津田沼 ザ・タワー【契約者・住民専用】

一般的に最初の大規模修繕工事は13年後くらい
投資家は当初の修繕計画以上の費用負担が発生するのに簡単に賛成しないと考える
不都合な材料が出れば転売して逃げるかもしれない
投資家が多いマンションを長期的にしっかり管理するのは難易度高いなぁ
最大で修繕積立金は当初の2.8倍
これを最初からフラットにする動議を出しても反対意見は多くなるよ
だって実住組にも10年、15年後で住み替えを考えてる人はメリットが薄いからです
大規模修繕工事前に売り逃げすれば中古の買い手だって積立金が足りてるか不足してるか分からない
三菱が立てた30年計画通りの予定ですと説明すれば良いわけですから

船橋プラウドタワーは大規模修繕そろそろかな？

安心して住むためには修繕積立金の均等割化が不可欠だと思いますが、住民の過半数の方が20年後のスラム化を許容している（知ったことではないと思っている）となると、厳しいですね。

良好な状態で維持していこうという熱意は築年数が経つに連れて薄れていく傾向にあるので、最初の5年が勝負ですね。
ここで適正化できなかったらスラム化一直線なので、早く逃げ出さないと危険。

>>787 匿名さん

言いたい事は分かりますが、
早く逃げ出さないと危険とか、まだ入居前なのにそんな
不安を煽るような事は書かないほうがいいと思いますよ。

>>787 匿名さん
偽らざる本質だと思う
これはどこのタワマンでも起きる問題だからです
44階もの高さが修繕費用の不足を招く要因になってしまう
大規模修繕前なら悪い噂が出にくいため資産価値が下がる前に売り逃げできるのは本当だと思う
永住を前提とした人は同じく永住志向者が多いマンションを選んで住むと組合の運営もやりやすいかな
投資家が賃貸より転売目的なら実住組が増えて良くなるけど

>>789 匿名さん
ですよね。ここは投資用激安物件なので賃貸組が多く、
修繕費はおろか、マナーを含め普段のからのマンション運営にも支障をきたしそう。

>>790 住民板ユーザーさん1さん

文章でわかりますよ

契約者以外、書き込まないで下さい

空き家問題も広がってきていますが、スラム化も社会問題として対策を打たないと国としてダメになっていきそう。
修繕積立金の健全化は理事会での採決抜きに必達事項にするくらいの統制があっても良いのでは。

>>787 匿名さん
プラウドタワー船橋は2005年1月築です
大規模修繕前でもあまり売られてません

20年後のスラム化とか大規模修繕前に売り逃げとか完成前なのに想像がおかしいと思います

実際には、実需組が多いんですから賛成票が多いはず

マンションの資産価値は、理事・管理組合次第ですね
意識の高い住民が多いことも

>>790 住民板ユーザーさん1さん
そんなに混乱するんですか？

投資家から修繕積立金のフラット又は増額の理解を得るには同時に管理費の削減案を提示したら良いと思う
管理費は捨てる金だけど積立金はその名の通り積立

管理のどこをどう削るかですね。前もって一部住民でも議論しておいて損はないかも。

>>798 匿名さん
詳しくないので質問させて下さい。

今住んでいらっしゃるマンションはタワーなんですか？
総会で1割近く反対ですと修繕が難しいのですか？

板状マンションの大規模修繕は約13年目安かと思いますが、2度経験してますがスムーズでした。
そんなもんなんだと思ってましたが、798さんの投稿を見ますと、管理組合理事会と住民の意識が高かったから修繕が出来たということなんでしょうか。

>>798 匿名さん

そのマンションは投資家はどのくらい住んでたのですか？

なんの問題も無い普通のマンションです。あまり色々と心配しなくても大丈夫です。

どうしよう。理事なんて、できそうにない。でも、他人任せにもできない。投資家さん達が理事になってしまったら、怖い…。

>>801 匿名さん
それなら、売り逃げとか皆さんが不安になる事を書かないでください
長期修繕計画は、ほとんどのマンションが段階積立案で計画されていると思いますが。
投資家が多かろうが少なかろうが時期が来たら必ず計画通り修繕するはずです。

