ロイヤルガーデンシティ桑田町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：岡山県岡山市北区桑田町13番2（地番）
交通：ＪＲ宇野線・瀬戸大橋線「岡山」駅 徒歩 9分
間取：2LDK＋S～4LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：65.11平米～178.74平米
売主：株式会社和田コーポレーション
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：未定
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
【広島・岡山・中国・四国の新築分譲マンション掲示板から中国・四国・九州・沖縄のマンション住民掲示板へ移動しました。2020.5.27 管理担当】
[スレ作成日時]2018-06-18 21:51:12
少し購入しても良いかなと思ってたけど、横通ったら南に駐車場があるのがマイナスだな
岡山駅まで近いし 隣にはプチスーパーあるし、キムラヤのパン屋もあるし、
すごくいいと思います。 １５１戸とすごく大きいマンションですね。
すごくお値段が高くなるのは当然なんでしょうが、早くお値段を知りたいです。
この辺りでは発砲事件とか変な出来事とか今までにないでしょうか？
住む上で場所は最高すぎるな。あとは間取りと価格がどうか。
場所はいいですよね。公園もあるしイオンも近い。
南側の駐車場は他のマンションの専用駐車場ですよね？
南側の駐車場とは森のマルシェの専用駐車場のことですかね。
早く間取り図が見たいです。
間取り等は請求したら送ってくれました。
まわりに古い木造の建物があったりするのですが、この辺の治安って良い方なんですかね。
ちょっと気にかかってます。
南隣りの駐車場にいつか必ずマンションなり何なりビルは建つだろう。
あんな好立地で広大な駐車場のままのわけがない。
治安は良くはないね、市街地だから。
でも住むのをためらうほどの治安ではないよ。
今日から見学会が始まったのですが、伺ったらすごい人でした！
仮おさえ？を既にされた方もいるみたいです。
マンション購入を意識し始めて、まだ二つ目の見学会なので、どこの会社がいいか等の情報が欲しいです。
この物件は立地は良いし、スケールメリットもあるので、悪くないと思います。マンションは資産価値が重要だと思いますので、どこの会社というのもありますが、やはり立地が最重要ではないでしょうか。さらにロイヤルガーデンは二重床等の躯体に力を入れていますし。内装等お金をかければ後でも変更できますが、立地や躯体はどうすることもできません。マンションは良い部屋から埋まっていきますので、早めの行動をオススメします。
なるほど。
イトーヨーカ堂跡地は普通の会社員では買えないと言われたので、岡山駅近くではやはりここがいいのかな！とは思っているのですが、５年以内に…なんて、のんきに考えていたので、迷いに迷っています。
とりあえず、大元駅のサーパスとかまだ見てないところも見るだけ見てみようかと思ったり…
ここでも普通の会社員にはちょっと無理目でしょうに。
ここは、普通の会社員でも手の届く物件だと思いますよ。全150戸あって東向きが何戸かわかりませんが、さらに中部屋だと全然一般会社員でも全然買えると思います。是非一度、見学してみるといいです。良いところからすぐに埋まっていきますので早いほうがいいです。
そうですか。大元よりも２ランクお高いって聞いてたんで諦めてましたが。
ちなみにお値段はいくらですか？ロイヤルガーデン大元駅前よりは高いのでしょうか？
他のロイヤルガーデンを見に行ったことがないのですが、大元公園のサーパスよりは高かったですよ。
ここの価格はわかりませんが65m2〜なので、2000万円代もあると思いますよ。
角部屋の梁がかなりきになる。
自転車を押したまま玄関からそのままベランダに出れるのは快適だと思う。
駐車場は一台のみ。ほか、近隣駐車場。
2000代もありましたよ。
本当にお客さんがすごくて、営業マンは雑な感じ…
完売御礼を掲げているのですごいなーと思っていたのですが、早く売りさばいてしまうのでオプションの相談がしにくい状態になるとまだ売れ残っているとあるマンションの営業マンが…
どこがいいのか…悩みます。
人気度高いんですね。場所もいいですもんね。早目に完売しそうな予感がします。
買えない人は無理せずにね。
あとが辛くなるよ。
頭金なしは厳しいですかね…
ローンは通るとは言われたのですが…
通りがかりさん、営業ご苦労様です。
もう予約ですべて押さえられた間取りもあります！
恐るべし、スピード…
