ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

>>3706 通りがかりさん
この断層の話は、疑いのレベルであり、確定はしてはいないようですね。
最近、南海トラフの発生確率も、科学的ではなく、政策上の値であると聞きました。
地震の話は不確定要素が強く、少なくとも予測は不可能であるのは常識になりつつあります。
ネガ的要素はプンプンしますが。

>>3709 検討板ユーザーさん
わかりました。通りがかりさんは、大城ファンなのですね。

>>3704 去年市谷加賀町に越してきた者さん

この記事のとおりですね。利回り低いと言うことは割安ではないんですけども、上がりはしないけど下がりもしない安定的ではありますよね。この地に住む人の趣向に合ってはいると思います。

10年住んでますが牛込柳町界隈は値段が割安にも関わらず抽選倍率が低いフシギな穴場地帯です。
同じ広さとグレードの新築マンション分譲価格は10年前の1.5倍になりましたがまだ割安感があると思います。

神楽坂まで徒歩15分、新宿までタクシーで1000円
こんな便利な場所なのに牛込柳町エリアは静かで至って平和です。

選んで正解だと思いますよ。

>>3713 通りがかりさん

上の記事のとおり家賃相場が低いから分譲価格が上がらないのでは？

>>3714 マンション検討中さん
新築分譲価格は10年前に比べて1.5倍になりました。
とは言え他のエリアも同様に上がりましたので未だ相対的に割安感があります。
なお、新築物件の家賃は上がってはいるものの1.5倍までには至っていないと思います。
ディベロッパーは投資家の顔を見ながら販売価格政策に神経を使っていると思います。

>>3715 マンコミュファンさん

他のエリアと同じ上がり方なのであれば、それは割安なのではなく適正価格ということではないでしょうか。
この辺りの物件だとデベは投資家ではなく、実需層の懐具合の方が気になると思いますよ。

邪推すると、人気低めでマイナーな大江戸線北側かつ駅前に遊興施設が一切なく防衛省や機動隊・警察署などが点在し、やましさのない堅実な人でないと合わない土地という可能性も…（人を選ぶので倍率が上がりにくい？）

逆に変な人が少なく閑静なので住心地は良いと思います。近年ミニスーパーやドラッグストアも増えてきて買い物利便性も上がってますし。

現地見に行きましたが、7から8階の高さまで伸びていましたね。近隣の建物と比べてもかなり目立っていました。

>>3717 匿名さん
大久保通りが拡幅になると柳町駅前のスーパーよしややソアールタワー横のまいばすけっとはどうなるんでしょうか。

>>3719 名無しさん
私もこれは気になりますが、これに答えられる方は、この板にはいないのでは？関係者でないと分からないですよね？

>>3720 評判気になるさん
ディベロッパーの担当者に聞きましたが時期は分からないとのことでした。牛込北町から若松町までの大久保通りの拡幅計画は既に決定しているとのことで調査費等の若干の経費は既に予算化されているようです。
従って10年後にはよしやとまいばすけっとが立ち退きになっている可能性がなくは無いと考えておくのが無難かと思います。

>>3721 マンション掲示板さん
ありがとうございます。キッチンコートは大丈夫なのでしょうか。この計画自体は70年前のものだそうですね。外苑東通り通りもずいぶん長いようですが。

>>3722 評判気になるさん
牛込神楽坂のキッチンコートは隣のパークハウスがセットバックになっていないので心配無いと思います。
商品の充実した牛込神楽坂のキッチンコートまで正味徒歩15分弱です。遠くはないですが近くでもない距離ですので歳をとってからは車を運転して行くことになるかも知れませんね。

>>3723 マンション検討中さん
このマンションからキッチンコートまでの時間であれば、7分程度ではないですか？

牛込神楽坂徒歩8分だからキッチンコート15分ってことはないと思う

マンションからキッチンコートまでGoogleマップで調べると9分（750メートル）です。
これに牛込北町交差点信号の待ち時間が必ず加わりますから12分ですがお喋りしながら緩く歩くと15分ですかね。

>>3726 マンション検討中さん
そうなんですね。歩いた感覚(つまり主観)からはもっと近いように感じました。よしやとどちらが使いやすいか、面白そうです。

近いのはよしやですが品揃えはキッチンコートです。
ちなみにキッチンコート正面のメゾンカイザーのパンも旨いですが、たまには神楽坂まで足を伸ばしてPaulのパンがお勧めです。
神楽坂がすぐ近くにある生活は豊かですよ。

>>3728 名無しさん
はい。キッチンコートはよく観察させて頂いて、品揃えの豊富さ品質については良さそうだと思いました。そんなに高そうでも無いようにも思いました。先日、マンションギャラリーから神楽坂をぶらぶら歩き現地へ行きましたが、ほどほど近いですね。新しい生活を楽しみにしております。

