Kosugi 3rd Avenue The Residence

ハート形だからワンフロアに角部屋が5つ
南角は高い

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眺望も真南の角と南西だけ
中層以上は抜けるね。
他は囲まれまくり。
懸念はヨーカ堂の屋上テニスコートのパコパコ音とGWT前の東急電車音。

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こちらの図面は既出でしょうか？
https://norman.jp/kawasaki/post-436/
2年前なので、若干変わっている可能性もありますが…。

南西もケイジェイレジンデンス（13階建て）がありますので、
低層は厳しそうですよね。。

北東の小杉ビル方向も今のところ他よりは抜けている気がしますが、
将来できるJRの駅ビルがどのくらいの高さになるか。。。

いずれにしても眺望の良い部屋は限られそうなので
価格が跳ね上がるか、安ければ争奪戦ですかね。

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向きにもよると思うが低層と高層のレンジが激しそう。

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何故、横須賀線まで1分なんですかっ？

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>>177 マンコミュファンさん

まあ、高いですが皆さん普通に買ってますよ(笑)

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坪330以下なら間違いなく買おうと思ってます
北仲第1期くらいの価格なら最高なんですけどね。また抽選嫌だな

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さすがにそれはないでしょう。
坪360～ってところかな。

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こんな場所に住みたい物好きがいるんですか？

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こんな場所の掲示板見てコメントする物好きがいますからね。

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ここって、横須賀線使うには不便かな、と思ってたのですが、よく考えてみると南口をつかえるマンションと比較しても、大差ない（というか、優ってる？）ことに気づきました。
改札まで1分、そこからホームまで6分で計7分。
南口は、10分以上行列しないと改札すら入れないと聞きます。なら、こっちの方が早いですね。

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>>191 匿名さん

横須賀線南口の行列、メディアの取り上げ方のせいで武蔵小杉の負の象徴のように思われていますが、
あれは朝ラッシュ時かつエスカレーターに乗りたい人だけのごく限定的なものです。
そしてその行列も、先日の改札口追加によりほぼ解消される結果となりました。

むしろ同じ時間帯であれば南武線ホームも混雑がひどいため、
おそらく改札から6分では横須賀線ホームに着けないかと思います。

駅全体の拡張が今後の課題であることに変わりはないと思いますが、
こと横須賀線利用に関しては、南口物件の優位性が揺らぐことはないのでは。

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>>191 匿名さん

エントランスから7分で横須賀線ホームへ辿り着くのはまず不可能でしょうね。
おそらく朝のラッシュ時はむしろ外回りで横須賀線口改札を目指した方が早いと思いますよ。
メディアを信じて行列ができていると想像するのは勝手ですがね。
本気で購入検討するならまずは現地視察でしょう。

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行列は確かになくなったけど、風雨が強ければびしょびしょになりながら、夏なら直射日光を浴びて汗だくになりながら、長い信号待ちでイライラするのは相変わらず。

ガーデンは南口物件よりも3～4分余計に時間はかかるが、これらの心配は将来的になくなる。さらに、エクラスなら現時点で天気に応じて好きな方を選べる。

ここはそういう意味では中途半端ね。

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>>194 匿名さん
中途半端とは言え、大きな欠点も見当たらないから、即完売しそう。

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線路沿いの道が繋がると、さすがに信号増えたりしないんですかね。
それに捕まると若干ロス？(笑)

車の通りも増えそうですよね

(個人的にここのHPは見にくいです・・・・)

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面白い形したタワマンですよね、ここ

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武蔵小杉では今までにないかたちですね！
内廊下じゃなかったりするんでしょうか？

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どうだろなぁー。
今んとこムサコじゃガーデン最強。

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>>199 匿名さん

えっ、ガーデンが？

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>>199 匿名さん
それは無理がありますな。

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かなり無理ありますね。
何をもって最強なのか意味不明。
新しいし雰囲気は良さそうですけど。

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どこそこのマンションが最強とか言っている時点で武蔵小杉の民度の低さがよくわかる。
武蔵小杉のタワマンレベルで競い合っていても所詮はどんぐりの背比べですよ。

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ガーデン最強なんて思える思考回路を分析してみたい（笑）

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永住ならガーデン横綱。
安かった。

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ガーデン横綱なんて思える思考回路を分析してみたい（笑）

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ガーデンね。
釣りに分かって釣られてあげる優しさ、好きです！(笑)

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少なくとも、エルシー跡地とガーデンの価値はあまり変わらんだろうね。　
いくらエルシーが駅には一分近くても、おそらくその他はガーデンに概ね劣るだろうからねぇ。

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三角とエルシーは、仕様と構造、ランドスケープ次第ですかね！

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私も控えている事を忘れないで下さい。by三菱ツイン

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ガーデンどんまい

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ガーデンが現時点で武蔵小杉ナンバーワンなのは事実。
ここは、仕様によってはガーデンに匹敵するでしょう。

