プラウドシティ仙台上杉山通

>>912 マンション掲示板さん
私も低層階なので１番気にしてました。蚊などの虫が発生し易いし。工事の騒音は完成後の楽しみがあるので、我慢できるんですがね。
でも長町みたいに駐車場にされてはそれはそれで複雑だし、難しいところですね。

出来るまで草ボーボーよりは、個人的には駐車場の方がマシだなあ。
とにかく虫が大っ嫌いなので。車の排気も好きではないけど…。比較の問題です。

近所に住んでますけど、夏の夜はカエルの大合唱ですね。虫も多いし、居着くんでしょう。
同時に秋まではコオロギやらキリギリスやらの鳴き声が沢山。
中に入れないから遊べないけど、子どもが興奮するくらい生き物はたくさんいそう。
水捌けも良くなくて雨のあとは上から見ると水溜まりも沢山できるから、低層だと蚊は心配かもしれません。

勝山住友みたいに当面は駐車場にして稼ぐくらいならもう既にそうしてますよね。
都市計画の関係で駐車場にすることは許されないんでしょう。公式発表もまだないのであれですが、イオン着工まではあのままでしょう。

>>916 口コミ知りたいさん

いやいや、虫は意外と高層階にも来ますよ。

それに、高層階といってもタワーじゃないしね。尚更。

小さい羽虫とか蛾は風で舞い上がったり光に寄せられて余裕で来ますが、蚊は8階くらいだとあんまりこないかな。目の前が公園になつてる４階に住んでたときはカタツムリやカマキリくらいならたまに出くわすことありました(笑)

カマキリですか絶対繁殖してそう。ウチは4階しか買えなかったので、憂鬱です。虫って不思議なもので、部屋の外で見かけると、玄関や窓をしっかり閉めているはずなのに、中にいたりしますよね。
今年の夏にはせめてイオンの基礎工事が始まってくれるのを願うのみです。

近くに樹木があるとセミもいて、廊下やベランダでトラップとかやられますよね(笑)
仙台はそこまで大繁殖してないけど、都内にいたときは結構やられました。

近くに飲食店がほとんどないし、しばらくはゴミも出ないから、ゴキブリはないと思う。仙台っていうのもある。

少なくとも今年の虫は覚悟ですね…虫以上に建築現場の音とか塗料の匂いが心配です。建築は土日関係ないんでしょうか？土日は寝坊したいな…

普通の建設だと日曜は休みのことが多いので大丈夫だと思います。コロナショック以前も人手不足や人件費高騰、働き方改革で建設現場で頑張ろうにも人が足りないという状況でしたし。

ローン、変動金利にしておけば良かったと思う今日この頃です。さすがにコロナショックは見通せなかった、、、

>>925 匿名さん
安心を選んでるんですからいいじゃないですか！これから35年？何があるかわからないですよ。リーマンショックから10年でもう一発くるなんて思いもしなかった。しかもウイルスで！

会社規模によっては給料ダウンとかボーナスカットとかあるかもしれませんね。

住友て同時に着工出来なかったんでしょうか。目の前にイオンの予定が、車列と簡易トイレって一体…

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/549998/
何か思ってたイメージと違って口コミ見てみたらこんな感じだったのか、同じ様な思いしてる人いっぱいいるんですね。

10年も経てば売る人多いのかな

あの土地の使い方だと住友が終わらないとイオンは基礎工事とか始められない様子だし、相変わらずニュースリリースはないし、コロナの影響はものすごく大きそうだし、まだまだ先の気がしてきましたね。
テナントの企業もしんどいだろうな。
代わりのスーパーが近くにあるといいのですが、まのやくらいですよね。普段使いにはなかなか…

まとめサイトで見たトップバリュのスレワロタ

野村アフターの対応が悪すぎ！
野村を信用して新築を購入した者の気持ちを考えて対応してもらいたい。
私からご案内出来るのは自己負担で対応しなさいって・・どういう事？　設計・企画の段階で間違ってるんでしょうと言いたい。

