ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

>>3662 マンション検討中さん

70年後なんて、私は揉める気力がなくなっていそうです(笑)
そもそもこの世にいないかも(笑)

>>3664 マンション検討中さん

だろうね（笑）

70年後のことは興味ないのですが、20年後の資産価値はどうなのでしょうか？残り50年の定借マンションがそんなに値を下げず売れるのか、貸せるのか。

>>3667 マンション検討中さん

50年借地期間で分譲されたマンションがすでにいくつもありますからそれらの売買相場を確認したらよろしいかと。広尾、神楽坂などにもあります。

定期借地権物件のメリット: 所有権より安く住める
定期借地権物件のデメリット: ネガがワラワラ湧いてきて自分が生きてもいない未来について余計な世話を焼いてくる

>>3670 マンション掲示板さん

所有権よりどれだけ安いかを把握するために、将来のキャッシュフローの予想は必要でしょ？そのころには死んでるとしても。そうしないと、所有権より安いとは言い切れない。初期費用が安いからと言って飛びつくのは考えが浅はかすぎる。。。

>>3671 マンション検討中さん
計算してどうでしたか？？

>>3667 マンション検討中さん
貸すのは問題無いと思いますよ。壁紙くらいは張り替えしないといけないと思いますけど。

>>3661 マンション掲示板さん
東京建物の方は68年みたいですよ？
土地の貸主との契約が違うのでは？

こちらのマンション検討中ですが
月の管理費等が5万円以上かかるというのがネックです
管理費や修繕費、賃料は何年かおきに上がるんですよね？
販売価格は、場所や広さクオリティにしては抑え目でも先々のことが不安です

>>3671 マンション検討中さん

浅はかでないあなたは、きっときちんと定量的に計算したんでしょうから、教えてよ。何年で所有権と逆転しますか？
まさか、ふわっとした感覚で物を言ってないですよね？
検討もしてなさそうなあなたが、しつこくここに張りついているのは、愚かな我々を諭してくれてるのですか？

20年住んだら残り50年。
50台の人には売れるかと。
40台は買わないかな？
30台は見向きもされないでしょう。

最後まで住むかババ抜きに参加するか
どちらかの選択かと。

半澤に言わせれば、
目先の安さに目を奪われ、
将来の展望には目をつぶる。
感謝と恩返しがあるなら所有権など
地主は放棄する。

何か変な人にとりつかれてるねw

>>3675 匿名さん
そうですね、価格が安いとはいえ飛びつく程良い場所とは言えないです。
8年住んでましたが今はもう戻りたくないです、当時はあまり気にならなかったですが。

>>3680 去年まで牛込柳町に住んでた者さん
今はどこにお住まいなんですか？

引っ越したやつがなんでこの掲示板に出てくるの。笑
しかも、戻ってきたくないやつが。笑
もう荒らしだろ。

これまでの出来事や出会いに感謝し
将来に向けて明るい展望を描く。
これマンションにも適用します。

もしかしたら、
地主のNTTは70年後には感謝と恩返し
で土地を無償で建物区分所有者に提供
するかも？
そしたらラッキーですね。

>>3684 通りがかりさん
それはありません。そう説明されています。

>>3678 通りがかりさん
半澤は、架空の銀行員ですよ。そんなことは言いません。あなたの発言ですよね。

>>3680 去年まで牛込柳町に住んでた者さん
牛込柳町は駅名だけどね。牛込柳町駅周辺に住んでいたということかな。市谷加賀町は閑静な住宅街だから一緒にしないでね。

>>3687 マンション検討中さん

なぜここの掲示板の人は少しでもマイナス意見を言いそうだとこうも否定的になるのでしょうか。　
理由など聞ければ有益かもしれないのに。。

市谷加賀町は閑静な住宅街ですが、この物件は中学校と隣で静かとは言い難いですし、そもそもまだ住んでもないのに何様ですか？

>>3688 マンション検討中さん
近所からこのマンションに引っ越す人も多数いるわけです。この近所に長年住んでいたら、雰囲気は分かります。

中学校で静かとは言い難いと主張されていますが、あなたこそ普段のこの中学校の様子把握できているのですか？想像ですか？

私はうるさいと感じたことがなかったので確認しました。

webpageには、第1期3次販売が10月から予定と表示されています。第2期はそれ以降のようですね。どこが売り出されるのでしょうか？

>>3680 去年まで牛込柳町に住んでた者さん
その気持ち分かります。今の住居の方が良いとそう感じますよね。でも、住んでいるうちは分からないから、新規の方には良いと思いますよ。

