プラウドシティ仙台上杉山通

今後も人気地区だけ人が増えるのは同意。
子供もここだけは増えてるから上杉小があんなことになっているわけですしね。

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上杉って戸建では高級住宅街のイメージありますが駅からはそこそこ距離があるからマンション立地としてはどうなんですかね。
高級住宅街としての学区とマンション林立で過密化した学区とではこれから変わってくるような
大規模イオンが来たらそれも込みで地価は維持されるのかな。
私は仙台の地価が更に上がることはないと思うな。仙台駅前はさておき、上杉や片平はもう限界そう。

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駅近の方が外から来た人たちや年齢層高めの世代からは価値はあるだろうね。たかが小学校でブランドもなにも。仙台特有の謎現象だよ。
イオンも大規模ならまだわかるけど、普通サイズの持ってこられてもそこまで上がらない気もする。あのくらいの土地だと、大規模イオンの駐車場サイズだよ。

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大町の駅至近が評価されていないように、仙台は街中の移動に電車を使うことや駅近が良いという文化はないですからね。東京から来ると仙台の電車は日常使いには堪えません。東西線はさっそく赤字路線と化しています。今後のレイルウェイの更なる整備も絶望的です。自動運転等の技術革新による社会の変化も読まないと資産価値の推移を見誤りますよ。

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>>246 口コミ知りたいさん

この手の話はどうも理解できないなぁ。自動運転で技術革新はあって良くなるのはわかる。だけどそれが地価に影響を出す為には何が変わる必要があるのかな？仮に10年後普通の自家用ガソリン車もバスも今まで通り走り交通量にも大きな変動ないですよね？その中で自動運転車を乗る人は楽になる。ただ乗車時間に変化起きないですよね？すべての人が自動運転車になれば変わりますけどね。それに乗るためにはどれくらいの所得が必要なんでしょうね。人口減少局面でのコンパクトシティ化よりも早く普及するでしょうか？資産価値に影響を及ぼすための時間軸を見誤ると苦労しますよ。
因みに大町は生活利便が著しく悪いことが影響してることと仙台のマンション需要が小さいことが原因と考えます。駅近&自然での需要が小さい。東西線は開通間もないので赤字は想定できる話。乗客数は予測より速いスピードで伸びていて東西線沿線の開発が進んでいるので今後も伸びる。確かに今後の線路拡張は考えにくいですね。東西線開通によってバス路線を改編してるのでこのままコンパクトシティとして舵を切っていく形になりそうですね。ご存知のように駅前の再開発に向けた支援策が出され駐車場附置義務が緩和され、駐車場は減る方向です。少なくとも政策的には中心部への車の流入拡大は見込んでいないようです。モビリティ革命が起きた時郊外型発展になるか、今のトレンドのまま都心回帰が継続するかどっちになりますかね？

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>>242 マンション検討中さん

デベは供給絞っていないですよ。震災前より増えてます。上杉近辺にプラウドだけで何棟も増えてますし。価格は1.5～2倍以上になってますよね。でもいまが限界値。若い世代の賃金が上がれば別ですが、実質賃金はさがっているし、格差も広がっているから、高い新築需要は減っていくと思います。熟年の資産家しか買えない。

東京で中古やリノベ物件が売れ始めているのは、若者は高いものを望んでいない結果。新築が6000万で中古が3500万なら、将来に余裕のある方を選びません？

アメリカは不景気サイクルに入っていますので、日本も不景気になりますよ。

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仙台の中古物件価格も下がって来ている印象ありますね。資産価値うんぬんならそもそも今買うのは厳しい。仙台なんて田舎町は一番町でも坪200の価値はない。今、仙台タワーが坪200で出ていますがそれでも割高感ありますから。

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>>248 匿名さん
色々とごちゃ混ぜすぎw
事実誤認が多いな

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>>248さん
就職氷河期世代の多くがマンション購入層になれなかった2005年～2015年と違い、数年後には今の売り手市場の新卒が大量の高属性のマンション購入者になります。共働き支援も拡充され、世帯年収1500～2000万円なんてざらになりますよ。10月からは幼児教育無償化で余剰資金も生まれますし。金余りで不動産などの安定資産へのインフレ圧力は変わらず。郊外は空洞化する流れですが、中心部は景気後退で一時的に下げても中長期的には上がっていくと思います。

