プレシス新百合ヶ丘ってどうですか？

>>240 匿名さん
そうなんだ。ちなみにその念書の法的拘束力は？
バラすと契約違反で捕まる？
契約破棄になる？
とりあえず安くなるのはこちらとしては嬉しいけど、逆に安すぎるとそれだけ物件の価値を疑うから買わないだろう…

売主は一建設株式会社、販売代理は株式会社モアハウジング。
不動産会社、あまりよくわからないのですがどうなんでしょう？

間取りを見る限り、使いやすそうだと思っていいなと感じています。
Brタイプの間取りが掲載されていましたが、ルーフバルコニーはそこまで広くなくていいかなと思っています。それぞれの部屋にウォークインクローゼットがあり、ちゃんと棚やポールもあるのが設計図からわかりました。
季節の暖房器具や冷房器具など収納しておくとかなりの量になり、子供を育てているとより洋服がたくさん必要になってきます。
全ての部屋に広い収納がついているのはBrタイプだけのようなので迷います。

最近、道路側に広告の垂れ幕が貼られました。あの垂れ幕を見るとすごく魅力的な物件に見える…。

>242

売主には瑕疵担保責任（主要構造部分は１０年）の提供義務がある。信用度はちゃんと調べないと。

新百合ヶ丘のイトマンSSの隣に三井不動産レジデンシャルのマンションができるみたい。2020年夏以降だからまだHP上がってきてないけど、それこそ、そこが販売始めたら、このマンションも近くの分譲マンションも今の価格では売れなくなるのでは?
ただ、新しくできるマンションがアリーナ系列で最多販売価格帯が７,８千万万?なのであれば、一般ピープルにはまず手が届かないので、あまり影響なさそうだが…果たしてどうなることやら。

イトマンSSの隣で建設してる建物かな。ノブレスで百合ヶ丘物件といわれていたんであそこだと完全に百合ヶ丘。あと規模が小さいから共用施設もないはず。アリーナシリーズと同じ価格帯だと売れないでしょ。

というか青田売りしてないから新築分譲じゃなくて賃貸だと思ってた。

>>246 匿名さん

この前看板見たら、地下一階の地上７階建てだった気がする。70戸越えだったんじゃないかな。となると賃貸ではなくない?
確かにあそこだと百合ヶ丘の方が近いのかな。でも新百合までも徒歩7分ぐらいだから全然ありでしょう。ちなみに坂の上にあるノブレスで徒歩8分。このマンションは徒歩9分とあるので、建設中の方が立地がいいかも。

アリーナシリーズは三井、小田急と地所のJV（物件によっては地所が入ってないところがあったかも）。三井単独ならパークホームズでしょ。区役所の裏に定借だけどブライトグレイスがある。

新百合山手(死語かも。まあ、通りの名前としては残ってる）なら、プライムの裏がマンション建設可能な土地として残ってる。デベ次第だけどマンション建つならあっちの方が上かな。イルミネーションやってるし。

>>249 匿名さん
確かに。
アリーナシリーズは人気なのか、なかなか物が出回らないからなぁ。
それを待つか、今あるものを買うか、悩みどころだな。

人気の中古物件狙いなら、仲介業者に待ち登録しておかないと物件が出ても待ち行列の中ではけて表に出てこない。広告して売り出してる中古物件ってある意味売れ残り。

>>251 匿名さん
確かに。それは知ってる。実際登録はしてるけど、買うかどうかは別問題。足元見てくるからね！
まぁ、こちらの物件のようにそこそこのものを買うか、交渉して大物買うか悩むとこです。

とにかくこの近辺は静かで落ち着いてる。
ヤンキーのバイクが走ることもなく、酒によって暴れる奴もいない。ホームレスもいない。
買い物便利。
URがあるので明るくて治安がよい。
学校や保育園も近隣にあるみたいなので、子連れにはよい。
住むにはいい環境かな。

URが近くにあるのはデメリット。賃貸に出すときライバルになる。

>>254 匿名さん

広くて安いからな

>>254 匿名さん
投資目的ならこの辺りではなく、駅前の物件の方がいい。稼働率も維持できるだろうし。
あと、UR賃貸のマンションのように入れ替わりの激しいところでは、マナーの点でトラブルが絶えない。なぜなら気軽さを求めてくる人が上位を占めてるから。その点、分譲は資産性を求めている人が多くいるため、住民の意識の差がある。よってそこがセールスポイントになるかもね。
https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/ms_shinchiku/ms_data/hikaku_...