>>3688 マンション検討中さん
ガンバレ！
そりゃ隣り中学だから、そこそこ声は聞こえるはず。うるさいかうるさくないかは個人の主観。
それにマンションの音がどのくらいか把握できる人ってこの中学に隣接してるところに住んでる人だけじゃないかな。近所に住んでても離れていたら音は聞こえ方違うし。隣じゃないと分からないと事もある。中学がお隣ってそういうことでしょ。
もちろん閑静な住宅地ではあるけど。
それに色々な意見を総合的に聞きたい気持ち分かります！！
そもそも、ここのスレッドはマイナス意見に反応しすぎると私も思う。
ちなみに私も近所からの引っ越し組です。

>>3687 マンション検討中さん
市谷甲良町です、隣ですよ。良くも悪くもここは何にもなかったで、20代で住むには早すぎました。40越えれば違ってくるかも知れませんが。
今は全く場所は違って蔵前に住んでます。道もフラットで飲食店もたくさんあって、どこ行くにも交通の便が良くて、もう市谷には戻れません。

>>3693 去年まで牛込柳町に住んでた者さん
安住の地を見つけられた何よりです。
住む場所は人生に多大な影響を与えると思うので。

>>3693 去年まで牛込柳町に住んでた者さん
蔵前ですか。住んだことはありませんが、田原町、浅草も近く楽しそうなところですね。都営大江戸線はこちらと共通ですが、浅草線、銀座線などを利用しているのでしょうか。土地が低そうなのが私には気になります。

購入検討してるわけではないものの、ご近所情報収集兼ねて暇つぶしに見ており、ちゃっかりコメントしてしまいます。
前は用賀に住んでました。このエリア一長一短ありますが総じて満足してます。
あら探しすれば、街としてのオシャレさや景観などは弱いです。
ただし、閑静さは山の手線内にいて用賀にいた時と遜色なし。小さい公園も点在しておりますし、児童館やゆったりーのなどの施設もあって子育てもし易いですよ。
元が悪かったわけではないですが周辺環境はこの一年でどん良くなってます。まいばすけっとがオープンし、市谷の杜の緑道、外苑東通りの工事も若干進んでおります。
特に気に入ってるのはドコモのシェアバイクスポットが多く、レンタサイクル(ときには徒歩)で気軽にいろいろな場所へ行けること。都心の職場にもチャリ通勤です。
皇居、御苑、椿山荘、小石川後楽園など自然が多い場所、神楽坂、荒木町などのディープな飲食店街が徒歩圏内(むしろ丁度いい距離感)
ハザードマップは全く問題無しの立地、山の手線の内側ということもあり、コロナ影響下でもマンション価格は高水準で、資産価値の不安は相対的に低いと考えてます。
他方、立地の割に牛込柳町駅というマイナー最寄り駅の効果で物件の値段は比較的手が届きやすいというのが穴場スポット的ポイントだと思ってます。

>>3702 去年市谷加賀町に越してきた者さん
こういう前向きな意見、大変参考になります。ありがとうございます。
ネガティブな意見ももちろん重要ですが、壊れたスピーカーのような定借サゲは疲れます。

ご参考までに。https://www.nomu.com/mansion/report/smp/20180227.html

ネットで住みかえ「ノムコム」
押さえておきたい！
中古マンション最新トレンド

30年後も「マンション価格が下がりにくい街」とは？
2018年2月27日

「マンション価格が下がりにくい」駅はどこだと思いますか？住みたい街ランキング上位の駅でもなく、ターミナル駅でもありません。通好みの飲食店が多く、大人が楽しめる粋な街「市ヶ谷・神楽坂」にある「牛込神楽坂」駅なのです。調査情報や古地図からエリアの魅力を読み解き、注目のマンション情報も紹介します。

