ザ・パークハウス 浦和レジデンス [ 旧称：（仮称）さいたま市浦和区常盤1丁目計画ってどうよ？]

浦和の新築物件はここやスミフ物件ぐらいしか無いので、浦和物件について議論出来て楽しいです(*^^*)
まあどこもロクな物件では無いですが…。
浦和は再開発物件まで目玉の物件が無いですね。

最後に本マンションの特徴をまとめてみましたので掲載します。
コピペ自由です。どうぞご自由にお使いください。

【メリット】
①デベが三菱地所。超王手・大正義

②多くの路線が使用可能な浦和駅より徒歩９分
1.高崎線、湘南新宿ライン使用できるのは便利
2.よく比較される北浦和より優っている
3.時間帯によっては徒歩７分も可能（一番便利なアトレ北口より）
4.浦和駅リセールバリューは埼玉県1位。105.6%

③両側アウトフレーム、二重床、二重天井と躯体設計がしっかりしている
1.躯体仕様はどんなに手を尽くしても直せない箇所ですし、デベ側の物件に対する意気込みの出る箇所。
　ここできっちり作ってあれば後は住まれる方の運営次第で力技使えばどうにでもなる。
2.両側アウトフレームは本当にレア、ここ近年では数えるほどしかない。

④床暖房有・ガス温水式で効率も良し
1.中古マンションだと作りがしっかりしていても年代的についてないこともある
2.古いと効率も悪い

⑤設備や間取りは直近の新築よりは良い
1.ディスポーザーあり
2.食洗機あり
3.共用廊下側窓に可動式ルーバーあり
4.フィルターレスレンジフード
5.キッチンカウンターにクォーツストーン
6.ミストサウナ
7.トイレ手洗いカウンター付（スマートリモコン採用）
8.シェアサイクル２台あり
9.占有部に無線LANを標準装備
10.食配ステーション

⑥駐車場設置率４０％。駐輪場設置率２００％。
1.必要十分。車を持っていない人には修繕積立金の面でメリット

⑦１０８戸でエレベーター2基であり余裕があり
1.プラウドタワー川口でさえ、1機あたり100戸。かなり余裕あり。

⑧パークスクエアと重なる部屋は坪単価が直近の相場よりは低く設定されている

⑨公立の学区が人気のある常盤学区

⑩東側と西側の両サイドにエントランスがある
1.エントランスも浦和にあるマンションの中では立派になるのではと感じる

⑪１００戸以上なので、それなりに規模のある管理組合が組織できる

⑫三菱UFJ信託、三井住友信託、PRESTIA、郵便局とあるといいなと思う金融機関がまとまっている

⑬竣工に目処が立っているので、来年度には浦和での生活が始められる。最短3月入居

⑭「ザ・パークハウスでよかった」と言う権利がある

【デメリット】
①駅近の貴重な立地のためか部屋の面積がやや狭め

②西側の道路が日中は交通量ある旧国道
1.交通量のある道路に面しているので自動車を出すのに注意が必要

③駐車場が４０％
1.取れない際は外の月極なので探すのに苦労しそう
2.車を持っている人にはデメリット

④隣接している物件とは距離が近く、実際には被っている部屋もある
1.上記のメリットがあるにも関わらず、新築で既に壁ドンと揶揄されてしまう

⑤さらなる前立てリスクが有り
1.今後どうなるか未定です。
2.タグチさん建て替えは決まっているので、後ろの高級賃貸マンション次第。だが土地は小さめ。
3.パーキングの土地は大きいので怪しい。
4.>>1205 >>1318 >>1328 >>1334 >>1696に詳しく書いてある。

⑥常盤のドミノエリア

⑦犬のオシッコ問題があるとされている
1.本当にあるのか怪しく、あってもここだけとは思えません。
2.騒がれているのはこの板だけ。
3.おしっこをしていたという目撃情報アリ
4.一方、そのような問題はないとおっしゃる方もあり。
5.写真付きでオシッコがないことを確認されている方もいる

⑧リセール価値無し
1.と言われてますが仕様も良く、注目されている物件で本当にそうなのかわかりません
2.竣工0年での未成立リセールバリューが109%。どの程度に落ち着くかは不明。
3.リセールバリューとは10年後の売却価格を指標とするので、良いか悪いかは現時点で判断できない。

⑨旧中山道がベビーカーでは危ない
1.東側使用すれば他物件と同じレベルですし、そもそもベビーカーは安全な道でも注意して使用すべき
2.車も渋滞している時間が多い
3.メインエントランスは東側の車通りの少ない小道なので大丈夫。

⑩人気学区ですがな仲町小学校も常盤中も少し距離がある
1.常盤中は自転車使用できるが確実に世帯で１台分多く持つ必要がある
2.浦和はバスの迎えがない幼稚園がけっこうある

⑪浦和の中では低所得層向けと揶揄される
1.事実坪単価は安かったのでしかたない。

⑫この掲示板にいるモンスター住民
1.本当にいるかは不明。誰でも購入者と名乗れるので
2.部屋によってランク付けされる方がいるのかなと思いましたし、他のスレッドで他のマンションを悪く言う方がいるようです

