Kosugi 3rd Avenue The Residence

エレベーターの数まで大幅に削ってしまったあたり、コストダウン化もここまで来てしまったか、という気がしますね。

周りのタワマンより低い39階建てだから足りる、、、って判断じゃないの

＞説明会に行かれた方
ホームページでは10月下旬となっていましたが販売・登録のスケジュールは発表されていましたか。
具体的な期間を知りたく、教えていただけませんでしょうか。

>>639：匿名さん

シティタワーが広すぎるだけで、
武蔵小杉の他のタワマンはほとんど1.7mより狭いかと。。
シティタワーも玄関周り以外の通路部分は1.7mくらいだったと思います。

ここのタワマンって調べれば調べるほど、突っ込み所満載ですね。
場所が良いだけに残念なタワマンです。

時代が悪いのです。昔とは建築単価が1.5倍近く違う。

地権者対応でただでさえコストがかかる再開発に加えてこの建築単価高の時代では、削れるところは片っ端からコスト削っていかないと現実的な価格に落ち着きません。

ここ住むとこじゃなくて、ニトリとかビックカメラとか映画館とか旧地権者のショップにでもした方が良かったんじゃないのかな。

ここは立地の一点のみで嫌でも売れますからね。
外から見えづらいスペックは落とせるだけ落とすという判断をしてもおかしくありません。
逆に立地で劣るところはスペックや住み心地を工夫して勝負する。
あとは買い手がどっちを選ぶか、ということでしょう。

>>642 マンション検討中さん

グランドウイングタワーの39階建てでしたよね？参考になりそうなので、グランドウイングのエレベーターは何台あるかご存知だったら教えてください。

実際、コストカットの影響をあまり受けずに
価格相応のスペックを備えているマンションって、どの辺までなんでしょう。
プラウドタワー、GWT、シティタワーくらいまでですかね？
ガーデンは地味に色々削られているっぽいですし、
逆にプラウドより前になると安かった代わりにスペックもそれなりという印象です。

>>650 匿名さん

むしろこの価格で初期のスペックより劣ってたら目も当てられないな。

>>649 マンション検討中さん

GWTのエレベーターは低層階用3台、高層階用3台、非常用エレベーター1台の計7台です。

初期のパークシティだと一般用7台だった。別にペット用兼ゴミ運搬用1台。大型非常用1台で20人以上乗れた。計9台。
ここは9人乗りなの。13人乗りか。

>>652 eマンションさん

わあ、同じ39階建でも全然違いますね!

武蔵小杉タワーマンション掲示板の特徴だが、
自分が住んでいるマンションとこれから販売されるマンションと比較して、
自分が住んでいるマンションの方が良いマンションであることを、これから販売されるマンションに書き込む人が多数いる。

>>655 匿名さん

そんなの当たり前でしょ！
比較しないことには善し悪しなんてわかりませんから。
タワーマンションにすんだことある人の意見参考になります。

>>644 匿名さん
シティタワーの住民です。
廊下の幅は一番狭い南側で、138cmです。西側は160cmです。エレベーターホールのある北側はもう少し広いかた？138cmは少し狭い感じです。
エレベーターは低層階二機、中層階三機、高層階三機と荷物用一機です。

