Kosugi 3rd Avenue The Residence

>>2320 匿名さん

ええ、それぐらいの覚悟というか楽観視はありますね。
１ヶ月ぐらいホテル暮らしでも良いのでは？

必ずしも高層階とは思わないけど抜け感と日照は必須。
お見合いだったり圧迫感があったり日照のない部屋は厳しい。
住んでてもストレスの上、いざ売ろうにも買い手が付かない。
小杉はタワーの売りが常に多いから中古もシビアに比較される。
例外としてDINKS夫婦向けの狭い部屋は寝に帰るだけで駅近なら売れなくはない。
ただファミリーや老夫婦にはまず見向きもされない。

徒歩1分のガールズバーが病みつきになりそう

>>2330 匿名さん

それは、極論ですね。
結局は価格次第。
過去の取引事例をみればわかること。

新築は内見がないから階差で価格差がある程度規則的に決められる。
買主の想像力次第ではあるが価格が安い＝決め手に直結する。
中古は内見でＡ物件とＢ物件という形で明確に見比べて比較される。
新築はこの物件が欲しい！が優先されるのに対し、
中古はこの部屋が欲しい！が優先される（傾向が高い）。
窓を開けて圧迫感があったり暗かったりすれば余程の価格的魅力がないと（普通は）購入には至らない。

>>2325 匿名さん

確かに、武蔵小杉の場合には眺望が全く期待できないので、エレベーターの待ち時間や災害時のリスクを考えると低層階の方が良い。

>>2334 匿名さん
ここはエレベーターが少ないのがデメリット
低層階からエレベーターに乗れないことも考えておくべし。
お先どうぞ。と言う毎日もあり得る。

低層階は南武線の音が気にならなければ良い。
それと周りの高い建物に囲まれての圧迫感を感じなければ。

11人乗りのエレベーター三台は確かにキツイ。
眺望よりも実用性を考えるなら4階が良いだろうね。ただ。4階って完売したんだっけ？

>>2336 マンション検討中さん
低層は1次で完売してるでしょう？
4階絶対便利だけど、さすがに保育園の真上だから、仕事してる間はよいけど退職後のことなど考えるとウチは避けた。
売るときにも影響あるかなー、と。

低層は一期で完売ですね。四階はイトーヨーカドーと利便性のどちらをとるかで迷って別の階、方角にしました。

4階はエレベーターに乗れなくても、隣の商業棟から出られるので便利だと思い検討しましたが倍率が高くて断念しました。

商業棟のエレベーターって何時から何時までつかえるんでしょうね。

>>2341 マンション検討中さん

公共施設がありますから、8時からは使えるんではないでしょうか。

ありがとうございます。朝から使えると通勤に助かりますね。

8階位の低層階であれば、エレベーター混雑時は階段で4階まで降りて商業棟から出るのもいいかもしれませんね。

保育園て、ゆうても月?土曜日7時から19時くらいまでだと思うんですが、騒音気にされる方って具体的にいつ頃の時間帯を気にされるのですか？
平日はほぼ出かけてる時間だし、
土曜日も申請あればなので人数は少ないだろうし。
それに、ずーっと外で遊んでるわけではないし、そんなに声聞こえる機会ないのでは？
リタイアされた方とか主婦の方とかのパターンですかね

平日部屋に誰もいないDINKSとかなら妥協できるかもしれませんね。
いわゆる寝に帰るだけという生活パターンであれば。
そうはいっても悪いパターンで考えれば
・病気で休みの時に・・
・子どもが生まれたばかりで情緒不安定な時に・・
・子どもが授かれず落ち込んでいる時に・・
と、色々将来の状況等の変化も考えられますので気になる人は気になると思いますよ。

ユナイテッド・アーバン／商業施設「Luz武蔵小杉」を121億円で取得！

たしかに保育園児それぞれが一日中園庭で遊んでいるわけではないですが、学年やクラス毎に、代わる代わる外に出るのではないかな…。
主婦家庭なので保育園事情は詳しくわかりませんが。
近くのプラウドタワーに入ってる「まめの木保育園」は、そんな感じだと思います。園庭開放を覗いてみた時や、マンションの外でもかなり長時間 騒ぎ声は聞こえてきます。
住宅に囲まれているような保育園は、外遊びの時間をしっかり決めて通知とかしてくれると助かるのかな…確かに世間の目は冷たそうですが(汗)
共働き家庭でも、自宅に居ることの多い育休中は「保育園ウルサイなー」と感じるかもですね。

