グランドメゾン上町台レジデンスタワー

谷町5丁目交差点の日本コムシスが移転後、コムシスの第1ビルと第2ビル、その間にあるロイヤルカホウビルも含めて閉鎖されていますね。中の店舗も閉店しています。
駐車場も含めると広大でタワマン適地なのではないかと思います。同じ久宝寺橋通り北側なのでレジデンスタワーの東側眺望にも大きく影響を与える可能性がありますが、どなたか何かご存知ないでしょうか。

>>138 マンション検討中さん
ザ・タワーを購入されてハイになっているんですね
その気持ちは理解できますよw

>>141:匿名さん
>>142:匿名さん
現地を見てきましたが、タニマチ筋から見てコムシス谷町第1ビル右側の亀田武道具も立ち入り禁止のバリケードで閉鎖されていました。つまり、北側は創価学会とガソリンスタンドを残してすべて閉鎖。西側は保育園と小児科のビルを残してすべて閉鎖。残って営業しているのは薬局とかき氷屋さんのビルだけです。ここが立ち退かなかったとしてもレジデンスタワーと同等以上の敷地面積になりそうですね。

>>144 匿名さん
不動産登記を確認したけどコムシスのままでした。
てっきりどこかのデベかと思っていましたが。

>>145: マンション検討中さん
そうなんですね。。。この角の駐車場は前は事務所みたいだったものが一旦プラウドタワー安堂寺のモデルルームになったり、その後駐車場になったりとコロコロ用途が変わっていたのですが、今回ばかりは界隈が一体的に閉鎖されているので大規模な再開発だと思っていました。
これだけの敷地だと立地的にオフィスだとどうかと思うしタワマンかなあと期待し続けてしまいます。登記も移転していないだけだと思いたい。期待外れの結果になるかもしれませんが。

このマンション、売れるんでしょうか。。。

億ションの食い付き具合である程度読めます
ただやはり低価格滞の物件は早めに売れてしまうと予想してますが7000万超の物件は
億ションの売れ行き次第じゃないでしょうか
そのタワーに価値あるかどうかのひとつの
目安となってます

物件を検索したら、Yahoo!不動産がヒットして、価格は未定とあったんですが・・・。億ションになりそうなんでしょうか。資料請求した人に公開しているのかもしれませんね。

間取りは見たものだと64.57㎡の2LDKから139.49㎡の3LDKまでありました。広い間取りは3LDKはLDKで33.4畳、洋室1の主寝室が10畳、ウォークインクローゼットが洋室2にも洋室3にもあって、玄関横のSICも広い。あとは洗面室が2面あります。今、洗面が1面なんですが、朝の仕度が忙しいと譲り合いでやらなくてはいけないので大変です。その点。洗面が2つだといいなと感じます。それ以外にも浴室が1820だったりとゆったり広々。キッチンもアイランドキッチンなので、理想を詰め込んだ間取りになっているような気がします。

個人的にはこちらの方が、ザ・タワーよりも気に入っているのですが、狙っているタイプの部屋は、ザ・タワーと同じくらいの階数、平米数でもこちらの方が価格が高く迷います…下がれば良いのですが…。

MR見てきました。
玄関ドアが大きい。
天井高も2.6と高い。
装備品は他ディベロッパーと違い、
標準仕様でも質の良さそうなモノばかりでした。
部屋自体は他グランドメゾンの質と一緒なのて、あとは値段と立地と間取りに納得できるかどうか。ザ・タワーと違い、静かな立地で、
隣にタワマンも無く窓越しの人の目も
気にならなさそう。低層階でもいいかな。
イズミヤには自転車で行きます。笑

免震改ざんのカヤバ。タワマンにまアブソーバーが多く使われていると。今、タワマンは買わない方がいいのでは？

共用施設はゲストルームとオーナーズラウンジだけですか？
タワーマンションの割にショボくないですか？

>>153 マンション検討中さん
豪華で多彩な共用施設は都心湾岸など開発時に不便な場所の不便さを補うために用意されてきたところがあるので、古くからの住宅街や商店街の界隈であるこの場所に色々作っても刺さらないのでは？
あと何が必要ですかね？目の前にコンビニあるから売店は要らないし、飲食店もあるからパーティールームも要らない。最上階にバーを作ってもこの辺りを住処に選ぶ人には受けなさそうです。ラウンジとゲストルームはザ・タワーよりも広そうだし、十分ではないですか？
共用施設を贅沢にしても、使わないしその分管理費も高くなるので敬遠する人もいますからね。

