Kosugi 3rd Avenue The Residence

スペースは？メンテナンス費用は？
考慮いれてる？

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>>949：匿名さん

たぶん、そこまで単純な計算ではないような。笑

まず、スペース的な問題もあるんじゃないでしょうか。
もし1基増やすために一部屋削る、もしくは狭くしないといけなくなるとして、
それが階数分となると全体では数十億単位の損益になってしまいます。

あとは管理費の問題。
こちらは共用部に結構力を入れているので、おそらく管理費が比較的高くなります。
それを少しでも抑えるためにエレベーターの台数を減らすことは
十分ありえるんじゃないでしょうか。

上記はただの推測ですが、
いずれにしても購入者が食いつく物件価格・管理費にまとめるために、
デベとしてはエレベーターを捨てる判断をしたということかと。

個人的には「削っちゃいけないところを削ったな」という感想ですが、
買う前に「4台は少ない」ということに気付ける人の方がおそらく少ないと思うので、
普通に問題なく売れるんでしょうね。
ビジネスなので、所詮は売ったもん勝ちということです。

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>>952 匿名さん
初めてタワマン買う人は、そんなもんかで済みますからね。
でも住み替え検討者、まして既存タワマン在住であれば、すぐに気づく点ですから、賢く検討をやめるだけです。

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うちもエレベーターの数が気になりました。少ないのと、高層低層と別れていないのは、不便ですよね。エレベーターは毎日のことなので、待ったり、乗れないっていうのはストレスだと思います。

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タワマンに住むなら高層階が良いと思って検討していましたが、エレベーターの件がネックになって購入意欲が下がりますね。

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激しい耳鳴り！こりゃ相当デカイぞ、かなりデカイのが、M6以上のがここらでくる胸騒ぎがすらから、みんな気をつけれよ！いいか、気をつけろ！

これを俺は恐れてたんだ、耳鳴りが治まらないんだ、そして地底からは、長い眠りからさめた巨神兵が、静かに呻き声をはじめたような、身の毛もよだつようなのが、深い地底からは伝わってくる！

激しい耳鳴り、こりゃ相当デカいぞ！

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>>956 マンション掲示板さん

久しぶりにナマズさん

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>>955 匿名さん

エレベーターは上に上がってから下がるわけですから、むしろ、高層階の方が乗れる確率は高まりますよ。38階建なら、30階以上とかできるだけ上の方に。ただ、満員になるまで各階停車とかなかなか1階までたどりつけないストレスはあるでしょう。急いでいるときは尚更！

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高層階は、とりあえず乗れはしますよね。満員になるまで各階停止のストレスは有ったとしても。
問題は中〜下層ですね…いつまで待っても乗れないとか、朝からストレスかもしれませんね。いつ乗れるか分からないという点が、自分は1番こまるな〜。
実際住み始めてみないと、どうなるかは分かりませんが。
やはり最も混むのは朝の通勤時でしょうか、通学の子供達も沢山居るでしょうね…

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>>959: 検討板ユーザーさん　

>実際住み始めてみないと、どうなるかは分かりませんが。

これが怖いですよね。。
極端な話、何回も見送らないと乗れないとか、毎朝何分も待たないといけないとか、
使うに耐えられないような状況になって理事会などで不満が出まくったとしても
はっきり言って対策の取りようがないですからね。

こういうのって売主側（施工側）は何か事前シミュレーションとかするんでしょうか？
いくらコストカットとはいえ、住民から総攻撃されるリスクもあるわけで、
かなりの確率で「問題ない」と判断できないとGO出せないですよね、普通。。

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モデルルームでさえエレベーター3つあるよ。、

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対策取れますよ。
例えばですが「マンション住民健康化プロジェクト」と銘打って階段の積極利用を促す。
そして特定の階にスタンプラリーを設置する。
台紙が埋まったら管理人室で景品（例えば管理費から出す）プレゼント。
20％ぐらいの住民（特に低層階住民）が階段利用すれば随分変わると思います。
寝たきりの老後を避けるために少しは頭と体力を使いましょうよ。

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タワマンで階段推奨って面白いですね…。
低層階でなかなか乗れないときはあえて上に上がってから降りるって方法がありますね(笑)

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階段利用で住民が皆痩せると定員以上はいけるか!?
一石二鳥ですね。