子供の声が年金の音だと思えばもっと聞きたくなるんじゃないですかね。
今の年寄りは子供を育ててないから子供の声にうるさいんですよ。

未就園児を育ててますが、それでも子供の声はうるさいですよー。
沢山あつまれば、さらにイヤな騒音です。他人には、そんなものなのでは。
昼寝時、ようやく子供を寝かしつけたのにキンキン声で起こされたら腹が立ちます、、、すみません。

>>2332 マンション検討中さん
シビアに比較されるから、価格もどんどん下がるんじゃない？

実際お見合いしてる場合は、隣のマンションと150メートルはないと厳しいと言うのが個人的な感覚かなぁ。
あくまで個人的な。

この時期は日が低いから日照があると部屋の中まで日が入ってきて気持ちいいですよ。
夏は日が高いから庇が防いでくれるし。

>>2350 匿名さん

意味不明？？？？

二期は二月かあ。最近の株価低迷で価格帯ちょっといじってきますかね？高層階が中心になりそうですけど。。

来年は円高、株安が更に進行しそうな年になりそうですね。

>>2353 買い替え検討中さん

恐らく少子化問題からの年金制度崩壊の話かと

>>2355 マンション検討中さん

そうなってもらいたい
普通に頑張るサラリーマンが主役
投資家は涙目に

>>2357 匿名さん

それならサラリーマンも涙目

>>2358 住民板ユーザーさん8さん

サラリーマンにも株や景気に左右されない業界もたくさんあるのよ
高値で買ってくれる人が減ればデベは土地を塩漬けするかバーゲンセールするかになる
リーマンショック直後には実際に相場は一時的に下がっている
仮に下がっても再び上がると思うが下がった底値狙いも歓迎

残念だが中国人投資家がまた日本の不動産に戻りつつあるらしい。
武蔵小杉のマンションもその一つ。
相鉄線乗り入れが具体化させつつ、東急新横浜線が開通されれば
特急は新横浜を出て次は武蔵小杉になる計画とも聞くので
下落傾向にあっても武蔵小杉のマンションは比較的安定した価格であろう。
今後は新横浜の再開発が注目されるのは間違いない。
少子化で苦しい相鉄では、多くの学生が利用する路線にもなり
慶應三田、日吉、そしてSFC（延線はほぼ決まり）が１路線で直結
フェリス女子大、横浜国大駅も新設
海老名の再開発もあり、湘南方面に興味ある若い世代にとっては
面白い物件になってくると見る。

武蔵小杉に投資はしないだろ。実際に住みたい人が買うだろ。

エルシィ跡地地下に都営浅草線が延伸してくれないかな。

>>2360 匿名さん

それ、サッカーキー先生記事？
読みかけたら、先生の名前が出てきたのて読むの止めました♪

ところで、このマンションのように商業施設一体の建物の場合は、商業施設の部分は別の法人が所有することになるのでしょうか。土地の持分はマンション住人と商業施設の持主で共有？

商業施設エリアは別物だったような。広場とかの共用スペースは、共有で、管理費も応分負担だったような。

全体管理は東宝ファシリティーズがやるというのはそっち系の施設が入るんですかね。。

意外と事業協力者がここって多かったんですね。1割強だから、管理組合の議決には特に影響がない範囲だけれど。

商業エリアもあると、どの程度までの共有地の負担があるのかも考えなければいけなかったんですね。
ここからここ、みたいな線引という訳にはいかないでしょうけど、持ち分の比率で分けるのかな？

二期はどれくらいの戸数なんでしょうね

パンダ部屋無くなり盛り下がってきましたね
集客のために2期にパンダを1つ残すべきだったような

シティタワーの立地がベストとはとても思えないけど。。

目の前のヨーカドーは構造改革店舗に指定されてるんですね。
場合によっては閉店もあるか。

>>武蔵小杉店は、自営売場売上0.3％増、坪当たり売上15.2％増、坪当たり粗利17.1％増、SC計売上5.2％増、営業総利益6.4％増などとなっている。

10月11日行われた決算説明会で、井坂隆一社長は「上期の増益37億円中、34億円は既存店の強化が寄与。そのうち12億円は2016年・2017年度に実施した構造改革店舗が貢献した。スピード感はないが、着実にイトーヨーカドーの再生ができてきている」。
流通ニュース
https://www.ryutsuu.biz/store/k101214.html

