パークコート神宮北参道　ザ　タワー

>>80 匿名さん
あの辺はロケーション良くないけど、前面道路もかなり広いし、どうやったら高速や鉄道に囲まれてるって思うんだろうね。

>>78 匿名さん
物件違うやんけ。ここはパークコート北参道なので、NHK前のパークコートは別でお願いします。

高速脇ではあるよね。その目の前の明治通りもかなりスピード出てる区間だし、音に関しては少し心配してる。そもそも羽田新ルート直下だしね。

白山通りみたいな産業道路沿いじゃないし、いいんじゃないかな。

>>78 匿名さん

これってパークコート渋谷ザタワーのHPですけど？

羽田新ルートでっここも飛行機の音めちゃうるさくなったし、気になるよね。

パークコート買うなら、品川ナンバー区がいいよね。

飛行機を気にされるのであれば、渋谷区、港区は飛行するので千代田区か中央区へどうぞ。

同じパークコートのタワーマンションであれば似たような共用施設が
採用されますかね？
フィットネスやラウンジ中心で大人向けの施設が企画されているようですが、
タワマンにキッズルームは不向きと考えられているのでしょうか。

キッズルームは湾岸タワマンくらいにしかありませんね。
都心部だと周囲に子供達のための施設は豊富ですし、なにより２歳くらいまでしか使わないので、金食い虫のお荷物になりやすいです。
フィットネスはマンション内にあると非常に便利ですよ。
ただ、フィットネスは人気ですからどのマンションでも混み合います。密が避けられる今の状況だと利用しづらいですね。

マンション内のジムって規模が小さいので特定の人が長時間マシンを占領したり、自分が行きたい時間に限って大混雑とか、そもそもフリーウエイト器具が置いていないとか、なかなか帯に短し襷に長しというのが実際の感想だけどね。ご近所さんともめるわけにもいかず、ストレスがたまるので普通に外部のゴールドとかエニータイムに行く人は多い。

キッズルームのないマンションでたまにあるが、マンションの共用部、ロビーやエントランス付近で子供が遊んでしまうこと。マナー違反と片付けるのは簡単だが、キッズルームに隔離するというのは良いアイデア。違法駐輪が横行している地域に駐輪場を作るが如き効果を発揮すると期待したい。

子供を遊ばせられる場所も、交通量の多い道路を渡らなければいけないため親が自転車で連れて行って入場料を払わなければいけなかったり、さらに雨天は使えなかったりと、新宿御苑や神宮外苑は散歩道としては優秀だが、子供の遊び場としては言うほと使い勝手はよくない。

キッズルームが欲しいなら湾岸マンションにでも住んでください。
お荷物施設という意味が理解できると思いますよ。

てかあなたのマンション、フィットネスすらないんですか。笑

キッズルームが湾岸のタワーにしかないといとはないでしょ。
武蔵小杉のタワーだってキッズルームあるし
、タワーでなくても大規模物件ならキッズルームはありますよ。

キッズルームはいわゆる住まいが安いエリアにしかありません。
こちらはなくて当然です。
そもそもパークコートにキッズルームなんて付けたらブランド価値が落ちますし、お金持ちはこういうお荷物施設を嫌います。

パークコート文京小石川にも千代田富士見にも白金スカイにもキッズルームありますよ。
単に物件規模とターゲット層が未就学児童を持つファミリーメインかといった事と物件コンセプトから総合的に決められるだけ。
事実押さえてコメント下さいね。自称お金持ちなら

