グランドメゾン上町台レジデンスタワー

>>240 マンション検討中さん
超高層ビルはしなるようにゆっくり揺れて応力を受け流すけど、揺れの周期がゆっくりした長周期パルスでは建物のしなるペースと揺れのペースが一致してしまうと助走をつけてから横殴りするような応力がかかってしまい想定以上のダメージが建物にかかってしまうみたいな話です。

間取りや庭は良さそうだなーと思ったけど、立地は皆さん言う通りザ・タワーの方が良いですね。谷4に住んでいますが、南大江公園は少し汚いけど、銅座公園は綺麗なイメージ。その他街並みがココはちょっとな、って感じです。ドンキ、イズミヤの客層も周辺ライフと変わらない。何より投資用として買われる部屋が多そうなので、実需のファミリー層にはあんまりかも。外人とかたくさん住まれたら嫌だし。

>>231
購入を検討してますが
どの辺がコストカット
なのか詳しく教えて頂けないでしょうか？

>>244 通りがかりさん

ここ投資の方多いんですか？
投資より実需向きかと思ってました。

>>245 マンション検討中さん

ザタワーを検討しておられるなら
コストカット前の積水の物件は見に行かれたのでしょうか？
GM大手町やタワーザ上町台は必見です
あとグランフロント梅田もザタワーと坪単価同じくらいだったらしいですよ。

>>246 通りがかりさん
駅近利便とまでは言えないので投資向きの立地でないことは確かですが、
投資向けの間取りがそれなりの数あるということではないでしょうか。

>>231 匿名さん
残念ながら、ザタワーは話題に挙げた３物件よりも市場評価は数段下になりますよ。
立地が悪すぎて勝負にすらなりません。
比較の問題なので、その他大勢と比べたら良い方だと思いますが。

>>248 匿名さん
>>246 通りがかりさん
ここは40平米台の1LDKの賃貸向けが28戸と上で書いている人いましたね。住宅ローン減税使えない投資向きの部屋ということだと思います。ザタワーは1LDKと1DKで6戸だったかと。

>>231 匿名さん
ザ・タワーを購入されてハイになってるのですね
おめでとうございます
でも、レジデンススレで「ザ・タワー最強」と興奮されましても

>>251 匿名さん

残念ながら今までに12戸買いましたが全て利益を出してうりぬけました
これひとつ買ってハイになる事はありません
既に私の買った部屋は待っておられる方もいらっしゃいます
プラウド　クレビア　ミッドは転売できたら是非教えて下さい
その他高速前の物件も無理だと思ってやめました
私は実需で真剣なユーザーさんのために参考にしていただければ幸いです
ナンチャッテ投資家さんはコメントお控え下さい

>>252 マンション検討中さん
そりゃこの上がり相場では、余程の下手くそじゃなければ利益出ますよ。
株ならもっと楽して資産倍増でしたしね。

>>249 匿名さん

お言葉ですがザタワーは意外と人気あって
北浜に飛びつく素人さんにはわからない価値があるのですよ

プロのご意見頂きました。
大変参考になります。

>>255 マンション検討中さん
上町台地に飛びつく素人さんのご意見は参考になります。

北浜に飛びつくならまだクラッシーやアップルかザ北浜を値交渉して買うべきですね

まさかプラウドかミッドご購入でしょうか
タイムセールス前に

プロの不動産投資家でも素人の空中族でも構わないのですが、はっきり理由を示して論評していただくのは参考になり有難いですね。
北浜さんは「住むことに重点を置いた好物件」との評価に、路線で異なる市場評価の軸を持ち込んでくるから話が噛み合って無いように思います。市場評価至上主義なら北浜は飛ばしてグランフロントを買いに行くといいと思いますよ。
レジデンスタワーはザ・タワーよりも仕様がいいのは確かだと思います。ただしザ・タワーと同じく大手前タワーは超えられません。
あれはデフレ経済下で積水が意気込んで作った特異なタワーであって、あのレベルの今の経済状況で再現するのは無理です。

