「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

だから設計監理方式と責任施工方式の比較はあまり意味がない。
管理会社に関与させる場合を管理会社方式、関与させない場合を管理組合方式と呼ぶべきであろう。

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>>14684さん
そのくらいのレベルしかないんですか。
相見積も取らない丸投げ方式がいいというんですね。
設計監理方式が談合の温床になる古い方式だといっているが
同じ条件での相見積もりが取れる共通の仕様書を作成し、業者は
単価だけを記入するやり方なんですよ。
談合はどうやってやるんですか。
見積書は専門委員長宛にきますし、開封は専門委員の前で行いますよ。
だれが談合をするんですか。どうやって。教えてください。
同じ条件での相見積もりを取るのと、最初から１社に絞って相見積もり
も取らずやる丸投げの責任施工方式とはどちらが談合はないでしょうか。

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>>14688さん
デベ系の管理会社に管理を委託しているマンションは、管理会社に
工事を丸投げする責任施工方式を採用せざるをえないんでしょうね。
当然相見積もりは取らない、取れない。
設計コンサルタントの選定に関しては、公募等を行い、見積もり金額
を提出させ、３社程度に応募条件と見積金額で絞り込みます。
そしてその３社に対しては、プレゼンテーションを行い、専門委員の
質問等を行い評価点を付けます。
最終的には、見積額と評価点で最終業者を選定します。

施工会社に関しては、地域の売り上げベスト１０、スーパーゼネコン、
ＮＰＯ法人の賛助会員に対して、１０社程度絞り込み、その業者に現場説明会
に参加してもらいます。その目的はおなじ条件での見積もりが取れるように
するためです。
その時に、共通仕様書、劣化調書、図面、具体的な取組み内容の資料を
渡します。
施工会社も３社程度に絞り込みます。諸条件や見積金額で。
そして、その残った業者に対してプレゼンテーションを行います。
最終的には、具体的な取組み内容と見積金額、委員の評価点で決めます。
具体的な取組み内容と見積金額については、比較表を作成します。
責任施工方式と設計監理方式は大きく違うんです。
それから、管理会社と設計コンサルタントは施工会社の選定にはタッチしません。
全て選考に関しては、専門委員会で行います。

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>>14695 匿名さん

そもそもゼネコンに頼むと大規模修繕専門業者に丸投げする。
その場合、15パーセント程度ビンハネして丸投げするが、
元請の責任があるから設計監理と同じ仕事をするんですよ。
設計監理方式でゼネコンに発注すると屋上屋を架すことになり
設計監理方式なら中小の大規模修繕専門業者に発注すべきで、専門委員会とやらはそんな見識あるのかな？


上(おくじょう)屋(おく)を架(か)す の解説
屋根の上にさらに屋根を架ける。むだなことをするたとえ。屋下に屋を架す

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工事の貼り付けや情報の提供をしましたが、実際大規模修繕工事の
専門委員の経験がない方ばかりなんですね。
うちの場合は設計監理方式で取り組んでいますが、建築士からいろんな
情報や知識が習得できます。
勿論建築士のいうがままではなく、いろいろ勉強していますよ。

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>>15353さん
総会で工事費の予算の承認は得るのは普通のことではないんですか。
修繕積立金の取り崩しは総会の決議が必要でしょう。
それとも見積もりを取り決定した後に総会を開催して承認をえるんですか。

予算額を全社オーバーした場合は、再見積もりとなります。
行政の見積りでも、予定価格を全社オーバーした場合はね再見積もりと
なっていますから。
勿論、マンションでは設計監理業者を雇っていないところもあるでしょうから
そういうところは、見積もりを取った後に決めることもあるんですかね。
コンサルがいなければ予定価格は分からないでしょうから。
しかし、相見積もりの仕様書はだれがどうやって作成するんでしょうか。
設計監理方式が採用できているマンションとそうでないマンションの差
かもしれません。