定期点検も大変そう。夜中しか出来ないのでは？

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>>963 マンション検討中さん

いろんなアイデアありますね。それはオプションとして、、、
ただ、この高値でそんな努力までして買う価値があるかを見極めるとよいと思います。
そこまでしたとしても欲しいなら買う、違うと思えば離れればいい。

いろんなタワーマンションや検討版見ていますが、エレベーターでここまで懸念されてしまうマンションはみたことないです。

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あえて最新をスペックダウンすることで同系列の年代別中古と選択バリエーションを持たせ、同時に中古販売の回転率も上げてしまおうという、したたかな戦略が見え隠れしている。流石は三井レジ。

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生活習慣の中ではある程度規則性が生まれるものです。
住民の通勤、通学時間はほぼ一定なので、毎日少しずつ時間をずらしながら研究を重ね、ピンポイントな好タイミングを見付けるのもまた楽しいかもしれません。

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>>965 通りがかりさん

府中寿町のタワーが、ほぼ100戸にエレベーター一基で大荒れしてた

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>>966 匿名さん

なるほど。小杉には三井の既存タワーが沢山有りますもんね。
私もその戦略にハマってました…まぁ当たるとも限らないので、中古も見ざるを得ないのですが。
次の新築の時期が未定だからなぁ。。

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>>960 匿名さん
住み始めてからエレベーターの不満が出まくって噂も広まり、将来もし部屋を売却しなくてはいけなくなった場合、なかなか売れないとかのレベルではないといいんだけど…特に2LDK以下とか。立地でカバーできるのかしら。

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ここみたいにエレベーターが少ないタワーマンションがあるからタワマンはエレベーター待ちが長いという悪評が広まるんですね。
私は小杉の別のタワマン在住ですが、あまり待たないのでエレベーター待ちでストレスに感じることはあまりないのですが、たまに同僚から待ち時間を聞かれます。うちは長くないけどそういうところもあるのかね、と答えてますけど。

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>>968 匿名さん
府中は検討論外地域で全く知りませんでした。
100戸に1基で大荒れ、ここは519戸で4基ですから、それより完全に下回っていますね。

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プラウドタワーが49階建450戸で高層低層共通運用の5+1機でしょ。知人に聞いたらあまり待ち時間が気になったことはないとは言ってたけど。
ガーデンウエストは53階建613戸で高層低層分離の6+1。
これらに対し、いくら速いエレベーターで揃えたとはいえ、さすがに38階建519戸に対し3+1機で足りるはずないと単純に思うのだけれど。三井はどういう計算をしたのだろう。

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同スケールのタワマンで、低層高層共用のエレベーターを
同じ台数で使っている事例があれば参考になるのですが。。
全国で調べれば少なからず存在するんでしょうか・・・？？

しかし武蔵小杉の場合は子育て世代が突出して多く、
また、この物件もその辺りをメインターゲットにしていると思われ、
ベビーカーやお子さん連れなど、物理的にエレベーター内でスペースを必要とする
世帯が多くなる気がします。

果たしてそこまで計算しての判断なのか否か・・・。

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38階建260戸もしくは18階建て519戸って考えたとしても絶対に3基では足りない。それに、基本的に3＋1基で考えるよりは現実的に3基で考えるべきだと思います。非常用エレベーターを日常用として利用するのを認めているのは、ある意味エレベーターの台数が足りない事を販売側も認めているようなものだと思います。

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エレベーターリスクを考慮すると、中層階は購入する気にならないな。

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>>975 匿名さん

まさか通勤時間帯にゴミ回収はしないでしょうから、計算の前提としては4台ということでいいんじゃない？他マンションの非常用エレは裏のヤードにあるので朝夕は使えないんだから、その方が比較としてはフェアでしょ。
それでも4台は少ないと思うし、さらに言えば、住民も乗るエレベーターを、遠慮して傷つけないようにひやひやしながら使わなくてはならないゴミ収集の人が気の毒だと思う。

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前向きに検討していましたが、エレベーターの件を考慮すると現実問題厳しいのかなという事で今回は見送らすことにしました。やはり、タワマンでエレベーターが少ないのは致命的でしたね。

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>>977 匿名さん
前にどなたかも発言していましたが、ゴミは臭いの問題も軽視できないです。

