プラウド天王寺清水谷ってどうですか？

定借なので価格との折り合いがつくかどうか
2018-2019年価格だと定借でも安くならないか？

価格次第ですね。
立地は良いと思います。
ブランドも良いですし、人気出そうですね～！

う〜ん 定借かぁ。

定借？


30年後に土地返却？


72㎡　3000-4000万円台

７０年後に解体し返却。
なんか嫌だな。
この近辺じゃ難しい販売方式だと思うけど。
予算なければ中古買うよ

凄い良い立地でプラウド。
情報収集のために来たら定借(笑)

アホか、賃貸借りるわ

さいなら〜。

価格・費用
販売価格 3,590万円～3,980万円
管理費 7,000円～8,400円
修繕積立金（月額） 5,100円～6,000円
修繕積立基金（一括払） 375,000円～451,000円
解体積立金（月額） 4,240円～5,120円
解体積立基金（一括払） 365,000円～444,000円
地代（月額） 8,830円～10,650円

解体するのに、費用発生します！

地代って、70年で800万、解体が400万で1200万に物件が4000万で5200万か。
確かに安いが、70年で死ぬなら良いが、マンションなのに途中で売れんぞこれ
資産価値無い消耗品なら賃貸借りた方がよく無いか？

もし30年後に地震で被災したら直す気するかね？

>>7 マンション比較中さん
歯抜けのプレサンス並みの管理費と修繕費ですね。
積水や三井もそうですが、大手ならまずあり得ない金額でしょう。
まあ地代と解体費はこんなものかな？

立地は良いと思うので価格次第だと思います。

地主がノーリスクで手堅い商売ですね。
確か経済状況で地代は上がる可能性あるでしょう。

マンションって立地が命で、その理由は資産性でしょう？
色々調べたけど、ハイリスクの博打物件ですよ。
コスト的に、上物に4000万もかかるはずがない。

買い主が全てのリスクを背負う案件。

学区重視の方が購入されるのだと思います

ライフ1分をアピールされてもなぁ。
真田山小の学力は斜陽気味ですしね。
今や五条、常盤、堀川、堀江に随分溝を開けられる状況ですしね。
上本町駅徒歩5分圏で五条小なら定借も検討する方いるでしょうが、坪200を超えると苦戦必至。
定借は東京しか通用しないんじゃないか？ノムさん。

大阪は学力ホームページで公開してますし、真田小の衰退は目に見えてますからねぇ。
昔みたいにイメージでは通用しない。
意外な小学校が学力高くてびっくりします。

>>13 匿名さん

千里中央の定借タワーは竣工前完売のようです。立地がよければ定借でも売れるんでしょう。ここが立地がいいかどうかは別として。

>>15 匿名さん
千里中央タワーほどの絶対的な立地ではないですが、環境と利便性のバランスが取れているという意味ではなかなか出ない場所な気もします。だから借地なのかな？と納得できる要素もあると思います。価格がいくらかは別として。

1フロア3邸×2棟構成となっているのと、角住戸率66%超というのか
なかなか魅力的なマンション物件。

ウォークインクローゼットや納戸も広く設計されているので
部屋を広々と使用できそうです。

駅までも徒歩圏内なので、交通アクセスも良さそうだなと思いました。

定借はないわ。
賃貸でいいやん。

定期賃借権付きのマンションですか・・・。
19さまではないですが、それだと購入ではなく
賃貸マンションと同じような感覚ですね。
財産としてではなく、立地が気に入って購入するという感覚かも。
すごく便利でというわけでもなく、決め手には欠ける気がしました。

ここの単価は気にはなるね
土地の賃料設定も含めて

以前200-210万/坪と聞いたけどどうなんでしょうね。
所有権は300万/坪として、定期借地なので3割引きくらいとしてそんなものかと思います。

200-210万円でないと、坪単価は。

>>22 匿名さん
確か千里中央のシエリアタワーのときに凡そ1.5〜2割引と聞いた気がします。所有権300万計算なら240万くらい？
210万は定借だとしてもこのご時世安過ぎな気はしますので、プラウドということを考えてもそこまでは安く出てこないかと。
まあ安いに越したことは無いので期待はしてますが。