キッチンコートもかなりいいですし、そこまで行かずとも牛込中央通り沿いの三徳やクリエイトである程度は揃いますよ！

>>3730 地元住民さん
確かに三徳も良かったです。クリエイトはまだ行けておりません。
25年前、砂土原町に縁がありましたが、当時は牛込神楽坂付近はよく知らなかったので、楽しみにしております。

>>3719
大久保通りの拡幅ですが、道路予定地にかかる民家が立ち退く様子がみられません（少なくともこの5年以内で取り壊し等があったのは住友不動産の建設地くらい）。まいばすけっと牛込柳町駅東店も去年出来たばかりなので10年位はあるのではないかと思います。
ちなみによしやは店頭部分がセットバック位置にかかるので、多少リノベすれば継続可能な気もします。

キッチンコートは個人的に各種獺祭を買えるのが気に入ってますね。牛込中央通りも飲食店揃ってて楽しいです。

>>3728 名無しさん
牛込柳町寄りにあるアートブレッドというパン屋さんも美味しいですよ！
また、曙橋寄りの満も美味しいです。
この辺りは食には困らないですね。

>>3733 マンション検討中さん
柳町駅周辺の飲食店数はそれ程多くはないですが行動範囲を神楽坂、曙橋、早稲田、若松河田まで広げると数えきれない程のお店の数で何でもあるという感じです。新宿までタクシーで1000円でいけますしこんなに便利でバラエティに富んだエリアは他に知りません。

>>3733 マンション検討中さん
アートブレッドは、長時間低温発酵のお店とありますね。食べログでも、CP高いとあります。
満の口コミもすごい数ですね。
楽しみです。

先着は13戸→10戸ですね。苦戦中ですか？

>>3736 マンション検討中さん
第1期3次の販売を控えているからでは無いですか？suumoの間取りを見ても、先着順と第3次が混在しているので、比較検討してしまうと思います。

>>3737 評判気になるさん

結局、2期はいつなんですかね。東のビルトインの期限も来るので、早く売り出して欲しいですね。

>>3738 マンション検討中さん
1期の抽選の頃には、9月頃と聞いたので、だいぶ予定が後ろ倒しになっているのは事実です。期限が気になりますよね。私は1期の再登録組なのですが、当時は2期を待つべきか悩みました。

>>3739 評判気になるさん

待っていたら大変なことになってましたね

>>3740 マンション検討中さん
はい。一時はテラス付を待とうと思いました。でも、待ったら精神的につらくなったでしょうね。早めに決められ今は幸せな気分です。

契約済みで137戸だからちょうど6割ですか。
戸数結構あるのに凄いですね。

>>3739 評判気になるさん
二期が9月ではなく、一期の二次が9月という説明ではありませんでしたか？

>>3734 名無しさん
めっちゃポジティブだね

>>3743 マンション検討中さん
当時テラス付に落選した流れでの話だったので私は2期は9月と思っていましたが、今思えば2次であった可能性も否定はできないですね。

>>3732 匿名さん
大久保通についてある筋に伺ったところ、現在の用地取得率は20%くらい、とのことでした。10年くらいはかかるようです。

>>3746 マンション掲示板さん
10年はあっという間に経ちますよ
外苑東通りと大久保通りがともに拡幅完了すれば電柱は地中化され街並みはガラッと変わるでしょうね
楽しみです

若松町のクレヴィアの価格が出ました。
坪当たり465万から525万円です。
土地所有権付きはますます手が出しにくくなりますね。

あちらは駅近フラットが売りだと思いますが、大江戸線のみ。
こちらは少し歩きますが6路線使えます。立地は五分五分かこちらのほうが少し上かと。

三井物件もおそらく同じくらいの金額でくるかと予想されますが、
こちらの定借ならではの割安さが際立ってきましたね。

二期の開始時期ですが三井物件の販売時期に当てに行くんじゃないでしょうか
あちらを検討される方はこの物件も当然検討されるでしょうから

>>3749 マンション検討中さん
三井がそれを避けて、伸ばしてるので、お互いに様子見でしょうか。

>>3750 マンション検討中さん
興味深いですね。三井は11月に始める予定でしたか。販売も気を使うんですね。

70年後に自分の土地になれば
ラッキーですね。

>>3749 マンション検討中さん

なんだかんだ駅近は強いですよねー
こちらに住んでても結局大江戸線で飯田橋まで行って乗り換えることになりそう。とはいえ立地はこちらですね。ただ、あちらの方が内廊下仕様が良さそう。
いや、本当に定借なのが悔やまれる。

