グランドメゾン上町台レジデンスタワー

勉強になります

残り数戸となってもマンションの価格表くれます。3割残った価格表貰えます。積水ハウスの担当に申し出てください。

>>1408 マンション検討中さん
ボヤッとした問いにはボヤッと返ってくるもんですからね。
おっしゃる通り、価格表もらえば売れ行きもしっかりわかりますね

HP上で第3期分譲がなくなって、先着順しか記載なくなってますね。
第3期は当初7月初旬とあり、9月初旬、9月中旬と延び延びになり、ついにはなくなりましたね。
販売スケジュールに制約をかけないようになったのは、悠長なこと言わずに売り切りたいのか、或いは残り戸数が少なくなってきたから？

>>1410 マンション検討中さん
紙のスーモでは第4期2020年1月中旬予定とありますね。3期の募集が終わっただけなのかも。

公式ホームページにも第4期分譲が2020年1月中旬販売開始予定と予告されているようです。
販売戸数未定、販売価格未定、間取りは1LDK+WIC ～ 3LDK+N+2WIC+SC（47.59㎡ ～ 97.94㎡）。
これまで何戸成約し、未販売住戸は何戸残っているのか明確にしていただきたいです。

>>1412 匿名さん
ほんまや、しれっと第4期分譲の情報になってますね。
不動産の販売スタイルってフェアじゃないですね

ザ・タワーは価格表くれましたよ。ところで最上階売れたん違うかな。79平米で7000万がスーモに出てますが何階分かりませんか？

>>1414 マンション検討中さん
最上階は、契約済でしたが、先日キャンセルが出たっぽいですよ。
79平米で7000万は、R-Dタイプですかね？だとすると、25階あたりです。

最上階のキャンセルは住宅ローンの関係でしょうか。
今住んでいる家の売却がうまくいかなかったとか？

ところで全く関係のない話ですが、その他費用として窓ガラス清掃費(月額)／370円～1,370円が必要になるみたいですが、階層により価格が異なるんですか？

めちゃめちゃええやん

>>1418 匿名さん

窓ガラス清掃費は、階層ではなく、間取りによるんだと思いますよ。
↑窓ガラス(コーナーサッシ)の面積で計算

>>1420 マンション検討中さん
私も同じ認識です。ベランダがないため、自分で掃除できないコーナーの窓面積ですよね。窓面積が同じであれば、階数による違いはないはずです。

こんな上町断層に直近のところで免震タワーマンションとは危険すぎる。免震のクリアランスはおそらく1ｍもないはずですが，活断層に直近であれば1ｍを超える振幅の揺れが来る可能性があります。最悪の場合，倒壊ということもあり得る。

>>1423 匿名さん
それなら断層があるとされている横堀川・阪神高速ラインからここと同じだけ西に離れた埋立地でもある堺筋近辺のザキタハマ、CT大阪、MJRにも教えてあげて下さい。

もし倒壊しなくても
解体となった時にマンションの
敷地を売却すれば解体費用は
捻出されるのでしょうか？
不安になりました。

>>1425 検討板ユーザーさん
最新の免震タワマンが全壊判定されてしまうような巨大地震なら過去の事例からも流石に公費が投入されるでしょうから解体費用自体はそんなに心配無いと思います。むしろ区分所有者が一体となってスピーディーに意思決定出来るかの方が大きな問題と思われます。

https://www.mlab.ne.jp/safety/columns_20180622/
https://www.nhk.or.jp/seikatsu-blog/300/95012.html

>>1419 マンコミュファンさん
この界隈ではダントツの存在感ですね。まあこれから右のほうにスミフのタワマンが建ちそうな気配はするんですが。

免震構造の方が制振より建築費が高いと聞きましたが。よくない免震を何でわざわざ採用されるのですか？東京では免震の方が価格が高いマンションに採用されてます。

１４２４＞＞
扇町公園あたりのタワーも断層近接です。
近くて地盤が強固でないところほど危険のような気がしますが。

ただ、倒壊とか言われるとうん？という感じです。

東日本大震災でも仙台の免震タワマンは大丈夫でしたよねえ。普通に考えるとそういう大地震の時こそ免震タワマンの本領発揮という場面かと思いますが。

>>1430 匿名

免震の脆弱性が分かったのは熊本地震。

>>1427 匿名さん
スミフはタワーではないらしいですよ

断層型地震による長周期パルスによる揺れは、免震のクリアランスを超えることもあるみたいです。ただ影響範囲は断層から数キロにおよぶようなので、大阪市中心部全域の問題。

