Brillia(ブリリア)高輪 レフィールってどうですか？

不便と書かれていたので思わず立ち寄ってしまいました。
現在こちらの物件のごく近辺に住んでいますが、交通の不便さは全くないです。品川、大崎、五反田、高輪台と徒歩10分で様々な路線に乗れます。
バス亭も近く、ヒルズや広尾にもアクセス自在です。遠方の私立に通う小学生も早朝沢山います。
近隣には大使館や企業の迎賓館も多く、雰囲気がゆったりしており、一方で五反田や品川にちょっと下れば商業施設や小洒落たレストランなどが多数有り、スーパーも至近、とても便利で住みやすいです。東京都心の高級住宅街は、みんな駅からこれくらいの距離があるのでは？
こちらの物件はこのエリアの中でも一等地ですし、近隣住民としては、品の良いファミリーに住んで頂きたいです。
価格は品川駅や高輪口の開発と立地を考えると仕方ないかと。

バス停、では。

教養のある方に住んで欲しいですよね^ ^

文句なく良い素晴らしい立地ですね。

ですが、この駅からの遠さと坂。
共働きパワーカップルと高齢者が急激に増加する時代にどこまで高い資産性を維持できるでしょうかね。

自動運転車が～って仰る方もいるのですが、自動運転車を個人がバンバン使うようになったら
せっかくすいてきた都心の道路はあっという間に高度成長期時代の大渋滞に戻っちゃいますし。
結局は大量輸送の機能は今後も必要で、今の鉄道、地下鉄網が自動運転化されるだけなんでしょう。
そうなるとこの駅距離は少なくてもプラスにはならないでしょうね。

そうは言ってもタクシー使えばいいんでしょうし、品川から徒歩圏内というのは魅力的なのですが、
リニア効果については正直懐疑的ですね
相当深い大深度に駅をつくるので、ホームと地上の行き来をするのに相当時間かかりそうですし。
トータルで見るとどこまで時間短縮メリットがあるのか。
しかも大阪まで開通するのは何十年も先ですからね。
東海道新幹線の修繕用バックアップ路線としては有用だとは思いますが。

羽田空港の新飛行ルートについては、このマンションはルート直下ではないみたいなので少し安心です。
さすがに直下は嫌ですからね。確率論ではなく心理的不安感として。

確かにリニアの大阪までの全線開通はかなり先になるなる（2040年ごろ？）みたいなので、
名古屋まで開通しても、関西より西に行く人は、名古屋での乗り換えに時間がかかるので、
結局品川から東海道新幹線に乗る人が多いでしょうね。　初めは珍しくて乗客が分散すでしょうが。　

http://x1mansion.com/brillia-takanawa-refir
ここで取り上げられていますね
「高い確率で騒音問題が発生するので新航路下の不動産は全てオススメできない」と

品川自体は、空港に行く人にとっても便利な場所であることは間違いないし、
出張多めの人にとっても
結局はなんだかんだで便利な場所になってくると思います。

高台自体はとてもいい場所だと思いますが
高低差が普段の生活に差し障り無いのかと言うのは気になるところです。

テラスのほうがよくね？

プライムメゾン御殿山の街並み素晴らしいから
それに比べたらね...近いのに

>>56
第一京浜上に巨大な人工地盤が構築されるから、相当変わりますよ。

>>55
その「バツイチ男が伝えるマンション購入ノウハウ」というHP、都心物件は得意ではなく、あまり詳しくない感じが見受けられます。

>試算結果
>購入時 ：価格11,980万円（70m2・坪単価562万円）
>5年後 ：残債10,467万円、売却9,000万円（坪単価421万円）、収支▲1,467万円
>10年後：残債8,892万円、売却8,000万円（坪単価375万円）、収支▲892万円

品川新駅効果や品川駅再開発等を考慮すると10年後に坪単価がそこまで下がるとは到底思えない。
23区郊外の評論中心の人のようなので、都心一等地の住宅事情がよく分かっていないのでしょう。
参考までに築10年前後の高輪の某マンションの坪単価動向。
https://residence.nikkei.co.jp/buildings/890
価格推移グラフを6年間にしてみると価格動向が分かります。

>また私が通う銀座のスナックで一緒になる不動産関係者の中ではすでに「羽田新航路下の不動産は買ってはいけない」が共通認識となっています。
>さらに私が絶対の信頼をおいているコンサルタントも「高い確率で騒音問題が発生するので新航路下の不動産は全てオススメできない」と言っているのです。