もうザ・タワー最高ってことにしておきましょう。
これでプロさんも納得ですよ

水を差すようで大変申し訳ございませんが
レジデンスはほぼ松屋町筋です。
私なら手は出しません

ザ・タワー最高ならまだ五戸売れ残りがあるのはどう考えれば良いのでしょうか？

売れにくい金額帯というより探しておられるユーザー数の問題です
タワーは大阪では6000～7000で探されてる方が多いからです
東京ならすぐ売れる金額帯です。
それと8000以上出される方は永住するつもりで探されてるので
注文も多いかと思います。

>>264 匿名さん
その8000万円以上3PDKが4戸と6000万弱の2LDKが1戸、売れ残っています。注文が多いとおっしゃってる永住を考えておられる8000万円以上が4戸と1番売れ残っています、これをどう説明されますか？

えらい追求してますな。注文が多いから残ってるんじゃないの？

自然の流れです
特に気にする残り方ではないですね
あと1年あります。
レジデンスと悩んでいるユーザーもいて当然です
クレビアやローレルコート心斎橋やプラウドは極めて厳しいと予想してます

注文の意味お分かりでしょうか

>>263 マンション掲示板さん

竣工は2020年の10月なのにあと5戸しか残ってないのですか？

>>270 匿名さん

残4戸です

ザタワーの購入者が他物件のスレまで徘徊しまくってますね。正直うっとうしいです。
自スレでやってもらいたい。
まあ、選んだ物件に自信がないからなんでしょうけど。

当初、竣工は2020年1月でしたが、台風の影響で2月となりました。第一期分譲の方は1月には鍵もらえますが、台風後購入の人は2月末までとなっています。

>>272 匿名さん
本当に。ザタワー信者も北浜信者も要りません。

新築の価格がとても高いので、びっくりしています。築13年のマンションに住んでおりますが、中古価格は販売時以上です。新築で買ってもう13年経ったので、こうした新築に憧れています。買えるお金があれば買いなのでしょうか？13年前のマンションに比べて今のマンションはそんなに良いものになっているのでしょうか？詳しい方教えてください。

>>274 匿名さん

レジデンスは積水がザタワーの売れ行きを見て過信してしまった結果の価格です。
投資家は全くはじめから関心はなく
実需の方の食い付きもザタワーに比べて半減しております
ただなくなった物は仕方ないのです
今あるベストの物件を選ぶべきです。
大阪はまだまだポテンシャル高いです
間違った選択をしないように購入して下さい
今あるのは高速前の物件かオフィスが北に流れてホテルラッシュつまり観光地化してる北浜や船場しかありません
中之島は最後のラッキー物件でした
投資家の方は高値自慢のシティタワーか梅田北2を静かにまちましょう

なんか上町台地北部総合スレみたいになってきたな。

>>276 マンション検討中さん
上から目線中之島も要らない。

仕様が低いというのは
具体的にどういったところですか？
天井高や戸境壁とか変わらないと思いますが…

>>279 マンション検討中さん
天井高はザ・タワー250、レジデンスが260ではなかったでしたっけ？

>>272 匿名さん
ザ・タワーは典型的な高値掴みですから色々と不安なんでしょう。

>>282 匿名さん

皆さんそれくらいは想定内と知ってて購入されてますよ

>>280 匿名さん
レジデンスは270ですね、確か。

>>284 ゆみゆみさん
270は共用施設のある2階だけという話ではなかったでしたっけ？

>>285 匿名さん

2階と最上階は290で他は270では？

アップルタワー大阪谷町の掲示板を読んでたら、ボロカス書かれてますが、今は新築時の価格以上での取引です。今後のことは神のみぞ知るという感じではないでしょうか？レジデンスの方は、完売まで時間がかかる。

今後のことは神のみぞ知るんじゃないのか？

>>285 匿名さん
286さんの仰る通りでした。
290と270と記載されてますね、パンフレットに。

270ですか？
250でも悪くないですが
今時そんな仕様はなかなかないと思います！

>>290 マンション検討中さん
もっと売れてもいい物件ですよね

その無駄をスカイラウンジ等の共用部分にまわすとか　もうちょっとタイルを張るとかすれば良かった駐車場も貧相すぎる

天井高いのは無駄じゃないけどなあ。スカイラウンジあまり使わないし、専用部を充実はいい傾向だと思います。
駐車場は同感かな。

天井高は重要ですよ。開放感が違うし壁面収納を作るにしても収納力が変わる。占有容積が大きくなるのはいいですね。

10cm各部屋下げることによってもう1フロア分譲できることになり
価格を下げたり共有部分にまわせられるはずですが
あのケチケチな積水がそれをしなかったて事は容積率がもう目一杯だったのか
260ｃｍで十分なはずなのに、そんなところにお金を無駄にかけてしまったために、坪単価がこのエリアにしてはかなり高くついてしまったのです。

