「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

管理規約や細則の全面改正、滞納金対応策、ペット、騒音問題、大規模修繕工事の進め方、
長期修繕計画の作り方、義務違反者対策、高圧一括受電についての取組み、理事会・総会の
進め方、管理会社の対応等マンション管理は複雑多岐に亘ります。
こういった諸々の問題点を出しあい、皆さんで問題を解決していってください。

輪番制と立候補制の理事、どちらにもメリット、デメリットは
あると思いますが、みなさんはどう考えておられますか。
任期も含め考えてみませんか。

賃貸マンションの大規模修繕が20年以上に一回、旧公団UR賃貸住宅が18年に一回なのに
分譲マンションだけ12.3年に一回やることに疑問を持て
あほ

「大規模修繕工事に関する実態調査について」　国交省が２０１８年５月に公表
大規模修繕工事の時期
　第１回目
築１１年～１５年　　６４．９％　　築１６年～２０年　２４，３％　　築２５年～２５年　２．１％
　第２回目
築２６年～３０年　４４．２％　　築３１年～３５年　２０．９％　　築２１年～２５年　２０．５％
　第３回目
築４１年以上　　４７．７％　　築３６年～４０年　　３５．１％

賃貸マンションは利益確保の為に工事はできるだけ
先延ばしにするのが判らないのかな。

>>5 匿名さん
↑疑問を持たない鴨ネギw

ちなみにライオンズマンションは大規模修繕を10年に一回やっている。
カネがあれば10年に一回できるわけだが、
カネがなければ20年に一回でも何の問題はない。

自分の部屋の畳や壁紙の交換と同じこと。
別に交換しなくても、生活には困らない。
３０年間交換しなくても問題はない。
それだけのこと。

マンション管理士試験上位合格者さん、これからはここの
スレ主として、皆さん方の質問に答えてやってください。
少々癖が強いけど、腕はたつようだから。

輪番制には弊害がある。
立候補制や推薦制もだめ。
外部委託がいい。

一度スレ閉鎖になりましたが、管理人さんにお願いして復活してもらいました。
それ故、もう少し頑張ってみます。

スレタイは「マンション管理士等に質問しようＰＡＲＴ３」です。
等がプラスされています。
スレ主旨は、
マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

マンションの管理をしていく中で、専用使用権のある共用部分の管理は
各区分所有者が行うようになっていると思います。
その中で、熱感知器やインターホンの補修工事は管理組合、区分所有者
どちらがやっていますか。

　通常の管理の中でガラスが割れた場合は各人が行いますが、台風等でガラスが割れた場合の保険
対応の緊急保存行為の場合は、管理組合が行うことになりますが、保険申請の許可がおりるまで待つ
訳にはいきませんが、その場合はどういう対応をすればいいのでしょうか。

専用使用権のある共用部分は各区分所有者の責任と負担で行うと
管理規約には規定されていると思います。
ということは、インターホン、熱感知器の補修、玄関扉の補修、サッシ・網戸
の滑車の交換や張り替え、メールボックスの鍵の交換、ベランダの管理は各人で
行わなければなりません。
これらは全て各人の責任と負担で行っていますか。

ガラスの交換は通常の使用に伴うものは各人で管理しますが、
台風等で割れた場合の保険対応の保存行為の場合は、管理組合
管轄になると思います。
この場合は、管理組合に連絡せずに、直接業者に注文をして
請求は管理組合でいいんでしょうか。
保険の申請許可がおりるまで待つわけにはいきませんからね。

専用使用権のある保険対応の保存行為は理事長の許可を得て、
各区分所有者がすることができる。
これを規定したらどうでしょう。

第２２条（敷地及び共用部分等の管理に関する責任と負担）
　１．敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担で行うものとする。
　　　但し、バルコニー等の管理のうち通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者が
　　　その責任と負担でこれを行わなければならない。
　　　（バルコニー等には、バルコニー、熱感知器、インターホン、メールボックス、玄関扉、サッシ
　　　　網戸等が含まれます。）
　２．専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理として
　　　一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　（配管、配線がこれに該当します。）　