70.95㎡のプランで21.5坪
それに×@240で5160万ですか
流石にそれでは誰も買わんでしょう

70年って、最新のマンションの寿命として短くない？
今は適切なメンテナンスを実施すれば3世代75年は十分な寿命が確保され、そこから100年を超える
寿命を目指してるマンションも多いのに。

毎月、土地代払うなら坪単価190万で妥当だろう。

所詮、70年程度の耐久性の資材と施工ってこと？？

デザインは良いかもしれないですが、
野村でなくても良い気が、、

間取りは基本田の字型のようですね。
価格が一番の魅力かな。プラウド天王寺真田山に手が出なかった層向け。

坪240ならグラメの上町台ザタワーと同じ価格帯になちゃうね
天王寺区と中央区の違いはあるけど、定借で坪240は売れんよ
200以下が妥当かな

＞３２
グラメは平均２９０万ちょい。２４０万だったのは低層階の一部だけで抽選になったとか。タワマンの価格分布は参考になりませんね。定借だからといって市内で２００万は破格すぎて現地味ないわ

早く他のプランも見たいです。
玄関にアルコープがあるのでプライバシーが確保できますね。
布団クロゼットがあるので来客用の布団を収納するのに便利だと思いました。
最近のマンションはアウトフレームが多くなってきていますね。
確かに収納スペースが多いと感じました。

プラン見たけど、やっぱ安物仕様だよ。
ベランダシンクも無いし、スパンも狭い。
脱衣場の出入り口は廊下にして欲しいわ。
リビングダイニングに脱衣場の出入り口を持ってくるのは廊下スペースをリビングの畳数に組み込む為の安物仕様プランでしょ。
これで坪単価200以下なら納得するけど。

>>35 匿名さん
モデル見てないのに間取りだけで安物仕様と判断するとはなかなか詳しい方なのですね（笑）

間取りはよくあるタテ型の田の字プランでしょ。どの物件も間取りはほぼ似たような感じ。特にここの間取りは上の洋室２つの部屋の広さと収納がしっかり取れてる点で魅力に感じますけどね。廊下のところに脱衣場の入口持っていったら部屋の面積と収納スペースつぶれますよ。
この物件にあるか分からないけどそういう人はヨコ型タイプ選べばいいんじゃないですか？それとも安物呼ばわりして無理やり坪単価２００万に結び付けたい業者さんのコメントですかね。

ライバル業者は坪単価高い方が嬉しいのでは？

>>37
そりゃね。最初は安い価格を言っておきながら実際の価格が出たら高いとバッシングするってことでしょう。
妥当な価格は人それぞれ意見あるけど、ここの価格は実際のところ平均220〜240万くらいかな。今のマーケットなら200万以下はまず無い。普通の所有権物件が軒並み300万超だもの。

↑普通に批判せずに考えたら
正しいけど色々言いたいからね！
許してください！

リビングの中に、浴槽と洗面があります。

リビングの中に、洗濯槽があるというのは。。。。。。


設計する人のセンスにもよるけど、会社的に設計者は、バスと洗面を外に出すことできなかったのかな。

男子だけの家族や単身住まい、DINKSだとこれもありと思いますが、

おそらくこのような仕様にしたのは、水回りの配管を短くまとめるために集約するために１本化した会社の事情のように推測します！


坪単価は２２０万円以上だと思います。

ひどい間取りだな

確かに風呂上がりで出たらいきなりリビングはないわぁ。ましてやプラウドで？
三流デベじゃあるまいし、借地だからやる気ないんか？

角部屋なんだから、横長リビングにして、サービスバルコニー作れば、真ん中の部屋も窓や室外機も置けるし、リビングの脱衣所入り口作らなくて済む。
洋室1の7畳も畳数稼ぐ為に変形させてるし、セコイ間取りですね。

