プラウドシティ東雲キャナルマークスについて

>>1780 マンション検討中さん
トヨペット売却って何情報？

湾岸の評価は過小評価ではない。今まで何もなかったんだから過小もクソもない。最近周辺施設が充実し価値を上げてるが、交通インフラはまだまだこれから。銀座晴海間のBRT、30年頃と予想される豊住線、その後だろうと言われる臨海地下鉄、ここまで穏便に進めば真の価値が生まれるはず。その前に人口流入が阻まれる程地価が上がってしまうのは逆に怖い。まだまだ発展途上の地域として緩やかな発展を遂げて欲しい。
と、個人的に私は考えています。

>>1787 名無しさん

4838：匿名さん
[2018-09-24 14:15:27]
裏情報も手に入れられないなら不動産のセンスないよ。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/598057/res/4838/

>>1780 マンション検討中さん
誰がこんな長文読むのよ。笑


匿名掲示板の長文は基本的に、 現実社会で相手にされないから書いてるか、 読み手を騙そうという意図がある詐欺師みたいな輩のどちらか。残念だけど貴方はどっちにも当て嵌まりそうだ。

>>1780 マンション検討中さん
〉JーREITで勤務しているものです。
日本の不動産価格相場（賃貸と売買両方)をマーケットメイクしている立場から申します。

よくもまぁ恥ずかし気も無く、、。

>>1791 匿名さん

嘘だと？

>>1784 匿名さん
有明のダイワの4500万円の物件の事ですか？

それ言うなら川挟んで対岸の辰巳も入りますよね？

立地、全然違いますよね。
不動産舐めてんの？

まぁ、今はもうこの辺りも坪330万〜350万円台の時代という事でしょう。それが許容出来なければ住吉とか近隣の他エリアを探すか、もう少しグレード落とした物件を見るか、周辺の中古を検討するしかないのでは？この近辺だけでなく、どのエリアでも昔も今もそうやって棲み分けされてる。

>>1794 匿名さん
東雲は巨大パチンコ屋さんの隣と比較して、有明のダイワは、オリンピック競技場が目の前と駅3分の立地。

プラウド越中島は310万平均で、完売してます。スーパーまで徒歩14分。

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JーREITで勤務しているものです。
日本の不動産価格相場（賃貸と売買両方)をマーケットメイクしている立場から申します。

実需のマンションも含めて、商業用不動産（ビル等)は、収益還元法によって時価が決まります。

新築であれ、中古であれ、時価よりも高く勝ったから将来売りずらい、安く買えれば余裕を持って保有して、さらには売却時に儲けが大きい。

収益還元法とは、その物件がいくらで貸せるのか？の家賃収入を、市場相場のキャップレート（国債利回りに、物件固有のリスクを上乗せした合計値)で割って算出することができます。

家賃収入はそのエリアごとに相場が決まっています。大きな病院や、丸の内、六本木へのアクセスが良いと、大企業の家賃手当や、高属性会社員、医者等からの需要が高いので、賃料単価は高くなります。

わかりやすい例だと、湾岸よりも、丸の内により近い中央区日本橋アドレスの方が家賃単価は高いです。

次に住宅のキャップレートは、アドレスごとに大体の水準が決まっています。
虎ノ門は2.5、番町は3、中央区月島3.9、勝どきは4.5、豊洲は5、東雲は5.15です。
銀座だと1。これは節税や相続税対策で購入する層が厚く、キャピタルじゃなくて税金対策が主のエリアだからです（ワンルームが1億で取引されたりしてます)。

（例)
家賃収入が100万のワンルーム➗豊洲5パーセント=2000万


この考え方は、バブル崩壊後に米国から担保査定の考え方として外資が日本に持ち込み、現在はこの考え方が日本の不動産に定着しています。

昨今の地方地下上昇は、観光地の賃貸（主に商業不動産)需要が高まった結果です。


ここまで丁寧に説明したのは、不動産の価格は定められるということを皆さんにわかってもらいたかったのです。

本人の印象や経験値に頼った考え方に基づいて不動産を購入するのは、アホだということです（この掲示板にもイメージだけで語る、アホが多いですね。

東雲エリアは、まだ地価が緩やかに上昇しています。それは、若干の開発がまだあるからです。
例えば、クレヴィアの隣にはホテルが建設されています。またその隣地は更地のままとなっていて将来の開発が期待されます。