影響があると言われてるのは恵比寿、五反田、大崎、白金高輪周辺や天王洲といった航路直下で、実際には航路直下であっても騒ぐほど影響は無いであろうと言われてます。
当マンションは航路直下ではないので、なおさら影響も少ないでしょう。

下記品川駅前再開発や新駅効果を考えると、上記試算結果（坪単価562万円→375万円）のようになる事はまず無いと思われます。むしろ上昇する勢いです。
http://www.ktr.mlit.go.jp/toukoku/shinagawa/pdf/180914_shinagawa_shous...
https://www.kantei.go.jp/jp/singi/tiiki/kokusentoc/tokyoken/tokyotoshi...

飛行ルート

米軍の反対で新航路自体が宙に浮いてきたしね。

某ドラマの主演の女性（戸田恵梨香）の居住マンション設定が、当マンションから50mほと北にあるゲートヒル東京。
https://www.space-d.co.jp/ja/gatehilltokyo

工事中の当マンション、チラッと映ってます。

立地的には高輪最高峰の一帯だと思う

そうそう。マンション批評家サイトって都心高級住宅エリアについては個人投資目線でのコメントしかなくて、湾岸や大崎エリアや白金の準工地区の話を引き合いにだされても、分かってないなとしか思えない。
KENや外人用不動産屋なんかで取り扱う家賃50万以上の物件がひしめくエリアは別カテだと思うんだけど。

実際にビジネス第一線の高額所得者はマンション批評家サイトで論じられるような物件には住んでないよね。だって車を出すときに順番待ちしたり、社用車が来た時に待機スペースの無いような物件は選ばないもの。

このマンションの立地は本当にいいと思います。外観も。
ただ皆さんお書きになっているように、各住戸のグレードはどうなんだろう。

64さんが書かれていること、すごくわかる。
実際に暮らした時に便利なマンションと、賃貸に出した時に人気のあるマンションっていうのは
全然違うものだったりしますものね。
コストを掛ける比重がどこにあるかによって、どういう人がターゲットになっているのかが違うのかもしれませんね。

港区高台で坪単価375万円の中古マンションなんて瞬間蒸発でしょう。

>>55にあるHPの記事、そもそも10年後の試算例として、何故ルピナス高輪？
ルピナス高輪はグレードとしては賃貸仕様のようなチープな造り。ブリリア高輪とは全くグレードが違います。
築10年前後の物件と比較するならプラウド高輪でしょう。
常識的に考えて当マンションが10年後、坪375万円まで下がる事はほぼ100%ないです。
なんなら、近くの不動産屋にでも聞いてみれば解ります。まず有り得ないです。

今から10年後と言えば品川駅高輪口再開発も竣工済の頃です。
品川駅南口開設も検討されていて、そうなれば今より改札までの距離は短くなります。
また、品川駅から巨大デッキが東横インのすぐそばまで続くので、実質そこまで行くと雨に濡れない商業施設エリア。
実質、そこも駅みないなものでしょう。そうすると当マンショからそこまでは徒歩約6分。
商業エリアで買い物をして6分で自宅。ターミナル駅物件としては充分駅近でしょう。
そんなロケーション、そしてこのグレードのマンションが10年後に坪375万円は不動産の常識では考えられない事です。
将来性のあるマンションなので、決して損しないと思います。

https://www.fnn.jp/posts/00403757CX
この動画、各局で放映してたけど、品川をよく知らなかった人にも認知され、ますます品川人気が高まりそう。
この未来都市みたいな場所に数分で行ける立地。将来、不動産価値大高騰しますよ、これは。

そんなに待てないです。
そんなことに時間を無駄にするより、短い人生を楽しみたいので。

>>69 匿名さん

待つ時間も含めて楽しめないと辛いかもしれませんね。私は、品川は既に便利だと思いますし、再開発関連のニュースが出る度にニヤニヤできて楽しいですけどね。

品川新駅及び品川駅再開発は2030年代も継続し、さらにその範囲が拡大されます。
便利になり、かつ少なくとも2030年代まではリセールバリューも保障された訳だし、良い事だらけですよ。
リニア始発駅になり、周辺は大規模な再開発。
もし2030年代にこのマンションを売却したとしたら、少なくとも購入時以上の値が付くでしょう。