タワーはペントハウスが売れるか売れないかで採算が決まってきます
それは飛行機のファーストクラスがうまるかどうかぐらい重要で
もしかしたらペントハウスの大阪城ビューを計算したのかもしれませんね
駐車場を低く設定してエントランスをあげて低層住戸のビューをとるのは
よくあることでここもそれはいいと思います

上町筋に将来的に地下鉄が通ったりはしない？

>>297 買い替え検討中さん

ないです

上町筋というより、昔松屋町筋に地下鉄計画があったのですよ。
北浜東にある大林ビルはその名残です。

>>299 匿名さん

松屋町筋線ですね。
今の谷町線が当初は松屋町筋を通る計画もあったようです

>>245 マンション検討中さん

231さんとは別人なのですが、天井高の話もあるし、高級さ、仕様のレベルでいえば大手前タワー＞＞レジデンスタワー＞ザ・タワーだと思います。

　そもそもグランドメゾン大手前タワーが別格、ここらのグランドメゾンのフラッグシップ的存在なのではないでしょうか。
積水ハウスがグランドメゾンシリーズをいわゆるメーターモジュール設計とし、普通ののマンションが0.91mのところ高級戸建住宅と同じ１mの倍数を基本に設計することにしてドアや備え付け家具などの内装材の仕入れを高級戸建住宅と共通化し、高級志向のブランドとして打ち出したのが2001年。

　「麻布テーラー」などを手がける紳士服のメルボが民事再生手続きを申し立てたのが2001年11月。1973年に建てられた大手通の本社ビルは売りに出されます。当時は失われた20年のど真ん中。デフレ経済で日銀が量的緩和を始めた頃で、地価が下がっている折りにトーメン本社（シティータワー大阪）やメルボなどの企業用地が放出され、デベロッパーは安く土地を仕入れられたはずです。

　積水ハウスはグランドメゾンを高級仕様にして拡販しようとした時期に大手通のメルボ跡地という一等地を取得して気合が入ったんでしょう。デフレ経済とは無縁富裕層にも刺さるように、妥協のないプランニングを貫いたのだと思われます。タイミングが良かったんです。

自然石を120cmの高さまで積み上げた外構部（ザ・タワーの石積はもっと低いように見える）
基壇部が天然石（ザ・タワーはタイルで、エントランス部分のみ石柱）
コンコースホールは天井高3.8m（ザ・タワーはそこまでなさそう）
エントランスホールは格子の天井（ザ・タワーは折り上げ天井に照明が仕込んであるだけ）
大理石や御影石を使った床（ザ・タワーは石材風のパネルみたいなものに見える）
と、贅沢な造りになっています。

レジデンスタワーについてはエントランスホールの吹き抜けの高さや贅沢な水景・庭園ではその他を凌駕しますが、重厚感はやっぱり大手前タワー。ザ・タワーはエントランスが吹き抜けじゃないけど、眺望価値がすごくいいのでその分中層部に吹き抜けのスカイラウンジがあるし、天井高が低くても立地がいいので買う人はわかって買ってる。

>>301 匿名さん

揚げ足取りで悪いが間違えてるので一応訂正を。
積水ハウス戸建のメーターモジュールは積水ハウス戸建共通の規格。高級路線タイプだけでなく廉価タイプの住宅もメーターモジュール。だからメーターモジュールが高級戸建住宅というわけではない。
積水ハウス戸建自体が高級だって言うのならゴメン。

>>302 匿名さん
とんでもないです。私の書き方が悪かったですね。ありがとうございます。
規格を戸建て住宅と共通化し、仕様は高級戸建仕様のマンションブランドにするということです。かなり昔のグランドメゾン、最近のグランドメゾンとぜんぜん違う雰囲気のところありますよね。