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ガーデンは駅距離遠いですが、外観や下駄、仕様、価格はナンバーワンかもですね

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ここのマンション、どんな仕様でしょうかね。

mst,srtともに内覧したけど、元が安いマンションだからか、デザインがダサくてびっくりした。特にエレベーター扉が白色でナニコレ安っぽい、と感じました。囲まれ感もあるし。

gwtは流石にデザインが落ち着いててよかったけど、東急線がとにかくうるさかったのと囲まれ感が凄くて検討やめました。

ココ、楽しみです。

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ガーデンの仕様は今の新築マンションだったら普通でしょ。

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間取りがいまいち。バルコニーも狭い。バルコニーはやっぱりガラス張りが良いなあ。

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>>216 匿名さん
ガーデンのことです。

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武蔵小杉に限って言うと、三井の間取りはどれも微妙・・・。
リビングインってファミリーには人気なんですかね？
個人的には、シティタワーの中住戸（70平米3LDK）が理想的なんですが、
ああいう間取りってなかなか少ないもんですね。

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だったらシティタワーたくさん売れ残ってるから買ってあげな。

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シティタワーは価格設定でしくじりましたね。

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>>218 マンション検討中さん

リビングインは仕様的にはマイナスと言われますけど、ファミリーには家事動線的に、シニアにもヒートショック対策としてメリットなので、もっと評価されてもよいと思うんですけどね。

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>>220 匿名さん
あと残り12戸になりました。

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免震だったら多分ここ買うと思いますけど、ちょっと残念ですね。

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>>214 通りがかりさん

東急線がうるさい、囲まれ感がー

→ここ楽しみです。

なんなの(笑)？

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正直、価格次第で狙ってる方多そうですね

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ガーデン最強は定説ですが、ここが２番手にくる可能性は十分にありますね。

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ガーデン最強とか言い続けてる方、ホント笑えますね。
さぞ頑張って買ったんでしょう。
順位も個人の価値観。
ガーデンはまあ新しさだけですね。駅から遠すぎる。
ここ楽しみです。

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ガーデン最強さん、新キャラだね。でもこのスレしか出てこない。新築がすきなのかな。

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>>226 匿名さん

同感。
2番手になりうる。

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自作自演おつ

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ガーデン最強の理由は？

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>>231 匿名さん

業界の常識

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検討にあたり久しぶりに小杉の街をぐるっと一回りしてみました。没個性の街だと思ってましたが、以外と街区単位、マンションの外観等も違いがあり楽しめました。
東•南はさすがに全体を一から作っただけあって広々としてますね。昔から知っていた東横線沿線とは思えませんでした。
北口ガーデンのあたりも様変わりですね。街区デザイン的に確かに他とは一味違っていてエラくおしゃれな街に来てしまったような錯覚に陥ります(笑)現物を見てハマると他は選べないかもしれません。
サードアベニューの周辺は少したて込んでいて、ゆとりよりは利便性重視になるんでしょうか。
中古も含め選択肢が多いのは良いことですね。

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東横線がうるさいのは事実だからなー

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>>234 通りがかりさん

確かに南武線より響きますね。特にGWT横の線路が。

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＠300以下で出ますかね？

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>>236 匿名さん

駅距離を考えるとその単価では出ないと思いますよ。

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完全にゴミ物件だわ。

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>>238 匿名さん
もう少し詳しく

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ガーデンは敷居が高いが、その他の小杉物件よりは上を行くかもね。

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かもね。コサギタワーは最強かもね。

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そもそもシティタワーが坪単価を吊り上げただけで、中原図書館は移転したり、おんぼろ集合住宅があったりと、正直土地の仕入れがそんなにかかっていないはず。
材料費と人件費で価格が上がるなら、永住でないと買えないね。

中古になった時には、材料費や人件費が高かったなどは関係なくなる。

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>>242 匿名さん
シティタワーの土地9,000平米の仕入値は160億円。
坪単価にして587万円というべらぼうな高値だよ。
http://tech.nikkeibp.co.jp/kn/article/nfm/news/20101228/544949/
住宅地として県内最高値を記録した小杉町の方の公示価格でも300いってなかったと思うから、地目は異なるとは言え、すみふはこの立地によほど自信があったんだねえ。

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>>243 匿名さん

比較対象が合ってない気がします…。

小杉町三丁目（吉野家のあたり）の公示価格が505万/坪なので、用途や容積率を考えれば、587万/坪はべらぼうってことは無いのでは？そうじゃないと、住友も商売にならないでしょう。ちなみに北口側、松屋の入るビルのとこで公示価格は601万/坪ですね…