それと、晴海通り沿いのトヨペットも売買が決まっているので、恐らくマンションが建設されます。

確かに単価だけを見ると350は高いかもですが、低金利や10年で400万還付、5年間の固都税軽減等考えると、7000万は年収850万以上であれば購入可能で更には共働き世帯の急激な増加により、買い手の層が増えているというのもあるので、恐らく本物件は順調に販売が終わり、それを横目で見た東急は、400万以上の水準で販売をするはずです。

>>1780 マンション検討中さん
消さないとボスにチクるぞ

ほんとそう思う。
自分の同僚は、この高値相場でも、きちんと見極めて3回目のマンション購入をしてますが、過去二回の売却で8000万の税引後キャッシュを手にしています。

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ここまで丁寧に説明したのは、不動産の価格は定められるということを皆さんにわかってもらいたかったのです。

本人の印象や経験値に頼った考え方に基づいて不動産を購入するのは、アホだということです（この掲示板にもイメージだけで語る、アホが多いですね
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>>次に住宅のキャップレートは、アドレスごとに大体の水準が決まっています。 虎ノ門は2.5、番町は3、中央区月島3.9、勝どきは4.5、豊洲は5、東雲は5.15です。

だいたいなのに小数点第二位まである5.15だって！債権ディーラーなのかお前は。

>>>銀座だと1。これは節税や相続税対策で購入する層が厚く、キャピタルじゃなくて税金対策が主のエリアだからです

特殊な取引を根拠に銀座のキャップレートにしちゃった。

このJ-REITマン、かなりキレるなぁ

はいはい、共働きで買って保育園入れず破産してねー。入れるかもしれない認可外だって7、8万しますからね？

>>1799 マンション検討中さん
経験ってデータの蓄積でしょう。
経験に頼った売買の何がいけないの？

Jリート君。そんな浅薄な知識で不動産を語って欲しくない。
Jリートを含め、不動産はもっと複雑で多様な要素で価値形成されている。
業界の為にも君のように表面的なことでしたり顔をしてはいけない。
この掲示板でマンションの潜在的な需要者の方々が生活の肌感覚で話していることの方がよほど重要な情報です。

>>1803 匿名さん

また○○君付けですか…

1800

人のネガばっかりしないで、アカデミックな説明で自分の不動産価格に対する見通しを述べたら？

こーいう奴は、不動産買えない人の典型。買う勇気のない人。

一つだけ確かな事。

それは、東雲の中古が激安で買えるのは今年が最後のチャンスだってこと。

値上がり始まるよ。

1803

そりゃもっと複雑だよ。わかってるよそんな事。
不動産は物件ごとのリスクプレミアムを見計らうところが物件評価で一番シンプルで簡単（マーケット評価はもっと複雑)なんだけどさ、物件ごとにリスクプレミアムの基本的な評価方法を３つ述べてください。

この掲示板で皆が感じているのは、
「東雲なのに350。
自分だと買えるけど、住宅ローン負担大きいな......
大きな買い物だから、慎重に見極めないとな。値下がりしたら、自己破産しちゃうかも」

みたいな。

要するに、みんなこの物件が高いのか、低いのか、適正なのか、わからないから悩んでコメントしてる。


不動産評価わかってたら、普通悩まないよ。
だって自分でわかるからね。

口調でだいたいわかるけど若葉マークで完全に特定されてる

>>1801 匿名さん
東雲は周囲2キロに、マンションが沢山、URが沢山あります。
並みの家庭では、保育園競争には負けてしまいます。

万一、保育園がダメな場合は、育児をするために専業主婦になるような状態もあり得ます。
その場合、夫婦片方の収入は０になります。

ローン残債6000万では毎月の返済がきつい人も出て
くると思います。

この物件の坪350万で7000万円のローンは、毎月返済と修繕費とか合わせて20万以上必要。

小難しいことはいーんだよ・・・
周辺に坪300未満の築浅タワマンがゴロゴロしてる現状で、
特に立地や設備仕様がずば抜けてる訳でもない当物件の優位性を教えて欲しい。
新築ってこと以外に何もないと思う。
それでも新築に拘りたいとか、東雲愛に溢れてるとか、
オーバルの真ん中で愛を叫びたい人は買えばいいと思うけど・・・

>>1812 匿名さん
カジノが出来るような法案通してるのに、日本の文化であるパチンコのみダメでは話にならなくない？

逆にカジノは今でも違法ですから。

>>1814 匿名さん
そうですね。
オーバルだけで、中身は普通のマンション。
比較で、有明のガーデンズは今坪270万円台から売り出し、ガーデンもありますし。

再開発事業マンションだと普通はお金もらって廃業する。
そうしなかったのはパチンコ事業継続の強固な意思があるということ。
この先、経営者が引退するとしても
一旦廃業したら風俗営業の許認可は大変だから
事業ごと売却して儲けるつもりなんだろう。
既得の権益は大事だよ。そう簡単に手離さない。