終の棲家のつもりでも長い人生何があるかわからない。賃貸や売却は考えておかないと。

>>256 検討板ユーザーさん
資産性じゃなくて家賃の支払いで同じ程度の金額であれば何も残らない賃貸よりも土地程度の財産が残る違い。
残るものがあるかないか

>>257 匿名さん
生きている間はお金は必要。
あの世にはお金は持っていけない。
いつ使う？どう分配する？

戸建ては最悪土地分は資産性あるけど、区分所有のマンションの土地持ち分って資産評価されないよ。マンションとしてリセール価値のある物件選ばないと。

>259

お金が必要だから、いざというときの換金性を考えないとってことなんだけど。

このサイトの過去のレスを見てたら、このマンション、すでに賃貸で貸し出してるオーナーがいるらしい。しかも60㎡前後の部屋なのに月15万越え。その時にはリノベションされてたURもあっただろうに。
ということはこのマンション、それなりに借り手にとってメリットがあるのかもね。

広告の賃料って貸主の言い値。その賃料で借り手がついたとは限らない。

おまけだけど営業が賃貸に出すならこれくらいで貸せますよって賃料は、相場が高かった時期のをしれっと出してきたりするから要注意。

客観的な情報を得たかったら近隣の複数の仲介業差に当たるのが確実。

いやいや違うでしょう！
このサイトのレスにある内容は15.6万＋1.2万管理費が掲載見た3日後になくなったとあるし、掲載が販売スタート時期と同時期だから、掲載してすぐに家賃交渉して下げないでしょう。あくまで交渉に応じるのは提示条件では無理と判断した場合だから、掲載一ヶ月も経たずして値下げはないね。

過去の賃貸実績見つけちゃった。
このレス通り。
https://mansion-market.com/mansions/detail/447708

タワーマンションが増えていることもあって、マンションに住むのであれば

上階に住んでみたいなと思ってましたが、低層階でも十分満たされる条件ってあることを知りました。

若干、専有面積が狭いかなとは感じますが、総戸数が多過ぎないのも魅力なのだと思います。

ここや近くのもう１つのマンションは、DINKSや小さい子がいる3、4人家族までをターゲットにしているのだろうね。よく「部屋は広ければ広い方がいい」と言われるが、マンションの場合、広さに応じて修繕費や管理費が高くなるので、無駄に広いとラーニングコストが高くなるというデメリットがある。（お金に余裕がある人は別）
一般型のマンションは夫婦2人で75m2程度。
都市型のマンションなら夫婦2人で55m2程度。
参考までに。
https://gaudi-renove.com/column/show/98

夫婦2人で75㎡が適切だとすれば、こちらの74㎡はファミリー向けとして4LDKにしているけど3LDK位が妥当なのかもしれませんね。
さすがに部屋数が多くても4畳台の部屋は使い道に迷うところがあります。

>267

タワマンなら柿生の再開発でできるよ。５年以上先だけど。

最寄駅が柿生か新百合ヶ丘かでは不動産の資産価値は大きく変わるよ。
資産価値とか関係なく、タワマンにこだわるならそれもありかと。人によってこだわるところは違うからね。

実質百合ヶ丘物件と柿生駅隣接。しかもタワー。柿生の方はまだ具体的な仕様が出てきてないけど資産性は比較にならないでしょ。

事業協力者がフジタなのでデベは大和かな。だとすると免震かも。プレミストの販売前に近隣でやったアンケートで免震に興味があるかなんてフライング設問があった。

>>272 匿名さん
実質百合ヶ丘物件というのはその人の判断だね。サイトを見ると新百合ヶ丘徒歩9分、百合ヶ丘徒歩9分とある。つまり最寄駅は新百合ヶ丘と百合ヶ丘のどちらでもよいことになる。あとはどちらを最寄駅とするかはその人次第だね。まぁ、百合ヶ丘と新百合ヶ丘じゃ雲泥の差があるから最寄駅は新百合ヶ丘と誰もが言うだろうけどね。
あとは、柿生にどれだけの価値があるのかだね。タワマンができても各停しか来ないのなら価値はあまり上がらないかな…新百合ヶ丘は、急行、快速急行、ロマンスカー、多摩線乗り入れで多摩センターから京王線、バスは羽田行き、成田行きがあるなどこの辺りでは1番便利だからね。あと10年後だけどグリーンラインが来て、横浜まで乗り換えなしで行けるようになるし。

