ロイヤルガーデン栗林駅東についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：香川県高松市楠上町一丁目616-1、617-1、620-1（地番）
交通：JR高徳線「栗林」駅 徒歩5分、ことでん琴平線「栗林公園」駅 徒歩11分
ことでんバス・ショッピング・レインボー循環 「JR栗林駅」バス停 徒歩6分
間取：2LDK＋S～4LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：68.00平米～94.00平米
売主：株式会社和田コーポレーション
施工会社：東亜建設工業株式会社
管理会社：株式会社合人社計画研究所
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2018-03-29 21:33:06
この物件はどうでしょうか？
ロイヤルガーデン栗林駅東は、栗林校区ですし価格帯によっては良い物件だと思います。マンションから西に抜ける道は狭いですが、サンフラワーからアクセスが多い人にとっては問題ないと思います。戸数もそれなりなのでスケールメリットもあると思います。
あくまで個人的な意見ですが、ロイヤルガーデンに限らず他社においても、少しマンション需要が低下してきてるように見えます。なので立地を第一に重要視した傾向にあると思われます。
ロイヤルガーデン栗林駅東の価格帯が分かりませんが、3000万で角部屋なら買いですね。
ありがとうございます。駅近物件はなかなかいい物件がないですね。今後もなかなか出ないでしょか？やはりジェイクレストが最近では一番良かった気がします。ジェイアール四国が次の物件を出さないかなあと思ってます。
確かにJクレストは評判良かったと聞いています。内装の工夫や価格を見ると最強だったと思います。
やはりJR四国の香川第1号なので、ここで評判を落とすとこの先ずーっと引きずるので、最初は力を入れたのだと思います。土地もJR所有地だったのでコストパフォーマンスに反映できたのだと思います。
ただ、外観は方向によってはタイルを貼ってないので、チープに見えますね。第2号になると、そこまで良い物件になるのは難しいんじゃないかと個人的に思います。
香川のマンション事情がどうであれ、どのデベも年間2、3棟は販売します。（販売しなければ経営が成り立ちませんから）なので、少し待ってみるのも手です。
しかしながら、家族構成（子供の年齢）も考慮しないといけないので、買いたいときが買う時期だと思う気持ちも大切です。
おっしゃる通り家族構成もありますので。
ただなかなかいい物件がありません。やはり、サンポートあたりの中古物件がいいかもしれません。
東南角は3800円〜ですね。
最近の市況からみてやむなしでしょうか
一高の北側にロイヤルガーデン桜町レジデンス2の建設計画出てるのでそこにかけるってのもありなのではないかと…
ロイヤルガーデンのマンションモデルルームを過去に数件見学しましたが、すべてリビングの窓の外の梁が低く重苦しく感じてしまったのですが、皆さんの感想を聞かせていただければと思います。
>>8 匿名さん
最近の建築費高騰で仕方ないのですが、ロイヤルガーデンも15階建の物件が多くなり、階高が14階建に比べて、どうしても低くなります。
このため窓外の梁が圧迫感を出してしまっているのだと思います。
最近の物件だと、ロイヤルガーデン桜町レジデンスは容積率の関係もあったのだと思いますが、13階建なので多少は階高に余裕があるのではないかと思っています。
ロイヤルガーデンは、設計コンセプトが一世代、二世代前の古臭さを感じるのですが。
確かにロイヤルガーデンの設計は変わらないですね。外観やタイルの色はかわらないですね。他社だと白っぽかったりとタイルの色が様々ですね。悪く言えば古く、良く言えば飽きがこない。
以前、ロイヤルガーデンの営業マンが言ってました。他社と全く正反対な事をするのがロイヤルガーデンですと。そこで差別化を図っているのでしょう。二重床、ボイドスラブ、大手施工業者、チープな内装、高立地、掃除のみの管理会社、低価格、これらは他社と比較して真逆だと思います。それらを購入者がどう考えるかだと思います。
「通りがかり」さんありがとうございます。階高の低さが圧迫感を感じさせているんですね。窓外の梁の色調があまりに暗すぎることも圧迫感に影響しているように思います。
＞＞7
一高の北側にロイヤルガーデン桜町レジデンス2ができるんですね。現在、もともとの建物を解体しているところでした。
桜町レジデンスを売っているときは栗林駅東を勧め、栗林駅東を売っているときは桜町レジデンス2を勧めるのかなぁ。どう考えても桜町レジデンス2が好立地ですね。現在解体中なので、分譲までにはだいぶ先なのかもしれませんが。