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>>248 匿名さん

供給を絞るとはあなたが言ってる新築マンションが減ると同じことを言っていて現実にものすごく減ってますよ。高くなりすぎてついてこれる人が減ってるから。東京が特にそうだけど好立地も無くなってきて郊外にマンションが建つようになってきてこれから平均価格は下がるだろうね。ただ中心部が下がることを意味しない。仙台はコンパクトシティが失敗すれば中心部は下がるだろうね。郊外はもっと下がるけど。どこに身を置くかは人それぞれだけど中心部が急落するシナリオで郊外の安いマンションにいくのは悪手。価格的に厳しいなら別だけど。待つ時間があるなら待てばいいと思う。更に値上がりするリスクがあることは認識したほうがいいと思うよ。

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とりあえず厚生病院は５年も先みたい。５年後にはトレンドどうなってるかな？地価は上がるのかな？

肝心要のイオンはまだまだ不明。できる頃には新築マンションとは言いにくいですね。

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資産としてはここの立地は中心部物件と見てもらえないと考えた上で購入しています。元々、中途半端な立地で、ライオンズタワー勾当台通などは販売中評価されず、かなり苦戦しましたから。
ただ、それなりの規模のイオンが出来るのは確実ですから、新しい商圏として評価が上がるでしょう。私は待てませんでしが、確実性を求めるなら南の勝山側の住友まで待てば良いのでは。

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このスレにマンションに興味がある方が来るのはわかりますが、「ここは買わない方がいい、将来アブナイ。」って長文を書いている方々は何をモチベーションに来ているんでしょうね。自分の人生の貴重な時間を使ってネガティブな書き込みをして。ストレスフルな生活を送っていないか心配になります。

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色々あるリスクを見ないでいいとこだけ見るなって注意喚起かな

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資産性って売却時残債割れを指す人が多いよね。残債割れしない物件って限られるから難しい。

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何年も先の不確定な計画に便乗してるだけなのに高いよね

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色々あるメリットを見ないで、注意換気ばかり見る人、書く人は買わない。そういう人はだいたい買わない人ではなく買えない人。機会を見逃して足踏みしてる人は、そういう人生を選択しているだけの事。そういう選択ばかりしてる人は仕事でも同じ。だから収入面でも買えないかもしれない。気付いたときにはどれだけの時間をネガティブに費やしたか後悔する。
そういう人は逆に不確定要素が全て確定したときに値上がりするリスクとかは考えないんでしょうか？とふと疑問に思いました。

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>>259 マンコミュファンさん

その通りですね。ドーパミンの無駄遣い。

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リスクとは言わないんじゃ…笑
機会損失って言いたいのかな？

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>>261 マンション掲示板さん
金融不動産等投資の一般用語でリスクは不確実性という意味もあるのでは...笑
逆にこの文脈で機会損失とは言わないのでは…笑

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厚生病院は24年度に移転との記事が出ましたね。

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なんで残債割れを気にするんですかね？
借入額と返済期間の問題で、流動資産を持っていれば問題ない気がするけど。

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ブランド好きな女さんが盲目的に好みそう
文教地区、上杉、プラウド

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共働きで世帯年収2000万？医者？
公務員の２馬力でもせいぜい40台で世帯1000万ですよ。
そう考えると富裕層には人気出るのかも。付加価値の高いプラウドだしねぇ。いま買わないと次には出ない！

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>>262 マンコミュファンさん
259さんの投稿のリスクを不確実性という言葉で置き換えると意味不明ですね

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>>267 マンコミュファンさん
私も259さんは何を結局言いたいのかと思っていました。マンション買うことは前提にならないと思うので、買わないから後悔するものでもないかと。

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現時点で持ち家の人ならリスクはないけど、賃貸ならマンション住んだほうが一般的には居住性能も利便性も上がるし、賃借料を支払いに置き換えられるから満足の総量は上がりやすいよね。どういう条件なら決断するのか自分の中で持てないとそれはリスクだよ。決断しない理由が明確ならここに書き込んでても時間の無駄だよね。

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リスクって不確実性なん？

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>>264 匿名さん
収入が著しく毀損した時資産売却で再出発できるなら全く問題ない。