グリーンラインじゃなくてブルーラインだった笑笑

資産性でいったら地域ナンバーワンじゃないとだめ。ここは新百合物件ではその他大勢。柿生タワマンはナンバーワンになるでしょ。

百合ヶ丘物件でもその他大勢か。

駅徒歩は9分で同じだけど、新百合からは坂で百合ヶ丘からはほぼフラット。歩くなら百合ヶ丘でしょ。

>>277 匿名さん
え、それ実際に歩いてみて言ってる？
百合ヶ丘駅からもずっと上り坂だよね

百合ヶ丘からはダラーっと緩やかな上り。新百合からだと公園のところが急な上り。

情報提供なり。
地価公示（国土交通省）によると
柿生駅前: 32万/m2
この辺り（百合丘2丁目）:37.6万/m2
だそうです。
国の基準では坂の上の場所なのに、柿生駅前より地価は高いんだね。
ちなみに新百合ヶ丘駅前は121万/m2ですって！この辺りではダントツトップだった。

地価が安いってことは安く買えるってことだよね。再開発で上がるかもよ。

>>281 匿名さん
そうなるといいけどな。もし本当にそうなれば麻生区長の狙い通りだな。麻生区のネームバリューはさらに上がるだろう。

ここは新築時から売れ残ってるわけだから資産性厳しいでしょ。

>>283 匿名さん
俺もそう思う。でも賃貸で15.6万＋1.2万で借りてがついたのも事実。
この賃料で貸せるなら黒字になるから、一概に資産性がないとは言えないのも事実。

PER、20を大きく超えるから黒字にならないでしょ。投資なら不適格。

>>285 匿名さん
なぜ黒字にならないのか、みんなにわかるように説明してください。

PERぐらい勉強しようね。

>>287 匿名さん
なぜ説明をしないで人をバカにするようなことをするのですか？このサイトはみんなでマンションの情報を共有するところではないのですか？本筋からズレることのないようにお願いします。
もう一度言います。
なぜ黒字にならないのかみんなにわかるよう説明をお願いします。

>>288 検討板ユーザーさん

バカは相手にしなくて良いと思いますよ

マンション周辺の地価は37.6万/m2ですか。
公示地価が高額だとマンションの販売価格だけでなく固定資産税は高くなると認識していますが、当然資産価値も高くなるので売買価格も高値となるのがメリットですよね。（人気のある立地であれば？）

新築時点で売れ残るようでは中古になったらもっと売れない。

売れ残っているからというだけで資産性（PBR）の判断するのは早いかもしれませんね。
PBRは、新築マンション販売価格と中古時の販売価格から算出されるものなので、現段階で資産性があるかないかな判断は確かな情報ではないと思われます。
ちなみにPERは収益性を表したもので、首都圏のマンションの基準値は23のようです。

売れ残ってる＝この価格では買ってもらえないってこと。安くすれば売れるかもしれないけど。

>>293 匿名さん

その通りです。
販売価格に対しての中古販売価格から資産性は判断されるので、これからの動向に注目していく必要があるわけです。
不動産購入はタイミングが大事ですよ。

１つ参考情報として提供いたします。
新百合ヶ丘で1位、2位を争う優良物件と言われているマンションがありますが、優良物件なのはあくまで初期（価格が高騰する前）に購入した物件に当てはまるものだと思われます。
現在、売り出されている販売価格は約7800万。
仮にこの物件を購入した場合、将来この価格と同等かそれ以上で売らないとPBR（資産性）は低いと考えられてしまいます。
またこの物件を購入後、賃貸で貸す場合、28万以上で貸し出さないと、首都圏の平均のPER（収益性）23にならないため、収益性は低いと考えられてしまいます。
優良マンションだからといって、全てがPBR、PER共に優れているわけではないのです。
（終の棲家にする場合は、この話は関係ありません）

>終の棲家にする場合は、この話は関係ありません

終の棲家のつもりの購入でも長い人生何があるか分からない。いざ、売りに出す必要が生じたときに売れないと身動き取れなくなって悲惨。売却のことは考えておかないと。

>>296
匿名さんの考えもあると思います。
備えあれば憂いなしです。
ただ、「もしかしたら売るかもしれない」と考えて買う時点で終の棲家というより、資産運用や投資目的の要素が強くなるので、その時は掲載されている情報を参考にしてみてください。