　管理とは、①物の経常又は効用を著しく変える変更、②変更にあたらない利用・改良、③物の
現状を維持する保存行為を含みます。

専用使用権のある共用部分の管理は区分所有者の
責任と負担でやるのが常識です。

専用使用権のある消防設備の法定点検や有効期限後の交換は管理組合負担で行う。

>>22さん
そうですね。
消防点検（熱感知器）や高圧洗浄は管理組合が行います。
ガラスの交換や網戸の張り替えは各人が行います。
問題は、おなじ専用使用権のあるインターホンや玄関ドア、サッシ・網戸の
不具合をどうするかということになります。
玄関ドアの蝶つがいの交換やサッシ・網戸が重くなったので滑車の交換を
してくれと要求があった場合、インターホンやメールボックスの修理等を
管理組合が行えば、同じ理論からいえば全てやらなければならなくなります。

熱感知器の点検は管理組合がやらなければなりません。
不具合があった場合は、組合か区分所有者かのどちらかが
やるようになっています。
通常の使用に伴うものは各人の負担で行うのが基本ですよね。
全戸一斉交換とかする場合は管理組合が行います。

インターホンの補修工事は管理組合がやるべきか、
それとも各区分所有者がやるべきかですね。
規約に規定がなければ各区分所有者の責任と負担で
やるべきでしょうね。

保存行為の規定がないマンションもおおいんではないですか。

滞納金対策として、どんな対応がされていますか。
具体的な取り決めがされているところがあったら
教えて下さい。

管理会社が催促をする期間は大体３ヶ月程度です。
しかし、それ以降も理事会と一緒に協力して催促はします。
少額訴訟や支払い督促での請求は６ヶ月経過以降というところ
でしょう。
しかし、ある程度の規定はしておく必要があります。

滞納金の催促は同じ住民に対してだからやりにくいよね。
子供が同じ学年で仲良かったり、親同士が顔見知りだったりね。
滞納金が長期化した場合、理事長もその家にいって催促しなければ
ならなくなる。
自分が担当している時はやりたがらず、先送りしがちだね。
そして、滞納額がふくらんでいく。
最終的に支払い督促とかをせざるをえなくなる。

大規模修繕工事を進めていくには、まず基本的な事前勉強が必要です。
設計監理方式とは、相見積の取り方、設計コンサルタントの工事前と工事中、工事後の
役割とか、専門委員の役割、建物診断等

１戸当り工事費はマンションの規模によって若干の差はでてきますが、基本的には各項目ごとに
平米数と材料、単価で計算されます。（数量調書によって）
例えば、外壁、開放廊下のシート防水の張り替え、塗装工事、窓防水、屋上防水等全て平米数から
工事費が算出されます。

＊大規模修繕工事内訳（消費税含む） この総工事費を組合員数で割ったのが１戸当り工事費
　　Ａ直接工事費
直接仮設工事 足場、養生シート、養生費、現場事務所等
屋上防水 既存防水層撤去、ウレタン塗膜防水等
ＰＨ屋上防水 ウレタン塗膜防水密着工法、既存撤去
ルーバル防水 ウレタン塗膜防水、塩ビシート貼等
バルコニー防水 塩ビシート貼り、下地処理等
共用通路防水工事 塩ビシート養生、シート貼、下地処理等
外部階段防水工事 塩ビシート貼、下地処理等
庇防水工事 ウレタン塗膜防水、下地処理
シーリング 既存撤去費、伸縮目地
躯体補修 タイル作成費用
タイル工事 高圧洗浄
外壁塗装面改修工事 水性ｱｸﾘﾙｼﾘｺﾝ樹脂塗料塗り
上裏塗装改修工事 軒天用塗料塗り、ケレン処理
鉄部塗装面改修工事 ドア、スチール建具、縦樋、スクリーン等
外構改修工事 Ｐ場車止め、白線引き等
　Ｂ　共通費
　一般管理費
　現場管理費
　諸経費
　Ｃ　その他
　　　　ゴミ置き場 仮設工事費、屋上防水、躯体補修
　　　　電気設備 ＴＶ共聴、防災施設、共用部配線
　Ｄ　設計監理費
工事費の３％から１０％
　総工事費は　Ａ＋Ｂ＋Ｃ＋Ｄ