>>1812 匿名さん
それはここにとっては追い風ですね！仮になくなったらプラス材料になる。

>>1824 匿名さん
住宅近接のエリアに新規パチンコ屋は作れないか反対が起きる。

もともとある場所のパチンコ屋はずっと旨味が続く限り廃業はしないよ。
資本が変わって続くはず。

パチンコ屋は大丈夫みたいですよ。
景品交換所が全面禁止になるそうです。

景品交換所が全面禁止になってもなれば、パチンコ屋は経営できるんだよね？
詳しい人よろしく。

>>1825 匿名さん
せっかく低層で済んでるのに、タマワンやホテルが建ったら自慢の中庭に日が当たらなくなるぞ。

え？パチンコ屋は潰れちゃうの？

景品交換所だけが全面禁止になるだけでは？

>>1827 匿名さん
景品交換所がなくなったらパチンコ客が激減して商売が立ち行かなくなるのは明らかだろう。

現実的なコメントには、あまり反応しないですね。共働きで、ギリギリ返済計画では購入しない方が懸命です。サラリーマンで月20万の家賃を払える人も少ないです。結局、購入するのが厳しいと感じる人が集まって議論しているところですね。

>>1832 匿名さん
買える人が買う、買えない人は他を検討する。それはどのエリアの、どの物件でも同じ。

>>1832 匿名さん
〉サラリーマンで月20万の家賃を払える人も少ないです。

たまにこういう人が居ますが、決めつけて欲しくないなぁ。

>>1834 匿名さん
家賃って。。

ダブルインカムだったら、一人当たり10万払えばいいし、会社員だったら、住宅手当もあるでしょ？

しかも年間40万/1人当たりの還付だから2人で80万還付。

実質負担考えると、月額20万も行かないけどね。

>>1836 マンション検討中さん
40万還付って。。嫁にも4000万以上組ませるつもりかよ。。

>>1837 匿名さん
悪い？嫁の方が稼いでるからな。

>>1838 匿名さん

8000万以上払うならもっと良い場所で良いのでは？
広めの間取りですか？

女性はライフステージで環境が変わりやすいですからね。。40代後半から、体調面や子供のことや親のこと、いろいろ重なって、今と同じ働き方が出来るか、不安も出てくると思います。ご夫婦でローン組まれるのなら、先のこと含めて熟考されるのは大事かと思います。

1840

妻のライフプランが変わったら、賃貸に出して、おっと1人で買えるマンションを買うか、賃貸する。

じゃダメなの？

妻にローン組ませちゃダメなの？

ダブルローンとかｗ
貯蓄等余裕があって、減税マックス狙いの敢えてのダブルローンだったら賢いな～と思う。
どっちかが倒れたら即破綻するようなダブルローンは丁半博打に近いと思う。
減税分は諦めて片方で目一杯組んで、片方は繰上げ（または貯蓄）に回ったほうがいい。
ダブルじゃないと価格維持できないから業者は涼しい顔で勧めてくるけど、
本当に慎重に冷静に考えたほうがいい、もちろん最後は本人の自由だけどね。

>>1841 マンション検討中さん
夫婦共4000万借りれるなら頑張れば年500万は返済できるよね。あなたが仮に30歳だとして、10年は子供作らず返済の鬼になれば、残りは旦那一人でも何とかなるんじゃない？
あまり賃貸に出すとか不確定要素で将来設計しない方がいいと思うよ。

離婚する時大変そう。

頭金の金額にもよるだろうし、親からの援助受けれる人も居るだろうし、一概に年収だけじゃ語れないけどね。

>>1844 匿名さん
それな。

>>1831 匿名さん
景品交換所が金銭が関係するし、賭け事ダメなら、カジノは何で許可しようとするの？
矛盾してるぜ

>>1847 匿名さん

景品交換所は建前上パチンコ屋と一切無関係なんだよね。ちなみに何か別の賭け事でこのシステム採用したら違法。
https://matome.naver.jp/m/odai/2140901961650875801

>>1848 匿名さん
じゃあ、やはりカジノは今も違法ですよね。
カジノが合法なれば、パチスロも普通に残りますね。

いくら斜陽とはいえ、パチ屋が無くなる事はないでしょうね。

パチンコ、パチンコって…本当くだらない事に拘ってるのね皆さん。

パチンコ屋こわしたいね

>>1850 匿名さん
パチンコは、日本文化であるし、インバウンドで観光として紹介してるホテルもあるんだから、無くならないでしょう。
むしろ、カジノが海外文化なら、パチンコは日本文化ですよ。

