シエリアタワーなんば

>>459 マンション検討中さん
実際お住まいの方にお聞きしたいのですが、このマンションのエレベーターは2基だけですか？しかも結構狭くないですか？

>>463 評判気になるさん
ここはエレベーター3基でしたね、１基は広めみたいです

>>464 匿名さん

ありがとうございます。

借地権についてのみなさんの意見、とても参考になります。
立地が気に入っていたら便利で自分の希望の地で済めばいいかなとは思うのですが
借地権付きのマンションはリセールがしにくいと聞くことが多いです。
子供に財産を残す残さないとかの問題ではないかと。
借地権を購入するのであれば、賃貸と変わらないかなと思いました。

>>466 匿名さん

すでにご存知とは思いますが、
ここは利便性+住環境両面でよくないです。その上に借地です。
価格一本で検討する物件ですが、買う場合はエグジットプランに十分気をつけた方が良いと思います。
ある意味今後の行方にめちゃ興味深い物件ですね。

>>467 通りがかりさん

購入検討中なのですが、
エグジットプランに十分気をつけた方が良いと思います とは具体的にどういうことですか?

>>467 通りがかりさん

昨晩 真横を通りましたが あかりほとんどついていないですね。

周辺が暗い感じです。
日本橋 南海難波駅 あたりの なんさん通り まで出ると明るいのですが。

>>469 評判気になるさん

よく言えば閑散としてるとも言えますが、この辺、普通に寂れてますからねぇ

駅近物件ではないのでリセール観点ではよくない立地ですが、市内にしては騒がしい場所でもないし小学校とかも近いので、年配の方や子育て層にはいいかもしれませんね

イグジットプランに関しては定借は期間がローン組める年数下回ると、リセールが困難になったりするのでそういう点のこと言ってるのかな

そもそも、市内で地下鉄が碁盤のように走ってるにも関わらず、駅まで徒歩８、12分で平均的な広さで5000万ってどうなのって話ですよねぇ。だって好立地でないのに、定借ってことは意味もなく７０年家主への家賃保証するってことでしょ!?これって、本来家主が物件の保証すべき維持メンテ費用も全て使用者に負担させてるってことだよね。まさに、地主至れり尽くせり。

なんでこの立地で定借にしたんだろうね。
ミナミに歩いていけるとはいえ、駅からは近くないし、駅までの道のりも薄暗く、治安も決して良い場所とはいえない。周辺も古い賃貸アパート・マンションが立ち並ぶエリアで高級感のある場所ではない。谷九・日本橋の風俗街に挟まれた場所で子育て環境としても？がつく。男の単身者が住むには何かと便利だけどね。
インバウンド景気で黒門付近の地価が大きく上昇したことで地主は土地を手放すのが惜しくなったのかな。

>>471 マンション検討中さん

定借がメリットになることはないから、渋谷などに代表されるように、定借であっても欲しいと思える魅力(主に立地)でないと厳しさはありますね。安い、という理由で買ってしまっては、結局売る時に更に安くなる訳だから賢い選択とは思えない。

大阪タワー氏
「今まで残ってるのが意外」
「それ（デメリット）を吹き飛ばすほどのコストパフォーマンス」

それなら、アンタが買えよ。と言いたい

販売から1年以上過ぎた物件なのでそのまま過疎っていくのかと思っていましたが、内容はともかくとしてコメントしてもらえるぐらいには関心持たれてるみたいでなによりですね。

なんで定借にみたいな話もありますが、定借じゃなかったらなかったで厳しかったかもしれませんね、場所柄庶民的な住宅街ですし他と比べて利便性があるわけでもないので、どのみち富裕層は選ばなそうかな、初期価格も土地代分あがるので今購入してる人は手がでなくなるだろうし。

平均所得層ぐらいをターゲットにしたと思われる3000万台の６０㎡前後の部屋は売れてるみたいなので、そこら辺の間取りの割合多めにしたりしたらまた状況変わったかもしれませんね、低層階で70㎡超える5000万ぐらい部屋とかもありますが、その層の人に手が出ないと思うので売れ残ってあたり前な感じですよね。