マンションで土地の売買はその手続きが大変です。
分割登記もしなければなりません。
又、敷地の売買には全員の書面による承認が必要となります。
車を持っていない者にとっては、駐車場は無用の長物です。
駐車場の為に土地を購入して、積立金を大幅に引き上げると
なれば全員の承認は絶対えられませんよ。

機械式駐車場は３０年もすれば建て替えが必要となります。
しかし、建替えをするとなれば工事費も大変ですが、その間（半年はかかります。）
は各人が近くの駐車場をかりなければなりませんが、短期間の駐車場が借りられ
ますか。

設計監理業者の役割としては、設計部門４０％、監理部門６０％といわれて
います。
設計部門とは、工事業者の相見積をとるための共通仕様書の作成が主な役割です。
同じ条件（同じ平米数、同じ材料、同じ修繕個所）での相見積でないと意味が
ありませんので。
そして、監理部門としては、我々住民に代わって、仕様書通りの工事がされているか、
材料に手抜きはないか等のチェックをすることになります。

業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

マンションの保険は殆どが総合保険です。
基本契約、施設賠償、個人賠償、地震保険で構成されますが、特約を
つける場合があります。
例えば漏水の場合下階の漏水の被害は保険で対応できますが、加害元の
漏水の被害は適用されません。
それをカバーするために特約契約をすることはあります。
以前は積立総合保険が主流でしたが、現在はマイナス金利の影響で
全くメリットがないので、積立保険はやらないのが普通となりました。

滞納金は管理会社にまかせておけばいい。

現在は築年数で保険料が高くなるのではなく、建物設備の管理状況、
特に配管に対する管理によって保険料が大きくちがってきます。
日産海上のドクター保険がそれです。
一度検討されてみてはどうですか。
築２０年のマンションでも、大手損保会社と比較するとばあいに
よっては半分の掛け金で済むこともあります。

↑
会社名を間違いました。
日産火災ではなく、日新火災で、東海上の１００％子会社です。

保険は築１５年を経過すると大幅に保険料が引き上げられます。
配管の更新工事を長期修繕計画に入れると保険料は安くなります。
何故保険料が築年数の経過とともに引き上げられるかといいますと
漏水がその大きな要因なのです。
頻繁に漏水がおこれば保険会社も大変ですからね。

大手の損保会社の場合、築２０年で５年契約をすれば
それまでの２倍前後の大幅値上げとなる。

築２０年経過したマンションが、今までと同じ内容で
契約するとなると、２倍前後の大幅値上げになるのは
間違いないですよ。
三井住友、損保ジャバン、東海上の比較です。

資産価値の高いマンションを保つには
　　　　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
　　　ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　　　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　　　があるのです。

　　　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　　　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　　　うことも大切です。

　　　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　　　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。

　　　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　　　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけを考慮するものではなく、将
　　　来的に売却を考えている人にとっても必要なことなのです。
　　　　戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの
　　　融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。
　　　　マンションの場合は、償却期間は５０年とか６０年とかいわれていますが、維持・修繕をやら
　　　なければ、資産価値は急激に落ちてしまいます。

マンションは、周期的に大規模修繕工事をしていく必要があります。
それ以外に大型設備の更新工事をやらなければなりませんが、特に
配管については、専有部分も含めてやれるマンションだけが資産価値のある
マンションとして生き続けていきます。
それができないマンションは築３０年以降はスラム化します。

ただ、専有部分の配管の更新工事を管理組合としてやるには
規約の改正や修繕積立金の値上、先行工事者に対するフォローを
しなければなりません。

限界マンションにならないようにしなければね。
そのためには住民がマンション管理に関心をもつことです。

専用使用権のある共用部分については各人でやることになっています。
台風でガラスが割れた場合の保険適用の保存行為はかってにやっても
いいんですか。

理事長が確認しなければだめじゃん

マンションの外壁が剥がれたり、ひび割れたりしてトラブルになるケースが増えている。住宅紛争を扱う団体には、２０１６年度に約１６０件の相談があり、約１０年間で３・５倍に急増。コストを抑えるための工程簡略化などが原因とみられ、築年数の浅い物件で、住人が業者相手に訴訟を起こすことも多い。過去には外壁落下で死亡事故も起きており、専門家は「早めの対策が必要」と指摘する。