それからベランダに洗濯機でも置く前提で水道を付けたのかしら？
普通に考えたらあの高さに付けないと思う。

これからの生活を同じ系列の野村サポートに任せて大丈夫なのかと不安になりました。

愚痴です

すっかり過疎りましたね。
相変わらず売れ残り多いし、
まだまだ空室だらけです。
コロナの影響でイオンは来なくなったし、
このマンションはかなり厳しいですね。

>>934 マンション検討中さん

コロナの前からイオンは延期のままですよ。

昨年話を聞きに行ったときはえらい強気だったんですが、まだ余ってるのか実物を見て選べるそうで・・
あ、ここを買わなかったおかげか附属受かりました。買ってたら落ちてたな。

>>936 評判気になるさん
他に決めたのですか？
まだだったら、この大不況で業者の足下みて値引き交渉しまくりができるので羨ましいです。

附属はうちもです。20日ですね。

イオンこなけりゃただの畑跡地。

>>936 評判気になるさん

買わないと附属受かるんですか？

>>938 購入者さん
コロナで年単位の遅れになるんでしょうね
青田買いしたらほんとに田畑のままという皮肉

自前で生み出す価値ではなく、他所に乗っかってるんだからそうなる可能性込みで契約してると思うけどな。
学区も住友の二棟もあるし、見直しかかればいよいよですね。

自走式の駐車場で維持費がまだまし、くらいのメリット？住戸数の70%ちょいのみで近くに駐車場がないからこれからの購入者で車乗りには痛いですが。

>>940 通りがかりさん

ざぶとん一枚！
面白い！

本当に野原のままですねー。
寂しい限り。

参考になりそうでまったくならないスレだな。

>>943 マンション比較中
このマンションが売れ残っていることや
イオンが来るか来ないかわからないこととか
このスレからわかる裏情報はたくさん記入されていると思いますよ！

>>943 マンション比較中さん

今まで参考になったマンションスレがあったのか問い詰めたい。

大変参考になった！
デベロッパーはマイナス情報をひたすら隠すのみ。

雨のあとの水捌けわるくて、歩道に流れてますよね。地面がさらされてるのにこれだけど、イオンできたら下水がかなり整備されるからそれがなくなるのだろうか。
下に川が流れているせいで水捌けが悪いのかどうなのかも不明。

>>947 eマンションさん

ニオイも臭いし、虫は沸いてるし、
不衛生ですよね。
なにより見た目が悪くて資産価値が低い。

敷地北側の歩道の舗装の仕上がりが、マンション側が盛り上がっていて歩くのが不快になった。新築マンション建てるなら歩道全面をきれいに整地してほしい。

ダンダンと部屋でボールついてるやついる
。非常識

来客用駐車場を予約なしに勝手に利用する非常識なやつもいる。停めた車の持ち主と連絡とれるようにしてもらいたい

SUUMOのほうだと90㎡7000万円の南東角部屋でてきたけど、ローン通らなかったとか？
何回なんだろう？

本当に売れてたのかわからない…
イオンできれば来客の駐車場問題も解決ですけど、まだまだまだまだ先になりそうですね
窓開けたいけど虫の季節になってきて気をつかいます

ここらあたりに住めば、宮教付属幼稚園とか入りやすくなりますかね？
検討中でしたがコロナ不況で買えなくなったけど

くじなので場所は関係ないですね。
もう既に給料ダウンとは、自営業とかですか？

抽選ですかー。でも当選したら通園便利そう。
自営業で今月売り上げ半減ペースです。
学区がどうこうとかド田舎出身の自分には理解しづらいですが、仙台出身の妻が滔々と語るもので、教育用に買おうかどうしようかと。ローン組もうかな？