>>3752 eマンションさん
それはないです。

むしろ定借で安く出たので良かったような。
東西向きの安い部屋ならリセールには困らないと思いますけどね。
永住志向の方は定借に抵抗感あるのでしょうか。

>>3755 検討板ユーザーさん
私も同感です。ここは定借で無かったら周辺と同様な値段になったと思います。私は永住のつもりですが70年後には死んでいると思われ平気ですが、支払いが済んでも土地が借り物であることに抵抗がある人がいるのでしょうね。

今から70年前は1950年..
とてつもない時間ですね

子供が3歳児だと満期迎えると67歳か。

>>3758 マンション検討中さん
73歳では？

>>3759 評判気になるさん

正解

子供に財産（不動産）を残すということについてどう思いますか？
定期借地権で居住費を節約する分、他の蓄財をした方が良いと思いますがどんな方法が良いでしょうか？

>>3761 マンション検討中さん
親から遺産を貰える身分ではないので、自分の子供にも遺そうという考えがそもそもあまり無いです。
70年ここに住むつもりもなく将来の子供の進路、自分の転職などライフステージに応じて住み替えることが前提なのもありますが。

>>3761 マンション検討中さん
ビットコインですね、私は。

>>3761 マンション検討中さん
毎年110万円以内で贈与、でしょうか。インフレが心配ですが、これまではそうしてきました。

都心のマンション価格は完全にディマンドプルインフレ状態ですね

>>3765 名無しさん

突っ込み待ち？
デベの供給抑制、建築費高騰、完全にコストプッシュインフレでしょう。

>>3748 マンション検討中さん
若松町と加賀町では、1割くらいこちらの方が土地の価値は上だと思います！

>>3766 通りがかりさん

NHKのクローズアップ現代の都心不動産特集、見たんでしょう

>>3767 マンション検討中さん
路線価は大久保通りに面する若松町の方がかなり高いです

>>3768 マンション掲示板さん
クローズアップ現代の論調はディマンドプルですね
金融引き締めとなるまでは価格上昇が続きそうです

所有権で路線価も高い若松の方が資産価値は高そうですね。

>>3770 名無しさん

どっちも同じこと言ってると思います。

>>3771 匿名さん
それはそうでしょう
定期借地権ですし、そもそも奥まった住宅街と利用価値の高い駅前では比較になりません。

>>3771 匿名さん

路線価は若松河田の方が高いんですね。

ザパークハウス市ヶ谷は気づいたら完売ですね。
このご時世に凄いですね。

>>3775 マンコミュファンさん

あちらは再開発の四谷駅も徒歩圏内だからなー

>>3776 通りがかりさん
ファミリーは、加賀町の環境の方が良いと思い、こちらにしました。子なし２人暮らしならあちらを選んでいたかもしれません。

>>3777 マンコミュファンさん

子供が小さいうちはそうかもしれませんね。小学校も遠いですし。まあ、余裕があれば雙葉は近いですし、暁星もありますし、私立行かせれば良いのか。

大久保通りの拡張計画は、牛込北町?若松河田までの区間が中止になりましたよ。
なので、一部空地に住宅が出来るようになってますよ。

>>3775 マンコミュファンさん
何が凄いのですか？？

>>3779
そんな話、聞いたことありません。

>>3779 匿名さん
セットバックのあるマンションなどについてセットバック部分の補償はどうなるんですかね

>>3780 マンション検討中さん

竣工前完売じゃないすか

>>3783 検討板ユーザーさん
回答ありがとうございます。
この立地たら当たり前と思いましたけど。
驚く事なのですね。

西早稲田落選したので、こちらのマンションを検討しようと思います。
こちらのマンションの良さは一言でいうとなんでしょうか？

>>3785 検討板ユーザーさん
定期借地権なので初期投資額が少なくて済むことです。

>>3785 検討板ユーザーさん
気軽な方ですね。エントリーはしましたか？まずはマンションギャラリーに行くことをお勧めします。

>>3785 検討板ユーザーさん

残念でしたね。
同じ定借ですしメリットデメリットはブリリアと似てるかと。
こちらの方が高いので同じ予算なら狭い部屋になると思います。

西早稲田の一期1次がおわって落選組が流れてきてこちらの販売が再び加速すると良いですね

後々に土地の所有権を貰えるような
契約条項はついていますか？

>>3790 eマンションさん
付いてるわけがありません

>>3789 評判気になるさん
あちらのスレ程度が低くくて来ないでほしい

第1期3次で35戸売出し。
先着順残り9戸含め過去売り出されたのが147戸。
つまり今回で計182戸供給。
第2期前で約8割供給って、引渡しまで後一年以上あるのに凄いですね！
パークホームズもクレヴィアもライバルのここが8割も売れてる中では強気で販売してくるかもですね。。
絶対所有権派も確実にいるでしょうし。