>>71 匿名さん
そんな先のことなんて誰にもわからない。
適当なコト言うな

駅までココだったら十分に日常的に歩いていく事ができる距離だと思います。
リニア新幹線の開通など、この辺りはまだまだ明るい話題が残っている地域です。
資産価値などを考えても条件としては決して悪くないでしょう。
何と言っても、そもそもがターミナル駅として需要も十分にあった上に、
今後の計画も明るいものが多いのですから。

各フロアの俯瞰図みたいな感じの配置図が見られます。
フロアによって、かなり違うのだなぁと思いました。

１階の俯瞰図を見ると、丸い何かが何か書かれています。
これは、ターンテーブル的なものなんでしょうか
駐車場を入れるのに、これがあると楽だけど、ターンテーブルはランニングコストはどうなんでしょうね。

長い目で見れば品川駅周辺の利便性はますます向上し、高輪エリアが相対的に資産価値を維持し易いのは間違いないかと思います。
この物件は由緒正しい邸宅街である高輪4丁目のヒルトップに位置し、地位も申し分ありませんし、設備仕様もこの地に相応しいものであるという印象です。
しかしながら平均坪単価632万、最上階だと全て700万オーバーというのはいささか強気とも感じます。
高台ゆえに、品川駅に行くにせよ五反田駅であっても急坂があり、駅近という距離感でもないので、電車を使われる方には不向きな場所で、これは元麻布でも同じ事が言えます。
加えて、物件周辺において、ブリリアシリーズ以外で高単価で流通している事例が少ないことがあります。
上の方が例示されているルピナス高輪に関して申し上げると、仰る通り賃貸仕様で場所も崖地ですしこの物件との比較対象とはなりえないのですが、とは言うものの至近距離ですので無視も出来ません。
同じく至近距離の崖地に位置するオープンレジデンシアは新築分譲価格が坪200万中盤であったと記憶しており、これらの物件が現在の相場観としては坪300万中盤です。
これが元麻布だとマンションブランドや設備仕様を問わず築浅で坪500万を切る物件は皆無であり、要はこの周辺は地相場がそこまで高いエリアではないという事です。
市場から割高と認識されているが故、売れ行きも好調とは言い難い状況のようですが、適正価格で購入すれば非常に良い資産になると思いますので、今後も動向を見守りたい物件の一つです。

高台であるとかその地の歴史とか、そういったものが地価に大きくは反映されなくなってきているのでしょうか。
駅からのアプローチ(距離や高低差、道程の雰囲気、賑わいなど)やその他周辺の利便性がより重視されるようになっているようですね。
関西でも芦屋など山の手の閑静な住宅街は人気が落ちてきているようです。
ここは駅までフラットではありませんが、西口再開発である程度高低差は緩和されそうです。
＞＞78
オープンレジデンスは確か崖下の半地下住戸が坪270ぐらいの下限値だったと思います。
平均すると優に300越えていたかと。
さすがに当時でも200中盤というのは言い過ぎで、高倍率で瞬間蒸発しそうです。
普通の相場観があれば飛びついていたでしょうね。
因みに同時期2013年のプラウド高輪3丁目は平均坪450-480でした。

79訂正
オープンレジデンス→オープンレジデンシア

高輪4丁目や3丁目はバブル期は坪2500万円を超えてました。
高輪は10億ションだらけでした。一般人はとても高輪に住まうことなどできませんでした。
それを思うと、お求め安くなったものです。

オープンレジデンシアに関しては、当時の記事を参照すると、70㎡超が5,480万円、80㎡超が6,180万円、90㎡超が7,630万円、118㎡超が9,380万円とあり、これらが坪260万程度です。
上層階だと坪300は超えていたと思いますが、チープな内装に加え、崖地や半地下を忌避する方もいらっしゃるので売れ行きが物凄く良いという雰囲気では無かったと思いますし、新興デベロッパーということもあり、販売末期には値引きもあったのではないかと予想します。
広義の一等地ではあるものの懸念点も多く評価が難しい物件です。結果的に近年の相場上昇を経てもさほど値上がりしていません。
当時人気のあった物件としてはプラウドタワー高輪台＆白金台があり、坪300万中盤の部屋がメインでした。近年のトレンドに比較的沿った物件で、いずれもかなり値上がりしていますね。
プラウド高輪3丁目は比較対象としてはうってつけですが、物件内での価格差が激しく、向きによっては坪300万後半からあったと思います。
総戸数が13戸しかないので販売経費の関係からか、南向き住戸に関しては当時としてはやや割高という印象でした。因みに中古で坪530万で売りに出ていますね。あくまで売却希望価格ではありますが。
結論としては、坪600-700万以上の物件を買うなら元麻布、赤坂、南青山、番町あたりの方が出口戦略を立てやすいのは明らかです。
しかしながら、重ね重ね申し上げますが、ここは適正価格で購入出来れば折り紙付きの物件です。