武蔵小杉の某タワマン住んでいますが、ゴミ用エレベーターはかなり臭いが染み付いてて臭います

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>>979 マンション検討中さん

ディスポーザーがあってもですか？
ペットの匂いとかもあるんですかね。

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ここを購入したら、エレベーター問題が表面化し転売や賃貸に苦労するということでしょうか？

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>>980 匿名さん

519戸もあってゴミ回収が臭わないと思いますか？

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>>980 匿名さん
ディスポーザーももちろんあります。でも、臭い。簡単にいえば、ゴミ収集車の臭いです。

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子育て世帯のオムツも臭いますからね。心配ですね。

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>>973 匿名さん

同じ三井で、38階建のＧＷＴが506戸で低層高層別で6＋1基ですから、わかりやすいスペックダウンです。

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それでも新築、駅近という甘い誘惑。

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一番最初に見た価格表よりも全て数万円値上げしていましたが、強気に出ましたね。

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>>987 匿名さん
たしか普通の部屋でほとんど8万円の値上げだったような…
掲示板なんかの評判なんぞ気にせず(笑)、小杉駅近の強気で突き進んでいますね。

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>>988 匿名さん
普通の部屋で8万程度のせこい値上げでも広い部屋もあるし、519戸あれば、5〜6千万儲かりますね。

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8万円って、中途半端なせこい値上げしたなぁって印象でした。恐らく販売促進費用分を乗っけているんでしょうね。

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この物件が購入できる層にはあまり関係ない話ですかね？？

マンションバブル終焉に可能性ついて
https://ameblo.jp/goodlife-k/entry-12409861681.html

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>>991 周辺住民さん

なんかタイミングのずれた内容ですね。
ここで書かれていることは既に起きたことであって、これから起こることではないです。その結果が今の状況です。
すなわち、中小規模、中小デベ、郊外物件が淘汰され、結果として大手の寡占状態の中販売される人気地域の駅前タワーだけが高値でも売れるということになっているわけです。

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制震ってなんかメリットあるの？今時珍しいよね

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>>993 匿名さん
メリットはありますよね？
必ずしも免震が良いとも言い切れないみたいですし。

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>>994 匿名さん

南北軸が非対称だから、免震の効果を出し難いとは思う。でもコストダウンが最大の理由だろうけど。

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免震最強なんて思ってる人がまだいるんだ。

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>>996 周辺住民さん

免震最強だよ。当たり前。
他の手法にも良いところがあるなどというのは単なる負け惜しみ、言い逃れ。
所詮はコストダウンの言い訳に過ぎない。本当のことが知れ渡ってしまたら困る人も多いからね。
「買っても借りてもトントン」などという戯れ言と同じ。

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免震って大きな地震のたびに弱点が露見してるけど。３・１１の時は長周期地震動、熊本地震では長周期パルス。長周期地震動は対応済みだけど、長周期パルスは未対応。

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官民上げて免震推進してるからね。原発と同じ構図。巨大地震で沈没。

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免震は直下型の大地震がきたらヤバイでしょ。
免震装置のメンテナンスはかなり高額だしね。それに武蔵小杉の地盤は良くないですよ。

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大阪地震は6弱直下型地震でしたが、免震の被害聞きません。

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アクティブ制御の制震だと免震より優位かな。

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>1001

地震のこと考えたら小杉は対象から外すだよね。

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>1002

震源付近に免振タワマンないでしょ。

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素人が何をわめこうが、同時代製の技術の比較では免震が他の全ての耐震•制震構造より優れている。
反論は一切認めない。聞く価値はない。

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免震信者か。

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耐震等級３の制震と耐震等級１の免震、どちらが壊れにくいかわかるよね。

まあ、免震は耐震等級判定しなくなったのがお役所のごまかしなんだけど。耐震等級判定していたころ、ほとんどの免震の物件で耐震等級は１だった。揺れないから、上物の建物の強度を落としてるんだよね。

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耐震等級３の免震に住んでますがほとんど揺れませんし何より安心感があります。
ちなみにここは耐震等級や強度はいかほどなんでしょう？
誰でも気づくエレベーターを削るような徹底したコストカット方針からして
断トツで金がかかる上に素人にはバレにくい躯体に金をかけているとは思えないんですよね。