西川のアルファステイツや大元のサーパスとは大違い!!( ; ﾛ)ﾟ ﾟ
既に埋まった間取りもあるのですね。ロイヤルガーデンは会社経費を落としてその分、価格に反映させていますからね。営業方法は他社よりかなり簡素化されていると思いますが、人間最終的には価格ですものね。
竣工済んでからも売れ残る物件と大違い。
角部屋から売れて行くんでしょうか？完売まで早そうですね。
ロイヤルガーデンシティ桑田町がどういう売れ方か分かりませんが、私の知っているロイヤルガーデンでは価格の安い箇所から売れていきました。なので売れていくのが早いのは、中部屋からでした。また、角部屋でも比較的低層階の方が埋まるのが早いのではないでしょうか。やはり、角部屋中層階以上の4000万、5000万級のマンションはなかなか手が出せないと思います。
今日伺ったら、南側はあと２部屋、西側は７割程度埋まってるって言われてました。
ロイヤルガーデンは「完売御礼」のイメージが強いですけど、どうして他と違って完売するんでしょう？？
完売が早い理由は他社と差別化を図っていて、それを評価する消費者が多いためだと思います。以下はあくまで個人的な意見です。
どちらかといえばマイナス
・外観がどれも同じ
・標準設備がチープ（内装含む）
・営業方法が簡素
・グループ会社の管理会社がない
どちらかといえばプラス
・防音に強い（二重床等）
・立地が良い物件が多い
・施工会社が大手
・価格が安い（小規模会社のため経費少など）
以上より、買う人が多いということはマイナス面よりプラス面を重視する人が多いのだと思います。立地や二重床はお金をかけても後でどうする事もできませんからね。
買えない方は御愁傷様です。
南側あと2部屋なんですか。早すぎてびっくりです。やはり立地でしょうか。マンションは立地が全てですもんね。
ロイヤルガーデンは中古も出ればすぐ買い手がつくから、投資目的や10年ほど住んで住みかえを考えてる人にも人気があるんだろうな
間取りが好みと違うから今回はパスするけど場所は
最高すぎるんだよな。岡山駅と巨大イオンモールと
ヨーカドー跡地大型商業施設全部に徒歩で行けるし
あとどうでもいいけど二重床が遮音性が云々は昔の話
で今は遮音性に関しては他が同じ条件なら直床の方が
上って記事の方がいっぱい出てるな。
まあ問題はそこよりスラブ厚がしっかり取ってあるか
が大事なわけでな。
チープなのは、アルファステイツやサーパスの方かと思ってました!!( ; ﾛ)ﾟ ﾟ
モデルルームはオプションだらけだし、誤魔化さないと売れないのかと…
ロイヤルガーデンがアルファやサーパスより内装がチープという理由は、標準装備の違いです。アルファ等はＩＨクッキングヒータや食洗機は標準装備ですが、ロイヤルガーデンはガスコンロで、食洗機は付いていません。ロイヤルガーデンは建具（扉やノブetc..）も微妙に安い感じがしました。
アルファステイツもサーパスもIHではなかったです！
最近は何かあった時の為に、ガスだけ電気だけにはしてないって言われました。
食洗機も１人なので不要かとは思うのですが、建具は気になりますね…
今販売されてるものの中では価格帯はロイヤルガーデン＞アルファステイツ＞サーパスの順ですよ…？？
ロイヤルガーデン桑田町の価格を知らないので何とも言えませんが、一般にロイヤルガーデンは値引きをしないかわりに最初から価格が下げられています。（会社自体の経費削減等もありますが。）
ロイヤルガーデン桑田町は立地的にはかなり好立地なので価格もそれなりに高いのだと思います。しかし、アルファやサーパスが同じ建物を建てたとしたら、その価格では販売できないと思います。
上記3社の価格のみを比較すると、同立地だと1〜2割はロイヤルガーデンが安いのではないでしょうか。
分譲価格出ましたね！目の前の駐車場にいつかマンションが建つかもというのがネック…
駐車場の所有者からして、簡単には建たないのでは…と思ってるんですけどね。
イトーヨーカ堂跡は高そうだし、似たような立地条件でこの価格帯の物があれば比較検討できるのですが…
ＨＰに2階の価格がでましたが、結構高いですね。場所がいいからそんなものか。
南は完売、キャンセル待ちが出ているそうです。
西も上の方の階しか空いてないとのこと。
西の上の階を買うくらいなら、南の下の階を買いますよね！
営業マンから、隣接する駐車場を懸念して敢えて西を選ぶ人もいると聞きました。西の眺望も悪くないのですが、間取りが少し変わってるなと思います。
なるほど！
眺望云々より、皆さん西日は気にならないのでしょうか…
私は今の住まいで西日に悩まされていて、どうしても南向きにこだわってしまいます。
>>48 マンション検討中さん
私も西向きが気になっています。朝方、夕方に近隣のマンション観に行きましたか午前中は陽射しは諦めるしかなさそうです…南向きとの価格差を考えるとしょうがないのかな…
