グランドメゾン上本町 THE CLASSについて

>>258 周辺住民さん

市営住宅は、抽選もあるし入れない。

昔から住んでいる石ヶ辻町の住人ですが石ヶ辻町と筆ヶ崎町を一緒にしないで下さい。

>>262 通りがかりさん

こういう輩が一番厄介。ザ上本町タワーや上本町ヒルズマーク見上げながら日々マウンティングしてるのかな。

>>254 匿名さん
この記事、ほんとおもしろいですね。
勉強になります。
レジデンスタワー上本町も聖バルナバの余剰地にできたのですね。

>>255


単身者が済むにしても１ルーム３２平米賃貸で、築１０年前後のマンションが
家賃管理費こみで８.６万円ぐらいです！

３LDKだと標準分譲貸しでも１５万円以上でしょう。

訂正
単身者が済むー＞単身者が居住する

>>265 マンション比較中さん

案外お値打ちですね。

どこを想定してるのか分かりませんが、五条校区の分譲賃貸はそこまで安くないです。

ウェリス上本町ローレルタワーは築11年ですが、3LDK 82平米のお部屋が、この前24万円で分譲賃貸に出て成約してましたね。

>>272 マンコミュファンさん
だいたい家賃は表面利回り5パーセント狙いだと思うから、月24万なら5760万くらいの物件やね。

凄いですね。やはりこの辺は破格ですね。

>>274 匿名さん

破格って、どこと比べてんの？タワマンならどこもそんなもんじゃないの？

価格は中央区や北区のタワマンならそれくらいからそれ以上すると思いますが、五条校区ということで子育て世代の根強い人気があり、賃貸や中古物件でも入居者がつきやすいのが、この地域の特徴です。

東の窪町小学校　（東京の文京区立の有名な小学校みたいです）
西の五条小学校　やはり子育て世代は、学校の評判が重要な要素
みたいですね。　環状線内では稀有な立地かと。

五条小学校も、児童数急増によるマンモス化で、いろいろ大変そうですよ。
不動産会社が必要以上に五条小校区は資産価値があるとアピールしすぎた弊害かと。

割と真面目に上町エリアと夕陽丘エリアには分校が一つずつ出来るんじゃないかと思ってる。

>>278 匿名さん
確かにそうですね。所詮公立ですもんね。
やはり私立かな。

北には城西、大手門などがあるので、私立ならそこら辺が候補に上がるかもしれませんね。
ただ、中学受験の時の塾の通学の動線を考えると、上本町の近くに住む方がロスがなくてよいと個人的には思います。
小6になると平日は夜10時まで、日曜も朝から夜まで塾の授業がありますから。

>>281 検討板ユーザーさん

どちみち車で送り迎えするでしょ？
近いけど物騒かなと。

>>282 匿名さん
この物件から浜、馬渕、SAPIXに行くなら、送り迎えは必要ないかと。
浜学園は歩いて1分です。
私今もここの近くに住んでますが、そこら辺は物騒とは思いませんが。

>>283 検討板ユーザーさん

全く同感です。中学受験において、塾が近いのは大きなアドバンテージだと思います。

近所に住んでますが中学校受験は浜学園、大学受験は研伸館と共に歩いてすぐでした。作りたてのお弁当箱を届けるにも大変便利でした。夜でも治安は悪くないので安心でした。

追加
学校に明日持っていく物があっても近鉄があるので大変便利でした。

話題のちょっと北のほうに住んでますが近鉄に立派なジュンク堂があるのもすごくいいですよね。無印やユニクロもマタニティ、ベビー、子供服の揃えが多いし家族づれでもゆっくり買い物出来るし、駅前でなんでも揃って離れられなくなる気持ち分かります。

上本町の土地が高級ながら、そこに住まう方々はイマイチ垢抜けていない印象です。無印やユニクロなんかでテンション上がってる場合じゃないです。
芦屋や岡本にも負けないポテンシャルはあるんだから、住人レベルのもう一段階の底上げが必要だな。

バス乗ったら100円であべのハルカスに行けまんなあ。近鉄さんあのバスは助かりますワ。よう利用してますよって。

>>288 マンション検討中さん

こういう発想は地元民からするといい迷惑。
田舎者の発想。

真剣にマンション購入に向けこのサイトで情報交換をしています。到底買えない人が妬みや僻みから荒らしに来るのはお控え下さい。

>>288 マンション検討中さん

住人レベルの底上げって。上昇志向が強いのはあなたの自由ですが、強要するのはおかしいと思います。
上から目線で失礼な意見だなと思います。

次期で申し込みが決まっているところを除くと、残りはCタイプ 高層階 3戸、Bタイプ中層階 2戸、Aタイプ中層階 4戸、Dタイプ 低層から中層階 6戸ほどみたいです。
販売開始から2ヶ月足らずで50戸以上埋まっているのは、いいペースですね。
夏くらいに完売できるかも。