そもそもなぜタワーマンションにしたんでしょうね、インパクトはあるかもしれませんが形状上、上層階とか下層階では1000万以上価格差でるだろうし、購入してる層から考えると、その価格差は大きいだろうから上のほうも手が出なくなるだろうし、客層選びにも迷走した感じがありますよね。

>>475 匿名さん

難波駅へ行く抜け道です。

昼間ひっそり、夜は暗いですね。
昔は大阪有線がありました。
ライフの場所が、軍艦住宅です。

処分場も南側です。
安さを物語っています。

なぜ松屋町筋を境界に東西の風景が違うのでしょうか？
唯一 車のMAZDAがリニューアルでキレイになりました。

>>475 匿名さん

大阪市内はタワマンでないと売れないからでは？

>>476 口コミ知りたいさん

難波まではほぼ直線距離なので便利といえば便利ですよね。

ここらは飲み屋など遅くまでやってるところがないので夜はすぐ暗くなってしまうイメージですね、個人的には天一が最近なくなってしまったのが残念です。

USENは今も隣にあったと思います、マンションが建っている場所自体も元々USENの駐車場かなんかに使われてたものだったと聞いた気がしますね。

軍艦住宅は取り壊されてしまったみたいですが、あれライフのあたりだったんですね、あそこらへんも古い建物がところどころにあって雰囲気ありましたが名残みたいなものでしょうか。

松屋町筋挟んで向こう側はお寺と坂のイメージですね、緑があって割と風景はいいんですがラブホのネオンがすべてを壊してしまってるのが残念ですね。

>>477 匿名さん

確かに最近市内ではタワマン建てまくってますが、それ以外の形状のマンションもありますよ
この物件の周辺にも最近建てられた10～15階建てぐらいのマンションがいくつかありますね

>>479 匿名さん

そりゃあるけど板マンだと高値で売れないんですよ。

>>480 匿名さん

ああ、販売価格的な意味でしたか
確かにタワマンだと高級志向な感じになりますが、ここ定借ですしね、、、

>>476 口コミ知りたいさん

そこから坂が始まるので地理的に必然だったかもしれないですね。自然が作った境界線みたいな。

いろいろ有りますが、ここは利回り７%前後とれる。これは絶対的なメリットです。解体準備金と地代を考慮しても、なお魅力的と思います。

>>483 通りがかりさん

初期費用、維持、税金、売却損と考慮すればマイナスでしょう。どんな計算したら7%なりましたか。

>>484 匿名さん
GROSS利回です。家賃月額23万が見込める２LDKが４千万未満からのため7%、も可能でしょう。空室ロスと減価償却以外の経費を全て含めるNOI利回なら5%強くらいでしょう。

>>485 通りがかりさん
そんなに上手くいくなら、貴方が買って賃貸に出せばいいんでは？
この場所で3000万円台の部屋を23万円？夢見てるんですかw

>>485 通りがかりさん

夢がありますね
僕なら絶対買いませんし、借りもしません

>>485 通りがかりさん

中央区でタワマンのほかの同じぐらいの広さの部屋は低層階で20万超えるのは駅近物件とかなので、ここだとその賃料は難しそうじゃないかな

初期費用含め4000未満だと５0㎡ぐらいの部屋なら、中層階ぐらいまではいけそうですが、周りに背の高い建物はないので眺望のよさそうな部屋とかならいけるのかな？

以前SUUMOに載っていたここの部屋だと27階52.82㎡で16万（+管理費2.8万）、6階64.95㎡で19.6万（+管理費3.4万）てのはあったみたいです、参考までに