大規模修繕しているルネライラタワー船橋がいい例ですよね。

>>803 通りがかりさん

その通りです。
投稿を見ていると、売り逃げとか早めに逃げないと危険とか、
不必要に不安を煽るような書き込みが目立ちます。
控えた方がいいと思います。

人間はネガティブな事には目を背け考えない様にする、という習性があります。
現実問題なのだからプラス意見の理想論だけを語るのではなく、しっかり現実を受け入れるべきかと。

>>805 住民板ユーザーさん3さん

現実を受け入れるのと不安を煽るのは違います。

>>805 住民板ユーザーさん3さん

段階積立案で五年ごとに修繕費が高くなるのは皆さん知ってて購入してますのでご心配なく
払える経済力があるから維持費の高いタワマン買うんですから

>>806 住民板ユーザーさん8さん
“不安を煽ってる”と思ってること自体が、ネガティブから目を背けてるのです。
誰も不安を煽っているのではなく、この先起こり得る現実問題です。
しっかり現実を受け入れられる様になる事を祈っております。

ここは住民板なので入ってこないでください
ちょっとここまで異常ですよ？

管理費2万 修繕積立金1万が平均的間取りのランニングコスト
修繕積立金が最大で2.8万まで上がるため毎月5万近くを払える余裕がある方ばかりであれば滞納もなく回せるかな
大規模修繕はその時の状況で足りるか不足するか分からないので不足しても一時金を徴収するだけです
思うに適度に住民が入れ替わる新陳代謝は必要だと思います
立地が良いから幾らでも新しい世帯が入ってきますよ

>>810 匿名さん

長期修繕計画表見て15年目で倍かなと思ってたけど最大2.8万てどこに書いてあるの？

>>810 匿名さん

すみません、もう１枚ありました

15年目で2.8万ですね…20年目で3.1万

売り逃げと他の方を不安に煽るような発言はよろしくありませんでしたが、確かに修繕費は初めにあげといたほうが良いですよね。
値上げせずに15年後に、何かの際に売るときに修繕費が高すぎると検討者から嫌がられ物件価値が下がります。

投資家たちは修繕費が上がる10年前に売り逃げするわけですよね

>>813 住民板ユーザーさん1さん
投資家は北や東の坪210万台を大量に押さえて10年賃貸に出して転売しても買った値段より高く売れるとソロバン弾いてます
賃貸でも丸儲け、売却しても若干の含み益ですから
儲けが減るのを投資家は嫌がるわけで積立金がどっと上がる15年目より数年前に売って利益確定する可能性はあります

祝！完売！

これだけ修繕費不足の問題は良く知られているので、
築10年付近での購入検討者からすれば積立金が豊富であることも重要なのでは？
購入後すぐに修繕費が不足して高くなる中古マンションよりは魅力的です。

修繕費を早い段階で上げる将来を見越した施策は、
転売する投資家にとってもアピールポイントになると思いますけどね。
もちろんそれを上回る付加価値があるのであれば別ですが、個々では付加価値を生み出すのは難しいです。
積立金を潤沢に確保しておくことは我々で出来る数少ない付加価値だと考えています。

>>816 契約済みさん
理想はそうですが、激安で購入した人がそう簡単に値上げに賛成するかどうか…

>>817 匿名さん
住民版にまで来ないでください。

修繕積立金をフラットだと23坪で月2.2万くらい？
投資家から見れば賃貸の目先の儲けが1万以上は下がる計算になれば賛同のハードルが高くなっちゃう
また、予算カツカツ購入者からも目先の資金繰りから反対が出やすくなる
折り合える妥協ラインを提示しないとまとまらないかもしれない
例えば2年目から10年目1.8万
15年目以降は2.5万とかザックリだけど