お金持ちは、何を重視するのか
https://president.jp/articles/-/26713?page=2

>では、“本当の富裕層”はどんな家を買うのか。榊氏があげたキーワードは「上品」だ。
>「彼らが好むのは、落ち着いていて、しっとりとした住宅地です。基本的に9割は場所で選びます。具体的には、都内ならば代々木上原や番町、松濤、広尾、表参道などを好まれます。あの湾岸の風景は、場合によっては殺風景というか、殺伐とした感じがするんでしょうか」

>こうしたお金持ちが好むエリアには、実は共通点がある。

>「基本的に東京は古いお屋敷街（江戸藩邸）がいいんです。大手町、高輪、番町、文京区の本駒込や本郷、青山あたりも旧屋敷街です。これらの場所はだいたい地盤がよく丘の上にあります。富裕層の方は古いお屋敷街だからという理由で選んでいるわけではなく、結果的にそうなるだけです。とにかく見る目が肥えていますから。個人的には、東京で一番ステータスが高い住宅地は番町か表参道周辺だと思っています。山手線の外側なら代官山

>>82
調べてみると確かにおっしゃるように坪２６０ぐらいだったようです。
失礼しました。
しかしおっしゃっておられる地域で坪600-700で一般的な新築が買えるでしょうか。
やや立地が悪かったり、クセのある住戸ということになるかなとも思います。
ここは再開発を織り込んでいるとはいえ、現状で元麻布などの一般的なマンションより安く変えるわけですし、再開発竣工前にそれを折り込みきるということは一般にあまり無いようです。
竣工後数年で西口再開発竣工や新駅周辺街開きがある当マンションは、出口をそこにぶつける事ができるます。

高輪は1980年～現在の間に坪単価が10倍以上のレンジで波状に上下した価格激動地域。
ドムス高輪に至ってはバブル期に25億円の部屋も。

今後、坪1000万超（それでもバブル期の1/3の価格）になる時代が来るかもしれない。

>>84
言葉足らずだったかも知れず申し訳ありませんが、坪600-700万「以上」と述べており、そのレンジに限定したつもりはございません。しかし、参考までに具体的事例を挙げると
ジオグランデ元麻布の62㎡1LDKは坪500万台、111㎡3LDKが坪690万でした。
元麻布ならではの入り組んだ立地ですが、これは今思うと安かったなと思います。
赤坂だと現在分譲中のパークコート青山一丁目の下層階2LDKなら坪700前後は結構あります。
ここは流行りの駅近フラットアプローチかつ高台で、赤坂の中でもかなりいい場所です。
プレミスト赤坂翆嶺とジオ元赤坂は小ぶりなプランですが坪500万台からあります。
プレミストは崖上の高台で周辺環境は良好、ジオは道路付き良し、周りはオフィスビルばかりで生活感はあまりない感じです。
南青山はこの前完売したジオ南青山がまさに坪600-700でした。
港区では珍しくディスポーザー無し、崖上の高台で若干入り組んでますが、そんなに悪い場所ではないです。
番町に関しては、ブリリア一番町だと坪600万円台の住戸が多いですし、プラネスーペリア四番町は坪500万円台からあります。
ブリリア一番町は誰が見ても認めるレベルの超一等地です。バレーサービスやポーターサービスなどソフト面も充実しており、正直ここより格上の物件です。プラネは投資用マンションに近いですかね。
私がこの物件が割高とするのには、収益還元法や取引事例比較法など様々な根拠がありますが、ブリリア一番町とさほど単価の差が無い点も大きいです。二者択一ならどちらを買うべきか答えは明らかだと思いますし、販売も好調のようです。
ただ、仰られるように高輪のポテンシャルの高さは言うまでもなく、定価で購入したとしても将来大幅に値上がりするかもしれません。
現在の状況や周辺相場を基準にすると割高と言わざるを得ませんし、今後の市況次第では値引き販売もあり得ると踏んでいるので私はまだ手出ししませんが、その更に先が本当に楽しみな物件です。