さすが積水ですね。
消費税絡みで3月中で完売する可能性もあるかも。

>>294 マンション検討中さん

別のスレで、住宅資金贈与の非課税枠のからみで、4月以降の契約を勧める意見もあったよ。

大きなお買い物ですからね。2%は大きいですよね。

贈与の非課税枠が1200万と3000万も大きいよね。相続税対策が必要な層は4月以降なのかな。

>>297 匿名さん
親の援助がある場合は、明らかに4月以降の契約の方が明らかにお得でしょ。

ホームページ見ましたが、南側に建物があり、日当たりが不利とは思いましたが、建物と設備面かなり良いですね。想像以上です。

>>298 匿名さん
例のスレでは名義が割れる資金計画が立てられる人なら後から名義変更でいけるという話もありましたね？

確かに南側はお隣のグランドメゾンと隣接してる為南の日当たりの恩恵は受けれないかもですがお互いセットバックして建ててるので風通しは良いかと思います。オプション無しでこの内容なら納得かな？と思います。キッチンの天板が人造大理石でなく御影石とは流石です。

>>301 匿名さん
キッチンだけではなく、洗面までもが御影石とはかなりのハイクオリティです。

>>302 eマンションさん

御影石そうでした。トイレもそうでした。ゴミ出しも週5日玄関先まで回収に来て下さいますし至れり尽くせりです。

>>303 匿名さん
玄関先ではなく、下まで自分でゴミ出しですよ！

オーダーキッチン

最近は、タカラスタンダードも御影石導入して、昨年あたりから差別化しています。

http://www.dwkitchen.co.jp/2018/03/27/新入荷-タカラスタンダード-コの字型キッチン-ガ/

上町台地の住宅街をストビューでつぶさに見ました。金持ち向け（？）の高級マンションが至る所に建ってますね。戸建ての住宅に関しては、邸宅と呼べるようなものはごくわずかで、長屋みたいなのも多いし、古くて小さな建売も結構残っていて、街並みはそれほど大したことありません。でも真法院町なんて西日本最高の地価だから、小っさな家でも庶民には到底手が出ませんけどね。

>>304 匿名さん
違いますよ。
週5日ですが玄関先まで生ゴミ回収に来て下さいますよ。
なのでいちいち1階のゴミ捨場まで持って行かなくて良いのですよ。

真法院町は住居地域。石ヶ辻町は準商業地域。元々が違います。

>>308 口コミ知りたいさん
五条公園の周りは雰囲気良いですね。
利便性はここでしょうけど。

>>309 eマンションさん
ここは交通量のある通りに面してるんで、静かな雰囲気ならシエリアですかね。利便性は上ですが。

>>304 匿名さん

ゴミは平日毎日玄関先で回収です。わざわざ一階まで持って行く必要はありません。
知らないのに適当な発言はやめてください。

>>310 匿名さん

シエリアもここもマンションギャラリー行きました。シエリアは静かな雰囲気、駐車場、全室南向きなどは非常によいのですが、生活利便性間取りや坪単価の点ではかなりこちらに軍配があがるかなと感じました。
シエリアの1番の難点は、車移動を想定しているのにも関わらず物件に入る道が極めて狭いことです。

>>311 通りがかりさん

担当の営業マンに確認しました。やはり、玄関先ではなく、一階まで自分で持って行くとの事です。
あなたこそ、適当な発言はやめてください。

>>313 匿名さん

おかしいですね？私はこのマンションを購入した者ですが玄関先までゴミ回収すると聞いてますが…。

>>314 マンション購入済さん

私も契約者です。

>>315 匿名さん

住んだらわかりますよ。

天王寺区グランドメゾンの場合、朝一に玄関先回収で、その後は１階まで持参ではなかったですか。

両方、正解とも言えます。

>>317 買い替え検討中さん

上手く、まとめましたね。

>>317 買い替え検討中さん

その通りです。
朝のラッシュ時を避けその後お昼位までに1日一回生ゴミを玄関先まで週5で回収して下さいます。
その後出たゴミは1階のゴミ捨場に自分で捨てに行かなくてはいけません。

おそらくそれは回収してくれるという定義になるのでは。他マンションの別の回収方法を鑑みて回収、未回収と判断する事になるしか無いですよね。

まぁ結局は玄関先まで回収しに来てくれるということで。
どこの担当者に聞いたんでしょうかね？

>>312 マンコミュファンさん

私もどちらも行きました。
まさしくあなたのおっしゃる通りだと思います。

シエリアは平面駐車場で車持ってる人が好みそうですが、何せ道端が狭く行き交いがめんどくさそうです。

>>322 通りがかりさん
そんなに狭く感じませんが、、
松ケ鼻、北山辺り全体的に知っていれば、、、

>>323 通りがかりさん

知らなかったら細い道に迷い込む、初見殺しってやつですね。

>>319 マンション購入済さん

24時間いつでもゴミ出しできるなら、回収なくても困らないけどな。ゴミは自分のタイミングで出したいし。

>>325 匿名さん

そう言う人は出さないで自分で捨てに行けば良いのです。あくまでもサービスなので。

>>326 匿名さん

サービスというか、管理組合からお金払ってやってもらうわけだから、住民の多数が不要となれば廃止もあり得る。あくまで可能性の話しね。

このマンション真剣に考えてます。
ここの既に契約されている世帯はどういう属性、ご職業の方が多いんでしょうか？ 大きな病院が近いこと、価格帯、五条小校区で教育熱心な地域柄から医師世帯が多いのではないかと予想しますが、実際どうなのでしょうか？