>>43 匿名さん

リビングの中心付近に洗濯機を設置するのは、違和感を感じます。
最近の洗濯機は、DD モーターで静かだから中心付近に設置する
仕様にしたのでしょうか。

アウトポールとはいえ、この間取りは三流デベとディスられてても仕方ないなぁ。
学区にこだわりのない人は、近くに建設予定のプレサンスロジェ上町に期待した方がいいかも。

個人的主観で、比較で近くのプレサンス天王寺真田山の方がまだ良い間取りに思います。

マンコミュ恒例のリビングイン叩きが始まりましたな。

>> 47: 匿名さん

リビングに洗面所と風呂があるケース　メリットあります？

一人住まい独身だとリビングインはOKです

>45 >46
近隣でいくつか新築が出てる中でなぞのプレサンス推し。プレサンスの営業マンは売る事しか考えてませんし、前に行った某プレサンスはゴリ押ししてきて担当の印象が全く良くありませんでした。
管理体質にも問題あるので住んでから苦労するようですよ。だから価格が安いようで

>>48 周辺住民さん

まあ、少数かもしれませんが、気にならない人もいるわけで。
多数派が鬼の首取ったように叩きまくるのが、オモロイような怖いような。

あくまで個人的なイメージです。
プレサンスコーポレーションは、押しの強い営業会社のように感じます。
えいえいおー的な会社の体質です。

社員は若いのに年収は１０００万、２０００万円当たり前のような体育会系営業会社
社員は、オフの時、須磨でナンパするような色黒の営業マンのイメージです。
マンション見てもわかりますが、堺筋本町のプレサンスタワーの外観と車はブラックのレクサスと
くれば誰しもファミリー層にはキツイかもしれないです。

それでも会社としては売上をあげる勢いのある会社なので、他所より安くして売ったらメンテンスは弱いかもです。

>>51 口コミ知りたいさん

年収だけじゃなく、離職率も高そう。

>>51 口コミ知りたいさん
プレサンスは住み替え前提の単身や若い新婚夫婦には価格が安いのでいいでしょうね。

そういった意味で否定はしませんが、一方で一生に一回の買い物（かもしれない）と考えてるファミリーや夫婦世帯にとっては選びたくない気がします。管理が行き届かなかったりフォローが弱い、そういった点で長く住むには安心感に欠ける気がします。
まあそれなりの属性で目が肥えている人ならそもそも眼中に入らないでしょうけどね。

>>53


株価もうなぎのぼりの頑張っている企業ですが、評判は色々あります。　↓

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/179712/13/

流石に、プレサンスとエスリードは、普通ならプラウドと格と客層が違う。
ただ、プレサンスの名前がここに出てくるとことにこの定借プラウド物件の弱さがあるわな。

普通は他のメジャー7 と競うのに、プレサンス相手にしないといけない。
野村はなんでこんな物件手掛けたのか分からん。

プレサンス推しじゃなくて、格下デベと比較されて皮肉られてるだけやな。
そもそも定借物件に分譲物件と同じ修繕や補修はないよ。
なので、メンテは格下デベと同レベルと考えていい。

まあ情報が明るみになってから議論したらいいでしょうね。どんな管理形態とフォロー体制なのか。
定借とはいえプラウドですし、その意味ではプレサンスなどの中小企業とは営業マン含めて質は高いはず。
モデルは真田山のところですかね？