現地モデルルームの案内が来る・・・角部屋４LDKを広々３LDKにってもったいないって思ってしまう。

私は部屋数よりもリビングを広くしたい派だなあ。

この部屋羨ましいです。こんな間取りあるならもっと早く知りたかったです。値下げ交渉もこのご時世なら受けてくれそうですしね。

でも元がやたら高いからなかなか厳しい。

ここは残念ながら色々と厳しそうですね
交通、生活利便性を考えれば他にいくらでも選択肢はありますし、その一方で値段は勾当台やら一番町エリアの物件と同等ですからね
イオンができれば（もはやできるか分かりませんが）ただでさえ混んでいる愛宕上杉通はさらに混雑し、夜は厚生病院に来る救急車の音が鳴り響くことに…
そのイオンを目当てにするなら敷地の逆側に山ほど選択肢がある
今後は希少性の面でもかなり厳しいでしょう
唯一の売りは上杉学区ということになりますが、勝山跡地にも人が来るとなると見直し待ったなし

総じて、敢えてここを選ぶ理由が見当たらなくなってしまってるんですよね
上の方も書いてますが、当分残りそうですね

ちなみにこのマンションの掲示板、資産価値なんかどうでもいいって方もいますけど、これからはより大事なんですよ
おそらく今後一般化すると予想されますが「リバースモーゲージ」とゆーのがあります
これは、手持ち不動産の資産価値分の融資を受け、自分が死んだら不動産は金融機関のものになるというモノです

つまり、資産価値が3000万のマンションに住んでいれば年金代わりに3000万の融資が出て、死ぬまでそれで暮らせるわけです
価値が1000万しかなければ当然それしか融資は出ません
また、金融機関の資産評価も今後は築年数のみで判断するのではなく「正しい」資産価値を算出しようという流れがあります

これを使えば当然相続はできないわけですが、今後年金が怪しくなる中で、資産価値の高い不動産は老後のリスクを軽減する大きな武器になります
大事ですよ、皆様

イオンまだかなー

蚊も出てきましたね。
近所住みですが空き地状態は蚊が多いから早めにどうにかなってほしいです。
もう少しすると夜はカエルの大合唱でした。

リバースモーゲージねぇ・・・
まあ資産価値に関心を持つこと自体はいいことだが

どこでもそうですが、
正直、外の音なんて、窓を開けない限り聞こえませんよ。
それに住友の方が病院に近いですし、救急車搬送入口に近くなるから、厳しいのではとも思っていました。

まー人それぞれでしょうが、それはあくまでオマケで、要は（今現在の）学区以外に競争相手に勝つ要素があまり見当たらないということです。

あと資産価値とリバースモーゲージの件は、老婆心ながら本当に気にしたほうがいいですよ。
同じ額のマンションを買ったのに、老後に使える資金が1000万単位で異なるなんてそんなバカな話はありませんからね…
今どき実家を相続して住み続けるなんて人も減り、かつ老後資金に不安を抱える人が急増するご時世ですから、今後ひとつの形として世の中に定着する可能性は高いです。
まあただ、金融機関としては100歳まで生きられようものなら大損のリスクがあるので、その辺りがどうかというのはありますけどね。

すみません、暇で長文書き込みまくってしまいました。
失礼いたしました。

なんでもいいから早くイオン建ててほしいです。イオンが建つ話はなくなったのかと不安になります。住友は休日も一生懸命仕事してるのに、イオンは野っ原のままで。集客のため、勝山跡地と隣の住友のマンションが完成してから建てるつもりなのでしょうか。

十年後にリバースモゲージを設定してもらえるマンションが仙台にあるでしょうかね。金融機関も慈善事業じゃないですから、資産価値がだだ下がりが目に見えている物件は今でも審査厳しいですよ。
ここの現在の資産価値は正直、購入価格から7掛けくらいが実情だと考えています。周辺の開発が予定通り進んでいませんし、これから明らかにここより好条件の物件が供給されます。中古市場でも厳しいですね。