>>657 通りがかりさん

わあ、53階建てで9基あるんですね!
同じ比率だと4基だったら24階くらいですね!
ここは何階建てでしたっけ…？

マンマニさんの記事公開されました〜
サッシ高2600mmは見てみたいかも。
https://manmani.net/?p=17217

スペックならガーデンがダントツですよ。

>>659：マンコミュファンさん

2600mmは最上階のみですけどね。
そして最上階は今のところ、全邸1億越えですw

>>653 マンション検討中さん
これが普通のあるべきエレベーター数ですよね。

武蔵小杉ナンバーワンはザ・ガーデンですよ。
常識です。

マンマニさんはNo.1はエクラスとグランドウイングタワーだって。同意できる。

>>664 匿名さん
エクラスは外廊下だからダメだって

>>657 通りがかりさん
エレベーターのスペック分かりますか？

エレベーター仕様はマンマニさんが細かく書いてたのでは。かなり高速だと。
そう言えば何人乗りかは書いてなかったかな。

>>664 匿名さん
立地を重要視した場合に限定してますよー

>>666: 匿名さん

11人乗り（乗用）×3
26人乗り（非常用兼乗用）×1

速度はいずれも210m／分

とのことです。

>>669 匿名さん
11人って結構小さめなのかな
13人乗りが多いですよね

オフィスや商業施設はともかくマンションだと9人乗りがほとんどでしょ。

>>671 匿名さん

どんだけ素人？
13人乗りが普通。
ちなみに武蔵小杉ナンバーワンはガーデンね。
業界の常識。

>>672 匿名さん
あなた、あちこちの競合するマンション見つけて、ナンバー1と言って煽ってる人でしょ？
もう、目障りよ。

タワーのエレベーターってどのくらいの価格なんだろうか。
エレベーターのスペックを落とすことでコストを下げる考えは妥当だが、価格比較すると差が大きいのかな。

ラゾーナのセントラルタワーは４００戸超で低層用2台(乗員9人)、高層用1台(乗員9人)、大型の非常用1台(乗員26人)でした。
川崎だと少なめですかね。

>>672 匿名さん

何をもってナンバーワンかは選ぶ人が決めることなので
相対的なナンバーワンなんてものは存在しません。

という、釣りへのマジレスはさておき・・・。

エレベーターの定員数は周辺マンションと比較するのがよろしいかと。
たしか、シティタワー（低中高で分離）は11人乗り、
リエト（低高で分離）は9人乗り？だったと思います。
ガーデンは13人乗りなんでしょうか？

>>676 匿名さん
ガーデンは角部屋の窓開口部が上にありすぎて、開放感が感じにくいのが残念な物件。

>>677 匿名さん

https://allabout.co.jp/gm/gc/456198/2/
これの４枚目の写真がわかりやすいですね。
なんで下から上までにしなかったんだろう。。

ガーデンの話は要らないですね。
駅から遠い時点でナンバーワンにはならないですね。
ミッドスカイやグランドウィングとの比較が気になります。
中古も視野に入れて考えたいので。

>>638 匿名さん

最近の内廊下マンションの廊下幅は170cm幅が基準ですね。これより広いと余裕がある造りと判断出来ます。

>>672 匿名さん
確かにエレベーターの定員は二桁は欲しいね。一桁だと急に狭く感じるし。

　まあ、入り口側の間口は全く同じで奥行きが深くなるだけの場合も多いね。
そうなると奥の人がかえって出にくかったりする。
ちゃんと間口が広いかも確かめた方がいい。

>>682 匿名さん

そうだね。
13人〜が最低ラインだよね。
そして速いこと。
210／分は最低ラインか240／分でまあまあかな

>>684 匿名さん
210は速い方ですよ
ただ、速さよりも台数の方が効果が高いので、足りないと厳しい

>>678 匿名さん
武蔵小杉のタワーマンション、いやほとんどのタワーマンションの中で最低水準の開口部ですね。細いタワマンだから逆梁の梁がでかいんだよね。

>>686 匿名さん

角部屋のよさは眺望なのに、ガーデンは圧迫感ハンパない。ここがスペック一番なはずがないよ。

定員や速さがどうあれ、3+1という台数は絶対的に足りない。
武蔵小杉タワマン在住ですが、宅配便などの外部業者が使う「管理用エレベーター」
これがあるとないでは日常への影響が大違いだと思います。

宅配物は時間ごとにある程度まとめて配達されるので、
業者の方は大量の荷物を抱え上から一階ずつ降りて配って回ります。
ヤマト、佐川、アマゾン、郵便局、、、
それぞれ2~3時間ごとの枠で一日4~5回まわる（×業者の数）と考えた場合、
たぶん管理用エレベーターは一日中動いている計算になるんじゃないでしょうか。

その管理用エレベーターがないということは、
乗用エレベーターが一台つぶされてしまうにも等しい気がします。
しかも本物件は各階に宅配ボックスが置かれるので、
業者の方がエレベーターを使う率は他のマンションより高い。