熊本のマンションて耐震構造それも旧耐震ですね。旧耐震で補強等してなかったのかな？

>>1434 マンション検討中さん

長周期パルスの影響は「免震支承」という装置で揺れを抑える建物でも心配されている。
免振支承は変形することで地面の揺れとの共振を避け、地震エネルギーを吸収する。地面の動きが大きく、変形が大きくなりすぎると、免振支承が壊れたり、周囲の擁壁に建物が衝突したりする恐れがある。

平成29年4月1日以降に申請する新築4階以上の免震建築物は厳しくなったと聞きましたが違うのですか？

>>1436 マンション検討中さん

免震構造にも、上級、特級という耐震グレードがあるんですね。
知りませんでした。

ザ・北浜は構造が全く違う。一般の免震ではない。制振であれば揺れは大きくても倒壊することはまず無い。制振は明日のジョーみたいに打たれ強い。死んでも立ってる。

活断層から1ｋｍ離れれば，1ｍを超える揺れはすくなんじゃないかな，と勝手に思ってる。活断層すぐ近くよりはかなりまし，かな。でもここは近すぎる。

>>1439 匿名さん

素人目にはそう思うけどね。

>>1439 匿名さん

https://www.rakumachi.jp/news/practical/7679

倒壊はしなくても再建が困難になる
ダメージがある可能性は？

建築専門家は上町断層直上の免震タワーマンションにつて危惧しています。
https://www.jssi.or.jp/bussiness/doc/099_foreword.pdf

>>1443 匿名さん
上町断層「帯」直上ですね。並走する断層や撓曲も入ってくるので帯が付くかどうかで指し示す範囲が大幅に違ってきます。

>>1444 匿名さん
仰せの通りです。

>>1444 匿名さん

確かに。そうなるとけっこう広範囲になりますね。

要するに上町台のマンションは、今後建つスミフ含めてヤバイってことを匿名さんは言いたいのね？
違うようであればご指摘ください(このマンション特有の危険性がある、等)

自作自演臭いやり取りを延々続けるのは掲示板的にokなのかな？

>>1447 マンション検討中さん
大林組のDFSによる制振で上町断層から東に1km離れているのが有れば最高ですがね。
そんなのがなければせめて制振マンション。
免震なら、上町断層から1km以上。ただし1kmに根拠はないですけどね。

>>1448 匿名さん

それがあれば最高=無いということは全物件ヤバイでよろしいかい?

ヤバさにも程度という問題があります。ヤバさ１００とヤバさ３０では違います。確率の問題です。

>>1450 匿名さん

確率というか個人のサジ加減やね。

>>1450 匿名さん

結局このマンションがヤバイのか、ヤバイと言うことで騒ぎたいのかだったら後者よりってこと?

断層がどこに通っているか知らない、無知な発言ばかりですね

国土地理院に詳細な上町断層の地図が載っています。家飼う場合は必見です。
https://maps.gsi.go.jp/#13/34.654039/135.531979/&base=std&ls=std%7...

>>1453 名無しさん

まあ諸説ありますしねぇ

結局この掲示板で断層を騒いでいたわりにこのマンションがヤバイのか、上町台全般なのかはボカすのはどうかと

>>1457 匿名さん

文句言う前に君の主張を聞こうか。

>>1458 匿名さん

購入検討板で断層の話題が出てれば聞くのは当然じゃないかい？

上町筋近辺は比較的大丈夫だと思いますよ。あくまでも比較的ですが。
谷町筋から松屋町筋の間あたりが一番心配なところだと思います。
上町断層は垂直になってるわけではなく、西側で深く潜り込んでるんです。上町筋の地下には断層は走って無いんです。松屋町筋側で地下深くに断層が走っているわけです。
ただしあくまでも比較的なものですし、実際に地震がどのようにおこるのかはわかりません。
明日おこるかもしれないし1000年ぐらいおこらないかもしれません。