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なんで不確実性としか置き換えないのか不思議だな。リスクは危険という意味でもあるでしょ。文脈読めないの？

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>>268 匿名さん
マンション買うこと前提にならないって、じゃあこの板は何の板かと思いますが。。。

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買うこと前提ではないでしょw
買ってもいいかどうか迷って、色々情報収集して買わないかもしれないし。
もしくはここ以外も検討してたら「ここを」買う前提ではない。
場合によっちゃ比較対照としてのみの位置付けかもしれないよ。

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>>274 マンコミュファンさん
興味がある人の情報収集の場ですかね

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指定学区(決定)の用紙が届き始めてますね～

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上杉山通小学校ですか？

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この辺りに越してきたけど医師が本当に多い！
自分は一橋だからいいけど、コンプある人なんかは深くお付き合いするのがちょっと大変かもなぁと思いました。

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コーーーーーーーーーーンプ

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自分が高学歴じゃない教育親あるあるで塾に入れるだけで満足しちゃうやつが、上杉学区引越しと同じ構図だよね。

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上杉学区の教育がいいわけではなくて、その辺に学力の高い人が住んでるだけですね。子どもの学力なんて大半は親からの遺伝。

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>>283 販売関係者さん
名前から推察するにここを学区で検討するなというご主張でしょうか？あんまりそういう事言わないほうがいいですよ。開示請求されちゃいますよ。

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親の学力の高い、意識の高い家庭が多いから人気学区なんですよ。遺伝要因だけでなく環境要因も大切です。>>245さんのように「小学校でブランドなんて仙台だけの謎現象」なんておっしゃる方もいますが。仕事の関係で千代田区に住んでいたことがありますが、「職場の丸の内から少し離れても番町小学校学区に家を借りた。」とおっしゃっていた方もいましたよ。東京都市部方面に住んでいたときも公立学区の話は話題に上がっていました。もちろん、学区を気にしない親もいるでしょうし、考え方は人それぞれ。どちらが良い悪いの話ではありません。

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高収入の家族が夏休みに海外やら沖縄やらって言ってるのに方やワンボックスで田舎に連泊みたいな感じで、あからさまじゃないけどきれいに区分があるからね。未就学の段階で。

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いい感じに地価が上がってるようですね。
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO49967780Z10C19A9L01000/

竣工後は狙い時。残ってればの話だけど。
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO49932830Y9A910C1000000/

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数年で転がす投資目的じゃないしな。
いい買い物したとは思うけど、売ろうと思う何十年か後には人口減や高齢化がひどくて、今の相場の下の下までいきそうだと思うからあまり考えないようにしている。

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>>143 職人さん
逆に、イオンが広告塔になるのが怖いですよ。イオンだって、ずっと活気あるわけではないですし。イオン次第になるのがリスクですよね。後は、渋滞が凄そう…

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>>280 eマンションさん
多いですよね。勝山公園にいる奥さん達は、殆どが医師の妻と子供って聞きました。全国でも、珍しいのではないでしょうか？上杉学区の医師率。

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渋滞は駐車場側の道が二車線とかに拡張しないと朝なんかはひどそう。朝は７７から入って来る一通になるけど、今もものすごい渋滞。

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>>289 匿名さん
土地が安くて広い郊外よりは収益性は明らかに低いだろうし、イオンみたいな安っぽいものではなくもう２つくらいランクの高い商業施設に来てほしかったですね。

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>>292 マンション掲示板さん
百貨店並みってことかな？

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ららぽくらいじゃない？
でもこの辺近くにスーパーがないから、セブン&アイ系のスーパーはほしいかも。ららぽだと成城石井系のスーパーが入ったりするくらいだから、少し高いかな。でもこの辺りの住まいの所得層だと気にならないレベルだけど。

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イオンのPBは他と比べて、あんまりですよね。特に食料品。
病院と同じで、建つのは5年後とかでしょうか。

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さすがに固定資産税も高いでしょうから、そこまで寝かせることはないでしょう。
ただ規模の縮小はあり得ますね。出店テナントの調整で全体計画の見直しをしている最中との噂も。

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幸町イオンに毛が生えた程度だと残念ですね。付加価値も高まらない気がします。
かといって飲食店のテナントが増えると害虫や換気扇からの臭いや室外機の熱風や音も気になりますし。

