プラウドシティ仙台上杉山通

この状況だと他のマンション（長町や駅前）にすれば良かったなと思われる方もいらっしゃいそうですね…

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>>975 >>976

あーっとですね、これはあなた方が知らないだけです。長文で説明しますので、よければどうぞ。

これからは管理次第で築年数の経過したマンションでもある程度の資産価値が維持される時代がやって来ます。そういった物件に関しては、設定しうるという意見も大きくなってきています。
なぜならば、今の日本においてはマンションの建て替えというのはほぼ不可能であり、好立地に今からどんどん住宅が建築される可能性はほぼゼロだからです。当然ご存知とは思いますが、日本でマンションの建て替えが成功したのは建ぺい率・床面積に余裕があり、余剰住戸を売ることで住人の負担無しで建て替えが可能であった物件「のみ」です。他の例はほぼ一切ありません。
すなわち、今の時点で超好立地と災害への強さを確保しているマンションについては、管理不良で建物が廃墟化しない限りは立地の価値と希少性が失われることは決してありません。人口減で自治体も財政維持のためコンパクトシティ政策を取らざるを得ませんから、コロナだろうが何だろうが、郊外に今から住宅地が広がっていく可能性もほぼゼロだと断言できます。
本来、コンクリートは管理次第で100年程度の耐久性が期待されるものであり、持続可能な管理体制を構築している物件で立地が最高クラスであれば、仙台であってもある程度の価値が維持されていくでしょう。
そしてこれは何も私個人の意見ではなく、意欲的な金融機関では税法の耐用年数によらない実際の価値を評価しようという試みが始まっています。もともと中古マンションは20年経過以降は価値の下落はかなり緩やかになりますが、彼らはモノによってはそれが50年60年と続いていくと読んでいるからこその試みです。そしてそこの最低条件が「立地」「持続可能性＝管理体制」です。メガバンクはなかなか動きませんけどね。

まあ参考までに、知識としてどうぞ。
もちろん主流にはなりません。ここはまず無理だと思いますし、設定しうる物件なんてかなり少ないという点は間違いありませんからね。

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>>975 >>976

あと書き忘れましたが単純にインフレと価格変動ってのがあるんですよ。
例えば、10年前の新築当時に70歳の方が定禅寺のライオンズタワー、3LDK80m2の部屋に新築価格の7割程度でリバースモーゲージを設定したとしましょう。

そして10年後の今日、少し早いですがその方が亡くなったとする。
金融機関は、10年で軽く1500万以上の実入りです。
そういうことです。

また、単純に現物不動産は現金よりも当然インフレには強く、リバースモーゲージというのはその優位性を考慮するからこそ設定できるものです。
単純に今の価格が経年で落ちていくから金融機関の損だ、などという究極レベルのド素人的発想です。貴方の目の前の一万円は、十年後には一万円の価値だとは限らないことが理解できない方のセリフです。

貴方みたいな方々はこれからの日本でインフレなど起こらないと言うんですけどね…
ただ、貴方はリーマンの時点でこの不動産価格上昇を予測できていましたか？
今回のコロナでの流れを見ていると、株式や不動産価格は経済とは関係なく動くこともあると学べませんでしたか？

こういう市況の変化の可能性と、上で書いたような価値が維持されるマンションを所有していれば、築年数に関係なく資産として十分な評価を得られる可能性はあることが理解できると思います。もちろん、向こう20年の市況を読み切るなど絶対に不可能なので、保証はしませんけどね。今の金融システム自体がひっくり返る時代が意外と早く来るかもしれませんし。

まあ、親切でここまで書きましたので、理解するかしないかはあなた方次第です。ただ、少なくともマンションにリバースモーゲージという発想は普通に金融機関の人間にも十分に存在するものだということは知っておいたほうが、恥はかかないと思います。
まあ理解できない人がいるから、理解できる人は得ができるんですけどね。

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広尾ガーデンヒルあたりは、30年以上たった今でも高額だしね。バブルの時に売却していたら、いったい幾らになっていたんだろう…

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>>996 口コミ知りたいさん
ライオンズタワー定禅寺通りの他に仙台で優位性のあった物件はどこてすか？