時期を気にすることがない人にとってはもう少し待って、桜町レジデンス2を狙うのは良いと思います。しかしながら、立地的には桜町レジデンスが歩道が広く大通りにも面しており最も良い気がします。
この物件はどうなのか分かりませんが、ロイヤルガーデンの階高は低くはないですよ。
どの物件も二重床+ボイドスラブ25cmは確保しており、折り上げ天井ではありますが、天井高も250cm程度はあります。
サーパスやアルファは殆どが直床+ボイドスラブ、天井高は240cmなので、ロイヤルガーデンの階高はむしろ高く設計されていると思います。
圧迫感があるのは色のせいかもしれませんね。
ロイヤルガーデンの和田コーポレーションが発注している東亜建設工業は、元々は地盤改良工事を得意にしていたようですね。羽田空港滑走路や福岡空港、松山空港、その他各所で施工不良、データ改ざん、虚偽報告をし、さらに八代港、千葉港、富山港などでも同様の不良・不正が発覚し、公共工事の営業停止処分を最近受けている企業の受注額確保と、安価に建設したいデベロッパーの思惑が一致したということでしょうか。香川県民としてはそうした事実は残念なことでしょうね。
擁護するわけではありませんが、地盤改良等は土木部門、マンション建設は建築部門なので、組織内では部署も職員も別れていると思います。土木と建築では専門が違いますので、部門間の異動は基本的にありません（できません）。土木（公共）工事減の分、建築（民間）工事で増というのは難しいと思います。
普通に考えたなら信頼性回復のため、より一層土木も建築も正確に丁寧に取り組むのが一般的な会社だと思います。
そうした一般的な会社じゃないところが問題なんじゃないの。少し調べればわかると思うよ。丸投げなのに。
＞14,18
基本的にマンション建築はロイヤルガーデンとゼネコンとの間の請負契約の中で工事が行われます。施工段階の要所要所をロイヤルガーデンが検査していると思います。また、施工監理・監修も契約によっては他業者が行う場合もあります。ロイヤルガーデンが現場に行かなくても他業者が検査した結果を後に、ロイヤルガーデンが資料で確認する方法でも検査になります。
どういう意味で丸投げと言っているのかわかりませんが、施工段階の確認方法は色々あると思います。
実際には、どのように施工管理が行われているかは私達にはわかりません。施工中は関係者以外は現場に入れませんし。全国どこのマンションでも同じです。ですので、せいぜい備え付けられている設計図書で確認するくらいでしょう。写真の有無等、どの程度の資料か分かりませんが。
ここは線路沿いの物件ですが、入居後、騒音など何か問題があるでしょうか。
モデルルームを見に行って、担当者に質問してみるといいと思います。線路から建物までそれなりには距離があるのと、窓は南向きで線路と反対側なので、そこまでは聞こえないと思いますが、担当者に確認したほうがいいですね。騒音は個人差がかなりありますので、本当に神経質な人は線路沿いは辞めたほうがいいですし、その前にマンションではなく戸建てがいいと思います。
集合住宅経験者ならある程度の生活騒音の許容範囲もわかるかと思います。線路の騒音は別途確認したほうがいいですね。
ロイヤルガーデンは二重床ですので他のマンションよりは騒音には強いです。
そうですね。線路沿い過ぎて、ちょっと心配です。ありがとうございました。
管理費が低くていいなと思います。駐車場の料金が気になるところです。
栗林周辺のロイヤルガーデン（100％平面）が9000円ですので、その付近だと思います。
ロイヤルガーデンは、修繕積立金、その他の低いのは当初だけで、値上げしなければ修繕管理も行き届かなくなります。
ロイヤルガーデンの管理費修繕費がどれだけ上がってるか、それで管理状態がどうなのかは中古を見れば参考になるかもしれませんね。他のマンションと比べて費用の上がり幅が大きいようにも、マンションの状態が悪いようにも思いませんが。。
それぞれの企業には、長い年月を経ての企業体質というのがあると思います。部門が違うなどということは、言い訳にもなりません。社長も役員も同じで構成され、問題を次々と起こしたその会社の中核部門からの役員も何人もいます。
他の建設会社が応札出来ない金額で受注している結果なのです。和田も岡山ではこんなことはしていないのではないでしょうか。最近はちょっとひどすぎるように思います。もう少し会社を設立した時の志をもっていただきたいです。
>>28 マンション比較中さん
企業ごとの体質もあれば部門ごとの体質もあってしかるべきではないでしょうか。もっといえば支店ごとにも違うと思いますよ。
