです。
　　　　②エレベーター、電気配線、ガス、上下水道の配管、高架水槽、消火設備などです。
　　　　③倉庫、駐車場、駐輪場、集会室、管理員室、ゴミ置き場等です。
　　　　④玄関扉、窓枠、ガラス、網戸
　　　共用部分は原則として、区分所有者全員の共有に属します。共用部分の持分割合は
　　規約に別段の定めがないかぎり、その所有する専有部分の床面積の割合です。

＊ 建物の敷地
　　　建物の敷地とは、建物が所在する土地（法定敷地）及びこれと一体として管理するも
　　のとして規約により建物の敷地とされた土地（規約敷地）をいいます。
＊ 敷地利用権
　　　敷地利用権とは、専有部分を所有するための建物の敷地を利用する権利をいいます。

＊ 管理組合
　　　区分所有関係が発生した時点で、法律上当然に管理組合が成立し、区分所有者は自
　　動的にその構成員となります。

先取特権
　　　管理費や修繕積立金の債権を確保するために、債務者の区分所有権及び建物に備え
　　つけられた動産の上に先取特権が生じます。
　　この先取特権は、民法の共益費用と同一として扱われ、債務者の全財産を対象にする
　他の一般の先取特権には優先しますが、債務者の特定の財産だけを対象にする特別の
　先取特権には劣後することになります。
　　尚、特定給付債権である管理費等の時効期間は５年です。
　　管理費などの債権は、特定承継人・包括承継人に対しても行うことができます。

建物の瑕疵に関する推定
　　１）専有部分の瑕疵の場合
　　　　　専有部分の占有者または所有者が損害賠償責任を負うことになります。
　　２）共用部分の瑕疵の場合
　　　　共用部分であった場合は、共用部分の占有者または所有者が損害賠償責任を負い
　　　ます。つまり区分所有者全員で負担するということになります。
　　３）瑕疵の場所が明らかでない場合
　　　　その瑕疵は、共用部分にあるものと推定することになっています。

保存行為
　　　保存行為に該当するのは、緊急を要するか、または比較的軽度の現状の維持を図る
　　行為です。
　　　保存行為は、各区分所有者が単独ですることができます。但し、規約で制限を加える
　　ことはできます。

専用使用権
　　　特定の者だけが、共有に属する共用部分や敷地の一部を排他的・独占的に使用でき
　　る権利をいいます。
　　　ベランダ、専用庭、ルーフバルコニー、駐車場、専用ポーチ等です。

組合の剰余資金を無駄にしないで組合有志で資産の
運用をして管理費等の値上げを防止しましょう。
この能力のあるマンションの組合は外部の第三者等
に舐められません。
すべてが優位に回りマンションの資産価値を上げます。
大河ドラマの渋沢栄一がフランスにいたときに証券取引所
で投資を学び小遣で買った金融商品で稼いだお金が水戸藩
の財政を救った話をみましょう。
リスク場在りを気にするとマンションの資産は組合員から
集金しないと目減りします、

まさに青天を衝け、ですね
しかし、失敗して組合資金が底をつかないようにしなければなりません

>>10071さん
あなたは株のことは分らないでしょう。
買った株をいつ売るかが一番大切なことなんでよ。
中には損切りをしなければならないこともあります。
その踏ん切りがつかなければ泥沼に落ちていき、売るに
売れない状況に追い込まれるんです。

　６．その他基本的な知識

＊ 区分所有者と占有者について

　　区分所有者とは、区分所有権を有する者をいい組合員となります。
　　占有者とは、賃貸者等区分所有者以外の者をいいます。

＊ 共用部分と専有部分について

　　　共用部分とは、①専有部分以外の建物の部分、②専有部分に属しない建物の付属
　　物、及び③規約により共用部分とされた付属の建物をいいます。
　　　専有部分とは、区分所有権の目的たる建物の部分をいいます。

＊ 管理規約と使用細則について

　管理規約とは、区分所有者全員で構成する団体（管理組合）の根本規則です。
　　　１）強行規定
　　　　　当事者間の意思にかかわらず適用される法律の規定をいいます。変更不可です。
　　　２）任意規定
　　　　　区分所有法でいえば、規約に別段の定めがないかぎりとある場合が任意規定で
　　　　　この場合は、規約を変更することができます。

　　規約の設定・変更・廃止は、区分所有者および議決権の各４分の３以上の多数による
　集会の決議によって行います。この決議要件は規約で変更はできません。

　使用細則
　　　管理規約を補完する目的で作成されます。
　　　使用細則の設定・変更は普通決議です。

＊ 管理費と修繕積立金について

　　管理費等は、毎年の経費に充当されるもので、特定給付債権であり、先取特権がついて
　います。
　　尚、特定給付債権である管理費等の滞納に対する時効期間は５年です。
　管理費などの債権は、特定承継人・包括承継人に対しても行うことができます。
　　修繕積立金は、長期修繕計画等に基づいて、１戸当り月の必要修繕積立金の額を設定
　しておかなければなりません。
　　修繕積立金は、総会承認を得なければ取り崩すことができません。