全体概要

物件名称シエリアタワーなんば
所在地大阪市中央区高津3丁目17番1、34番2(地番)
交通大阪メトロ御堂筋線 「なんば」駅徒歩 12分
大阪メトロ堺筋・千日前線「日本橋」駅 徒歩8分
地目宅地
用途地域商業地域
敷地面積1,795.85㎡
土地権利/借地権種類定期借地権(転借地権)
借地権の種類と期間建物は区分所有、敷地は専有面積割合による一般定期借地権(転借地権)
借地期間:2020年12月1日より約70年間
建築面積931.46㎡
建築延床面積24,141.53㎡
構造・規模鉄筋コンクリート造(一部鉄骨造) 地下1階地上30階建
総戸数220戸
間取り2LDK～3LDK
住居専有面積55.27～127.91㎡
バルコニー面積5.35～22.18㎡
駐車場88台
自転車置場440台
バイク置場5台収容
ミニバイク置場39台収容
分譲後の権利形態建物は区分所有、敷地は専有面積割合による一般定期借地権(転借地権)
管理形態区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託
設計・監理株式会社IAO竹田設計
施工会社日本国土開発株式会社 大阪支店
管理会社関電コミュニティ株式会社
事業主(売主)関電不動産開発株式会社
〒530-0005 大阪市北区中之島3丁目3-23(中之島ダイビル14F)
国土交通大臣(4)第6379号 (一社)大阪土地協会会員、(一社)不動産協会会員、 (公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟
(売主) 住友商事株式会社
〒541-0041 大阪府大阪市中央区北浜4丁目5番33号
国土交通大臣(15)第189号 (一社)不動産協会会員、(一社)不動産流通経営協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟
(売主) パナソニック ホームズ株式会社 都市開発支社
〒560-8543 大阪府豊中市新千里西町1丁目1番4号
国土交通大臣(14)第982号、国土交通大臣(特-2)第6164号、(一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟
販売提携(販売提携代理)住商建物株式会社
〒541-0041 大阪市中央区北浜4丁目7番28号 (大阪住宅販売部)
国土交通大臣(13)第1894号 (一社)不動産協会会員、(一社)不動産流通経営協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟

(販売提携代理)株式会社 ビーロット
〒532-0011 大阪市淀川区西中島5-5-15(大阪支社)
国土交通大臣免許(3)第8157号 ・(公社)東京都宅地建物取引業協会加盟・(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟
建築確認番号BCJ18大建確004号(H30年4月25日)
竣工時期2020年10月
入居時期即入居可
お問い合わせシエリアタワーなんば 販売事務所
大阪市中央区高津3丁目14番11
営業時間10:00～18:00(火・水・木曜日定休)
販売概要

販売期先着順申込受付
販売戸数29戸
販売価格3,860万円～12,990万円
最多販売価格帯4800万円台(4戸)※100万円単位
間取り2LDK～3LDK+WIC+SIC+2N
住居専有面積55.27㎡～121.79㎡
バルコニー面積5.35㎡～14.15㎡
管理費12,800円～28,200円
修繕積立金4,500円～9,800円
修繕積立一時金360,000円～784,000円
管理準備金15,000円
地代(毎月支払額)5,400円～11,800円
解体準備金(月額)4,800円～10,500円
前払地代(引渡時一括払※販売価格に含む)2,988,560円～6,585,430円
地代保証金(引渡時一括払)129,600円～283,200円
インターネット基本利用料(月額)1,265円(税込)
申込期間先着順
申込受付場所シエリアタワーなんば

55.27㎡ ２LDK 3,860万円～
64.41㎡ ２LDK 3,990万円～
【角住戸】76.25㎡ ３LDK 4,910万円～
【角住戸】83.39㎡ ３LDK 5,490万円～

>>490 口コミ知りたいさん

上二つは16階B、11階Hのものみたいですね、角部屋のは５階のA、３階のFかな

>>491 匿名さん
あ、FじゃなくEだったかな

>>486 匿名さん

夢ではなく、現に賃貸中の実績を見てます。なお、新築で利回７%は今の大阪では希少ですが、中古なら所有権でそれ以上が可能です。またGROSS７%はフルローンでの投資の場合、返済比率が高すぎてキャッシュフロー赤字の年度も覚悟となります。夢見るレベルなんかではないですよ。投資は慎重に自己責任で。

賃貸で出てもすぐウェブからはすぐ消えるんで需要はあるみたいですね。
謄本取ってみたら建築関係の法人が複数押さえてた。個人じゃなくて法人で持つと確かに回りそう。
バルク買いで突撃や！

いや、逆にランニングコストの高い定借で5%だと不味いでしょ
7%で良いんではなく、5%だと不味いんです。
所有権で7%取れるなら、今頃ハイエナ投資家さん達に食い荒らされてますよ。
投資家が見向きもしない。それが結論でしょう