ロイヤルガーデン栗林駅東がどのような施工管理のもとで建設されることになるかは、それこそ現場レベルの話ですし。
マンションの建設自体は難しい施工ではないので、不正する余地もあまり無いですけどね。
29さんに同感です。会社の体質もあれば、部門の体質もあり、支店によっても違い、さらには下請けによっても違うと思います。
管理会社の合人社はあまり評判がよくないようですが、具体的にはどのようなことが指摘されているのでしょうか。
立地は良好だと思います！近くにフジもあって買い物施設、病院があるとは魅力的だと思います。フジは22時までですし、土曜日も診察している病院もありますから、子育て世代には嬉しいと思います。他にも人気の校区ですから魅力的。しかし、後ろにすぐ高架があるということは騒音面が気になりますね。
周辺マンションでは平面率が100%以上ということはないので、今後の管理を考えると魅力的だと思います。立体駐車場は、20年経ってくると不具合も多くなり、管理費が問題になってきますからね。
価格面ではやはり高いと思いますが、建築中の桜町レジデンスより利便性(スーパー、駅)のある立地の物件と比較するとお値段は少し低めだと思います。
物件の間取りは、4LDKの物件は使いづらさを感じます。動線を気にした物件だと思いますが、家具の配置とか考えないといけない物件だと思います。
桜町、楠上地区ではマンションを造れる土地は限られて今後これ以上できないと感じます。
総合的評価は悪くないと思います。
高松第一高等学校の北側にあったコンクリートの大豪邸を壊し、そこに12階建のロイヤルガーデン桜町レジデンスⅡの工事をしてるようです！目の前は第一高等学校なので、前に建物が建つことはないですね。
今は土を掘ってるだけですけど、こちらの栗林駅東と比べたら、桜町レジデンスⅡの前面路線価は2倍以上高く、土地も狭い上、恐らく駐車場は立体駐車場になるかと思います。
同エリアに15年以上生活している私から見ると、立地は同じくらいいいと思います。
そう考えると、土地が広く分譲価格も抑えられる(現建築中の桜町レジデンスは平均価格が4000万円以上という点)栗林駅東の方が魅力的に感じます。
平面駐車場100％以上は大きいですよね。今後、仮にマンションが建つにしても、平面駐車場を確保できるような土地はそれこそ無いように思えます。線路が近いのは懸念材料の一つですが、平面駐車場がある故に、住戸からの距離としてはそこそこ離れてますし。
栗林エリアで考えた場合でも、琴電とJR双方が近いという条件を満たす立地は限られるので、そういった意味でもなかなか良いマンションだと思います。
HPを見る限り、ここの物件の戸境壁は二重壁のようですが、GL工法なのでしょうか？
GL工法だと遮音性に問題ありと聞いたことがあるので少し気になりました。どなたかご存知であれば教えてください。
売れてますか？
完売になっている部屋タイプもあるので、少なくとも6割程度は売れてるのではないでしょうか。
前に書かれた人もいますが、想定していたより価格は高かったように思います。ただラウンジ等使用頻度の低い共用施設をことごとく削ぎ落としたマンションで、維持費はかなり抑えられ管理しやすくなってるので長く住むなら良いマンションと思います。
栗林とか言ったって所詮楠上町って住所だよね。
そう、所詮楠上町、
楠上町、楠上町、楠上町、
住みたくないわそんなとこ
栗林ってくくっておいて、ロイヤルガーデン桜町があるなら楠上ってつけるでしょ。流れからして。事業者・販売従事者が楠上町を桜町以下ととらえたエゴでしょ。
>>41,42 マンション検討中さん
ほんとに下らないことばっかり言ってますね。
商品訴求力のある名前をつけるのは当然のこと。楠上町より栗林駅東と名乗った方がマンションのセールスポイントである栗林エリア、駅近をアピールできるからに過ぎない。町名がつかないマンションなんて全国いくらでも至るところにありますが。桜町にもありますが。
以前は楠上のマンションをバカにしていた事業者の営業がいまさら計画地がないから楠上でやってる今。
管理費と修繕積立金がとても安いですが、駐車場が高いんですか？桜町レジデンスⅡと比較したら、価格も少しやすいですね。
栗林マンションの駐車場の相場は7000円?9000円が多いです。屋根付はもう少し高いですが。
修繕積立金が安いので、不足分は駐車場代から補う話も別のRGで聞いたことがあります。
栗林駅の東側に建設するから栗林駅東ならまだいいと思いますよ…
例えば同じ楠上町でも物件名に桜町って名乗ってる某興産の物件ありますし…
桜町Ⅱ速攻完売したみたいだけど、ここはまだあとわずか残ってるんだネ。
桜町人気は凄い。このマンションとほぼ同じ設備、広さ、間取りで価格は数百万は違ったはず。立地の利便性も大差ないのに。