ん？
パチンコ屋は今でもどんどん潰れていってるよ。

ちなみにカジノが違法とか言ってる人がいるが、笑われてるからやめた方がいいよ。

隣のパチ屋は当面あると思った方がいいよ。日曜の朝に前通ったけど、車がひっきりなしにバンバン入っとった。ありゃ繁盛しとるで。

月島では、バチンコやさんがあるタワマンが人気です。
しかも価格は400超え。

ここって広い庭の分、固定資産税が比較的高くなるのかな？ちょっと気になる。

パチ屋好きが住めばいい。不動産もギャンブルだしね！

>>1854 匿名さん

え？違法でしょ今は。だから推進法案通して次のステップに進もうとしてるんじゃなかったっけ。

無知な我らに説明お願いします

パチンコが隣にあるからと言うだけで検討を見送ると言う人がいるなら笑っちゃうね。

>>1854 匿名さん
カジノは違法だよ、アホかよ。
バカラとか逮捕者もちょくちょく出てるじゃないかよ。世間しらずだな。

>>1857 匿名さん
共用部分は、分割だから、その分は、税金ないし維持費、修繕費などいろいろ皆で負担することになる。それが嫌なら、戸建てでも買えば？

>>1860 匿名さん
ま、パチンコ屋が、自宅の隣よりは、パチ屋が遠くの方が安心でしょう。

カジノが出来たら、行く人も居るし破産者は確実に増える。
数万、数千万、数億を瞬く間に使用してしまった者(製紙会社の人)もいる。
むしろ、小銭を使うパチンコの方がまだ優しいのかも知れない。

>>1862 匿名さん
共用部分が多い（広い）と世帯当たりの負担が大きいわけね。

単独で8,000万フルローンで買う予定です。
金利が低いから、頭金入れる気に全くなれない。
今後の経済状況によるけど、今の状態が続くなら、変動フルローンで10年後一括返済が一番お得だよね。

>>1861 匿名さん
世間知らずはあなた。
すでにIR実施法が成立している以上、カジノは違法とは言えない。
当り前だが、どこでも無制限にできるわけではない。

>>1867 匿名さん
じゃあ、カジノ今開いてみろよ、逮捕されるぜw

>>1867 匿名さん
警察は、現行犯で逮捕ですよ。

だから、どこでも無制限にできるわけではない。
何度も言わすな。

>>1866 匿名さん
0.7で毎月23〜24万ってとこかぁ。。
更には10年後一括を目論んでるとは、、金持ってるなぁ。。

カジノは一定の条件を満たせば実施可能。つまり合法ということ。

IR法案は、できても。
賭博は違法ですよ。
法律が存在してます。

>>1856 評判気になるさん
あんな所実需が住む所じゃないでしょ。投資で買ってるのが殆どで、近隣どころか下駄履きは勘弁。油を多く使う飲食も何店も入るしね。

>>1873 匿名さん
当たり前。
カジノもどこでも無制限にできるわけではない。
3回目だからね。いい加減理解してくれ。

つまり、IR法は、まだ完全ではなく、現法律では賭博は違法です。
場所がどうであれ、賭博に関する法律を変えないといけません。
現行では、違法ですよ。

>>1873 匿名さん
すべての賭博が合法だと言ってるヤツがどこかにいるのか？笑

隣のパチ屋の存在だけでしょ、ここ。

パチ屋がカジノになったりする可能性ありますか？

隣にパチンコ屋がある事の何が問題なの？興味無い人からすれば行く事もない訳だし、このマンションに関係ないよね。

なんか変なカジノマニアが湧いてるなw
パチ屋の隣のマンションってどうよ？

>>1876 匿名さん
何言ってるの？　不完全な法律なんてあるわけないでしょ。
IR法は賭博を合法化する法律じゃない。一定の条件を満たせばカジノが実施できるとしたもの。つまり制限付きでカジノが合法化されたということ。

この物件ですが、ダイワ有明と競争なる可能性ありますか？

カジノカジノうるさいよ。

このマンションって、カジノ関係あるん？

>>1872 マンション掲示板さん

なんじゃそりゃw

>>1879 eマンションさん
パチンコ、パチンコと言いたいだけでしょうね。本当に検討してる人は隣がパチ屋でも気にしませんよ。どの街の駅前にも必ずあるパチンコ屋。で、その近くにマンションも建ってますからね。