「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

責任施工方式は小規模マンションに多いやり方ですが、管理会社任せ
だから当然随意契約となるんでしょうね。
随意契約とは所謂１つの業者に丸投げするやり方ともいわれています。
修繕委員のメンバーには、専門委員、管理会社、設計コンサルタントが
含まれます。理事長も入っていた方がいいと思います。
責任施工方式は、設計監理方式ではありません。
施工会社が仕様書通り工事を行なっているかをチェック監理していくのが
設計コンサルタントであり、住民に代わってやってもらいます。
分かりやすくいえば、敵である施工会社と味方である設計コンサルタント
といえば分かりやすいと思います。
委任状云々や理事長の再任とかは関係ないことです。

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一番の問題点は、大規模修繕委員会の細則が規定されて
いないんではないですか。
専門委員会は理事会の諮問機関ではありますが、委員会の
権限は強いものがあります。
業者選定、概算予算の立案、修繕個所の範囲、工事の時期等
の案を作成するのは委員会です。
そして工事が始まれば、施工会社との定例会議や工程説明会に
出席し、その内容については組合員に広報をする。
理事会は大規模修繕工事に直接タッチすることはありません。
専門委員会の提案分を検討するだけです。
責任施工方式ではなく、設計監理方式で見積合わせ方式が一番
いい方法だと思います。

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>>13997 匿名さん
>>、設計監理方式で見積合わせ方式が一番いい方法だと思います。

なるほど、だが、設計監理事務所と管理会社がずぶずぶで両社の利益を上積みされた見積額で予定通りの施工会社に決まってしまう。これが現状ですよ。
金ヌキ設計明細だけで商売が成り立つ設計事務所を見つけるのは困難でしょう。
どう探されますかお教えを乞いたいです。

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私の見解としては、設計監理方式がベターと思っています。

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>>14240 もはや神さん
責任施工方式は施工業者/管理会社/管理組合の談合や癒着によって廃れ、今は設計監理方式が主流である。
さらに、色々とカスタマイズ出来る種々の方式が提案されている。
と言う感じだったと思います。

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大規模修繕工事の専門委員をしたことがない者に
設計監理方式といっても理解できないかもね。

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>>14681さん
昔からその考えは変わっていないようだね。
後払いしようが借りたものは返さなくてはならない。
こつこつ積立てていく方がいいのか、借り入れをして短期で
返済する方がいいのか、どちらがいいのかね。
工事費総額が変わらないとしたら、組合員が支払う積立金の額も
変らないと思うけどね。
あほの考えでは、積立金にしておくと管理会社に無駄な工事を
されると心配しているんだろうが。
プールされていると過剰な工事になりやすいといっているが、それは
しっかりした長期修繕計画書がないからなんだけどね。
それに、工事をするときは、共通仕様書で同じ条件で相見積もりを
取るということも分かっていないのかな。
勿論、小規模マンションであれば、設計監理方式は取れないので、
業者に丸投げの随意契約という責任施工方式を取らざるをえないんだろうが。

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>>14681さん
自分のマンションのことを前提に書き込むのではなく、設計監理方式
のメリット・デメリットは何かをまず勉強してみることですね。

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>>14684 匿名さん
設計監理方式は談合の温床となる古い方式だと知らないあほ
近年は責任施工方式が主流である。

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だから設計監理方式と責任施工方式の比較はあまり意味がない。
管理会社に関与させる場合を管理会社方式、関与させない場合を管理組合方式と呼ぶべきであろう。

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>>14684さん
そのくらいのレベルしかないんですか。
相見積も取らない丸投げ方式がいいというんですね。
設計監理方式が談合の温床になる古い方式だといっているが
同じ条件での相見積もりが取れる共通の仕様書を作成し、業者は
単価だけを記入するやり方なんですよ。
談合はどうやってやるんですか。
見積書は専門委員長宛にきますし、開封は専門委員の前で行いますよ。
だれが談合をするんですか。どうやって。教えてください。
同じ条件での相見積もりを取るのと、最初から１社に絞って相見積もり
も取らずやる丸投げの責任施工方式とはどちらが談合はないでしょうか。