＊ 専用使用権

　　特定の者だけが、共有に属する共用部分や敷地の一部を排他的・独占的に使用でき
　る権利をいいます。
　ベランダ、専用庭、ルーフバルコニー、駐車場、専用ポーチ等です。

専門委員会の設置

　　　理事会は、その責任と権限の範囲内において、専門委員会を設置し、特定の課題を
　　調査または検討をさせることができます。

役員の報酬・・・理事会の諮問機関
　　　役員の就任は、委任契約の性質を有します。委任契約は無報酬が原則なので、規約
　　に規定がなければ無報酬です。

滞納金について

　　滞納金が多くなるとマンションの管理や建物の維持・保全が難しくなります。
　滞納については、管理会社任せにすることなく、理事会で報告をさせ現状を把握して、
　滞納額が大きくならないようにすべきです。

共用部分の管理

１）保存行為
　　保存行為に該当するのは、緊急を要するか、または比較的軽度の現状の維持を図る
　行為です。
　２）管理行為
　　重大変更と保存行為を除いた共用部分の管理をいい、軽微変更や共用部分の利用・
　改良行為がこれに該当します。普通決議が必要です。
３）重大変更
　　特別決議が必要です。

建物の瑕疵に関する推定

　　１）専有部分の瑕疵の場合
　　２）共用部分の瑕疵の場合
　　３）瑕疵の場所が明らかでない場合

専有部分の修繕等

　　区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替え又は建物に定着する物件の
　取り付け若しくは取替を行おうとするときは、あらかじめ理事長にその旨を申請し、書面
　による承認を受けなければなりません。規約に明記しておく必要があります。

長期修繕計画

　　計画期間を３０年程度にすること。
　　全体の工事金額が定められていること。
　　修繕のために必要な工事をほぼ網羅してあることが必要です。
　　１戸当り月の必要修繕積立金の額の設定

大規模修繕工事

　　留意事項
　　　１）長期修繕計画に基づいて実施する。
　　　２）専門委員会の設置を行う。（周期的な大規模修繕工事の場合）

管理の形態

　　総合管理と部分管理
　　自主管理

財産の分別管理とは

　　旧原則方式、支払一任代行方式、収納代行方式からイ・ロ・ハ方式に変更
　　印鑑と通帳の同時保管の禁止、収支報告書の毎月提出の義務等

重要事項の説明

　　管理会社と管理組合との契約内容が変更になる場合は、組合員全員に書類を交付
　　して説明をしなければなりません。
　　変更がなくても、書類は全員に交付しなければなりません。

>>10071 匿名さん
当然です。しかし、何事にもリスクはつきものです。
それを恐れていては何もできません。
組合員も経営者にならないといけません。
親方日の丸ではじり貧です。

１）保存行為
　　保存行為に該当するのは、緊急を要するか、または比較的軽度の現状の維持を図る
　行為です。
　２）管理行為
　　重大変更と保存行為を除いた共用部分の管理をいい、軽微変更や共用部分の利用・
　改良行為がこれに該当します。普通決議が必要です。
３）重大変更
　　特別決議が必要です。

保存行為は規約に規定していなければ、
区分所有者は誰でもその修繕等をすることができます。
そして、請求は管理組合にということになります。
専有部分内の専用使用権のあるガラスや網戸の張替え
は区分所有者に任せてもいいですが、その他の共用部分は
理事長を通してやる方がいいでしょう。

>>10075さん
スレ主です。
投資話が盛り上がっているとは思いませんが、彼がなかなか
あきらめないので暫く私の書き込みはやめておきます。
思う存分株とかの話をしてください。
株の書き込みでしたら私も３０年以上の経験があり現在も
やっていますので大概のことは理解できるのですが、私は
株の話しはしません。
後はよろしく。

>>10072 匿名さん
貴方の考えはみな理解できる。
しかし、それではリスクは取れないので投資には不向きで
夢の無い人生でしょう。
リスクを最小限に収めるには知識と夕句です。
手元がくるう不断さは勝てる勝負も負けになります。
リスクはとらないが利益は私にもくださいと言っているの
と同じです。
通行中でも気を付けていても交通事故にあうこともあります。
友人同士投資して儲かった話と負けの話はためになります。友人の買った銘柄を盗み見て儲かったことを報告すると、
ともに喜んでいます。株友を募集中です。
脱字誤字はお許し下さい。
マンションの資産を増やしたい。