この物件、立地や建物、住環境は悪くないが、価格が高い。価格が下がれば売れるだろうが、デベも強気な姿勢。価格交渉がうまくいけばアリかも。

その通りです。
どんなマンションも最後は価格次第で必ず売れます。そこはデベロッパーもよくわかっているので、大幅値下げは最後の交渉手段に使われるでしょう。そう考えるとこのマンションは、築1年未満なので、まだそこまでの大幅値下げは期待できないかもしれませんね。またここ近年は住宅ローン金利も1%を切っている上に、住宅ローン減税やすまい給付金の対象拡充など、還付されるものが多いのも理由の１つです。
近年はマンションも2年以上かけて完売させるところも少なくありません。さすがに2年目以降になると、大幅値下げ交渉にも応じるようになり、そうなると今まで売れなかったのが嘘のように売れ始めます。そして完売となるわけです。
ただ、2年近く売れずに値下げしてまで売りたい物件ですから、掘り出し物というのはないと思った方がいいでしょう。

まあ、そんな残りものみたいな部屋を安く買ってもリセールバリューも悪いしそこまで数百万のために待つというのも人生の時間が勿体ないという感想です。

その通りですね。
お金も大切ですが、時間も大切ですからね。
10年後（地下鉄開通にともなって）調布や下北沢のように新たに生まれ変わるのか、バブル崩壊の時のように、現状維持または、価値が下落するのか。
それぞれが判断して選択する必要があります。
ちなみに新百合ヶ丘は、88年に公示地価が70万/m2の高値を示し、その後下落。05年には30万/m2の安値を示しました。その後15年かけて緩やかに上昇し、今は34万/m2となっています。この先10年でどのようになるのか。また、地下鉄開通した後もどうなるのか。アンテナを高くはって情報収集する必要がありそうです。

新百合ヶ丘駅まで徒歩９分という距離は悪くないと思います。
南向き物件なので、陽当たりも良いだろうなと思うのですが
なにせ間取りが狭い。なのに価格は割とお高め。
住みやすい地域も魅力ですが、それだけではなぁと思いました。

>299

分かってないな。竣工後一年を過ぎると新築と謳えなくなる。下げるとしたらその頃。

あと、値下げするかどうかはデベの財務力しだい。

完成販売先着順販売中なんてチラシが入ってた。

詐欺まがいだね。ここは青田売りした売れ残り。お隣さんみたいに完成してから販売開始したのとは違う。

このマンションといい、近くの新築分譲住宅といい、何でこんなに高いの?
これらの物件で６千万！と思ってしまう。
この地域で物件を買える人たちの所得ってどれぐらい？

＞３０６さま
＞このマンションといい、近くの新築分譲住宅といい、何でこんなに高いの?
＞これらの物件で６千万！と思ってしまう。
＞この地域で物件を買える人たちの所得ってどれぐらい？

確かに、本当に物件価格は高いですよね。
間取りが広いとか設備が充実していれば納得することもありますが
この間取りで？この設備で？と驚くことは本当に多いです。
だからこそ、完売まで時間のかかる物件が多いのでしょうね。

マンション自体のブランドや価値もあるけど、マンション内格差もある。みんながいいと思う部屋は高くてもすでに売れてる。

>>308 匿名さん

確かに、何種類か間取りはありましたが自分が良いと思えるものは2つくらいでした。まだ高くてもお気に入りの間取りを手に入れるか、安くなるのをまって売れ残った部屋で間取りを諦めて住み続けるのか悩むところです。実際内見にも行きました。確かに１階は半地下のようで日当たり電波(特にSoftbankは酷い、営業の方もおっしゃってました)共に悪いですが、私自身日当たりをさほど重視しておらず、むしろ１階だけの専用庭？に植えられた植物を望める風景と半地下だからこそ人目が気にならないところは魅力的に映りました。

>>309 名無しさん
この物件に関してはどの部屋も日当たりの良いという条件は期待しないほうがいい。唯一マシなのは東側バルコニーの部屋ぐらい（もうすでに売れている）ちなみに電波はソフトバンク、au,docomoともにホームアンテナ（電波改善ルーター）を無料で借りれるはず。

スマホの電波は家探しにおいて見逃しやすいように思うので、建物内モデルルームが見学可能であれば室内でスマホを使ってみた方がいいですね。
各社のホームアンテナが借りられるのは手厚いとは思いますが、家に友達が遊びに来てアンテナ対応キャリア外のスマホが全く使えないのは困りそうです。

RC造りの建物は、耐震、防音性能が良い代わりに、電波も遮断するからね。そこはデメリットだね。

このマンションのホームページ見たら、前まであった6000万円の物件なくなってましたが、売れたということでしょうか？それとも今の最高値の5400万まで値下げしたのでしょうか？