＜今回のポイント＞

30年たってもマンション価格が下がりにくい駅は
江戸時代から変わらない区画割り、震災にも耐えた「牛込台地」
「神楽坂」駅のすぐ近くにも、中古マンションが豊富
ブランドマンションが集まる隠れた邸宅地「市谷○○町」

30年たってもマンション価格が下がりにくい駅は？
一般に「都心マンションの資産価値は高い」と言われます。しかし、同じ都心部でも、マンション価格の変化の仕方はどのエリアも同じというわけではありません。市況変化に敏感に反応するエリアもあれば、ジワジワと変化するエリアもあります。今回は、後者の注目エリアを紹介しましょう。

図1は、不動産鑑定・調査会社である東京カンテイの調査・分析による「築30年の中古マンションの利回りの低い駅」のランキング上位5駅です。都心3A（青山、赤坂、麻布）エリアにある「麻布十番」や「広尾」もランクインしていますが、意外なことに、第1位は都営大江戸線「牛込神楽坂」駅です。駅名を聞いても、ピンとくる人は少ないかもしれません。

図1.築30年中古マンションの利回りの低い駅（ノムコム「中古マンション最新トレンド」）

このランキングは、「低利回りが維持されている＝賃料下落より価格下落がゆるやか」、つまり価格が下がりにくいという前提に基づいています。新築時から10年ごとにマンションの平均利回りを調べ駅別に分析、築30年の利回りが低い順番にランクを付けたものです（利回りの考え方について、詳しくは下記の注記と図2を参照）。

※注：利回りは「年間賃料÷物件価格」。首都圏全体の傾向では、築年が経過するにしたがって利回りは上がり、新築で4.44％、築30年で6.19％となる（図2）。これに対して、図1の駅は築年数が経過しても低利回りを維持しており、「賃料の下落より価格の下がり方が小さい」ということになる。

ではなぜ、都心部の中でも「牛込神楽坂」駅周辺のマンション価格が特に下がりにくいのでしょうか。

江戸時代から変わらない区画割り、関東大震災にも耐えた「牛込台地」

都営大江戸線「牛込神楽坂」駅は、2000年12月に開業した比較的新しい駅です。ここでは、同駅を中心に、少し範囲を広げて「神楽坂」駅（東京メトロ東西線）から「市ヶ谷」駅（東京メトロ有楽町線・JR総武線）にかけてのエリアについて考えてみましょう。行政区としては新宿区の北東部にあたり、神田川、外堀通り、外苑東通りに挟まれた範囲です。

「江戸切絵図／嘉永4年（1851）」（国会図書館所蔵）を基に、上方が「北」となるように配置し、古くから残る町名などを追記。

もともとこのエリアは「牛込台地」にあたります。実は、牛込地域を表す江戸切絵図を現代の地図に重ね合わせて見ると、道路がほとんど一致します。つまり、江戸時代から現代まで街の基本的な区画がほとんど変わっていないということです。

しかも、江戸時代の地名の多くが、そのまま現在も生きています。箪笥町（たんすまち）、細工町（さいくまち）、納戸町（なんどまち）、払方町（はらいかたまち）など、いずれも徳川幕府の旗本・御家人などの下級武士が、職制ごとに集まって住んでいた組屋敷でした。さしずめ「江戸の公務員宿舎」といってもいいかもしれません。

組屋敷は間口の狭い小規模な敷地割のため、区画の大きな大名屋敷が多かった千代田区番町や麹町とは違い、明治以降も大がかりな再開発が行なわれなかったようです。市谷砂土原町、市谷船河原町も江戸時代に由来を持つ町名です。

神楽坂通りの周辺には職人や商人が中世から住み、また多数の寺院周辺は門前町として賑わっていました。山の手の武家文化と下町文化が混在し、独特の風情を醸し出す街だったといえます。明治時代になると、武家地が町屋に変わると共に、花街・演芸場・寄席などの遊興施設が発達し、名物料理店などが揃う粋な街として、文士や学者などが移り住んできました。

牛込台地は、関東大震災の被害も軽微でした。被害を受けた下町の大手百貨店がこぞって神楽坂に臨時店舗を出し、一時は「山の手随一の繁華街」と呼ばれたそうです。太平洋戦争の東京大空襲では、建物の多くは消失したものの、区画が大きく変わる復興開発は行なわれませんでした。こうした経緯が、古い地図と同じ状態に保たれることにつながったのでしょう。