▽「第1期3次登録受付2020/10/9-10/11」（抽選10/11）
総戸数：228戸／全42タイプ
販売戸数：35戸（第1期118戸、第1期2次29戸／累計放出79.82%）
販売価格：6,890万円～10,130万円(第1期6,030万円～16,080万円、第1期2次＝6,710万円～11,500万円)
専有面積：60.37m2～77.55m2(第1期49.23m2～110.08m2、第1期2次＝60.37m2～87.08m2)
間　 取：2LDK～3LDK(第1期は1LDK～4LDK、第1期2次=2LDK～4LDK)
駐車場：59台(31000円-38000円)
駐輪場：238台
入 居：2021-令和3年/11月中旬予定(完成8月予定）

専用テラスタイプ有。
なお今回3次の販売で、放出累計販売戸数は182戸になり、放出率は79.82％になった。
直近先着考慮後の今回進捗想定値は75.87％程。当初から先着も20戸弱さばけ、
80％にもう少しに迫り良い感じになってきた。
初回販売https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/683/
前回販売https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/3083/

>>3794 3083&PHI656&MCH10&BTS3994&PTK5904&PHIH3&SG21732&PCA267&MSU3739　さん
やはり値段が安いから飛ぶように売れてますね。
ところで定期借地権のデメリットってありますか？

先着順は出したり引っ込めたりできるから、物件概要からは真の供給数はわからないよ。2期で2割しか残してないとも思えないし。最近モデルルーム行った方に聞くしかないと思う。

確か前、公式に半分売りましたって書いてあったはずだけど、それがはっきり確認できた進捗で最新のものかな。現時点で6割超というところでしょう。7割行ったらこのご時世では割とすごいね

第1期3次に金曜日登録するものですが、物件概要記載通り、約8割供給とのことでした。
テラスも供給されているので、モデルルームの活気はありますね。
第2期にも一部目玉部屋残しているので、勢いは継続しそうです。

>>3798 マンション検討中さん
そうでしたか。すごいですね。先日はオプション説明会に行きましたが、確かに活気はありました。

満を持して第2期はパークホームズやクレヴィア、ブランズあたりと被せて残りを先着順とかで捌いて完売って感じですかね。
残り2割程度ですもんね。

あっという間に売れそうですね。1期1次から申し込みしておいて正解でした。

現地のご自由お取りくださいのビラが、空のことが多いので、もう少し頻繁に補充してはいかがでしょうか？

>>3795
下記の時の方ですよね。基本的に返信しなので最後ですが、おまけちょっとだけ･･･
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/1969/

①現行賃料想定㎡3800円。現行比想定幅1.1倍-1.2倍
②駐車場込み月例固定費、現行比1.3倍-1.5倍（定借経費別途加算済）
③融資35年固定1.5％。返済比率月例80％、賞与20％（期間中増額倍率不要）
④自己資金30％、融資70％
⑤物件価格8500万円
①～⑤全部、パラメータで数値係数は可変ロジック可能なのでパターン多数可。
平均月例&年次収支は、月例（年手取）収入プラス係数無し(パラメータ可変計算は可)。
現段階（先行きも）では、個々の実額数値は書かない。が、･･･
*トータルバランス比較で数回の大き目リフォーム代は出る。ある工夫をすると更に楽。

個人的には住宅系で一番最近のものでは、融資期間は20年未満、固定、月例のみ返済、
融資率40％。
セカンドではなく本宅ビル系で70％融資率経験もあるが、期間は20年未満で、
月例&申告損金計上納税考慮で、住所登録地は極力変えない。

>>3803 3233&PHI656&MCH10&BTS3994&PTK5904&PHIH3&SG21732&PCA267&MSU373さん
賃貸に出したら毎年の収支が会いますか？
将来の土地の含み益も無いので採算悪い物件だと思いますが

出た、土地の含み益がない教

この前、建設の進捗見に行ってきたので写真あげます。

DNP側の歩道が完全に完成してきれいになってました。ご覧いただくとおり、レジデンスからDNPの間はかなりの離隔が取れており都心としてはかなり開放感があり珍しいことがわかります。杜の中も通れたのでその中から撮った写真もあります。

気づいたのは中学校の擁壁工事の関係で中学校の公道側の樹木がなくなっていたため、東側の部屋からも市谷の杜が眺められる可能性です。もしかしたら擁壁工事の終わりにまた中学校側に植林される可能性もありますが、もし東側住戸も杜ビューが楽しめるなら良いなあと思いました。

建物はウェスト、サウス側で進んでいて確認できた最大階数は6階でした。イーストはまだ建物が立ち上がっていませんね。

>>3806 eマンションさん
写真で見る限りですが杜と言えるほどのものじゃありませんね
期待し過ぎないのが賢明かと

>>3807 評判気になるさん
あなたにとって杜とはなんですか？

まぁいくらネガされても、定借のタラレバ書き込まれても、引渡し1年前に事実8割供給されてるってことが結果なんで、くだらないネガは無視しましょう。