⑬年収が低いと見下される可能性がある（悲しい。。。）
1.坪単価が安いからと言って年収が低いとはかぎらないのですが

⑭価格の割に良さげなのでやっかみも多い印象
1.完売しているマンション板で騒いでるのはそういうこと。

>>2249 検討板ユーザーさん
さすがに駐車場だけでマンションの格は決まらないですよ。

低所得という言葉には不快感が伴うので。
でも、昨今の浦和新築マンションの中では坪単価安くないですか？

>>2257 マンション検討者さん
別にあなたの不快感は知らないです。
規約違反していなければ、他人が人の投稿の表現をとやかく言う権利は無いです。
常盤ドミノエリアの坪単価として考えれば相場並みでしょう。
この掲示板でずっと言われている前立てリスクを考えるとむしろ高いぐらいかと。
パークスクエアと壁ドン部屋以外は、リスクを折り込んで無いと思うので。

>>2257 マンション検討者さん
ここの物件の恪は実際シントシティ以下では？
こっちはドミノ、向こうはさいたま新都心の大型開発物件ですから。

>>2258 検討板ユーザーさん
そうですか。わかりました。
ちなみに、前立てリスクですが具体的に、いつ、どこに、どのくらいの広さ・高さのものができると思いますか？

>>2264 評価気になるさん
駐車場では測れないと言っただけなので、

>>2266 マンション検討者さん
逆に聞きますが、あなたはデベロッパーの地上げ計画をすべて把握しているのですか？
その質問はまったくのナンセンスだと思わないんですかね？

>>2268 検討板ユーザーさん
え、答えられないくせにリスクだなんだって騒いでたの？
そっちのほうがナンセンスだし、逆質問して話逸らすとか議論の土台にも立ってない稚拙な反論ですが、ちゃんと説得力ある議論をしてください。あとコロコロ名前変えているのも自分の発言に責任を持っていない証左です。購入検討者としての健全な議論をしたいって自分で言ってるんだから、ちゃんと責任持ってよ。
ちなみにですが2266さんとは別人です。

>>2267 マンション検討者さん
駐車場の台数含めてマンションの格だと思いますよ。
ここは駐車場の設定率40%ですから、つまり車を持てない所得の住民が過半数以上だろうとデベロッパーか予測して作ったわけです。
つまり、その程度の格ってこと。

>>2268 検討板ユーザーさん
地上げ計画はわからないですが予想はできます。

タグチさんビルは単独で建て替え。
後ろの高級賃貸は2つとも1戸だけ募集していて、築年数も古くはないので少なくとも10年は建て替えはない。
また土地面積や立地からデベがマンションを建てたいとは思えない。
パーキングは怪しい。
同等程度のマンションができる可能性は大いにある。
本マンションとの距離を考慮すれば、影響は軽微。

私の考えはこんな感じです。

>>2271 匿名さん
え？リスクの意味を知ってますか？？
まずはリスクの意味を調べてから投稿してください。
常盤の現状見たら、さらなる前立てリスクは十分ありますよね？
既にこの物件とパークスクエアとタグチビルの立て替えでドミノ3兄弟は確定してる訳ですし。

>>2273 マンション検討者さん
パーキングとこのマンションの距離を本当に考慮して影響は軽微と言ってますか？
さすが日本有数のドミノ地帯の常盤はドミノ基準が厳しいです。
壁ドンにならなければ影響は軽微ってことなんですね。

>>2274　検討板ユーザーさん
だから何も知らないから答えられないんでしょ？
何も知らないけど周りがそうだからリスクあるって、それは購入者及び検討者に対して不安を過度に煽っているだけであって、明確な規約違反。
可能性の話なら何だってできるよ。行政が乗り出して区画整理することだって可能性としてあるけど、そういうのは都合が悪いから全部無視してるよね。だってあんた購入検討なんかしてないもん。

>>2275 検討板ユーザーさん
軽微は楽観視しすぎましたね。
間隔は36m程度ですので、仮に15階のマンションが建っても中層階以上の採光は許容範囲内でしょう。
メインエントランスを東西どちらに作るのかも気になるところですね。

>>2283 匿名さん
リスクの意味を調べましたか？
プラスとマイナス含めての振れ幅ですから、あなたのおっしゃる区画整理が行われてプラスに行く可能性もありますが、それはあなたがせっかく購入されたこのマンションを壊しての話ですよね？
一体どれくらい掛かるのでしょうか。
今のところテスタパーキングが立て替えの可能性が一番高いですね。

>>2285 マンション検討者さん
常盤のドミノ基準は世間の非常識のためお気を付けください。
テスタパーキングが立て替えされたら、ドミノ4兄弟になって、資産価値は確実に影響するでしょうね。
さすがにこのマンションからテスタパーキングまで壁ドンで建物が連なってるのは酷すぎです。

第1期で8割以上の住戸を即売したマンションの面々は以下の通りです。
※さいたま市かつ直近5年限定
・プラウドさいたま新都心
・プラウド浦和東仲町ガーデン
・パークハウス浦和タワー
・プラウドタワー武蔵浦和レジデンス
・プラウドタワー武蔵浦和マークス
・パークハウス浦和レジデンス

プラウドが強いが、そこに風穴をあけるパークハウスといった構図。

>>2290 検討中さん
パークハウス浦和レジデンスは、坪単価300万のブリリア浦和仲町を買えなかった所得が低い層が流れ込んだ感じだよね。
同時期の物件はタグチビル建て替えと壁ドン確定のパークスクエアとか、ロクな物件が無かった訳で。

>>2295 検討板ユーザーさん
ブリリアから流れ込むだけで、そんな大量に売れるわけないでしょ（笑）
当時は少ないながらもプラウド浦和常盤テラスもありましたし、中古物件もあります。