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>>14688さん
デベ系の管理会社に管理を委託しているマンションは、管理会社に
工事を丸投げする責任施工方式を採用せざるをえないんでしょうね。
当然相見積もりは取らない、取れない。
設計コンサルタントの選定に関しては、公募等を行い、見積もり金額
を提出させ、３社程度に応募条件と見積金額で絞り込みます。
そしてその３社に対しては、プレゼンテーションを行い、専門委員の
質問等を行い評価点を付けます。
最終的には、見積額と評価点で最終業者を選定します。

施工会社に関しては、地域の売り上げベスト１０、スーパーゼネコン、
ＮＰＯ法人の賛助会員に対して、１０社程度絞り込み、その業者に現場説明会
に参加してもらいます。その目的はおなじ条件での見積もりが取れるように
するためです。
その時に、共通仕様書、劣化調書、図面、具体的な取組み内容の資料を
渡します。
施工会社も３社程度に絞り込みます。諸条件や見積金額で。
そして、その残った業者に対してプレゼンテーションを行います。
最終的には、具体的な取組み内容と見積金額、委員の評価点で決めます。
具体的な取組み内容と見積金額については、比較表を作成します。
責任施工方式と設計監理方式は大きく違うんです。
それから、管理会社と設計コンサルタントは施工会社の選定にはタッチしません。
全て選考に関しては、専門委員会で行います。

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>>14695 匿名さん

そもそもゼネコンに頼むと大規模修繕専門業者に丸投げする。
その場合、15パーセント程度ビンハネして丸投げするが、
元請の責任があるから設計監理と同じ仕事をするんですよ。
設計監理方式でゼネコンに発注すると屋上屋を架すことになり
設計監理方式なら中小の大規模修繕専門業者に発注すべきで、専門委員会とやらはそんな見識あるのかな？


上(おくじょう)屋(おく)を架(か)す の解説
屋根の上にさらに屋根を架ける。むだなことをするたとえ。屋下に屋を架す

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工事の貼り付けや情報の提供をしましたが、実際大規模修繕工事の
専門委員の経験がない方ばかりなんですね。
うちの場合は設計監理方式で取り組んでいますが、建築士からいろんな
情報や知識が習得できます。
勿論建築士のいうがままではなく、いろいろ勉強していますよ。

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>>15353さん
総会で工事費の予算の承認は得るのは普通のことではないんですか。
修繕積立金の取り崩しは総会の決議が必要でしょう。
それとも見積もりを取り決定した後に総会を開催して承認をえるんですか。

予算額を全社オーバーした場合は、再見積もりとなります。
行政の見積りでも、予定価格を全社オーバーした場合はね再見積もりと
なっていますから。
勿論、マンションでは設計監理業者を雇っていないところもあるでしょうから
そういうところは、見積もりを取った後に決めることもあるんですかね。
コンサルがいなければ予定価格は分からないでしょうから。
しかし、相見積もりの仕様書はだれがどうやって作成するんでしょうか。
設計監理方式が採用できているマンションとそうでないマンションの差
かもしれません。

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相見積を取ってから予算を提案するやり方だと、その相見積もりの
取り方によって、業者ばらばらの見積り額になりませんか。
その共通仕様書は誰が作成するんですか。
公共工事では、予定価格は非公表で行われますが、マンションの場合は
予算優先で考えるのが普通ではないんでしょうか。
マンションの住民では、予定価格はつくれませんからね。
設計監理方式を採用されているマンションであれば建築士がいますので
予定価格は作れますが。

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但し、設計監理方式でないと難しいですね。
業者にまるなげの随意契約とか管理会社丸投げでは
好きなようにされるだけです。

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設計監理方式が一番の方法だけど、そのコンサルタントを
どうやって選定するかがポイントです。

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大規模修繕工事で設計監理方式でおこなっているマンション
ありますか。
やはりその方式が一番いいですよね。

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>>17023 口コミ知りたいさん
大規模修繕工事費が１１億円ですか。
一体何戸のマンションですか。
現在は工事費がかなり上がってはいますが、１戸当たり１６，０００円
前後ではできるんではないでしょうか。大型マンションで想定。
大型マンションであれば、設計監理方式でやればいいと思いますが、それに
もっていくのが難しいんでしょうね。
同じ仕様での相見積もりを取れば比較が簡単なんですが、その仕様書を
つくることができないようにしているんでしょうね。
誰かがそれをやるようにもっていかなければ、高額の工事費になり、修繕積立金
の無駄遣いとなります。

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