>>303 匿名さん

最初は積水も結構気合い入れていたということですかね。
功を奏してか今でもグランドメゾンは高級路線というイメージがありますが、最近はそうでもないのもあるのですね。

>>301 匿名さん

確かにGM大手町は私も気に入ってた物件の一つだったのですがやはり新しい物には勝てません　勿論積水の言う経年劣化を上手くいかせたつくりですが私も長いことマンションをみてきて残念な事に10年一区切りなんです
間取りや設備や仕様が変わってしまうのです
その結果最近中古で出てた北東角部屋はなかなか売れませんでしたね
中之島タワーの角部屋はみごとに4割upで即転売してます
場所はいまいちなのに
今の時代のマンションがこれだったからです
勿論好みは人それぞれですが私はGM大手町を
完全に凌駕してる物件だと思いました
コストはGM大手町の方がかかってると思います
レジデンスは同じく三菱ですね
センスを期待してます
場所はいうまでもなくザタワーの方が誰がみても上でしょう。

管理費とか色々と上がり幅大きそうですね。

>>306 買い替え検討中さん
水景と植栽がね…。
明らかに豪華に見えるけど、管理費はかなりかかりそうですよね。一本単位で剪定費用もかかるし、落ち葉は水景に入るし、台風などで木が折れることもある。
ザ・タワーみたいに駅からの上町筋に並木道があり、眼下に史跡公園が広がっていて、整備は自治体がやってくれるという条件の方がコスパはいい。

確かに10年経ってくると洗面台のボウル、蛇口の形、トイレの形など、鏡の形など、水周りに一気に時代を感じるようになりますね。間取りも流行り廃りありで、全面的なリノベが無いと魅力を取り戻せない事もある。最近はSDGsに取り組まない企業は投資対象銘柄に組み込まないみたいな雰囲気が急に出来てきたからエネファームや光ダクトみたいなエネルギー性能、災害対策などは間違いなく新築物件に有利ですね。投資的な観点では305さんのおっしゃる通りなんでしょう。でも私は、出来るなら気に入った場所に長く住みたいと思う。
古さを補ってここに住みたいと思わせるのはまず利便性や眺望と言った立地と躯体の豪華さで、大手前タワーは順調に経年美化しているので古さが突き抜けてちょっとしたレトロ感にまでなってくると、こだわりの素材が光り輝く時が来るのでは無いだろうか。最近足場組んでたから大規模修繕終わってるみたいだし、修繕積立の状況によっては真剣に検討します。
あともう１つはその土地固有の、そこだけにしか無いものがあるか。グランドメゾンは元からある樹木を活かしたり、石積にも土地の物を使ったりと他のデベの物件よりは隈研吾さん言う「負ける建築」志向だと思うけど、ここなら鴻池本宅に因んだ何かを作るとか、ザ・タワーなら前にあった料亭の庭園を再現するとか、その土地に因んだ物を作って欲しかったなあ。

>>308 匿名さん

私は投資家なのでGM大手町も今後もウォッチしていきますし
勿論価格があえば購入しますよ
ちなみにタワーザ上町台は学校区が人気なく
中古では苦戦してますね

松屋町筋は手を出さない同意。しかもここはコストかかり過ぎる。ちゃんと他と比較した方がいい。立地微妙なのにオプション代色々かかる。良さそうにみえる植栽も後々コスト面心配。

目の前の小学校も指定中学校も良いと聞きましたが。
投資とかではなく、ファミリーにはどうですか？
いずれ中古で売るかもしれないので資産価値も気になるのですが。とりあえずは子供の環境を考えてます。