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>>998 匿名さん

大規模物件だと
アップルタワーズ、ミッドプレイス、ザレジデンス一番町などが今考えると割安だったと思います。

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レジデンス一番町はともかく、アップルとライオンズ定禅寺のタワーは当時あれだけ仕様が低いと馬鹿にされたのにね。
結局立地に勝るものはなし。
ここは建物は良いですが、立地はイオンと学区が、頼み。うーん将来はどうかな。

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>>999 匿名さん
ありがとうございます。
重ねてみると物件の目利きに加え、販売の時期も重要なんですね。

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>>1000 検討板ユーザーさん
学区の良さとイオンモールがあるのでファミリー需要は安定して得られると思います。ただ、上杉はマンション供給が過剰なので、希少価値は低いですね。上杉のマンション群の中であれば、住友がNHK跡地に建てるマンションが中心部に最も近いため、優位だと思います。

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nhk跡は住友以外も落札してますね。

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7月から大手4行が金利引き上げです
他も追随するかと
今がギリギリ低金利かと思うのですが皆様はいかがお考えでしょうか？

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>>1004 匿名さん
金利の上昇以上にマンション価格が値下がりするため今は買いではないと思います。

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待ったかいがあるほどの値下がりはないと思う。
そりゃあ、今よりは下がるだろうけど。
でもどこでもいいなら別だけど、ここがいい、と思う物件は皆一緒なわけで。
その内安くなるとか待ってる人は、今安くても買う気のない人だと思う。

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ここって本当にイオンモール出来るんですか？
前々からそこを売りにしてたと思うんですが、全然進んでないような。

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この土地は前土地所有者東北大学、仙台市、商工会議所などによる雨宮まちづくり検討会の計画を条件に取得した土地なので勝手な転売や用途変更はできないと思います。噂では利府イオン後と聞きますが、取得した以上さっさと作って欲しいですね。

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蚊が多い、カエルが大合唱

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>>1007 マンション検討中さん
モールは駐車場のスペースとモールのスペースがさすがに足りなさすぎるので、卸町の規模のスタイルくらいじゃないですかね。
未だに公式発表も何もなし。
コロナ不況でテナントも二の足を踏むでしょうし、郊外型の大規模モールと比べて集客量低く街中で賃量も高いため余計に優先度は低いので、５年くらい先になるかもしれないと考えています。

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>>1010 通りがかりさん

卸町よりはだいぶ広いはずです。
http://www.city.sendai.jp/kankyochose/kurashi/machi/kankyohozen/kurash...

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モール作れるくらい違うの？

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来客用駐車場等に常習的に駐車してる人いますね。管理人がいない時間帯を狙って停めてるそうです。

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>>1013 匿名さん
いやですね
前のマンションでも
この問題で相当揉めました
早急に止めさせないと大トラブルに
発展する可能性有ります。

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駐車場やゴミの問題でもばれなければ、とか自分本意な人も世の中にはいます。そもそも、すれ違ってもまともにきちんとした挨拶ができない大人もいます。
同じマンションにモラルが低い人がいるのは残念ですね。

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>>1016 匿名さん

廊下って共用廊下ですよね？
タイヤ置いてる人なんているんですか？考えられないです
子供用の自転車とかも論外

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昨日の昼間に消防車や警察が来ていましたが、何があったのですかね。

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いろいろ考えて撤退したんですが、第3期5次申込登録の案内が来た・・・まだ残ってたのか。
幸いコロナで収入減とはなってないけども。

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ある程度の共同住宅で暮らしたことのない人が集まると廊下にタイヤとかこどもの自転車とかゴミとか当たり前のようにやるんだろう

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近隣で数年前から住んでる者ですが、廊下に子どもの自転車置いたり、来客用駐車場を勝手に占有したり、バルコニーに物置おいたり、駐輪場じゃあないところに自転車停めたり。まあ、いろいろありますよ。管理人を通じて管理組合に伝えたりして、こまめに対処するといいです。大半は同じことを思っているので、だいたい解決します。既得権になる前にきっちりやりましょー。

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うちのマンションは管理人さんが厳しくて、玄関前の私物(雨の日の数日後も放置された傘まで)やエントランス付近に置かれた自転車、記載がなかったり時間超過した車には即注意文が貼られ、取り締まられています。
ちなみに三菱地所コミュニティです。