流石に、野村不動産なのでプレサンスのように管理は弱くないと思います。

>>そもそも定借物件に分譲物件と同じ修繕や補修はないよ。


これは気になるところです。
費用が安くなるのかな？

この近隣の子供乗せた自転車のおば様方は、猛スピ－ドで
我が物顔で自転車で移動している人多い。
自転車保険加入しているのかな？

>> 60: マンション検討中さん　

車の任意保険でカバーするのでしょう。
住宅保険でもOP加入できますが。。。

楽天保険は、毎月１７０円で加入できます。
※解約したいですが、解約せずに継続中。

ああ、ここ定期借地権マンションですか、坪単価はいくらくらい予想ですか？

通りを挟んだブランズ上町一丁目が南東3LDK、70.38平米、4,560万円からでした。坪214万円。
区の違いはあるけど、定借で220万なら苦戦しそう。

ブランズ上町は去年竣工やで
まぁプラウドの方がブランドが上ではあるけど

>>65 マンション検討中さん
販売時期の話でしょ？
売り出し相場に竣工時期は関係ないし

>>66 匿名さん
去年の4月まで販売されてましたよ。

ブランズは売り始めが2016年だから2年前の単価ってことですね
確か平均は230万くらいで当時にしては少し高めの設定だったと記憶してます。214万は最低価格のことでしょう多分
価格改定でもしてなければ去年の4月の価格は2年前の相場に基づいた価格なわけで。にしてもここ2年で一気にマーケット上がりましたね〜

坪単価３００万円越えは、想定できなかったです。

坪単価２８０万円越えは、上町台地は必須のエリアです。


安くても低層２５０万円あるかないか。

>>68

>>か平均は230万くらいで当時にしては少し高め


わずか2年、ブランズ上町1丁目は今から思えばお得感だったのですね。

230万円という価格が懐かしい。

立地的に便利で良い物件だなと思いましたが
定期賃借権のマンションのようです。

普通借地権付きのマンションよりは、きっと価格も安くはなるのだと思いますが
そこまでして・・と考えると、普通のマンションのほうが良いのかもしれないと思いました。

>> 71: 匿名さん

>> そこまでして・・と考えると、普通のマンションのほうが良いのかもしれないと思いました。

敷地面積 1,162.19m2
土地権利/借地権種類 定期賃借権
借地権の種類と期間 一般定期借地権：引渡し日より2089年8月31日まで


約70年。。。。。。

３０歳の方が購入すると　　１００歳までの定借です！　子供が７０歳の時！
４０歳の方が購入すると　　１１０歳までの定借です！　子供が８０歳の時！

>>59
安いとか高いでなくて、住み始めて10年目やあるいは2−30年たったあとに
どうせつぶすのになんで修繕積立金払わないといけないのかとゴネて払わないのが
多くなるんじゃないの？

>>73 マンション検討中さん

すごい発想。

>>73 マンション検討中さん

確かに期限が50年後だったら払いたくないけど、70年後ならそれまで一切修繕しないマンションなんて普通の人の感覚からしたら住みたくない。だから払うでしょ多分。

プラウドならそれなりに教養ある人が選びたがるだろうし、安価過ぎない方が同居する立場からしたら安心。
定借だから安くないとって言う人いるけど、客層の幅的にマナー悪くなりそうで逆に住みたくないわ。

安ければ良いが、高ければ魅力が無い。

いま所有権で出たら300万近くする立地。
でも定借で250万超えたら高い。せいぜい230万くらいが妥当やろ

生活音を気にする人は、角住戸に住みたいと思う人は多いと思います。
ここは角住戸が中心のようなのでいいのではないでしょうか。
総戸数は７８戸、上階だとかなり眺望が望めるでしょうね。
定期借地権の物件ということだけは、少しひっかかります。

立地は確かに良いかもしれませんが、
問題は一般定期借地権のマンション物件であることかもしれません。
子供に何かを残すなどを考えている人には
あまり向いていないのかなと思いました。

>>81 匿名さん

坪単価180万円だと、割安感で検討候補で触手がのびます！

>>82
坪２４０−２５０じゃないかな？今の御時世だと
更に毎月土地の賃貸料も出てくるよね

>>83 マンション検討中さん
なんばタワーが２２０－２３０とのウワサなので、ここの方が立地は良いのでいいとこ付いてると思う

高いねー
ブランズ上町、グラメタワーを買った人は勝ち組だな

この立地であれば、この価格帯はけして高くはないと思います。
今はまだプランが２タイプしか公表されていませんが
角住戸が多く、各プランが７０平米以上なのは、住みやすくていいと思います。
いよいよ来月から販売開始なので、詳しい情報がそろそろ出てくるでしょう。
プランと合わせて価格帯も見れるので楽しみです。