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>>1009 匿名さん
耐震等級3の免震は珍しいですね。どちらのマンションですか？？とても興味あります。

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免震だと免震階1F無駄になるけど制震は丸々使えてコストは有利だね
あと小杉は直接基礎だからメチャ有利でしょ。杭無いから経年劣化しないし
でもその辺の情報がウェブサイトにまるで無いね

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>>1011 匿名さん

場所による。ここは杭基礎。

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免震で耐震等級３ってみなとみらいのMMTFくらい。

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揺れなかったけど乾式壁壊れちゃったんじゃなかったっけ。

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耐震等級３の免震ってオンリーワンのマンションに住んでいてなんで検討板見てるんだろう。修繕積立がアップして住み替え検討かな。うふっ。

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耐震等級って構造部分が対象。非構造部分の乾式壁は壊れちゃっても設計上問題なし。

３・１１のあと耐震等級３を信じて失敗したって書き込みがあった。

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資産運用が趣味というかマンション、特にタワマンが好きなんですよ。
北仲も買いましたし。賃貸に出す予定ですが。
良い物件があればとチェックしていますが新築は中々厳しい御時世ですね。
この近くだと今出てる日吉駅の新築は仕様が比較的良くてお薦めです。

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MMTFのころはマンション買って運用ってできたけど、最近の物件は無理でしょ。北仲ですか、ババにならなければいいんだけどね。

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運用に関しては、２０００年半ばで、みなとみらい近辺だとナビューレがダントツ。制震だね。

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ここ基礎縦杭なのか？
自分の知る限りエクラス、プラウド、シティ、ガーデン、GWTは直接基礎だった
ここだけ何故ピンポイントで杭なのかイミフ
しかもここだけ制震だし地震で揺れると思うし杭は地下水で腐食して確実に劣化する
マジで根本的な所からコスト切り詰めてるのか？

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北仲はババどころか駅直結のランドマークなので鉄板ですよ。全ては需要と供給ですから。
ただ仕様はぼちぼちなので住みたいというほどではなく今のところ賃貸でいいかなと。
住むのでなければ免振でも制震でもそこまで気にする必要はないかもしれませんね。
ナビューレは制震が評価されているわけではなく横浜駅は駅近タワーが少ないのもあって
需要が非常に高いですね。
ちなみにナビューレは免振にしたくてもできない地盤だったような、違ってたらすみません。
仕様は昨今のようなコストカットはなく、三菱地所らしい素敵な物件ですね。

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直接基礎はガーデンのみ

他は中間免震

制震

耐震

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ナビューレは横浜駅には近いけど、周りにオフィスビル等が出来てプライバシー保てているのかな。

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直接基礎か杭かは、地盤で決まるのかと思っていました。
コストカットで杭にするわけではないのでは?

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https://style.nikkei.com/article/DGXMZO97095140Z00C16A2000000?channel=...
こちらを参考にすると、免震も制震もどっちもどっちな印象ですね。
圧倒的な利点が見出だせないなら安い方がお得という考え方もできます。
同じタワマンでも物件の位置や間取りでも影響度は変わって来るでしょうから、
もはや凡人が気にしても仕方がない程度の話かと思います。

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>>1021 匿名さん

こいつの知識レベルは偏差値40未満。

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>>1024 匿名さん
ナビューレが横浜駅に近いって言っても、デッキ直結距離はガーデンウエスト並みだけどね…

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>>979 マンション検討中さん
非常用エレベーターが臭うのはゴミ回収のせいではなく、養生フェルトマットをケチって交換してないからですよ。。。

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11人乗りのエレベーターに乗ってみたが、やはり狭かった。
せめて、18人乗りのエレベーターを3基にするべきだったと思う。
11人乗りのエレベーター3基では絶対に足りないと改めて実感しました。

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>>1030: 匿名さん

>横浜駅＞武蔵小杉駅
そうかなぁ。資産価値は当然横浜駅の方が高いだろうけど、
都心へのアクセスも考えたら実需では武蔵小杉の圧勝な気がする。
あと横浜駅はゴミゴミしすぎていくら店や路線が多くても相互移動が結構ストレス。
（※個人の感想です）

>そごうを通る導線＞エルシイを通る導線
駅 → ポルタ（そごう手前の地下街）→ そごう → ベイクォーター → 自宅
よく通る動線ですが、いくら良い施設経由でも精神的に遠い。人も多すぎる。