本当になぜこの台数でGOが出たのか謎です。。。

マジレスすると、武蔵小杉で資産価値ナンバーワンはザ・ガーデンですよ。
業界の常識です。

>>688 匿名さん
それ、本当にそう思います。
宅配便や食配、ゴミ運搬用のエレベーターが存在するならまだしも…。
これだけ利便性を削っても、立地で全てカバーできて売れるからOKって考えなのでしょうか。

>>688 匿名さん

これってつまり業者さんと住人が日常的に同じエレベーターを使うということですよね。
宅配は全然気にならないですが、ゴミの運搬を乗用でというのはどうなんでしょう…
私も今のマンション（管理用エレベーターあり）では業者さんと乗り合うことがないので、
正直想像がつきません。
引っ越しの時なども大変そうですね…

マンションの価値は立地＋ブランド力です。
前にラゾーナの例が出てましたが仕様と構造は意外にそれほどでもない。
にも関わらず川崎市でナンバーワンのリセールを誇ってるのが現実です。川崎市＝ラゾーナと言っても過言ではないですからね。
ここもそんなこんなを商業施設をふくめてそれなりに確立できるかどうかが鍵でしょう。

>>692 匿名さん
一応商業施設に力を入れているのか、管理会社に東宝ファシリティーズを起用してます。その代わりマンション購入者は二つの管理組合に入って二つの管理会社と付き合わないといけないので、理事の運営負担は想像し切れないですね…

>>691 匿名さん

台数が少ないということは必然的に１日当たりの引越し可能戸数が制限されるから、一斉入居期間が長引きそう。普通2〜3ヶ月で終わるけど、ここは4〜5ヶ月かかるかもしれない。

>>688 匿名さん

設計思想がチグハグとはこのことよ。

個人的には専有部としても共用施設としてもトランクルームが無い事が悲しい。。。あれだけ共用施設を盛り込んでおきながら、何故トランクルームがない。

各階の宅配ボックスと食配ステーションですが、図面をよく見るとゴミ置場の前室にあるんですね。
宅配はともかく食配ステーションはちょっと。。。
しかもパンフレットには「ゴミ置場に前室を設けることで共用廊下へ臭いが漏れません」と
アピールしているページもあったのですが、編集者は疑問に思わなかったのでしょうか…苦笑

>>697 匿名さん
私も思ってました。
なぜゴミ置場の前室に食配ステーション…。
宅配便ならまだしも食配を利用する人は限られるので、それよりそのスペース、少しでもいいからトランクルームに欲しかったです。
室内の収納小さそうなので、荷物入るか心配…断捨離ですね。

>>695 匿名さん

設計思想は一貫してると思いますよ。
「出来るだけ安く作り、高く売りつける」という。

そもそも、再開発案件の最大の「お客様」は地主なのです。
地主の利益を最大化すること、そのために建物を如何に安く作れるかが重要になります。

購入者と向き合うデベ単独案件の場合は、あまりにチープに作ってしまうとブランドイメージに傷がつきかねませんが、地権者に向き合う再開発案件はどうしても建物がチープになる傾向があります。

ネガティブな話が多いのでポジティブ？な話も。。
現地の営業さんも言っていたのですが、4階の南西向きは意外と狙い目かもしれません。
メリットとしては、

・価格が安い
・エレベーターに乗らなくてもいい
・同フロアの世帯数が少ない
・バルコニー越しに植栽が眺められる

一番最後のがポイントで、最下層なのでタワマンらしい眺望は勿論ないのですが、
バルコニーの先が３階屋上の植栽エリアになっているので
まるで専用庭のような景色を眺めることができるとのことです。
もちろん共用部なのでお手入れは不要ですし、植栽がその先のビルを隠してくれる役割も。