昭和から平成の初期にかけてのバブル期には、新宿・渋谷などターミナル駅を核とした巨大開発、自由が丘や代官山など若者向けの刺激的な街づくりに押され、目立たない時期もありました。しかし、2000年以降には、新しいコンセプトのレストランやバーが進出するようになり、「大人が楽しめる粋な街」として再び注目度が高まっています。


江戸のカタチと情緒を受け継ぐ街並み、そして、リニューアルを繰り返しながら人々を惹きつける文化やグルメ、これらが根強い住宅ニーズを支え、地域の資産価値を維持しているのではないでしょうか。

中古マンションが豊富
「神楽坂～市ヶ谷」エリアに対する住宅需要の特徴は、古くから神楽坂で商売を営んでいるなど、地元の方が購入するケースが多い印象があります。地域に対する思い入れが強く、そこに根差した暮らしを守って行きたいという考え方を持っているようです。

また、このエリアには東京理科大学、法政大学大学院、中央大学市ヶ谷キャンパス、フランス語学校のアンスティチュ・フランセ東京（旧東京日仏学院）など、教育施設の多い「文教の街」でもあります。そのせいか、学生時代から馴染んだ街に住み続けたり、社会人になって一度は他のエリアに引っ越したものの、ファミリーになって戻って来るようなお客様も少なくありません。

都心の3A（青山、赤坂、麻布）地区のような知名度の高さで地域外から人が集まるブランド立地というより、知る人ぞ知る隠れた"通"の街ともいえるでしょう。もし、神楽坂通り界隈の散策に訪れたなら、少し周辺エリアに足を伸ばしてみると、新しい発見があるのではないでしょうか。

前ページの図3の地図の南側、「尾張殿」と記載されている現在の防衛庁・陸上自衛隊市谷駐屯地の西側エリアにも、「市谷○○町」があります。

最寄り駅としては都営新宿線「曙橋」駅、または都営大江戸線「牛込柳町」駅になりますが、「市谷本村町」や「市谷仲之町」という古い地名が残っています。「市谷本村町」は尾張藩徳川家上屋敷があった場所、「市谷仲之町」は鉄砲組として知られた根来組与力の屋敷地でした。

このように「市ヶ谷～神楽坂」エリアには、最寄り駅まで徒歩5～10分以内という利便性の高さと、高級住宅地にふさわしいグレード感を兼ね備えたマンションが豊富です。

しかも、中古マンションの価格相場は港区や千代田区より10～15％くらい低めでありながら、冒頭で紹介したように「長期的にマンション価格が下がりにくい」という特徴を合わせ持っています。都心部における新たな選択肢として、検討してみてはいかがでしょうか。

長い…

この辺りには断層が走っていて、
それが地震を起こせば台地でも
大城な被害が想定されていますね。

>>3706 通りがかりさん
大城って何ですか？

>>3706 通りがかりさん

そんなの日本中どこでもありうる話

>>3707 マンション検討中さん
大きな被害の変換誤りでは。
大城とよく変換していれば、予測ワードに表示されるので、打ち間違いはあり得ることです。

>>3706 通りがかりさん
この断層の話は、疑いのレベルであり、確定はしてはいないようですね。
最近、南海トラフの発生確率も、科学的ではなく、政策上の値であると聞きました。
地震の話は不確定要素が強く、少なくとも予測は不可能であるのは常識になりつつあります。
ネガ的要素はプンプンしますが。

>>3709 検討板ユーザーさん
わかりました。通りがかりさんは、大城ファンなのですね。

>>3704 去年市谷加賀町に越してきた者さん

この記事のとおりですね。利回り低いと言うことは割安ではないんですけども、上がりはしないけど下がりもしない安定的ではありますよね。この地に住む人の趣向に合ってはいると思います。

10年住んでますが牛込柳町界隈は値段が割安にも関わらず抽選倍率が低いフシギな穴場地帯です。
同じ広さとグレードの新築マンション分譲価格は10年前の1.5倍になりましたがまだ割安感があると思います。

神楽坂まで徒歩15分、新宿までタクシーで1000円
こんな便利な場所なのに牛込柳町エリアは静かで至って平和です。

選んで正解だと思いますよ。