予想不能な地震論議よりも完売するかどうかの方が気になります。最上階が売れてないのが特に気になります。

>>1461 マンション検討中さん

今、谷町～天満橋界隈は幾つか建築中の物件あるし最上階買える人は様子見な気がする。

>>1460 匿名さん

上町物件スレで頻繁に出てくる上町断層は逆断層だから東側が安全という理論ですね。
想定震度分布図では大差はないようですが。

このマンションは実需向けですか？投資用としては魅力無いですか？

>>1464 マンション検討中さん

投資は残念ながら期待しない方が賢明。
ここで住んで投資は中古購入した方が良いと思う。

断層が街にあるのは仕方ないとして、断層直近になんで家買って住もうと思うのかわからない。

まあ、50%以上の確率で津波被害が出るマンションを買う人もいるわけだし。
上町断層帯で地震が起きたら市内全滅やで。
洪積層の方がマシかもしれんと思う人が居てもおかしくない。

いい加減この予想不能な地震云々の議論飽きました。投資用物件は2018年の夏がピークで大阪もジワ下がりなのでこれから値上がり期待するには勇気要りますが、マンション価格も地震同様予測不能です。安倍政権が終わった後どうなるか未知です。

>>1464 マンション検討中さん

そうですね仕方なくこれを選ぶ実需の物件です、
投資向けでは決してありませんが、
物件がないのも事実です。
上町断層は8000年周期でそろそろという程度です、
よっぽど南海トラフの津波のが心配すべきです。
谷町以西は買うべきではありません。

>>1469 マンション検討中さん

ハザードマップ的には南海トラフの津波は堺筋あたりまでは大丈夫かなと。想定外の津波とか言うのなら心配なのかもしれませんが。

>>1470 匿名さん
この物件もセーフでしょう。
しばらくは価格も下がらないので、中央区でタワーを買える最後の物件かもしれませんね、あとのは高すぎて話しになりませんし
島ノ内は外しておかないとね。

ここは、地震は怖いが
水害の心配はほぼ無いのが利点かな

東京は台風で多摩川が氾濫しましたからね

>>1472 匿名さん

ですね。水が西に下って流れていく。

ここも徐々に売れてますねえ。将来的には買っておけばよかったという物件になるのでしょうか？そして先着順だったこの２戸はどうなったかご存知の方いらっしゃいませんか？

HPのプランのページ、間取りがメチャ増えてますね。残ってる間取りを全部？載せた感じですね。
あとTr売るためか、プレミアムオーダープランなるものを始めてますね。
竣工まであと1年強、そろそろ本腰入れ始めた感じかと。

公式ホームページよりもYahoo！不動産が先にヒットしました。

間取り、本当ですね。今ある物件全部網羅した感じ。わかりやすく「34～36階」「20～33階」「2～19階」と階別に分かれています。
低層階だと1LDKもあります。
1LDKが気になったものの、住宅ローン減税は適用できない様子。
周囲で投資マンションに手を出している話を聞いて、興味が沸いているのですが、やはり管理会社がしっかりしていないと失敗してしまうものなのでしょうか。
リスクも高そうですが、立地もいいですし、借り手もいそうですし気になっています。

>>1477 匿名さん
元から、他人に貸し出す投資物件に
住宅ローン減税は適用されませんよ

ここは間取りが南向きに良いのがない。姉妹物件のザ・タワーより標高20mくらい低い。谷町筋と松屋町筋の間で松屋町筋側となると洪積層では無い可能性が高い。無理やり植樹しないとタワマンに出来ない場所で共有部の管理が難しい。斜め45度がそんなに良いもんなら他社も含めてもっと採用されてる。以上の躊躇いポイントはあるけど7000万台で買えるタワー新築としては最後の中央区物件かとも思うし、プレザンスロジェ上町台に6600万払うならこのマンションの方が良い。

>>1479 マンション検討中さん

プレサンスと比べるなら無論此方の方が良い。

碁盤目状の街に慣れているので、この斜め45度傾いてるのが気持ち悪い。でも手の届くタワマンは中央区に拘ったらここだけなんで真剣に悩んでます。

>>1481 マンション検討中さん

どの物件を買うときも同じように悩みます、そしてあの時買っておけば良かったと必ず思います。

碁盤の目に45度は、視界の開け具合という点では利点だと思いますけどね。スクエアなタワマンでもコーナーは斜めに切ったダイレクトウィンドウという物件も多いしそういうのと同じじゃないですかね？シエリアも上町1丁目タワーも絶対ここより高いでしょう？