まどりわるいね。柱の食い込みがやばい。

確かに最近は、パーティールームが婚活パーティーに使用されたり、マルチ商法の
説明会をやったりと、本来の利用規約とは異なる目的で使用されたりする例があるみたいです。オーナーが居住する場合は、そういうことをする人は少ないでしょうが、賃貸の人だと管理規約に無頓着な方もいますからね。

>>156 匿名さん

ゲストルームも中国人居住者が独占なんてこともあるから、ゲストルームも安心できない。
結局は共用施設の有無に関係なく、住民のモラルの質の問題かと思います。

エネファームは確かに結構な存在感でしたが、気掛かりなのは24時間稼働するそうですが、騒音の他、低周波による頭痛、吐き気、不眠症といった問題が昨今、注目されていますが、このエネファームはどうなんでしょうか？
エコキュートも同じ問題が有るようですが、エネファームも同じ問題を抱えるのでしょうか？

>>158 タワマン検討中さん

エネファームも低周波騒音被害はありますね。通常の騒音と違って、全員が感じるわけではないので、逆に厄介です。

もう一つ気になりましたが、全戸の流しにデイスポーザーが付いている様ですが、この騒音は大丈夫でしょうか？どなたか現在のお住まいでデイスポーザー付きの方がおられましたら、お聞かせください。もちろんメリットは大かと思いますが、デメリットがないか確認したいです。

>>160 タワマン検討中さん

深夜にディスポーザーを回すと階下で聞こえてきます。1分くらいです。
リビングにいればわかりますが、テレビをつけているとわかりにくいです。

卵の殻や骨は×です。
油類も流してはダメです。
1年で詰まって汚水が逆流します。
高脂血漿みたいに血管が詰まるようなイメージです。
排水管清掃でなおります。

下の階に響くのであれば、ディスポーザーは使用する時間を考えなくてはならないかもしれませんね。
洗濯機や掃除機も深夜に利用したりすればそれなりの騒音がありますから、ある程度は機械音がするのかな？

メーカーによっては使用条件等がかなりあるようですから、利用できない食品などもありますし、清掃方法も違ってきますから説明書は要必読でしょうね。
レモンの皮を流すと消臭効果があるということを聞いたことがあります。

どこの施工か不明ですが、マンションが建設されるようですよ。
地域の皆さんの中でも話題になっています。
このレジデンスタワーは入札で土地が積水さんに売却されているので、
必然的に販売価格も高額になると思います。

カホウさんは地主さんが高齢でした。亀田武道具さんも古くからある
土地の方ですが、商売的にどうかなという所もあるので、そこまで高い値段で
敷地を売っているのかなとも思います。
ここよりはコムシス他の跡地の方がお得かなと思ったりしています。

HPを見てきたんですが、今公開されている間取りの部屋は、いずれも部屋の空きがあるという解釈でいいんですかね？

まだ販売が始まっていなので、空きでしょう、当然。

積水の５５億円詐欺事件。
ワイドショーでいろいろ取り上げられているが、
「社長案件」だったので、やめられなかった
なんていう解説もある。

事実か否かは知らぬが、
あれだけ間抜けなことして、自ら辞任もできない社長がいるようじゃ、
先はないな。経営陣を批判してストをする社員のいるグーグルのほうがよほどましだよ。

人出不足のIＴの専門技術者と
不動産の営業を比べてもねぇ

>>166 匿名さん

単なる派閥争い。
話題としても古いし。

エレベーターは何台ですか？
低層階と高層階でわかれてますか？
ご存じの方教えてください。

昔からいわれるのが
天下の３業界。

株屋
保険屋
そして
不動産

どこもご立派な会社が多いな

>>169 マンション検討中さん
3＋非常用1ですね。分かれてるかは分からない。ご存知の方いらっしゃいますか？

>>171 匿名さん

エレベーターは高層階専用とかはなかったように思います。
なので3台とも下から上までいきます。

外観デザインやオーナーズラウンジなど
タワーマンションならではかなぁ～という感じです。
1フロアに住戸が7戸くらいでしょうか。
便利な立地に建つマンションなので、かなりの価格帯になりそうですね。