以前野村のマンション住んでましたが、掃除も雑だし来客用駐車場に自分の車を置く管理人で辟易してました…

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>>1022 マンション検討中さん
そんな管理人、いるんですか？？
ビックリです！

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>>1023 通りがかりさん

それはリビングサポートにクレーム入れて改善させて、後に担当も変わりましたが…

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一般に管理人の仕事ぶりは規約と管理業務委託契約によるし、管理人がしょぼいのは理事会がしょぼいからだし、理事会がしょぼいのは管理組合全体の他人任せが要因。
新築マンションの第1期だからまだまだこれからですね。
無関心層の中から問題意識が高い人が現れるかどうかにかかってます。
ここの住民じゃないから知らないけどアルコーブに何が置けるか規約を見てみるといいですね。ダメなの置いてるならなぜ放置されるのか、管理委託契約がどこまでなのか、理事会は問題を把握してるのか。
問題点がわかれば対策は案外簡単ですよ。大抵は手続きの不備かなと思います。

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よく隣人ガチャとか言われるけど、マナー悪い人が複数いるのは住民ガチャハズレですね

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毎日きちんと掃除されてますので、汚いなーと思ったことはありません

ここは本当によーくいろんな悪口書かれますね
住民でない人の書き込む悪口は何が目的なのか分かりませんが。

玄関前に物を置いている人は多いので、どこかのマンションのように厳しくしてもらえたらいいですね

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そりゃ、住友や三菱のほうが財閥って感じかもだけど、プラウドだってぽんと買える人はそうそういないブランドでしょ。悪口の一定程度はジェラシー的なものと考えて差し支えないのではと思います。

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入居開始までのスレの流れは、高付加価値とか町全体の価値が上がるとか、この一帯で街が形成されるきっかけになるとか、煽り文句なかなかだったからねww
他の大手デベのマンションスレよりも断然レスあるし、嫉妬だけではないような。
また思い上がり

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ここの真価はイオン、厚生会、住友が完成するまで見えませんね。仙台の一等地ですから、早く綺麗に整備してくれると嬉しいです。イオンモールも郊外の庶民的な感じではなく、多少はオシャレに仕上げてくれることを期待しています。イオンモールができて、却って上杉の雰囲気が壊れるようなことは避けて欲しい。

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イオンって時点で雰囲気や印象はどちらかと言えば低価格帯の庶民的なものだから、落ち着いた高級な雰囲気ではないと思います

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イットーチ？
買った人にとってはそうなんでしょうね。

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買った人のステルス持ち上げが前から多いよね

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上杉の雰囲気を壊すとかなんてどうでも良い。
とにかく買い物が不便、草ぼうぼうの荒地が解消されるなら、低価格でも結構という方が多いのでは。
うかうかしていると子どもが大きくなってしまう。

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完成後のスレッドにポジネガ双方がいつく物件は注目物件の証拠です。まぁ住友不動産が大きく動き出したのでスレッドの賑わいもそちらに移るでしょう。

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実際に住んでる方は完成度よりスピード重視なんでしょうね。スピードも大事なのですが、数十年先を見据えた仙台のまちづくりという観点では、高級住宅地上杉の付加価値を上げるような丁寧な開発を期待したいところです。

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開発計画はもう決まってるでしょ
イオンや大規模マンションと高級住宅地は相容れないし、上杉の一部分だけ

主眼は中心部に近い広大な土地をどうするか、だったでしょうね
渋滞が激しい交差点に車前提の商業施設、というだけでお察しかな
道路も込みで開発されるなら別だが

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イオンだって街中のいい値段のところに出店するんだし採算とらないとどうにもならんから、路線も自然と売上重視の現状と同じだよね。金も体力もある、つまり全国でも目にする当たり前のテナント。
中程度の価格帯のところとかハイソな路線やっても売れないし厳しいでしょ

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>>1035 口コミ知りたいさん
＞完成後のスレッドにポジネガ双方がいつく物件は注目物件の証拠
その根拠は？

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>>1039 口コミ知りたいさん
ほら貴方も気になってるんでしょう。注目しないなら書き込みしませんよね。
貴方自体が「証拠」でしょうか。