まぁでも、原則的には96さんの言っていることは正しいと思いますよ。

フィットネスも古くなるし、小規模ならつまらないし、いらないかなぁ

文京小石川は実質的にパークタワーみたいなものなので除外としても、スカイみたいな高級物件に付帯しているのは珍しいですね。

>>99 匿名さん

両方とも大規模だからね。
スカイは長谷工も入ってるからよく分からない。

ここの公式情報は半年～1年後くらいかな。オリンピックに乗じて高値チャレンジする
算段だったんだろうが、完全に目論見が外れたね。

価格は文京小石川と比べてどうなりますかね？立地はこちらの方が良さそうですが、タイミング的には小石川がピーク、今後は多少購入側の慎重になっていそうですが

四谷4丁目計画と購入者層は被りますか

北参道直結になるんでしょうか？

同じ時期に売り出しなら小石川よりも数千万は高かったはずですが、ネコも杓子もブロガーも熱狂したバブル末期の闇雲な興奮は、すでに終わりつつありますからね。

下手に銭失いにならずに良かったんじゃないでしょうか。

>>103 マンション比較中さん

こちらの計画は、レジデンス四谷ではなく、ほかの物件ですか？

>>106 マンション検討中さん

レジデンス四ッ谷とは別です。新宿御苑の大木戸門前辺りにタワーマンションの建築計画があります。

ここいいですよね。
周りの中古も非タワーなのにそこそこするので、結構な値段で出てきそうですね

>>102 マンション検討中さん
相場で言うとPC小石川の1.2倍(坪670)くらいが妥当かな。あとは駅直結/非直結や先々の不透明感、立地の希少性、上物の設備・仕様をどう価格に反映させるか。
デべはPC渋谷とかコート神宮みたいなバブル価格で売りたかったんだろうけど、もうそういう時代じゃないから。既に「渋谷のオフィスバブルは崩壊」と伝えられているし。相場±10%には着地するでしょう。

実勢価格で言うと、パークコート小石川は市況によりやや値下がりして、現在は坪540くらいでしょう。
なので、格上のこちらは坪600くらいが妥当では？

>>110 匿名さん

武蔵小山君は今日も小石川のネガキャン頑張ってますね

とりあえずスルーだな
新宿、原宿に用事がない

坪600だと安い気がしますが。。。
PCだし、直結だし平均700くらいで出そう
部屋次第で安くて550高くて1000とか？

基準としてはTHE COURT 神宮外苑よりは遥かに安いだろね。
躯体の仕様もここは階高3.3mしかない。THE COURT 神宮外苑は3.45mもある。
あとはコロナで1億以下は踏ん張ってるけど、高額物件は売れなくなってる。パークタワー勝どきも思ったよりは安く出てきた。
ここも早く売り出したほうがいいのに。

パコ小石川なんて階高3.2メートルだぞｗ

パコ小石川は3.28だから2㍉しか変わらんよ。なので優位性は立地だけなんよね。もしかするとパークタワーにもなりえるレベル。

優位性？

小石川も、元々はパークシティの予定が不動産バブルに便乗してパークコートに名称変更、狙い通りのバブル価格で売り抜けられたわけですし、ここも小石川と同じく本来はパークコートの立地ではない、と言いたいのでは？

立地が優位が、分からないなと思ってな
千駄ヶ谷、北参道だぞ
私は、東京税理士会があるからたまに行くけど、立地の優位が分からんな
ランニングクラブでも入っているのか？

お隣の千駄ヶ谷3丁目にはこんなのも建ちます
https://www.homejournal.com/en/article/1750/homes/Kengo-Kuma’s-The-Kita-Is-Asia’s-Newest-Luxury-Property-To-Watch
マイナーな千駄ヶ谷ですが、首都高以南はこういう雰囲気も多いです。

>>116 買い替え検討中さん

2ミリ？2センチの間違えじゃないの？頭悪いね。

いずれにしても小石川もパークシティ予定だったわけで、ここのめっちゃ低い階高からしてここパークタワーだろな。

なんで勝手にパークコートにしてるの？三井の最新ＩＲ資料にも再開発案件として載ってるけど、パークコートなんて書いてないけど。

>>123 匿名さん

>>123 匿名さん
パークコートじゃなければ、パークタワー？

小石川がパークシティの予定だったって、何の情報なの？
清水建設使っているのに

ガセ情報だったら訴えられるぞ

>>124 通りがかりさん

ここはパークコートタワーで決定しているよ
私が所有しているパークコートタワーの営業に直接聞いた
だいぶん前に、ここに書き込んだよ

小石川はパークシティじゃなくてパークタワーだったんじゃないか？
元祖バブル期もそうだったけど、不動産バブルの末期になると文京区や新宿区にまでもパークコートが乱発される傾向がある。
てかゼネコンはマンション名に関わらねーよ。
デベが儲かる時期に人気のブランド名を多用するのは別に悪いことだとは思わねーけど、末期にババ引くのは嫌だから俺なら絶対買わねーけどな。