>>306



植栽管理費用　　年間６０万円では難しい！！　　　年間１８０万円。

植栽管理費は、基本料金　年間２００万円、花代年間５０万円、肥料代１０万円

選定代５０万円ぐらいかな。

植栽等のメンテナンス代、年間400万としても単純計算で一戸あたり月1000円。

>>311 マンション検討中さん
子育て、ファミリーには最適な環境でしょうね。
ビジネスホテルやワンルームも多くなさそうですし、公園、学校も近くて静か。

>>314 匿名さん

月1000円ぐらいならいいかなとはおもいますが、それよりも夏は蚊がすごそうで心配です。

水と緑のが売りで、子供のことも考えて、小学校も目の前ではないですが徒歩２分程度なのでほぼ買う気でマンションギャラリーに行きましたが、欲しい南向きの部屋の間取りの居間が四角形ではないので一挙に冷めました。旧東区住民としては碁盤目状の道路になれてるので、斜めにされるとなんだか気持ち悪いんです。これは、この辺に50年住んでる一個人の感想です。あと谷町線までそれなりに歩きます。松屋町駅がHONDA横を通って一番近い感じです。堺筋本町駅なんて徒歩圏内という感覚ないです。

南大江公園ってもう少し明るく綺麗にならないですかね？銅座公園のように開放的な感じにしてほしい。

契約済みさんはザ・タワーでも投稿されていますね。南大江公園の失敗は木を伐りすぎたことです。銅座公園は小さく昔はエロ本が散乱していたので、南大江公園の方が私の中では開放的な印象です。

>>315 名無しさん
まわり、ワンルームだらけですが。

>>320 気になるさん
いやいや、プラウドジェムやコノエやベルファースと、ファミリー向けも多いやん。子供の遊び場も小児科もお店も多いよ。松屋町でおもちゃも買えるし。

45度がなぜ不人気要素になるんですかね？
道路からも離れ、いい発想だと思いますが

そんなにいい発想なら、敷地のあるタワマンがもっと採用していますよ。採光部屋を増やして日当たりの良い部屋を増やしたいというデベのメリットであって、買い手の方にはメリットないです。道路から離れると言っても内久宝寺筋なんて車通りほぼありません。

谷町筋より西側一方通行だもんね。

採光部屋増えるのは
買い手にも都合いいのでは

採光は良くなっても、城下町の碁盤目状の道路や景色に対して常に歪んでるってなんかスッキリしないなあ。

>>325 マンション検討中さん

ですよね。採光部屋が増えることは購入者にとってもメリットありますよね。

他と変わったことをすると賛否両論あるのは当たり前だが、特に日本人は右へ倣えを好むから違和感感じる人が多いのかな。
保守的思考の人たちが毛嫌いするのは織り込み済みでしょう。

>>328 匿名さん

ただそれが理由で購入者を沢山逃してるのも事実なのでメリットよりデメリットが上回ってしまっていますね

>>329 匿名さん

まあそこは積水の余裕というか懐の深さでしょう。

個人的にはザタワーも45度にして欲しかった

>>331 マンション検討中さん
大阪城ビューが全戸の半分、隣のタワーとのお見合い部屋も全戸の半分になっちゃいますね。視界抜けの条件はおいといて。

>>325 マンション検討中さん
同意です。
採光部屋増がデベのみのメリットってどんな思考回路なんでしょうね。

駅に近いですが、このあたりに住むというイメージはあまりありませんでしたが
以外にも小学校や中学校が近いということにびっくりです。
通勤が便利だけでなく、子供たちも通学しやすいと好条件が揃っています。
積水のマンションなので、安心して永住できそうだと思いました。

ザタワーは人気で即売れてここは苦戦のイメージですが
実際にはどうなんでしょうか？

終の棲家とみなされるマンションも、いつかは資産価値を試されます。御本人が住み続けても子供が売却するかもしれない。10年後、20年後を見据えた、入居者同士のコミュニティ形成を期待します。

>>336 評判気になるさん

タワマンに20年も住む人いないだろ。2回目の大規模修繕とか大変だろ。賞味期限切れのタワマンなんて板マンの比じゃないくらいの不良債権。賞味期限切れる前に売るのが得策。

>>337 匿名さん

賞味期限切れる前に売るのが得策って言うけど、君がそう思うものを買ってくれる人いるの？

>>335 通りがかりさん
タワーはまだ数戸売れ残りがある様です。
完売になってから、こちらに切り替えるのでは？
まだ第二期販売も始まっておらず、第一期も追加販売したとありました。
まだ苦戦も何もわからない状況では。

あのタワーの8千万台の4部屋
残りそうな予感

>>340 匿名さん
あと3戸残ってるのどれも高いもんなあ。でも消費増税後には売れると予想。それまで長期戦。チキンレース。