>数本しか建っていない＞乱立
これはたしかに横浜の方がいい。


横浜駅は日本有数のメガステーション。
良くも悪くもデカすぎる。
武蔵小杉は発展途上の準ターミナル駅。
良くも悪くもコンパクト。

並べて比べるには性格が違いすぎる気がします。

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私も横浜へはよく行きますが、あの混雑だけはどうにかならぬものかといつも思います。
普通に歩くだけでもストレスを感じ、ましてやベビーカーだとエレベーター待ちの連続で移動も大変。

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横浜駅周辺やみなとみらいは素敵だけど、観光地に住むってことは土日の混雑を許容しなきゃいけない。

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普段使いが南武線ならエルシイ経由は近いけど横須賀線なら遠いですよ。
私はそごうやショッピングモール、商店街等を経由して帰るほうが楽しいし近く感じますが
この感覚は人それぞれですね。

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地下15ｍくらいに固い地盤があるのに、なぜ直接基礎じゃなくて杭基礎なんだろう・・・コストダウンになるとも思えないし、何か構造的に直接基礎に出来ない理由があるのかな・・・。

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地下駐車場でも作るのでない限り、必要もないのに余分に2層分も掘ったらかなり高くつきます。杭の方が安い。
単純にそれだけのことです。

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>>1034 匿名さん
コスギに住むってことは平日の混雑を許容しなきゃいけない。

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土日は武蔵小杉に遊びに行きましたが、どこの店も混んでいて落ち着かないですね。
平日朝のラッシュの混雑や土日の店の混雑を考慮すると住み心地は良いとは思えなくなりました。
良いのは交通アクセスでしょうけど、アクセスがいいだけに人が集まり混雑が解消されない街も大変だなと感じました。

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>>1039 匿名さん
小杉在住ですが、土日は混みこみのグランツリーには行かないようにしています。
でも平日はよく行きます。ちょっとした買い物、子供の学用品、なんでもすぐに買えて便利です。

休日は東急バスで二子玉川に行くことが多いです！

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土日の武蔵小杉はゆっくり落ち着いて食事ができる飲食店は殆どありませんね。
それと、マクドナルドがないのも残念な感じです。

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まあ、平日の通勤時間帯と土日の商業施設は確かに混んでますけどね、
でもそれって当たり前じゃないですか？

通勤ラッシュはどの駅にだってあるし、
土日の商業施設は混んでなかったら逆に不安になりますよ。
グランツリーも開業2~3年目くらいはお客さんが少なくて寂しかった印象がありましたが、
今はとても活気が溢れていて、周辺住人としてはむしろ喜ばしい気持ちです。

通勤ラッシュも土日の混雑もない、でも活気があって交通アクセスも素晴らしい駅。
そんな場所がもしあったら教えて欲しいのですが。

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現地を下見にいったのですが、セントア側（西側）の道路にはがっつりとした電線・電柱が走っていて、低層だと視界に入りそうです。周辺にはこんな電柱がある場所はかなり整備されて少なくなっているように見受けているのですが、当該付近の電線が地中化するとかっていう話はあったりするのでしょうか？？

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コスギサードにマックやスタバが出店しても良さそうだけど。

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スタバは広いソフアたくさんの店ができたら嬉しいですね。
地元の中華屋入るんですか？地権者だからしかたないのですかね？？？

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地権者店舗って具体的に何軒なんですかね…？
あの土地にあったお店は基本的に全店入るのでしょうか。

新規が多いと嬉しいですが、すでに総店舗数は決まっていますし、
もし地権者店舗で半数とか占められていたら施設としては魅力半減かなぁと思います。。

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土日に混雑してるからこそどんどんお店が増えてるのでしょうね。
多少高価なお店でもそれなりの味を出していればお客は沢山来ますからね。
平日は混雑とは無縁でゆっくりできますよ。

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>>1041 匿名さん
土日に閑散としていて、マクドナルドのある街で住めば良いだけでは？
競争率が減って助かります。

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マクドナルド無くてもまったく困らないよ。
フレッシュネスもあるし、EATもある。

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>>1038 匿名さん

あれ？逆に横浜だと平日空いてましたっけ？

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