確かにシティータワー良いし利息はその通りだけど立地と学区が少し
サードアベニューと5年の築年数の差
あと狭いのしかないし中古価格高すぎて早く利息確定するより割高

>>2369 匿名さん
シティタワーの価格が下がってきてるから早く売り抜けたい組ですか？？

あの立地がベストな理由を知りたいです！

シティタワーはベストではない。間違いなくグランドウイングがベスト

>>2374 匿名さん

私もそう思います
実質立地と設備的にコスギNo.1ですよ
ただ、サードはランドマーク性があるので待ち合わせポイントの名所になるので存在感は出ますよ

それと築10年以上のタワマンは大規模修繕を控えているので中古で買いたいないです
積立金だってスタートから㎡300円超とかでしょ
設備も故障してたりリフォーム代も追加でかかり仲介手数料も取られ、ローン控除は新築の半額
メリットがない

>>2374 匿名さん
グランドウイングの立地はとてもいいですね。設備もとても良い。

電車の騒音は気になりませんか？
東横線はもとより、新幹線は気にならないのかなぁ？？

シティタワーは50m2台、70m2台の狭い部屋しかないじゃん。収納も少ないしさ。

ここの間取りで広い部屋（有効利用的な意味で）ってそんなにありましたっけ。
廊下が長いとか窓がないとかで平米だけ広いのは色んな意味で勘弁です。
シティタワーの７０平米って相当優秀な間取りだと思いますよ。
ここで太刀打ちできる間取りはほとんどなかったような。

あと間取りへのアドバイスとしては三角リビングはお薦めしません。
単純に使い勝手が良くないので。
表記２０畳なら×0.8で１６畳ぐらいの感覚で丁度良いと思います。

住む人によって重視するポイントは違うんだから、どこがベストとか相対的に決められるわけがないと思いますが。
自分はシティタワー住みですが、東横と横須賀線どちらも4分の立地、仕様とデザイン、ワイドスパンの間取り等が気に入って決めました。
グランドウィングも候補でしたが、外観と間取りがイマイチ、東横線路が近い、エントランス前の人混み、等の点からシティタワーを選びました。
自分的にはベストな選択でしたが、上記のメリットとデメリットに共感できない人なら価格的に考えてもシティタワーは選ばないでしょうね。
人それぞれですから、どっちが正解とかではない話です。
他方、リセールに関しては相対評価ですが、武蔵小杉物件の価値は横須賀線を使えてこそ本領を発揮すると個人的には思うので、売る前提の人はその辺りも加味して選ぶべきかな、と。

小杉から横浜そごうに行く場合、東急もJRも同じ料金で、時間もほぼ同じです。
東急は地下ホームからいくつもエスカレートを上り、さらに連絡通路を沢山歩きますが、JRはホームを下りると直ぐ改札、連絡通路でかなり近いです。
シティタワーだと、同じ時間で両方の駅を使えるので臨機応変に電車をつかえます。同様に、
朝早く羽田に行くのにも、小杉からのリムジンバスでは間に合わない時は、JRで品川経由でも横浜経由でもリムジンバスより早く、安く行けます。これも便利ですね。

リセールに限って言えば南武線徒歩1分東横線2分のインパクトは相当強いはずですが。
ゆったり高級系がいいならシティータワー、街の真ん中に住みたいならサードアベニューが好まれるんじゃないですかね。
サードアベニュー周辺はまだまだ変わっていきそうなので楽しみです。

↑このひとの主観。根拠なし

買い物にいくなら横浜そごうにいくより、東急で渋谷にでるけどね。

シティタワーがJR直結ならともかく、4-5分でしょ？間取り、仕様がいいのは認めるけど、周辺施設も含めて、立地は微妙じゃない？個人的には、東急もJRも中途半端に遠いって感じ。

そういえばサードアベニュー検討するならシティータワーよりエクラスですよね
安ければいいけれどこちらも中古が高いからなぁ

これだけの量があるから、きちんと価格に反映されてるよ。

>2386:匿名さん

サードとシティとエクラスだと、エクラスだけ仕様が低すぎて単純に立地だけでは比べられない気が。。
３つとも内見した人がエクラスを選ぶ可能性ってどのくらいあるんだろう？
圧倒的に安いとかなら話は別ですが、たぶんそこまで変わらないですしね。

むしろ、エクラス高すぎて検討から外しました。仕様があれで、相場がこれなら、純粋に立地だけの評価なんでしょうね。実際検討にのこったのは、私の場合グランドウイング、ミッド、サードでした。