医師が多いようです。

>>328 マンション検討中さん

経営者と医師が同じくらいと聞いていますよ。その次に会社員という感じみたいです。

ここに限らず競合しそうな天王寺区の新築マンション購入される層は同じような感じではないですか？

世帯年収は1000?3000万円相当かと思います。

世帯年収2000万からといったところでしょうね。

世帯年収2000万なら頭金2000万くらい出せば何とか買えそうですね。

税込2000なら手取1400位かな
ローン返済を手取20%なら280万／年
頭金2000万なら金利無視で
例えば7500万位の部屋で約20年で完済かあ
なかなか大変ですね！
実際そのような返済計画の御家庭が多いのかな…
頭金もっとないと実際にはこの物件支払い厳しい気がしますが…

昨今では、頭金は物件価格の半分ぐらいが望ましいですよ。まぁ遅くともローン控除後に完済するのが、このクラスを購入する方の返済パターンでしょうね。

我が家は、頭金なしのフルローンを考えています。
住宅ローン控除を最大限に受けてから一括返済可能ですが、物件を売却しない限りは一括返済せずできるだけローンを利用しようと思っています。
頭金なしのフルローンの方いらっしゃいますか？

>>339 匿名さん

住宅ローン控除の限度額は4000万だからフルローンにしなくてもいいと思うが。

夫婦共有名義なら8000万なのかな。

フルローンの方おられると聞いておりますよ。

住宅ローン控除を受けた後も、最大限にローンを利用しようと思っています。
(一括返済する現金はあるのですが)

>>343 匿名さん
控除終了後に一括返済しないメリットって何かあるのでしょうか？

一括返済できるなら預金連動金利ローンのほうが安全かもね。
もしもの時はローンが無くなり、預金が残る。

あと、増税後ならローン控除期間が13年になるので、ここの価格なら増税後に購入の方がいいね。ローン控除を2人分使えるなら尚更。

>>344 通りがかりさん
冗談じゃなく自分で勉強して日々の細かいポジション管理などか出来る人なら金利以上の運用益は余裕という人も結構いますよ。

>>344 通りがかりさん

万が一の生命保険代わりかな？

この物件のような1億前後の物件では増税前後であまり変わらないのでは？

ローン控除3年プラスでもMAX 40万×3年で120万控除
しかし、増税後では2% 増えるので土地代に税金かからないので建物代6000万としても120万かかる

トントン

っていうか、この物件は増税後を待っていると空きなくなりますよ、、

>>347 匿名さん
残金の0.5パー払って生命保険って、高すぎません？完済して掛け捨て保険に入った方がローン保証料も戻ってくるし、お得ですよ。

下見に行きましたが前の道の交通量の多さが気になりましたがどうでしょうか

日中は交通量多いですが夜はとても静かですよ。

近隣住民です。

昼間の車の排ガスはかなり凄くて、バルコニーの向きが東側のセットバックあまりないので、吸気口やエアコンの室外機は、すぐにススで真っ黒になりますが

夜は、交通量少ないです。

東向きだし日中交通量多いなら現実的には窓を昼間は開けれませんね…

>>353

この通り、谷町筋のように一定の流れで車が走行するというより
ストップ＆ゴーだから、クリーンな排ガスというより濃度の高い排ガスが正確なイメージだと思います。
風で排ガスが逃げるというより東西の建物で遮断されるので、洗濯物の外干しはご注意を。

>>354 マンション比較中さん

10階以上やったら気にならないですか？

>>355

そうですね。それはありますね。
低層階。。。安くなっているのは価格に反映されてますね。

伊丹空港からのリムジンバスや日中往来する車の排気ガス濃度が濃密であるので、居住に適さない部屋であるためにバーゲンプライスになっているということですか？喘息持ちには不適？
そもそもそんな部屋を分譲してもいいのでしょうか？

近隣住民です。
交通量は上町筋に比べたら少ないですが、近くに日赤があり、前の道路を救急車が通るのでサイレン音がうるさいです。
網戸で寝ていると、サイレン音で起きてしまいます。

万が一、子どもが喘息になった場合に因果関係を主張したら、事業主はどういう態度になりますか？

>>359 評判気になるさん

そう思われるならやめといた方が良いです。事業主を訴える事よりお子さんが喘息になると思われるならやめとくべきです！