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北口側は土地価格高いですね。

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>>244 匿名さん

あれ、そんな数字だっけか(汗)
ごめん疑うわけじゃないけどソース出してくれる？

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ごめんあったわ！
北口602万とかだねｗｗｗ
https://tochidai.info/kanagawa/kawasaki-nakahara/
正直すまんかった。
純粋に単価としてそんなに高くはないし、一戸当りで約2,000万円という数字は以下のような例とも矛盾しないし、普通だね。
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/52664?page=2

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>>246 匿名さん

http://tochi-value.com/station/musashikosugi/

ここ。公示価格と路線価は切り替えられます。

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>>214 通りがかりさん
いやいや、原価も安かった時代だから今同じもの作ろうとしたら坪350はくだらないでしょ。仕様も良いですよ。

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>>240 匿名さん
敷居が高いとか笑える。南側タワマンの住民は皆よくあんなとこに住むよなという感じですよ。

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>>249

当時の仕様は今と比べると遥かに低い。ガーデン内覧した後、これらを内覧するとガッカリする。

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>>251 匿名さん
いやいや、そんなことはないですよ。ガーデンもMSTもさほど変わりません。なにせガーデンは最も原価高の時期に分譲されてますから。

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>>251 匿名さん
むしろガーデンは梁が腰高すぎて見に行ってがっかりしました。設計自体がダメなマンションなんですよねー。

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ガーデンは42階以上と41階以下で仕様が大きく違う。
42階以上の中住戸なら梁もないし北向きは価格も安く都心ビューで夜景も最高です。

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大規模再開発でもガーデンは元々JXの土地でJXも分譲主なんで比較的安かった。
施工の竹中も早い段階から決まってたんで現在の工事単価よりは安かったはず。
一般に個人地権者が多いとまとまりが悪い→まとめるにはお金で釣るしかない→高価格になる。
武蔵小山が典型的な例でしょ。
ここはどうなんだか。。。

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>>250 マンション検討中さん
wwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwww. 草生えた wwwwwwww

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>>251 匿名さん
それは全く同意。上の方で誰かが書いてたけど、昔の坪単価が安かった時代の作りだからそれに合わせてなのか、とにかく安っぽいですね。

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やはり北側は狂信的な人多いよね。

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>>252 評判気になるさん
それは無理のあるツッコミじゃないですかね。。

専有部、共用部ともに比較にならないと思う。ま、一個人の意見にすぎませんが。

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サードの板なのにガーデンの話で盛り上がりすぎw人気物件やなー。

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>>254
詳しいですね！確かにあれは順梁と逆梁のいいとこどりだなぁと。

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ポイントは、土地値は元々破格、建築費も高騰前契約だったおかげで小杉最高仕様をリーズナブルに提供できたガーデンの後に出てくる物件として、どの辺りをアピールできているかどうかですね。
免震不採用の理由はコスト制約のためだということは三井の営業自身が認めていたから、その分を他に回していると期待したいけど。
どうせ皆喉元過ぎればなんとやらで免震の価値など気にもしなくなってるから、見てくれを良くしておけば売れるでしょ。
本当は、ガーデンみたいに基本的な部分に金をかけてスラブを超厚くしたり安全対策の複線化とかをしてるマンションの方が価値があるんだけどね。表面的な豪華さや駅距離、坪単価しか見えない人が多いのも確か。

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住宅ローン金利がじわり上がってきそうな感じになってきましたね。

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コスギ３への期待は、なるべく地元地権者の店は上の階の一画に押し込んでもらって、１階や２階はいい店を入れて欲しい。
そういえば子文が戻ってくるんだっけ。
ああいう子供と子育て親のための施設は必要だと思うので大歓迎。

地下にフットサル場とかスポーツできる施設とかできないかな。
もう地下駐車場はいらいないっしょ。

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>>263 匿名さん

具体的に。

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住宅ローン上がらないよ。騙されないで

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フラットの金利が6月分上がるのを受けてのコメントでは？

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じわりも何も上がってるよ。
サードが竣工する頃には今よりも金利が高くなるのは間違いないよ。

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数ヶ月見ていくと横ばいじゃないか？！

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金利が今よりも高くなるのは間違いない

の根拠は？

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>>268 匿名さん

10年国債の金利、１月と５月どちらが高いでしょうか？

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自分で調べてくらはい

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>>272 匿名さん

１月だよ。もう適当なこと言うなよw

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武蔵小杉の中古タワマンと比較して購入を検討します。

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モデルルーム完成はいつ頃だろ？

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中古が視野に入るんだったら、こんなところより先行している南の中古がいいに決まっている。
立地が違い過ぎる。

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６月の住宅ローン金利は少し上昇してますね。

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>>276 匿名さん

具体的に南のどこがおススメ？

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長期優良、電熱交換機付きなら買ったんだけどな。

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少し上昇？
数カ月スパンだと横ばいなんじゃないか？

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