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相見積を取ってから予算を提案するやり方だと、その相見積もりの
取り方によって、業者ばらばらの見積り額になりませんか。
その共通仕様書は誰が作成するんですか。
公共工事では、予定価格は非公表で行われますが、マンションの場合は
予算優先で考えるのが普通ではないんでしょうか。
マンションの住民では、予定価格はつくれませんからね。
設計監理方式を採用されているマンションであれば建築士がいますので
予定価格は作れますが。

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但し、設計監理方式でないと難しいですね。
業者にまるなげの随意契約とか管理会社丸投げでは
好きなようにされるだけです。

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設計監理方式が一番の方法だけど、そのコンサルタントを
どうやって選定するかがポイントです。

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大規模修繕工事で設計監理方式でおこなっているマンション
ありますか。
やはりその方式が一番いいですよね。

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>>17023 口コミ知りたいさん
大規模修繕工事費が１１億円ですか。
一体何戸のマンションですか。
現在は工事費がかなり上がってはいますが、１戸当たり１６，０００円
前後ではできるんではないでしょうか。大型マンションで想定。
大型マンションであれば、設計監理方式でやればいいと思いますが、それに
もっていくのが難しいんでしょうね。
同じ仕様での相見積もりを取れば比較が簡単なんですが、その仕様書を
つくることができないようにしているんでしょうね。
誰かがそれをやるようにもっていかなければ、高額の工事費になり、修繕積立金
の無駄遣いとなります。

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大規模修繕工事は、設計監理方式で見積合わせ方式で
やるのが一番いいようです。
特に問題なのは、工事を丸投げする随意契約というか責任施工方式
です。
相見積を取らないで施工会社を決めるのは問題ですからね。

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但し、設計監理方式でやるには、設計コンサルタントに
優秀な人材を確保しなければならないでしょう。
マンションの大規模修繕工事での経験のあるなしがポイント
になります。

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大規模修繕工事をするときは、設計監理方式が
一番いいんですが、工事の規模が小さかったり、予算が
あまりないマンションは随意契約にしなければならないでしょう。
随意契約とは施工会社に工事を丸投げする方式です。

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大規模修繕工事で施工会社選定方法として、随意契約というのが
ありますが、相見積もりを取らず、１社と工事個所、工事費等を
話し合い、あとは施工会社に全てお任せするというやり方です。
信頼のおける施工会社を選定するので安心して工事を任せられる
といっている者もいますが、相手は商売で工事をしています。
工事の内容や材料等については、グレードを落とすことも当然考えます。
また、その下請け業者については、工事費が削減されれば、手抜き工事
もしなければならなくなります。
その工事を監理する外部のコンサルタントがいないのですから、当然の
ことです。
修繕積立金に余裕があれば、できれば設計監理方式がいいですよ。

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大規模修繕工事のやり方としては、設計監理方式がベターですね。
同じ条件での相見積もりが取れるのと、監理業務をしてくれます
からね。
それに、長期修繕計画の洗い直しでも効果的ですから。

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大規模修繕工事については、設計監理方式がベターです。
設計コンサルタントを雇い、同じ条件での相見積もりを
まず取りましょう。そこからがスタートです。

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>>19288 匿名さん
>お前は００だな。
ゼネコンに設計コンサルタントを依頼はしないよ。
設計監理方式を採用すべきだよ。
設計と監理は別会社が行うことによって、シビアなチェックが
できるんだよ。
デベ系のマンションであれば、管理会社もデベ系であり、工事は
同じ会社が施工も監理もおこなうことになる。
施工は親会社で、監理は小会社の管理会社からコンサルタントを派遣する
やりかただよ。
特に１９２８４のやり方は絶対にやってはだめなパターンだよ。
これを防ぐために、設計管理方式がベターなんだけど、この方式の
こと分かってるのかな。

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設計監理方式を採用するとなると、その費用が必要になりますが、
責任施工方式でも監理は行わなければならないのですが、同じ
会社の人間がチェックをしますからどうしても甘くなります。
別に監理業者を採用すれば経費がかかりますので、小規模マンション
では採用が難しいと思います。

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丸投げの随意契約はだめですよ。

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