ここは自走式駐車場ですか？

115台（機械式114台、福祉対応1台）／未定

マンションから駅まで近いので

マイカーは必要がないくらいかもしれません。

総戸数から考えると駐車場115台は、案外余ってしまうかもしれませんね。

外観デザインやエントランスなど高級な雰囲気に仕上がる感じ。

立地の良さも加えて、かなりの高額になりそうかなと思いました。

>>176

この辺り昔は安かったですよ！！

坪単価１５０万円ぐらい。近隣マンションの販売価格です。

>>177 比較中さん
昔っていつだよw

ドンキ目の前のザ・タワーよりもこちらの方が環境は良いですね。ドンキに屯した若者が敷地内のスペースにも屯されるのは嫌ですから。ただ、こちらも45度傾けている建物は意味不明です。ザ・タワーのように真四角の方が好みです。

<179
郊外ではそういった若い方いますが
このあたりは、難波も自転車で直ぐなんで
ドンキーで屯ろするなら難波行きますよ。

>177
昔いくらだったとこ言ってる間は
大阪市内の人気エリアでは家は買えません。
万博が大阪に決定した今は不動産が下がる
要素がなくなったんで。
これからはホテル用地の取得で不動産が過熱し、
新築マンションが少なくなる可能性があるんじゃ
ないですか？

京都同様、ホテル建設も過剰気味。万博需要を加味しても、供給過剰。マンションも然り。
大阪市内はほぼ商業地域だから、今後もタワマン建設のオンパレード。既存タワマン管理組合は維持管理費の高騰に辟易してますよ。当然に今後の資産価値にも多大な影響があります。よって、タワマンは10年住んでポイっがいいですね。タワマンの資産価値はいずれ崩壊します。
本物の資産家は都心の住居系地域に低中層の高級マンション(全戸100m2〜)を保有します。

>>182 匿名さん

あなたの想像に反して、都心部のまとまった土地はホテルとマンションの取り合いなんだよなぁ。

>>182 匿名さん

資産家が住居系地域に中低層マンション保有か。
第１種低層住居専用地域の戸建を保有と言えないところが大阪市の残念なところですよね。

182ですが、言葉足らずでした。
当方のいう都心とは、東京都内のことです。大阪市内では、タワマンか収益物件以外に選択肢がないんですね。

>>185 匿名さん

ますます意図がわからないだけど。
本物の資産家は東京にしか住まないってことを言いたいのかな？

今後も乱立する大阪市内のタワマンは資産価値、管理ともに維持が困難になり、ひいては住環境や子育て環境にも深刻な影響が出てきます。タワマン信仰が崩壊した後の対処も備えるよう警鐘を鳴らしているのですよ。

関西の資産家や大阪を拠点とする大手法人の役員クラスの多くは、ちゃっかり東京都心での資産形成をしています。

そもそもここは資産家や大手企業の役員が狙うような物件ではないのでは？なぜわざわざこのスレでそのような書き込みをされるのか理解に苦しみます。今大阪都心のタワマン供給を消化しているのは、プレミアムフロアの一部を除いて利便性の高い場所で老後を過ごしたい方や共働き、子育ての都合上駅近の立地のいい場所で買いたい方などの実需でしょう。
仮に東京で資産形成することが正しかったとしても、現に近畿圏に自宅と職場がある人が東京の物件を低金利の住宅ローンで購入することができません。
住環境や子育て環境もなぜ大阪市内だけの話になっているかが謎です。武蔵小杉のタワマン乱立で通勤が著しく困難になっていたり、児童の激増により横浜で期間限定の小学校が出来たりしていますが、それを超える大阪市内特有の問題が出てくるとすれば何なのでしょうか？

国交省によれば、20F建程度のマンションの修繕積立金はm2当たり200円が妥当。他方、総戸数や階数にもよるが、タワマンの月額の修繕積立金はm2当たり300円〜が妥当と聞いたことがあります。なお、維持管理や修繕はあまねくデベのぼったくり価格で履行されます。

新築時の修繕積立金って概ねm2当たり100円もしない。
みんな真実分かってんのかなぁ。
タワマンって原発みたいだね。

尖った窓いろんな意味であんまり良くないね。。

いろんな意味とはどのようなことですか？

予定価格より値段下がってますね。

どれくらい予定価格から下がったんでしょうか？

ざっくり４００万程値下げしてますねえ。私は予定価格見てから興味なくしました。

それでもまだザ・タワーよりは高いんですね。植栽も水景もザ・タワーより豪華に作ってるから、管理費も高かったりするんでしょうか。

>>196 匿名さん


上町台地下りきったギリギリのところにあるから土地代が安かったのでは？

197さんは、昨日とかに、入手されたのでしょうか？価格表

>>195 プラウドタワー安堂寺さん

>>197 グランドムール南大江さん

建ぺい率と植栽は関係ないですよね。空地をわざわざ植栽にしなくていいわけだし。

先日、建設予定地から谷町四丁目まで歩いてみましたが5分程度の距離でした。

低層階はザタワーと同じくらいの値段ですよ

>>203 マンション検討中さん
そうですね。
坪単価で同じぐらいですので、こちらの方が専有面積が少し狭い部屋が多い分、価格は安めだとおもいました。
低層階は人気が出そうです。