オープンレジデンシア高輪は見に行ったけど、ものすごい高低差で（確か地上3階、地下4階とかの表記だったような）まあクセのある物件だったな。
インプレストやブリリアと比較できるものではないと思う。
プラウドタワー高輪台やルフォン白金台もみたけど、然り。価格なりの立地だと思った。

品川で将来の値上がりを期待するなら、港南の中古タワマンのほうがいいと思う。

オリンピック後がどうなるのか…というのもありますし、今の状況が不動産市場全体が高すぎるのではないか、ということもあります。
値上がりを期待してリセールのために購入する人よりも、
純粋に実需でという風に考えておられる人も少なからずいらっしゃるんじゃないのかなぁって思いました。

ランドプランを見て思ったんですが、駐車場はターンテーブルがついているタイプみたいですね。若干、出し入れが面倒そう。こういう高級タイプのマンションだと、ターンテーブルがリモコン操作可能だったりしないのかな。いちいち外に出て回すのは、雨の日とか気持ちが萎えるので、そのへんは気になるところではある。そういう方は多いのではないかな。

あの…一定の価格以上のマンションなので、機械式で中で勝手にターンされる仕組みだと思います。
ところで、本マンションの内装はこの価格帯を買う人のお好みに合うのかな？
同等のスペックの同じシリーズの物件の内装を見ると、窓とか天井とかバスルームなんかはよくあるファミリーマンションぽい感じなんだけど。尤もオプションつけまくれば、高級感出るね。

新駅の名前は高輪ゲートウェイですって。

あんまりみたことがない事として、24時間各階でゴミ出しができるという事ですが、
廊下が臭くなってしまったりしませんかね？
そしてゴミの回収もどういった風に行われるか気になります。

>>92
更に2024年、ここに新たな街が誕生するのですね。

ふつうに高輪駅になると思いました。
結構高輪ゲートウェイって斬新ですね。海外の方だとそのほうがわかりやすいというのがあったりするのかも？？？

新駅ができると、資産価値が更に上がりそうだと思ったんですが、ここの場合はもう既にできることは決定していましたから、
そこまで影響は大きくない可能性もあるのかもしれません

私のマンションは廊下へのゴミ出し可能ですが、勿論、ゴミ回収は管理人または清掃係がやるシステムです。ゴミの臭い問題は個人差があるがさすがに発生するので、その後の対応策は管理組合（理事会）での話し合いでの方向付けになってきます。

国土交通省の今年発表の「全国・住宅地の地価高額地点」のランキングを再確認です。
　　【１】赤坂1-14-11⇒　赤坂の地名地番だが実態はホテル大蔵前／ｽﾍﾟｲﾝ大使館横で
　　　　　あの赤坂とかけ離れた六本木１丁目駅上の尾根一帯を指す
　　【２】六番町６番１外
　　【３】白金台3-16-10⇒自然教育園やドングリ公園前の界隈一帯を指す
　　【４】南麻布4-19-1
　　【５】三番町6番25

今や、高級住宅地は港区で、しかも南寄りの高台地区になってきました。再開発で道路や町並みが浄化され更に一層高級化が進んでいることや、将来のリニアや新駅に並行し地下鉄の延伸計画等のアクセスの一段の発展等も加わり高い評価になっています。

ディスポーザーがあるので、生ゴミは殆ど出ないでしょう。ディスポーザーでは処理できないものも少々あるくらいです。
ですので、各階のクリーンステーションにゴミを捨てておいても
とてつもないにおいみたいなものは
発生しにくいのではないかしら？と思いました。

チキン、スペアリブ、鯛の骨などはディスポーザーで処理できないので可燃ゴミとして出していましたよ。
以前住んでいたマンションではフロアごとにゴミ出しの時間が決められていました。もともとは24時間いつでもOKだったのですが、におい問題で途中から規則が変わりました。

フロアごとのゴミ出しは少なからずにおいの問題は出てくるかと思われます。
季節によっては虫が湧いてしまうという事もあるかもしれません。
ただ、そういった事のないよう、みんなで気持ち良く暮らしていけるように、
各家庭がマナーを守って暮らしていけたら良いですね。