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まあでも、なんだかんだ言ってこのエリアを買える人は勝ち組ですよ。

イオン雨宮の建築が遅れてるのは誤算かもしれませんが、長町のマンションで妥協しなくて正解だと思います。

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>>1041 マンション掲示板さん

エリアを咎めるのって人のマンション咎めるのと全く同じ構図で笑う。だからバカにされるんだよ。このマンションはエリア内で＊＊＊ですねって言ってるようなもん。勝ち負けないんだから早く買え。

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エリアで納得するしかないって感じなのかな？

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街中に住みたい人、子供の通う学校の近くに住みたい人、静かな土地でゆったり暮らしたい人、色々な人が居ますからね。だから、自分の希望や目的に合った場所のマンションを買います。
この掲示板に来て、交通の便が悪い、土地の価値がないなどと自分の価値観をべらべら述べなくて結構です。希望のエリアのマンションの掲示板へ行って情報収集すればいいことです。
妬みや悪口多すぎです。

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人それぞれの価値観だけでいいならチラ裏で掲示板の意味ないよね。だって結局自己満足の日記にしかならないじゃん。

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>>1045 通りがかりさん
買わない理由は人ぞれぞれ、無数に有ります。そんなの得意気に披露されてもね。逆に購入者さんの購入動機は参考になります。もっとも、購入時はこんなごみ溜め掲示板もう興味ないでしょうがね。

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あまり見当たらないけど買って良かった点なんかたくさん書き込みされてもいいのにね。

あと何部屋残ってるのかな。

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買って良かった点の書き込みしたら嫉妬する人たちがすぐ悪口書くだろうからね。

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近くのプラウドタワーと比較検討してるものだけど
同じ様に検討してこっち買った人いますか？
タワーと比較した時のシティの良い点を教えて貰いたい

イオンが出来てない今、買い物とかは不便ですよね？

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レーベン仙台大手町と比べるとかなりの割安
向こうが割高？

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>>1049 マンション検討中さん

プラウドシティの利点は
・タワーと比べて間取りが整っている
・自走式駐車場＝修繕費の心配、出し入れの手間減らせる
・長い目で見れば隣接地に大型モールができて暮らしやすく、資産的にも他物件と差別化できる
・スタディルームは意外と便利
　外で集中して作業する場の確保が難しいから個人的に有難い(カフェや図書館は長時間使えなかったり満席だったりする)

現時点での利便性では基本的に車か自転車移動なのでそれほど気にならないです。
公共交通は上杉二丁目バス停を使ってます。
宮交より本数多くていいですよ。

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>>1050 マンション検討中さん
レーベンは利便性やブランドに対して、かなり割高だと思います。ただ、あの眺望は希少価値が高いので、お金に余裕があって気に入った人は買うんでしょうね。

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タワーとシティどちらも部屋の間取りや設備はそこまで大きく変わらないと思いました。ですので実際に見学してみて、その直感ではないでしょうか。共有スペース、周りの騒音、買い物や交通のアクセスなど。

駐車場は自走式のほうが確実に楽ですがもう空きはないようですので、そこはあまり考えなくていいと思います。

私は見学してシティを購入しましたが、買い物に不便は感じていませんし、快適に過ごしています。ただ車の騒音や消防局のサイレンが気になるので、タワーにしていたらもっと気になっていたのではないかと思いました。

大手町は確かに高級感がありますね。
街中へのアクセスの利便性、もちろん景色もいいでしょう。購入時より高く売れると聞きました。噂ですが。

マンションは次々建設されているので、時間があれば色々見学に行くことをお勧めします。掲示板では分からないことが沢山あります。実際に見学して気に入ったら、掲示板の悪評価や変な意見はどうでもよくなりましたよ。

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タワーとシティどちらも部屋の間取りや設備はそこまで大きく変わらないと思いました。ですので実際に見学してみて、その直感ではないでしょうか。共有スペース、周りの騒音、買い物や交通のアクセスなど。

駐車場は自走式のほうが確実に楽ですがもう空きはないようですので、そこはあまり考えなくていいと思います。

私は見学してシティを購入しましたが、買い物に不便は感じていませんし、快適に過ごしています。ただ車の騒音や消防局のサイレンが気になるので、タワーにしていたらもっと気になっていたのではないかと思いました。