ここは何階以上のどの部屋タイプならリビングから大阪城が眺められますか？

眺望をパノラマのように見渡すとしたら20階以上でしょうか。
15階程度でもある程度は見えるのかもしれませんが・・・。
タワーマンションは、窓ガラス清掃費がかかるんですね。
月額は370円～1370円とありますが、これも上階に行くほど高くなる設定?

>>205 匿名さん

公式サイトのPLANにある眺望写真を見る限り、36階でも手前のタワマン越しにしか見えないのでショボいです。
見えるだけじゃなく、どのように見えるかが大事だと思います。
大阪城の眺望を期待するなら別のマンションにすべきです。

トップ3フロアと2階は抽選になるのかな？

リビングはバルコニーに面している方が良いですね。中途半端に面しているプランもありますが、
洗濯物を干したりする場合に狭くて不便そうだなと思いました。
通常の間取りは40㎡から90㎡とかなり幅広いプランが揃っていますから、いろいろな世帯が混在するんでしょうね

広めのタイプはリビングが広くて窓が大きく、その上眺望も良いのが魅力的です

近くに住んでいる者ですが、現在、20階くらいまでは完成していて、それより上に建築していく気配がないのですが、何かトラブルでもあるのでしょうか？

>>210 エスエスさん
まだここは地下工事中ですよ。ひょっとして上町台ザ・タワーの間違いかな？

先着順が9戸出ていますね。

ここ売れてますか？？

>>213 匿名さん
売れてます。アップルタワー大阪谷町の時と比べものになりません。この価格帯ですが完売しています。もう25階以上しか買えません。横ヤリ入れないで欲しいです。駅から少し距離あるのに、ここまで売れる理由知りたいです。先月の第4期分譲抽選でも当たる気がしない状態でした。Iタイプなら次の先着順で買えます。7000万円弱です。現金余力あれば買いでしょうか？詳しい方教えてください。

>>214 マンション掲示板さん

まだ第1期終わったばかりでは？
なぜ第4期？

>>215 匿名さん
ザ・タワーと間違いました。レジデンスの方は完売しないかもです。すいません。

ズコーッ
よくそんな嘘つけるな。と思ったら、勘違いでしたか
ザ・タワーは、もう完売でしょ
違うのかな

ザ・タワーはこの土曜日の第５期２次分譲で売り切れると思います。この日曜日にギャラリー行きました。私たちの家族以外に２家族来てました。残りは８０００万円台４戸のみでした。レジデンスとザ・タワーの比較の結果でしょうねえ。

レジデンスタワーの先着順9戸に全く動きがないですね、、
その間もザタワーは数戸売れています、、

タワー完売まだですよね？
やはり真横にタワーがあると、なかなかねぇ。
レジデンスは広告に出してない所もどんどん売れてるみたいですね。

追加で２０戸ぐらい売りに出して、それはすぐに完売したみたいですよ

結局1期で何割くらい売れてるんですかね？

確か１期では８８戸売りに出して、追加で２０戸売れているのであれば、１００戸以上売れていることになります。
完成まで２年ぐらいあるのに凄い勢いですね

>>221 マンション検討中さん

先着順申込受付中になっているのに完売？

売れてもネット上では先着順の表示は訂正されてません。反映はリアルタイムではありません。

>>225 購入経験者さん

そんなことは知ってますよ。
すぐに完売したなら先着順にはならないと思っただけです。

売り出し88戸マイナス先着順の9戸プラス追加20戸なら初回売り出し99戸で約3割。順調なペースですね。
ザ・タワーの初回売り出し166戸で7割弱完売は流石にオーバーペースなので、値上げしてこの位の値段が妥当という判断なのでしょうか。