もっとリーズナブルな物件待ったら？
無理しないで！
西向きでも最近のLaw-eペアガラスは優秀なので遮熱効果はほぼ問題ないですが、日差し対策は色々と工夫が必要です。
買えない方は他へどうぞ。
ファミリー向きだと、ロイヤルガーデンなのに1億かあ。他をあたった方が良さそうですね。
庶民向けが他に沢山あるでしょ(笑)
なかなかこの立地条件はないから、皆さん迷われるんですよね。
これから建つ駅近はもっと高そうですし…。
ガラスを変えても西日は遮れないと営業マンの方も言われていたので、やはり南向きは重要だなと思いました。
10年ほど前に岡山駅西口から徒歩15〜20分程度のところにマンションを買ったという人から、最近はマンション高いね。もうちょっと待ったら？と言われたのですが、最近のマンションは高いんでしょうか？？
建築コストは上昇しています。消費税も上がりましたし、材料も上がっています。また、作業員の労務費単価も上がっています。これらが影響して、建築コストは上昇しています。
今後待つことで、思い通りの物件が出てくるとは限りません。しかし、デベロッパはマンションを建ててなんぼですので、立ち続けることは間違いありません。
なんつーか。
あれだけの土地がありながら公園や木立のある緑地も設けないで、ギッチギチにしかも15階建の箱か壁みたいな建物を建てるあたりが和田コーポレーション的なんだよなあ。
岡山市も街作りを本気で考えてんだったら用途地域を改善すべきだわ、建蔽率を下げて容積率を上げるとか、緑地を増やしたら容積率緩和するとか考えてくれないと雑然とした圧迫感のあるマンションだらけ、汚くて暮らしにくい街になるんじゃないの？
緑よりも実用性が重視されてて良いかと…
敷地内に小さいけれどスーパーがあり、駐車場もある程度確保されている方がよっぽどいいです！
お子さんがいるご家庭は公園などを望まれるのかもしれませんが…
あくまで個人的な意見ですが、緑等を多くすると管理が大変です。たしかに見た目は綺麗で初期は良いですが、何十年と管理していくのは大変です。なので、個人的には機能面を重視した物が良いと思います。
桑田町界隈は殺風景なビル・家屋ばかりなので緑は必要ですよ。あまり大きくならず落葉の少ない樹木を選べばメンテナンスも楽ですし、別にあなた方がメンテナンスする訳じゃないでしょ。
緑を求めてる人達は、あの辺りには住まないでしょうね。利便性重視の物件かなと思います。
緑の多さは周辺住民の民度の高さに比例します。
緑の多さは周辺土地の地価を上げる傾向があります。
この物件はこの物件なりの層を取り込んでいるのでしょうか。
子どもがいなくても休日には公園を散歩したりジョギングなど楽しみたいですけどね私なら。
マンションの敷地内に緑が乏しいのは企業風土がお金儲け最優先という事でしょう。
せめて周辺にまとまった緑のある公園があればマシなんですけどね。
夏は日射しや暑さを防ぎ冬は日射しを浴びられる落葉樹の林があればと思います。
敷地内とは言いませんけど近くの公園として。
岡山市役所が悪いとも言えるんですよね。
街路樹に大きな落葉樹を使ってくれていればそれで済みます。
ちゃんと落葉樹の林もある公園を配置してくれていれば満たされます。
利便性重視も解りますが周辺に緑があればプラス要素になりますよね。
緑が多いからといって利便性が低下するわけじゃないんですから。
東京などの都会へ行けば大都会の都心に林みたいな公園があちこちあります。
子どもが騒ぐ遊園地とは違うんです。
散歩やスポーツをしている人がたくさんいる環境は良いものですよ。
＞60
緑を多くすると管理が大変というのは、マンション敷地内の話で、そこにある緑はマンション住民が維持管理する義務があります。実際には業者に委託でしょうが、緑等の持ち分や責任は、マンション住民にあります。
緑等の規模にもよりますが大きくなればなる程、メンテナンスが大変となりコストがかかります。お金持ちの人は気にすることではないのでしょうが………
>>64
あなたがそうと言うんじゃなくて、←これわかって下さいね、一般論として。
権利は主張するけど義務を果たすのはイヤがる人多いから、快適さを犠牲にしても面倒はイヤなんかな？
緑もない西日の当たるマンションで冷房のエアコン代が嵩む、お金大好きなお金持ちは冷房コストは気にならんのかな？
だとしたら、やっぱり、緑の量は民度に比例するんかもなあ。
余裕がある人は南側を選ぶのでは？敢えて、西側を選ぶ人はいないと思うのですが…
リタイア組は時間的余裕があるでしょうが、現役組で中心部に住みたい人は近くの公園や緑云々より長期休暇で海外旅行を楽しむ！というタイプかなと思いました。