マンションを維持するためには修繕費は必ず上げる必要があります。
建物の維持には費用が発生しますので、極端は場合は修繕費が不足すればEVすら使えなくなります。
住民は不便ですよね。そんなマンションに価値などありませんので売れません。
実需、投資のどちらの方にもデメリットでしかありません。

初期設定は売り込みやすくするために将来破綻するような設定になっています。
早期見直しをしないと、結局は自分たちに返ってきます。

そうなる前に売り抜けを狙っている投資家もいるかと思いますが、
これだけ修繕費不足が問題になっている状況で修繕費積立が健全ではない中古マンションが売れるでしょうか。

まさかいないとは思いますが、
初期設定の修繕費で資金計画をされている方は要注意ですよ。

購入時に、5年ごとに上がる修繕費の件は皆さん言われてますよね？
皆さん反対する人がとか分かってないみたいですが、渡された計画表通りに上がるんですよ
当方のマンションは10年目に上がりました

タワーマンションは一般のマンションの倍ですから払える能力がないと住めませんね

>>818 住民板ユーザーさん1さん
目障りなのでいちいち意味のないこと、
投稿しないで頂けますか？

>>822 契約者さん
住民以外は投稿禁止ですよ
わかってますか？
購入者は住民板で荒らしませんからすぐわかります

売りやすくするために低めに設定されているため、
購入時に渡された修繕費積立計画では破綻すると営業から聞きました。

購入時の計画見積りが甘いために修繕費不足が問題となっています。

>>824 入居予定さん

うちも担当営業の方から同じ事を言われました。
提示されてる計画では当然難しいと。

初期の段階で修繕積立金をあげない。
15年後修繕費高騰。
払えなくなった人が売却しようにも売却出来ず物件の価格を下げるしか無くなる。
それでも売れないとスラム化ですね。
そのときには投資家は売り抜けています。
目先の支払いだけでなく長期的な資産形成を考えなくてはなりません

>>826 住民板ユーザーさん1さん
デベは売れてしまえばその後は関係ないですもんね。。

駅南口から。
あとこの2倍の高さまでになると思うと圧巻。

皆さん長期修繕計画概要ちゃんと見てますか？

段階積立案
5年後1.7、10年後2.3、15年後2.8.、20年後3.1

均等案
1年目2.45

ほとんどのマンションは段階が多いでしょうね

そもそもここを購入する方は、払える経済力のある方がほとんどかと。
スラム化とか週刊誌の読みすぎでは。

最初に払う修繕積立一時金は一般的な広さで100万近い金額ですから7億近くは集まります
15年先の大規模修繕前にはまとまった費用は掛からないでしょうからそれまでに24億くらいの積立をしたら合計30億は超えます
大規模修繕が実際どのくらい掛かり、何億残るか気になるところ
EVや建物部分の修繕はみんな利用するので納得しますがタワーパーキングは車利用者しか恩恵ないので駐車場収入で修繕費を全て賄う料金設定になっていれば納得感が持てる

どのみちタワーパーキングは希望者殺到による抽選でキャパオーバーらしいので料金を上げて修繕積立金会計に組み込んで不足する積立金の足しにするのも一案な気がします
抽選回避したい人から見ても料金値上げで確実に優先して確保出来るならメリットあると思われる
タワーの住人が全員が全員経済的にゆとりがあるとは限らないし、中には金はあるが節約家な人だっているかもしれない
駐車場を例に出してみたけど高い料金を払う人に優先権を持たせる発想はお金にゆとりのある人に沢山出してもらい、なおかつ金で確実にサービスを受けたい互恵に値するもの
結果的に積立金の増加にも繋がり全員にメリットが生まれる

>>814 匿名さん

投資家さんがこの先の修繕費が負担に感じて売却するのなら別にいいんじゃないですか？
賃貸組よりも実需組が増えた方がマンションの価値も高いですから

>>819 住民板ユーザーさん

詳しそうな方なので

最初からフラットにした方が良いんですか？
他のタワーマンションはどうなんですか？