そーそー、だからなおさらここは厳しいですよ、という話をしてたところです。
そういう事考えるなら避けたほうがいいよ、とね。

実際のところ設定してもらえる可能性があるのは西口周辺、勾当台エリア、一番町エリアくらいでしょうね。この辺りは仙台市の人口が50万になっても、ある程度の賑わいを保つ可能性が高いですから。
あとは、資産価値の評価法がどうなるかというのも関わってきますね。特にアグレッシブな地銀あたりが導入しつつある、より市場価格に近い値段を付けようとする評価法がメジャーになっていくのかどうか、その時期はいつなのか。
仙台は緩やかに縮小していく街ではありますが、特に中心部は政令指定都市の中でも災害に非常に強い街です。そのため不測の事態が起きづらく、中長期スパンである程度の資産価値を維持するという意味では個人的には悪くないと思っています。
ただし、値上がりを期待する気には全くなりませんね。
ま、何にせよ気にして損はありません。

>> 968 マンコミュファンさん
金融機関がそんな不利な契約するんですかね。
死ぬ前に債務残高が借入上限を超えたらもう借りられなくなるんじゃないですか。
かつ利息は払い続けると（所詮、住宅を担保にした借金ですからね）。
長生きすればするほど不利になるのでリスクヘッジにならないんじゃないかな。

閑話休題
そもそもここは老後の資金に心配がある人が手を出していい価格の物件ではないと思いますが。

竣工前の完売状況見たら、資産価値が高いかどうかはほとんど見えてるんじゃない？

>>971
上杉は立地のランクとしてはどんな感じでしょうか。個人的にはこれくらいのイメージですが。
AAA仙台駅西口
AA一番町、勾当台、五橋
A仙台駅東口、上杉、大町
BBB北仙台、泉中央、長町
BB台原、卸町

マンションでリバースモーゲージてどんだけ夢みているのだか。銀行にとっては単純に不良債権が増えるだけでしょう。笑

>>975 マンション検討中さん
今日明日死ぬならともかく、30年後に築30年のマンション引き取るため、今現金一括で支払うバカはいませんね。

近くのモスバーガーがつぶれたのがショック

>>976 マンション検討中さん

世の中の新築購入者の10%はキャッシュです。お金があってもローン組めない人って珍しくないんですよ。ローン組みたくない人だっていますし。
よそはよそ。うちはうち。なんだっていいじゃない。

>>978 匿名さん
恐らくそういう意味ではないかと。。。
30年後(死後)に引き取るという契約の
リバースモーゲージのことでしょう。
一軒家と異なり引き取ってもマンション
解体出来るわけでなく、維持費もかかり
正に不良債権。
そんなものにお金出してくれる馬鹿な
銀行有りますか？

よそはよそ、うちはうち、これは同感です。

来客時に近くに駐車場がない。祖父母のお迎えとか幼稚園行事の参加の時とか

学区はいいんだけど、長町とかの巨大マンションみたあとだと共用部分が見劣りする
交通の便もわるい。
ごみ捨ては24時間OKじゃないってのは痛すぎる
イオンがくるかわかんないし、隣かスケート場跡の住友マンション待ってもいいかなと

ここは地味に駅遠いのが残念。勾当台や花京院なんかは徒歩通勤できるけど、電車通勤になると不便そう。それなら街中から離れても、駅近の方が良いのでは。イオンも利府と長町優先だろうし、コロナショックで計画自体なくなる可能性もありそう。

それまでずっと荒れ地にされてるのも残念。砂ぼこりや生き物のデメリットもあるし。
ヨークタウンみたいなのでいいから、スーパーや薬局が地味に遠くて不便な買い物が解消できたら嬉しい。

>>977 同じくモスロスです
イオンに入ることを期待しておきます

あと５年くらいでできるのか…？
子どもが小さくなくなって、イオンに家族で行ったり買い物することも少なくなるだろうな。
テナントで入るならケンタが多い？それかマクドナルド？

系列は違うけどイオンスタイルの飲食店は撤退続き。コロナ禍が終わるまで上杉は凍結でその後に建設するか再検討かな。利府イオンの売上が試金石？

目の前が荒地だからかベランダにしょっちゅう虫きます。勘弁してほしいです。イオンでもヨークタウンでもいいから、早く建ててほしいですね。これではせっかく確保した1階のカート置き場が虚しいです。