まあ実際どんな景色になるのかは出来てみないと分かりませんが、
明らかに眺望が微妙な低中層階を買うよりは意外とアリなのかなという気がします。

>>700 匿名さん
エレベーターに乗らなくても大丈夫、共用部へも楽々行ける、植栽…魅力的だったのですが、すぐ下が保育園&園庭だという点が心配なところです。保育園って、土曜もきっと開いてますよね。平日は朝も夜も延長保育あるし。
これさえなければ、いっそのこと安いしアリだな〜とおもったのですが…。

マンマニさんもいいとこ書いてるが心の中ではクソッタレと思ってるだろ、書き方でわかる。
よい立地なのにな。
グレーシアタワー三鷹以来のダメマンだわ。
武蔵小杉好きだけど、擁護できん、きつい。今からマンション名含めて全て白紙にできないか。

これまで出たウィークポイントをまとめると・・・

・価格が高い（平均坪単価360万円）
・管理費が高い（350円／平米？）
・エレベーターが3＋1台（1基あたり約130戸）、管理用エレベーターなし
・ゴミ置場の前室に宅配ボックスと食配ステーション
・トランクルームがない
・眺望に恵まれた部屋が少ない
・免震ではなく制震

この辺りを理解した上で、立地・専有部共用部のスペックなどのメリットと天秤に掛けてみて、
買うべきかどうかというところでしょうか。

おそらく買えさえすればリセールで損することは多分ないと思いますが・・・。

ここはいろんなタワマンの方がいそうなので、く新築だけでなく、中古も検討のため、教えてください。
パークシティのミッドスカイと、ステーションフォレストタワーはほぼ同じスペックですか？
間取りや仕様、どちらがいいとかのおすすめや優劣はありますか？

>>705: 匿名さん

MSTとSFTは兄弟タワーですからスペックは似たようなものかと。
強いて言えば共用部の毛色が違いますが、どちらもかなり豪華です。
たとえばMSTはゴルフ練習場、SFTはスカイバスなんかがありますね。

ただ、築10年のこれらを中古で検討するのはどうでしょう。
修繕費も上がっていますし、上述の通り共用部が豪華なので管理費も高いです。
その割に、全体的なスペックは築浅の周辺タワマンに比べると低めです。
デザイン面も10年前ということで少し古い印象があります。
しかし立地は武蔵小杉の中でも1,2を争うので価格は築浅物件と比べても安くない。
（というか新築並み…）

個人的には、今のタイミングでこの２つを選ぶ理由があまり見当たりません。

>>706 匿名さん

マンションのラウンジ使わず、わざわざ市民館で打ち合わせする感覚が分からない。
あと図書館も借りるだけなら便利だけど、ラウンジとしてくつろぐ雰囲気ではないよね。人も多いし、座る場所を探すだけで一苦労。

10年間落ちのマンションと比較してもねえ
比較にならんだろ
安けりゃいいがお得感ないしねえ

マンマニさんとのらえもんさんも最近のマンションのコストカットを相当危惧してますよね。
あーいった立場の方が嘆くのは相当なんだと思います。
一昔前のように新築はその分仕様が良い、中古は型落ちとは言えないご時世で難しいですね。
フローリングやクロスがいくら綺麗でもあくまで表面に過ぎませんし。

モデルルームはスペック盛り盛りにしていましたが、
オプション含め実際にこの仕様を採用するかは分からない、ということをやたら強調していました。
間取りも壁ぶち抜いて89平米を1LDKにした
ベースの面影が全くないようなプランでしたが、
こちらも実際このようにできるかどうかは未定とのこと。
いやもうそこまで行くと何のためのモデルルームなのかと。笑

>>710 匿名さん

中古マンションは今の新築よりも仕様はよいかもしれませんが、東日本大震災を経験しているマンションは中身がボロボロになってたりしませんかね？
特に制震構造のマンションは境界梁ダンパーを採用してると思うんですが、後何回の大地震に耐えられるかちょっと不安です。

免震と制震どちらが良いかなんて分かる人いるんですかね？
免震は修繕に莫大な費用がかかると言う話もありますね。
体験談としては免震はゆっくり長く揺れる印象。

>>707 匿名さん

うーん、むしろ中古でも新築並の価格ということはそれなりの評価が今でもあるということですよね？
新築の販管費プラス分が剥げたあとと比較すると中古とどちらが良いのか迷いますね。
消費税もバカにならない金額だし。

