エクセレントシティ千葉県庁前 に行ってみた − モデルルーム見学記

【販売価格】
Aタイプ３LDK62.08㎡で7階3349万円、11階で3629万円、11階で3799万円の価格設定。3LDKで62.08㎡というのは、小さめであるが、千葉市中央区の駅近物件を3000万円台で買えるのは魅力的。千葉界隈のマンションは4000万円以上が相場であるが、間取りを工夫し、占有面積を絞ることで提供価格を抑えた。Eタイプ63.60㎡については2階2799万円、10階3689万円。2階はなんと2000万円台。ただし競争抽選になりそうなことを営業マンは話されていた。写真はAタイプ３ＬDK62.08㎡の間取り図。

【モデルルームについて】
実際にモデルルームを見学。モデルルームもAタイプであった。南向き住戸で西にも窓がある角部屋。玄関入ると真っ直ぐに廊下が、あるのでなく、右へクランク。トイレも玄関近くにある珍しい間取り。すぐに洋室6.0畳があり、ウォークインクローゼットがある。３ＬDK62.08㎡でもウォークインクローゼット付きとは効率的である。廊下を進むとパウダールーム、バスルームが左手に。廊下は無駄なく短い。リビングダイニングに入るドアを開けるて右手に4.0畳ね洋室。西側に窓のある角住戸のため、4.0畳でも圧迫感は少ない。モデルルームでは洋室であるが、琉球畳を埋め込み、座卓を置くことで、目線を低くして。4.0畳の狭さを感じさせない利用方法を提案。リビングダイニングは11.8畳。ウォールドアを開けると4.5畳の隣の洋室と繋がる。キッチンは食器洗い機は標準装備、ディスポーザーはなし。バルコニーの奥行きは1.9メートルと十分確保。３ＬDK62.08㎡の割には収納を犠牲にした印象はなく、廊下を短く効率的に部屋を配置したことと、あとは単純に２つの洋室を4.0畳と4.5畳と小さくしたことが特徴。千葉駅界隈の３ＬDKで、3000万円台の価格実現のために、このような間取りを敢えて作ったとのことを営業マンはお話されてました。写真は、もう一つの３ＬDKEタイプ63.60㎡の間取り。

【周辺環境について】
千葉都市モノレール県庁前徒歩2分、JR本千葉駅徒歩 5分、京成線千葉中央駅徒歩10分のアクセス。近くには徒歩3分ぐらいのところにコンビニがあるが、県庁や裁判所、区役所や警察署、消防署が集まるエリアであり、千葉の商業エリア界隈からは一線を画したエリア。落ちついた治安の良いエリアと言えるが、徒歩3分以内に商業エリアがすぐあるというわけではない。スーパーの買い物となるとグルメシティ千葉中央店が最も近く徒歩7分。リブレ京成ミナーレ千葉店が徒歩9分。もっとも、毎日仕事でJR千葉駅を使う人であれば千葉駅改札内に割高な価格設定であるが、生鮮食品も扱っている店もある。
小学校は本町小学校で徒歩１１分、中学校は葛城中学校で徒歩１２分。遠すぎず、近すぎず、最適な距離だと思われる。本町小学校は生徒数が少なく、教師の目が行きとどきやすとのこと。
近くには以外と公園もある。都川公園は一面芝生で子供が沢山いました。
亥鼻公園は桜の名所で有名。
医療機関は千葉大学医学部付属病院を始め充実。県内トップレベルの医療技術が受けられる。
写真は都川公園。

【購入層について】
Aタイプ、Eタイプ以外では、Bタイプが１LDK、Bタイプ、Cタイプが2LDKであり、ファミリーに絞ったわけでなく、単身者や子供のいない独身者向けも広くターゲットにしたマンション。規模も60戸と大きいわけでなく、キッズスペースなどの共有スペースもない。管理費も標準的。駐車場は敷地内に18台（機械式9台、平置式9台)、交通機関が充実しており、車は必ずしも必要ない。エレベーターは1基のみ。ただし、一階のエレベーター乗り場には、エレベーターかご内を映し出すモニターを設置。相乗りを避けることも配慮されている。
写真はJR本千葉駅のロータリー。千葉駅の一つ隣であるが、寂しい感じは否めない。

【周辺の飲食店】
本物件は、行政エリアの中心にあり、徒歩すぐの距離に大型商業施設があるわけではない。周りにも老朽化した物件が多く、歴史ある昔からの千葉の落ち着いた街並みの真ん中にある。
その中でも小さな飲食店は点在しており、外食派にも対応できるだけのものは最低限ある。特にイタリアンは県庁前の交差点にある他、徒歩圏内に複数点在、他焼肉屋、どんぶり屋など。個人経営の店舗が多く、大手チェーン店は少ない印象。もっとも千葉駅の利用者なら、大手チェーン店含めて選択の余地は広がるわけでありますが。

【近隣物件クレアホームズ千葉センタークロスとの比較】
※３ＬDKの中部屋で比較

エクセレント クレアホームズ
価格 3600〜4600 3300〜3800
広さ 62㎡ 70㎡
向き 南 南
アクセス 県庁前2分 千葉駅8分

クレアホームズは千葉駅の繁華街にあり、買い物やちょっとし外食に困ることなく気軽に徒歩で行ける立地。これに対し本物件エクセレントシティは、千葉駅の繁華街が過ぎ、更に裁判所や県庁などからなる行政エリアも過ぎた落ち着いた立地です。この2物件は距離にしては徒歩10分もかからないような距離ながら、コンセプトは明らかに異なります。また、本物件は３ＬDKながら、専有面積は62㎡と小さく、特徴的な間取りとなっているため、モデルルームで一度体感されることをお勧めします。眺望に関しては、クレアホームズは南側400メートル程先に既にタワーマンション（千葉セントラルタワー）があり、かつ200メートル南側には高層マンションの建設も計画されているとのことで、『抜け感』は期待出来ないかもしれません。それに対し、本物件の南側には高層建築物はなく、今後も何か建ちそうな計画もないことから、高層階であれば、『抜け感』は確保できそうです。