最終どのくらいの価格になるかだとは思いますが私も高いとは思いません。
市内は坪300万程度の物件が多くなってる中で、仮に坪250万なら同じ広さで1000万以上の価格差が出るので借地を加味しても魅力的だと思います。ましてやタワーなんて坪350万近くで予定されてる物件も多いと聞いてます。
普通のサラリーマンが買えないマーケットに突入している中で、価格次第で幅広い層が検討できる物件だと思います。

今現在、野村が夙川で、定借プラウドを販売してますね。立地の利便性も高く、約250万位の単価で、ここの指標になるような物件と思われます。竣工2ヶ月前で、103戸中99戸が分譲済み。近隣の高額新築所有権や所有権中古が売れ残る中、これはなかなかの成績ではないかと思います。
超高齢化を踏まえて、マンションや資産に対しての意識の変化が起こっているのかもしれません。

立地は最高だが、借地はパスします。

定借でのデメリットってリセール以外は何がありますか？個人的には定借には抵抗はありますが。
リセール以外のデメリット次第なら検討もしようかなと思います。確かに子供に残す負動産を買うくらいなら残さない不動産もいいのかな？と考えれば定借もありかな？と。

予定販売価格(万円)
最低価格 4,300万円台 (3LDK )
最高価格 7,000万円台 (4LDK )
予定最多価格帯(万円)
5,500万円
専有面積
70.95m2 ～ 83.49m2

坪単価で、200万から280万、平均235万ぐらい？かな。

>>90 マンション検討中さん

将来無価値になるのが根本的なデメリット。
なので、リセールし難い、リセール出来ないので賃貸住民が増える、無価値になるのでローンが組み難い、無価値になるので組合に資産価値を維持しようという考えがとぼしい。
あとは地代の値上げかな。ここの契約は知らないですが。

また野村の定期借地権

定期借地権はシエリアタワー千里中央、プラウド苦楽園、プラウド夙川テラスコートなどでボロカスに書かれているのでそちらで勉強しましょう。

プラウド武庫之荘やプラウド六甲赤松町は元が安いにも関わらず築数年で数十%の下落を叩き出しているそうです。

>>93 マンション検討中さん
ボロカス言われてる割にはシエリアは完売、夙川も残り数戸で完成前の完売が見えている。何だかんだ評価する人はするんだなとも思います。
リセールリセールと言われているようですが、今から３０年、５０年、７０年後を見据えて買うのも虚しいなあ。。

新築で売れることと、
中古で売れるのは別の話。

定借は中古になるとローンつかない。
誰も買えない。

定期借地権の悲惨な現実。
所有権の三割から半額でも売れず。

https://www.mansion-review.jp/mansion/434777.html
https://www.mansion-review.jp/mansion/45734.html
https://www.mansion-review.jp/mansion/45490.html
https://www.mansion-review.jp/mansion/46495.html

中古の定借物件を借入なしに購入して、賃貸に出すのが正解か!?

>>95 マンション検討中さん

いや、そんなのは皆さん知ってます。
リセール以外のデメリットを知りたいという問い掛けです。

>>97 匿名さん


普通は単価を下げて仕様をあげられます。土地も買えないところが手にはいります。

残念ながら、ここは野村のコスカ全開仕様で、インポールにリビングインバスに下駄箱めり込みに引き戸寝室に下り天井などが炸裂してます。

立地もここでなくても他にありますし、規模もありませんし、幹線道路沿いです。

逆にききたいんですが、例えばグラメ多数やシーズンやプレサンスや真田山に買ってる要素は何かあるのでしょうか？

競合優位性のない物件で定期借地権なんて地獄ですよ。

それは、定借と関係のない欠点ですね。
定借なのに安くない。それは定借でなくても割高の物件は多々あるので。
リセール以外のデメリットを説明できる人っていないのかな。

>>99
ここはわからないけど、定借だと土地の賃貸料を管理費や補修費以外で払うところも多いよね。