ちなみにここは、バブルピークアウト後＋アフターコロナ後の三井マンションだから、期待できるぞ。

>>128 匿名さん
いつ頃外観図含め発表になりますか？

年明けくらいかな。年内はPC渋谷ザ・タワーに集中するでしょう。
元々オフィスビルでファンドから買い取った土地なので、地権者おらんのかな。
外観完成イメージパースが外に出てない理由のひとつかと。

方向的には好みにもよりますがどこも欠点なく人気でそうですね。
新宿御苑と明治神宮方面は人気かな？

公園が見えるような話を営業から聞いたな
しかし、東京に出て行くの不便だからスルーだ
ランニングクラブに通うには、こっちが便利だな
でも練習嫌いだからええわ

もっと高い建物は建てられなかったんですかね
地図見ると土地はかなり大きい気がしますが

東池袋と違って駅直結ではないかもないけど、場所はこっちの方がいいし、坪+100くらい？

看板に保育所と書いてありますが、キッズスペースの事でしょうか？

キッズスペースではなく、字の通り保育所だと思われます。

>>130 匿名さん
そうすると販売は来春くらいの見込みでしょうか？

そもそも、ここって分譲なの？
どう考えても賃貸で運営したほうが三井としては儲かりそうだけど。
あるいはまるごとファンドに売却とか。

三井不動産の2020年8月投資家説明資料だと分譲とありますね(計画に変更がある可能性もありますが)
https://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/ir/presentation/pdf/investor...

既に分譲の前提で諸々動いてるわけだから、ここから計変はないんじゃないかな。
三井ならこの立地、規模だったら、コンセプトや値付けさえ間違えなければ、普通に捌けるわけで。万一、計変したら相当弱気＝市況お先真っ暗ってことになるね。

>>138 マンション比較中さん
もう少し後、来夏～秋くらい？ではないでしょうか。
コロナの影響で各物件が販売後ろ倒しになってますし、立地柄オリンピックの開催有無も影響ありそうですね。

他のハイエンド、大規模プロジェクトに挟まれるなかで、仕様と規模と価格のバランスの取れた物件になってほしいな、と思ってます。どういったコンセプト、価格に仕上げてくるのか=他物件と差別化するのか、楽しみですね。

2020
パークコート渋谷 ザ タワー 東京都渋谷区 約 350 戸　平均坪 800
2021
パークコート文京小石川 ザ タワー 東京都文京区 約 400 戸　平均坪 560
パークコート虎ノ門 東京都港区 約 120 戸　平均坪 800-900??
2022
SHIROKANE　THE　SKY 東京都港区 約 770 戸　平均坪 700
パークコート千代田四番町 東京都千代田区 約 150 戸　平均坪 700-800??
2023
渋谷区千駄ヶ谷四丁目計画 東京都渋谷区 約 400 戸　平均坪 600-700??
パークタワー勝どき 東京都中央区 約 2,250 戸　平均坪 400-450??
2024?
HARUMI FLAG 　　　　　　　　　東京都中央区 約 4,150 戸　平均坪 300-350??

もともと三井のファンドが持ってた土地をレジデンシャルに売却してるんだから、ファンドに売ったほうが…みたいなのはナンセンス

昨日現地を見に行ったら首都高、目の前の大通り、線路で予想以上の騒音、排ガスでした。タワーに住んだことないのですが、ある程度の上層階だと気にならないものなんでしょうか？

>>144 マンション検討中さん

飛行機も真上飛んでますよね。
防音はサッシ性能次第かなと思います。

窓開けたら少なくとも飛行機の音は気になるかと思います。

>>144 マンション検討中さん
ご参考になれば。この周辺のマンションに住んでいますが、電車の走行音(たまに警笛)は夜10時以降でも気になります。首都高に関してはそれほど気になりません。
近くに消防と救急の派出所があるのでたまに夜に出動になるとサイレンの音がかなり聞こえます。
飛行機は夜9時以降は飛んでいないので気になりません。