駅近くという条件では似ている西川緑道公園近くのマンションを選ぶ！って人もあの立地条件じゃあ、いないと思いますし…。
緑や公園が条件に入る人は大元駅方面や京山学区まで離れた方がいいのでは…。
この立地と仕様って、長期休暇で海外旅行を楽しむ現役世代が選ぶマンションなの？？？
長期休暇で海外旅行を楽しむ現役世代って、少なくとも、岡山なら両備グレースマンションクラスかと思ってました。
そういうアッパーミドルクラス以上って、環境や健康に対する意識も高めだから、公園緑地の存在は重要なファクターだと思ってます。
都会のタワーマンションって、たいていそうですよね。近くに大きな公園があるとか、なければ敷地内に公園みたいな緑地がありますよね。
海外旅行くらいRGでも充分可能なのでは…？
両備クラスになると普通の会社員ではなかなか手が届かないでしょうから、会社経営者や医者対象になるのでは？
そうなると、もちろんより良い環境を望まれるでしょうね。
出来るだけ、空地などがない方が、分譲戸数が多くなることで、販売価格が下がるし、植栽管理の方針なんて管理組合で話が合わなくなるなど、いいことがないから、植栽や空地なんて意味がないと思うけど。実際そんな空地にベンチがあってもくつろげないから、住民がそこで長時間くつろぐなんて、そんなにないからね。
訳ワカメな掛け合いが続いてますが一つだけ注意点、両備グレースマンションは全然ボロですよ。
両備クラスって、これから建つイトーヨーカ堂跡地のことでは？
新築のRGの掲示板で中古の両備と比較することはないかと…
イトーヨーカ堂跡地も含め、これから建つ駅前のマンションも気になりますね！
ロイヤルガーデンシティ桑田ってもうほぼ商談決まってるんですかね？
立地が良いので、投資で買おうかと思ってたのですが。。
予約ベースでは完売済みで、人気タイプはキャンセル出ても数人待ちのようです。11月末には契約確定のようです。「150戸もあるからキャンセルは出る」という意見と「人気物件だけにキャンセルは出にくい」という意見の両方聴きました。ローン審査も銀行はまだまだ緩いでしょうネ。
確か９月末に伺った時に南側は完売でキャンセル待ちが出ていて、西側も上の方の階が少し残っているだけって言われてましたよ。
もう少しマシな仕様にしてくれてたらなあ！
つか岡山は今マンション不足だから
ある程度なら売れる状態なんよな 買おうと思うても無いから
どの辺りの仕様がよくないのでしょう？
岡山駅近くの立地で普通の会社員でも購入できる価格帯ってことで、こんな良い物件はない！と思っていたのですが…
これから建つ駅前の物件はなかなか手が届かない価格帯でしょうし、西川緑道公園のマンションは環境が悪いですし…
安価でも売れないところのひがみでしょ。
土地が狭いですからねぇ。仕方ないですね
共用施設が多いとそれだけ金がかかるし。むしろデベロッパーが勝手に作った使われない共用施設が負の遺産になるようなことのほうが多いよ。
デベロッパーは好き勝手に共用施設を作って、売ってしまえば終わりだからね。
その後の維持管理はすべて区分所有者が責任を負わないといけないからね。
デベロッパーが分譲時に共用施設を多く作る方がより不誠実でしょ。
駐車場確保の為では？
駅近くとは言え、岡山は車社会。中心部でも一家に一台以上はあるでしょう。
使うかどうか微妙な共用施設より、駐車場がある方が私は好きです。
85
同感です。負の遺産より機能的な方が長い目で考えるとよいです
ロイヤルガーデンって値下げ交渉できないんですか？
した事ある方コメントお待ちしております！
ここの価格が高いみたいな流れになっていますが、1部屋しかない間取り以外はそもそも安くないですか？
１５階の普通のマンションですから
好調に売れているなら絶対に値下げはないでしょう
もう完売したらしいですよ。
今、入金や書類の手続きを行っている最中で12月にはあつもの「完売御礼」が出るのでは？
今販売されている物件の中ではここが１番だと思いますけど、あまり評価されない方もいらっしゃるので、びっくりです。
[No.80～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]
買えなかった方は残念でした。そんなに売れるって本当にいい物件だってことですよね。
毎回、販売開始後すぐ完売するロイヤルガーデンには驚かされる
やはり、現実的に売れてるかどうかが、全てですね。入居開始でも売れ残っている所はありますから。
売れるスピードがそこの価値のようにも思います。
お手頃価格で需要にマッチしています、特にここは立地的なメリットがあったので早かったです。キャンセル出ないかな！
[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