え、ゴミ捨て24時間OKではないの？この規模の新築マンションでは珍しくないですか？

個人的には雑草花粉アレルギーがあるので整備してほしいです。この付近通るとやっぱりくしゃみが出ます。草ボーボーの山とか自然に囲まれたところに行かなければ平気だったのが去年からまたひどくなりました。

ゴミは指定日の前日から出していいと。
24時間っていいのかな

珍しいですね。これまで住んだところがそうだったので、ゴミが出たり増えたりしたらいつでも出していいのがほとんどかと思っていました。

段ボールやカニとかエビとか、缶ビンペットボトルとか、オムツとか、かさ張るものや不衛生なものや臭いの出るものはいつでも出せた方が便利ですよね。部屋やバルコニーに置いておくのも汚れたり害虫の原因になるから嫌です。

いまどき、バルコニーにごみを置く人なんているんですかね。信じられません。ごみ置き場は整っています。住民のみなさんがきちんとまとめているのと、清掃員さんのおかけです。

いつでも出して良ければいないだろうけど、前日からしか出せないのであれば全くゼロではないのでは？
そもそもディスポーザーあるから、そこに生ゴミはあまり入れないんだろうけど。

部屋での騒音問題や来客用駐車場問題のように全員が完璧なモラルというわけにはいかないでしょう。

この状況だと他のマンション（長町や駅前）にすれば良かったなと思われる方もいらっしゃいそうですね…

>>975 >>976

あーっとですね、これはあなた方が知らないだけです。長文で説明しますので、よければどうぞ。

これからは管理次第で築年数の経過したマンションでもある程度の資産価値が維持される時代がやって来ます。そういった物件に関しては、設定しうるという意見も大きくなってきています。
なぜならば、今の日本においてはマンションの建て替えというのはほぼ不可能であり、好立地に今からどんどん住宅が建築される可能性はほぼゼロだからです。当然ご存知とは思いますが、日本でマンションの建て替えが成功したのは建ぺい率・床面積に余裕があり、余剰住戸を売ることで住人の負担無しで建て替えが可能であった物件「のみ」です。他の例はほぼ一切ありません。
すなわち、今の時点で超好立地と災害への強さを確保しているマンションについては、管理不良で建物が廃墟化しない限りは立地の価値と希少性が失われることは決してありません。人口減で自治体も財政維持のためコンパクトシティ政策を取らざるを得ませんから、コロナだろうが何だろうが、郊外に今から住宅地が広がっていく可能性もほぼゼロだと断言できます。
本来、コンクリートは管理次第で100年程度の耐久性が期待されるものであり、持続可能な管理体制を構築している物件で立地が最高クラスであれば、仙台であってもある程度の価値が維持されていくでしょう。
そしてこれは何も私個人の意見ではなく、意欲的な金融機関では税法の耐用年数によらない実際の価値を評価しようという試みが始まっています。もともと中古マンションは20年経過以降は価値の下落はかなり緩やかになりますが、彼らはモノによってはそれが50年60年と続いていくと読んでいるからこその試みです。そしてそこの最低条件が「立地」「持続可能性＝管理体制」です。メガバンクはなかなか動きませんけどね。

まあ参考までに、知識としてどうぞ。
もちろん主流にはなりません。ここはまず無理だと思いますし、設定しうる物件なんてかなり少ないという点は間違いありませんからね。

>>975 >>976

あと書き忘れましたが単純にインフレと価格変動ってのがあるんですよ。
例えば、10年前の新築当時に70歳の方が定禅寺のライオンズタワー、3LDK80m2の部屋に新築価格の7割程度でリバースモーゲージを設定したとしましょう。

そして10年後の今日、少し早いですがその方が亡くなったとする。
金融機関は、10年で軽く1500万以上の実入りです。
そういうことです。

また、単純に現物不動産は現金よりも当然インフレには強く、リバースモーゲージというのはその優位性を考慮するからこそ設定できるものです。
単純に今の価格が経年で落ちていくから金融機関の損だ、などという究極レベルのド素人的発想です。貴方の目の前の一万円は、十年後には一万円の価値だとは限らないことが理解できない方のセリフです。