順調とは言えないと思います。タワーは最後まで売り切るのに時間がかかるようですが、現段階では実質的に残り全戸先着順状態謂わば売れ残りとも言えます。私もこのマンションを欲しくて東京から淀屋橋のギャラリーまで見に行きましたが、斜め45度というコンセプトが納得できなくて見送りました。結局、大槻能楽堂そばの築3年の売れ残り新築時のままの物件というのを大阪ではじめて買いました。東京のことならよく分かるのですが、4駅アクセス可能は魅力的だっただけに残念です。もう少し早く大阪に物件を持つ予定なら、このマンションの兄弟物件の方買ってたと思いますが、マンション購入はタイミングなので仕方ないです。http://sumitaimansion.blogspot.com/2018/02/no182.html#!/2018/02/no182.html

>>228 匿名希望さん

ザ・タワーよりこちらの方が豪華な気がして好きなのですが、あまりにもザ・タワーよりも評価や売れ行きが劣る意見が多く購入を悩んでいます。
ザ・タワーの方が売れ行きいいのは単純に価格という理由でしょうか？

>>229 通りがかりさん

価格と立地でしょう。

ザタワーを購入する時私もかなり悩みましたコストカットされてて
ＧＭ大手前やタワーザ上町台に比べてあまりにもグレードダウンだったからです　ただ今売りに出てる物件の中で価格　立地　建物の総合的な観点でやはり
どの物件よりも優れてます、　致命的な欠点がないのです。
クレビアはゴミの問題が、ミッドは建物の仕様があまりにもみあってない、特にトイレの仕様やＥＶのセキュリティが残念で外観も薄っぺらいと思います。
プラウドはＥＶが話にならずそれらの物件は転売は極めて厳しいと感じました
実際に住む事を考えてつくってないか投資購入が多いからです、
ザタワーは住む事に重点をおいた好物件です。
立地は私は住むという観点からは大阪で最強だと思います。
地下鉄3way5分　比較的静か　スーパー目の前　意外と夜遅くまで開いてるドンキも大歓迎ですガラの悪い他のドンキではありません。
上町台地ヒルトップ　大阪城目の前で緑も多く　学校区もよく病院も多い
幅広いユーザーに支持されるわけです。
物件もコストカットとは言えＧＭらしいデザインでできあがりが楽しみです。
価格は今出てる中では安いと思います。
出た時は少し高いと思ってましたが。
ただ言えることはレジデンスも三菱　積水ですから出来上がればやっぱり買っとけば良かったと思うはづです、今出てる物件のなかでは価格も安くこれより
いい物件は見当たりません。
何度もいいますが住むべきところではないガヤガヤした北区中央区のオフィス街や?華街で半分投資目的で買う時代は終わりました。
転売は厳しいと思います。
何故ならそこは住みたい方はあまり見に来ません、かと言って転売物件を投資では購入する人はかなり少ないからです。
価格は高止まりしてます。


何より30年以内に南海トラフが70～80％おきるとどの専門家もいってるのに
元海や砂利で埋め立てた所に大切な命や資産をあずけられますか？
ましてや免震構造すらとってない物件はいくらＤＦＳや優れた制振構造をとっていても絶対に高層階は揺れます台風ですら相当ゆれました
もちろん免震構造も揺れますがやはり現時点では最強と言えます。

>>231 匿名さん

風による揺れはDFSの方が小さいのでは？
免震構造の弱点は風揺れと南海トラフ地震のような長周期地震動。

>>231 匿名さん

免震構造や制震構造に関する認識が間違ってます。
>>232さんのコメントを参考にされた方が良いですよ。

ご指摘ありがとうございます。
ただし一長一短ありますが免震構造の優位性はあると思います。

>>233 マンション検討中さん
ＤＦＳ在住の方いわく風の揺れも相当あるとのことです。あと偽装ダンパーの問題はどうするんでしょうね？
私は免震タワーですがそれほど風の揺れはないです　ダンパーの交換もメドがついてます
ザタワーはオイルダンパーじゃなかったみたいですね

>>235 マンション検討中さん

自分も免震タワーですよ。
でも免震が絶対とは思いません。

免震も制振も日進月歩の技術ですので、最新の装置ならどちらも優れているのでしょう。

>>236 マンション検討中さん

確かに震度6の時思ったより揺れました
縦揺れにはどうしようもないですかね？

>>238 マンション検討中さん

免震は縦揺れよりも、熊本地震で話題になった長周期パルスの方がやばいですよ。

>>239 匿名さん
揺れ続けるて事ですか？