大手町は確かに高級感がありますね。
街中へのアクセスの利便性、もちろん景色もいいでしょう。購入時より高く売れると聞きました。噂ですが。

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デメリットは駐車場がないことくらいですか？

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モデルルームになってる残りの部屋は家具付きで販売しているんですか？

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ザレーベン仙台大手町は仙台のレガシー、後世に語り継がれる立地ですから。

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先日イオンモールの営業担当者に聞きましたが、イオンモールの計画自体はまだあるということですが、しばらく（少なくとも2～3年）は今のところ動く予定はないということでした。

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確かあと５年くらいで厚生病院の移転が発表されているので、それも影響するでしょうね。同時に工事はスペース的にできないだろうし、先に発表ある厚生病院がリスケされることは考えられないので、イオンは一体いつになるのかますます謎です。
子どももだいぶ成長してしまいます

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厚生病院は今年の秋着工ですよね？イオンは今にも着工しそうな感があったのに。コロナの影響もあるし、すぐ作ってもテナント埋めるの大変って感じですかね？利府のテナント入居状況が気になるところ。

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卸町はテナントがポツポツ抜けてるみたいですよ。

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まああそこは同じグループでもイオンモールとイオンスタイルで運営違うから方針も違うんでない？
比べるなら同じモールの利府とか名取と比べるのが良さそうね。
卸町はイオンの取扱商品と専門店の種類が被りやすいからなかなか難しいんじゃないかな。
ま、あの辺は近隣に足を伸ばせば何でもあるし、とりあえず食料品買えればいいかな、くらいのスタンスなんだろうね。

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>>1062 匿名さん

卸町、名取、利府は運営は同じですよ。酷く違いがわかりにくいですけど、名取もイオンスタイルになっています。利府もイオンスタイルになるんじゃないかな？
卸町は日通跡地で拡張の噂があったけどどうなったんだか。

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>>1063 匿名さん
私企業のことなんでどうだっていいんですが。。。
イオンモール(イオンモール株式会社運営)の中にテナント専門店(他企業)＋イオン(元ジャスコ)またはイオンスタイル(イオン東北株式会社←元イオンリテール株会社)
どちらも親会社はイオン株式会社
合ってます？

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そもそも
イオンって・・・

成城石井、明治屋くらい
誘致出来ないものでしょうかね。

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>>1064 マンション検討中さん

近い業界にいるのに会社の人みんなよくわからないんですよねw

現時点でイオンモール（現イオン東北　旧イオンリテール）が運営するモール事業の中に同社運営のイオンスタイルというブランド名のGMS＋テナント各社がいる。のはずです。全てイオン子会社。しかし名取も卸町も総称がイオンスタイルになってるんですよね。私も私企業のことなんかどうでもいいんですけどわかりにくいですよね。何が言いたいかというと少なくとも富谷クラスの大きい規模の計画ですね！ってことです。因みに長町はイオンタウン所有なのでイオン東北とは関係がないけど同じグループなので調整はあるかもです。泉大沢クラスになるかヨークタウン風になるかは未知数。

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>>1066 匿名さん
ありがとうございます。
全くどうでもよいのだが、全く分からんし、少し気になる。

成城石井、明治屋とかはテナントですよね。
この規模の開発を担える企業ではないですよね。

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モール的な大規模スーパーどう考えても時代遅れです。卸町のイオンの二の舞になるのは目に見えてると思うのですが・・・
まぁ個人がどうこう言える問題ではないと思いますが、まだ、何も出来ない方が良い気がします。

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確かにイオンができて上杉のブランドが損なわれるのではないか…という心配はしておりました。郊外のありきたりな街みたいになってしまうのは惜しい。ただ、現状買い物が不便なのも事実なので、やはりイオンができないと困りますね。

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イオンで上杉のイメージ悪化するほどのもんじゃないと思いますけどね。学区と相まって高所得者ファミリーの街に特化されていいと思う。気持ちはよくわかる。何も起たないのも問題ですし。

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イオンのピンクの文字や看板が生活感ありありでムードはなくなりますよね
ブランド的にあまり積極的に見たくはないです