バブル期における売り抜け手段としてブランドネームの利用は有効だけど、さすがに小石川までパークコートにしてしまったのだから、ここも当然パークコートじゃないと、三井的にも言い訳ができないだろうね。

>>147 匿名さん

武蔵小山さん、唐突にどうしたの？

武蔵小山？何かのキャラ？笑

てか逆に、俺の投稿にすかさずフォロー入れようとしてくるとか、アンタこそ何者だよ。笑
見回りしてないと不可能レベルの即レスだろ。笑

むしろ俺が何かおかしい事言ったのなら、訂正よろー

>>149 匿名さん

またまたすっとぼけて笑
みんなお見通しですよ
文章が小石川に粘着ネガしてる武蔵小山君そのものですよ

>>146 マンション検討中さん

確かに総武線は、踏切多いイメージがあるな
代々木駅から千駄ヶ谷に歩く時に、しょっちゅう引っかかる

プールとかはないでしょ
小石川の流れで来ると思うよ

まだまだ使える建物を、マンションの方が高く売れるだろうという事で、取り壊すので土地代は高いでしょ
でも、1社なので手間はかかってないね
大きな土地があってよかったね

>>151
踏切は埼京線、NEX等

<<146
電車の走行音は、急なカーブ箇所が近いので、想像よりギーギーうるさい。

近隣にお住まいの方々など周辺の音事情についての情報ありがとうございました。参考になりました。

この物件に興味を持っているので周辺の築浅中古マンションの相場を調べているのですが、概ね新築時程度～やや下げていますね。
いい場所のように思えるのですが人気のない地域なんでしょうか？

都心じゃないからね

>>157 匿名さん

渋谷区は都心ではないんですか？

渋谷区は副都心よ？

https://www.mansion-review.jp/mansion/535757.html

だいぶ上がってるかな
まぁ時期や物件により違うとは思うが

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/558882/

元値　中古の実際の成約価格はしらないけど、プラスで転売できてるんじゃないかな

渋谷、青山、北参道のパークコートタワーが神宮の杜、神宮外苑を取り囲むことになりそうです。坪650?とみた。

坪650で売れるかな

スミフの坪500も売れるまで時間かかってたな
忘れた頃に営業から突然電話あったな

この辺は、新宿御苑沿いが価値高いよね

>>158 名無しさん

都心3区以外は、都心じゃないよ

渋谷、新宿、文京区入れて都心6区と言ったりするけど、住民の増加が江東区を始めとする更に外の区に偏重してきて、
最近はあまり使われないらしい

こち亀の大富豪・中川巡査は、千代田・港・渋谷・中央を都心4区としていますね。
それと、都心5区は聞きますが6区は初耳です。

文京区は場違いじゃない？
明らかに地価やマンション価格低いし
台東区　豊島区　文京区　目黒区 品川区　中野区 世田谷区で
そこそこ７区とか呼ぶのはどう？

創価国際友好会館跡地に計画されてるタワマンはまさに御苑隣接ですね。
JRと首都高も隣接ですが。

>>167 周辺住民さん

新宿御苑沿いに良いマンションないよね。
いっとき探しまくった。

千駄ヶ谷界隈は、どのデペもあまり力を入れてくれない。
オリンピック効果ですかね。

ソース
https://xtech.nikkei.com/kn/atcl/nfmnews/15/060806832/

きた！
パークコート神宮北参道 ザ タワー！
高く売る気満々のデザイン
『北参道。多くの人はまだ、この街の名さえ知らない。』
三井は正直。

>>170 周辺住民さん

ブリリアタワーか。いいね。

>>172 周辺住民さん

きましたね。良さげですね。思っていたよりもやや派手系ですね。もう少しシックな感じでくるかと思ったのですが。

東京建物だよ？

>>174 マンコミュファンさん
坪500台で買える部屋ありますかね？

>>176 マンコミュファンさん

パークコート青山ザ・タワーっぽいですよね。お高いのではないですかね。

坪700で買えるかな？白金ザスカイより高くても欲しい。

所有権の分だけ、パークコート渋谷ザタワーより高く、虎ノ門のパークコートよりは安いとすると、坪800万円くらいかな。