売れたんじゃない。値下げだと、お得感をアピールするために新価格といったような宣伝する。

半年近く売れ残っていたので、まだ売れないかと思っていました。

ここは営業がほんとだめ　
もっと誠意を持ってほしい

外注の粗悪な派遣社員か、それ以下のごろつきな会社員かな、知識もなく精神論づけの
可哀想な人たち、一般な方が触れると怪我しますのでお気お付け下さい。

>317

販売代理だから外注だね。まあ、外に依頼するにしてもちゃんと指導すべき。

〇カラレーベンリアルネッ〇

ブルーラインのルート、東ルートに決まったね。新百合の新駅はどこにできるのだろう。

ルート決まったけど、東ルートに沿った道路がないからほとんど私有地の下を通ることになる。地上権の設定が必要だから反対する人がいたら時間かかりそう。

グリーンラインは私有地の下を通る日吉本町~日吉で反対する人がいて開業が遅れた。

>320

南口のロータリーの下じゃない。市の土地でしょ。

地下40メートルまで掘って作れば問題ないじゃない？大江戸線並みの深さだけど。

>>324 マンコミュファンさん
リニアも都内は特に私有地の下を通ります。
大深度地下
50メートル

間取りの種類26タイプあるとのこと。
家族の人数や生活スタイルに合わせて選べるので
プランの種類が多いのはすごく良いなと思います。

小学校や徒歩圏内なので、安心して子供たちを通わせることができそう。
ただ、中学校は徒歩３０分弱かかりそうなのでちょっと悩むところではあるかも。

ここは新築販売だけど、新百合ヶ丘の駅徒歩10分圏内の中古は築10年越えばかり。なのにここより高いものがかなり多いという現実。
あなたは新築派？中古派？

>>327 マンコミュファンさん
ものは考えようですが築15年だと子供が成人する頃には築30年以上の古ぼけたマンションになります。
今、築30年以上のマンションがどうかを見てみるとわかります。
私なら、築年数浅めのマンションなら候補にいれますが、

>>328 匿名さん
それも一理ある。
ただ、最近の中古マンションは、戸建てと違って共用部はかなりキレイ。やはり価格は立地がモノを言うところが大きい。
聞いた話だと20年過ぎても、購入時の価格と販売価格が同じと言う現象が新百合では起きている。

中古マンションだとメンテナンスの費用がかかりませんか？

築10年くらいから、メンテナンスが必要になってくると口コミを見かけます。
外壁塗装をはじめ、家電も10年以上使っていると買いかえが必要になってくるとか・・・

築10年でもキレイだったら候補にします。広さや共用部など全体を見て価値は決まるのだと思いますし・・・
物件の価値が下がらないのはありがたいですね。新築マンションが法外な価格じゃないことの裏付けですし、自分が新築マンションを買ったとしても価値が下がりにくいような気がします。

>329

初期の新百合山手とかミニバブル前の物件だと築年数による下落分よりも相場の上昇のほうが大きいからそういった状況になってる。新築でも中古でも、バブル期並みの価格といわれている今買って同じことが起きることは期待しないのが賢明。

>>331 匿名さん
おっしゃる通り。
あとは、地下鉄やそれに伴う開発により価値が現状維持できれば御の字。そうすればリセールの時に損はしない。

築10年以上だと新百合山手の大規模とかが多いからね。大規模物件はディスポーザーとか共用施設とか資産価値を維持しやすかったりする。新百合だからという訳じゃないかもね。

>332

地下鉄以外の開発計画あったっけ。柿生は駅前再開発があるけど。

>334

各駅とはいえ駅直結。乗り換え時間とここまで歩く時間は同じくらいだけど、雨には濡れない。ここだと勝ち目はないかな。

>>333 匿名さん
大手不動産会社情報によると、徒歩10分圏内のマンションの価値や需要は維持されているらしい。バス便になると軒並み価格が下がっているということ。やはり立地が1番価値があるということだった。

>>335 匿名さん
ここと同じぐらいの広さで価格帯も同じくらいなら柿生も検討の余地あり。6000万超えてきたらなし。柿生が新百合と同じ立場になることはない。

新百合でもパークハウスみたいにバブル期の高値物件は苦戦してる。高値つかみしたら・・・。

>>337 名無しさん
柿生が新百合ヶ丘と同じ立場にならない
同感だね。
若葉台も昔、何もなかったのに開発が進んで今のようになった。でも新百合ヶ丘には遠く及ばない。柿生がどんなに発展してもたかが知れてる。

駅力としては差は歴然だけど、おそらく柿生ナンバーワンと新百合のその他大勢のうちの一つ。どっちが勝つかね。