>>2384 マンション検討中さん
川崎市民の横浜コンプレックスですな。

>>2390 匿名さん
横浜市民の東京コンプレックスですな。

まだまだ、後続のタワマンが３つ増える小杉で中古になった時にJR.東横ともに3分以内で設備仕様デザインからも明確な差が出そう
そういう意味ではサードは総合力で小杉では3、4番目の位置付けになるのかな？
ガーデンズは駅遠になるので7番手以下？

グランドウイングは立地はよいですが、中古で出てくる部屋は狭いタイプばかりですね。
ミッドは立地は最強と思いますが、やはり10年ものなので仕様は落ちますね。ただ、ミッドはこれまで3件内覧しましたが、たまたまフローリングの色が3タイプとも違っていたので見え方がだいぶ変わると思いました。一番濃いウォールナット系の色はよく見えましたが。その部屋は迷っているうちに売れてしまいましたが、ウォールナット系で間取りがよければ、リフォームもありかなと思いつつ、新築と併せて検討しています。
建具が白っぽいデザインの部屋は間取りはよかったけれど、チープに見えました。

グランドウイングが立地が最強では？ミッドは劣るよね

ミッドとかシティタワーを貶すつもりはないんだが、これらのマンションを立地最強みたいにいう人は、煽り抜きで不動産のいろはをもう少し勉強したほうがいいと思う。

>>2395 検討板ユーザーさん

立地だけ見るとサードは何番目のランキングですか？

>>2395 検討板ユーザーさん

その「不動産のいろは」に基づくと、どのマンションが立地最強なのでしょうか？

過去のマンションとの比較に興味はありません。
ここはサードの掲示板です。
新しく出来る商業施設や北側の再開発など、これからの話をしませんか？

>>2395 検討板ユーザーさん
不動産のいろはって何だ？
聞いたことないぞ？
具体的な説明をお願いしたいです。

ガーデンやシティがなんで仕様や共用施設を豪華にして売りにしてるか？立地だけじゃ勝負できないからだよ。駅直結の時点で、ミッド<グランドウイングの立地は、新入社員でもわかるレベルだわ。こう書くと、駅距離は誤差とか言われるけど、不動産の立地は利便性＋希少性、ランドマーク性だからね。
サードは、ミッドとおなじく2番手グループだとおもうよ。

じや、一番はエクラスということだね！

東横線側と横須賀線側で乗り場が離れてるから両方に近いのが最強だよ

不動産のいろははどうなりました？
教えてちょ

>>2402 マンション検討中さん

じゃ、ミッドとスカイということなる。いずれにせよグランドウィングではないってことですね。

一番はグラントウイングです！！

エクラスの安い仕様で、あのクソ高い中古価格が、答えだよ。

マンションマニアでも言われてるように、武蔵小杉の立地ランクナンバー1グループでモメる要素なんかないんだけど、住人必死すぎ。
仕様とか個人の利便性と立地を意図的に混合しすぎ。

そろそろ専用スレッドでやってくれないかな？

>>2400 マンション検討中さん

そのおかげで同じ金額なのに仕様や設備が良くなるなら儲けものじゃないですかね？
仕様・設備やデザインを妥協しアンバランスに高い金を払ってまで
駅直結にこだわる人って一体どのくらいいるんだろう。。
実需で買うのあれば、住んでる時の満足度を含めての物件価値でしょ。
立地だって、横須賀線も使う人にとっては、GWTやエクラスよりMST・SFT・シティの方が絶対いいわけで。

利便性・希少性・ランドマーク性って評論家が判で押すように使うワード。
リセールのセオリーではそれが大事なんだろうけど、
マンションを買う大半の人は評論家でも投資家でもなく実需の一般人ですからねー。。

>>2409 購入経験者さん
マンションとしての優劣は話してないよ。マンションの何に価値を置くかは、仰るとおり人それぞれ。ただ、立地というファクターで評価したらそうなりますよ、という話。
私も実需買いですが、このマンション高値の時代、少しでもリセールし易いほうがありがたいです。評論家、投資家といいますが、彼らは過去の値段の変遷をみてますから。まあ、最近駅近物件がおかげで上がりすぎてて、これからもそのセオリーが通用するかは未知ですが。。

>>2405 匿名さん

電車の音がうるさすぎるけど。

>>2409 購入経験者さん

新南口の惨状を知っても、MST,SFT,シティが横須賀線に便利と言える？
改札通るまで10分20分並ぶのが？それが炎天下も、雨の日も、吹雪の日も。
それなら屋根のある通路を6分歩く方がはるかに快適では？