少し前ならここみないな安さだけが売りの物件ってそれなりに売れてたんだけど、最近はそうでもないですね。
そういうのを求める層は中古に流れるようになったからかな。

今は日本人の平均手取りが２７とからしいですからね
そのぐらいの人が組めるローンだとフルで３０００台前半ぐらいだろうし、頭頑張るかペアローンなどで組まない限りは、市内では１LDKとかになるだろうから中古に流れているのでしょうかね
最近は中古でも条件大分落とさないと難しくなってはいるみたいですが

>>498 匿名さん

平均の話を持ち出したところでなんの意味もない

タワマンでも相続があって属性低い人がフラット35で買ってるから平均年収なんか関係無い。

なんば駅まで歩くとなると想像以上に遠いですね。自転車がちょうどいいですが雨に濡れてしまいます。

中古に人が流れているって話が、なぜか所得関係無く相続金でタワマンに部屋が買えるって話になってて面白いですね、お金は使ってもらったほうが経済的にも好影響なので景気のいい話はいいとおもいますよ

公式HPとかではなんば駅まで１２分とかなってますが、実際は交差点の信号待ちだったり、駅近くになるにつれ人が多くなってくるので２０分近くはかかるんじゃないかな、自転車で行くにしても気軽に止めれる場所は多くはないので逆に不便かもしれませんね

人によるかもしれませんが、日常的には黒門あたりまでは行っても、なんばは用事でもない限りしょっちゅう行く感じにはならないじゃないかな、運動がてら足を延ばす感じの話になるかと、地下街とかは便利ですけどね

>>502 匿名さん


信号待ち加味して 自分の場合ランニングシューズ早歩きですが
12分から ゆったり目で15分ですね。

>>502 匿名さん

駐輪場
https://ebisubashi-magazine.com/bicycle-parking-namba/

他のタワマンの掲示板はちょっと駅から遠いだけで駐車場の空きや出庫の待ち時間を心配する人に溢れているのに…　ここは自転車がどうとか歩いたら遠いとか空気感が違いすぎる。毎日通勤で駅まで歩く人と、用事がある時しか駅のへんまで出ない人だと感覚が違うのかな。

面白いですよね、ここの近所のグランパレス夕陽丘の検討スレなんかをみると本当に同じ地域にある物件なのかと思うぐらい地域評が違ったりするので
物件のイメージとセットなんでしょうね、毒を食らわば皿までな感じなのかな

なんばのタワマンでこの価格！というふうに価格面でのメリットを訴えていますよね。
確かにそうかもしれないけど
地代がそれなりにするからなぁ。土地部分の固定資産税がなくとも、建物部分についてはかかってくるから
結構それなりにコストはかかりそうな。
地代の変動ってあるんでしょうか。

土地にかかる税金が上がれば地主としても地代の見直しは発生するんじゃないかな、ここがどうなっているかは何ともいえませんが、だいたいは地主と管理組合で話し合いのもとで価格交渉が行われるかと思います

税金うんぬん関係なく定期的に見直しのタイミングが設定されているなど計画されている場合もあるみたいですね、ローンがあるぐらいの期間は低めに設定して、後半は上げてくるとかはあるみたいです、高すぎると人がいなくなるので負担を分散する意味合いもあるでしょうね

価格面でのメリットというのは初期費用的な面だけかと、残らないけど土地代はどのみち地代として分割でとられますしね

ググったら公式サイトに載ってた。消費者物価指数に基づくそうな。
https://www.cielia.com/m/namba220/guide/

どのくらいの幅で連動するんかは聞いてみないと分からんですね。
あくまでCPIベースなんだったら資源価格、穀物価格ばっかり上がってCPI上昇の場合も地代が上がる理屈にはなります。
不動産価格だけ上がって家賃があんまり上がらない場合はお得感が出るということでしょうか？

地代、あたりまでだけど一応基準はあったんですね。
消費者物価指数基準かぁ。
直近で考えるとこの情勢で一気に上がりそうだけど…長い目で見たときに正直、わかりにくいです。
借地というシステムそのものは、エンドが最初からわかっていていいなと思いますが
地代については見通しがよくわからないっていう方は多そう。

ここって平均坪単価いくら？

>ここって平均坪単価いくら？

下記のブログによると、低層階で200万ちょっとの水準、最上階のプレミアムフロアだと350万超とか
https://mansion-madori.com/blog-entry-6434.html