過去レスを読むと４５００円で買った株をいつまでもボケーッと持ち続けて
３００円になってやっとあきらめて損切りした人もいるようです。
こんな人が役員をやってるから、ことあるごとに組合員に難癖をつけて
カネを臨時徴収する資産価値の低いマンションになるのです。

やはり役員に相応の報酬を払わないと本気になりませんよ
ボランティアは言葉の響きはいいけど、無責任と紙一重です

管理費等を値上げしたり一時金を徴収したり借り入れをし
なければならなかったりしてまで修繕費や管理委託費を賄
わなければならない状態の破産管理組合をそのまま存続さ
せなければならないのであれば一か八かにかけて残りの資
金で一発勝負をかけるくらいのリスクを抱える度量がなけ
れば破産したマンションの管理はできない。
区分所有法で管理費等を強制徴収できる国のシステムに合
わせて不足金を組合員に強制徴収するマンションは民間の
会社経営に例えるならば社員や運営資金が不足して金融に
走る構図と同じであることにきずきなさい。
不足金を普通決議で徴収できる伝家の宝刀で保証している
から甘えの構図が見えてきます。
努力せずに黙っていても収入が自動的に入るのであるから
管理会社や組合役員は頭にカビが生えている。
現在ある組合の余裕資金のいくらかを投資資金に回してみたらどうか、利益が出るようであれば以後資産運用で管理費等を賄う建替え等に保存すればいいと思います。
乱筆乱文誤字脱字等は大目に見てください。

マンションの住民で株の運用に詳しい者に依頼するか、それとも証券会社のプロのアナリストに依頼するかどちらがいいと思う？

お母さんに依頼するのが一番いいよ

絶対儲かると言ってる人に依頼するのがいいに決まっています。

資産（土地、金融商品の購入等）の運用を考えている組合
はまず法人化しておいた方がいいでしょう。

修繕積立金を株とかの投資に運用しているマンションはあるか。
現実離れしてるんじゃないか。
資産の運用を考えているマンションがなぜ法人化しなければならんのか。
まったくマンション管理が分っとらん。収益が伴うから別会計にしなければならんだけのことだろう。

>>10087 匿名さん
このレベルが投稿している。
呆れて説明する気にならない。
誰か説明をしてやってください。
マンション管理士及び行政書士若しくは
司法書士の勉強をして出直してください。

>>10088 匿名さん
自分で説明したら？

それができるようならとっくにやってる
言うだけ番長だ

これ納得。
マンションの住民で株の運用に詳しい者に依頼するか、それとも証券会社のプロのアナリストに依頼するかどちらがいいと思う？

そりゃあそうでしょう。東大や京大卒の高学歴集団が世界の情報を集め
集団で世界の経済情勢や株式の分析をグループで研究しているんだからね。
それでも株は確実に儲かるとは限らない。それが株というもの。
たまたま素人が儲かることもあるがラッキーと思う方がいい。いつまでも
そのラッキーが続く筈はない。
それだけ経済の予測は難しいということだろう。
それが分らないあほがいる。

>>10088
管理組合は法人税法上人格のない社団等に該当するんだよ。
駐車場の外部貸し出しの場合は、管理組合会計と別にしなければならない。
管理組合を法人化する必要は全くない。
お前が勘違いしているのは、土地を取得したり売ったりする場合は、名義の
関係上法人化してた方が便利がいいということだよ。
そうしなければ、マンションが土地を買う場合は、区分所有者全員ひとりひとり
の登記をしなければならなくなるからね。
法人化や管理組合の勉強をもっとやれ。それに、株の勉強もね。

それより早く消えろ。

生保業界は株への投資をしているが、それでも必ず儲かるとは
限らない。

>>10093 匿名さん
この方の回答は間違いだらけ。
私は回答は控える。
プロならばこの回答が間違いであることは
承知しているのでこのまま放置する。
マンション管理士の勉強をしてください。
この方は行政書士や司法書士のレベルではないし、
この方はマンション管理士試験には合格していないと思う。この回答ではっきりした。
怒りの投稿があるでしょうから相手にしない方がいい
でしょう。

>>10096
回答してから吠えな。
行政書士や司法書士がマンション管理に詳しいの？
マンション管理士云々はどうでもいいこと。

>>10096
それより、10092の書き込みに対してはどう思っているのか。
証券会社から情報を取得するより、自分のマンションの住民に
依頼する方がいいのかい。

>>10096
株の話しでは誰も相手にしないよ。
修繕積立金を株に投資をするということを考えている
マンションはないだろうからね。
株に関して書き込んでいるのはおまえだけだよ。

スレ主はしばらくお前の株の書き込みについて指摘はしたけどね。