プラウドシティ東雲キャナルマークスについて

>>1780 マンション検討中さん
トヨペット売却って何情報？

湾岸の評価は過小評価ではない。今まで何もなかったんだから過小もクソもない。最近周辺施設が充実し価値を上げてるが、交通インフラはまだまだこれから。銀座晴海間のBRT、30年頃と予想される豊住線、その後だろうと言われる臨海地下鉄、ここまで穏便に進めば真の価値が生まれるはず。その前に人口流入が阻まれる程地価が上がってしまうのは逆に怖い。まだまだ発展途上の地域として緩やかな発展を遂げて欲しい。
と、個人的に私は考えています。

>>1787 名無しさん

4838：匿名さん
[2018-09-24 14:15:27]
裏情報も手に入れられないなら不動産のセンスないよ。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/598057/res/4838/

>>1780 マンション検討中さん
誰がこんな長文読むのよ。笑


匿名掲示板の長文は基本的に、 現実社会で相手にされないから書いてるか、 読み手を騙そうという意図がある詐欺師みたいな輩のどちらか。残念だけど貴方はどっちにも当て嵌まりそうだ。

>>1780 マンション検討中さん
〉JーREITで勤務しているものです。
日本の不動産価格相場（賃貸と売買両方)をマーケットメイクしている立場から申します。

よくもまぁ恥ずかし気も無く、、。

>>1791 匿名さん

嘘だと？

>>1784 匿名さん
有明のダイワの4500万円の物件の事ですか？

それ言うなら川挟んで対岸の辰巳も入りますよね？

立地、全然違いますよね。
不動産舐めてんの？

まぁ、今はもうこの辺りも坪330万〜350万円台の時代という事でしょう。それが許容出来なければ住吉とか近隣の他エリアを探すか、もう少しグレード落とした物件を見るか、周辺の中古を検討するしかないのでは？この近辺だけでなく、どのエリアでも昔も今もそうやって棲み分けされてる。

>>1794 匿名さん
東雲は巨大パチンコ屋さんの隣と比較して、有明のダイワは、オリンピック競技場が目の前と駅3分の立地。

プラウド越中島は310万平均で、完売してます。スーパーまで徒歩14分。

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JーREITで勤務しているものです。
日本の不動産価格相場（賃貸と売買両方)をマーケットメイクしている立場から申します。

実需のマンションも含めて、商業用不動産（ビル等)は、収益還元法によって時価が決まります。

新築であれ、中古であれ、時価よりも高く勝ったから将来売りずらい、安く買えれば余裕を持って保有して、さらには売却時に儲けが大きい。

収益還元法とは、その物件がいくらで貸せるのか？の家賃収入を、市場相場のキャップレート（国債利回りに、物件固有のリスクを上乗せした合計値)で割って算出することができます。

家賃収入はそのエリアごとに相場が決まっています。大きな病院や、丸の内、六本木へのアクセスが良いと、大企業の家賃手当や、高属性会社員、医者等からの需要が高いので、賃料単価は高くなります。

わかりやすい例だと、湾岸よりも、丸の内により近い中央区日本橋アドレスの方が家賃単価は高いです。

次に住宅のキャップレートは、アドレスごとに大体の水準が決まっています。
虎ノ門は2.5、番町は3、中央区月島3.9、勝どきは4.5、豊洲は5、東雲は5.15です。
銀座だと1。これは節税や相続税対策で購入する層が厚く、キャピタルじゃなくて税金対策が主のエリアだからです（ワンルームが1億で取引されたりしてます)。

（例)
家賃収入が100万のワンルーム➗豊洲5パーセント=2000万


この考え方は、バブル崩壊後に米国から担保査定の考え方として外資が日本に持ち込み、現在はこの考え方が日本の不動産に定着しています。

昨今の地方地下上昇は、観光地の賃貸（主に商業不動産)需要が高まった結果です。


ここまで丁寧に説明したのは、不動産の価格は定められるということを皆さんにわかってもらいたかったのです。

本人の印象や経験値に頼った考え方に基づいて不動産を購入するのは、アホだということです（この掲示板にもイメージだけで語る、アホが多いですね。

東雲エリアは、まだ地価が緩やかに上昇しています。それは、若干の開発がまだあるからです。
例えば、クレヴィアの隣にはホテルが建設されています。またその隣地は更地のままとなっていて将来の開発が期待されます。

それと、晴海通り沿いのトヨペットも売買が決まっているので、恐らくマンションが建設されます。

確かに単価だけを見ると350は高いかもですが、低金利や10年で400万還付、5年間の固都税軽減等考えると、7000万は年収850万以上であれば購入可能で更には共働き世帯の急激な増加により、買い手の層が増えているというのもあるので、恐らく本物件は順調に販売が終わり、それを横目で見た東急は、400万以上の水準で販売をするはずです。

>>1780 マンション検討中さん
消さないとボスにチクるぞ

ほんとそう思う。
自分の同僚は、この高値相場でも、きちんと見極めて3回目のマンション購入をしてますが、過去二回の売却で8000万の税引後キャッシュを手にしています。

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ここまで丁寧に説明したのは、不動産の価格は定められるということを皆さんにわかってもらいたかったのです。

本人の印象や経験値に頼った考え方に基づいて不動産を購入するのは、アホだということです（この掲示板にもイメージだけで語る、アホが多いですね
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>>次に住宅のキャップレートは、アドレスごとに大体の水準が決まっています。 虎ノ門は2.5、番町は3、中央区月島3.9、勝どきは4.5、豊洲は5、東雲は5.15です。

だいたいなのに小数点第二位まである5.15だって！債権ディーラーなのかお前は。

>>>銀座だと1。これは節税や相続税対策で購入する層が厚く、キャピタルじゃなくて税金対策が主のエリアだからです

特殊な取引を根拠に銀座のキャップレートにしちゃった。

このJ-REITマン、かなりキレるなぁ

はいはい、共働きで買って保育園入れず破産してねー。入れるかもしれない認可外だって7、8万しますからね？

>>1799 マンション検討中さん
経験ってデータの蓄積でしょう。
経験に頼った売買の何がいけないの？

Jリート君。そんな浅薄な知識で不動産を語って欲しくない。
Jリートを含め、不動産はもっと複雑で多様な要素で価値形成されている。
業界の為にも君のように表面的なことでしたり顔をしてはいけない。
この掲示板でマンションの潜在的な需要者の方々が生活の肌感覚で話していることの方がよほど重要な情報です。

>>1803 匿名さん

また○○君付けですか…

1800

人のネガばっかりしないで、アカデミックな説明で自分の不動産価格に対する見通しを述べたら？

こーいう奴は、不動産買えない人の典型。買う勇気のない人。

一つだけ確かな事。

それは、東雲の中古が激安で買えるのは今年が最後のチャンスだってこと。

値上がり始まるよ。