利便性・希少性・ランドマーク性
この３点にについては武蔵小杉は他地区同様には当てはまりません。
理由は建ちすぎているから。
仮にミッド他数本しか建っていなければ全てに当てはまっていたでしょう。
利便性に関しては概ねどんぐりの背比べ。
ただ東横、横須賀をストレスなく両使いできる立地においてはの条件付きですね。
横須賀線を普段使いしないならガーデン購入もアリでしょう。
利便性が劣る分、資産価値維持では不利ですがまぁ許容範囲でしょうから。

サードに関しては普段使いが東横ならアリ、横須賀ならナシ。
通勤でのストレスに直結しますからここは新築だの資産性だの語る前の前提条件ですね。

希少性は駅直結のみ。ランドマーク性がないのは同意。タワマンのステータスがない。
サードも横須賀線の新改札ができたらそんなストレスじゃないと思う。

私には現状新改札の混雑緩和への効果がどれほどかは分かりません。
期待して購入されるのも分かりますがサード含めまだ何本も建ちますからね。
あくまで現状で考えれば横須賀線を使うならサードはストレスですね。
屋根のある通路とか書いてる方は実際にピーク時にあの殺伐としたホームを歩いたことがあるのかすら疑問です。平気でぶつかってきますからね。
玄関からだと最低１０分、余裕をもてば１５分。それなら他にいくらでも選択肢があると思います。サードを検討するなら東横線使いは前提条件だと思いますよ。

ムサコはムサコでも、武蔵小金井が熱くなりつつありますよね？
https://www.proud-web.jp/mansion/b114170/?utm_source=Yahoo%21SS&utm_me...

住民スレ出来てますねー

>>2412 匿名さん
新南口改札が10分も並ぶ等と書かれている所からしますと武蔵小杉にお住まいの方ではないですね。
現状、朝の新南口改札は全く並んでいないですよ。

>>2418 匿名さん

一つ二つではなく多くの報道機関で報道されてますが？
「武蔵小杉駅の行列」は日本中に知れ渡ってます。
あなた一人が行列無いと言っても、信用には値しません。
深夜にでも見に行ったのでしょうか。

>>2420 通りがかりさん
時間帯によるのでしょうね。私もそのような目に会ったことありません。最初は拍子抜けしました。

電車がひっきりなしに到着し出発するのにも関わらず
ホームには人が溢れてました。危険なのはホームです。

>>2422 匿名さん
7時後半?8時前半だけです。

いまだに行列の話する人は何か邪な目的があるのか、もしくはただの天然か。。
自分の目で見てもいないのに、拡散された誇張or嘘情報に踊らされ、それをさらに拡散する人たち。
まさにネットの奴隷と呼ばれる思考停止型現代人の典型です。

>>2424 匿名さん

私も住んでいないので実態はわかりませんが、駅の行列は分散して目立たなくなっただけでは？

単純に理詰めで考えると、
ダイヤ改正で、横須賀線の本数が増えた訳でもなく、利用者が減ったとも考えられないので、電車の混雑状況は何も変わる要素はないように思います。
この先、新しいホームが出来ても、それは同じ。ホーム上の安全が確保され、ホームへたどり着くまでの時間は短縮されても、結局は電車が満員なら次の電車を待つしかないのであって、本質的な解決になっていないのでは。

横須賀線の混雑は、電車の本数が増えない限り、利用者が増えて悪化することはあっても改善することは考え難いですがいかがでしょう。

でも、それは横須賀線沿線全部の話で武蔵小杉の問題ではないよね？
武蔵小杉の問題は、改札とホームの安全性であってそこは遅ればせながら着手済。

横須賀線の新型車両はボックス席無くすし、成田エクスプレスも減便させて、横須賀線にまわす。

JR駅のホーム増設が決まり、現状の階段新設でもそれなりの効果があったわけで
駅構内渋滞はとくに気にしてません。
三丁目地区のマンションは兎に角立地が抜群、JR南武線駅新築では高架駅になるので
北口へは平面でのアクセス、予定されている武蔵小杉ビルの駅ビル化もあり
利便性はエクラス並だろうね。
低迷激しいNECが、横須賀線駅横の広大な玉川工場跡地を間違いなく手放すので
あの跡地に出来ると言われるタワマン＋商業施設も見逃せないかな。