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幸町と比べるのは失礼なくらい大規模ですから問題ないでしょう。本当に建つのか不安があるのが問題なだけで。

臭いも卸町の駐車場や近隣歩くとわかりますが感じませんよ。

https://shutten-watch.com/touhoku/2380

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小学校の学区の通知がきましたが、変更は転居後ですよね？
本当に上杉学区になるのでしょうか？心配です。

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>>299 口コミ知りたいさん

今お住まいの住所は上杉学区ですか？
こちらのマンションは上杉学区にはならない可能性が高いですよ。

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そうなんですね。噂もありましたが、何かソースなどあるのでしょうか？

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>>300 評判気になるさん

根拠があるなら是非教えてください。

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根拠はわからないけど、学区民界隈では噂はかなり多かったです。
購入者で上杉学区じゃないってわかったら文句言うのですかね？？

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ここのマンションが上杉学区になれば間違いなく小学校新設か学区大幅改正コースですよ

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学区変更で通町小になれば結果オーライだし北六小だとちと微妙かな。
通いやすさは北六だけど。

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上の方にもレスありましたが上小を横目で通りすぎて北六じゃないですかね。
通町は遠いうえ学区内にマンション複数新設で人が増える想定もあります。

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>>300 評判気になるさん
は依然根拠のお示しがないですが、まだ噂の域をでないですかね。

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同じく「学区変更の可能性が高い」は言い過ぎだと思います。
「学区変更の可能性も否定できない」程度では。

もし学区変更だとしても、「来年から急に」ってことはないと思います。
「〇年後から変更します」と事前通知の形になるでしょう。

だからここと旧勝山と仙台市で牽制しあっててなかなか話が進まないのかもしれません。

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上杉学区だと思っていたら他学区で通知がきた事がありますよ。
ソースは私。

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>>309 eマンションさん
児童数もパンパンなので、しれっと編成がされているとかですかね？

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>>308 マンション検討中さん
かもしれないとか思うとかでこれもまた根拠がないですね。
とりあえず可哀想な結果にならないことを祈るのみです。

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学区が上杉じゃないって言ってる人、本当に根拠があって言ってますか？噂レベルを載せるのは如何なものかと。本当なら良いのですが。

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言いきりのレスは何か根拠があったのかな
根拠と言えばまだ年度末の河北の記事だけな気がします

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現状上杉小学校がどのようになっているのか分かりませんが
順番としては仮設校舎の設置や増設が先なんじゃないかと。
特に小学生の場合は学区の変更で通学距離が伸びることにより
交通事故や事件に巻き込まれるリスクが高まるということを
考えると、学区の変更は最後の手段という位置付けになるんじゃ
ないかと。

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生徒数増加による増築はすでに3年前にしてるけどね

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とりあえず河北の記事くらい読んだら？

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教育委員会に聞いたらわかりましたよ。無駄な議論はやめましょう

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で、その回答は？

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学区の話の噂話は随分前からありますが、結局何も起こりませんでした。マンション購入全世帯が100%小学生持ちでしょうか？世帯構成は多様な気がします。

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あと100人は入れるんだっけ？とりあえずは他のマンションよりも早く滑り込めるので勝ち抜けかな。

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上杉学区を売りにしてるし、駅からの距離やバスの少なさのビハインドでも敢えて選ぶのは子どもがこれからとかまだ小さいファミリーが多いかもね。あとイオン効果()も少しあるか。

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>>319 通りがかりさん

>>319 通りがかりさん
交通の便が他の物件よりも劣るので、例えばディンクスや退職後世帯が積極的にこの高価格を受け入れるとは思わないけどなぁ。
駅から徒歩数分の方が高いのは全国的な常識でわかるけど、そうじゃないのは明らかに文教区ウリでしょ

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上杉周辺はこれだけの台風大雨の後でも朝には水たまりすら目立ちませんでしたねー。どこに水がはけているのか謎ですが。東京都心部にしろ、江戸時代から商業地宅地として栄えていた地域は安心の治水環境ですね。

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そもそも仙台は昔からの邸宅地はほとんど問題なさそうですが、長町近辺の広瀬川名取川や泉の七北田川周辺など、河川のそばにある新しい区画は水災の心配がありますね。