シエリアは長谷工なので、年明けに価格聞いてから決めたいと思ってます。長谷工物件は安くなるとよんでます。

アップルタワー大阪谷町の中古が6800万の時代ですから、そんなに安くなると期待しない方がいいと思う。ここは目玉である最上階のVIPルームが売れてないのが痛いですね。

>>1483 匿名さん
私も良いと思いますが。。凝り固まった、固定観念第一の方には合わないんでしょうかね？

>>1484 マンション検討中さん
ないっす。マンションの価格がどうやって決まるか知らないんですか。

>>1487 名無しさん
勿体ぶらずに書いてください。どうせ何だそれって答えでしょ。需要の問題とかいいたいのかな?

>>1484 マンション検討中さん
ここより高いですよ。間違いないです。

>>1488 マンション検討中さん
本当に少しは勉強された方がいいですよ。需要では決まりません。需要で値段が決まるなら、売れ残りマンションも即日完売マンションも出て来ないです。

>>1490 名無しさん

もったいぶらずに、とりあえず具体的に書いてから反論よろしく。

>>1489 マンション検討中さん
ですね。いくらコスカしたとしても、ここより1-2割は高いでしょうね。
例えば、ここの中層階80平米が6500-7000ぐらいとすると、シエリアは7500-8000ぐらいと読んでます。

シェリアは駅遠い、作りがショボいのにここより高いの？残るやろなー笑

予想でしょ？てっきり確固たる理由でもあるのかと思いました。兎に角、価格表が出るまで待ちます。貴殿が高くなるというのでここ買ったら、そうでもなかったという事になったら一生悔しいので来年1月を待ちたいと思います。

>>1493 匿名さん
いや、ここも遠いよ。

>>1494 匿名さん
そうやって機を逃す。
だいたい同じ時期にタワマンが複数立つエリアなんて最初が1番安く後になればなるほど割高。中津、北浜、本町、大淀、関東であれば湾岸、品川、武蔵小杉などなど。例をあげたらキリないしどこだってそう。
再開地域で初めに建つタワマンは高いと叩かれがちだが、後になって見れば安かったと嘆く。この繰り返し。もちろん根拠となる理由もあるが説明するのめんどくさいので自分で調べてくれ。

シエリアは駅距離もこことさほど変わらないし、ここより有意に安くなることは絶対ない。

>>1496 匿名さん

環境。。。。。

>>1496 匿名さん
有意ってどういう意味？ここが安いならなぜ売れ行きが悪いのですか？駅からは松屋町駅と谷町四丁目駅なら僅かにこのマンションの方が近い。上町筋や長堀通りと言った大通りを渡らなくて済むのが大きい。

>>1498 マンション検討中さん
調べれることは自分で調べる癖つけたほうがいいよ。
安いってのはあくまで相対的だから、市場がこの値段を良しと見てないんでしょう。今は過渡期なんで、また市場が落ち着いて相場が変われば評価も変わるかもしれません。どう転ぶかはわかりませんがね。

売れ行きがザ・タワーの時と比べて確実に鈍化してますねえ。株価が25000円超えてきたら、売れると思いますが、決め手にかけますねえ。再三言われてますが、間取りが悪いですよ。南南東、南南西と言った日当たり良好部屋の5角形の部屋はどう考えても使いにくい。

>>1496 匿名さん

シエリアはまず直床っていうハンデあるしなぁ…
ここより安いぐらいが良い落としどころ、まあ内装が良いのかもしれんけどw

>>1501 評判気になるさん
直床は内装で部屋いじりにくいですよね。ここよりも確実に高くなるかは断言出来ませんね。

>>1501 評判気になるさん
多少安くなることはあっても、明らかに安い！ってことはないだろうね。

ここからだと大阪城周りのジョギングがやりやすいんですよね。

タワーマンションで一番の心配は地震ですが、防災強化マンションに認定されているんですか？
説明を読むと被災時の生活維持に求められる設備・施設などの整備の他に
住民による日常的な防災活動の実施という文言がありました。
これは定期的な防災訓練なども行われるという意味でしょうか。

契約者ですが、そのような訓練があるなんてことは重要事項説明書を宅建を持つ社員が読んでた時もありませんでした。私が買ってから結構立ちますが、まだまだ北向きが残ってますねえ。物件としてはいいものだと思ってるんですけどねえ。