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上杉のブランド…？ブランドって…？

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イオンというブランドです

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上杉、強いては仙台市としてのグランドデザインを何も考えてない大規模開発。
このご時世で、高度成長期そのままニュータウンにでもあるような開発。
計画見直し、棚上げにもなる。
イオン程度の企業ではイノベーションは起こせない、上杉ではなく他でやってくれと思います。本当、色々な意味でがっかりです。
大規模な公園にすることを望みますね、その中で小規模なスーパーが多少有れば良い。

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長年仙台に住んでいる人なら、大半は上杉＝高級住宅地というイメージを持っているはずです。かつて上杉に高所得世帯が集中していたのも事実です。一方で、泉パークタウンのように計画的な開発がされなかったため、現状は雑然とした住宅地になってしまっており、イメージと実態に大分ギャップができてしまった。今回の再開発は計画的まちづくりに移行するラストチャンスだったように思います。

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しかしまー、今度はピンクの看板がイヤとか…
住人のチェック厳しそうで何かと面倒臭い物件なのはわかったよ。

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実質が伴わない、プライドだけは高いという意味の面倒臭さかな？
同感です。

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上杉＝高級住宅地？住宅地のイメージはありますが、高級というのは初耳ですね。学区特需の坪単価でしかないので、上の方が書き込みしてるように実体が伴わない。ファミリー向けエリアが高級住宅地？都心の高級住宅地みたら、恥ずかしくなるのでは。井の中の蛙、大海を知らずですね。

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>>1078 匿名さん
上杉のイメージ知らないのはあなたが無知なだけ、大海の話しなんてしてません仙台の話しです。

欧米の高級住宅地みたら、都心の高級住宅地、犬小屋です。

何を勘違いしたらこんな上から目線にのるのか不思議です。

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イオン関係者？

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ここは仙台のマンション掲示板。そもそも井戸端会議の場なので、遠くの海の話をされても。

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まあまあ。知っているのに僻みか何かで知らないふりしているんでしょ。そんなにはカリカリしなさんな。

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地方都市のスレで海外とか都心の話をし出す人って定期的にいるけど絶望的な脳みそだなと思う
りんごの中で何が美味いか話してたら、突然マンゴーの方が美味しいとか言い出してんのと同じ
煽ってるつもりで全力で自分頭悪いアピールしてることに何時になったら気づくのか

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イオンが、上杉ブランドにそぐわないとかいう人の方がよっぽど上から目線

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住民同士のマウンティングも熾烈になりそうなマンションだと感じ、ちょっと後ずさり…。

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高級仕様マンションでもないしそこまではないんじゃ。
乗ってる車とかファッションとか職業とかは土地柄普通に気にされると思うけど。

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りんごは百貨店で売る果物で、スーパーで売る果物ではないと言ってるのと一緒。

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>>1084 匿名さん
これはさすがに綺麗事すぎ

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中心部には高級な住宅が建ち並ぶ高級住宅街はないし突出したエリアもないけど、中心部以外の他のエリアと比べて高級な立地ではあるってこと。みんな比較対象がバラバラになってると感じる。

文京エリアとして特徴がある上杉にイオンはぴったりだよ。多くの部屋がイオン駐車場ビューになってるけどそれでもみんな買ってるのはイオン至近がプラスな人が多かったんでしょ。子育てしやすそうだもんね。

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>>1085 匿名さん
この掲示板人気だがこのマンションの入居者は果たして居るのか？
ちなみに私は近所住人です。

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>>1083 匿名さん
頭悪い人の頭悪い発言に必死に反応するのも頭悪いですよ。ほっとけば良い。みんな分かるから。

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> 文京エリアとして特徴がある上杉にイオンはぴったりだよ。

文教地区に大型商業施設がぴったりって・・・むしろ環境悪化要因だよ。
イオンに入り浸りが情操教育としてはどうかと思いますね。
ただ買い物がしやすくなるのは確かで、どっちかっていうと商業地区になる。

もっとも上杉が文教エリアっていうのは、もはや誤解ですがね。
農学部がなくなって、付属中以外どこに文教要素があるのか、っていう。

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プラウドシティは仙台はここと長町南だけなんですね。
人気立地＋200世帯規模が可なら、シティにするかんじかな。

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