貴方みたいな方々はこれからの日本でインフレなど起こらないと言うんですけどね…
ただ、貴方はリーマンの時点でこの不動産価格上昇を予測できていましたか？
今回のコロナでの流れを見ていると、株式や不動産価格は経済とは関係なく動くこともあると学べませんでしたか？

こういう市況の変化の可能性と、上で書いたような価値が維持されるマンションを所有していれば、築年数に関係なく資産として十分な評価を得られる可能性はあることが理解できると思います。もちろん、向こう20年の市況を読み切るなど絶対に不可能なので、保証はしませんけどね。今の金融システム自体がひっくり返る時代が意外と早く来るかもしれませんし。

まあ、親切でここまで書きましたので、理解するかしないかはあなた方次第です。ただ、少なくともマンションにリバースモーゲージという発想は普通に金融機関の人間にも十分に存在するものだということは知っておいたほうが、恥はかかないと思います。
まあ理解できない人がいるから、理解できる人は得ができるんですけどね。

広尾ガーデンヒルあたりは、30年以上たった今でも高額だしね。バブルの時に売却していたら、いったい幾らになっていたんだろう…

>>996 口コミ知りたいさん
ライオンズタワー定禅寺通りの他に仙台で優位性のあった物件はどこてすか？

>>998 匿名さん

大規模物件だと
アップルタワーズ、ミッドプレイス、ザレジデンス一番町などが今考えると割安だったと思います。

レジデンス一番町はともかく、アップルとライオンズ定禅寺のタワーは当時あれだけ仕様が低いと馬鹿にされたのにね。
結局立地に勝るものはなし。
ここは建物は良いですが、立地はイオンと学区が、頼み。うーん将来はどうかな。

>>999 匿名さん
ありがとうございます。
重ねてみると物件の目利きに加え、販売の時期も重要なんですね。

>>1000 検討板ユーザーさん
学区の良さとイオンモールがあるのでファミリー需要は安定して得られると思います。ただ、上杉はマンション供給が過剰なので、希少価値は低いですね。上杉のマンション群の中であれば、住友がNHK跡地に建てるマンションが中心部に最も近いため、優位だと思います。

nhk跡は住友以外も落札してますね。

7月から大手4行が金利引き上げです
他も追随するかと
今がギリギリ低金利かと思うのですが皆様はいかがお考えでしょうか？

>>1004 匿名さん
金利の上昇以上にマンション価格が値下がりするため今は買いではないと思います。

待ったかいがあるほどの値下がりはないと思う。
そりゃあ、今よりは下がるだろうけど。
でもどこでもいいなら別だけど、ここがいい、と思う物件は皆一緒なわけで。
その内安くなるとか待ってる人は、今安くても買う気のない人だと思う。

ここって本当にイオンモール出来るんですか？
前々からそこを売りにしてたと思うんですが、全然進んでないような。

この土地は前土地所有者東北大学、仙台市、商工会議所などによる雨宮まちづくり検討会の計画を条件に取得した土地なので勝手な転売や用途変更はできないと思います。噂では利府イオン後と聞きますが、取得した以上さっさと作って欲しいですね。

蚊が多い、カエルが大合唱

>>1007 マンション検討中さん
モールは駐車場のスペースとモールのスペースがさすがに足りなさすぎるので、卸町の規模のスタイルくらいじゃないですかね。
未だに公式発表も何もなし。
コロナ不況でテナントも二の足を踏むでしょうし、郊外型の大規模モールと比べて集客量低く街中で賃量も高いため余計に優先度は低いので、５年くらい先になるかもしれないと考えています。

>>1010 通りがかりさん

卸町よりはだいぶ広いはずです。
http://www.city.sendai.jp/kankyochose/kurashi/machi/kankyohozen/kurash...

モール作れるくらい違うの？

来客用駐車場等に常習的に駐車してる人いますね。管理人がいない時間帯を狙って停めてるそうです。