>>713 匿名さん
耐震等級3で免震構造？
本当でしょうか？

>>716 匿名さん

仲介手数料は不動産屋次第かと。
とは言え、希望の間取りが中古でタイミングよくあるかどうかが難しいところですね。

>>718 匿名さん
ファミリー向けのある程度の広さ、90平米程度を求めるなら、SFTとMSTは中古でもありかなと思っています。10年前は坪単価も安かったから新築時に広い物件結構あったんですよね。

>>718 匿名さん

>仲介手数料は不動産屋次第かと。

えっ？どう言うこと？

>>720 匿名さん
たまにチラシ入りますけど、40パーセントオフとか。

こことイーストの未入居物件といい勝負ですかね？

>>717 名無しさん
フォレシスでしょ。

>>723 匿名さん

なに？フぇレシスって

大手デベのタワマンで仲介手数料40%オフなんてあるんですか…？
6~7000万の物件だったら100万近くオフになる計算なので相当デカイですね。

とは言え、中古は住宅ローン減税が半額（最大400万が200万）になってしまうデメリットも。
また、築10年となるとリフォームが必要になる場合もありますから、その辺も踏まえて検討すべきですね。

>>715 匿名さん

価格が新築並みなのは、シンプルに立地が最強だからだと思いますよ。
東横・南武線・横須賀線すべてに3分以内なのはこの２つだけですし、
おそらく今後もこれ以上の好立地は有り得ないでしょう。
ただ乱暴に言うと、他の築浅物件に勝てるのはその点だけのような気がします。
まあ、好みの間取りとかがあれば別ですが。。

>>725 匿名さん

確か中古の減税対象金額は、消費税がかかるかどうかで決まりますよね？
個人売り主の場合は消費税がかからない代わりに減税金額が少なくなっていると認識してます。

みなとみらいマンション！

>>725 匿名さん
TT社の広告で見ますよ。

>>726 匿名さん

立地と当時の分譲価格が魅力的過ぎる…

正直ここのエレベーター数の件は不安です。
1機あたりの定員が多いとその分停まる階数も増える可能性が高いということになり、いくら高速でもややストレスかなあ。

>>730 匿名さん
まさかエレベーターが最大の検討のネックになるとはですよね。毎日の生活に欠かせない要素、タワマン在住者ならばストレスになること想定できすぎて、残念です。

エレベーターの所要時間も他で経験がなく、そういうものだと慣れてしまえば気にならないし、駅近であるメリットと相殺してコストダウンな計画ってところなのでしょうね。

>>726 匿名さん

MSTは道一本挟んでグランツリーというのも便利ですね。

>>723 匿名さん
なるほど。ご教示ありがとうございます。

ミッドスカイタワーがいいみたいだな

>>726 匿名さん

結局、立地が資産価値の維持に直結するということですよね。
そういう意味ではここも悪くない立地ではあると思いますが、新築のため値が張りますね。
中古と比較してもスペックが高いのか低いのかもよく分からないし、
もう一歩、値段相応の進化や付加価値があれば買いやすいのですが。

思ったより安そうで良かったですぅ。

>>736 匿名さん
MSTとSFTは中古が多く出回っていますし、3rdはモデルルームがオープンしていますので
実際に見にいくのが一番よろしいかと。。

安いですね。
新築プレミアム価格のっけてないのでは？？
足元に商業施設があるのは好印象。
資産価値の維持は高いマンションですね。

ＭＳＴとＳＦＴは武蔵小杉が今のような人気の街になる前の、ごちゃごちゃした汚い街だった時に計画されたマンションで、広い土地で駅近なので、今では一番いいように言われているけど、中に入るとビックリするほど、安普請ですよ。ロビーは豪華かもしれないけど、個々の部屋がね。あれほどの安物は見たことがない。当時の小杉に合わせたマンション。ということ。内装をすべてリフォームするならいいけど。