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大規模マンションはそれだけでメリットがあります。例えば駐車場。多くの人が見落としがちなのが機械式駐車場です。多額の維持、メンテナンス費用がかかります。ここは街中なのに自走式プレハブを用意できてるのは良い点です。

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>>324 マンション掲示板さん
全くその通りなんだけど、肝心の仙台駅が水浸しなのが仙台市民として残念。治水はどうなってるんだろ。

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駐車場は確かにいいですよね。面している通りが渋滞区間なので通勤等に使うにはストレスがかかりますが、それ以外なら便利ですね。
あとは屋上でなければ直射日光や雨雪風にさらされず車の傷みも柔げられますし。
駐車場所によっては雨の日でも自宅まで距離が地味にあるのが難点でしょうか。大人一人だと
荷物をエントランスに置いてということは難しいでしょうし。

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プレイルームや学習室のところがゲストルームだと良かったなぁ

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>>326さん
仙台市HPに浸水想定区域図がありました。
http://www.city.sendai.jp/gesuido-kekaku/kurashi/machi/lifeline/gesuid...
これを見ると仙台駅の浸水は想定内のようですね…（笑）。道路しか色付けされていないので、浸水道路に接道する物件が危ないと見れば北四番丁通りから南の物件は床下～床上浸水のリスクがありそうです。武蔵小杉のように地下の配電設備に浸水すると1か月も電気上下水道使用不可ですか…。怖いですね。勝山ボウリング跡地も南の接道が浸水想定になっているので今回レベルの雨だと危ないかもしれません。
そして、このマンションの立地はすべての接道で浸水リスクなし！完全な安全地帯です。さすがは元々国の所有地だけあります。1階を買った方も安心して良いと思います。仙台厚生病院もその辺の安全性は検証済なんでしょうね。病院の設備が浸水したら人命に関わりますし。

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この手のマップは何年かに一度見直されてるから、作られた当初と変わる可能性もありますので注意が必要です。

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我が家の前の道路はマップの浸水想定に入ってましたけど、このマップが作られた後に大規模な工事をしたので浸水被害はありませんでした。
こういうマップは毎年更新するものではないんです。
こちらの物件周辺は元々の地盤がしっかりしているから安心です。

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逆にこの近辺で危ないところはあるかというとほとんどありませんので、選択肢は狭まりません。

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ハザードマップでは上杉近辺よりも着色率の少ない宮城野区役所も水流れ込んで停電だし、わかりませんね。
小さいけど梅田川もありますし。

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先週の仙台マンション特集のテレビ番組に出ていましたが、そこそこの広告費も使って出てるってことはまだ結構な戸数が売れていないんですかね？値段が高いからかな？

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うわぁ…

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>>336 検討板ユーザーさん
先日モデルルーム行ってみましたが、こちらもうさほど残って無いですですね。終盤に差し掛かっている感じです。ただ上階や角部屋の高価格帯は買える方が限られますので苦戦するかと思います。結局、立地は同じなので低層の方が人気みたいです。

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>>329 マンション検討中さん
市立病院みたいに移転当初はハザードマップで浸水区域ではなかったのに、マップが見直されて浸水区域扱されたという前例がありますよ。

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低層3LDK(70平米)で4300万円、角部屋4LDK(約90平米)だと7000万円近くしますよね…。いくら人気学区とはいえ、駅近でもないのにこの価格は強気だなぁ…というのが正直な感想です。

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イオンができる想定により周辺の相場よりも500万円は高い気がします。高校生以上になったら駅近やバスの主要ルート沿いが断然便利だと思いますが、上杉学区はそれだけ人気ということなんですね。

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>>341 検討板ユーザーさん
小学校から中学校は9年。高校生は3分の1の3年であっという間。大学は仙台とは限らない。と考えると高校生比重は低いかと。北仙台まで高校生なら徒歩7、8分ですし…。まあ、学区だけじゃないですよね。街中の大規模再開発って言う点が人気の理由な気がします。多分、購入層幅広いですよ。一帯が今後一変する期待感が高いのではないかと思います。似たようなマンション周りに無いですし。駅近狙いだけなら他にもいっぱいありますもんね。

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